| Forum întrebări juridice - Alte acte normative |
|
|
| 01-02-2025 |
 | Vizitator
Vizitator |
| Forma scrisa in care este incheiat acordul poate fi prin inscris sub semnatura privata (la un avocat sau personal de catre partile acordului) sau prin inscris autentic (la notar).
Acordul scris sub semnatura privata sau autentic devine opozabil fata de terti de la data inscrierii in registru (data certa) al instantei sau al administratiei financiare (registru de publicitate si de opozabilitate fata de terti).
Prin inscrierea in registru a acordului asociatia de proprietari va fi desfiintata (dizolvata) conform normelor metodologice in domeniu. | |
|
|
|
| 01-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
|
Legea 31/1990 privind societatile
Art.5
.................
(7) Actul constitutiv dobândește ***dată certă ȘI PRIN ***depunerea la oficiul registrului comerțului.
Observatii:
In cazul in care actul constitutiv este intocmit prin inscris autentic acest act dobandeste data certa si prin autentificarea la notar si prin depunerea la registrul comertului si se ia in considerare ultima data certa cea de la registrul comertului care este un registru de publicitate si opozabilitate.
Aceasta regula poate fi extinsa si la asociatia de proprietari care este o entitate cu personalitate juridica cu drepturi si obligatii civile la fel ca societatea comerciala.
Astfel daca acordul este incheiat prin inscris autentic acesta dobandeste data certa si prin autentificarea la notar si prin inscrierea in registru dar se ia in considerare ultima data certa si anume cea de la data inscrierii in registru.
Este vorba de registrul instantei sau al administratiei financiare unde asociatia a fost inregistrata care este un registru pentru publicitate si opozabilitate.
Actul constitutiv si acordul intocmite prin inscris sub semnatura privata de regula nu au data certa si dobandesc data certa prin inscrierea in registrul respectiv. | |
|
|
|
| 01-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Observatii :
Un inscris autentic nu are data certa dar am folosit termenul de data certa care este specific inscrisurilor sub semnatura privata - in sensul de opozabilitate fata de terti.
Data opozabila fata de terti a unui inscris autentic este data inscrierii intr-un registru si nu data autentificarii la notarul public a inscrisului respectiv - daca inscrisul autentic trebuie trecut si intr-un registru de publicitate.
Aceasta deoarece un act juridic cum ar fi un act constitutiv al unei societati (sau un acord) poate fi incheiat de mai multe ori in forma autentica intre persoane diferite.
Astfel data care se considera opozabila fata de terti nu este data autentificarii primului inscris la notarul public ci este data primului inscris autentic trecut intr-un registru de publicitate si opozabilitate. | |
|
|
|
| 01-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Completari:
Un exemplu mai clar este cel al unui vanzator care vinde bunul sau imobil la mai multi cumparatori.
Aceste contracte se intocmesc toate in forma scrisa autentica la notar deci toate sunt opozabile tertilor de la data autentificarii.
Dar opozabilitatea fata de terti opereaza si prin inscrierea dreptului in registrul de carte funciara care este un registru de publicitate si opozabilitate.
Proprietar al bunului imobil nu este primul cumparator al bunului ci primul cumparator care isi inscrie dreptul de proprietate in registrul de carte funciara.
Astfel opozabil fata de terti va fi contractul de vanzare cumparare trecut primul in registrul de carte funciara celelalte contracte devenind inopozabile tertilor (acestia nu mai sunt obligati sa le respecte).
Deci opozabilitatea inscrierii unui act autentic intr-un registru primeaza fata de opozabilitatea obtinuta prin autentificarea actului la notarul public (atunci cand actul trebuie trecut pentru opozabilitate intr-un registru de publicitate si opozabilitate cum ar fi Cartea funciara, Registrul comertului , etc.). | |
|
|
|
| 01-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| 1.Actul constitutiv al unei societati trecut in Registrul comertului este opozabil fata de terti.
2.Contractul de vanzare cumparare a unui imobil trecut in Cartea funciara este opozabil fata de terti.
(Data certa a unui inscris sub semnatura privata si data autentificarii unui inscris autentic care determina opozabilitatea acestor inscrisuri fata de terti necesita discutii mai detaliate care fac obiectul literaturii de specialitate in domeniu). | |
|
|
|
| 01-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| O alta interpretare:
(dand efecte de opozabilitate valabile pentru data certa a inscrisului sub semnatura privata si pentru data autentificarii actul autentic)
Legea 31/1990 privind societatile
Art.5
.................
