Constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare
| Comentarii |
|
Tribunalul OLT Decizie nr. 96 din data de 03.04.2014
Asupra apelului civil de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Balș la nr. 1311/184/23.05.2013 reclamantul C. I. a chemat în judecată pe pârâții G. C I.și C. N., solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 de BNP I. S. și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecata.
În fapt, reclamantul a motivat că acest contract de vânzare - cumpărare nu îndeplinește condițiile esențiale pentru validitatea contractului prevăzute de art. 1179 NCC, fiind încheiat cu scopul de a frauda interesul său, cauza fiind ilicită.
Se arată că suprafețele de teren care fac obiectul contractului de vânzare - cumpărare invocat, au fost cumpărate de reclamant de la G. I. (în prezent decedată), autoarea pârâtului G. C. I., cu mult timp înaintea datei la care pretinde reclamantul C. N. că le-a cumpărat în baza unui antecontract de vânzare - cumpărare, după cum urmează:
- la data de 09.07.1995 a cumpărat pe baza unei chitanțe de mână suprafețele de 3.450 m.p. pășuni în T 43/2, P 43 și de 1.438 m.p. pășuni în T 45/1, P 5, pentru care a achitat prețul de 400.000 lei;
- la data de 28.01.1997 a cumpărat tot pe baza unei chitanțe de mână suprafața de 5.000 m.p. arabil extravilan în T 36, P 1, pentru care a achitat prețul de 1.000.000 lei.
Se arată că de la data cumpărării și până în prezent terenurile sunt în posesia reclamantului, care le-a muncit an de an, le-a îmbunătățit calitatea solului prin alocarea a peste 100 tone gunoi de grajd și a achitat impozitele aferente de la data introducerii impozitului pe teren.
Nu a fost posibilă încheierea actului autentic la data cumpărării, deoarece nu era emis la acea dată titlul de proprietate, acesta fiind și motivul pentru care pe chitanța încheiată în anul 1995 s-a trecut suprafața de 0,5 hectare, deși în realitate sunt 4.888 m.p. pășune în cele două puncte, conform titlului de proprietate.
Tot de la autoarea pârâtului, reclamantul a cumpărat în anul 1999 și suprafața de 2.625 m.p. teren intravilan conform contractului de vânzare - cumpărare nr. 1049/ 06.04.1999.
In anul 2003, aceasta a decedat, fără a apuca să se încheie actul și pentru terenul din extravilan conform chitanțelor arătate.
La începutul anului 2012, pârâtul G. C. I., care locuia la Cluj la acea dată, cunoscând despre raporturile juridice încheiate între reclamant și mama pârâtului, a venit și l-a rugat să-i dea detalii despre situația terenurilor mamei sale și să-1 ajute să facă rost de acte pentru a dezbate succesiunea. După dezbaterea succesiunii după mama sa prin sentința civilă nr. 1041/25.05.2012 pronunțată de Judecătoria Balș în dosarul nr. 263/184/2012, pârâtul G. C. I. i-a pretins diverse sume de bani pentru a încheia actele, iar pentru că reclamantul nu a fost de acord cu aceasta, a amenințat că va vinde la alte persoane, lucru pe care 1-a și făcut de altfel.
La data de 11.12.2012, pârâtul C. N. a chemat în judecată pe pârâtul G. C. I., pentru a se constata valabilitatea actului de vânzare - cumpărare sub semnătură privată din 31.09.2009 și pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare - cumpărare pentru suprafețele de 5.000 m.p. în T 36, P 1; 3.450 m.p. în T 43/2, P 43; 1.438 m.p. în T 45/1, P 5 în comuna Găvănești, jud. Olt, cauză ce a făcut obiectul dosarului civil nr. 3139/184/2012.
Aflând de această acțiune, la primul termen de judecată ce a fost la data de 04.02.2013, reclamantul a formulat cerere de intervenție în interes propriu, prin care a solicitat respingerea acțiunii principale și pe fond admiterea cererii de intervenție și pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru respectivele suprafețe de teren.
