| Forum întrebări juridice - Drept civil |
|
|
| 07-06-2020 |
 | Vizitator
Vizitator |
| 1.Daca in neperfectarea contractului final de vanzare-cumparare exista:
-atat culpa, vina dvs - pe motiv ca nu mai doriti incheierea contractului cat si culpa, vina dezvoltatorului - care nu mai doreste sa incheie contractul cu dvs,
-atunci dvs pierdeti avansul, iar dezvoltatorul trebuie sa va restituie dublul avansului platit de dvs,
-de unde rezulta ca prin compensare legala - dvs trebuie sa primiti inapoi avansul platit dezvoltatorului,
-fapt care in termeni juridici reprezinta o rezolutiune a promisiunii de vanzare cumparare din culpa comuna cu repunerea partilor in situatia anterioara incheierii ei: dvs va primiti inapoi avansul, iar dezvoltatorul primeste inapoi apartamentul.
2.Daca in neperfectarea contractului final de vanzare-cumparare exista:
-numai culpa, vina dvs - pe motiv ca nu mai doriti incheierea contractului cu dezvoltatorul, atunci dvs pierdeti avansul platit acestuia, iar dezvoltatorul primeste inapoi apartamentul.
3.Daca in neperfectarea contractului final de vanzare-cumparare exista:
-numai culpa, vina dezvoltatorului - pe motiv ca nu mai doreste sa incheie contractul cu dvs, atunci acesta trebuie sa va restituie dublul avansului platit de dvs, primind inapoi apartamentul vandut. | |
|
|
|
| 07-06-2020 |
| | Ionut
Vizitator |
|
buna ziua, multumesc pt raspunsuri. Cu partea mea de promisiune am inteles. Dar nu am inteles exact partea dezvoltatorului de primisiune, la el o sa fie cazul ca nu poate incheia contractul de vanzare cumparare cu mine la 01.08 din cauze legale(nu o sa aiba toate utilitatile respectiv nu o sa poata face vanzarea) nu ca nu mai doreste sa mi vanda mie. Atunci e considerata culpa lui? | |
|
|
|
| 07-06-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Daca dvs cu dezvoltatorul va intelegeti sa desfiintati promisiunea de vanzare-cumparare prin rezolutiune din culpa comuna (situatia nr.1), din culpa dvs (situatia nr.2) sau din culpa sa (situatia nr.3) atunci contractul se va desfiinta de comun acord cu repunerea partilor in situatia anterioara si cu plata despagubirilor corespunzatoare fiecarei situatii in parte asupa careia s-a cazut de acord de catre partile contractante: nr.1, nr.2 sau nr.3.
Daca dvs nu va intelegeti cu dezvoltatorul in privinta modului de desfiintare a contractului prin rezolutiune din culpa comuna, din culpa dvs sau din culpa acestuia, adica nu va intelegeti in privinta culpei si a despagubirilor, atunci dvs daca nu doriti sa mai incheiati contractul de vanzare cumparare cu dezvoltatorul trebuie sa porniti un proces impotriva acestuia pentru rezolutiunea promisiunii de vanzare cumparare, si instanta de judecata va fi cea care va hotari daca promisiunea trebuie desfiintata, a cui este culpa si din ce motive de fapt si de drept si cine trebuie sa plateasca despagubirile prevazute in antecontract. | |
|
|
|
| 07-06-2020 |
| | Ionut
Vizitator |
| | ok.multumesc pt raspunsuri | |
|
|
|
| 22-06-2020 |
| | Gili
Vizitator |
| Dacă in cazul unui antecontract vinzarea -cumpărare
Vânzătorul vrea sa renunțe la vinzarea ce implica aceasta ? | |
|
|
|
| 22-06-2020 |
| | Gili
Vizitator |
| | Dacă vânzătorul vrea sa anuleze antecontractul de vinzarea -cumpărare ce obligații are.? | |
|
|
|
| 22-06-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Sunt doua lucruri distincte:
- anularea relativa sau nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare-cumparare: care poate fi solicitata de vanzator numai pe cale judiciara pentru motive existente la momentul incheierii antecontractului: consimtamant - lipsa discernamant, eroare, dol, violenta; cauza - ilicita si imorala; obiect - nedeterminat;
