Hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la teren.
| Comentarii |
|
Tribunalul GALAŢI Decizie nr. 112 din data de 03.02.2016
Hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la teren. Consecintele Deciziei nr. 755/2014 a Curtii Constituționale, publicată în Monitorul Oficial nr. 101/ 09.02.2015.
Din momentul publicării Deciziei nr. 755/2014 a Curtii Constituționale în Monitorul Oficial al României, la data de 09.02.2015, dispozițiile constatate ca fiind neconstituționale, respectiv dispozițiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, nu mai pot produce efecte juridice, în lipsa unor demersuri legislative ale Parlamentului sau ale Guvernului de a pune în acord norme invalidată cu dispozițiile constituționale. Efectele constau în aceea că dispozițiile Legii nr. 17/2014, inclusiv dispozițiile art. 5, se aplică de îndată, indiferent de forma în care a fost încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare.
Față de cele menționate mai sus, promitentii-cumparatori nu se pot prevala de dispozițiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 pentru a înlătura inadmisibilitatea acțiunii formulate în lipsa întrunirii condițiilor menționate de art. 5 din Legea nr. 17/2014, chiar dacă promisiunea bilaterală invocată îmbracă forma actului autentic ce a fost încheiat anterior intrării în vigoare a legii.
Decizia civila nr. 112/03.02.2016
Prin cererea înregistrată la data de 1x.0x.201x, reclamantii AN si ACM au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul M.M. pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la terenul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. Bxxx/1x.0x.201x la BNP MMI.
În motivare, reclamanții au arătat că prin promisiunea de vânzare-cumpărare au convenit cu pârâtul vânzarea-cumpărarea terenului proprietate a acestuia, imobil teren extravilan în suprafață totală de 2x.xxx mp situat în extravilanul sat B., com. B., jud. Galați, contractul de vânzare cumpărare urmand a fi incheiat în formă autentică până la data de 31.12.2014.
Prin sentința civilă nr. 2xx/2x.0x.201x, pronunțată de Judecătoria Târgu Bujor, instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că reclamanții au plătit suma convenita ca pret al vanzarii la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, termenul stabilit pentru perfectarea vânzării fiind stabilit cel târziu până la data de 31.12.0214.
Instanța a reținut, de asemenea, că pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului teren extravilan, prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991.
Având în vedere data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare, respectiv data de 1x.0x.201x, precum și prevederile art. 102 din Legea nr. 71/2011, care arată că "contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat, în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa";, instanța a apreciat că are aplicabilitate în cauză Legea nr. 287/2009 (Noul Cod Civil), care a intrat în vigoare la data de 01.10.2011.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1669 Cod civil, când una din părțile care au încheiat promisiunea bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Instanța a reținut că actul încheiat între părți a generat în sarcina acestora o obligație de a face, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, care este obligatoriu ,,ad validitatem";, astfel după cum rezultă din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 885 Cod civil, cu art. 888 și 1244 Cod civil.
Prevederile art. 1669 Cod civil., reprezintă aplicarea specială în cazul încheierii unui antecontract, a regulii generale prevăzute de art. 1516 al. 1 Cod civil, care prevăd faptul că vânzătorul, creditor în sensul textului de lege, are dreptul la a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în cazul contrar, potrivit al. 2 pct. 3 al aceluiași articol, să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său, iar art. 1669 prevede posibilitatea de a se adresa instanței de judecată.
Conform clauzelor contractuale, actul de vânzare cumpărare în formă autentică pentru terenul menționat anterior, trebuia să se perfecteze cel mai târziu la data de 31.12.2014.
Instanța a reținut că termenul stabilit de părți pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, a expirat, fără ca încheierea contractului, în forma autentică cerută de lege să se realizeze.
Față de practica judiciară în materie, instanța a reținut că reclamantul și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare, fiind consemnat faptul că a achitat integral, la data semnării promisiunii de vânzare cumpărare, suma cu titlu de preț al vânzării.
Potrivit certificatului de sarcini emis de O.C.P.I. Galați, terenul nu figurează cu sarcini din anul 1969 și până în prezent, iar certificatul fiscal emis de Primăria B. atesta la momentul emiterii că pentru acest teren nu existau datorii la bugetul local.
Întrucât suprafețele de teren promise spre vânzare nu pot fi identificate prin măsurare, ele reprezentând, față de istoricul imobilului, doar cote ideale și abstracte, și nici nu s-a dovedit că pârâtul este singurul moștenitor, s-a apreciat că există o dublă imposibilitate de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, deoarece identificarea suprafețelor de teren cumpărate de promitentul-vânzător pentru care acesta deține titlu nu se poate face, suprafețele fiind în indiviziune, reprezentând doar o cotă parte ideală și abstractă din întregul teren, iar promitentul-vânzător nu este unicul titular al dreptului de proprietate asupra suprafețelor promise spre vânzare.
