| Forum întrebări juridice - Drept civil |
|
|
| 07-08-2013 |
 | Oana2013
Vizitator |
| Buna ziua,
Am incheiat la notar un antecontract pentru cumpararea unui apartament unde am platit si un avans de 2%, care are ca termen de perfectare a contractului de vanzare cumparare data de 30 august.
Din motivul ca, de curand am ramas fara serviciu, am decis sa renuntam la cumpararea apartamentului intrucat il achitam prin credit, ceea ce este riscant.
Astazi m-am intalnit cu vanzatorii si i-am anuntat decizia ca renunt la apartament, acestia in prima faza (nu erau f convinsi) au zis ca nu-mi opresc banii de avans, urmand sa ma anunte in cateva zile ce decizie iau.
In clauzele din antecontract este urmatoarea fraza:
"In cazul in care promitentul-cumparator, in mod nejustificat, nu isi executa obligatia de incheiere a contractului de vanzare cumparare in forma autentica in conditiile de mai sus mentionate, promitentii-vanzatori vor putea cere fie executarea silita in natura a obligatiei principale, fie rezolutiunea promisiunii caz in care promitentii-vanzatori vor fi indreptatiti sa retina suma de bani achitata in temeiul acestei promisiuni ca avans din pret, prezenta constituind o clauza penal conform art.1538 Cod Civil."
Pentru acesta tranzactie in aceeasi zi am incheiat si un contract de comision cu o agentie imobiliara, unde am platit un avans din comision cu chitanta, restul urmand a se achita la data incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica in fata notarului.
INTREBARI:
1. Ce documente trebuie incheiate pentru anularea antecontractului?
2. In cazul in care antecontractul se desfiinteaza cu acordul ambelor parti cine trebuie sa platesca taxele la notariat pentru aceste documente? Cam cat costa taxele?
3. In cazul in care vanzatorul nu ma contacteaza sau nu pot sa iau legatura cu el pana la expirarea antecontractului si sa-mi spuna daca imi opreste avansul sau nu si sa stabilim forma de anulare, eu ca si cumparator trebuie sa merg la notar sa anunt? sau se anuleaza de drept daca nu are loc vanzarea-cumpararea?
4. Ce inseamna "promitentii-vanzatori vor putea cere executarea silita in natura a obligatiei principale? Au dreptul sa ma dea in judecata?
5. Contractul de comision cu agentia imobiliara inceteaza de drept prin faptul ca nu mai are loc vanzarea-cumpararea apartamentului sau trebuie sa anunt agentia lucrul acesta si se mai incheie vreun document?
Multumesc anticipat celor care-mi raspund! | |
|
|
|
| 10-08-2013 |
| | Notar DB
Vizitator |
|
oana2013 a scris pe 07-08-2013: INTREBARI:
1. Ce documente trebuie incheiate pentru anularea antecontractului?
Se poate face un act adițional la antecontractul de vânzare cumpărare. Vedeți mai jos un model.
S-a cerut autentificarea prezentului înscris
ACT ADIȚIONAL Nr.1
La Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr._, la B.N.P._, cu sediul în_.
Între părțile promitente:
1. A.A., cetăţean român, cu domiciliul în_, identificată cu C.I. seria_ nr._, eliberată de către_, la data de_, C.N.P._, în nume propriu, în calitate de promitentă vânzătoare,
2. B.B., cetăţean român, cu domiciliul în_, identificată cu C.I. seria_ .nr._, eliberată de către_, la data de_, C.N.P._, în nume propriu, în calitate de promitentă cumpărătoare, a intervenit prezentul act adițional nr.1 la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat cu nr._ la B.N.P._, cu sediul în_, având ca obiect apartamentul nr._, situat în_, compus din_ camere, dependințe și logie, cu o suprafață totală de_ mp, în următoarele condiții:
Noi, A.A., în calitate de promitentă vânzătoare și B.B., în calitate de promitentă cumpărătoare, de comun acord am hotărât să reziliem antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr._ la B.N.P._, cu sediul în_, promitenta vânzătoare restituind suma de 5.000(cincimii)EURO promitentei cumpărătoare, achitată cu titlul de avans, părțile nemaiavând nicio pretenţie una faţă de cealaltă.
