Contract de închiriere. Tacită relocaţiune
| Comentarii |
|
Atunci când contractul de închiriere a fost încheiat pe termen de un an, cu posibilitatea prelungirii lui, dar nu mai mult de cinci ani, iar la expirarea termenului de un an chiriaşul este lăsat în posesie de către locator, are loc tacita relocaţiune. Întrucât locatorul nu l-a anunţat pe chiriaş înainte de expirarea termenului de un an, că a intervenit „concediul”, acţiunea în evacuarea locatarului urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.
Secţia civilă, muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, Decizia nr. 1970 din 14 octombrie 2009
Prin sentința civilă nr. 1264/02.02.2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins acțiunea civilă intentată de reclamanta B.F. Cluj-Napoca, în contradictoriu cu pârâta R.M.
A fost obligată reclamanta să îi plătească pârâtei cheltuieli de judecată în sumă de 1.000 lei.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin contractul încheiat la data de 10.05.2007, reclamanta s-a obligat să-i închirieze pârâtei apartamentul nr. 10 situat în Cluj-Napoca, str. D., pentru o perioadă de 1 an, cu obligația corelativă de plată a unei chirii lunare în cuantum de 200 lei.
Reclamanta i-a comunicat pârâtei prin scrisoare recomandată, invitația de a elibera imobilul închiriat, până la data de 20.08.2008, cu mențiunea că a fost reziliat contractul de închiriere în mod unilateral de către reclamantă, ca urmare a refuzului pârâtei de a semna actul adițional la contract.
Intenția reclamantei a fost să prelungească termenul de închiriere cu încă un an, modificându-se chiria de la 200 lei lunar, la 200 euro lunar, însă aceasta nu a dovedit că i-a adus acest aspect la cunoștința pârâtei, care ar fi refuzat să semneze actul adițional.
în speță, nu poate fi vorba despre o denunțare unilaterală a contractului de închiriere din partea reclamantei, în condițiile în care cauza de încetare a locațiunii privește exclusiv contractele încheiate pe termen nedeterminat.
Reclamanta a susținut în acțiunea introductivă de instanță că a reziliat contractul de închiriere în mod unilateral pentru expirarea termenului, susținere ce nu a putut fi primită în condițiile în care rezilierea este o cauză de ineficacitate a contractelor sinalagmatice, ce operează ca urmare a neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale de către una dintre părți.
Din prevederile art. 1020-1021 C.civ., rezultă că rezoluțiunea contractului este judiciară, iar pentru a opera rezoluțiunea unilaterală, este necesară prevederea unui pact comisoriu de gradul patru, ceea ce nu s-a făcut.
Potrivit art. 1437 și 1438 C.civ., dacă după expirarea termenului, locatarul rămâne în folosința lucrului închiriat iar locatorul nu se opune, contractul se consideră reînnoit prin tacita relocațiune. Tacita relocațiune nu operează în cazul în care anterior împlinirii termenului, locatorul a notificat concediul și aceasta chiar dacă locatorul a continuat să folosească bunul și după împlinirea termenului.
Manifestarea de voință a locatorului de a nu reînnoi contractele desfăcute prin efectul expirării termenului locațiunii, este necesară să fie adusă la cunoștința locatarului potrivit art. 1079 C.civ., or, înscrisul intitulat „act adițional la contractul de închiriere nr. 70/15.05.2007, încheiat azi, 2.06.2008”, nu valorează notificare în sensul art. 1079 C.civ.
Prin decizia civilă nr. 340/A/02.06.2009 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta B.F. Cluj-Napoca, împotriva sentinței civile nr. 1264/02.02.2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a menținut-o în totul.
A fost obligată apelanta să îi plătească intimatei cheltuieli de judecată în apel, în sumă de 700 lei.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că potrivit art. 1436 alin. (1) C.civ., locațiunea făcută pentru un timp determinat, încetează la momentul expirării termenului, fără a fi necesară o prealabilă înștiințare, or, în speță, contractul de închiriere a fost încheiat pentru un an de zile, începând cu data de 10.05.2007, expirând la data de 10.05.2008.
în situația în care după expirarea termenului, locatarul rămâne în folosința imobilului, iar locatorul nu se opune, art. 1437 și art. 1052 C.civ. consideră contractul de locațiune ca fiind înnoit prin tacita relocațiune, care însă nu operează în situația în care anterior împlinirii termenului stipulat, locatorul a notificat concediul, chiar și în condițiile în care locatarul a continuat să folosească bunul și după îndeplinirea termenului.
în cauză, locatarul nu a notificat concediul, anterior împlinirii termenului și nici nu și-a exprimat opoziția la continuarea folosinței imobilului, din actele depuse în probațiune reieșind doar că reclamanta a notificat-o pe pârâtă la data de 27.08.2008 cu privire la eliberarea imobilului și rezilierea contractului pentru expirarea termenului stabilit.
