Acţiune,anulare contract de vânzare cumpărare.. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Tribunalul OLT Decizie nr. 16 din data de 20.01.2015
Deliberând asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina sub nr. 11946/311/2012, reclamanta I. Ș. - A. a chemat în judecată pe pârâții N. S. - G., N. M., P. M. - F. și P. E., solicitând sa se dispună anularea parțiala a contractului de vânzare-cumpărare nr. 655/08.10.2012, emis de N.P. T. V., pentru suprafața de teren de 99 m.p. si construcția garaj existenta pe acest teren, rectificarea cărții funciare nr. 51551 a mun. Slatina, a paraților P. M. F. si P. E., prin diminuarea suprafeței de teren cu 99 m.p. care aparține reclamantei, si pentru construcția garaj existenta pe acest teren - prin radierea intabulării suprafeței de 99 m.p.. Totodată, s-a solicitat obligarea paraților la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, în esență, a arătat ca prin sentința civila nr. 4564 din 23.09.2005, emisa de Judecătoria Slatina in dosar civil nr. 333/2005, definitiva, si decizia Tribunalului Olt nr. 313 din 07.11.2006, in contradictoriu cu N. S.G. si H. C. si H. C., reclamanta a devenit titulara dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren de 99 m.p. situata in str. Dinu Lipatti nr. 7, teren ce face parte din suprafața de 240(246) m.p., pe care parații N. S. G. si N. M. l-au vândut paraților P. M. F. si P. E..
De asemenea, paratul N. S. G. a fost obligat sa demoleze garajul situate pe terenul de 99 m.p., si sa-si zidească doua uși, iar, deși paratul se afla in procedura de executare silita, totuși a vândut tot imobilul deși nu avea acest drept, cumpărătorii aveau cunoștința de litigiul existent intre reclamanta si vânzători, astfel ca nu pot fi considerați de buna credința, parații urmărind fraudarea dispozițiilor legale, respectiv împiedicarea reclamantei de a-si realiza dreptul de proprietate.
In drept cererea nu a fost motivata.
La data de 27.02.2013 reclamanta a depus precizare si completare la cererea de chemare in judecata, solicitând sa se constate nulitatea absoluta, parțiala, a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 655 din 08.10.2012, incheiat intre N. S.G. si N. M., in calitate de vanzatori, si P. M. F. si P. E., in calitate de cumpărători, pentru suprafața de teren intravilan de 99 m.p. inclusa in suprafața de 246 m.p. din Slatina str. Dinu Lipati nr. 5 pentru vânzarea bunului altuia, iar in caz de respingere a cererii de nulitate se solicita obligarea paraților P. M. sa lase reclamantei in deplina proprietate si liniștita posesie suprafața de teren intravilan de 99 mp care este inclusa in suprafața de 246 mp din mun. Slatina str. Dinu Lipati nr. 5 Jud. Olt, conform cartii funciare nr. 51551 a mun. Slatina - anterior având nr. 5 str. Dinu Lipati identificata prin raport de expertiza specialitatea topografie; radierea intabulării dreptului de proprietate al paraților P. M. F. si P. E. pentru suprafața de 99 mp identificata prin raport de expertiza, din cartea funciara cu nr. 51551a mun. Slatina; obligarea paraților P. M.F. si P. E. sa demoleze construcția Garaj, construita de către paratul vânzător N. S. G., pe suprafața de 99 mp pe care a fost obligat sa i-l lase in deplina proprietate si posesie; obligarea paraților P.M. F. si P. E. la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea acestei cereri, in esență, arata ca prin sentința civila nr. 4564 din 23.09.2005 , pronunțata de Judecătoria Slatina in dosar nr. 333/2005 , definitivă si investita cu formula executorie, paratul N. S. G. a fost obligat sa-i lase in deplina proprietate si posesie suprafața de 99 mp situata in intravilanul localității Slatina str. Dinu Lipati nr. 7 cu vecinii la N-B. P.si S. G. , la E-Str. Dinu Lipati nr. 7 , la S-H. C. (autoarea paraților N. S. G. si N.M.), la V- P. A.(tatal reclamantei) - iar prin decizia din apel nr. 313 din 07 noiembrie 2007 , pronunțata de Tribunal Olt in dosar nr. 6406/311/2006, același parat este obligat sa-si demoleze construcțiile situate pe terenul de 99 m.p. individualizat prin raportul de expertiza, str. Dinu Lipati nr. 7 din mun. Slatina - adică garajul auto cu terasa deasupra, platforma betonata, gard despărțitor. Astfel, parații N. S. G. si N. M., pentru a se sustrage executării silite imobiliare, cu rea credința au vândut imobilul către parații P. M. F. si P. E. ( frate si cumnata cu N. M.) -imobil care a fost inscris in cartea funciara nr. 51551 din mun. Slatina - unde cei 99 mp aparținând reclamantei au fost incluși in suprafața de 246 mp ai imobilului vândut de N. S. G. si N.M.
Cu referire la acțiunea in revendicare, întemeiata pe art. 563 si art. 17 C.civ. - daca ambele părți invoca titluri de proprietate ce provin de la autori diferiți, solicita sa se procedeze la compararea titlurilor de proprietate ale partilor si sa se constate ca titlu reclamantei este preferabil titlului deținut de parații P. M. F. si P.E.
