Contract de închiriere Daune-interese. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Tribunalul BUCUREŞTI Decizie nr. 620 din data de 13.02.2013
DOSAR NR 9735/302/2010
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VI A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 620
Ședința publica de la 13.02.2013
Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE C D M
Judecător A M M
Judecător A M A
Grefier C M
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulata recurenta-reclamanta SC W M SA, împotriva sentinței civile nr. 7890/ 24.11.2010 pronunțată de Judecatoria sector 5 Bucuresti în dosarul nr. 9735/ 302/ 2010, în contradictoriu cu intimata-parata SC A SRL, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la ora 12.00, sala 147,se prezintă recurenta reclamanta, prin avocat Chivu Florentin, cu împuternicire la dosar, lipsa fiind intimata parata.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de ședință, după care,
Recurenta - reclamanta , prin avocat, depune la dosar dovada achitarii taxei de timbru in valoarea de 2,008.00 lei respectiv o.p. 1699/2013.
Instanta acorda cuvantul pentru propunerea probelor.
Recurenta - reclamanta, prin avocat, avand pe rând cuvântul, solicita încuviințarea înscrisurilor existente la dosar.
Tribunalul, apreciind ca inscrisurile existente la dosar sunt pertinente, concludente si utile solutionarii cauzei, incuviinteaza aceasta proba, in baza art. 167 alin. 1 C.p.c.
Nemaifiind cereri de solutionat sau probe de administrat, Tribunalul constată cauza in stare de judecată si acordă părtilor cuvântul în calea de atac promovată.
Recurenta - reclamanta, prin avocat, avand cuvantul, apreciind ca sentinta civila pronuntata de instanța de fond este nelegala si netemeinica,intrucat, in mod greșit, a retinut ca nu exista dovada culpei societatii parate in rezilierea contractului de închiriere , solicita admiterea recursului, modificarea acesteia,cu cheltuieli de judecată.
Tribunalul constată dezbaterile încheiate si reține recursul spre soluționare.
T R I B U N A L U L
Prin sentința civila nr.7890/24.11.2010 pronunțată în dosarul nr.9735/302/2010 Judecătoria Sectorului 5 Bucuresti a respins cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanta SC W M SA în contradictoriu cu pârâta SC A SRL ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța aceasta solutie, instanta de fond a retinut că l a data de 30.01.2008, intre reclamanta si parata s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 650, având ca obiect dreptul de folosinta asupra spațiului comercial în suprafață de 48,10 mp, din situat la etajul II al Centrului Comercial "Dunărea"; din Mun. Brăila, pentru o perioadă de 3 ani.
Prin adresa inregistrata la societatea reclamanta sub nr. 871/05.05.2009, societatea parata, prin reprezentantul sau, a solicitat aprobarea rezilierii contractului de inchiriere incepand cu data de 05.05.2009.
Prin adresa nr. 801/11.05.2009, reclamanta a comunicat paratei dezacordul sau cu privire la incetarea Contractului de inchiriere nr. 650/30.01.2008 inainte de data prevazuta pentru expirare.
Fata de corespondenta purtata intre cele doua parti, instanta apreciaza ca in cauza nu a avut loc rezilierea contractului, intrucat prin adresa emisa de catre parata nu a fost exprimata decizia ferma, irevocabila si neconditionata in sensul incetarii contractului, ci a fost doar solicitat acordul reclamantei in acest sens. Cum reclamanta si-a exprimat in mod expres dezacordul fata de aceasta reziliere, rezulta ca ea nu a avut loc, contractul fiind in continuare in fiinta.
Astfel, chiar daca reclamanta a invederat imprejurarea, nedovedita, a parasirii spatiului de catre parata, acest lucru nu este in masura sa conduca in mod automat la rezilierea contractului.
In ceea ce priveste modalitatile in care rezilierea contractului poate avea loc, instanta reaminteste ca acestea sunt fie acordul partilor (mutuus dissensus), fie manifestarea de vointa expresa si neechivoca a uneia dintre parti, caz in care partea adversa ar putea solicita despagubiri, sau, in fine, hotararea judecatoreasca prin care se constata rezilierea ca urmare a culpei uneia dintre parti, care nu isi indeplineste obligatiile contractuale.
In cauza de fata, desi reclamanta solicita instantei sa constate rezilierea contractului din culpa paratei, aceasta nu face dovada culpei pretinse, invocand doar parasirea de catre aceasta a spațiului închiriat.
Or, folosirea de catre locatar a spațiului închiriat nu reprezintă o obligație, ci un drept. Prin urmare, prin renuntarea unei parti la dreptul sau derivat din contract, acesteia nu i se poate imputa o culpa in executarea contractului, o astfel de situatie regăsindu-se doar in cazul neîndeplinirii obligațiilor contractuale.
In privința acestor obligații insa, instanța constata ca reclamanta nu a dovedit emiterea in sarcina paratei a unor facturi, conform clauzelor contractuale, a caror contravaloare sa nu fi fost achitata de catre parata. In aceste conditii, intrucat reclamanta nu a facut dovada neîndeplinirii culpabile a obligatiilor contractuale, cererea privind rezilierea contractului este neîntemeiata, urmând a fi respinsa de catre instanta.
