Modificarea cărţii funciare în cazul unei neconcordanţe între suprafaţa rezultată la măsurători şi aceea pentru care dreptul de proprietate a fost înscris
| Comentarii |
|
Art. 33 din Legea nr.7/1996
Potrivit art.25 din Ordinul nr.634 din 13 octombrie 2006, pentru aprobarea regulamentului de întocmire a documentaţiei cadastrale în vederea înscrierii în Cartea funciară, dacă suprafaţa din măsurători este mai mare cu un procent cuprins între 2-5%, aceasta se va înscrie în Cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale a declaraţiei proprietarului potrivit anexei 5 şi a unui proces-verbal de vecinătate care cuprinde acordul proprietarilor imobilelor învecinate.
Lipsa acordului proprietarilor imobilelor învecinate conferă cererii de modificare a înscrierii un caracter contencios, astfel că în cazul neînţelegerii privind limita proprietăţii operaţia rectificării se poate face numai în baza unei hotărâri judecătoreşti în condiţiile art.33 din Legea nr.7/1996, privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.
(Decizia civilă nr.698/26.03.2014)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Râmnicu Vâlcea sub nr.10907/288/2011, petenţii C.C.S. şi C.D.D.C.au formulat în contradictoriu cu intimatul OCPI Vâlcea plângere împotriva încheierilor de carte funciară, de respingere nr.20408/21.06.2011 şi nr. 2847/28.07.2011 emise de intimatul OCPI Vâlcea, solicitând să se dispună notarea modificării limitei de proprietate, modificarea suprafeţei şi actualizarea informaţiilor tehnice pentru imobilul situat în Rm. Vâlcea, punctul Dealul Malului, precum şi înscrierea acestora în cartea funciară.
In motivarea plângerii s-a arătat ca la data de 23.05.2011, petentul a înaintat la OCPI Vâlcea o documentaţie, ocazie cu care a solicitat modificării limitei de proprietate, modificarea suprafeţei şi actualizarea informaţiilor tehnice pentru imobilul situat în Rm. Vâlcea, punctul Dealul Malului, nr. cadastral 5390 înscris în CF nr.43074 a municipiului Rm. Vâlcea, în baza prevederilor Ordinului 634 al Directorului General al ANCPI, cu modificările ulterioare. Prin încheierea de respingere nr.20408/21.06.2011 emisă de intimat, s-a considerat că documentaţia este incompletă în sensul că lipseşte procesul verbal de vecinătate al proprietarului de la nord, Manasia Floarea. Petenții au susţinut că potrivit art. 50 alin.2 din Legea nr.7/1996, la data de 06.07.2011, au formulat cerere de reexaminare înregistrată la OCPI sub nr. 3735/2011 prin care solicitau reîncadrarea cererii de modificarea limitei de proprietate, modificarea suprafeţei şi actualizarea informaţiilor tehnice pentru imobilul situat în Rm. Vâlcea, punctul Dealul Malului, potrivit textului de lege menţionat. S-a mai susţinut că, în mod nelegal OCPI Vâlcea, la data de 28.07.2011, a dispus respingerea cererii de reexaminare prin Încheierea nr. 28476/28.07.2011, deoarece în documentaţia depusă se află procesele verbale de vecinătate încheiate între proprietarii imobilelor învecinate pentru identificarea corectă a limitelor comune, şi care nu au fost luate în seamă în procesul de avizare.
În drept s-a invocat Legea 7/1996 şi Ordinul 634/2006.
Intimatul OCPI a depus întâmpinare invocând pe cale de excepţie lipsa calităţii procesuale pasive în raport de Decizia nr. LXXII din 15.10.2007 a Î.C.C.J.
Prin încheierea de ședința din data de 16.11.2011, prima instanța a admis excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive invocate de intimat, reținând ca sunt aplicabile dispoziţiile art. 50 din Legea 7/1996, dispoziţii ce prevăd o procedură ce urmează a se desfăşura în faţa instanţei de judecată, în contradictoriu cu emitentul actului. În speţă, petentul a solicitat să se noteze faptul că limita şi suprafaţa terenului înscris în cartea funciară sunt mai mari decât menţiunile deja efectuate.
