Dreptul de superficie se poate naşte, fie în baza convenţiei dintre proprietarul terenului şi constructor, fie prin prescripţia achizitivă, fie în baza legii – simplu fapt al edificării construcţiei nu dă naştere dreptului de superficie Superficie
| Comentarii |
|
Dreptul de superficie se poate naşte, fie în baza convenţiei dintre proprietarul terenului şi constructor, fie prin prescripţia achizitivă, fie în baza legii – simplu fapt al edificării construcţiei nu dă naştere dreptului de superficie.
Judecătoria Bistriţa : Sentinţa civilă nr. 7.172/2012
Prin cererea înregistrată pe rolul instanţei sub numărul de mai sus, precizată la termenele din 18.05.2012 şi 22.06.2012, reclamanta SC G.S.C. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii SC A. SA prin S.C. U., K.T. şi K. M., să se constate că prima a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului ‚filtru sanitar’, situat în perimetrul fostei ferme zootehnice Livezile, ce a aparţinut pârâtei falite SC A. SA; şi să se dispună constituirea unui drept de superficie asupra terenului necesar exploatării construcţiei.
În motivare se arată că, în fapt, în 24.06.2002, reclamanta a achiziţionat de la falita SC A. SA, aflată în procedură de lichidare, imobilul clădire ‚filtru sanitar’, situat în perimetrul fostei ferme zootehnice Livezile ce a aparţinut societăţii pârâte, achiziţia realizându-se prin licitaţie publică, reclamanta achitând în totalitate preţul adjudecării. Aceasta mai arată şi că pârâţii K. T. şi K. M. sunt proprietari tabulari ai terenului.
Reclamanta arată, prin precizare, că, în legătură cu clădirea în cauză, pentru a putea păstra destinaţia acestei construcţii, este imperativ necesar să dobândească întreaga suprafaţă de teren aferentă imobilului, şi nu doar terenul pe care se află amplasat. În plus, suprafaţa menţionată este aceeaşi cu cea pe care se desfăşura activitatea de filtrare sanitară din momentul înfiinţării fermei zootehnice de stat.
La data dobândirii imobilului în litigiu, în procesul verbal de adjudecare, nu a fost stipulat în mod expres de către societatea pârâtă şi nici nu a fost constituit, dreptul de superficie solicitat prin acţiune.
Cu privire la legea aplicabilă în timp, reclamanta apreciază că, datorită faptului că solicită constituirea dreptului de superficie, temeiul legal în constituie Noul Cod Civil, respectiv art. 6 alin. 6, care prevede că: ‚dispoziţiile legii noi sunt aplicabile şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acesteia, derivate din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor şi din raporturile de vecinătate, dacă aceste situaţii juridice subzistă după intrarea în vigoare a legii noi’.
În drept s-au invocat prevederile art. 111, 518 Cod procedură civilă, 693 şi urm. Cod civil, cu aplicarea art. 6 alin.6 din noul Cod civil.
În probaţiune s-au anexat înscrisuri (f. 6-9) şi s-a solicitat efectuarea unei expertize tehnice topografice.
Legal citată, SC A. SA prin S. C. U., a formulat întâmpinare prin care a solicitat admiterea acţiunii, astfel cum a fost ea formulată.
În motivare se arată că pârâta apreciază că se impune admiterea acţiunii reclamantei pentru motivele invocate de aceasta din urmă, respectiv adjudecarea imobilului în cauză prin procedura licitaţie publice, fapt atestat prin procesul verbal nr. 659/24.06.2002.
Cererea nu a fost susţinută în drept şi în probatoriu.
Prin concluziile scrise depuse la dosarul cauzei la termenul din 29.06.2012, reclamanta a solicitat să se admită acţiunea introductivă, astfel cum a fost ea formulată, din motivele susţinute în drept şi în probaţiune rezultând în mod cert că acţiunea este fondată.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Reclamanta S.C. G.S.C. S.R.L. a achiziţionat la data de 24.06.2002, de la falita S.C. A. S.A., aflată în procedură de lichidare, imobilul clădire „filtru sanitar”, situat în perimetrul fostei ferme zootehnice Dorolea, ce a aparţinut societăţii pârâte, aşa cum rezultă din Procesul verbal de adjudecare nr. 659/24.06.2002.
Conform raportului de expertiză topometrică, efectuat în cauză de expertul P. V., construcţia „filtru sanitar”, în suprafaţă de 436 mp., este amplasată pe terenul înscris în cartea funciară 255 Livezile, a cărui proprietari tabulari sunt numiţii K.T. şi K.M..
Prin acţiunea formulată în prezentul dosar, reclamanta a solicitat ca instanţa să dispună constituirea unui drept de superficie asupra terenului necesar exploatării construcţiei aflate în proprietatea sa, justificându-şi în drept cererea pe prevederile art. 693 şi urm. din Noul Cod Civil.
Conform art. 693 cod civil (1) „superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă. (2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege”.
Instanţa a acordat reclamantei două termene de judecată pentru a preciza care ar fi modalitatea de dobândire a dreptului de superficie de care înţelege să se prevaleze în cauză, însă aceasta a arătat doar că este imperativ necesar să dobândească întreaga suprafaţă de teren aferentă imobilului, pentru buna utilizare a construcţiei ce este în proprietatea sa. Din motivarea acţiunii, rezultă că reclamanta apreciază că acest drept de superficie este o consecinţă firească a faptului că este proprietară asupra construcţiei existente pe teren (cu alte cuvinte că dreptul de superficie se naşte automat din faptul edificării construcţiei).
