Locuintele de serviciu. Posibilitatea cumpararii acestora
| Comentarii |
|
Evolutia reglementarilor legale în materie, prin succesiunea lor logica (Decretul-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 114/1996) reflecta optiunea puterii legiuitoare de a lua masuri de protectie sociala, dând posibilitatea tuturor chiriasilor sa cumpere locuintele pe care le ocupa.Prin sentinta nr. 2131 din 10.08.2008 a Judecatoriei Baia Mare s-a respins actiunea reclamantilor Filip Dionisie si Kiss Attila, în contradictoriu cu pârâta SC Filiala de Distributie a Energiei Electrice Electrica Distributie Transilvania Nord" SA cu sediul în Cluj-Napoca, str. Ilie Macelaru, nr. 28A, jud. Cluj prin Sucursala Baia Mare, cu sediul în Baia Mare, str. Victoriei, nr. 64.Prin actiunea introductiva de instanta, reclamanti Filip Dionisie si Kiss Attila au solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC Filiala de Distributie a Energiei Electrice Electrica Distributie Transilvania Nord SA pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare a apartamentului nr. 1, catre reclamantul Kiss Attila si apartamentul nr. 2 si 3 catre reclamantul Filip Dionisie din imobilul situat în Baia Mare, str. Electrolizei, nr. 1A, jud. Maramures, precum si a suprafetei de 141 mp în indiviziune, în cota de 59,05\% pentru Kiss Attila si în cota de 50,95\% pentru Filip Dionisie, la pretul stabilit în baza Legii nr. 85/1992, cu plata pretului în rate si sa se dispuna întabularea dreptului de proprietate în cartea funciara în favoarea reclamantilor.Pârâta s-a opus admiterii actiunii asa cum a fost formulata, învederând faptul ca, potrivit OUG nr. 130/2004, proprietarul este cel care are de la lege dreptul de a hotarî asupra posibilitatii de a vinde sau nu locuintele.În urma administrarii probatoriului în cauza, judecatoria a retinut incidenta în cauza a prevederilor art. 1 si 3 alin. 1 si 4 din OUG nr. 130/2004.De asemenea, prin Hotarârea nr. 25 din 12.12.2006 a Adunarii generale a actionarilor Electrica Transilvania Nord SA s-a aprobat vânzarea locuintelor titularilor contractelor de închiriere, angajati ai SDFEE Baia Mare.În baza metodologiei privind vânzarea locuintelor de serviciu din patrimoniul SC FDFEE Electrica Nord SA, aprobata prin Hotarârea nr. 6/29.06. 2005 a Consiliului de administratie Electrica Transilvania Nord SA, comisia constituita la nivelul SDFEE Baia Mare a dispus ca stabilirea pretului de vânzare a acestor locuinte sa se efectueze de catre un evaluator ANEVAR.În baza raportului de expertiza efectuat de evaluatorul PBS EVAL Consulting SRL - Baia Mare, s-a întocmit de catre pârâta nota de fundamentare D 12350/05.12.2006 prin care s-a stabilit valoarea imobilului, indicându-se modalitatea de stabilire a pretului final de vânzare.
Prin adresa D 2229/03.03.2005 pârâta a solicitat reclamantilor sa prezinte declaratiile notariale prevazute de art. 2 al. 2 din OUG nr. 130/2004, în vederea vânzarii locuintelor de serviciu.La rândul lor, reclamantii s-au conformat celor solicitate, iar prin adresele înregistrate la pârâta sub nr. 14623/02.02.2006 si respectiv 1118/01.02. 2006, au solicitat ca pretul de vânzare a acestor locuinte sa fie stabilit în conformitate cu prevederile art. 7 din Legea nr. 85/1992, art. 6 din Decretul-Lege nr. 61/1990 si art. 1 din Decretul nr. 93/1977.Aceasta solicitare a fost comunicata si ulterior, respectiv în data de 18. 10.2006, în urma raspunsurilor pârâtei prin care reclamantii au fost informati cu privire la modalitatea de stabilire a pretului de vânzare, respectiv de catre un evaluator autorizat.Conform CF 12497 Baia Mare, terenul reprezentat de parcela top. 1332/ 5/4 este proprietatea tabulara a pârâtei cu titlu de lege în baza certificatului de atestarea dreptului de proprietate seria 5403 si 5930/2000, iar imobilul supus vânzarii edificat pe acest teren este proprietatea tabulara a pârâtei cu titlu de drept construire.Se arata ca initial, aceste locuinte au avut destinatia de locuinte de interventie, iar apoi au devenit locuinte de serviciu.Pâna în anul 2002 aceste locuinte nu puteau fi vândute, reclamantii si-au manifestat intentia de a cumpara aceste locuinte dupa intrarea în vigoare a OUG nr. 130/2004. Potrivit acestui act normativ, vânzarea locuintei a devenit facultativa. Aceasta ordonanta reprezinta o norma prioritara fata de Legea nr. 85/1992, sustine judecatoria.Conventia de vânzare cumparare a acestor locuinte se poate realiza în baza principiului libertatii contractelor.Pârâta a emis oferta de a vinde locuintele de serviciu, la un pret stabilit de un evaluator conform art. 4 din OUG nr. 130/2004, însa reclamantii si-au manifestat vointa de a cumpara locuintele la un pret social. Asa fiind, acordul de vointa la încheierea contractului nu s-a realizat.