După depunerea cererii de intervenție, care a fost admisă în principiu, nici pârâții și nici avocații acestora, nu s-au mai prezentat la proces, solicitând amânare după amânare.
La ultimul termen de judecată din data de 15.04.2013, prin serviciul registratură al Judecătoriei Balș, C. N. a depus declarație scrisă de renunțare la judecarea cererii principale și contractul de vânzare - cumpărare nr. 293/12.04.2013 încheiat de BNP I. S.
La data de 11.04.2013, reclamantul a solicitat Biroului de cadastru și Publicitate Imobiliară Slatina notarea litigiului în cartea funciară, însă cu toate acestea, contractul s-a încheiat la data de 12.04.2013.
Prin sentința civilă nr. 703/15.04.2013 pronunțată de Judecătoria Balș în dosarul nr. 3139/184/2012, s-a luat act de renunțarea pârâtului (reclamant în cauza respectivă) C. N. și s-a admis cererea reclamantului de intervenție, în sensul că s-au constatat valabile convențiile de vânzare - cumpărare încheiate la data de 09.07.1995 și 28.01.1997 cu G. I. - autoarea pârâtului G. l.
Acest contract de vânzare - cumpărare a fost încheiat de pârâți - în timpul procesului - fiind bazat pe o cauză ilicită, având drept scop fraudarea interesului reclamantului în calitate de promitent cumpărător de bună credință.
Reaua - credință a pârâților în încheierea contractului de vânzare -cumpărare este evidentă, rezultând în mod cert că ei cunoșteau adevărata situație juridică a terenului în momentul efectuării demersurilor pentru încheierea contractului.
In esență, actul s-a încheiat de către vânzător in frauda dreptului său de proprietate, cu complicitatea și pe riscul cumpărătorului, ceea ce constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu latin - "fraus omnia corrumpit" - frauda corupe totul.
S-a mai arătat că una dintre conditiile de validitate ale unui contract constă în existenta unei cauze licite si morale (art.1179 (2), pct.9 NCC), iar in speta de fata aceasta conditie nu este indeplinita, sanctiunea legala fiind nulitatea absolută a contractului.
Pârâții au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată deoarece nu se poate reține existența unei cauze ilicite în speță deoarece nici o normă legală nu interzice vânzarea unui bun de mai multe ori. În acest caz întâietate are cel care transcrie primul contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea, vânzarea unui teren proprietate personală nu contravine ordinii publice, astfel de vânzări fiind permise de lege.
Soluția instanței de fond:
Prin sentința civilă nr.1590 pronunțată de Judecătoria Balș la data de 14.11.2013 în dosar nr.1311/184/2013, s-a respins acțiunea formulată de reclamantul Cucu Ion în contradictoriu cu pârâții G. C. I. și C. N., ca neîntemeiată.
Motivarea sentinței de fond:
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că între pârâți s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 de BNP I. S. cu privire la terenuri extravilane - 5000 mp categoria arabil situat în T 36, P1, 1438 mp categoria pășune, situat în T45/1, P5 și 3450 mp categoria pășune situat în T43/2 P43, proprietatea pârâtului conform sentinței civile nr. 1041/25.05.2012 a Judecătoriei Balș.
Reclamantul a arătat că are încheiate antecontracte de vânzare cumpărare cu privire la aceste suprafețe de teren cu mama pârâtului G. I., antecontracte care au fost validate prin sentința civilă nr. 703/15.04.2013 a Judecătoriei Balș, care în prezent se află în calea de atac a recursului.
Se arată că acest contract autentic a fost încheiat în frauda interesului reclamantului, fiind bazat pe o cauză ilicită, părțile contractului având cunoștință de antecontractele încheiate de reclamant cu mama pârâtului G. I.
Instanța nu a reținut susținerile reclamantului ca fiind veridice, atâta timp cât cauza este definită de art. 1236 C. civ. ca fiind ilicită atunci când este contrară legii și ordinii publice.
Or, vânzările succesive prin antecontracte de vânzare cumpărare nu sunt interzise de lege, nefiind contrare legii și ordinii publice.
