Rezolutiune. Jurisprudență Rezoluţiune
| Comentarii |
|
Judecătoria CARACAL Sentinţă civilă nr. 1431 din data de 11.03.2013
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanței sub nr. /207/2013 reclamanta D. I., a chemat în judecată și personal la interogatoriu pe pârâtul V. P. S., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună rezolutiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. din 29.03.2012 de B.N.P C. M. N. - Slatina, pentru apartamentul situat în …, jud.Olt, compus din 4 camere și dependințe (bucătărie, baie, WC, cămară și 2 holuri) cu o suprafață totală de l77,08 mp, și un balcon în suprafață de 3,63 mp, înscris în Cartea funciară cu nr.cadastral și un garaj situat în …, garaj nr.11, în suprafață utilă de 16,49 mp, înscris în Cartea funciară sub nr…., cu consecința legală a repunerii părților în situația anterioară în sensul revenirii bunurilor ce au format obiectul vânzării cumpărării în posesia și proprietatea reclamantei și radierea dreptului de proprietate al pârâtului asupra acestor bunuri în Registrul de carte funciară, cu obligarea pârâtului la plata daunelor interese în cuantum de 20.000 lei și cheltuieli de judecată.
In motivarea cererii se arată că, datorită situației familiale dramatice pe care o avea pârâtul (decesul soției și faptul că nu avea o locuință și nici posibilități materiale de a-și procura una) reclamanta a fost de acord ca acesta să locuiască în apartamentul proprietatea sa situat în …, jud.Olt, care era mobilat și utilat cu absolut tot ceea ce este necesar pentru o locuință decentă și confortabilă, începând cu luna ianuarie 2012.
Susține reclamanta că la câteva luni după ce pârâtul s-a mutat în apartament, acesta i-a solicitat să întocmească un contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul din litigiu, deoarece se afla într-o stare de nesiguranță privitor la situația sa locativă și mai ales că dorea să se recăsătorească și să aibă pentru noua sa familie o locuință statornică.
Cunoscând faptul că nu pârâtul nu are nici un fel de posibilități materiale de a plăti prețul apartamentului, de care avea oricum reclamanta avea nevoie în interes de serviciu, arată reclamanta că a acceptat totuși să fie întocmit un contract de vânzare-cumpărare, urmând ca prețul care ar fi fost stabilit în funcție de prețul unui astfel de bun pe piața imobiliară, să-i fie achitat în rate lunare din salariul pârâtului, până la acoperirea integrală a apartamentului și a garajului ce-l deservea, drept pentru care a avut încredere deplină că promisiunile pârâtului vor fi respectate și că îi va achita prețul integral.
Menționează reclamanta că, până în prezent nu a primit nici o sumă de bani, măcar simbolic, în contul prețului ce trebuia să-i fie achitată pentru apartamentul care se află în prezent în posesia și folosința pârâtului și a soției sale, apartamentul fiind dotat și utilat la cele mai înalte standarde.
A mai arătat reclamanta că începând cu data de 5.12.2012, pârâtul a solicitat încetarea la cerere a contractului de muncă de la societatea unde lucra, astfel că în aceste condiții i s-a solicitat să fie stabilită de comun acord situația apartamentului și a garajului proprietate personală a reclamantei, precum și a bunurilor mobile aflate în apartament, încercând cu prioritate ca aceasta să se facă pe cale amiabilă, lucru pe care însă pârâtul cu rea credință nu a vrut să-l înțeleagă.
În drept, reclamanta a invocat disp.art.1166, 1169, 1170, 1266, 1270, 1272, 1554, 1635 c.civil și art.274 Cpc.
Reclamanta a anexat la dosar următoarele înscrisuri în copii: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr… din 29.03.2012 de BNP C. M. N. - Slatina, decizia nr… /5.12.2012 emisă de SC S. R. SRL Caracal, proces verbal de conciliere încheiat la data de 12.12.2012, raport de expertiză tehnică evaluare, note de ședință, procesul-verbal de conciliere în original încheiat între reclamantă și pârât la data de 22.12.2012,taxă timbru și a solicitat încuviințarea administrării probei testimoniale, cu înscrisuri și interogatoriu.
Pârâtul V. P. S. în conformitate cu dispoz.art.115 - 118 Cpc, a depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea acțiunii formulată de către reclamanta D. I., invocând totodată excepția lipsei calității de reprezentant al apărătorului ales, excepție la care ulterior a renunțat.
A menționat pârâtul că a achitat prețul integral stabilit la suma de 65.000 lei, reclamantei, încă înainte de autentificarea contractului, nefiind tulburat de către reclamantă până în prezent și mai mult a achitat toate taxele și impozitele aferente acestui imobil apartament situat în Caracal, …, jud.Olt.