- rezolutiunea (desfiintarea) antecontractului de vanzare-cumparare: care poate fi solicitata de vanzator prin notificare trimisa cumparatorului sau pe cale judiciara pentru motive aparute ulterior incheierii antecontractului: caz fortuit, caz de forta majora, culpa cumparatorului; culpa sa - a vanzatorului;
- in functie de imprejurari vanzatorul care solicita rezolutiunea antecontractului poate fi obligat la plata unor despagubiri, daca are o culpa, o vina in neincheierea contractului de v-c, restituind dublul avansului primit, partile fiind repuse in situatia anterioara sau fara plata unor despagubiri daca vanzatorul nu are o culpa, o vina in neincheierea contractului de v-c (caz fortuit, caz de forta majora), restituind avansul primit, partile fiind repuse in situatia anterioara;
- cand vina, culpa este a vanzatorului pentru neincheierea contractului de v-c, cumparatorul il poate executa silit obligandu-l la incheierea contractului de v-c, conform Codului civil, cu conditia ca antecontractul de v-c sa nu fie anulat de instanta de judecata la solicitarea vanzatorului sau a cumparatorului. | |
|
|
|
| 21-07-2020 |
| | Sorin
Vizitator |
| Buna ziua,
Am incheiat un antecontract pentru cumpararea unui apartament, promisiune de vanzare-cumparare si am achitat un avans. Ulterior mi-am dat seama ca aceasta cumparare este peste posibilitatile mele, ca apartamentul este prea scump pentru aceasta perioada de pandemie.
I-am solicitat vanzatorului fie sa anulam pe cale amiabila antecontractul, fie sa negociem un pret mai mic, mai acceptabil. Acesta refuza ambele variante, mi-a spus ca daca nu voi cumpara apartamentul la termenul stabilit, va pastra avansul achitat.
Intrebarea mea este daca exista o cale legala de a anula acest antecontract si sa-mi pot recupara avansul platit ?
Va multumesc! | |
|
|
|
| 21-07-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Dvs puteti solicita prin actiune in instanta declararea nulitatii relative a antecontractului de v-c - anularea antecontractului de v-c, pentru vicierea consimtamantului dvs la incheierea acestui act juridic prin violenta sau dol (manopere dolosive) exercitate asupra dvs de vanzator: care este posibil sa va fi fortat, sa va fi obligat in mod intentionat sa incheiati antecontractul de v-c, desi dvs nu ati dorit acest lucru.
Anularea antecontractului determina plata unor despagubiri din partea vanzatorului culpabil, reprezentand restituirea avansului primit de la dvs - conform art.1257 Cod civil.
Art.1257 - Cod civil
În caz de violență sau dol, cel al cărui consimțământ este viciat are dreptul de a pretinde, în afară de anulare, și daune-interese sau, dacă preferă menținerea contractului, de a solicita numai reducerea prestației sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi îndreptățit. | |
|
|
|
| 22-07-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| - Actiunea dvs in anularea antecontractului de v-c poate avea urmatoarele temeiuri juridice: violenta, dol (manopere dolosive), leziune (dezechilibru intre valoarea prestatiilor) exercitate din partea unui tert sau din partea vanzatorului, care au viciat consimtamantul dvs la momentul incheierii antecontractului.
- Actiunea civila in anulare - poate fi exercitata in termenul de prescriptie extinctiva de 3 ani de zile, prevazut de lege (VCodul civil).
- Anularea antecontractului de v-c are ca efect desfiintarea acestui act juridic cu efect retroactiv de la data incheierii sale cu repunerea partilor in situatia anterioara (restituirea prestatiilor) si in unele situatii cu plata unor daune-interese (despagubiri materiale, pecuniare) din partea persoanelor vinovate, culpabile (cealalta parte contractanta).