Astfel, imobilul casa si teren, inclusiv cei 99 m.p., a fost cumpărat in anul 1936 de autorul reclamantei P. A., casa si terenul fiind in Lipscani nr. 2- iar după naționalizare terenul de 99 mp era in posesia lui H. C., fiind cumpărat de aceasta in anul 1982, după ce a fost naționalizat, astfel rezulta ca: prin sentința civila nr. 7692 din 20 noiembrie 2000 s-a dispus restituirea către reclamanta a imobilului casa si teren aferent, iar H. C. a fost obligata sa-i lase lui I.Ș. A. in deplina proprietate si liniștita posesie suprafața de 99 mp din Dinu Lipati nr. 7 -A ; Curtea de Apel Craiova prin decizia nr. 6296 din 08. octombrie 2001 a admis recursurile si a respins in totalitate acțiunea; ICCJ prin decizia 4567 din 6 noiembrie 2003, a admis recursul in anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe langa CSJ, a casat decizia Curții de Apel si a respins recursurile declarate de parti- dând preferința titlului de proprietate al autorului reclamantei P.A. fata de titlu lui H. C., deoarece naționalizarea imobilului s-a făcut in mod abuziv.
Rezulta - autoritate de lucru judecat - titlul autorului reclamantei P. A., fiind preferat titlului autoarei paraților H. C..
Ulterior, H.C. a vândut imobilul casa si teren in suprafața de 246 m.p. si garajul, din Dinu Lipati nr. 5 mun. Slatina, fiului sau H. C. C.la data de 06. iulie 2001 act autentificat sub nr. 1822 din 06. iulie 2001.
La rândul sau, H. C. C. vinde acelasi imobil lui N. S. G.prin act autentificat nr. 1157 din 20 iunie 2003, iar si N. S. G. a fost obligat sa lase in deplina proprietate si liniștita posesie reclamantei I. S. A. terenul de 99 mp identificat in Dinu Lipati nr. 7 - fiind inclus in cei 246 mp cumpărați in anul 1982 de H. C. - si sa-si ridice construcțiile de pe acest teren, - dar la data de 08 octombrie 2012 N. S. G. vinde paraților P. M. F. si P. E..
Acestea fiind dovedite, considera ca se impune obligarea paraților P.M. F. si P. E. sa-i lase in deplina proprietate si liniștita posesie suprafața de teren de 99 mp ce va fi indicat prin raportul de expertiza.
Legal citati, paratii au formulat intampinare prin care solicita respingerea acțiunii ca neîntemeiata, in esență, motivând că suprafața de 99 m.p- pe care parata a obtinut-o conform sentinței civile nr. 4564/23.09.2005 pronunțata in dosarul nr. 333/2005 se afla pe str. Dinu Lipatti, nr. 5 si nu face parte din suprafața de 246 m.p. pe care a vandut-o paraților P. M. F. si P. E., care de altfel se afla pe str. Dinu Lipatti, nr. 7.
Se mai arata ca parații N. au vândut prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 655/08.10.2012 suprafața de 246 mp, teren pe care il dețin de la H. C. C. in baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1157/20.06.2003, iar in privința acestui din urma contract exista putere de lucru judecat, in sensul ca prin aceiași sentința prin care reclamanta a obținut suprafața de 99 m.p. pe Dinu Lipatti, nr. 7 ( sentința nr. 4564/23.09.2009) s-a solicitat si anularea contractului de vânzare cumpărare dintre H. si parații N., iar instanța a respins acest capăt de cerere, astfel considerând contractul nr. 1822/06.07.2001 si contractul nr. 1157/20.06.2003 legale si temeinice atâta timp cat ei au vândut in baza acestui contract, contract pe a cărui legalitate s-a pronunțat o instanța de judecata, contractul de vânzare cumpărare din 2012, a cărei anulare se cere, fiind si acesta legal si temeinic.
De altfel, daca cei 99 mp s-ar fi aflat in suprafața de 246 mp cumpărata de parații N. de la H. C.-C., instanța prin sentința civila nr. 4564/23.09.2005 ar fi avut obligația sa anuleze in parte si contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1157/20.06.2003, insa după cum se poate observa in dispozitivul sentinței instanța a obligat paratii sa lase reclamantei in deplina proprietate si liniștita posesie suprafața de 99 mp situata in Dinu Lipatti, nr. 5, dar a respins capătul de cerere privind anularea parțiala a contractului de vânzarea cumpărarea a suprafeței de 246 mp autentificat sub nr. 1157/20.06.2003.
Ori atâta timp cat parații N. au vândut paraților P. terenul de 246 mp in baza unui contract a cărui legalitate a fost verificata de instanța de judecata, capătul de cerere privind anularea parțiala a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 655/08.10.2012 este netemeinic si nelegal, iar in privința faptului ca cei 99 mp se afla in cei 246 mp cumpărați de parații N. de la H. si vânduți ulterior paraților P. considera ca exista putere de lucru judecat conform sentinței 4565/23.09.2005.
De altfel prin sentința sus menționata s-a solicitat de către reclamanta atât anularea contractului de vânzare cumpărare dintre parații N. si H. C. C. autentificat sub nr. 1157/20.06.2003, cat si a contractului de vânzare cumpărare dintre H. C. si H. C. C. autentificat sub nr. 1822/06.07.2001, ambele contracte fiind menținute de instanța prin sentința nr. 4564/23.09.2005 ca temeinice si legale in privința vânzării suprafeței de 246 mp, cum de altfel figurează in foaia matricola de clădiri si teren pe anii 1955-1957 numita H. F..
Mai mult, terenul de 99 mp situat pe str. Dinu Lipatti, nr. 5, pe care trebuie sa-l lase reclamantei conform sentintei are alte vecinătăți decât cel vândut de parații N. paraților P.
In privința capătului de cerere privind obligarea paraților P. sa lase in deplina proprietate si liniștita posesie suprafața de 99 mp pentru care susține reclamnata ca se afla in cei 246 mp cumpărați de parații P. de la parații N., pentru aceleași considerente de mai sus solicita respingerea, întrucât cei 99 mp pe care trebuie sa-i primească reclamanta conform sentinței nr. 4565/23.09.2005 nu fac parte din cei 246 mp cumpărați de parații P. de la parații N., acestia cumpărand terenul de pe str. Dinu Lipatti, nr. 5 ori terenul de 99 mp se afla pe str. Dinu Lipatti, nr,7, având alte vecinătăți.