Faptul că pârâții au cunoscut că reclamantul avea încheiate antecontracte de vânzare cumpărare cu privire la acele terenuri nu constituie o încălcare a legii sau a ordinii publice, ci doar o dovadă de rea credință, cele două noțiuni nefiind identice.
Analizând antecontractele de vânzare cumpărare încheiate de reclamant cu autoarea G. I., instanța a reținut că acestea conțin clauze de dezicere în favoarea ambelor părți și se precizează și despăgubirea datorată de acea parte care împiedică realizarea convenției, dezicerea vânzătorului prin încheierea unei vânzări perfecte față de alți cumpărători, se înscrie în condițiile stabilite de comun acord prin înscrisul întocmit, iar actul autentic de înstrăinare a imobilului este deplin valabil.
In raport de aceste considerente instanța a respins acțiunea reclamantului, ca neîntemeiată.
Calea de atac exercitata:
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul C. I., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii apelate, în sensul admiterii acțiunii.
În motivare, reclamantul arată că deși a reținut reaua credință a celor doi pârâți, instanța a considerat că aceasta nu constituie o încălcare a legii sau a ordinii publice.
Consideră apelantul că, în speță, contactul de vânzare cumpărare autentic încheiat între cei doi pârâți este bazat pe o cauză ilicită, având drept scop fraudarea intereselor sale și nu îndeplinește condițiile esențiale pentru validitate prevăzute de art.1179 NCC, situație în care este lovit de nulitate absolută.
Precizează reclamantul că suprafețele de teren ce fac obiectul contractului de vânzare cumpărare au fost cumpărate de la G. I. care în prezent este decedată, cu mult înaintea datei la care pretinde C. N. că le-a cumpărat.
Apelantul menționează că de la data cumpărării și până în prezent terenurile sunt în posesia sa, le-a muncit, le-a îmbunătățit calitatea solului prin alocarea a peste 100 tone gunoi de grajd și a achitat impozitele aferente de la data introducerii impozitului pe teren.
Nu a fost posibilă încheierea actului autentic la data cumpărării, deoarece nu era emis la acea dată titlul de proprietate, motiv pentru care pe chitanța încheiată în anul 1995 a trecut suprafața de 0,5 ha. deși în realitate sunt 4.888 mp.pășune în cele două puncte, conform titlului de proprietate.
Tot de la autoarea pârâtului, apelantul a cumpărat în anul 1999 și suprafața de 2.625 mp. teren intravilan conform contractului de vânzare cumpărare nr.1049 din 06.04.1999.
În anul 2003, aceasta a decedat, fără a apuca să încheie actul și pentru terenul extravilan conform chitanțelor.
Menționează apelantul că acest contract de vânzare cumpărare a fost încheiat între pârâți în timpul procesului, situație care i-a afectat interesele, în calitatea sa de promitent cumpărător de bună credință, reaua credință fiind evidentă, rezultând în mod cert că cei doi cunoșteau adevărata situație juridică a terenului în momentul efectuării demersurilor pentru încheierea contractului.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.466 - 482 cod procedură civilă.
Pârâtul C. N. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii pronunțate de Judecătoria Balș.
În motivarea întâmpinării se arata ca in conținutul antecontractelor s-a inserat si o clauza de dezicere de unde rezulta ca apelantul si-a asumat riscul neîncheierii contractului in forma autentică.
Nimic nu l-a impiedicat pe apelant sa încheie contractul autentic in timpul vietii autoarei.
Pe de alta parte suprafetele înscrise in antecontracte nu sunt individualizate din punct de vedere al vecinatatilor si nu se poate spune ca exista identitate intre terenurile din antecontract si cele ce fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
In apel nu s-au administrat probe noi.
Analizând apelul declarat prin prisma motivelor invocate, raportat la dispozițiile legale incidente in cauza, Tribunalul constata ca acesta este fondat si va fi admis pentru următoarele considerente:
Instanța de fond nu a analizat pricina prin prisma tuturor aspectelor invocate de reclamant prin cererea dedusa judecății.
Astfel, apelantul reclamant si-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.1179 pct.4 C.civ., susținând ca in speță contractul contestat nu îndeplinește condiția existentei unei cauze licite si morale. Or, acest din urmă aspect nu a fost analizat la fond, deși judecătoria a reținut reaua credință a părților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare contestat.