COD CIVIL
Art. 1214
Dolul
(1) Consimţământul este viciat prin dol atunci când partea s-a aflat într-o eroare provocată de manoperele frauduloase ale celeilalte părţi ori când aceasta din urmă a omis, în mod fraudulos, să îl informeze pe contractant asupra unor împrejurări pe care se cuvenea să i le dezvăluie.
(2) Partea al cărei consimţământ a fost viciat prin dol poate cere anularea contractului, chiar dacă eroarea în care s-a aflat nu a fost esenţială.
(3) Contractul este anulabil şi atunci când dolul provine de la reprezentantul, prepusul ori gerantul afacerilor celeilalte părţi.
(4) Dolul nu se presupune.
Art. 1215
Dolul comis de un terţ
(1) Partea care este victima dolului unui terţ nu poate cere anularea decât dacă cealaltă parte a cunoscut sau, după caz, ar fi trebuit să cunoască dolul la încheierea contractului.
(2) Independent de anularea contractului, autorul dolului răspunde pentru prejudiciile ce ar rezulta.
Art. 1216
Violenţa
(1) Poate cere anularea contractului partea care a contractat sub imperiul unei temeri justificate induse, fără drept, de cealaltă parte sau de un terţ.
(2) Există violenţă când temerea insuflată este de aşa natură încât partea ameninţată putea să creadă, după împrejurări, că, în lipsa consimţământului său, viaţa, persoana, onoarea sau bunurile sale ar fi expuse unui pericol grav şi iminent.
(3) Violenţa poate atrage anularea contractului şi atunci când este îndreptată împotriva unei persoane apropiate, precum soţul, soţia, ascendenţii ori descendenţii părţii al cărei consimţământ a fost viciat.
(4) În toate cazurile, existenţa violenţei se apreciază ţinând seama de vârsta, starea socială, sănătatea şi caracterul celui asupra căruia s-a exercitat violenţa, precum şi de orice altă împrejurare ce a putut influenţa starea acestuia la momentul încheierii contractului.
Art. 1220
Violenţa săvârşită de un terţ
(1) Violenţa atrage anularea contractului şi atunci când este exercitată de un terţ, însă numai dacă partea al cărei consimţământ nu a fost viciat cunoştea sau, după caz, ar fi trebuit să cunoască violenţa săvârşită de către terţ.
(2) Independent de anularea contractului, autorul violenţei răspunde pentru prejudiciile ce ar rezulta.
Art. 1221
Leziunea
(1) Există leziune atunci când una dintre părţi, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaţie de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestaţii.
(2) Existenţa leziunii se apreciază şi în funcţie de natura şi scopul contractului.
(3) Leziunea poate exista şi atunci când minorul îşi asumă o obligaţie excesivă prin raportare la starea sa patrimonială, la avantajele pe care le obţine din contract ori la ansamblul circumstanţelor.
Art. 1224
Inadmisibilitatea leziunii
Nu pot fi atacate pentru leziune contractele aleatorii, tranzacţia, precum şi alte contracte anume prevăzute de lege.
Art. 1222
Sancţiune
(1) Partea al cărei consimţământ a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligaţiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi îndreptăţită.
(2) Cu excepţia cazului prevăzut de Art. 1221 alin. (3), acţiunea în anulare este admisibilă numai dacă leziunea depăşeşte jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestaţia promisă sau executată de partea lezată. Disproporţia trebuie să subziste până la data cererii de anulare.
(3) În toate cazurile, instanţa poate să menţină contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod echitabil, o reducere a propriei creanţe sau, după caz, o majorare a propriei obligaţii. Dispoziţiile Art. 1213 privitoare la adaptarea contractului se aplică în mod corespunzător.
Art. 1223
Termenul de prescripţie
(1) Dreptul la acţiunea în anulare sau în reducerea obligaţiilor pentru leziune se prescrie în termen de un an de la data încheierii contractului.