(7) Actul constitutiv dobândește ***dată certă ȘI PRIN ***depunerea la oficiul registrului comerțului.
Observatii :
1.Cuvintele ȘI PRIN din continutul legii le-am interpretat ca inscrisul sub semnatura privata prin care este incheiat actul constitutiv ar putea avea doua date certe : una data deja anterior si alta data ulterior prin art.5 alin.7 din Legea 31/1990.
Am spus ca in acest caz primeaza data ulterioara a depunerii la registru pentru opozabilitate fata de terti a actului constitutiv.
2.Dar cuvintele ȘI PRIN ar putea avea si o alta interpretare : data certa care se da prin depunerea la registru a actului constitutiv reprezinta un alt caz de data certa pe langa celelalte cazuri de data certa prevazute de Codul de procedura civila.
In acest caz pentru opozabilitate fata de terti se considera valabila data certa care a fost data actului constitutiv anterior , inainte de data depunerii la registru a actului constitutiv ca fiind o data certa deja data in mod valabil.
3.In concluzie : daca un act constitutiv este incheiat prin inscris sub semnatura privata care are deja data certa va fi opozabil tertilor de la aceasta data certa anterioara si nu de la data depunerii actului la registrul comertului.
4.Daca actul constitutiv se incheie prin act autentic este opozabil tertilor de la data autentificarii la notar si nu de la data depunerii actului la registrul comertului.
5.Forma scrisa autentica sau sub semnatura privata a actului constitutiv este ad validitatem deoarece nerespectarea formei scrise atrage sanctiunea nulitatii absolute a actului constitutiv conform Codului civil.
6.Actul constitutiv dobandeste data certa de la depunerea acestuia la registrul comertului devenind opozabil tertilor - in cazul in care actul este incheiat prin inscris sub semnatura privata si nu are data certa anterioara inscrierii in registrul comertului. | |
|
|
|
| 01-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| 1.Daca un act juridic incheiat printr-un inscris sub semnatura privata are deja data certa - este opozabil fata de terti de la aceasta data certa si nu de la data inscrierii intr-un registru deoarece actul juridic nu poate avea doua date certe valabile.
Prima data certa a actului inlatura data inscrierii actului intr-un registru de publicitate.
2.Data inscrierii intr-un registru a unui act incheiat prin inscris sub semnatura privata este valabila daca este prima data certa a actului juridic adica daca actul juridic nu a avut data certa inainte de inscrierea sa in registru.
In acest caz actul juridic devine opozabil fata de terti de la data inscrierii in registru cand dobandeste data certa pentru prima data. | |
|
|
|
| 01-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Un registru de publicitate nu are numai un rol de opozabilitate fata de rerti a actelor inscrise in acesta ci poate avea si un rol de informare de publicitate si de cunoastere a elementelor actelor inscrise in registru. | |
|
|
|
| 02-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Opinie:
Contractul de vanzare cumparare a unui imobil se incheie ad validitatem in forma autentica si devine opozabil fata de terti de la data autentificarii la notar si nu de la data inscrierii in cartea funciara.
Vanzatorul poate vinde bunul imobil la mai multi cumparatori prin inscrisuri autentice si toate aceste contracte sunt opozabile fata de terti de la data autentificarii la notarul public.
Dreptul de proprietate asupra bunului imobil este al cumparatorului care isi inscrie primul dreptul de proprietate in cartea funciara si nu al primului cumparator al bunului.
In cazul contractului de vanzare cumparare a unui bun imobil cartea funciara are rol de informare si nu de opozabilitate fata de terti deoarece toate contractele incheiate de vanzator au devenit opozabile fata de terti de la data autentificarii acestea fiind autentice ad validitatem.
Dar prin inscrierea in cartea funciara a unui contract celelalte contracte de vanzare cumparare autentice si-au pierdut efectul translativ de proprietate si cumparatorii pot cere rezolutiunea , desfiintarea lor cu restituirea pretului de catre vanzator aceste contracte fiind autentice ad validitatem si opozabile fata de terti (tertii sunt obligati sa le respecte) de la data autentificarii la notarul public. | |
|
|
|
| 02-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Un inscris sub semnatura privata este opozabil fata de terti de la data la care dobandeste data certa in cazurile prevazute de Codul de procedura civila.
Un inscris autentic este intotdeauna opozabil fata de terti de la data autentificarii la notarul public.
In cartea funciara se inscriu si notari sub forma unor inscrisuri sub semnatura privata care daca nu au deja data certa dobandesc data certa prin inscrierea in cartea funciara si devin opozabile fata de terti de la aceasta data.