Drept consecinta, va fi respinsa si solicitarea de acordare a despăgubirilor rezultate din declansarea clauzei penale inserate in contract, al carei continut nu va mai fi analizat de catre instanta.
In urma soluției pronunțate, instanța va respinge si cererea de obligare a paratei la plata cheltuielilor de judecata, constatând ca aceasta nu se afla in culpa procesuala.
Împotriva acestei soluții a formulat recurs reclamanta W M S.A., solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate, admiterea cererii de chemare in judecata așa cum a fost formulată.
În motivarea cererii, recurenta a arătat ca instanța de fond a respins acțiunea ca neîntemeiata, motivat de faptul ca folosirea de către locatar a spațiului închiriat nu reprezintă o obligație ci un drept, ca reclamanta nu a făcut dovada existentei culpei societății parate in rezilierea contractului de închiriere.
Hotărârea incalca motivul prevăzut de art. 304, pct. 8 C.proc.civ., si anume: "când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecații, a schimbat natura ori intelesul lămurit si vădit neîndoielnic al acestuia":
Conform art. 969 C.civ. "convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante" Astfel, deși instanței de judecata nu ii este permis sa treacă peste termenii conveniți de parti in contract si sa stabilească alte drepturi si obligații si, de asemenea, nu ii este permis sa interpreteze greșit actul de voința pârtilor, sa-i atribuie alt inteles decât cel voit de parti, sa denatureze înțelesul lămurit si vădit neîndoielnic al acestuia, instanța de fond a trecut peste voința clar exprimata a pârtilor, incalcand astfel principiile statornicite de către art. 977,979 si 985 C.civ.
Conform art.1429 C.civ. locatarul trebuie sa întrebuințeze lucrul închiriat numai la destinația determinata prin contract.
Iar potrivit art. 3.1.3. din contract locatarul s-a obligat sa folosească spațiul închiriat, obligație de altfel normala având in vedere faptul ca acest spațiu se afla intr-un centru comercial cu destinație comerciala si nu cu alta destinație.
Motivul prevăzut de art. 304, pct. 9 C.proc.civ.: "când hotărârea pronunțata este lipsita de temei legal ori a fost data cu încălcarea sau aplicarea greșita a legii te evident ca parata a părăsit spațiul comercial înainte de termenul prevăzut in contractul de închiriere, fiind activata astfel clauza penala stabilita in contractul încheiat intre părți. Prin urmare, si din acest punct de vedere, solicitarea noastră de a fi obligata parata la plata daunelor, este întemeiata. La dosarul cauzei au fost depuse notificarea de reziliere, convocarea la conciliere, precum si procesul verbal din data pe 05.05.2009 semnat de părți prin care spațiul comercial ce a făcut obiectul contractului de închiriere se restituie înainte de expirarea contractului. Aceste înscrisuri nu au fost contestate de către parata, aceasta nu s-a prezentat la instanța de fond si nu a depus nici întâmpinare.
Referitor la prejudiciu, părțile contractului au recunoscut existenta unui prejudiciu in patrimoniul locatorului in situația rezilierii contractului înainte de termen prin inserarea clauzei penale. Este evident ca, in situația in care contractul de închiriere a încetat înainte de termen, s-a produs un prejudiciu având in vedere ca pana la data la care spațiul comercial va fi din nou închiriat, va trece o perioada de timp necesara atât încheierii noilor contracte de închiriere, înregistrării acestor spatii de lucru pentru noii chiriași si amenajării acestui spațiu in conformitate cu obiectul de activitate al noului locatar.
Clauza penala existenta in contractul de locațiune este obligatorie intre parti "instanța de judecata nu are dreptul sa-i reducă sau sa-i mărească cuantumul, deci instanța nu poate sa verifice întinderea prejudiciului suferit de creditor si nici sa ceara creditorului sa dovedească întinderea prejudiciului efectiv suferit"(Tratat de teorie a obligațiilor - C. Stătescu si C. Bârsan, Ed. ALL București, 1994, p.301). Prin urmare, obligația paratei de a achita cu titlul de daune interese, suma egala cu valoarea chiriei pe 6 luni, are caracterul reparării prejudiciului suferit de subscrisa in urma neexecutării culpabile a obligațiilor asumate in cuprinsul contractului încheiat intre noi părțile.
Solicita judecarea prezentei cauze in lipsa conform prevederilor art. 242 alin. 2 C.pr.civ.
In drept, art. 304 pct. 8,9 C.pr.civ., art. 312 C.pr.civ.
Analizând sentința recurată prin prisma motivelor de recurs, a dispozițiilor art. 304¹ și ale art. 312 C. proc. civ., tribunalul reține următoarele:
La data de 30.01.2008, între recurenta-reclamantă S.C. W M S.R.L., în calitate de locator, și pârâta SC A SRL., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere pentru spațiile comerciale din cadrul centrului comercial "Dunărea"; ce urma să-ți producă efecte până la data de 31.01.2011.