Împotriva sentinței au declarat apel reclamanții, solicitand schimbarea în tot a hotărârii apelate și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru imobilul indicat. Au subliniat apelanții că promitentului - vânzător i-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren în cauză, fiind singurul titular al dreptului de proprietate.
În ședința publică din data de 2x.0x.201x, instanța, din oficiu, a pus în discuție excepția inadmisibilității acțiunii, prin prisma dispozițiilor Legii nr. 17/2014 și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei A.C.M.
Instanta de apel a retinut ca potrivit art. 4 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, publicată în Monitorul Oficial nr. 178/12.03.2014, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Procedura referitoare la respectarea și exercitarea dreptului de preemțiune, derogatorie de la dispozițiile de drept comun, cuprinse în art. 1730 C.civ., este descrisă de art. 6 - art. 8 din legea nr. 17/2014.
Potrivit art. 9 din actul normativ menționat, avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală.
În sensul art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Actul normativ menționat este de imediată aplicare și vizează și situația din speța de față, referitoare la un teren situat în extravilanul satului B., comuna B., pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic fiind inadmisibilă fără îndeplinirea condițiilor cumulative prevăzute de art. 3, 4 și 9 din lege.
Or, potrivit susținerilor reclamanților și conform certificatului emis de OCPI Galați, imobilul ce face obiectul cauzei nu este înscris în cartea funciară, nefiind îndeplinită, astfel, una dintre condițiile de admisibilitate impuse de art. 5 din Legea nr. 17/2014. Mai mult, reclamanții nu au prezentat avizul final necesar pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, care să ateste respectarea dreptului de preemțiune recunoscut, prin lege, coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului. Adeverința emisă de Primarul Comunei B. atestă doar împrejurarea că imobilul nu este gajat, sechestrat sau confiscat, însă nu reprezintă avizul final, emis ca urmare a parcurgerii procedurilor impuse de art. 6 - art. 8 din Legea nr. 17/2014.
Este adevărat că, potrivit art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, prevederile legii nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
Este de remarcat, însă, că, prin Decizia nr. 755/2014, publicată în Monitorul Oficial nr. 101/ 09.02.2015, Curtea Constituțională a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.
A reținut Curtea că "având în vedere că situațiile juridice în care se află părțile antecontractului de vânzare încheiat în formă autentică, cât și ale celui neautentificat nu diferă în esență, nu poate fi justificată nici aplicarea, în privința acestora, a unui tratamentul juridic diferit. Valorizarea diferențiată a antecontractelor de vânzare, respectiv în funcție de criteriul formei încheierii actului, are drept consecință consacrarea unui tratament juridic diferit între persoane care au încheiat antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, aspect în legătură cu care Curtea urmează a analiza dacă se întemeiază pe un criteriu obiectiv și rațional";.
De asemenea, examinând textul legal criticat raportat la dispozițiile art. 16 alin.(1) coroborate cu cele ale art.44 alin.(2) din Constituție, Curtea a constatat că " însuși criteriul care a stat la baza aplicării unui tratament juridic diferențiat, respectiv forma încheierii antecontractului, este unul subiectiv și aleatoriu, criteriu care conferă, astfel, beneficiarului său un veritabil privilegiu în valorificarea dreptului său de creanță.";
Potrivit art. 31 alin. 3 din Legea nr. 47/1992, dispozițiile din legile și ordonanțele în vigoare constatate ca fiind neconstituționale își încetează efectele juridice la 45 de zile de la publicarea deciziei Curții Constituționale dacă, în acest interval, Parlamentul sau Guvernul, după caz, nu pune de acord prevederile neconstituționale cu dispozițiile Constituției. Pe durata acestui termen, dispozițiile constatate ca fiind neconstituționale sunt suspendate de drept.
În consecință, din momentul publicării deciziei invocate în Monitorul Oficial al României la data de 09.02.2015, dispozițiile constatate ca fiind neconstituționale, respectiv dispozițiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, nu mai pot produce efecte juridice, în lipsa unor demersuri legislative ale Parlamentului sau ale Guvernului de a pune în acord norme invalidată cu dispozițiile constituționale. Efectele constau în aceea că dispozițiile Legii nr. 17/2014, inclusiv dispozițiile art. 5, se aplică de îndată, indiferent de forma în care a fost încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare.
Față de cele menționate mai sus, tribunalul a reținut că reclamanții nu se puteau prevala de dispozițiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 pentru a înlătura inadmisibilitatea acțiunii formulate în lipsa întrunirii condițiilor menționate de art. 5 din Legea nr. 17/2014, chiar dacă promisiunea bilaterală invocată îmbracă forma actului autentic ce a fost încheiat anterior intrării în vigoare a legii.
În acest context, s-a reținut că, la data pronunțării sentinței contestate (2x.0x.201x), prima instanță avea obligația de a verifica întrunirea condițiilor de admisibilitate impuse de art. 5 din Legea nr. 17/2014, dar și obligația de a da eficiență Deciziei Curții Constituționale nr. 755/2014.
