Notificare formulată pentru restituirea în natură a terenului liber. Acordarea imobilului în compensare unei terţe persoane, urmată de înstrăinarea lui succesivă. Invocarea bunei-credinţe a terţilor dobânditori
| Comentarii |
|
În procedura Legii nr. 10/2001, terţii subdobânditori nu se pot apăra prin mijlocirea bunei-credinţe şi invocarea aparenţei în drept a titlului societăţii, câtă vreme notificarea nu trebuia să fie dublată de măsuri suplimentare de opozabilitate (notarea litigiului în registrele de publicitate, notificarea directă a terţilor de către persoana îndreptăţită etc.), simpla ei înregistrare atrăgând interdicţia încheierii oricărui act juridic translativ de drepturi asupra imobilului vizat.
Secţia civilă, Decizia nr. 438 din 23 noiembrie 2011
Prin sentința civilă nr. 3480/09.06.2011 a Tribunalului Constanța a fost admisă în parte acțiunea reclamanților G.A., G.E., V.(G.)E. și G.R. în contradictoriu cu pârâții primarul municipiului Constanța, SC H.D.G. SA București, P.M., P.C., D.G.C. și D.R.L., astfel cum a fost precizată.
S-a constatat nulitatea absolută parțială a Dispoziției nr. 3332/09.12.2003 emise de pârâtul Primarul Municipiului Constanța în favoarea pârâtei SC H.D.G. SA București, în ceea ce privește atribuirea în compensare a suprafeței de teren de 418,68 mp. din suprafața totală de 525,00 mp. situată la intersecția str. M. cu str. C. (identificat conform expertizei).
A fost respinsă ca nefondată cererea reclamanților de constatare a nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004 la BNP M.I. și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5520/02.10.2007.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că prin notificarea formulată conform Legii nr. 10/2001 și înregistrată la BEJ R.A. sub nr. 103/14.06.2001, reclamanții - în calitate de moștenitori ai defuncților G.I. și G.M. - au solicitat Primăriei Municipiului Constanța restituirea imobilului din Constanța, str. M. nr. 20A, colț cu str. C. nr. 30 (fost str. M. nr. 20, colț cu str. ICB nr. 30).
în absența oricărui răspuns dat notificării, s-au adresat ulterior Tribunalului Constanța cu cerere de soluționare pe fond a notificării (dosarul civil nr. 1410/118/2008, a cărui judecată a fost suspendată prin încheierea din 23.11.2009 în temeiul art. 244 alin. (1) pct. 1 C.proc.civ., până la soluționarea irevocabilă a prezentei cauze).
S-a avut în vedere că Dispoziția nr. 3323/09.12.2003 emisă de Primarul Municipiului Constanța în soluționarea notificării nr. 105830/07.08.2001 a admis cererea formulată de SC H.D.G. SA București (cesionar de drepturi litigioase în baza contractelor încheiate cu moștenitorii fostului proprietar al imobilului-teren în suprafață de 100.000 mp. situat în Constanța, Parcul Tăbăcăriei), atribuindu-se acestei societăți, în compensare, suprafața de teren de 133.696,9 mp. situată în intravilanul Municipiului Constanța, în care este inclus și lotul în suprafață de 525 mp. situat la intersecția străzilor M. și C.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004 la BNP M.I., SC H.D.G. SA a transmis numiților P.C. și P.M. dreptul de proprietate asupra terenului în discuție; la rândul lor, pârâții P. au vândut același teren pârâților D.R.L. și D.G.C., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5520/02.10.2007.
Instanța s-a raportat la expertiza efectuată în cauză de expert S.M., în sensul că terenul de 525 mp. sus-menționat se suprapune parțial, în limitele a 418,68 mp. delimitați de expert prin punctele ABC1D1, cu terenul din Constanța, str. M.B. nr. 20 colț cu str. C. nr. 27, reprezentând lotul 1, careul 142 în planul cadastral din 1936, preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950 și revendicat de reclamanți în procedura Legii nr. 10/2001.