Potrivit art. 1437 C.civ., noul contract va fi cârmuit de regulile referitoare la locațiunea pe termen nedeterminat, dar în cazul în care obiectul închirierii este un apartament sau o casă, în baza art. 1452 C.civ., se consideră că noul contract este afectat de un termen determinat de obiceiul locului, ambele părți fiind ținute de acesta.
Nu este întemeiată critica sentinței pentru neplata chiriei, pe considerentul că obiectul acțiunii îl constituie evacuarea pârâtei pentru expirarea termenului și nu pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale.
împotriva acestei decizii a declarat recurs în termenul legal reclamanta B.F. Cluj-Napoca, solicitând modificarea ei și a sentinței, în baza art. 304 pct. 8 și 9 C.proc.civ., în sensul admiterii în întregime a acțiunii reclamantei, așa cum a fost formulată.
în motivarea recursului, reclamanta a susținut că decizia recurată este netemeinică și nelegală, ambele instanțe considerând acțiunea ca fiind inadmisibilă și susținând că între reclamantă și pârâtă a intervenit tacita locațiune conform art. 1437 și art. 1452 C.civ.
în speță, nu poate fi vorba despre o tacită relocațiune, deoarece art. 1437 C.civ. prevede că după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și este lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, iar în cazul de față locatara nu a fost lăsată în posesie de către locator, fiind notificată să părăsească spațiul la data de 8.08.2008.
în această situație, nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1437 C.civ., deoarece nu se poate susține că locatara a fost lăsată în posesie, dovadă fiind notificarea trimisă prin scrisoare recomandată, în vederea părăsirii spațiului. în art. 1438 C.civ. se prevede că atunci când s-a notificat concediul, locatarul chiar dacă a continuat a se servi de obiectul închiriat sau arendat, nu poate opune relocațiunea tăcută. Invocând tacita relocațiune, locatara dovedește rea-credință, deoarece a fost notificată de reclamantă să părăsească spațiul.
Instanța de apel a reținut că în lipsa unui pact comisoriu de gradul IV, nu poate interveni rezilierea unilaterală a contractului de închiriere, susținere ce nu este temeinică, deoarece în contractul de închiriere se stipulează că acesta se încheie pe o perioadă de 1 an, prevăzându-se expres că prelungirea se va face prin acordul părților. La expirarea termenului de 1 an, reclamanta a somat-o pe chiriașă să se prezinte în vederea prelungirii contractului. Pârâta s-a prezentat în vederea semnării actului adițional, dar a refuzat să îl semneze întrucât chiria ar fi fost prea mare.
în această situație, recurenta a susținut că se consideră expirat contractul prin simpla lui ajungere la termen, conform art. 1436 C.civ. Reaua-credință a locatarei reiese și din faptul că aceasta nepărăsind spațiul, nu a achitat nici chiria aferentă, decât până în luna noiembrie 2008.
Recurenta a arătat că înțelege să conteste și motivarea instanței cu privire la neîndeplinirea obligației de notificare conform art. 1079 C.civ., instanța de fond reținând că înscrisul de la dosar nu valorează notificare în sensul art. 1079 C.civ., deoarece nu a fost trimis prin executorul judecătoresc, or în textul legal nu se specifică nicăieri că notificarea ar fi valabilă doar dacă este făcută prin executorul judecătoresc.
Decizia recurată nu conține nici un fel de motivare în drept și în fapt privind respingerea apelului declarat de reclamantă, toată motivarea rezumându-se la concluziile instanței de fond. Or, atât prima instanță, cât și instanța de apel, au interpretat greșit prevederile art. 1437 C.civ. referitoare la tacita relocațiune, care poate opera doar în cazul în care locatorul nu este notificat pentru părăsirea spațiului. în speță, pârâta a fost notificată, dar nu a dat importanță acestui lucru. Art. 1438 C.civ. se poate aplica numai în cazurile în care chiriașul nu este somat să părăsească spațiul.
Intimata R.M., legal citată, nu s-a prezentat în instanță și nu a depus întâmpinare la dosar.
Recursul este nefondat.
Reclamanta și-a motivat în drept recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C.proc.civ., dar nu a arătat concret și explicit motivele de recurs care se circumscriu cazului prevăzut de pct. 8 și care se circumscriu cazului prevăzut de pct. 9, așa cum prevede art. 3021alin. (1) lit. c) C.proc.civ., revenindu-i instanței de recurs să ordoneze motivele de modificare a deciziei Tribunalului invocate de reclamantă, să le cerceteze și să răspundă acestora prin motivarea corespunzătoare.
Potrivit art. 304 pct. 8 C.proc.civ., modificarea unei hotărâri se poate cere atunci când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.