Deci cartea funciara are rol de opozabilitate fata de terti mai ales in cazul notarilor care sunt inscrisuri sub semnatura privata si care dobandesc data certa de la data inscrierii in cartea funciara.
De exemplu : notarea in cartea funciara a unei promisiuni bilaterale de vanzare cumparare a unui imobil sub forma unui inscris sub semnatura privata care poate deveni opozabila fata de terti prin dobandirea de data certa prin notarea acesteia in cartea funciara (daca nu are deja data certa).
Aceasta promisiune tine loc de antecontract de vanzare cumparare si prin hotarare judecatoreasca cumparatorul il poate obliga pe vanzator sa incheie contractul de vanzare cumparare pentru imobil. | |
|
|
|
| 02-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| 1.Daca promisiunea bilaterala de vanzare cumparare a unui bun imobil (antecontractul) se incheie in forma autentica la notar aceasta devine opozabila fata de terti de la data autentificarii si nu de la data notarii in cartea funciara - in acest caz registrul de carte funciara are rol de informare si cunoastere si nu de opozabilitate fata de terti.
2.Daca promisiunea bilaterala de vanzare cumparare a unui bun imobil (antecontractul) se incheie prin inscris sub semnatura privata care nu are data certa atunci prin notarea in cartea funciara promisiunea va dobandi data certa si va deveni opozabila fata de terti - registrul de carte funciara avand rol de informare, de cunoastere si de opozabilitate fata de terti.
3.Contractul de vanzare cumparare a unui bun imobil se incheie prin inscris autentic la notar si va fi opozabil fata de terti de la data autentificarii si nu de la data inscrierii in cartea funciara - registrul de carte funciara va avea rol de informare de cunoastere si nu de opozabilitate fata de terti in acest caz.
Daca vanzatorul a vandut bunul imobil de mai multe ori la mai multi cumparatori toate contractele incheiate prin inscrisuri autentice sunt opozabile fata de terti de la data autentificarii si nu de la data inscrierii in cartea funciara.
Dar cumparatorii care nu au inscris dreptul lor de proprietate in cartea funciara au dreptul sa ceara desfiintarea contractelor prin rezolutiune cu restituirea pretului de catre vanzator.
Va fi proprietar al bunului imobil cumparatorul care isi inscrie primul dreptul de proprietate in cartea funciara - in acest caz registrul va avea rol de intarire a efectului translativ de proprietate al contractului de informare si cunostere si nu de opozabilitate (opozabilitatea a avut loc inca de la data autentificarii contractului la notarul public). | |
|
|
|
| 02-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Daca un vanzator vinde bunul imobil la mai multi cumparatori prin contracte de vanzare cumparare autentificate la notar conditie ad validitatem atunci toate aceste contracte sunt valabil incheiate si opozabile fata de terti de la data autentificarii lor la notar - tertii sunt obligati sa le respecte.
Dar cumparatorii care nu si-au inscris dreptul de proprietate in cartea funciara nu pot dobandi bunul imobil si in acest caz ei trebuie sa ceara desfiintarea contractelor prin rezolutiune cu restituirea pretului de catre vanzator si cu plata de daune interese - contractele fiind valabil incheiate si opozabile fata de terti dar desfiintate pentru neexecutarea obligatiei de predare a bunului imobil de catre vanzator.
Bunul imobil este al cumparatorului care si-a inscris primul dreptul de proprietate in cartea funciara si nu al cumparatorului care a cumparat primul bunul imobil. | |
|
|
|
| 02-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Referitor la actul constitutiv al unei societati comerciale :
- daca acest act este incheiat prin inscris sub semnatura privata cu data certa inainte de depunerea la registrul comertului - atunci va ramane valabila data certa anterioara si nu va dobandi o noua data certa prin depunetea la registru deoarece actul nu poate avea doua date certe;
- daca acest act este incheiat prin inscris sub semnatura privata fara data certa anterioara depunerii la registrul comertului - atunci actul va dobandi data certa prin depunerea la registrul comertului;
- data certa a actului este data de la care actul este opozabil fata de terti;
- daca acest act este incheiat prin inscris autentic atunci va fi opozabil fata de terti de la data autentificarii sale si nu de la data depunerii la registrul comertului;
Daca actul constitutiv s-a incheiat de mai multe ori intre aceleasi persoane sau intre persoane diferite - aceste acte daca au data certa sau daca sunt autentificate la notar sunt valabil incheiate si opozabile fata de terti dar nu poate fi ceruta depunerea lor la registrul comertului ci pot fi desfiintate de catre cei care le-au incheiat pe motiv ca nu pot avea acelasi sediu si aceeasi denumire cu actul constitutiv autentic sau sub semnatura privata depus la registrul comertului. | |
|
|
|
| 02-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Norma juridica care lamureste si face lumina in aceasta chestiune de opozabilitate este art.5 alin.7 din Legea 31/1990 privind societatile care prevede :
(7) Actul constitutiv dobândește ***dată certă ȘI PRIN ***depunerea la oficiul registrului comerțului.