Taxele privind onorariul notarului public pentru autentificarea prezentului act sunt suportate de către promitenta cumpărătoare.
Tehnoredactat și autentificat în 4(patru)exemplare, din care 3(trei) exemplare s-au eliberat părților, astăzi data autentificării actului, la sediul B.N.P._ din_.
PROMITENTA VÂNZĂTOARE,
(semnătură)
PROMITENTA CUMPĂRĂTOARE,
(semnătură)
oana2013 a scris pe 07-08-2013: 2. In cazul in care antecontractul se desfiinteaza cu acordul ambelor parti cine trebuie sa platesca taxele la notariat pentru aceste documente? Cam cat costa taxele?
De regulă taxele pentru un astfel de act sunt suportate de către promitentul cumpărător, însă părţile pot stabili şi în alt fel. Pentru actul de mai sus biroul nostru a perceput onorariul de 100 lei (+tva).
oana2013 a scris pe 07-08-2013: 3. In cazul in care vanzatorul nu ma contacteaza sau nu pot sa iau legatura cu el pana la expirarea antecontractului si sa-mi spuna daca imi opreste avansul sau nu si sa stabilim forma de anulare, eu ca si cumparator trebuie sa merg la notar sa anunt? sau se anuleaza de drept daca nu are loc vanzarea-cumpararea?
Contractul rămâne valabil dacă părțile nu îl reziliază de comun acord sau dacă o instanță nu îi constată nulitatea.
oana2013 a scris pe 07-08-2013: 4. Ce inseamna "promitentii-vanzatori vor putea cere executarea silita in natura a obligatiei principale? Au dreptul sa ma dea in judecata?
Art. 1538
Clauza penală
(1) Clauza penală este aceea prin care părţile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestaţie în cazul neexecutării obligaţiei principale.
(2) În caz de neexecutare, creditorul poate cere fie executarea silită în natură a obligaţiei principale, fie clauza penală.
(3) Debitorul nu se poate libera oferind despăgubirea convenită.
(4) Creditorul poate cere executarea clauzei penale fără a fi ţinut să dovedească vreun prejudiciu.
(5) Dispoziţiile privitoare la clauza penală sunt aplicabile convenţiei prin care creditorul este îndreptăţit ca, în cazul rezoluţiunii sau rezilierii contractului din culpa debitorului, să păstreze plata parţială făcută de acesta din urmă. Sunt exceptate dispoziţiile privitoare la arvună
oana2013 a scris pe 07-08-2013: 5. Contractul de comision cu agentia imobiliara inceteaza de drept prin faptul ca nu mai are loc vanzarea-cumpararea apartamentului sau trebuie sa anunt agentia lucrul acesta si se mai incheie vreun document?
Depinde de obligațiile asumate prin contract, de regulă nu mai este necesar să anunțați agenția. | |
|
|
|
| 15-08-2019 |
| | Ioana A.
Vizitator |
| Buna ziua!
Am incheiat de curand un antecontract pentru cumpararea unui apartament,cu plata cash,trebuie sa le virez banii in cont luni,iar intre timp am primit o alta oferta mai buna.
Cum pot proceda?
Va multumesc! | |
|
|
|
| 15-08-2019 |
| | Net
Vizitator |
| Daca dvs nu mai doriti sa incheiati contractul de vanzare cumparare, persoana care a incheiat cu dvs antecontractul de v-c, va poate actiona in instanta si sa ceara pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de v-c si sa va oblige astfel sa ii platiti in final banii pe apartament (sa cumparati apartamentul sau) - conform art.1669 alin.1 Cod civil.