Că dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 (introdus prin Legea nr. 247/2005), dar și la cele ale art. 20 alin. (1) din lege (anterior modificării aduse prin actul normativ din 2005) prevăd sancțiunea nulității - în forma inițială, implicit, iar ulterior, explicit - pentru toate actele juridice patrimoniale create până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz, judiciare. Că prin aceste prevederi s-a urmărit, astfel cum rezultă și din pct. 20.1 al Normelor Metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 498/2003, indisponibilizarea imobilelor restituibile și suspendarea oricăror proceduri legale de înstrăinare către alte persoane decât cele îndreptățite în temeiul legii speciale, până la soluționarea notificării.
Instanța a apreciat că în cazul atribuirii în compensare (echivalentă ca efecte juridice noțiunii de „înstrăinare”), nulitatea nu privește nerespectarea condițiilor legale pentru acordarea măsurilor reparatorii prin echivalent în această modalitate, ci se fundamentează pe faptul că bunul face obiectul unei cereri de restituire în natură formulate de moștenitorii pretinsului fost proprietar.
Ori, în situația în care, mai înainte de soluționarea notificării reclamanților, primarul a emis o dispoziție de atribuire în compensare a unei părți din terenul notificat, măsura este lovită de nulitate prin prisma impedimentului legal sus-citat, fără a prezenta vreo relevanță dacă societatea pârâtă era sau nu îndrituită la măsuri reparatorii în temeiul Legii nr. 10/2001.
Pentru aceste considerente a fost considerată întemeiată cererea în constatarea nulității absolute parțiale a Dispoziției de Primar nr. 3332/2003, cât privește suprafața de 418, 68 mp. din totalul de 525,00 mp.
Instanța de fond a respins însă ca neîntemeiate capetele de cerere privind constatarea nulității absolute parțiale, pentru aceeași suprafață, a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1402/27.04.2004 și respectiv sub nr. 5520/02.10.2007, ca acte subsecvente actului nul. S-a arătat că deși de principiu, anularea titlului de proprietate al transmițătorului cu titlu oneros al unui bun este de natură să atragă și caducitatea actului în privința terțului achizitor (ca efect al principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis), în cazul în care acesta din urmă este de bună-credință poate păstra bunul, soluția justificându-se pe rațiuni de etică și utilitate socială.
S-a pornit de la teza bunei credințe, care se prezumă în raport de art. 1899 C.civ. și s-a arătat că în speță nu s-au administrat probe din care să rezulte că pârâții P. au acționat în fraudarea drepturilor reclamanților, fiind astfel de rea credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004, pentru a se reține cauza ilicită și, deci, nulitatea acestuia.
Judecătorul fondului a avut în vedere că înstrăinarea a fost perfectată în baza certificatului fiscal nr. 48760/27.04.2004 emis de Consiliul Local Constanța - SPITVBL și a extrasului de carte funciară eliberat de B.C.F. /Judecătoria Constanța, precum și a declarației cumpărătorului în sensul că a verificat personal existența titlului de proprietate al societății vânzătoare, asigurându-se că terenul nu este scos din circuitul civil și nu este grevat de sarcini sau procese. Că în aceste condiții nu li se poate reproșa pârâților cumpărători că nu au manifestat prudență și diligență la data încheierii actului a cărui nulitate se invocă și că nu s-au informat asupra situației juridice a imobilului. S-a avut în vedere și că nu au fost administrate dovezi că, anterior încheierii contractului, pârâții ar fi fost înștiințați despre intenția reclamanților de redobândire a imobilului și despre demersurile făcute în acest sens.
Prin urmare, a conchis judecătorul, din moment ce societatea vânzătoare figura ca proprietar în evidențele fiscale, iar verificările în registrele de publicitate imobiliară nu au relevat existența unor litigii sau a unor eventuale sarcini care să greveze terenul înstrăinat, se poate reține că pârâții P. au contractat fără a avea cunoștință despre notificarea reclamanților și având reprezentarea adevăratului proprietar în persoana SC H.D.
Au fost reținute aceleași argumente referitoare la buna credință a dobânditorilor cu titlu oneros D.R.L. și D.G.C.
