Just titlu pentru uzucapiune
| Comentarii |
|
Justul titlu sau, așa cum este denumit de Codul Civil, „justa cauză” (art. 1895), reprezintă acel negotium, act juridic real, valabil, translativ de drept și definitiv, prin care posesorul intră în posesia imobilului și care i-ar fi putut transfera însăși proprietatea dacă ar fi fost încheiat cu adevăratul proprietar.
În analiza condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească actul juridic pentru a constitui just titlu, începem prin a menționa că s-a arătat că, din economia prevederilor art. 1895-1897 C. civ. rezultă că justul titlu trebuie să provină de la altcineva decât de la adevăratul proprietar. Cel care a cumpărat imobilul de la adevăratul proprietar nu se poate prevala de această uzucapiune, întrucât titlul care emană de la adevăratul proprietar este suficient pentru dobândirea proprietății, în acest caz temeiul dobândirii constituindu-l convenția și nu uzucapiunea.
Trebuie subliniat că există opinii conform cărora just titlu poate fi considerat și acela care provine de la adevăratul proprietar. Este adevărat că, dacă justul titlu provine de la verus dominus (printr-un act care, se înțelege, nu este lovit de nicio cauză de nulitate), dreptul real este transmis în virtutea titlului însuși, dar aceasta nu împiedică invocarea uzucapiunii scurte ca mod originar de dobândire a dreptului, capabil să pună capăt oricăror contestații privitoare la titlu. Nu trebuie pierdut din vedere faptul că prima funcție a uzucapiunii este cea probatorie, care depășește, în importanță, funcția achizitivă și că scopul principal al uzucapiunii reglementate de vechiul cod civil este acela de a dovedi dreptul de proprietate.
Conform acestor opinii, niciun argument de text din cuprinsul art. 1895 și urm. C. civ. nu poate fi adus în sprijinul excluderii titlului provenit de la adevăratul proprietar din categoria justului titlu. Referirile vechiului Cod civil la adevăratul proprietar, făcute într-un context din care rezultă că acesta ar fi altul decât înstrăinătorul din justul titlu, nu justifică concluzia că pentru a fi just titlu, actul juridic trebuie să nu provină de la adevăratul proprietar. Pe de altă parte, dacă un titlu al cărui unic viciu este lipsa calității de titular al dreptului a înstrăinătorului constituie just titlu, a fortiori, un titlu care nu este lovit de niciun viciu, la rândul său, ar trebui considerat just titlu.
O situație aparte este aceea în care verus dominus transmite același drept real, succesiv, la doi dobânditori. Este îndeobște cunoscut că, în cazul în care achizitorii nu pot invoca decât drepturile rezultate din titlurile lor, conflictele de drepturi dintre ei se reglează după anterioritatea transcripțiunii/înscrierii în cartea funciară, după regula qui prior tempore potior iure. Apreciem că această soluție nu este valabilă când unul dintre ei, pe baza titlului său, poate invoca uzucapiunea de 10 la 20 de ani. Uzucapiunea va avea câștig de cauză în raport cu oricare alt titlu, indiferent de data înscrierii în cartea funciară a justului titlu sau chiar în lipsa înscrierii lui, pentru că a accepta ideea că dobânditorul care îndeplinește condițiile uzucapiunii scurte poate invoca acest mijloc de dobândire a dreptului când titlul său nu provine de la verus dominus, dar nu-l poate invoca când titlul provine de la verus dominus produce consecințe nedrepte, punându-l, în mod nejustificat, pe dobânditorul de la neproprietar într-o poziție mai favorabilă decât pe dobânditorul de la adevăratul proprietar.
Întrucât, pe de o parte, Legea nr. 7/1996 nu a adus modificări reglementării uzucapiunii din Codul civil din 1864, iar pe de altă parte, posesiilor începute sub imperiul vechiului Cod civil le sunt aplicabile dispozițiile privitoare la uzucapiune din această veche reglementare, în concursul dintre două titluri provenite de la același autor originar, dacă se adoptă opinia că justul titlu poate proveni și de la adevăratul proprietar, ar avea câștig de cauză cel care poate invoca uzucapiunea scurtă, față de cel care a înscris dreptul în cartea funciară (sau a înscris mai întâi) și pentru care chiar ar fi îndeplinite condițiile invocării principiului publicității materiale a cărții funciare, pentru că uzucapiunii din Codul civil din 1864 nu i se poate opune niciun titlu, nici chiar cel înscris în cartea funciară. Ea a fost concepută spre a da câștig de cauză celui care a posedat o perioadă îndelungată sub nume de proprietar, în condițiile prescrise de acest Cod. Pentru identitate de rațiune, susținerile anterioare sunt valabile și în cazul concursului între uzucapiunea de scurtă durată reglementată de Codul civil din 1864, când titlul nu provine de la verus dominus și dreptul înscris în cartea funciară pentru opozabilitate, chiar provenit de la verus dominus și chiar dacă înscrierea ar avea loc sub imperiul noului Cod civil.