Prin sentinţa civilă nr. 2301 din 6 martie 2013, Judecătoria Rm. Vâlcea a respins plângerea.
Pentru a pronunța aceasta soluție, prima instanța a reținut că prin încheierea nr.20408/06.01.2010 emisă de intimat, a fost respinsă cererea cu privire la imobilul cu nr. cadastral 5390, înscris în cartea funciară 43074 provenită din cartea funciară cu nr. 129789 UAT Rm. Vâlcea, având proprietari petenţii C.C.S., C.D.D. C., în cota de 1/1 de sub B.1.
S-a notat astfel respingerea cererii prin care se solicita modificării limitei de proprietate şi a suprafeţei imobilului înscris în cartea funciară nr.12978/UAT Rm. Vâlcea şi actualizarea informaţiilor tehnice, motivat de faptul că documentaţia este incompletă, deoarece documentaţia cadastrală nu a fost avizată tehnic, lipsind procesul verbal de vecinătate cu semnăturile vecinilor, conform anexei 18 la Ordinul 634/2006, în temeiul art. 19 lit. k) din Ordinul nr.634/2006 coroborat cu art. 49 din Legea 7/1996. In urma verificării documentelor care au stat la baza emiterii titlului de proprietate nr. 281/28788 din 03.05.1995, a schiţei de plan vizată sub nr. 1091/02.06.1995, rezultă că M.Fl. a înstrăinat un teren în suprafaţă de 2414 mp, cu vecin la Nord –rest proprietate, terenuri care au fost reconstituite. Urmare a acestei situaţii, vecinul de la Nord este M.Fl., sub B/2 din cartea funciară 43074 (provenită din cartea funciară cu nr. 12978)UAT Rm. Vâlcea.
Petenţii au formulat la data de 06.07.2011, cerere de reexaminare, înregistrată la OCPI sub nr. 3735/2011 prin care au solicitat reîncadrarea cererii de modificare a limitei de proprietate, modificarea suprafeţei şi actualizarea informaţiilor tehnice pentru imobilul situat în Rm. Vâlcea, punctul Dealul Malului, potrivit textului de lege menţionat. S-a susţinut că, în mod nelegal OCPI Vâlcea, la data de 28.07.2011, a dispus respingerea cererii sale de reexaminare prin Încheierea nr. 28476/28.07.2011, deoarece în documentaţia depusă se află procesele verbale de vecinătate încheiate între proprietarii imobilelor învecinate pentru identificarea corectă a limitelor comune, şi care nu au fost luate în seamă în procesul de avizare.
Asupra cererii de reexaminare, prin Încheierea nr. 28476 din 28.07.2011, OCPI Vâlcea, faţă de referatul de completare din data de 26.05.2011 şi referatul de respingere din data de 15.06.2011, analizându-se documentaţia existentă la data respectivă, s-au concluzionat următoarele:
În suprafaţa imobilului pentru care a fost întocmită documentaţia s-a introdus suprafaţa unei parcele de teren care nu a făcut obiectul cumpărării, astfel că s-a procedat la respingerea cererii de reexaminare, în mod temeinic şi legal.
Din extrasul de carte funciară nr.43074 Rm. Vâlcea, nr. CF vechi 12978, şi planul de amplasament şi delimitare a imobilului în cauză, reiese că, în urma măsurătorilor, suprafaţa acestuia este mai mare decât cea înscrisă în cartea funciară, respectiv cu suprafaţa de 2.414 mp., numărul parcelelor şi categoriilor de folosinţă, este diferită faţă de cele înscrise în CF 43074, neîndeplinindu-se solicitarea de completare a documentaţiei la momentul respectiv, astfel cum rezultă din Referatul anexat în copie întocmit de OCPI la data de 15.06.2011, cât şi din Referatul întocmit la data de 23.05.2011, nu s-a completat de către petenţi cererea cu notele solicitate.