In privința radierii intabularii dreptului de proprietate al paraților P.pentru suprafața de 99 mp de asemenea solicita respingerea pentru aceleași motive invocate mai sus.
In privința capătului de cerere privind obligarea paraților P. la demolarea construcției garaj pentru care susține reclamanta ca ar fi fost obligați parati N.sa il demoleze, solicita respingerea intrucat de asemenea intervine atât puterea de lucru judecat fata de parații N., cat si putere de lucru judecat in privința paraților P..
Arata ca reclamanta invoca dispozițiile deciziei nr. 313/07.11.2007 pronunțata de Tribunalul Olt, in sensul ca prin aceasta decizie ar fi fost obligați parații N. sa demoleze construcția garaj, insa, cu rea credința si cu intenția de a induce in eroare instanța, uita sa menționeze ca aceasta decizie a fost recurata iar prin decizia Curții de Apel nr. 459/20.05.2008 a fost modificata decizia Tribunalului nr313/07.11.2007 si modifica ambele hotărâri in sensul ca menține doar capătul de cerere privind modificarea ferestrelor, si se menține capătul de cerere privind respingerea capătului de cerere privind demolarea construcției garaj.
In contraproba au depus inscrisuri (f. 46-89).
In cursul procedurii instanta de fond a invocat exceptia puterii de lucru judecat pentru cererea privind obligarea paratilor P. la demolarea garajului existent pe suprafata de teren revendicata.
Instanta de fond a incuviintat administrarea probei cu inscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriu si proba cu expertiza tehnica de specialitate,
Prin sentința civilă nr. 5489/04.06.2014 Judecătoria Slatina a admis exceptia puterii de lucru judecat cu privire la cererea privind obligarea paratilor P.M. F., P. E. la demolarea garajului edificat de parat N. S.pe terenul in suprafata de 99 mp și a respins pentru putere de lucru judecat acest petit.
S-au respins ca neîntemeiate cererea privind constatarea nulității absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 655/08.10.2012 intocmit intre parati, cu privire la suprafata de teren de 99 mp, situata in localitatea Slatina, str Dinu Lipati, judet Olt, avand ca vecinatati la N- str Dinu Lipati, la S- P. A. (I. S.), la E- H. C. (P. M. F. si P. E.), la V- teren proprietate stat, delimitat prin pc 1, A, B, 29, 31, 34, 5, 1, din raportul de expertiza intocmit de expert C. I. A., cererea privind anularea partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. de mai sus, cererea privind obligarea pârâților sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de teren de 99 mp, situata in localitatea Slatina, str Dinu Lipati, judet Olt, avand ca vecinatati la N- str Dinu Lipati, la S- P. A. (I. S.), la E- H. C. (P. M. F. si P. E.), la V- teren proprietate stat, delimitat prin pc 1, A, B, 29, 31, 34, 5, 1, din raportul de expertiza intocmit de expert C. I. A., cererea privind rectificarea cartii funciare nr 51551 Slatina, in sensul radierii din aceasta carte funciara a dreptului de proprietate al paratilor P. M.F., P.E., cu privire la suprafata de teren de 99 mp, situata in localitatea Slatina, str. Dinu Lipati, judet Olt, avand ca vecinatati la N- str Dinu Lipati, S- P. A. (I. S. A.), E- H. C.(P.M. si P. E.), V- teren proprietate stat, delimitat prin pc 1, A, B, 29, 31, 34, 5, 1, din raportul de expertiza intocmit de expert judiciar C. I., suprafata de teren cuprinsa in terenul in suprafata totala de 240 mp (246,12 mp din masuratori), avand nr. cadastral 610, și cererea reclamantei privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, asupra exceptiei puterii de lucru judecat, instanța de fond a reținut că potrivit art. 1201 C.civ., în vigoare la data formularii cererii de chemare in judecata asa cum se prevede în art 230 din Legea 71/2011, - Este lucru judecat atunci cand a doua cerere in judecata are acelasi obiect, este intemeiata pe aceeasi cauza si este intre aceleasi parti, facuta de ele si in contra lor in aceeasi calitate, iar potrivit art. 166 C.proc.civ., excepția puterii de lucru judecat se poate ridica, de părți sau de judecător, chiar înaintea instanțelor de recurs.
Așadar, puterea de lucru judecat a unei hotărâri judecătorești semnifică faptul că o cerere nu poate fi judecată în mod definitiv decât o singură dată, iar hotărârea este prezumată a exprima adevărul și nu trebuie să fie contrazisă de o altă hotărâre, iar autoritatea de lucru judecat privește exclusivitatea hotărârii, astfel încât un nou litigiu între aceleași părți, pentru același obiect și cu aceeași cauză, să nu mai fie cu putință, tocmai în scopul de a se realiza o administrare uniformă a justiției.
A reținut instanța de fond că prin decizia civila nr. 313/07.11.2007 pronuntata de Tribunalul Olt, rămasa irevocabilă prin decizia 459/20.05.2008 pronuntata de Curtea de Apel Craiova in dosarul 6406/311/2006, paratul N. S. G. a fost obligat sa demoleze garaj auto situat pe terenul de 99 mp aflat intre str Dinu Lipati si fosta proprietate P. A., din localitatea Slatina, judetul Olt.
Asa cum se arata in raportul de expertiza intocmit in cauza de expert C. I. A., acest garaj ce a făcut obiectul deciziilor civile mentionate este acelasi garaj cu cel discutat in cauza, aspect confirmat de vecinatatile terenului pe care se afla garajul, indicate prin cererea de chemare in judecata, care sunt aceleasi vecinatati cu cele din deciziile civile mentionate, diferind doar punctele cardinale pentru fiecare vecinatate, in sensul ca aceste puncte cardinale sunt indicate ca fiind in parti diferite, aspect care releva doar neexistenta unui punct de vedere comun cu privire la directia in care se afla punctele cardinale, iar in niciun caz faptul ca nu ar fi vorba de acelasi imobil.