Justul titlu trebuie să fie real, nu putativ, adică să nu existe doar în reprezentarea subiectivă a posesorului (spre exemplu, un legat revocat).
Condiția ca justul titlu să fie real, efectiv, implică și existența unei depline concordanțe între obiectul său și imobilul care se intenționează a fi uzucapat. Cumpărătorul unui teren a cărui întindere este precizată în contract, dar care intră, în fapt, și în posesia unor parcele învecinate, crezând că le-a cumpărat și pe acelea, nu va putea invoca în privința lor uzucapiunea scurtă, pentru că îi lipsește, pentru ele, un just titlu real.
De asemenea, în doctrină s-a exprimat și ideea că, în cazul si-mulației, actul juridic aparent, care este, prin ipoteză, un act nereal, nu poate constitui just titlu.
O problemă aparte este aceea dacă succesiunea ab infestat și legatul universal, adică titlul pro herede, pot fi considerate just titlu. O transmisiune care se bazează pe faptul decesului, care deschide succesiunea defunctului și transmite patrimoniul său la moștenitorii legali sau la cei testamentari, ca universalitate, poate constitui just titlu în cazul când succesiunea cuprinde un imobil care nu aparținea de cuius, dar moștenitorul, de bună-credință fiind, consideră că acel imobil era proprietatea autorului său?
În majoritate, doctrina și jurisprudență au răspuns în sens afirmativ, pe baza dispozițiilor vechiului Cod civil, care, în materie de posesie, s-a îndepărtat de la principiul transmiterii drepturilor și obligațiilor autorului către succesorul său, ca și de la principiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, stabilind prin art. 1858 pct. 4 că transmisiunea universală către un succesor de bună-credință este de natură a interverti precaritatea și a o preface în posesie utilă, în persoana succesorului, prin art. 1859 că fiecare posesor începe o nouă posesie, chiar când transmisiunea se face cu titlu universal, iar prin art. 644 că succesiunea este un mod de dobândire a proprietății. Titlul pro herede este just titlu, bineînțeles, sub condiția ca succesorii să fie de bună-credință, adică să ignore precaritatea și viciile posesiei autorului lor.
Susținătorii opiniei conform căreia succesiunea universală este considerată just titlu arată însă constant că nu constituie just titlu certificatul de moștenitor, care nu este un titlu de proprietate, ci confirmă doar calitatea de moștenitor și întinderea drepturilor succesorale. Or, în condițiile în care certificatul de moștenitor este acel instrumentum care atestă transmiterea succesiunii ab infestat, dacă aceasta este socotită just titlu, certificatul de moștenitor este tocmai actul juridic care probează acest just titlu.
Din interpretarea art. 1858 pct. 4 C. civ., care se referă la transmisiunea prin act cu titlu universal, unii autori au concluzionat aplicabilitatea acestei norme numai la succesiunea testamentară, nu și la cea legală.
Într-o opinie contrară, căreia ne alăturăm, s-a arătat că nu-și găsește justificare extinderea domeniului de aplicare a dispozițiilor art. 1858 pct. 4 și art. 1859 C. civ. (și așa criticabile), al căror caracter de excepție nu poate fi pus la îndoială, la alte situații decât cele la care se referă, respectiv să fie socotite drept temei și pentru considerarea ca just titlu a succesiunii universale, deoarece exceptio est strictissimae interpretationis.
Apreciem că numai în situația în care autorul a avut un just titlu, dar a fost de rea-credință, succesorul său universal sau cu titlu universal de bună-credință s-ar putea folosi de uzucapiunea scurtă, justul titlu fiind, în acest caz, format din justul titlu al autorului unit cu dovada calității de moștenitor a succesorului (care începe o nouă posesie). De asemenea, în situația în care autorul a avut un just titlu, fiind și de bună-credință, succesorul său universal sau cu titlu universal, de bună-credință, poate invoca uzucapiunea scurtă cu joncțiunea posesiilor, titlul de moștenitor constituind just titlu pentru invocarea joncțiunii posesiilor.
De altfel, socotirea titlului pro herede drept just titlu a fost criticată de marea parte a doctrinei pentru recunoașterea în favoarea succesorului universal a dreptului de a uzucapa prin propria sa posesiune, în timp de 10-20 ani, ca și când buna sa credință (n.n. - ignorarea caracterului precar al posesiei autorului său) ar constitui un titlu, pentru că ar rezulta că justul titlu poate fi putativ și nu diferă de buna-credință.