În structura cauzei actului juridic civil intră două elemente: scopul imediat si scopul mediat. Scopul imediat se caracterizează prin aceea ca in cadrul unei anumite categorii de acte juridice, el este un element abstract si invariabil.
Astfel, în cazul contractului de vânzare-cumpărare scopul imediat al cumpărătorului consta in dobândirea proprietății asupra lucrului ce formează obiectul contractului, iar scopul imediat la vânzatorului il constituie obținerea prețului.
In schimb, scopul mediat, numit si scopul actului juridic civil constă în motivul determinant al încheierii actului si se caracterizează prin aceea ca este concret si variabil chiar in cadrul aceleiași categorii de acte civile.
Ceea ce interesează in speța de față este măsura in care cauza încheierii actului, in concret scopul mediat, ceea ce au urmărit părtile contractului de vânzare-cumpărare la momentul încheierii contractului este moral sau nu.
Potrivit dispoz art.1236 C.civ., cauza este imorala când este contrara bunelor moravuri.
Bunele moravuri desemnează totalitatea regulilor de conduită, care s-au conturat în conștiința societății și a căror respectare s-a impus cu necesitate, printr-o experiență și practică îndelungată. Conținutul acestei noțiuni, așa cum s-a observat, este variabil în timp și spațiu; prin urmare, instanțele de judecată sunt chemate să determine normele care o compun și să le aplice de la caz la caz.
În speță cauza imorala a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 încheiat de BNP I. S. între intimații G. I. și C. N., reținută de instanța de control judiciar, se întemeiază pe următoarele elemente:
- existenta celor două antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate de catre apelantul reclamant cu autoarea intimatului pârât G. C. I. înca din anul 1995 (filele 11,12 dosar fond), inscrisuri despre existența cărora ambii pârâti aveau cunostință cel puțin din data de 04.02.2013, data la care apelantul reclamant din cauza de față a formulat cerere de interventie in dosarul nr.3139/184/2012 (fila 27 dosar fond) având ca obiect cererea pârâtului C. N. formulata împotriva pârâtului G. C.I. pentru pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare privind suprafețele de 5000mp din T36, P1; 3450mp din T43/2, P43 si 1438mp din T45/1, P5, situate in com. Găvănești, jud.Olt.
- posesia publică exercitată de către apelantul reclamant asupra terenurilor in cauza din anul 1995 până în prezent, aspecte pe care cei doi pârâti in calitate de proprietar vânzător, respectiv de cumpărător al suprafetelor le cunosteau, după cum rezultă din raspunsurile formulate la interogatoriu (f. 95-intrebarea nr.8 si f.97-intrebarea nr.12), dar si din declaratila martorei S. E. (fila 99 dosar fond);
- faptul achitării impozitelor pe terenul respectiv de către apelantul reclamant, aspect recunoscut de intimatul pârât G. C.I. (f.97-intrebarea nr.11, dosar fond), ce se coroboreaza cu înscrisurile depuse de catre apelant la dosarul de fond, reprezentând chitanțele de plată a impozitelor (filele 14,15).
Toate aceste elemente dovedesc buna credință a apelantului reclamant, intentia serioasa a acestuia de a deveni proprietar de fapt si de drept al terenurilor a căror contravaloare o plătise autoarei intimatului pârât G. C.I..
Acesta din urmă însa, cu scopul de a încasa încă o dată prețul respectivelor terenuri și de a frauda interesele apelantului reclamant, a încheiat cu cumpărătorul C. N.contractul autentic de vânzare-cumpărare contestat in cauză.
Cauza imorala si ilicită se conturează si prin prisma următoarelor împrejurări:
Intimatul pârât C. N. a promovat cererea de chemare in judecata impotriva intimnatului pârât Ghiță C. I., inregistrata la Judecatoria Bals sub nr.3139/184/2012(fila 25 doar fond), solicitând instantei de judecata sa pronunte o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare privind suprafețele de 5000mp din T36, P1; 3450mp din T43/2, P43 si 1438mp din T45/1, P5, situate in com. Găvănești, jud.Olt, terenuri ce au facut obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare din data de 31.09.2009 (fila 26 doar fond).