(2) Anulabilitatea contractului nu poate să fie opusă pe cale de excepţie când dreptul la acţiune este prescris.
Art. 1254
Desfiinţarea contractului şi a actelor subsecvente
(1) Contractul lovit de nulitate absolută sau anulat este considerat a nu fi fost niciodată încheiat.
(2) Desfiinţarea contractului atrage, în condiţiile legii, şi desfiinţarea actelor subsecvente încheiate în baza lui.
(3) În cazul în care contractul este desfiinţat, fiecare parte trebuie să restituie celeilalte, în natură sau prin echivalent, prestaţiile primite, potrivit prevederilor Art. 1639-1.647, chiar dacă acestea au fost executate succesiv sau au avut un caracter continuu.
Art. 1257
Daunele-interese. Reducerea prestaţiilor
În caz de violenţă sau dol, cel al cărui consimţământ este viciat are dreptul de a pretinde, în afară de anulare, şi daune-interese sau, dacă preferă menţinerea contractului, de a solicita numai reducerea prestaţiei sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi îndreptăţit. | |
|
|
|
| 22-07-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Revizuire
- Actiunea dvs in anularea antecontractului de v-c poate avea urmatoarele temeiuri juridice: violenta, dol (manopere dolosive), leziune (dezechilibru intre valoarea prestatiilor) exercitate din partea unui tert sau din partea vanzatorului, care au viciat consimtamantul dvs la momentul incheierii antecontractului.
- Actiunea civila in anulare - poate fi exercitata in termenul de prescriptie extinctiva de 3 ani de zile, prevazut de lege (Codul civil).
- Anularea antecontractului de v-c are ca efect desfiintarea acestui act juridic cu efect retroactiv de la data incheierii sale cu repunerea partilor in situatia anterioara (restituirea prestatiilor) si in unele situatii cu plata unor daune-interese (despagubiri materiale, pecuniare) din partea persoanelor vinovate, culpabile (cealalta parte contractanta). | |
|
|
|
| 22-07-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| - Dvs va puteti intemeia actiunea civila si pe eroare-viciu de consimtamant.
- Termenul de exercitate a actiunii in anulare este tot de 3 ani de zile.
- Antecontractul se desfiinteaza cu efect retroactiv, de la data incheierii sale cu repunerea partilor in situatia anterioara: restituirea prestatiilor si eventual si cu plata unor daune-interese (despagubiri) daca eroarea a fost provocata cu intentie sau din culpa de cealalta parte contractanta: vanzator.
Art. 1207 - Cod civil
Eroarea
(1) Partea care, la momentul încheierii contractului, se afla într-o eroare esenţială poate cere anularea acestuia, dacă cealaltă parte ştia sau, după caz, trebuia să ştie că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esenţial pentru încheierea contractului.
(2) Eroarea este esenţială:
1. când poartă asupra naturii sau obiectului contractului - pret si bun imobil;
2. când poartă asupra identităţii obiectului prestaţiei sau asupra unei calităţi a acestuia ori asupra unei alte împrejurări considerate esenţiale de către părţi în absenţa căreia contractul nu s-ar fi încheiat;
3. când poartă asupra identităţii persoanei sau asupra unei calităţi a acesteia în absenţa căreia contractul nu s-ar fi încheiat.