Este real că la Capitolul 8 din Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, respectiv art. 18 şi 19, este prevăzut conţinutul documentaţiilor necesare înscrierii modificării limitei de proprietate, precizându-se că documentaţia pentru înscrierea modificării suprafeţei imobilului trebuie să cuprindă şi hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă sau declaraţie autentică de voinţă şi proces-verbal de vecinătate cu semnăturile vecinilor - conform anexei nr. 18 (art.19 lit. k), cerinţă neîndeplinită în cauză.
Însă aceste dispoziţii trebuie coroborate cu dispoziţiile speciale ale art. 25 alin. 1 şi 2 lit. a) din acelaşi ordin, astfel incat, printr-o interpretare sistematică a dispoziţiilor citate, s-a concluzionat ca prezentarea procesului verbal de vecinătate cu semnăturile vecinilor, conform anexei 18 la Ordinul 634/2006, este necesar doar dacă suprafaţa determinată în urma efectuării măsurătorilor este mai mare decât cea înscrisă în cartea funciară, caz în care documentaţia cadastrală va fi recepţionată, iar suprafaţa măsurată se va înscrie în cartea funciară cu condiţia prezentării procesului-verbal de vecinătate, întocmit conform anexei nr. 18 (art. 25 alin. 2 lit. b) din acelaşi ordin).
In cauza de faţă, prima instanţă a apreciat că este necesară completarea documentaţiei pentru înscrierea modificării suprafeţei imobilului, în sensul că aceasta trebuie să cuprindă şi hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă sau procesul verbal de vecinătate pe toate laturile cu semnăturile vecinilor, deoarece suprafaţa determinată în urma măsurătorilor este mai mare decât cea înscrisă în cartea funciară.
Cum această cerinţă nu a fost îndeplinită de petenţii reclamanţi nici cu ocazia cererilor de modificare solicitate şi nici cu ocazia plângerii formulate împotriva încheierilor de Carte Funciară, deşi i s-a pus în vedere în mod expres această obligaţie, instanţa a apreciat ca legală încheierea de respingere a notării în cartea funciară nr. 20408/21.06.2011 şi nr. 28476/28.07.2011 şi pe cale de consecința, a respins ca neîntemeiată plângerea.
Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs petenţii, ce a fost calificat apel in şedinţa publică din 25 iunie 2013, de către Tribunalul Vâlcea.
În motivarea apelului, astfel cum a fost precizată după calificarea căii de atac, apelanţii au susţinut că prima instanţă a apreciat în mod legal că prezenta procedură trebuie să se desfăşoare în contradictoriu cu emitentul actului contestat, respectiv intimatul, şi că deşi a constatat unele lipsuri ale documentaţiei ce se solicită a fi înscrisă nu a administrat probe şi nu a soluţionat problemele puse în discuţie.
Apelanţii au mai susţinut că nu au fost respectate prevederile art. 72 din Ordinul nr. 784/2011, în sensul că nu s-a solicitat biroului de carte funciară comunicarea dosarului şi notarea plângerii şi că cel de-al doilea referat de completare, emis la data de 15 iunie 2011, nu i-a fost comunicat decât cu ocazia respingerii cererii de înscriere şi oricum a fost emis cu încălcarea art. 10 din Ordinul nr. 634/2011, în sensul că în primul referat de completare nu a fost inclusă cerinţa ulterioară.
Apelanţii au mai precizat că nu i se poate solicita acordul vecinului de la nord, M.F., întrucât aceasta este decedată, iar moştenitorul acesteia nu s-a prezentat la convocare. Lipsa acestuia nu poate constitui o piedică în recepţia documentaţiei.
Cu privire la introducerea în suprafaţa măsurată a unei parcele de teren ce nu a format obiectul actului de dobândire, apelanţii au precizat că documentaţia tehnică a fost întocmită corect, suprafaţa este inclusă în vechiul amplasament astfel cum este delimitat cu grad. Chiar şi în situaţia constatării suprapunerii, intimatul era obligat să noteze din oficiu suprapunerea.