In motivarea actiunii sale C. N. a învederat două aspecte: pe de o parte - faptul că l-a invitat pe pârâtul G. C.I. la notarul public de nenumărate ori pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, insă acesta a refuzat in mod sistematic, invocând diferite motive, iar pe de altă parte- faptul că de la semnarea actului sub semnătura privată-31.09.2009 (luna septembrie având 30 de zile)- si până în prezent C. N. a avut posesia respectivelor terenuri in mod continuu.
Acesta ultim aspect vine in vadita contradictie cu raspunsurile formulate la interogatoriile luate in prezenta cauza de intimatii pârâti si cu declaratia martorei S. E., potrivit cu care din 1995 terenurile sunt stăpânite de apelantul reclamant C. I.
Ceea ce este insa cu adevărat relevant in stabilirea scopului părtilor la incheierea actului autentic de vânzare, este faptul că desi intimatul pârât s-a plâns instantei de refuzul sistematic si nejustificat al intimatului G. C.I. de a incheia contractul autentic de vânzare (vreme de trei ani:2009-2012), refuz ce a determinat chiar sesizarea instanței, alta a fost situația si mai ales atitudinea părtilor după formularea de catre apelantul reclamant, la 04.02.2013 a cererii de interventie in interes propriu, prin care a solicitat pronuntarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare privind aceleasi suprafețe pentru care cei doi intimati pârâti se judecau.
După un interval de cca 3 ani de ,,refuz"; din partea promitentului vânzator de a încheia actul cu beneficiarul cumpărător C. N., actul autentic s-a putut incheia in doar două luni, in cursul procesului.
Nu se poate trece nici peste atitudinea beneficiarului cumpărător C. N., care cunostea cu certitudine, după cum s-a retinut mai sus, faptul că terenul in cauza este muncit de ani buni de o altă persoană si cu toate acestea nu a manifestat diligenta fireasca a unui cumpărător in sensul de a astepta mai intâi lămurirea litigiului dintre aceasta si vânzator pentru ca apoi sa incheie actul autentic.
De altfel in continutul actului notarial nu se face nicio mentiune privind eventuale declaratii ale părtilor potrivit cu care terenurile s-ar afla sau nu in litigiu.
In drept, potrivit dispoz art. 1238 cod civil: ,,[...] (2) Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască.";
In cauza se pune problema unei cauze imorale comune a celor două părti contractante.
Dacă obiectul actului juridic civil contravine bunelor moravuri, atunci și cauza actului juridic respectiv este imorală. Însă, pot exista situații când cauza actului juridic este imorală, iar obiectul acelui act juridic, licit- cum este cazul in speță.
Facând insa aplicarea dispoz art.1238 al.2 C.civ., Tribunalul va admite apelul declarat de apelantul reclamant C. I. împotriva sentinței civile nr.1590 pronunțată de Judecătoria Balș la data de 14.11.2013 în dosar nr.1311/184/2013, în contradictoriu cu intimații pârâți G. I. și C. N.e, va schimba sentința apelată, în sensul că va admite acțiunea reclamantului.
Va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 încheiat de BNP I. S. între G. I. și C.N. si va dispune restabilirea situației anterioare de carte funciară.
Constatând culpa procesuala a intimatilor pârâți si in temeiul cererii apelantului reclamant, potrivit dispoz art. 453 al.1 C.pr.civ., se va dispune obligarea acestora la plata sumei de 1401 lei către apelant în solidar, cu titlu de cheltuieli de judecată, (din care: la fond: 172 lei-taxa judiciara de timbru si timbru judiciar, 44 lei -taxa copiere, 500 lei-onorariu avocatial; și în apel: 85 lei- taxa judiciara de timbru si 600 lei onorariu avocatial).
Data publicarii pe portal:02.07.2014
| ← Anulare contract de leasing. Transferul dreptului de proprietate | Răspundere civilă delictuală.. Jurisprudență Dobânzi → |
|---|