împotriva acestei hotărâri au formulat apel, în termen legal, atât reclamanții G.E., V.(G.)E. și G.R., cât și pârâtul Primarul Municipiului Constanța, criticile vizând schimbarea soluției pronunțate fiind însă depuse doar de către apelanții reclamanți.
în motivele de apel prezentate la 19.10.2011, reclamanții au arătat că hotărârea primei instanțe este netemeinică și nelegală cât privește respingerea cererii în constatarea nulității absolute parțiale a contractelor de vânzare-cumpărare menționate, ca o greșită aplicare a principiului anulării actelor juridice subsecvente ca efect al anulării actului principal.
S-a solicitat să se constate că instanța de fond nu a observat că dreptul transmițătorului provine de la un non dominus (statul), care și-a construit calitatea de proprietar pe baza unei preluări nelegale a bunului litigios, în temeiul unui act normativ care contravenea legilor de la acea vreme în materia dreptului de proprietate.
S-a susținut că buna-credință a subdobânditorului trebuie probată, atunci când este vorba despre bunuri preluate de stat fără titlu valabil, omisiunea acestuia de a verifica dacă transmițătorul dreptului era un verus dominus constituindu-se într-o gravă neglijență și, implicit, în rea-credință. Buna-credință nu creează, prin ea însăși, dobândirea dreptului de proprietate.
Apelanții reclamanți au solicitat totodată să se constate că intimații pârâți persoane fizice nu au avut o conduită lipsită de orice culpă sau îndoială, pentru a se stabili că au fost de bună credință, pentru că ei cunoșteau că acest teren acordat în compensare societății H.D.G. SA fusese preluat în mod abuziv de către stat, ei urmând să aibă un dubiu cu privire la legalitatea titlului statului.
în lipsa unor măsuri de prudență și diligență, intimații pârâți și-au asumat toate consecințele, iar încheierea acestor contracte de vânzare-cumpărare a constituit un abuz de drept, care trebuie reprimat.
Analizând criticile astfel formulate, Curtea va reține că apelul reclamanților este fondat.
Astfel, ceea ce s-a pus în discuție în raport de dispozițiile art. 295 alin. (1) C.proc.civ. este aplicarea directă în prezentul litigiu a principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, care reflectă ca regulă situația juridică a actului subsecvent celui constatat nul.
în doctrină s-a arătat că principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial se prezintă ca o consecință firească în plan juridic a celorlalte două principii care guvernează nulitatea actului, anume, retroactivitatea (ceea ce înseamnă că orice act nul repune părțile în situația anterioară încheierii lui) și respectiv, a celui definit prin adagiul nemo dat quod non habet (ceea ce arată că nimeni nu poate transmite valabil ceea ce nu are/deține).
în speță, instanța de fond a analizat corect - intrând în puterea lucrului judecat prin neapelare - aspectul încălcării art. 20 alin. (1) din lege, care a reglementat ,,indisponibilizarea” bunului imobil indicat în notificare.
în mod judicios a arătat astfel instanța de fond că legiuitorul - deși nu a indicat explicit prin lege, ci doar prin pct. 20.1 din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 198/2003 (intrate în vigoare înainte de emiterea dispoziției nr. 3323/09.12.2003 a Primarului municipiului Constanța) - a urmărit cu claritate scopul menținerii situației juridice a imobilului existente la data apariției legii reparatorii și evitarea eventualelor acte juridice translative de proprietate care ar pune în imposibilitate persoana îndreptățită să mai obțină vreodată măsura prevalentă a restituirii în natură.
Art. 9 alin. (1) din lege (în forma existentă la data notificării depuse de apelanții reclamanți) dispunea în sensul că ,,Imobilele preluate în mod abuziv, indiferent în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire și libere de orice sarcini’’.
în acest sens este și interpretarea dată în literatura juridică și în jurisprudența constantă a instanțelor în legătură cu sfera de aplicare a art. 46 din Legea nr. 10/2001 (în forma anterioară republicării), în sensul că ea vizează exclusiv actele juridice de înstrăinare încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii și nicidecum cele făcute după acest moment.