În apel a fost administrată proba cu înscrisuri, fiind înaintate la dosar copiile proceselor verbale de vecinătate, precum şi ale actelor din dosarul în care au fost emise încheierile contestate.
Prin decizia nr. 207/A/21.11.2013, Tribunalul Valcea, Secţia I civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei civile nr. 2301 din 6.03.2013, pronunţată de Judecătoria Rm.Vâlcea, în dosarul nr. 10907/288/2011.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Contrar susţinerilor apelanţilor din cuprinsul cererii de apel, prin încheierea nr. 11767 din 16 noiembrie 2011, prima instanţă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intimatului chemat în judecată, respectiv Oficiul de cadastru şi Publicitate Imobiliară Vâlcea. Această soluţie nu a fost criticată prin apel, astfel încât tribunalul, în temeiul principiului disponibilităţii şi al art. 129 alin. 6 din Codul de procedură civilă, nu a putut analiza acest aspect.
Datorită acestei concluzii, tribunalul a apreciat că susţinerile apelanţilor referitoare la notarea suprapunerii constatate constituie o chestiune contencioasă, inadmisibilă a fi realizată pe calea prezentei plângeri, potrivit art. 335 din Codul de procedură civilă.
Aceeaşi împrejurare, neurmată de vreo modificare a cererii de chemare în judecată sub aspectul intimatului, este de natură să contureze în speţă o procedură necontencioasă, suspusă regulilor speciale cuprinse în art. 331-339 din Codul de procedură civilă, astfel cum se desprinde şi din considerentele deciziei nr. 72/2007 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, pronunţată în recurs în interesul legii, obligatorie potrivit art. 330 /7 alin. 4 din Codul de procedură civilă.
Tribunalul a mai reţinut că plângerea împotriva unei încheieri de carte funciară poate avea ca obiect doar verificarea legalităţii încheierilor emise de O.C.P.I., contestate de persoana interesată. Excede astfel obiectului prezentei judecăţi administrarea unor probe care să completeze eventualele lipsuri din procedura desfăşurată în faţa O.C.P.I.
Astfel, cu privire la celelalte critici din apel, tribunalul a reţinut că în baza convenţiei încheiate între apelanţi şi persoana fizică autorizată Grosu Marian (fila 44 din dosarul de apel), a fost formulată cererea de înscriere a modificării suprafeţei imobilului înscris în cartea funciară pe numele apelanţilor, a limitelor de proprietate şi actualizarea unor informaţii tehnice, fiind întocmită documentaţia aferentă, astfel cum rezultă din actele înaintate instanţei de apel.
Prin încheierea nr. 20408 din 21 iunie 2011, a fost respinsă această cerere, reţinându-se că documentaţia cadastrală nu a fost avizată tehnic întrucât din analiza unei documentaţii care a stat la baza emiterii titlului de proprietate nr. 281/1995 (depus în apel) rezultă că numita M.F. este vecin la nord cu terenul apelanţilor pentru care se solicită modificările precizate mai sus.
Anterior emiterii acestei încheieri, registratorul a emis două referate de completare din data de 26 mai 2011 şi 15 iunie 2011 cu privire la unele lipsuri ale documentaţiei, respectiv acordul creditorului ipotecar în favoarea căruia a fost înscrisă ipoteca asupra bunului apelanţilor şi actualizarea datelor referitoare la neconcordanţa dintre parcele şi categoria de folosinţă şi la procesul verbal de vecinătate cu privire la vecinul de la nord.
Tribunalul a reţinut că potrivit schiţei întocmite de persoana fizică autorizată, modificarea suprafeţei înscrise pe numele apelanţilor a constat în înscrierea unei suprafeţe de 4351,42 mp. în loc de 2414 mp., iar vecin la nord este înscris numitul M.V.D..