Daca dvs ati gasit o oferta mai buna si nu mai doriti sa cumparati apartamentul prevazut in antecontract singura solutie, in opinia mea, este sa cereti desfiintarea antecontractului de comun acord cu persoana care este parte in acest act juridic, deci sa o convingeti sa renunte la antecontract, iar in schimb dvs sa ii platiti toate cheltuielile pe care aceasta persoana le-a facut in legatura cu perfectarea antecontractului - cheltuieli cu notarul, cheltuieli cu agentia, cheltuieli de transport, etc., adica sa o despagubiti pentru prejudiciul suferit ca urmare a desfiintarii antecontractului prin liberul ei consimtamant (de comun acord cu dvs). | |
|
|
|
| 15-08-2019 |
| | Net
Vizitator |
| | In cazul in care persoana respectiva nu accepta propunerea dvs de desfiintare de comun acord a antecontractului si alege sa va actioneze in instanta pentru incheierea contractului, avand in vedere faptul ca art.1669 Cod civil se refera la un refuz NEJUSTIFICAT al unei parti dintr-un antecontract de vanzare cumparare, de a incheia contractul final de vanzare cumparare, dvs va puteti apara in instanta in sensul ca refuzul dvs de a incheia contractul a fost unul JUSTIFICAT prin faptul ca ati gasit o oferta mai buna, mai convenabila raportat la calitate-pret, cu conditia ca acest motiv sa fie considerat unul justificat de catre instanta. | |
|
|
|
| 15-08-2019 |
| | Net
Vizitator |
| | De asemenea, in instanta puteti arata ca ati fost de buna credinta si ca ati propus persoanei respective sa o despagubiti pentru cheltuielile facute cu incheierea antecontractului si ca aceasta nu a acceptat propunerea dvs, alegand sa va dea in judecata pentru a va obliga sa cumparati apartamentul prevazut in antecontract. | |
|
|
|
| 15-08-2019 |
| | Net
Vizitator |
| | Art.1321 Cod civil - incetarea, desfiintarea unui contract sau a unui antecontract prin acordul de vointa al ambelor parti. | |
|
|
|
| 22-03-2020 |
| | Stefan
Vizitator |
| Buna ziua
Am incheiat un contract promisiune de vanzare cumparare imobil, ca si cumparator,cu avans achitat iar acum in conditiile starii de urgenta si a incertitudinii economice ce va urma doresc sa cer rezolutiunea acestuia fara penalitati cu returnare avans. Se poate invoca clauza de forta majora si daca da in ce conditii?
Multumesc ft mult de raspuns. | |
|
|
|
| 22-03-2020 |
| | Stefan
Vizitator |
| Buna ziua
Am incheiat un contract promisiune de vanzare cumparare imobil, ca si cumparator,cu avans achitat iar acum in conditiile starii de urgenta si a incertitudinii economice ce va urma doresc sa cer rezolutiunea acestuia fara penalitati cu returnare avans. Se poate invoca clauza de forta majora si daca da in ce conditii?
Multumesc ft mult de raspuns. | |
|
|
|
| 22-03-2020 |
| | Consultant legal
Vizitator |
| Dvs nu puteti invoca forta majora pentru rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare, deoarece forta majora reprezinta o imprejurare independenta de vointa dvs care va impiedica pe dvs in calitate de cumparator (parte contractuala) sa va executati obligatia contractuala, adica sa platiti vanzatorului pretul pentru imobilul cumparat, intotdeauna.
Dar, dvs puteti invoca intervenirea unui caz fortuit pentru rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare, deoarece cazul fortuit reprezinta tot o imprejurare independenta de vointa dvs care va impiedica pe dvs in calitate de cumparator (parte contractuala) sa va executati obligatia contractuala, adica sa platiti vanzatorului pretul pentru imobilul cumparat, dar numai in anumite conditii, situatii create de cazul fortuit.
Astfel, dvs puteti invoca in instanta ca nu mai doriti sa platiti pretul pe imobil din cauze fortuite cum ar fi: criza economica si starea de urgenta care va creza o incertitudine in legatura cu drepturile si obligatiile dvs viitoare care rezulta din cumpararea imobilului, iar instanta ar putea hotari rezolutiunea contractului de vanzare cumparare pe motivul intervenirii acestor cazuri fortuite. | |
|
|
|
| 22-03-2020 |
| | Consultant legal
Vizitator |
| | Art.31 Cod penal - cazul fortuit = imprejurare care nu putea fi prevazuta de dvs inainte de incheierea precontractului de vanzare-cumparare (criza economica si starea de urgenta). | |
|
|
|
| 22-03-2020 |
| | Consultant legal
Vizitator |
| Art.1351 Noul Cod civil - Forta majora si cazul fortuit
(1) Dacă legea nu prevede altfel sau părțile nu convin contrariul, răspunderea este înlăturată atunci când prejudiciul este cauzat de forță majoră sau de caz fortuit.