Au fost depuse de către pârât următoarele înscrisuri: contract individual de muncă, copia carnetului său de muncă, extras de carte funciară, contract de vânzare-cumpărare pentru un autovehicul folosit. factura nr…/29.03.2012 emisă de BNP N. C. M. - reprezentând contract de vânzare-cumpărare, chitanța nr.272 din 29.03.2012, chitanța nr.0104711 din 29.03.2012 emisă de OCPI Olt, chitanța nr.0104710 din 29.03.2012 emisă de OCPI Olt, fișă fiscală privind impozitele și taxele locale, fișă fiscală privind venitul impozitul pe veniturile din salarii pentru anul 2010, cerere demisie nr.76/23.05.2011 către SC T., decizie impunere nr.28302023115527/13.05.2008 , decizie impunere nr.28303206602043 din 17.07.2009, contract individual de muncă nr…./2011.
În ședința publică din 18.02.2013 au fost luate interogatorii reclamantei D. I. și pârâtului V. P. S., răspunsurile acestora fiind consemnate și atașate la dosar.
În aceeași ședință publică, reclamanta a învederat că renunță la capătul II din cererea de chemare în judecată, referitoare la plata daunelor interese.
La data de 22.02.2013 apărătorul reclamantei avocat Rotaru Maria a depus la dosar o cerere prin care denunță contractul de asistență juridică încheiat cu reclamanta și o declarație expresă din partea reclamantei.
La termenul de judecată din 28.02.2013 prezentă fiind, reclamanta D. I., a învederat instanței că d-na avocat Rotaru Maria nu o mai reprezintă în fața instanței.
La același termen în ședință publică, au fost audiați martorii R. M. și P. V., încuviințați reclamantei și martorii B. C. și B. D. C. încuviințați pârâtului spre audiere, declarațiile acestora fiind consemnate și atașate la dosarul cauzei.
Examinând întregul material probator administrat în cauză instanța constata că acțiunea civilă formulată, precizată de reclamanta este întemeiată, urmând a fi admisă în baza următoarelor considerente:
Între reclamanta D. I. fostă T. și pârâtul V. P. S., a intervenit un contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. din 29.03.2012 de B.N.P C. M. N. - Slatina, pentru apartamentul situat în Caracal, …., jud.Olt, compus din 4 camere și dependințe (bucătărie, baie, WC, cămară și 2 holuri) cu o suprafață totală de l77,08 mp, și un balcon în suprafață de 3,63 mp, înscris în Cartea funciară cu nr.cadastral … și un garaj situat în Caracal, garaj nr.11, în suprafață utilă de 16,49 mp, înscris în Cartea funciară sub nr….., prin care reclamanta a înstrăinat imobilul pârâtului cu prețul de 65.000 lei.
În conținutul contractului de vânzare-cumpărare se menționează că prețul stabilit de părțile contractante a fost primit integral de la cumpărător de către vânzătoare, în numerar, înainte de data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
Din procesul verbal de conciliere depus la dosar fila 25, scris, semnat și datat de către pârât, rezultă că cumpărătorul nu a achitat în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nrt…/2012, prețul stabilit și dorește să locuiască în apartament cu obligația ca într-un termen stabilit de comun acord să achite suma de 150.000 lei, valoare reală a prețului imobilului înstrăinat.
De asemenea, părțile au fost de acord în procesul verbal de conciliere ca în situația în care nu va fi achitat prețul stabilit, pârâtul să restituie apartamentul, eliberându-se astfel de orice altă obligație materială ulterioară.
Reține instanța că în speță sunt aplicabile dispozițiile vechiului cod de procedură civilă dată fiind introducerea cererii de chemare în judecată - 8 ianuarie 2013.
Dispozițiile art.25 Noul cod procedură civilă, prevăd că procesele în curs de judecată și executările silite începute sub legea veche, rămân supuse acelei legi.
Prin urmare, temeiul legal la care instanța urmează să se raporteze cu privire la încuviințarea administrării probei testimoniale este art.1191 Vechiul cod civil.
Prin art.1191 Vechiul cod civil se interzice administrarea probei cu martori împotriva actelor juridice al căror obiect are o valoare mai mare de 250 lei.
Cu toate acestea, legiuitorul a prevăzut anumite excepții care îndrituiesc folosirea dovezii cu martori și în raporturile dintre părți în domeniul actelor juridice, printre acestea enumerându-se și posibilitatea procurării sau păstrării unui înscris, care să reprezinte un început de dovadă scrisă, ce ar permite părții interesate să răstoarne consemnările din actul autentic.
