Obligaţie de a face. Încheiere contract de închiriere în temeiul O.U.G. nr. 40/1999. Cerere a chiriaşilor nefondată
| Comentarii |
|
Titularul unei dispoziţii de restituire în natură a imobilului preluat abuziv nu poate fi obligat să încheie un nou contract de închiriere în temeiul O.U.G. nr. 40/1999, cu actualii chiriaşi ai imobilului. Soluţia contrară încalcă art. 1 al Protocolului nr. 1 la Convenţia europeană a drepturilor omului.
Secţia civilă, muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, Decizia nr. 2563 din 18 noiembrie 2009
Prin sentința civilă nr. 863/26.01.2009, Judecătoria Cluj-Napoca a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții C.I., C.M.A., C.L.C. și C.M.S., împotriva pârâtului D.S.P.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanța a reținut următoarele:
Reclamanții locuiesc în apartamentul 7 situat în Cluj-Napoca, str. A., nr. 9. Pentru acest apartament, reclamantul C.I. a avut contract de închiriere cu Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, pe perioada 8.04.1999 - 8.04.2004, prelungit prin act adițional.
Acest imobil a fost restituit proprietarului D.S.P., la data de 20.03.2006, conform dispoziției de restituire nr. 1201/2006.
Părțile și-au trimis reciproc notificări și au purtat o îndelungă corespondență, în vederea încheierii unui contract de închiriere a apartamentului, dar nu s-a încheiat un contract de închiriere.
Dar, indiferent de motivele ce nu au dus la finalizarea încheierii contractului de închiriere până acum, din poziția exprimată de către pârât în întâmpinare, rezultă că în prezent, pârâtul nu mai dorește să închirieze apartamentul către reclamanți.
în ceea ce privește cererea reclamanților de a fi obligat pârâtul la încheierea unui contract de închiriere conform O.U.G. nr. 40/1999, instanța a reținut că dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor au expirat la data de 8.04.2004, când s-a scurs termenul de 5 ani prevăzut de lege, aspect deja consacrat în practica instanțelor din România.
în consecință, în prezent, pârâtul nu poate fi obligat la încheierea unui contract de închiriere în baza O.U.G. nr. 40/1999.
în plus, s-a constatat că nu există nici un temei legal în baza căruia un proprietar să poată fi constrâns la restrângerea atributelor dreptului său de proprietate, prin încheierea unui contract de închiriere cu alte persoane. Dimpotrivă, dreptul de proprietate este garantat prin Constituția României și prin Convenția europeană a drepturilor omului. Așa cum s-a arătat în practica CEDO (cauza Radovici și Stănescu c. România), obligarea unui proprietar la încheierea unui contract prin care bunul său să fie închiriat altor persoane, aduce atingere art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția europeană a drepturilor omului.
Pentru toate aceste considerente,prima instanță a respins acțiunea reclamanților de obligare a pârâtului la încheierea unui contract de închiriere, ca neîntemeiată.
Prin decizia civilă nr. 366/A/11.07.2009 a Tribunalului Cluj a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamanții C.I., C.M.A., C.L.C. și C.M.S. împotriva sentinței civile nr. 863/26.01.2009 pronunțată în dosar nr. 8494/211/2007 al Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost menținută în totul.
Au fost obligați apelanții să plătească intimatului D.S.P. suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această decizie, Tribunalul a reținut următoarele:
Referitor la calitatea de reprezentant al reclamantului a numitului W.I., Tribunalul a reținut că prin decizia civilă nr. 1096/R/2007 a Tribunalului Cluj, prin care s-a respins cererea de ordonanță președințială a pârâtului din prezenta cauză împotriva reclamanților, având ca obiect evacuare, s-a reținut că la data de 14.05.2007 reprezentanta reclamantului a depus la dosar procura speciala din 27.11.2006, dată în fața unui notar public din Munchen, tradusă și legalizată la data de 29.11.2006, în baza căreia W.I. a fost împuternicit să încheie contract de închiriere în numele reclamantului. De asemenea, s-a reținut că deși această procură a fost principalul motiv pentru neîncheierea contractului de închiriere, reclamanților nu li se pot aplica dispozițiile art. 11 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999, în sensul că nu a existat un refuz nejustificat al acestora de a încheia contractul de închiriere. Pe de altă parte, pârâtul a încălcat dispozițiile art. 10 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, întrucât notificarea sa nu respecta textul de lege citat, neconținând data și locul întâlnirii.