(3) Eroarea de drept este esenţială atunci când priveşte o normă juridică determinantă, potrivit voinţei părţilor, pentru încheierea contractului. | |
|
|
|
| 30-07-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Buna ziua,
In urma cu aproximativ 6 luni de zile am achizitionat o casa cu teren la rosu (antecontract cu avans jumatate din suma totala), casa este terminata cu toate finisajele insa dezvoltatorul a sarit anumite etape ale casei ca de exemplu: nu a respectat cum este desenat in proiect: intrarea in casa si garajul sunt construite invers fata de proiect ( in proiect este pozitionat pe dreapta casa este cu acces pe stanga) vata in pod nu a montat, a pus doar celuloza, tot acoperisul nu a fost tratat inainte cu solutie de inifugare, terenul refuza sa l niveleze cu pamant a nivelat doar de fatada sustine ca asa face el, fatada casei este in valuri.etc
Va rog sa ma ajutati cu un sfat peste 2 saptamani suntem programati la notar pentru a finaliza vanzarea cumpararea, sustine ca daca nu mi convine casa sa mi dea banii inapoi.Ce acte sau procese verbale trebuie sa inchei inainte de a ma prezenta la notar sa repare tot ce nu a respectat ? Multumesc. | |
|
|
|
| 06-08-2020 |
| | Brailescu
Vizitator |
| Am încheiat în data de 17.06.2020 o Promisiune bilaterală de vânzare a unui imobil din Bucuresti, eu fiind din Bacău şi în calitate de cumpărător. Cumpărarea va fi făcută cu credit imobiliar la Raiffeisen.
Am achitat un avans de 14550 euro urmând a plăti diferenţa până la data de 27.07.2020.
În contract este stipulată clauza căvânzătoruleste de acord cu prelungirea termenului iniţial cu 15 zile calendaristice dacă eu nu am finalizat analiza cererii de creditare, dovada fiind o adresă din partea Raiffeisen prin care să le certifice acest fapt.
Banca Raiffeisen nu a finalizat în acest termen analiza şi a transmis adresa respectivă.
Ăn continuare Raiffeisen susţine că antecontractul a expirat şi nu-mi mai acordă creditul. Le-am indicat să citească cu atenti Promisiunea bilaterală de vînzare în privinţa clauzei de prelungire, dar raspunsul întârzie să apară. Această prelungire expiră pe 10.08.2020. Începând de pe data de 01.08.2020 am fost plasat in izolare pentru o perioada de 14 zile, adică până pe 13.08.2020. Am notificat prin e-mail despre acesasta situaţie a mea de a mă prezenta pentru încheierea Actului de v-c. Banca refuza să-mi acorde creditul spunând că va fi depăşit şi cel de-al doilea termen şi că situaţia mea nu este o situaţie de forţă majoră. Sunt depăşi, cei de banca lucrează sub un văl gros de mister, nu pot discuta cu cel care analizează dosarul şi nu am certitudinea că transmit la Raiffeisen Bucureşti datele corecte, ba chiar am certitudinea că transmit informaţii greşite, întrucât în urma unei discuţii telefonice cu directoarea filialei locale, a reieşit că Raiffeisen consideră că eu solicit aplicarea forţei majore invocând pandemia. I-am reamintit de câteva ori că invoc forţa majoră pentru a fost pus in izolare prin decizia DSP, iar dacă ei nu-mi acorda creditul sunt vinovaţi de faptul că voi rata contractul. Vă rog să-mi daţi ajutor. | |
|
|
|
| 06-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| |
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Banca are dreptul sa analizeze cererea dvs, analiza despre care ati fost informat in prealabil de catre functionarul bancar, la finalul careia banca hotaraste daca va mai acorda sau nu creditul bancar.
Analiza cererii are in vedere mai multe aspecte, cum ar fi: valabilitatea contractului de vanzare-cumparare, posibilitatile dvs financiare de a restitui bancii creditul acordat, dar mai ales insusirile calitative si cantitative ale bunului imobil cumparat de dvs, asupra caruia banca are un drept de ipoteca si pe care il poate vinde, valorifica in cazul insolvabilitatii dvs, cand nu aveti posibilitatea de a plati ratele si dobanzile bancare.
Deci, este posibil ca functionarul bancar care analizeaza cererea dvs sa constate ca valoarea creditului acordat este mult mai mare decat valoarea de piata a imobilului cumparat de dvs, si in cazul unei vanzari a imobilului prin executare silita, banca nu si-ar putea recupera in mod integral restul de credit nerestituit de dvs. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Creditul pe care dvs trebuie sa il restituiti are o valoare mult mai mare decat creditul initial acordat de banca, deoarece cuprinde si plata unor dobanzi lunare care, de obicei, nu sunt dobanzi fixe ci se majoreaza de la an la an.