Prin încheierea nr. 28476 din 28 iulie 2011, a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de apelanţi împotriva încheierii anterioare.
S-a reţinut că o parte din suprafaţa înscrisă în titlul de proprietate emis pe numele lui M.Fl. şi neînstrăinată de aceasta către M.V.D. potrivit contractului de vânzare cumpărare de la fila 39 din dosarul de apel, se regăseşte înscrisă în suprafaţa pentru care s-a solicitat modificarea de către apelanţi, iar cel de-al doilea referat de completare este de fapt de respingere. S-a mai reţinut lipsa procesului verbal de vecinătate întocmit în acord cu art. 1 din ordinul nr. 634/2011.
Contrar susţinerilor apelanţilor şi în acord cu soluţia primei instanţe, tribunalul a apreciat că potrivit art. 18 şi 19 din Regulament şi art. 4 alin. 2 şi 10 alin 1 din Ordinul nr. 634/2011, documentaţia tehnică întocmită pentru înscrierea modificărilor solicitate nu a fost recepţionată cadastral (condiţie prealabilă pentru înscriere) ca urmare a neefectuării completărilor solicitate. În acest sens, constatarea existenţei unei suprapuneri coroborată cu lipsa acordului unui vecin constituiau impedimente în înscrierea modificărilor solicitate.
Este reală susţinerea apelanţilor potrivit căreia referatul de completare trebuie întocmit o singură dată în cadrul aceluiaşi dosar, potrivit art. 10 alin. 2 din Ordinul nr. 634/2011, însă din compararea celor două referate (filele 19 şi 22 dosar fond) rezultă că cel din 26 mai 2011 a fost un referat de completare (cu datele referitoare la acordul creditorului ipotecar şi la parcele şi categoria de folosinţă), iar cel ulterior a fost unul de respingere sub aspectul menţiunilor referitoare la vecinul de la nord.
În consecinţă, în temeiul art. 296 din Codul de procedură civilă, tribunalul a respins apelul ca nefondat.
Împotriva sentinţei de mai sus, în termen legal, au formulat recurs petenții, criticând soluția pentru nelegalitate, după cum urmează:
Judecătoria Râmnicu Vâlcea a reținut lipsa calităţii procesuale pasive a OCPI Vâlcea, iar in apel instanța de apel a reținut doar ca nu au criticat soluția primei instanțe sub acest aspect, deși nu exista temei pentru a critica sentința, ce nu a preluat in dispozitiv excepția lipsei calităţii procesuale pasive.
În mod greșit instanța de apel, reținând ca nu s-a criticat soluția primei instanțe sub aspectul lipsei calităţii procesuale pasive, a considerat ca nu se poate analiza acest aspect, invocând principiul disponibilității. Concluzia la care ca ajuns instanța in sensul ca notarea suprapunerii cerute de recurenți este o problema contencioasa, este greșita. Instanța de apel s-a limitat la a constata existenta unei suprapuneri, care, coroborata cu lipsa acordului unui vecin, ar fi justificat refuzul OCPI de a proceda la înscrierea modificărilor solicitate.
Pentru aceste motive se solicita admiterea recursului, casarea hotărârii si rejudecarea cauzei.
În drept au fost invocate disp. art. 304 pct 9 C. p. c.
Prin decizia nr. 698/26.03.2014, Curtea de Apel Piteşti, Secţia i civilă a respins recursul.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de recurs a reţinut următoarele:
Prin cererea ce face obiectul litigiului de fata, recurenții –petenți au solicitat anularea încheierii de reexaminare nr. 28476/08.07.2011 si a încheierii nr. 20408/23.05.2011 ale OCPI Vâlcea si înscrierea in cartea funciara nr. 43074 a modificărilor limitei de proprietate, modificarea suprafeței imobilului si actualizarea informațiilor tehnice ale terenului înscris in CF nr 43074 a UAT Rm. Vâlcea (suprafața 2414 m.p. categoria fâneaţa, conform extrasului de carte funciara de la fila 58-59 dosar apel), solicitându-se înscrierea suprafeței terenului ca fiind de 4351 m.p., in loc de 2414 m.p. cum figurează in contractul de vânzare cumpărare prin care terenul a fost dobândit, cu categoriile de folosința indicate in cerere-fila 47 dosar apel (4351 m.p. din care 3210 m.p. păşune, 353 m.p. livada si 788 m.p. neproductiv).