Asadar, prin cererea de chemare in judecata formulata in cauza, acelasi reclamant in contradictoriu însă cu alt pârâți, respectiv cu P. M. F. și P. E., a solicitat obligarea acestora la demolarea aceluiasi garaj cu cel ce a facut obiectul deciziilor civile nr. 313/07.11.2007 pronuntata de Tribunalul Olt, rămasa irevocabilă prin decizia 459/20.05.2008 pronuntata de Curtea de Apel Craiova in dosarul 6406/311/2006.
Asa fiind, având în vedere că cererea de demolare a imobilului garaj a mai fost supusa odată analizei instanței, stabilindu-se prin hotărâre irevocabilă ca se impune demolarea acestui imobil, așa cum s-a menționat mai sus, hotărâre care, în raport de textele de lege enunțate, se bucură de putere de lucru judecat, aceasta fiind obligatorie și prezumată a exprima adevărul, instanța de fond a constatat întemeiată excepția puterii de lucru judecat cu privire la aceasta cerere a reclamantei privind obligarea paratilor P. M. F. și P. E. la demolarea garajului existent pe terenul în suprafata de 99 mp din str Dinu Lipati, localitatea Slatina, judetul Olt.
Asupra fondului cauzei, instanta de fond a retinut că prin sentinta civila 4564/23.09.2005 pronuntata de Judecatoria Slatina in dosarul 333/2005, ramasa irevocabila prin decizia 461/15.03.2006 pronuntata de Tribunalul Olt in acelasi dosar (fila 52), paratul N. S. G. a fost obligat sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de teren de 99 mp, cu vecinatatile la: N- B. P., S. G., E- str Dinu Lipati nr 7, S- H.C., V- P. A..
Prin contract de vanzare-cumparare autentificat sub nr 655/08.10.2012, paratii vânzători N. S. G., N. M., vând către pârât cumpărător P. M. F.imobil teren în suprafata de 246 mp, împreună cu mai multe constructii, printre care si garaj (C2), imobile situate in localitatea Slatina, str Dinu Lipati, judetul Olt (fila 61).
Potrivit raportului de expertiza intocmit in cauza de expert C. I. A., din aceasta suprafată de teren de 246 mp, ce a facut obiectul contractului de vanzare 655/08.10.2012 intervenit intre parati, face parte si suprafata de teren de 99 mp ce a facut obiectul sentintei civile 4564/23.09.2005 pronuntata de Judecatoria Slatina in dosarul 333/2005.
Acest fapt reiese si din considerentele sentintei civile 4564/23.09.2005 pronuntata de Judecatoria Slatina in dosarul 333/2005 in care se arata ca terenul in suprafata de 99 mp a fost ocupat la acel moment de paratul vanzator N. S.G. pe temeiul contractului de vanzare-cumparare 1157/20.06.2003 (fila 47), ceea ce atesta implicit ca aceasta suprafata de teren de 99 mp face parte din intreaga suprafata de teren de 246,12 mp care a facut obiectul acestui contract (fila 21) suprafata care dupa pronunțarea sentintei civile a fost instrainata in totalitate catre paratii cumparatori P., prin contract de vanzare 655/08.10.2012 (fila 25), in acest fel fiind instrainata implicit si suprafata de teren de 99 mp ce a facut obiectul sentintei civile 4564/23.09.2005 pronuntata de Judecatoria Slatina in dosarul 333/2005.
In ceea ce priveste cererea reclamantei privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare 655/08.10.2012, s-a reținut ca in sustinerea acestei nulitati s-a invocat doar faptul ca paratii N. au instrainat cu rea-credinta catre paratii P. terenul in suprafata de 99 mp pentru a se sustrage executarii silite a sentintei civile 4564/23.09.2005v pronuntata de Judecatoria Slatina in dosarul 333/2005, invocand implicit existenta unei cauze ilicite in cadrul contractului de vanzare/cumparare a cărei nulitate absoluta se solicita.
Potrivit art 1238 C.civ., (2) Cauza ilicita sau imorala atrage nulitatea absoluta a contractului daca este comuna ori, in caz contrar, daca cealalta parte a cunoscut-o sau, dupa imprejurari, trebuia s-o cunoasca, iar potrivit art 1239 C.civ.. (1) Contractul este valabil chiar atunci cand cauza nu este expres prevazuta. (2) Existenta unei cauze valabile se prezuma pana la proba contrara.
Intrucat contractul a carei nulitate absolută se solicită îmbracă forma autentică iar reclamanta nu a dovedit in niciun fel faptul ca paratii cumparatori din acest contract, a carei nulitate se solicita, ar fi conlucrat impreuna cu paratii vanzatori la fraudarea dreptului de proprietate al reclamantei sau faptul ca paratii cumparatori ar fi cunoscut ca paratii vanzatori au fost obligati sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 99 mp, ce face parte din totalul terenului in suprafata de 246 mp obiect al contractului de vanzare/cumparare a carei nulitate absoluta se solicita (paratii cumparatori nefiind parte in litigiul purtat in acest sens intre reclamanta si paratii vanzatori iar reclamanta neînscriindu-și dreptul său de proprietate in cartea funciara), fata de prezumtia legala privind valabilitatea cauzei prevazuta prin textul de lege enuntat, instanta de fond nu a primit cererea de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare/cumparare intervenit intre pârâți.
Cu privire la cererea privind anularea aceluiasi contract de vanzare/cumparare, intrucat cauza ilicita sau imorala nu poate atrage decat nulitatea absoluta asa cum se prevede in art 1238 C.civ., instanța de fond a respins aceasta cerere de anulare a contractului ca neîntemeiată.
De altfel, reclamanta nu este parte in acest contract, iar potrivit art 1248 C.civ., (2) Nulitatea relativa poate fi invocata numai de cel al carui interes este ocrotit prin dispozitia legala incalcata.