Raportat la cele reținute mai sus, Tribunalul a considerat, pe de o parte că în cauză s-a dovedit existenta mandatului dat de reclamant numitului W.I. în vederea încheierii unui contract de închiriere, criticile apelanților sub acest aspect fiind nefondate. Pe de altă parte, s-a reținut neîndeplinirea de care pârât a obligațiilor stabilite prin O.U.G. nr. 40/1999 și existența unui refuz justificat al reclamanților de a încheia contract de închiriere.
Tribunalul a considerat fondate criticile privind temeiurile legale ale cererii lor, întrucât, chiar dacă terenul de 5 ani prevăzut de O.U.G. nr. 40/1999 a expirat la data de 8.04.2004, potrivit art. 13 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 „în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinația de locuințe, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările și completările ulterioare”.
Pe de altă parte, chiar dacă legislația națională menționată mai sus prevede posibilitatea prelungirii contractului de închiriere, Tribunalul a considerat că prima instanță a reținut în mod corect incidenta jurisprudenței CEDO în cauză.
Astfel, s-a reținut că în mai multe cauze soluționate (începând cu Radovici și Stănescu c. România, apoi Popescu și Toader c. România, Oancea și alții c. România, Marcel Roșca c. România și altele), Curtea Europeană a Drepturilor Omului a constatat că măsurile de protecție adoptate în 1999 prin O.U.G. nr. 40/1999 erau destinate, pe de o parte, pentru a controla creșterea chiriilor, iar, pe de altă parte, scopul lor era de a prelungi contractele de închiriere în situații excepționale, astfel că urmăreau un scop legitim: protecția chiriașilor împotriva crizei de locuințe. Curtea a apreciat că acest sistem nu este „criticabil în sine” deoarece statul dispune de o largă marjă de apreciere în ceea ce privește reglementarea folosinței bunurilor, însă atât timp cât exista riscul ca proprietarul să suporte o sarcină excesivă cât privește posibilitatea de a dispune de bunul său, autoritățile trebuiau să stabilească „mecanisme legislative previzibile și coerente” care să protejeze proprietarul împotriva unor intervenții arbitrare și imprevizibile în dreptul său de proprietate. Curtea a considerat că O.U.G. nr. 40/1999 nu cuprinde astfel de garanții. CEDO a analizat în detaliu prevederile art. 11 alin. (1) și (13) lit. d) din Convenție și a concluzionat că restricțiile impuse reclamantelor în privința utilizării bunului lor imobil și în particular imposibilitatea de a îi obliga pe chiriași, timp de mai mulți ani, de a le plăti chirie, sunt rezultatul unor „dispoziții defectuoase și lacune ale ordonanței de urgență”. Aceste restricții au fost apreciate de Curte ca fiind disproporționate.
Așadar, prin aplicarea legislației naționale, cu ignorarea jurisprudenței CEDO în materie, s-ar ajunge la încălcarea dreptului apelantului la respectarea bunului său, prevăzut de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție astfel cum acesta a fost interpretat în jurisprudența CEDO.
împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen legal reclamanții, solicitând casarea și trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea administrării de noi probe, iar în subsidiar modificarea deciziei în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost precizată și obligării pârâtului să încheie în baza O.U.G. nr. 40/1999 contract de închiriere pe o durată de 5 ani pentru imobilul situat în Cluj-Napoca, str. A., nr. 9, județul Cluj.