Justul titlu trebuie să fie valabil, adică apt să producă efectele juridice avute în vedere de părți, dacă se face abstracție de lipsa calității de titular a înstrăinătorului (acesta fiind singurul viciu pe care uzucapiunea de 10 la 20 ani îl poate acoperi, dar care nu este obligatoriu să existe). Justul titlu trebuie să îndeplinească toate condițiile de fond și de formă prevăzute de lege.
Un titlu lovit de nulitate absolută nu poate servi ca just titlu [art. 1897 alin. (2) C. civ.]. Aceasta spre deosebire de uzucapiunea lungă, care, nefiind ținută de existența unui just titlu, poate avea la baza intrării în posesie un act de transmitere nevalabil încheiat (situația cel mai des întâlnită în practica judiciară).
Cât privește forma actului cerută de lege ad validitatem, cerință a cărei nerespectare constituie cauză de nulitate absolută, aceasta va face întotdeauna obiectul analizei instanței căreia îi este supusă judecarea cererii de uzucapiune bazate pe just titlu. Sub acest aspect trebuie să se țină seama de succesiunea legilor care au guvernat de-a lungul timpului cerințele de formă ale actelor de înstrăinare a imobilelor.
Codul civil pus în aplicare de la 01.12.1865 dispune prin art. 971 că în contractele ce au ca obiect translația proprietății sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimțământului părților. O aplicație a acestui principiu este făcută în materia contractului de vânzare-cumpărare de art. 1295. Nici în privința terenurilor, Codul civil din 1864 nu cuprinde dispoziții speciale privitoare la transferul dreptului de proprietate sau constituirea de dezmembrăminte, care s-au putut realiza solo con-sensu. Condiția încheierii contractelor având ca obiect transferul J
dreptului de proprietate asupra terenurilor și chiar a construcțiilor în formă autentică a fost impusă de reglementările adoptate în perioada comunistă și, ulterior, prin Legile nr. 18/1991 și nr. 54/1998, precum și prin Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Codul civil din 1864 impune însă condiții de formă pentru liberalități, și anume forma autentică pentru donații (art. 813), forma autentică pentru testament (art. 858), forma scrisă pentru testamentul olograf (art. 859), forma scrisă însoțită de îndeplinirea altor formalități în cazul testamentului mistic (art. 864) și al testamentelor prevăzute de art. 868-885.
Odată cu apariția Legii nr. 203/1947 au început restricțiile aduse circulației juridice a imobilelor, a terenurilor în special, legile adoptate în perioada următoare fiind subordonate concepțiilor referitoare la proprietate ale noii orânduiri. Prin această lege au fost declarate imobile agricole terenurile situate în comunele rurale, în afara vetrei satului, precum și terenurile arabile, pășunile și fânețele, situate în afara perimetrului construibil al municipiilor, comunelor urbane, comunelor suburbane, stațiunilor balneoclima-terice sau balneare. Pentru înstrăinarea acestor terenuri prin acte juridice între vii a fost impusă necesitatea obținerii unei autorizații administrative, precum și forma autentică a actului.
Următorul act normativ în materie l-a constituit Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea și circulația bunurilor agricole. Prin art. 8 a fost instituită condiția obținerii unei autorizatii admi-9 9 9
nistrative prealabile pentru înstrăinarea prin acte juridice între vii a terenurilor agricole, iar prin art. 11 s-a impus forma autentică a actului prin care se realiza înstrăinarea de terenuri agricole (și de alte bunuri rurale prevăzute în art. 8). Autorizația administrativă și forma autentică au fost considerate condiții de fond ale actelor juridice de înstrăinare, lipsa lor fiind sancționată cu nulitatea absolută [art. 12 alin. (1)].
Prin Decretul nr. 221/1950 privitor la împărțeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcții și la interzicerea construirii fără autorizare s-au instituit condițiile formei autentice a actelor juridice și a obținerii autorizației administrative prealabile pentru împărțeli și înstrăinări între vii, de orice fel, ale terenurilor cu sau fără construcții, care se aflau pe teritoriul capitalei țării, al comunelor învecinate acesteia (prevăzute într-un tabel anexă), al comunelor care aveau planuri de sistematizare aprobate, precum și al acelor comune care urmau să aibă asemenea planuri (art. 2). Și în acest caz, forma autentică și autorizația administrativă prealabilă sunt prevăzute sub sancțiunea nulității absolute (art. 4).