In ceea ce priveste cererea de revendicare a suprafetei de teren de 99 mp inclusa in suprafata de teren de 246 mp ce face obiectul contractului de vanzare analizat, instanța de fond a reținut că potrivit art 563 C.civ., (3) Dreptul de proprietate dobandit cu buna-credinta, in conditiile legii, este pe deplin recunoscut, ceea ce înseamnă că buna- credință duce la dobândirea dreptului de proprietate indiferent dacă acesta a fost obținut de la adevăratul proprietar sau de la un proprietar aparent.
Potrivit art 901 C.civ., (1) Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, oricine a dobandit cu buna-credinta vreun drept real inscris in cartea funciara, in temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului inscris in folosul sau, chiar daca, la cererea adevaratului titular, dreptul autorului sau este radiat din cartea funciara. (2) Tertul dobanditor este considerat de buna-credinta numai daca, la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in folosul sau, sunt indeplinite urmatoarele conditii: a) nu a fost inregistrata nicio actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare; b) din cuprinsul cartii funciare nu rezulta nicio cauza care sa justifice rectificarea acesteia in favoarea altei persoane; si c) nu a cunoscut, pe alta cale, inexactitatea cuprinsului cartii funciare. (3) Dispozitiile prezentului articol sunt aplicabile si tertului care a dobandit cu bunacredinta un drept de ipoteca in temeiul unui act juridic incheiat cu titularul de carte funciara ori cu succesorul sau in drepturi, dupa caz. (4) Dispozitiile prezentului articol nu pot fi insa opuse de o parte contractanta celeilalte si nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, dupa caz.
Textul de lege enuntat defineste buna-credinta a tertului dobanditor al unui drept real sub imperiul noilor reglementari din Noul C.Civ., definitie căreia în mod evident i se circumscrie si situatia dobandirii unui drept real de la proprietarul aparent.
Cum pentru suprafata de teren de 99 mp, pe de o parte dreptul de proprietate al reclamantei nu a fost înscris în niciun moment în cartea funciara, în care nu aceasta figureaza ca fiind proprietar, ci paratii N., asa cum reiese din extrasul de carte funciara de la dosar (fila 26), reclamanta necontestând pana la intervenirea vanzarii dintre pârâti, nici măcar cartea funciară deschisă pe numele paratilor N., iar pe de alta parte atata timp cat paratul cumparator P. M. F. nu a fost parte in litigiul purtat intre reclamanta si paratul vanzator N., solutionat prin sentinta civila 4564/23.09.2005 pronuntata de Judecatoria Slatina in dosarul 333/2005, nefiind facuta dovada ca paratii cumparatori P. ar fi cunoscut intr-un alt mod faptul ca paratii vanzatori N. nu ar fi fost adevaratii proprietari ai terenului in suprafata de 99 mp, reiese ca acesti parati N. au dobandit cu buna-credinta terenul in suprafata totala de 246 mp din care face parte si suprafata de teren de 99 mp.
Cu atat mai mult cu cat contractul de vanzare/cumparare 1157/20.06.2003 nu a fost anulat in niciun moment, ci mentinut prin aceeasi sentinta civila.
Aceste aspecte, conduc in acelasi timp la concluzia ca paratii P. s-au aflat intr-o eroare comuna (oricine putându-se înșela cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului) dar si invincibila, nefiind dovedit contrariul, dobandind in acest fel dreptul de proprietate asupra terenului ce le-a fost instrainat de proprietarul aparent N. S. G..
Compararea titlurilor partilor, asa cum s-a solicitat prin cererea de chemare in judecata, nu poate fi facuta in cauza atata timp cât este în discutie situatia dobanditorului de buna credinta de la un proprietar aparent (adica in persoana căruia nu se regăsește dreptul de proprietate) care exclude compararea drepturilor autorilor de la care ar proveni titlurile cand dreptul de proprietate cuprins in aceste titluri exista în persoana autorilor de la care provine, urmand doar a se acorda preferinta unuia dintre aceste drepturi.
Prin urmare, fata de aceste considerente, cererea privind obligarea paratilor P. sa lase reclamantei în deplina proprietate si linistita posesie suprafata de teren de 99 mp, este neintemeiata iar in acest fel a fost respinsa ca atare.
Fiind respinsa aceasta cerere in revendicare, s-a respins si cererea de rectificare a cartii funciare 51551 cu privire la aceasta suprafata de teren de 99 mp, tocmai intrucat in persoana paratilor P. inscrisi in cartea funciara ca proprietari ai terenului in suprafata de 99 mp, s-a dovedit existenta dreptului de proprietate asupra terenului respectiv.
In conformitate cu art 274 C.proc.civ., fiind respinsa cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta, iar ca atare paratii nefiind in culpa procesuală, s-a respins cererea privind obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata, ca neintemeiata.
Împotriva sentinței, în termen legal, a declarat recurs recurenta reclamantă Ivan Ștefania Aurora, solicitând admiterea recursului, modificarea sentinței în sensul admiterii capetelor de cerere privind constatarea nulității absolute și parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 655/08.10.2012, pentru suprafața de 99 m.p. inclusă în suprafața de 246 m.p. vândută, situată în Slatina, str. Dinu Lipatti, nr.5, pentru vânzarea bunului altuia, iar în situația respingerii acestui capăt de cerere, obligarea pârâților P. M.-F. și P. E. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantei terenul intravilan în suprafață de 99 mp, al cărei proprietară este în baza sentinței civile nr. 7692/20.11.2000 pronunțată de Judecătoria Slatina și sentinței civile nr. 4564/23.09.2005 pronunțată de Judecătoria Slatina precum și deciziei Tribunalului Olt cu nr. 313/07.11.2006.