Împotriva sentintei au declarat recurs, în termen legal, reclamantii Filip Dionisie si Kiss Attila, solicitând modificarea sentintei, în sensul admiterii actiunii, si anume, sa se stabileasca pretul de vânzare al apartamentelor conform dispozitiilor OUG nr. 130/2004 si a Legii nr. 85/1992 la valoarea rezultata din expertiza întocmita în cauza, sa se stabileasca modalitatea de plata a pretului în rate sa fie obligata pârâta sa se prezinte la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma autentica sau în caz contrar, sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare a imobilelor în natura apartament nr. 1 catre reclamantul Kiss Attila si apartamentul 2-3 catre reclamantul Filip Dionisie, din imobilul situat în Baia Mare, str. Electrolizei, nr. 1A si a suprafetei de teren aferente, conform anexei grafice nr. 1 la lucrarea de expertiza întocmita în cauza, la pretul de vânzare stabilit în baza Legii nr. 85/ 1992, cu plata pretului în rate, sa se dispuna întabularea în cartea funciara a dreptului de proprietate pe numele reclamantilor.În motivarea recursului de arata ca instanta a retinut în mod gresit, în interpretarea OUG nr. 130/2004 ca vânzarea locuintelor catre chiriasi a devenit facultativa si nu obligatorie si ca pretul la care se face vânzarea este pretul oferit de catre pârâta si nu un pret stabilit în baza Legii nr. 85/1992, apreciindu-se de catre instanta ca ar fi vorba de o lege speciala raportat la Legea nr. 85/1992 care se aplica cu prioritate.
OUG nr. 130/2004 vine în completarea Legii nr. 85/1992 si nu modifica modalitatea de stabilire a pretului.Potrivit art. 4 alin. 1 din OUG nr. 130/2004 pretul de vânzare se stabileste pe baza unui raport de evaluare elaborat de persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.În mod gresit instanta apreciaza ca vânzarea nu ar fi obligatorie pentru pârâta ci facultativa, în virtutea atributelor dreptului de proprietate pe care aceasta îl are.Tocmai acest lucru dovedeste ca vânzarea este obligatorie pentru proprietar si cumpararea facultativa pentru chirias. Orice proprietar poate vinde bunul sau, fara a fi nevoie de o lege în acest sens. Legea a intervenit pentru a obliga proprietarii sa vânda.Prin întâmpinarea depusa, intimata SC FDFEE Electrica Transilvania Nord SA Cluj Napoca solicita respingerea recursului ca nefondat.Arata ca recurentii au fost convocati de catre societate pentru data de 27.12.2006 la notarul public în vederea încheierii în forma autentica a actului de vânzare-cumparare a locuintei de serviciu a fiecaruia dintre cei doi. Recurentii nu au dat curs notificarii. Se sustine ca prevederile OUG nr. 130/2004, ale Legii nr. 85/1992, ale Decretului-Lege nr. 61/1990 si ale Decretului-Lege nr. 93/1997, în ce priveste stabilirea pretului de vânzare a apartamentelor, au prevederi diferite referitoarea la modalitatea si criteriile de evaluare a imobilelor.În speta nu sunt aplicabile dispozitiile Legii nr. 85/1992 si ale Decretului - Lege nr. 61/1990 deoarece aceste locuinte au fost construite din fondurile de investitii ale societatii si nu din fondurile statului.Intimata precizeaza ca legiuitorul nu stabileste în mod imperativ, ci lasa la latitudinea vânzatorului posibilitatea vânzarii locuintelor din patrimoniu catre personalul propriu.Prin Hotarârea Consiliului de Administratie nr. 6/29.06.2005 s-a aprobat metodologia privind vânzarea locuintelor de serviciu din patrimoniul SC Electrica Transilvania Nord SA, în care se mentioneaza clar ca plata pretului nu se realizeaza integral.Intimata SC Filiala de Distributie a Energiei Electrice Electrica Distributie Transilvania Nord", Sucursala de Distributie a Energiei Electrice Baia Mare a solicitat prin întâmpinare, respingerea recursului ca nefondat.În motivare se arata ca, pâna la data de 22.10.2002 imobilele în cauza au fost locuinte de interventie, astfel ca acestea nu se supun prevederilor Legii nr. 85/1992.