(2) Forța majoră este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil. Ex: o calamitate naturala
(3) Cazul fortuit este un eveniment care nu poate fi prevăzut și nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs. Ex: starea de urgenta, criza economica, criza sanitara
(4) Dacă, potrivit legii, debitorul este exonerat de răspundere contractuală pentru un caz fortuit, el este, de asemenea, exonerat și în caz de forță majoră. | |
|
|
|
| 26-03-2020 |
| | Daniel
Vizitator |
| De curand am incheiat un antecontract pt achizitionarea unui aprt si am achitat taxa rezervare + un avans de 5%. Datorita crizei actuale nu mai vreau sa cumpar aprt,cel putin pt o perioada pana se linistesc apele,sa zic asa.o sa fiu trecut si in somaj tehnic si practic nu o sa mai fiu eligibil la banca. Intrebarea mea este pot pot sa mi iau si banii de rezervare(1000€) ? Im anteC este stipulat ca: in caz ca nu mai ma prezit pt semnarea actului de vanzare-cumparare primesc toti banii care au fost achitati pana la data respectiva,mai putin banii drept arvuna sa o retina pt daune...etc...
Acuma pot sa invoc cazul fortuit si datorita situatie si incertitudinea actuala.nu mai vreau sa cumpar deocamdata si sa inghetam tramzactia pt o anumita perioada sau dc nu sa mi restituie toti banii achitati,mai putin taxale notariale. | |
|
|
|
| 16-04-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| In opinia mea dvs aveti dreptul sa primiti inapoi toti banii, inclusiv arvuna, deoarece imposibilitatea dvs de a incheia contractul de vanzare-cumparare este determinata de cazul fortuit generat de criza sanitara si de criza economica mondiala, si dvs nu veti nicio vina sau culpa in neincheierea tranzactiei, fiind exonerat de orice raspundere contractuala sau delictuala datorita cazului fortuit - conform art.1351 Noul Cod civil.
Dvs fiind exonerat de orice raspundere contractuala sau delictuala nu aveti cum sa produceti daune vanzatorului, deoarece neincheierea contractului si producerea daunelor este independenta de vointa dvs, tinand de cazul fortuit - astfel ca, dvs nu va faceti raspunzator de daunele produse, nu trebuie sa le reparati, nu trebuie sa il despagubiti pe vanzator in niciun fel si aveti dreptul sa va primiti inapoi toti banii, inclusiv arvuna - conform art.1351 Noul Cod civil. | |
|
|
|
| 16-04-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Dvs ati incheiat cu vanzatorul un precontract de vanzare-cumparare: dvs in calitate de cumparator si vanzatorul sunteti parti contractante, fapt ce determina in sarcina dvs si a vanzatorului o raspundere contractuala pentru nerespectarea clauzelor precontractuale de incheiere a contractului de vanzare-cumparare, situatie in care dvs si vanzatorului, in calitate de parti contractante, vi se aplica prevederile art.1351 Cod civil referitoare la cazul fortuit si la forta majorara pentru exonerarea de orice raspundere contractuala.
Dvs si notarul nu ati incheiat un precontract sau un contract de prestari servicii: dvs si notarul nu sunteti parti contractante, nu puteti fi angajati intr-o raspundere contractuala pentru nerespectarea clauzelor unui contract de prestari servicii si nu vi se pot aplica prevederile art.1351 Cod civil referitoare la forta majora si cazul fortuit care sa determine exonerarea dvs si a notarului de orice raspundere contractuala.
Astfel, dvs trebuie sa platiti notarului toate taxele notariale.
Exonerarea de raspundere delictuala (in cazul unui delict civil) suporta anumite distinctii de la caz la caz.
Raspunderea dvs este una contractuala ce rezulta din nerespectarea clauzelor unui precontract, si anume din nerespectarea clauzei privind incheierea contractului de vanzare-cumparare, si nu este una delictuala deoarece nu rezulta din savarsirea unei fapte delictuale, a unui delict civil.