S-a arătat că instanța de fond a făcut o gravă nelegalitate în sensul că s-a încălcat un drept de proprietate dobândit în baza unei sentințe judecătorești. Pârâții, în trecut și încă în prezent, abuzează de toate tertipurile și metodele legale sau nelegale pentru a o împiedica să-și exercite dreptul de proprietate asupra terenului de 99 mp.
Mai arată că instanța de fond a analizat în mod greșit probele din dosar și a dat o altă interpretare sentințelor judecătorești anterioare, dreptul de proprietate al reclamantei fiind recunoscut prin sentința civilă nr. 7692/20.11.2000, pronunțată de Judecătoria Slatina, irevocabilă prin decizia nr. 4567/06.11.2003, a ÎCCJ, decizia civilă nr. 4423/2002, sentința civilă nr. 4564/23.09.2005, decizia Tribunalului Olt nr. 313/07.11.2006 și decizia civilă nr. 7071/2005.
De asemenea, arată reclamanta că imobilul care include și terenul de 99 mp a fost naționalizat prin decretul nr. 92/1950 iar după mai multe cicluri procesuale, prin sentința civilă nr. 7692/20.11.2000 a Judecătoriei Slatina, i s-a admis acțiunea și s-a dispus restituirea în natură a imobilului, precum și obligarea pârâtei H. C. să-i lase în deplină proprietate și posesie suprafața de 99 mp. din Slatina, str. Dinu Lipatti, nr.5.
Prin adresa nr. 77/S/14.01.2005 a Tribunalului Argeș i s-a transmis că la data de 10.01.2005 copia aceste hotărâri a fost transmisă către Agenția Națională de cadastru și Publicitate Imobiliară pentru a fi înscrisă în cartea funciară.
Mai arată că prin sentința civilă nr. 4564/23.09.2005 s-a reținut că reclamanta a făcut dovada dreptului de proprietate asupra suprafeței de 99 mp, dându-se preferință actului de proprietate al autorului său.
Relevă că tot istoricul litigiilor a fost reliefat clar în decizia Tribunalului Olt nr. 313/07.11.2007, prin care pârâtul N. S. G. a fost obligat să demoleze construcția edificată pe acest teren, fiind dezbătută pe larg problematica vânzării lucrului altuia și a bunei-credințe a cumpărătorului.
Aspectul bunei-credințe a pârâților P. M.-F. și P. E. nu poate primi eficiență juridică altfel decât cu încălcarea implicită a obligației de a lăsa terenul în posesia recurentei și cu nerespectarea dreptului de proprietate recunoscut în persoana acesteia.
În cauză, susține recurenta, sunt puse în balanță interesele proprietarului al cărui drept a fost confirmat în justiție în raport de interesele persoanei ce se luptă pentru menținerea în patrimoniul său a unor bunuri achiziționate în scopul satisfacerii unor interese economice.
Arată că art. 901 C.civ. invocat de instanța de fond nu stabilește faptul că dobânditorul cu bună-credință devine proprietarul bunului dobândit, ci doar va fi socotit proprietar, până la proba contrarie.
Susține reclamanta că pârâții au încercat prin toate căile să o priveze de dreptul său de proprietate, deși așa cum a arătat, hotărârea judecătorească prin care a devenit proprietară a fost depusă la OCPI pentru a fi înscrisă în cartea funciară conform adresei nr. 77/S/14.01.2005 a Tribunalului Argeș, această instituție în mod nelegal nu a operat această înscriere.
Suprafața de teren de 99 m.p. a fost înregistrată în evidențele fiscale ale Primăriei Slatina conform adresei nr. 9363/08.02.2010, pe numele reclamantei, ca și proprietară. Totodată prin această adresă, pârâtul N. S. G. a fost notificat să scoată acest teren de la rolul său și să depună declarație de scădere, lucru pe care acesta nu l-a făcut.
Solicită reclamanta a se observa că actul de vânzare cumpărare încheiat pentru această suprafață de teren a fost întocmit în perioada în care a început executarea silită împotriva pârâților N. S. și M., aceștia fiind încunoștințați prin somații de către executorul judecătoresc, astfel că actul de vânzare cumpărare a fost încheiat în mod nelegal.
În drept, cererea de recurs s-a întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9, art. 304/1 C.p.civ.
Intimații pârâți N. S. G., N. M., P. M. F. și P. E., au formulat întâmpinare prin care solicită respingerea recursului ca neîntemeiat și menținerea sentinței pronunțate de instanța de fond ca fiind temeinică și legală.
Consideră că instanța de fond în mod corect a admis excepția puterii de lucru judecat cu privire la cererea reclamantei de a fi obligați la demolarea garajului.
Arată că în mod corect prima instanță a respins capătul de cerere privind anularea contractului de vânzare cumpărare nr. 655/2012, întrucât reclamanta nu a făcut dovada existenței unei cauze ilicite sau imorale așa cum prevede dispoz. art. 1238 C.civ.
De asemenea, cu privire la capătul de cerere privind revendicarea suprafeței de 99 m.p., consideră că instanța de fond a ținut cont de faptul că această suprafață de teren nu a fost niciodată în posesia reclamantei și nici înscrisă în cartea funciară a acesteia; că din 1952 și până în prezent limitele proprietății din str. Dinu Lipatti (fostă 23 August) nr. 5 nu au fost modificate, iar transmiterea dreptului de proprietate s-a făcut prin intabularea corectă a proprietății în cartea funciară.
Precizează că pe str. 23 August nr. 5 încă din 1952 în matricola de clădiri și terenuri H. F. figura cu suprafața de 240 mp; ulterior, prin contractul nr. 1822/2001, pe această suprafață a devenit proprietar H. C.; la data de 20.06.2003, prin contractul nr. 1157, devin proprietari pârâții N. S.și N. M.; din data de 08.10.2012, potrivit contractului nr. 655, proprietari sunt pârâții P..
Mai arată că pentru această suprafață de teren fostul proprietar H. C. s-a mai judecat cu SC O. SRL și prin sentința civilă nr. 4303/06.07.1998 instanța a admis acțiunea în revendicare.