În această situație se găsesc părțile, care s-au aflat într-o imposibilitate morală de a preconstitui o probă scrisă, cerută de art.1197 Vechiul Cod civil datorită relațiilor de apropiere și de încredere care au existat între acestea, până la încheierea actului autentic, (angajat și angajator) dar și după perfectarea actului, reclamanta fiind nașa de cununie religioasă a pârâtului și soției acestuia.
Promovând prezenta acțiune, reclamanta a arătat că, pe lângă faptul că prețul stabilit nu a fost achitat niciodată de către pârât, acestuia nu-i corespunde valoarea imobilului vândut.
Având în vedere că, plata prețului este un element constitutiv al contractului, neplata acestuia nu constituie un motiv de nulitate absolută, vânzătorul putând cere obligarea cumpărătorului la executarea silită a obligației sale, respectiv de plată a prețului invocând excepția de neexecutare a contractului, ori poate să solicite rezoluțiunea contractului în condițiile prevăzute de lege, pentru fiecare dintre aceste sancțiuni ale neîndeplinirii de către cumpărător a obligației sale, conform art. 1549 Noul Cod civil.
Conform art.1650 Cod civil vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să-l plătească.
Potrivit dispozițiilor art.1179 Cod civil condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: capacitatea de a contracta , consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Vânzarea fiind un contract bilateral (sinalagmatic) dă naștere la două obligații, presupunând deci două prestații: vânzătorul este obligat să predea lucrul vândut, iar cumpărătorul să plătească prețul.
Aceste două prestații se referă la două lucrări care împreună alcătuiesc obiectul contractului de vânzare cumpărare: bunul vândut și prețul.
În cauza de față, din probele testimoniale administrate, s-a reținut cu certitudine că pentru imobilul înstrăinat prețul stabilit și consemnat în contractul de vânzare cumpărare nu a fost achitat, fapt rezultat din declarațiile martorilor audiați nemijlocit în instanță și răspunsurile la interogatoriu luat reclamantei.
Pârâtul V. P. S. care a susținut că, și-a îndeplinit obligația corelativă de achitare a prețului imobilului nu a făcut această dovadă prin nici un mijloc de probă.
Nici unul din martorii pe care i-a propus, respectiv B. D. C. și B. C., nu a confirmat susținerile sale în sensul că, plata prețului s-a făcut înainte de autentificarea contractului de vânzare cumpărare, ori în fața notarului public.
Martorii propuși au învederat instanței că l-au auzit pe pârât că ar fi achitat prețul și că ar fi dispus de sumele necesare, fără însă a confirma sub prestare de jurământ faptul că pârâtul, cu certitudine a achitat prețul.
Din declarația martorei R. M., propusă de reclamantă, rezultă că aceasta este cea care a efectuat demersurile pe lângă pârât pentru îndeplinirea formalităților necesare în vederea achitării sub forma unei rate lunare a prețului apartamentului cumpărat de acesta.
Pârâtul s-a obligat prin procesul verbal de conciliere încheiat la data de 12.12.2012 să achite prețul imobilului dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat.
Reține instanța sub acest aspect că nici unul din martorii propuși, nu au confirmat susținerea pârâtului că asupra sa au fost exercitate amenințări sau orice alte forme de presiune, pentru scrierea, datarea și semnarea procesului verbal de conciliere.
Faptul că, ulterior a fost un nou proces verbal de conciliere, nu are relevanță sub acest aspect. Mai mult decât atât formează convingerea instanței cu privire la neachitarea prețului, dată fiind atitudinea sa oscilantă.
S-a reținut din probele administrate nemijlocit de instanță că relațiile dintre părți au fost armonioase până în toamna anului 2012, când pârâtul și-a dat demisia de la locul de muncă, fapt ce a fost de natură a zdruncina încrederea reclamantei față de pârât.
Temeiul juridic determinat în mod corect de instanță în virtutea rolului activ rezultat cu claritate și din motivele acțiunii de chemare în judecată - precizată ulterior, este norma de drept comun în materia sancționării unui act juridic bilateral, sinalagmatic, pentru neexecutarea culpabilă a obligației principale, interdependentă și corelativă a unei părți cocontractante - art.1549 C. civil, precum și norma specială în materia contractelor de vânzare cumpărare, ce permite vânzătorului ca pe calea unei acțiuni reale, imprescriptibile, să solicite rezoluțiunea contractului.
Potrivit art.1549 C.civil, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau după caz la rezilierea contractului, pre cum și la daune interese, dacă i se cuvin, dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, iar potrivit art.1554 c.civil, contractul desființat prin rezoluție se consideră că nu a fost niciodată încheiat.