Pornind corect de la această premisă, instanța de fond s-a îndepărtat însă ulterior, în analiza valabilității actelor juridice subsecvente, de la regula generală aplicabilă în materia nulității actelor juridice, opinând că față de buna-credință a terților intimați persoane fizice nu se poate reține și nulitatea absolută parțială a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate succesiv.
Din acest punct de vedere, instanța urmează a reține că respectarea unui alt principiu de drept, cel al asigurării securității raporturilor juridice și al circuitului civil, nu își găsește relevanța decât în analiza drepturilor obținute de terțul subdobânditor asupra unui bun deținut cu bună credință, în considerarea statului transmițător ca fiind verus dominus și pe aparența în drept fondată pe titlul notoriu al statului, precum și pe credința comună și invincibilă a dreptului acestuia asupra bunului în discuție.
Doar în aceste condiții s-a pus problema creării unui dubiu terțului subdobânditor, prin actele sau faptele publice și neechivoce ale fostului titular al dreptului în legătură cu imobilul în cauză, fondate pe dreptul său anterior celui exhibat de stat; astfel fiind, notificat asupra procedurilor administrative sau jurisdicționale inițiate de cel din urmă în vederea obținerii retrocedării bunului imobil, terțul nu se va mai putea apăra prin invocarea bunei credințe sau a valabilității titlului statului, pentru a clama la rândul său excepția de la regula resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.
Este fără dubiu faptul că cerința notificării asupra procedurilor administrative sau jurisdicționale este pe deplin îndeplinită în speță, câtă vreme legea specială pretinde, ca o cerință prealabilă a acestei ,,indisponibilizări’’, doar notificarea entității deținătoare în condițiile art. 21 din Legea nr. 10/2001, prin executorul judecătoresc.
Așadar, câtă vreme notificarea adresată Municipiului Constanța viza fără echivoc o măsură reparatorie de restituire în natură, unitatea deținătoare nu putea, cum corect a stabilit și tribunalul, să acorde măsuri reparatorii în echivalent pentru același imobil unei terțe persoane, fără a încălca scopul explicit al legii - emițând un act lovit de nulitate cât privește suprafața notificată.
în egală măsură, terții subdobânditori nu se pot apăra prin mijlocirea bunei credințe și invocarea aparenței în drept a titlului societății, câtă vreme notificarea nu trebuia să fie dublată, conform legii, de măsuri suplimentare de opozabilitate (notarea litigiului în registrele de publicitate, notificarea directă a terților de către persoana îndreptățită etc.), simpla ei înregistrare atrăgând interdicția încheierii oricărui act juridic translativ de drepturi asupra imobilului vizat.
în raport de toate aceste considerente care țin de corecta interpretare și aplicare a legii, instanța de apel va avea în vedere că în speță urmau a fi admise și pretențiile legate de constatarea nulității absolute parțiale (anume, pentru suprafața identificată conform expertizei că s-ar suprapune peste imobilul din notificare - 418,68 mp) a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între pârâți.
în ce privește apelul declarat de apelantul pârât Primarul Municipiului Constanța, Curtea va reține că nu sunt argumente pentru care să se admită în raport de dispozițiile art. 292 alin. (2) C.proc.civ. vreuna din criticile invocate de această parte cu ocazia judecății în fond.
Astfel fiind, pentru temeiul dat de art. 296 C.proc.civ. și ca o consecință a admiterii apelului reclamanților, se va schimba în parte hotărârea apelată, în sensul constatării nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004, încheiat între pârâții SC H.D.G. SA și P.M. și P.C., respectiv a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5520/02.10.2007, încheiat între pârâții P.M., P.C., D.G.C. și D.R.L., pentru suprafața de 418,68 m.p. identificată prin expertiză.
(Judecător Mihaela Ganea)
| ← Nulitate absolută. Persoană îndreptăţită | Măsura retrogradării din funcţie - condamnare politică -... → |
|---|