Potrivit art. 33 din Legea 7/1996, (1) Înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanţei judecătoreşti definitive şi irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declaraţii date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de titular, în baza unei documentaţii cadastrale. (2) Prevederile art. 31 se vor aplica în mod corespunzător.
Totodată, potrivit art. 19 alin 1 lit. k din Ordinul 634/2006, documentaţia pentru înscrierea modificării suprafeţei imobilului cuprinde, printre altele si: k) hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă sau declaraţie autentică de voinţă şi proces-verbal de vecinătate cu semnăturile vecinilor - conform anexei nr. 18.
De asemenea, potrivit art. 25 din Ordinul 634/2006, in forma in vigoare la momentul formulării cererii de înscriere in cartea funciara, (1) Dacă suprafaţa din măsurători este diferită de suprafaţa înscrisă în cartea funciară, suprafaţa din cartea funciară se va modifica în baza documentaţiei cadastrale de actualizare a suprafeţei. În cartea funciară se va înscrie suprafaţa rezultată din măsurători, în condiţiile prezentului articol. (2) Pentru imobilele înscrise în cartea funciară: b) dacă suprafaţa determinată în urma efectuării măsurătorilor este mai mare decât cea înscrisă în cartea funciară, documentaţia cadastrală va fi recepţionată, iar suprafaţa măsurată se va înscrie în cartea funciară cu condiţia prezentării procesului-verbal de vecinătate, întocmit conform anexei nr. 18.
Prin urmare, in cauza, întrucât se solicita înscrierea unei suprafețe mai mari decât cele înscrise in cartea funciara pentru terenul in litigiu, era necesar un proces verbal de vecinătate, care sa cuprindă semnăturile tuturor proprietarilor vecini, iar in lipsa acestui proces verbal, o hotărâre judecătoreasca irevocabila prin care sa se constate cele solicitate de către petenți-art. 33 din Legea 7/1996 si art. 19 lit k din Ordinul 634/2006.
Așa cum au reținut si primele doua instanțe, procesul verbal de vecinătate depus de către recurenții petenți nu cuprinde semnătura vecinului de la nord si anume numitul M.V.D. si nici nu exista vreo hotărâre judecătoreasca irevocabila data in acest sens, prin urmare, in mod corect a fost respinsa cererea de modificare a suprafeței înscrise in cartea funciara.
Faţă de lipsa procesului verbal de vecinătate, in mod corect s-a reținut caracterul contencios al cererii. Cererea capătă însa caracter contencios in contradictoriu cu titularul dreptului de proprietate al terenului cu care exista suprapunerea si al cărui acord nu a fost obținut, in speța cu titularul terenului de la nordul imobilului petenților, titular care nu a semnat procesul verbal de vecinătate. În lipsa existentei procesului verbal de vecinătate semnat si de vecinul de la nord, petenții trebuie sa îşi stabilească limitele proprietăţii si suprafața mărita fata de cea din contractul de vânzare cumpărare, in contradictoriu cu proprietarul terenului învecinat (moștenitorul fostului vânzător). Prin urmare, in mod corect a reținut așadar instanța de apel ca cererea are caracter contencios, însă nu in contradictoriu cu OCPI Vâlcea.
Având în vedere ca în cauză motivele invocate nu sunt întemeiate, în baza art. 312 alin 1 raportat la art. 304 pct. 9 C.p.c., a fost respins recursul.
<| ← Valabilitatea actului de renunţare la judecata recursului în... | ORDIN DE PROTECTIE. Jurisprudență → |
|---|