Astfel, Curtea a reținut că "instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum."; (par. 20). Or, momentul eventual al realizării transferului dreptului de proprietate este momentul la care hotărârea judecătorească ce ar ține loc de act autentic ar rămâne definitivă.
De asemenea, s-a reținut că "aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art.15 alin.(2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment. În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după intrarea ei în vigoare, precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi (a se vedea, în acest sens, cu titlu exemplificativ, Decizia nr.287 din 1 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.729 din 12 august 2004)";.
Totodată, tribunalul a reținut, contrar susținerilor reclamanților, exprimate în cuprinsul concluziilor scrise, că, așa cum rezultă și din jurisprudența Curții Constituționale (a se vedea Decizia nr. 223/13.03.2012), deciziile prin care se constată neconstituționalitatea unui text normativ se aplică cauzelor pendinte la momentul publicării acestora, cauze în care respectivele dispoziții sunt aplicabile
Or, la momentul publicării în Monitorul Oficial al României a Deciziei Curții Constituționale nr. 477/2014 (09.02.2015), cauza de față era în curs de judecată (era pendinte), instanța fiind obligată a se conforma deciziei Curții, față de normele imperative cuprinse în art. 31 din Legea nr. 47/1992.
Mai mult, potrivit Deciziei nr. 12/2011, pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție într-un recurs în interesul legii, ale cărei argumente sunt aplicabile prin analogie și în prezenta cauză, ca urmare a deciziilor Curții Constituționale de declararea a neconstituționalității unor texte normative, acestea și-au încetat efectele si nu mai pot constitui temei juridic pentru cauzele nesoluționate definitiv la data publicării deciziilor instanței de contencios constituțional in Monitorul Oficial.
Art. 147 alin. (4) din Constituție prevede că decizia Curții Constituționale este general obligatorie, atât pentru autoritățile și instituțiile publice, cât și pentru particulari, și produce efecte numai pentru viitor, iar nu și pentru trecut. Cum este vorba de o normă imperativă de ordine publică, aplicarea ei generală și imediată nu poate fi tăgăduită, deoarece altfel ar însemna ca un act neconstituțional să continue să producă efecte juridice, ca și când nu ar fi apărut niciun element nou in ordinea juridică, ceea ce Constituția refuză in mod categoric. Împrejurarea că deciziile Curții Constituționale produc efecte numai pentru viitor dă expresie unui alt principiu constituțional, acela al neretroactivității, ceea ce înseamnă că nu se poate aduce atingere unor drepturi definitiv câștigate sau situațiilor juridice deja constituite.
Aceasta presupune, referitor la problema analizată, în care este vorba de situații juridice în curs de constituire (facta pendentia), că acestea sunt sub incidența efectelor deciziilor Curții Constituționale, care sunt de imediată și generală aplicare.
Nu se poate spune că, fiind promovată acțiunea la un moment la care era in vigoare art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, înseamnă că efectele acestui act normativ se întind în timp pe toată durata desfășurării procedurii judiciare, întrucât nu avem de-a face cu un act juridic convențional ale cărui efecte să fie guvernate după regula tempus regit actum.
Din punctul de vedere al dreptului intern, judecata nu se poate întemeia pe o dispoziție legală inexistentă din punct de vedere juridic, ca urmare a declarării ei ca fiind neconstituțională.
În consecință, constatând, că, în speță, nu sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate impuse de art. 5 din Legea nr. 17/2014, tribunalul a apreciat că excepția inadmisibilității, invocată din oficiu, este întemeiată.
Față de dispozițiile art. 248 C.proc.civ. reține că prima instanță era ținută să se pronunțe mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei.
Or, în mod greșit prima instanță nu a avut în vedere dispozițiile art. 248 C.proc.civ. și condițiile de admisibilitate instituite de art. 5 din Legea nr. 17/2014 care trebuia să fie analizate prioritar față de fondul cererii.
În consecință, în temeiul art. 480 C,proc.civ., a admis apelul, a anulat în tot sentința civilă și, în rejudecare, a admis excepția inadmisibilității acțiunii pe care a respins-o ca inadmisibila.
În acest context, a reținut că, în împrejurarea în care soluția pronunțată în rejudecare vizează doar condițiile de admisibilitate apreciate ca nefiind întrunite la acest moment, iar soluția primei instanțe a vizat fondul, în cauză nu au fost încălcate dispozițiile art. 481 C.proc.civ., referitoare la neînrăutățirea situației părții în propria cale de atac.
De asemenea, dat fiind principiul enunțat de art. 248 C.proc.civ., a apreciat că nu se mai impune analiza excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei A.C.M., invocată din oficiu.
| ← Sumele încasate necuvenit se cuvine a fi restituite pârâtei | Obligarea agentului constatator la cheltuieli de judecată... → |
|---|