Filiala a încheiat un contract de executie de bunuri,în baza caruia s-au efectuat rapoartele de evaluare a celor doua locuinte.Reclamantii-recurenti au solicitat ca pretul de vânzare sa fie stabilit potrivit criteriilor prevazute de art. 7 din Legea nr. 85/1992, art. 6 din Decretul-Lege nr. 61/1990 si art. 1 din Decretul nr. 93/1977, intimata nefiind de acord cu luarea în considerare a acestor criterii.Potrivit art. 9 alin. 2 din OUG nr. 130/2004, termenul limita de finalizare a operatiunilor de vânzare a locuintelor este de 31.12.2006. Prin urmare se arata ca reclamantii au decazut din termenul prevazut de lege în cadrul caruia trebuiau finalizate operatiunile de vânzare a locuintelor.Analizând sentinta atacata, prin prisma motivelor de recurs invocate si a prevederilor art. 3041 Cod procedura civila, tribunalul constata urmatoarele:Unitatea intimata a anuntat reclamantii-recurenti despre intentia vinderii locuintelor la 03.03.2005, prin adresa D2229. Reclamantii au formulat cerere de cumparare la data de 24.11.2004, cu adresa D 7616.Intimata sustine ca locuintele în litigiu au fost construite din surse proprii ale antecesoarei SC Electrica SA. Ori, în speta s-a probat ca imobilele au fost construite în anul 1978 din fondurile statului, fiind deci îndeplinite exigentele prevazute de art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992.Potrivit expertizei de evaluare efectuata în cauza de catre ing. expert Pintilie Florin, apartamentul ocupat de catre Kiss Attila a fost evaluat la 8.321 lei, iar cel ocupat de Filip Dionisie la 10.468 lei.În completarea la expertiza s-a facut o evaluare la pret tehnic neactualizat a imobilelor, la suma de 118.920 lei în ceea ce priveste apartamentul ocupat de catre Kiss Attila. Dupa aplicarea coeficientului de indexare de 517,65 conform precizarilor la Legea nr. 85/1992, pretul este de 6.156 lei.La apartamentul ocupat de Filip Dionisie, evaluarea la pret tehnic neactualizat a imobilului este de 149.439 lei, iar dupa aplicarea coeficientului de indexare de 517,65, valoarea tehnica indexata este de 7.736 lei.În ce priveste retinerea de catre instanta de fond ca destinatia locuintelor ar fi de interventie si ar fi exceptate de la vânzare, aceasta este gresita.
Intimata, acceptând vânzarea locuintelor si însusindu-si cererea recurentilor de cumparare a acestora nu-si poate invoca propria culpa, invocând ca, peste lege si-a dat acordul pentru vânzare.Instanta a retinut ca acordul de vointa al partilor nu concorda, raportat la faptul ca pârâta a emis oferta de a vinde locuintele la un pret stabilit de evaluator conform art. 4 din OUG nr. 130/2004, în timp ce reclamantii si-au manifestat vointa de a cumpara locuintele la un pret social stabilit conform Legii nr. 85/1992.Recurentii detin contracte de închiriere din anul 1979, Filip Dionisie (f. 9) si din anul 2005, Kiss Attila (f. 40).Potrivit Deciziei nr. 5 din 21.01.2008 data de Înalta Curte de Casatie si Justitie Bucuresti, s-a admis recursul în interesul legii declarat de Procurorul general al Parchetului de pe lânga Înalta Curte de Casatie si Justitie si s-a stabilit ca dispozitiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, republicata, sunt aplicabile si în cazul contractelor de închiriere încheiate dupa data intrarii în vigoare a acestei legi.OUG nr. 130/2004, vine în completarea acestei legi fara a intra în contradictie cu aceasta. Prevederile Legii nr. 85/1992 sunt deopotriva aplicabile.Judecatoria sustine ca nu a fost realizat consimtamântul partilor.Însa în speta, consimtamântul trebuie sa se circumscrie necesitatii de ordin juridic asa cum este prevazuta de dispozitiile Legii nr. 85/1992.În art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, facându-se referire la locuintele construite din fondurile statului, se stabileste ca acestea pot fi cumparate sau vor fi vândute. În speta, în acord cu prevederile OUG 130/2004, unitatea si-a exprimat optiunea de a vinde.Evolutia reglementarilor legale în materie, prin succesiunea lor logica (Decretul-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 114/1996) reflecta optiunea puterii legiuitoare de a lua masuri de protectie sociala, dând posibilitatea tuturor chiriasilor sa cumpere locuintele pe care le ocupa.În cazul în care legiuitorul ar fi dorit sa arate ca pretul acestor locuinte va fi unul care sa reflecte valoarea de circulatie, ar fi precizat acest fapt. Ori, dispozitiile art. 4 din OUG nr. 130/2004 nu se refera decât la un raport de evaluare elaborat de persoane autorizate, conform legii.
Prin urmare, pretul stabilit pentru locuintele în litigiu este cel din completarea la expertiza întocmita de ing. Petrescu Florin, cu plata în rate, la care se adauga, potrivit art. 4 alin. 2 din ordonanta si valoarea terenului aferent locuintei. Recursul a fost apreciat intemeiat, fiind admis si in consecinta fiind admisa actiunea.
Vezi şi alte speţe de drept penal:
Comentarii despre Locuintele de serviciu. Posibilitatea cumpararii acestora