Dvs sunteti exonerat de raspunderea contractuala deoarece nerespectarea clauzei precontractuale de a incheia contractul de vanzare-cumparare cu vanzatorul nu este determinata de vointa dvs ci este determinata de producerea cazului fortuit: starea de urgenta, criza sanitara, criza economica mondiala, evenimente pe care dvs nu ati avut cum sa le prevedeti si sa le cunoasteti la momentul incheierii precontractului de vanzare-cumparare, dar care va creeaza o incertitudine totala asupra drepturilor si obligatiilor dvs viitoare referitoare la imobilul ce urmeaza sa il achizionati.
Dvs neavand nicio vina sau culpa in producerea daunelor nu trebuie sa le reparati, nu trebuie sa il despagubiti pe vanzator pentru aceste daune si puteti sa va recuperati toti banii platiti, inclusiv arvuna. | |
|
|
|
| 22-05-2020 |
| | Ana
Vizitator |
| | Buna ziua! Am dorit sa cumpăr un apartament in Spania și am un antecontract cu o clauza de reziliere de comun acord. Ar trebui sa o fac pana la termenul limita de 6 luni? Cumva cred ca nici ei nu vor putea pregăti contractul la termenul stabilit din cauza stării de urgentă. Este mai bine sa aștept sa depășesc cele 6 luni din antecontract sau înainte? Nu mai pot achiziționa acel apartament datorită crizei economice actuale. Va multumesc! | |
|
|
|
| 22-05-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Dvs trebuie sa trimiteti vanzatorului din Spania cat de repede puteti dvs o notificare, instiintare datata si semnata de dvs,
- in care sa solicitati in mod expres rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare deja incheiat, in baza clauzei de rezolutiune cuprinse in acesta, pe motiv ca nu mai doriti sa cumparati apartamentul pe fondul crizei economice, crizei sanitare, starii de alerta,
- pentru ca vanzatorul spaniol sa nu finalizeze redactarea contractului de vanzare-cumparare, deoarece acest fapt implica unele cheltuieli din partea acestuia pe care este posibil sa le pretinda de la dvs sub forma de despagubiri chiar daca nu mai incheie cu dvs contractul de vanzare-cumparare,
- daca dvs nu puteti dovedi ca exista un caz de forta majora sau un caz fortuit care va exonereaza de orice raspundere contractuala: starea de alerta si criza economica reprezentand cazuri fortuite care nu duc intotdeauna la exonerarea de raspundere, ci numai in anumite cazuri, situatii de o gravitate majora. | |
|
|
|
| 22-05-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| https://legeaz.net/dictionar-juridic/caz-fortuit
"Cazul fortuit, la fel ca forţa majoră, în principiu exclude existenţa şi angajarea răspunderii civile.
Totuşi, distincţia dintre cazul fortuit şi forţa majoră prezintă importanţă mai ales în spaţiul răspunderii delictuale.
Aceasta pentru că sunt situaţii de excepţie când numai forţa majoră exclude răspunderea delictuală (n.n. si raspunderea contractuala)." | |
|
|
|
| 22-05-2020 |
| | Ana
Vizitator |
| | Va multumesc pentru răspuns! In antecontract cele 6 luni înseamnă pana la data de 31.05.2020, încă o săptămâna. Eu ma gândeam sa aștept, crezând ca data fiind situația din Spania din ultimele 2-3 luni ei nu vor putea obține acea licența de construcție. Astfel as avea tot dreptul sa renunț potrivit acelei clauze, după aceasta data. | |
|
|
|
| 22-05-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| 1.Daca ei obtin licenta de constructie dvs nu veti mai avea un motiv intemeiat sa renuntati la contract dupa data de 31.05.2020, astfel ca este mai bine ca in aceasta situatie dvs sa fi renuntat la contract inainte de data de 31.05.2020.
2.Daca ei nu obtin licenta de constructie dvs veti avea un motiv intemeiat sa renuntati la contract dupa data de 31.05.2020 dar in aceasta situatie chiar daca dvs ati renuntat deja la contract inainte de data de 31.05.2020 ei tot nu vor putea incheia contractul cu dvs pentru ca nu pot obtine licenta de constructie si nu vor putea face presiuni asupra dvs in vederea incheierii contractului.
Deci in ambele situatii, mai ales in prima situatie, este in avantajul dvs sa renuntati la contract inainte de data de 31.05.2020. | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Anulare antecontract vanzare-cumparare apartament