în motivarea recursului, s-au invocat următoarele:
Reclamanții sunt îndreptățiți să încheie un nou contract de închiriere în baza art. 9, 10, 11, 14 din O.U.G. nr. 40/1999, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 247/2005.
Considerentul instanței de apel potrivit căruia O.U.G. nr. 40/1999 contravine jurisprudenței CEDO, nu constituie un argument, Tribunalul nefiind competent să facă aprecieri asupra unei legi.
Potrivit art. 14 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999, proprietarul avea obligația să notifice refuzul de a încheia un nou contract de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea vechiului contract.
Un alt motiv de recurs vizează faptul că instanțele de fond au respins solicitarea reclamanților de înscriere în fals conform art. 180 C.proc.civ., pentru toate procurile date numitului W.I. de către pârât, precum și pentru corespondența dintre aceștia.
Totodată, în mod nelegal instanța a respins cererea reclamanților de obligare a pârâtului să depună la dosar procesul verbal de predare primire a locuinței.
Prin întâmpinarea formulată, pârâtul a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că în prezent O.U.G. nr. 40/1999 și-a încetat efectele, iar dispozițiile art. 14 din acest act normativ nu sunt aplicabile.
Totodată, pârâtul a arătat că a trimis reclamanților o notificare și contracte de închiriere, însă aceștia au refuzat să le semneze, dând dovadă de rea credință.
Legislația europeană are prioritate față de prevederile legislației interne.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, Curtea constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
Așa cum corect au reținut instanțele de fond, în concursul dintre aplicarea legislației interne și a celei internaționale ratificată de România, are prioritate legislația internațională.
Chiar și din perspectiva legislației interne reclamanții nu se pot prevala de un drept ocrotit de lege, întrucât termenul de 5 ani instituit de O.U.G. nr. 40/1999 a expirat la data de 8.04.2004.
Pârâtului i s-a restituit în natură apartamentul nr. 7, ce face obiectul prezentului litigiu, în baza dispoziției nr. 1201/20.03.2006.
Statul român a fost condamnat în repetate rânduri la Curtea Europeană a Drepturilor Omului pentru încălcarea dreptului prevăzut de art. 1 din Protocolul nr. 1 al Convenției europene a drepturilor omului, rezultată din imposibilitatea valorificării dreptului de proprietate în plenitudinea lui de către proprietarii cărora li s-au restituit bunurile preluate în mod abuziv sau fără titlu, imposibilitate generată de legislația internă care din dorința de a ocroti interesele actualilor deținători a bunului ce a făcut obiectul restituirii, a încălcat dreptul de proprietate al adevăratului proprietar, lipsindu-l pe acesta de atributele de posesie și folosință, îngrădind dreptul de dispoziție și golind practic de conținut întreg dreptul real recunoscut de însuși Statul român urmare a aplicării legilor interne reparatorii.
în speță, pârâtul deținător al unei dispoziții de restituire în natură a imobilului preluat abuziv, nu poate fi obligat să încheie un contract de închiriere cu actualii chiriași, titulari ai unui contract de închiriere, încheiat cu Statul român, anterior finalizării procedurii de restituire.
Instituirea unei atare obligații în sarcina pârâtului proprietar ar genera o nouă încălcare a dreptului său de proprietate din perspectiva art. 1 al Protocolului nr. 1 la Convenția europeană a drepturilor omului și a practicii Curții Europene a Drepturilor Omului în materie (sunt aplicabile în speță cele reținute de instanța europeană în cauzele Radovoci și Stănescu c. România, Popescu și Toader c. România, Oancea ș.a. c. România ș.a.).
Pentru aceste considerente, văzând și dispozițiile art. 312 alin. (1) C.proc.civ., recursul va fi respins.
(Judecător Marta Vitos)
| ← Acte de procedură. Comunicare prin fax. Admisibilitate | Contract de închiriere. Tacită relocaţiune → |
|---|