Asfel, creditul total ce trebuie restituit, trebuie sa aiba o acoperire in valoarea bunului imobil cumparat si ipotecat de banca.
De asemenea, vanzarea bunului imobil se face prin licitatie publica, destul de dificil, deoarece nu se gasesc cumparatori, iar eventualii cumparatori nu ofera pretul cerut de banca, ci doar 75% din acest pret, plus ca trebuie achitate din acest pret si toate cheltuielile cu executarea silita, executorului judecatoresc.
Deci, acordarea unui credit trebuie sa fie avantajoasa, rentabila, si pentru dvs dar si pentru banca.
De aceea, cererea dvs este supusa unei analize prealabile de catre functionarul bancar care trebuie sa semneze contractul de credit cu dvs. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Interesul bancii nu este sa va urmareasca bunul imobil cumparat de dvs si asupra caruia banca are un drept de ipoteca, ci este ca dvs sa achitati la timp toate ratele si dobanzile lunare pana la restituirea integrala a creditului, astfel ca banca plateste banii vanzatorului, vanzatorul va vinde dvs bunul imobil, iar dvs ramaneti cu acest bun daca achitati toate ratele si dobanzile lunare aferente creditului obtinut.
Deci, in primul rand banca urmareste ca dvs sa fiti o persoana cu posibilitati financiare, care sa achitati la timp toate ratele si dobanzile bancare, eventual majorate, astfel incat banca sa nu fie nevoita sa va execute silit si sa va vanda bunul cumparat de dvs, cand pierdeti si dvs dar poate pierde si banca, prin neobtinerea pretului total cerut de aceasta la vanzarea bunului prin licitatie publica. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Daca valoarea creditului initial este de 20.000 euro, bani pe care banca ii plateste direct vanzatorului, dvs ar trebui sa restituiti bancii un credit total de cel putin 30.000 euro, pentru a ramane proprietar al bunului imobil, fie prin plata unor rate si dobanzi lunare pe parcursul mai multor ani de zile, fie in urma vanzarii bunului imobil la licitatie publica, cand licitatorul-adjudecatar al bunului puteti fi chiar dvs, daca dispuneti de restul de bani necesar achitarii creditului total de 30.000 euro plus cheltuielile de executare.
Tocmai aceste posibilitati financiare ale dvs sunt analizate de catre banca.
Valoarea totala a creditului, de exemplu, mai mult sau mai putin de 30.000 euro, depinde de valoarea dobanzilor lunare percepute de banca, care pot fi dobanzi fixe sau dobanzi variabile de la luna la luna sau de la an la an. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Am studiat mai bine legea si dvs in calitate de debitor si proprietar al bunului imobil nu aveti dreptul sa deveniti licitator-adjudecatar al bunului imobil vandut la licitatie publica.
Art. 842 - Noul Cod de procedura civila
Participanţii la licitaţie
(1) Poate participa la licitaţie, în calitate de licitator, orice persoană care are capacitate deplină de exerciţiu, precum şi capacitatea să dobândească bunul ce se vinde.
(2) Debitorul nu poate licita nici personal, nici prin persoane interpuse.
(3) Solvabilitatea, capacitatea şi interpunerea sunt lăsate la aprecierea sumară şi imediată a executorului judecătoresc, care poate refuza făcând menţiune despre aceasta în procesul-verbal de licitaţie.
(4) Mandatarul va trebui să prezinte o procură specială autentică, care se va păstra la dosarul executării.
(5) Creditorii urmăritori sau intervenienţi nu pot să adjudece bunurile oferite spre vânzare la o valoare mai mică de 75% din preţul de pornire a primei licitaţii. | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Re:Re:Anulare antecontract vanzare-cumparare apartament