Decretul nr. 221/1950 a fost înlocuit prin Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberării autorizațiilor de construire, reparare și desființare a construcțiilor, precum și a celor referitoare la înstrăinările și împărțelile terenurilor cu sau fără construcții'31. Potrivit art. 11 din Decret, înstrăinarea sau împărțeala prin acte între vii a terenurilor cu sau fără construcții, aflate în orașe, comune, reședințe de raioane, localități balneoclimaterice și centre muncitorești urma a se face numai cu autorizație administrativă prealabilă și în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Prin art. 12, Decretul * >>’
a reglementat posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare, dacă s-a încheiat un înscris prin care proprietarul unui teren, cu sau fără construcții, s-a obligat să-i înstrăineze cu titlu oneros și s-au respectat modalitățile de plată a prețului prevăzute în înscris, iar în termen de trei luni de la eliberarea autorizației, una din părți sau succesorii acesteia nu se prezintă la notariat pentru autentificarea actului de înstrăinare.
Prin art. 1 din Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor fără construcții din perimetrul construibil al municipiilor și orașelor au fost indisponibilizate și declarate expropriabile terenurile fără construcții aflate în perimetrul construibil al municipiului București, al celorlalte municipii și al orașelor, precum și părțile din terenurile cu construcții, în măsura în care depășeau suprafețele stabilite prin detaliile de sistematizare. S-a considerat astfel că au rămas în circuitul civil numai terenurile cu sau fără construcții si-J tuate în mediul rural, precum și terenurile cu construcții din mediul urban, în măsura în care nu depășeau suprafețele stabilite prin detaliile de sistematizare.
Prin Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și a localităților urbane și rurale s-a dispus că terenurile destinate construcțiilor, inclusiv terenurile pe care se găsesc amplasate construcții, pot fi dobândite numai prin moștenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestora [art. 30 alin. (1)], iar prin art. 44 din Legea nr. 59/1974 privind fondul funciar s-a dispus similar în privința terenurilor agricole.
S-a considerat că interdicțiile prevăzute de cele două legi se referă nu numai la dobândirea dreptului de proprietate, dar și la constituirea dezmembrămintelor acestuia, cum sunt dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de superficie. Și în privința partajării terenurilor, art. 31 din Legea nr. 58/1974, respectiv art. 46 alin, final și art. 47 din Legea nr. 59/1974 prevedeau că se face prin înscris autentic, cerut ad validitatem. Sancțiunea nerespectării cerințelor privind circulația juridică a terenurilor de orice fel a fost nulitatea absolută (art. 32 din Legea nr. 58/1974 și art. 47 din Legea nr. 59/1974).
Construcțiile au rămas în circuitul civil general, acestea putând fi înstrăinate prin acte între vii, încheiate în formă autentică și cu autorizație administrativă prealabilă, indiferent de localitățile unde sunt situate (art. 31 din Legea nr. 58/1974). În cazul înstrăinării construcțiilor prin acte juridice, terenul aferent trecea în proprietatea statului, cu plata unei despăgubiri, dobânditorului construcției fiindu-i atribuit un drept de folosință asupra terenului necesar [art. 30 alin. (2) și (3) din Legea nr. 58/1974].
Legile nr. 58 și nr. 59 din 1974 nu au abrogat expres Decretul nr. 144/1958, care a reglementat până la adoptarea lor regimul juridic al circulației terenurilor, cu sau fără construcții, proprietatea persoanelor fizice, fiind abrogat numai Decretul nr. 151/1950 care reglementa circulația imobilelor agricole. Astfel, art. 11 din Decretul nr. 144/1958, care a impus forma autentică și autorizația administrativă prealabilă, a rămas aplicabil doar înstrăinării construcțiilor, terenurile fiind lovite de interdicția de înstrăinare. Pe de altă parte, art. 31 din Legea nr. 58/1974 a extins obligativitatea autorizării administrative prealabile și cerința formei autentice pentru toate actele juridice între vii, care aveau ca obiect înstrăinări ale unor construcții sau împărțeli ale terenurilor cuprinse în perimetrul construibil, indiferent dacă aceste imobile se găsesc în localități urbane sau rurale.