Prin acest contract recurenta-reclamantă asigura intimatei-pârâte folosința unui spațiu comercial în suprafață de 48.10 m2, din care 37 m2 spațiu în folosință exclusivă cu destinație comercială sau accesorie, la care se adaugă cota-parte din spațiile comune.
Prin actul adițional din 29.05.2008, părțile au convenit mărirea spațiului închiriat și majorarea chiriei la suma de 1466 euro/lună.
Art. 3.1.3 din contract prevede că intimata se obligă să nu renunțe la ocuparea de fapt a întregului spațiu de locație. Potrivit art. 9.1.1 din contract, contractul de închiriere încetează la expirarea termenului contractual; este exclusă tacita relocațiune; denunțarea unilaterală a contractului de către locatar este interzisă și este asimilată rezilierii contractului pentru neexecutare din culpa locatarului. Mai mult, potrivit art. 9.1.2 lit. a) contractul încetează prin reziliere în caz de neexecutare sau executare necorespunzătoare de către locatar a oricăreia dintre obligațiile contractuale; în acest caz contractul de închiriere este desființat de drept, necondiționat și de îndată fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără o altă formalitate prealabilă, desființarea contractului făcându-se în virtutea pactului comisoriu de gradul IV, fără intervenția justiției.
De asemenea, potrivit art. 7.4.4 din contract, în cazul în care contractul încetează din culpa locatorului, înainte de data prevăzută pentru expirare conform art.2.1 suplimentar daunelor specifice locatarul va achita locatorului cu titlul de daune interese o sumă egală cu valoarea chiriei de 6 luni la nivelul ultimei chirii în vigoare.
La data de 05.05.2009, intimata-pârâtă a părăsit spațiul comercial închiriat, așa cum rezultă din procesul verbal de la fila 10 dosar fond, manifestându-și opțiunea de reziliere a contractului începând cu data de 05.05.2009.
Potrivit dispozițiilor art. 969 C. civ. din anul 1864, convențiile legal întocmite au putere de lege între părțile contractante (pacta sunt servanda).
Din cele arătate anterior, tribunalul reține că în cauză a intervenit pactul comisoriu de ultim grad prevăzut la art.9.1.2 ca urmare a acțiunii intimatei care a încălcat obligația contractuală privind durata închirierii.
Pe cale de consecință, în temeiul art. 1073 C. civ. din anul 1864 (aplicabil în cauză potrivit art. 5 și 223 din Legea nr. 71/ 2011), reclamanta are dreptul să solicite daune-interese în cuantumul prevăzut în clauza penală inserată în contract în art. 7.4.4.
În cauza de față intimata pârâtă a generat reclamantei un prejudiciu ca urmare a părăsirii anticipate a locației, lipsind-o pe aceasta de posibilitatea unei bune administrări a bunului și de chiria stabilită, prejudiciu ce a fost evaluat anticipat de părți la valoarea chiriei pe 6 luni, respectiv 9086,28 euro.
Pentru motivele anterior expuse, tribunalul va admite recursul formulat de recurenta-reclamantă S.C. W M S.A., împotriva sentinței civile nr. 7890/24.11.2010 pronunțată de Judecătoria sector 5 Bucuresti , în contradictoriu cu intimata-pârâtă SC A SRL
În consecință, va modifica în tot sentința atacată în sensul că va admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. W M S.A. , va constata reziliat contractul nr.650/30.01.2008 și va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 9086,28 euro, în echivalent lei la data plății.
În temeiul art. 274 alin. 1 C. proc. civ., urmează a obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 2.142,39 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în fond (taxă judiciară de timbru și timbru judiciar).
În temeiul art. 316 raportat la art. 274 alin. 1 C. proc. civ., tribunalul va obliga intimata la plata către recurentă a sumei de 2.981,15 lei , cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs (taxă judiciară de timbru, timbru judiciar).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de recurenta-reclamanta SC W M SA, cu sediul in București, împotriva sentinței civile nr. 7890/24.11.2010 pronunțată de Judecătoria sector 5 Bucuresti în dosarul nr. 9735/ 302/ 2010, în contradictoriu cu intimata-parata SC A SRL cu sediul in Brăila.
Modifica in tot sentința atacata în sensul că:
Admite cererea de chemare in judecata.
Constata reziliat contractul nr.650/30.01.2008.
Obliga parata la plata către reclamanta a sumei de 9.086,28 de euro, reprezentând daune-interese.
Obliga parata la plata către reclamanta a sumei de 2.142,39 lei, cheltuieli de judecata în fond.
Obligă intimata la plata către recurenta a sumei de 2.981,15 lei, cheltuieli de judecata în recurs.
Irevocabila.
Pronunțată în ședința publică de la 13 Februarie 2013
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
A M M C D M A M A
GREFIER,
C M
Red.A.M.A.
Dact.A.M./2 ex/08.04.2013
Judecătoria Sectorului 5 Bucuresti
Judecător fond M C A
| ← Cazuri în care poate fi desfiinţată hotărârea arbitrală. | Sumele datorate cu titlu de chirie. Jurisprudență Contracte → |
|---|