Astfel, opozabilitatea unui act prin data certa daca este inscris sub semnatura privata sau prin autentificare daca este un inscris autentic - are loc (SI PRIN) si in alte cazuri nu doar prin depunerea actului la un registru (registrul comertului , carte funciara). | |
|
|
|
| 02-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Data certă este definită ca fiind data calendaristică care fixează momentul din care existenţa unui înscris sub semnătură privată nu mai poate fi contestată de către terţi şi care este considerată a fi pentru aceştia adevărata dată a acelui înscris.
Juridice.ro
......................
De regulă, drepturile, faptele sau raporturile juridice supuse notării – devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedește faptul că acestea au cunoscut pe altă cale.
Atunci când legea prevede că opozabilitatea acestora nu se poate realiza decât prin notare, nu se poate invoca simpla cunoaștere a lor de către terți, pentru a suplini lipsa de publicitate.
Există și cazuri expres prevăzute de lege, situații în care notarea în cartea funciară are doar efecte de informare a terțelor persoane, iar opozabilitatea față de terți nu depinde de această notare.
....................... | |
|
|
|
| 03-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Cod civil
CAPITOLUL II
Înscrierea drepturilor tabulare
Art. 885
Dobândirea şi stingerea drepturilor reale asupra imobilelor
(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică. | |
|
|
|
| 03-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Efectele înscrierilor în cartea funciară
În sistemul Noului Cod civil , drepturile reale imobiliare se dobândesc, se modifică şi se sting numai prin înscrierea în cartea funciară, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege (art.885-887).
Efectele înscrierilor în cartea funciară sunt:
efectul opozabilităţii – reglementat în art. 56 din Legea 71/2011
efectul constitutiv – reglementat în art. 885 Cod civil
efectul stabilirii rangului – reglementat în art. 890 Cod civil
efectul informării – reglementat în art. 902 Cod civil
efectul achizitiv – reglementat în art. 901 Cod civil | |
|
|
|
| 03-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Contractele sau convenţiile având ca obiect strămutarea, constituirea , modificarea sau stingerea unor drepturi reale imobiliare sunt şi rămân doar creatoare de obligaţii, dând naştere la obligaţii de a da ori de a nu face ceva , adică la obligaţii de a constitui, modifica sau transmite un drept tabular ori după caz la obligaţii de a consimţi radierea din cartea funciară a dreptului tabular, iar operaţiunile juridice de executare a acestor obligaţii produc efecte juridice depline atât între parte (între părți) cât şi între omnes (față de terți) numai din momentul înscrierii în cartea funciară.
Potrivit art.901 alin (2) Cod Civil, în cazul notărilor obligatorii , drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare , dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate. Terţi în această materie sunt orice persoane care au dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară(art.901 alin (3) Cod Civil). | |
|
|
|
| 03-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Când ne gândim la efectele înscrierilor în cartea funciară, prezintă importanță următoarele: efect constitutiv de drepturi, opozabilitate și informare.
Noul Cod Civil consacră efectul constitutiv de drepturi al înscrierilor în cartea funciară. Dispoziția privind efectul constitutiv de drepturi nu este aplicabil deocamdată, întrucât art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului Civil a amânat până la definitivarea lucrărilor de cadastru la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale. Până la definitivarea lucrărilor de cadastru general, se aplică dispozițiile Legii nr. 7/1996, iar efectul înscrierilor în cartea funciară este cel de opozabilitate față de terți. | |
|
|
|
| 03-02-2025 |
| | Vizitator
Vizitator |
| CONTRACT TRANSLATIV (de drepturi reale), contract prin efectul căruia una dintre părţi transmite celeilalte un drept real asupra unui bun care îi aparţine. între părţi, efectul translativ se produce imediat în puterea contractului; faţă de terţi, transmisiunea devine opozabilă numai prin îndeplinirea condiţiilor de publicitate reglementate de lege.
Observatii : opiniile exprimate de mine cu privire la cartile funciare sunt opinii proprii inspirate din vechea legislatie in domeniu. | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Re:Re:Asociatii de proprietari