Analizând decizia recurată, Curtea constată că nu se confirmă critica reclamantei privind schimbarea înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al actului juridic dedus judecății, ca urmare a interpretării lui greșite de către instanță.
Prin acțiunea introductivă de instanță, reclamanta B.F. din Cluj-Napoca, a intentat împotriva pârâtei R.M., o acțiune în evacuarea acesteia din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. D., nr. 10, pentru neplata chiriei.
Prima instanță a analizat raportul juridic de locațiune dintre părți dedus judecății, prin prisma probelor administrate și a dispozițiilor legale incidente, ajungând la concluzia că acțiunea reclamantei împotriva pârâtei este „neîntemeiată” și a respins-o ca atare, iar nu ca „inadmisibilă”, așa cum susține în mod eronat recurenta.
Obiectul acțiunii introductive de instanță nu l-a constituit rezilierea contractului de închiriere nr. 70 din 10.05.2007, încheiat între părți, pe care reclamanta îl consideră expirat, ci doar evacuarea pârâtei din spațiul în litigiu. Așadar, excede actualului cadru procesual, discutarea pactului comisoriu.
Fiind vorba de un contract de închiriere încheiat pe termen determinat, prin convenția părților, de un an: „durata contractului este de un an cu posibilitatea prelungirii, dar nu mai mult de cinci ani de la data semnării prezentului contract de închiriere (...)”, la expirarea termenului de un an, locațiunea s-a considerat reînnoită prin tacita relocațiune, conform art. 1437 și art. 1452 C.civ.
Nefiind exclusă printr-o clauză contractuală expresă, tacita relocațiune putea fi împiedicată numai prin manifestarea voinței reclamantei de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului.
înscrisul intitulat „act adițional la contractul de închiriere nr. 70/15.05.2007 încheiat azi, 2.06.2008”, a avut doar scopul de a-i aduce la cunoștința pârâtei, intenția reclamantei de prelungire a termenului de închiriere cu un an până la data de 1 iunie 2009 și de majorare a chiriei lunare de la 200 lei, la 200 euro.
Așadar, reclamanta nu a anunțat-o pe pârâtă înainte de expirarea termenului de un an prevăzut în contract că ar fi intervenit „concediul”, respectiv manifestarea ei de voință de a nu reînnoi contractul de închiriere, ci din contră, i-a făcut o ofertă de prelungire a lui pentru încă un an de zile, cu modificările propuse privind cuantumul chiriei.
Acțiunea în evacuarea pârâtei, pentru neplata chiriei, a fost înregistrată la data de 1.09.2008, or. în motivele de apel și în motivele de recurs, reclamanta B.F. Cluj-Napoca a recunoscut că pârâta îi plătise chiria până în luna noiembrie 2008, inclusiv.
Prin urmare, nu este prezent motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C.proc.civ.
Conform art. 304 pct. 9 C.proc.civ., se poate cere modificarea atunci când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
Din cele expuse mai sus, rezultă că decizia recurată - la fel ca și sentința apelată ‒ este legală și a fost dată cu aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente în cauză.
Insistența recurentei asupra semnificației înscrisului de la dosar prin prisma dispozițiilor art. 1079 C.civ., excede de asemenea prezentului cadru procesual; înscrisul respectiv nu întrunește într-adevăr cerințele textului legal, dar însăși acțiunea introductivă de instanță poate constituie punere în întârziere în condițiile legii, numai că în speță, așa cum am mai arătat, obiectul acțiunii nu l-a constituit rezilierea contractului de închiriere sau încetarea lui, ci doar evacuarea pârâtei din spațiul în litigiu.
Critica recurentei referitoare la faptul că „decizia recurată nu conține nici un fel de motivare în drept și în fapt privind respingerea apelului”, se încadrează în prevederile art. 304 pct. 7 C.proc.civ., fără ca reclamanta să fi invocat și acest motiv de recurs.
Motivarea unei hotărâri este o problemă de calitate, iar nu de cantitate. Decizia Tribunalului conține o suficientă și necesară motivare în fapt și în drept, fiind perfectibilă ca orice rezultat al activității omenești, dar cu certitudine cuprinde motivele pe care se sprijină.
Așa fiind, Curtea constată că nu sunt prezente nici motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C.proc.civ.
Pentru aceste considerente de fapt și de drept, în baza art. 304 pct. 7, 8, 9 C.proc.civ. și art. 312 alin. (1) C.proc.civ., se va respinge recursul reclamantei împotriva deciziei Tribunalului ca nefondat.
(Judecător Traian Dârjan)
| ← Obligaţie de a face. Încheiere contract de închiriere în... | Încredinţare minor. Prevalenţa interesului superior al copilului → |
|---|