Faţă de situaţia de fapt invocată (existenţa construcţiei), instanţa apreciază, sub un prim aspect, că în cauză nu sunt aplicabile prevederile noului cod civil, construcţia fiind edificată şi cumpărată de reclamantă, înainte de intrarea în vigoarea a acestui act normativ. În acest sens art. 6 Noul Cod Civil prevede (1) „Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă. (2) Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.
În ceea ce priveşte dreptul de superficie, este de reţinut că acesta nu avea o reglementare directă şi expresă în Codul civil de la 1865, existenţa sa fiind la început controversată, ulterior doctrina şi practica recunoscând existenţa acestui drept, ca o consecinţă a caracterului relativ a prezumţiei de proprietate, instituită de art. 492 Cod civil de la 1865, ce permitea dovedirea faptului că o construcţie existentă pe un teren nu este a proprietarului terenului. Teoriile doctrinare şi soluţiile din practica judiciară, de sub imperiul vechii reglementări, au primit de altfel astăzi reglementare expresă, prin Noul Cod Civil.
Conform definiţiilor din doctrină, dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă accesoriu dreptului de proprietate asupra construcţiilor. În fapt, doar acest „drept de folosinţă” asupra terenului, este dreptul de superficie propriu-zis, dezmembrământ a dreptului de proprietate.
În mod evident însă, existenţa dreptului de superficie nu se naşte în mod automat din faptul edificării construcţiei, ci este necesar ca proprietarul construcţiei să aibă un drept de folosinţă asupra terenului pe care este edificată aceasta.
Calificarea dreptului de superficie, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, care nu era enumerat expres printre drepturile reale reglementate de Codul civil de la 1865, poate fi făcută doar sub aspectul unei „aproximări juridice”, deoarece acesta este un drept real complex, care include în conţinutul său juridic atributele dreptului de proprietate asupra unei construcţii, plantaţii sau lucrări, precum şi prerogativa folosinţei şi, în mod limitat, prerogativele posesie şi dispoziţiei asupra terenului pe care se află respectiva construcţie, plantaţie sau lucrare, teren care se află însă în proprietatea altei/altor persoane decât titularul dreptului de proprietate asupra construcţiei.
Exercitarea dreptului de superficie va fi ţărmurită nu numai de limitele materiale şi juridice ale dreptului de proprietate asupra construcţiei sau plantaţiei, ci şi de cele ale dreptului de proprietate asupra terenului, care au legătură cu exercitarea dreptului de superficie. El include în conţinutul său juridic nu numai atributul de posesie ori folosinţă asupra terenului, dar şi o parte din atributul dispoziţiei asupra terenului sub aspect atât material cât şi juridic, titularul unui asemenea drept putând să amenajeze terenul, în vederea folosirii şi exploatării normale a respectivei construcţii ori plantaţii şi putând să transmită dreptul de superficie altor persoane. Ca atare, trebuie să existe o strânsă corelaţie între nudul proprietar al terenului şi titularul dreptului de superficie.
Posesia şi folosinţa terenului pe care se află construcţia se exercită în strânsă legătură şi în limitele necesare exercitării dreptului de proprietate care intră în alcătuirea dreptului de superficie.
Superficiarul are un drept de dispoziţie material asupra terenului care se circumscrie cu privire la posibilitatea de a dispune de substanţa terenului numai în vederea folosirii construcţiei.
Dispoziţiile art. 480 Cod civil arată că dreptul de proprietate este dreptul ce-l are cineva de a se bucura şi dispune de un bun in mod exclusiv şi absolut, insă in limitele determinate de lege, iar art.481 Cod civil că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru cauză de utilitate publică.
Există posibilitatea ca o parte din atributele dreptului de proprietate să fie exercitate de către o altă persoană decât proprietarul, în temeiul unui drept real derivat din dreptul de proprietate sau în temeiul unui raport juridic obligaţional, situaţie aplicabilă pentru contractul de locaţiune, însă aceste atribute se exercită de o altă persoană în măsura în care i-au fost conferite de proprietar.
În acest sens, (aşa cum în prezent este reglementat expres) şi sub vechea reglementare, s-a acceptat în mod unanim că dreptul de superficie se poate naşte, fie în baza convenţiei dintre proprietarul terenului şi constructor, fie prin prescripţia achizitivă, fie în baza legii.
Cum în cazul de faţă reclamanta nu a dovedit şi de altfel nici nu a invocat existenţa vreuneia dintre modalităţile de dobândire a acestui drept (uzucapiunea, convenţia), instanţa urmează a respinge ca neîntemeiată acţiunea formulată
În acest sens s-a pronunţat şi C E D O care a reţinut în Hotărârea din 15 februarie 2007 (Bock şi Palade contra României) că dreptul de superficie poate fi dobândit numai prin lege, convenţia părţilor sau prin prescripţie achizitivă, iar simplul fapt de a ridica o construcţie pe terenul altuia, chiar de buna credinţă, constructorul având convingerea că este proprietarul terenului pe care o construieşte, nu ar fi de natură să conducă la recunoaşterea unui drept de superficie în favoarea celui ce construieşte pe terenul ce nu este proprietatea sa, în absenţa posibilităţii aplicării unuia din modurile de dobândire sus amintite, deoarece aparenta de drept nu intra în categoria actelor şi faptelor juridice prin care se poate dobândi dreptul de superficie, astfel ca recunoaşterea dobândirii dreptului de superficie pe cale judiciară ar reprezenta o încălcare a dispoziţiilor art.1 din Protocolul nr.1 la Convenţie, considerente pentru care cererea reclamantei se impune de asemenea a fi respinsă.
| ← Nuda proprietate dobândită prin contractul încheiat, nu-i... | Plângere împotriva ordonanţei procurorului de prelungire a... → |
|---|