La data de 19.01.2015 intimații pârâți au depus și concluzii scrise prin care solicită respingerea recursului formulat de reclamantă, ca neîntemeiat.
Pârâții arată că motivul pentru care recurenta a indicat faptul că terenul în suprafață de 99 mp. pe care l-a deținut tatăl său conform procesului verbal din 1940, este cel pe care îl dețin ei, se datorează faptului că este singurul teren liber, întrucât așa cum s-a arătat, pe terenul pe care l-a deținut tatăl acesteia pe str. Dinu Lipatti, nr. 7 se află o construcție a Primăriei Slatina. Așa se explică și faptul că inițial, după 1989, Comisia locală de aplicare a legilor fondului funciar a emis pentru această suprafață de teren o dispoziție de despăgubire, întrucât terenul pe care l-a deținut recurenta pe str. Dinu Lipatti, nr. 7 nu mai exista fizic, însă prin mai multe procese recurenta a reușit să anuleze această dispoziție emisă de Comisia locală și a cerut prin instanță stabilirea dreptului său de proprietate pentru suprafața de 99 mp. indicând terenul pe care îl dețin, ca fiind terenul său.
În cauză, la cererea recurentei, tribunalul a încuviințat și a administrat proba cu înscrisuri.
Analizând sentința prin prisma motivelor de recurs, în considerarea dispozițiilor legale incidente în cauză și prin raportare la probele de la dosar, dar și la cele noi, din recurs, tribunalul constată că recursul este fondat, având în vedere următoarele considerente:
Prealabil, din observarea cererii de recurs, tribunalul constată că recurenta reclamantă a înțeles să supună controlului judiciar doar soluția adoptată de instanța de fond asupra petitelor privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 655/08.10.2012 și revendicare imobiliară, astfel că numai sub aceste aspecte se impune verificarea legalității și temeiniciei sentinței recurate.
Cu privire la primul petit, tribunalul reține că reclamanta a susținut că se impune constatarea nulității acestui contract întrucât cumpărătorii aveau cunoștință de existența litigiului anterior dintre cea dintâi și vânzători, soluționat prin sentința civilă nr. 4564/23.09.2005, definitivă prin decizia civilă nr. 313/07.11.2006, astfel că nu pot fi considerați de bună-credință, scopul încheierii acestui act juridic fiind sustragerea de la executare silită.
În aceste condiții, în speță devin aplicabile dispozițiile N.C.civ., care reglementează una din condițiile esențiale pentru valabilitatea contractului, corect identificate de instanța de fond.
Astfel, tribunalul reține că, potrivit art. 1.235 și 1.236 alin. 1 C.civ., cauza - motivul care determină fiecare parte să încheie contractul, trebuie să existe, să fie licită și morală.
Conform alin. 3 al art. 1.236 C.civ., "Cauza este imorală când este contrară bunelor moravuri.";, iar conform art. 1.238 alin. 2 C.civ., "Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască.";
Cu referire la proba cauzei, art. 1.239 alin. 2 C.civ. prevede că " Existența unei cauze valabile se prezumă până la proba contrară.";
Ori, astfel cum corect a statuat instanța de fond, deși a invocat reaua-credință, recurenta reclamantă nu a produs nicio probă care să demonstreze temeinicia susținerilor sale și să răstoarne prezumția de cauză licită și prezumția de bună-credință instituite de dispozițiile art. 1.239 alin. 2 și art. 14 alin. 2 C.civ..
Este drept că, privitor la suprafața de 99 mp în litigiu, între recurenta reclamantă și intimatul pârât N.S. G. a existat anterior un litigiu, soluționat prin sentința civilă nr. 4567/23.09.2005, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr. 333/2005, irevocabilă prin decizia civilă nr. 461/15.03.2006, hotărâre prin care pârâtul N. S. G.(intimat pârât în prezenta procedură judiciară) a fost obligat să lase în deplină proprietate reclamantei suprafața de 99 mp, situată în str. Dinu Lipatti nr. 7, cu vecinii: N-B. P. și S. G., E-str. Dinu Lipatti nr. 7, S-H. C., V-P. A..
Însă, atât timp cât nu există la dosar dovezi din care să rezulte că intimații pârâți P. M. F.N. și P. E. au cunoscut existența acestui proces anterior, simpla legătură de afinitate dintre cei doi și pârâtul din dosarul nr. 333/2005 nu este de ajuns pentru a înfrânge prezumția de bună-credință în ceea ce-i privește pe cumpărători.
De aceea, soluția instanței de fond cu privire la constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 655/08.10.2012 se impune a fi menținută, fiind dată cu corecta aplicare a legii în speța de față.
Pe de altă parte, critica privind respingerea cererii având ca obiect revendicare imobiliară este privită ca întemeiată de tribunal, fiind necesar a se modifica soluția adoptată de instanța de fond.
Sub acest aspect, tribunalul reține că, într-adevăr, potrivit art. 901 C.civ., "Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.
(2) Terțul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții:
a) nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare;
b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; și
c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.
(3) Dispozițiile prezentului articol sunt aplicabile și terțului care a dobândit cu bună-credință un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.
(4) Dispozițiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă celeilalte și nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz.";.
Este drept, art. 901 C.civ. privește efectiv principiul publicității materiale consacrând efectul achizitiv de drepturi reale imobiliare al înscrierii unor drepturi tabulare în folosul terțului dobânditor de bună-credință și cu titlu oneros.
Însă, pentru ca acest principiu să-și producă efectul achizitiv de drepturi reale imobiliare, trebuie să se țină seama de domeniul și condițiile sale de aplicare.