Prin Decretul-lege nr. 1 din 26.12.1989 a fost abrogată Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9 din 31.12.1989 au fost abrogate Legea nr. 19/1968 și art. 44-50 din Legea nr. 59/1974. Astfel, a fost înlăturată interdicția de înstrăinare a terenurilor proprietatea persoanelor fizice. În principiu, terenurile au reintrat sub incidența dreptului comun, dominat de consensualism. Terenurile agricole, precum și terenurile cu sau fără construcții situate în alte localități decât cele prevăzute în Decretul nr. 144/1958 puteau fi înstrăinate prin simplul acord de voință al părților, indiferent de forma actului și fără nicio autorizare administrativă. Decretul nr. 144/1958 a rămas însă în vigoare, astfel încât, potrivit art. 11, înstrăinarea și împărțeala terenurilor cu sau fără construcții se puteau face numai prin acte autentice și cu autorizație administrativă prealabilă. Legea nr. 58/1974 (care extinsese obligativitatea formei autentice și a autorizației administrative prealabile pentru înstrăinarea construcțiilor, indiferent de localitatea în care erau situate) fiind abrogată, rezultă că aceste cerințe s-au menținut numai pentru localitățile avute în vedere de Decretul nr. 144/1958.
Nu numai dreptul de proprietate putea fi înstrăinat, ci, evident, se puteau constitui și dezmembrăminte ale acestuia.
Legea nr. 9/1990 privind interzicerea temporară a înstrăinării terenurilor între vii a interzis, prin art. 1 alin. (1), înstrăinarea prin acte juridice între vii a terenurilor de orice fel situate înăuntrul sau în afara localităților, până la adoptarea noii reglementări a fondului funciar, care a fost edictată prin Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, intrată în vigoare la 20.02.1991. Rezultă că interdicția a fost în vigoare în intervalul 01.08.1990-20.02.1991. Fiind o dispoziție de ordine publică, actele juridice vizate, încheiate în această perioadă, sunt lovite de nulitate absolută.
Legea nr. 18/1991, prin art. 67, a prevăzut că terenurile situate în intravilan și extravilan pot fi înstrăinate, indiferent de întinderea suprafeței, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică.
Legea nr. 54/1998 a prevăzut, de asemenea, prin art. 2 alin. (1), necesitatea formei autentice pentru înstrăinarea de terenuri, respectiv prin art. 12 alin. (2), pentru schimbul de terenuri.
Conform art. 2 alin. (1) din Titlul X - „Circulația juridică a terenurilor” al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Aceleași cerințe de formă sunt impuse, conform alin. (2), în cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcție.
Un titlu anulabil va putea fi invocat drept just titlu, deoarece, potrivit art. 1897 alin. (3) C. civ., anulabilitatea titlului nu poate fi opusă posesorului care invocă uzucapiunea scurtă decât de cel care ar fi avut drept a cere anularea sau de reprezentanții săi. În consecință, nulitatea relativă a titlului translativ provenind din incapacitatea sau vicierea voinței autorului non dominus poate fi invocată numai de acesta sau de reprezentanții săi, iar nu de adevăratul proprietar care revendică bunul de la posesor și care este terț fată de acest act.
Justul titlu trebuie să fie translativ sau constitutiv de drept real. Pot fi just titlu: vânzarea, donația, schimbul, darea în plată, legatul cu titlu particular, hotărârea judecătorească care constată o convenție translativă dintre părțile unui proces, tranzacția, dacă, pentru a stinge litigiul, una dintre părți transferă dreptul de proprietate asupra unui imobil celeilalte părți, fără ca acesta să fi constituit obiectul litigiului. Nu pot servi drept just titlu: convențiile de locațiune, depozit, comodat, hotărârile judecătorești declarative de drepturi, convenția de împărțeală.
Justul titlu trebuie să fie definitiv. Un titlu sub condiție suspensivă nu poate servi drept just titlu decât de la data împlinirii condiției. Un titlu sub condiție rezolutorie, în timpul cât condiția este pendinte, poate servi drept just titlu, însă dacă condiția se reali
zează, titlul este definitiv desființat retroactiv și uzucapiunea scurtă devine imposibilă.
La întrebarea dacă ar fi necesar ca actul translativ de proprietate imobiliară să fi fost transcris, pentru a constitui just titlu, doctrina a răspuns negativ, cu justificarea că uzucapiunea nu-și produce efectele pe baza acestui titlu, ci acesta servește numai la o explicare parțială a celeilalte condițiuni a uzucapiunii scurte care este buna-credință. Aceeași ar fi soluția și în ceea ce privește înscrierea în cartea funciară a dreptului transmis sau constituit sub imperiul vechiului Cod civil și al Legii nr. 7/1996, înscrierea în cartea funciară nefiind o cerință de valabilitate a titlului, ci asigurând numai publicitatea dreptului. Însă, dacă titlul este înscris în cartea funciară, în condițiile Legii nr. 7/1996, este mai favorabilă invocarea principiului publicității cărții funciare.
Cât privește proba justului titlu, acesta trebuie dovedit de posesor în condițiile restrictive prevăzute pentru proba actelor juridice.