Astfel, tribunalul reține că acest principiu se aplică numai în cazul drepturilor tabulare dobândite prin acte juridice cu titlu oneros înscrise în cartea funciară și poate fi invocat numai de terțul subdobânditor de bună-credință, cu titlu particular și oneros. Această idee presupune că efectul achizitiv operează numai în situațiile în care există cel puțin trei înscrieri ale dreptului de proprietate asupra unui imobil, care operează în favoarea unor titulari diferiți: mai întâi, cel care înstrăinează dreptul (Primus sau antecesorul tabular) trebuie să fie el însuși înscris în cartea funciară, pe baza unui act de dobândire valabil; apoi, dobânditorul (Secundus sau succesorul tabular) trebuie să fie și el înscris în cartea funciară pe temeiul actului său de dobândire, act care, prin ipoteză, nu este valabil; în sfârșit, (Tertius sau subachizitorul tabular) va beneficia de efectul achizitiv al principiului publicității materiale numai dacă va fi el însuși înscris în cartea funciară pe temeiul propriului act de dobândire.
Ori, în cauza de față, atât timp cât nu se reține nevalabilitatea actului de dobândire al vânzătorului N. S. G., în condițiile în care prin sentința civilă nr. 4564/23.09.2005, irevocabilă prin decizia civilă nr. 461/15.03.2006, cererea având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1157/20.06.2003 a fost respinsă, nu se poate reține nici incidența dispozițiilor art. 901 C.civ., care ocrotesc subdobânditorul de bună-credință.
În speță, este cert că, atât recurenta reclamantă, cât și intimații pârâți P. M. F. și P. E. exhibă titluri de proprietate asupra terenului în suprafață de 99 mp, situat în localitatea Slatina, str. Dinu Lipatti, jud. Olt, având ca vecinătăți la N- str Dinu Lipati, S- P. A.(I. S. A.), E- H. C. (P. M. si P. E.), V- teren proprietate stat, delimitat prin pc 1, A, B, 29, 31, 34, 5, 1, din raportul de expertiza întocmit de expert judiciar C. I., suprafață de teren cuprinsă în terenul în suprafață totala de 240 mp (246,12 mp din măsurători), având nr. cadastral 610.
Apărarea intimaților în sensul că terenul recurentei se află situat pe str. Dinu Lipatti, la nr. 7, în timp ce terenul lor se află situat pe str. Dinu Lipatti, la nr. 5, nu poate fi primită de tribunal.
Și aceasta deoarece, din conținutul raportului de expertiză întocmit la fond, în urma deplasării la fața locului, se desprinde în mod clar concluzia contrară, în sensul că terenul ce a făcut obiectul sentinței civile nr. 4564/2005 este unul și același cu cel menționat în contractul de vânzare-cumpărare 655/08.10.2012.
Intimații au susținut că raportul de expertiză din dosarul nr. 333/2005, în care a fost pronunțată sentința indicată anterior, nu poate fi avut în vedere întrucât nu a fost rezultatul unor măsurători la fața locului. Această susținere va fi înlăturată de tribunal, întrucât eventualele nemulțumiri față de lucrarea expertului puteau și trebuiau invocate în conformitate cu dispozițiile art. 212 alin. 2 C.proc.civ.
Mai mult, din analiza considerentelor deciziei civile nr. 461/15.03.2006 se observă că o critică asemănătoare, referitoare la raportul de expertiză, a fost formulată de pârâtul N. S. G. în recursul declarat împotriva sentinței civile nr. 4564/2005, însă a fost apreciată nefondată de instanța de recurs.
Observând considerentele deciziei civile nr. 4567/06.11.2003, pronunțată de ÎCCJ, înscris nou depus în recurs, tribunalul reține că dreptul de proprietate al recurentei a fost recunoscut încă din anul 2000, când s-a pronunțat sentința civilă nr. 7692. S-a statuat irevocabil prin această hotărâre, care i se opune, în calitate de succesor cu titlu particular și vânzătorului H. C. C., că recurenta reclamantă este moștenitoarea lui P. A. l, proprietarul imobilului în litigiu, dobândit prin ordonanța de adjudecare definitivă nr. 3795/06.10.1936, ce a fost preluat de stat fără titlu.
S-a mai stabilit irevocabil că H. C., care a înfățișat un contract de vânzare-cumpărare din anul 1996, nu poate face dovada dreptului său de proprietate nici asupra imobilului în ansamblu și nici cu privire la suprafața de teren de 99 mp.
Ori, reținând că prin hotărârea judecătorească nu doar se dă răspuns problemei încălcării legii, existenței sau nu, a vreunei neconcordanțe între situația de fapt și ce a de drept, ci se realizează posibilitatea valorificării silite a acestuia (a drepturilor recunoscute și a situațiilor stabilite în urma verificării jurisdicționale), și ținând seama că legalitatea dreptului de proprietate al antecesorului de la care au dobândit, prin mai multe acte translative succesive, dreptul de proprietate pârâții, a fost analizată prin decizia sus-menționată, tribunalul constată că în conflictul de față dreptul de proprietate al recurentei se impune a fi protejat, în temeiul art. 563 C.civ., în fața dreptului de proprietate invocat de pârâții P. M. F. și P. E..
Astfel fiind, în temeiul art. 312 alin. 1 teza I și alin. 2 C.proc.civ., tribunalul va admite recursul declarat de recurenta reclamantă, va modifica în parte sentința în sensul că va admite capătul de cerere având ca obiect revendicare imobiliară și va obliga pe pârâții P. M.F. și P. E. să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 99 m.p., delimitat prin punctele 1, A, B, 29, 31, 34, 5, 1 din raportul de expertiză întocmit de expert judiciar C. I., menținând restul dispozițiilor sentinței.
În temeiul art. 274 C.proc.civ. și la cererea recurentei, tribunalul va obliga pe intimați în solidar la 969 lei, cheltuieli de judecată către recurentă.
Data publicarii pe portal:03.03.2015
| ← Cerere de ordonanţă preşedinţială. Garantarea exercitării... | Eroare materială. Acordarea cheltuielilor de judecată. → |
|---|