Aceste dispoziții, în speță , se coroborează și cu disp.art.1165 C.civil care arată că vânzarea este anulabilă atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit.
Condiția rezolutorie este subînțelesă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul în care una dintre părți nu-și îndeplinește angajamentul.
Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa, respectiv disp.art.1266 și următoarele Cod civil.
Este adevărat că, în cadrul actelor autentice constatările proprii ale Notarului privind de exemplu prezența părților sau declarațiile acestora fac dovadă până la proba contrarie, fiindcă legiuitorul prezumă că, declarațiile părților care au încheiat un raport juridic și au dobândit anumite drepturi și și-au asumat anumite obligații, corespund realității.
Un efect al contactului privește puterea obligatorie a acestuia față de părți, adică, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, respectiv se cunoaște că este legea părților.
Puterea obligatorie a unui contract este condiționată ca acel act juridic să nu contravină dispozițiilor prohibitive și imperative ale legii, ordinii publice și bunelor moravuri.
Cu toate acestea, teoria și practica judiciară admite posibilitatea desființării retroactive a contractelor din cauza unei nulități absolute sau relative, rezoluțiunea operând în orice raport convențional oneros din care decurg obligații reciproce.
Actul juridic prezent este un contract de vânzare-cumpărare, respectiv un contract sinalagmatic pur și simplu, executării obligației uneia din părți îi corespunde simultan prestația celeilalte. Aceasta echivalează cu o subordonare reciprocă a obligațiilor, încât dacă una din părți nu-și execută obligația, cealaltă parte este în drept de a nu executa nici ea pe a ei.
În cazul vânzării pure și simple vânzătorul este în drept să refuze predarea lucrului, dacă cumpărătorul nu predă prețul.
S-a statuat de teoria și practica judiciară că acțiunea în rezoluțiune a contractului de vânzarea-cumpărarea are ca efect desființarea contactului de vânzare-cumpărare, dacă partea interesată solicită acest lucru instanței. (a se vedea "Tratatul de drept civil român, volum 2 - C.Hamangiu Ed.ChBek pg.530-540).
Într-adevăr rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare trebuie să fie motivată prin neexecutarea obligației pârâtului, respectiv se fondează pe culpa contractuală a acestuia.
Hotărârea judecătorească prin care se pronunță rezoluțiunea contactului are efect declarativ desființând contactul de vânzare-cumpărare și pentru trecut, aducând părțile în starea inițială, întocmai ca și cum nu ar fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare și anume cu opozabilitate atât față de părți cât și față de terți, conform principiului "resoluto jure dantis rezolvitur jus accipientis";.
Neplata prețului reprezintă neexecutarea unei obligații esențiale pentru contactul de vânzare-cumpărare, deci are caracter major, important, obligația integrală nefiind executată ceea ce motivează rezoluțiunea contactului.
Prețul trebuie să fie determinat serios și efectiv plătit vânzătorului , adică să reprezinte echivalentul mai mult sau mai puțin, exact al bunului vândut convenit de părți. Cum vânzarea reprezintă contractul sinalagmatic, baza pe două prestații deosebite, bunul vândut și prețul plătit, iar prețul nu s-a plătit, creditorul obligației are dreptul de a solicita desființarea contractului de vânzare-cumpărare prin repunerea în situația anterioară a părților.
În literatura de specialitate, pe drept cuvânt s-a susținut că temeiul juridic al rezoluțiunii îl constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractul sinalgmatic, imprejurarea potrivit căruia fiecare din obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte, motive pentru care desființarea adică rezolvarea întregului contract se impune. Numai în acest mod se restabilește certitudinea raporturilor juridice, a căror siguranță este pusă sub semnul întrebării din cauza neexecutării obligației de una din părți astfel că cealaltă parte care executase obligația va putea să obțină restituirea prestației făcute (vezi D.civil - teoria generală a obligațiilor ediția a III a Constantin Stănescu și Corneliu Bîrsan editura BECK 2000 pg.86-87.
Pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare se cer a fi îndeplinite următoarele condiții:
a) una din părți nu și-a executat obligația ce îi revine
Potrivit literaturii juridice neexecutarea poate fi și parțială, caz în care partea din obligație neexecutată trebuie să fi fost considerată esențială la încheierea contractului; revine instanței judecătorești dreptul de apreciere asupra măsurii în care neexecutrea parțială justifică rezoluțiunea contractului.
Probatoriu administrat dovedește că între părți s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect înstrăinarea unui imobil compus dintr-un apartament cu 4 camere și un garaj cu finisajele aferente situat în mun.Caracal.
Imobilul s-a predat de vânzătoare, reclamanta D. I., însă prețul stabilit nu s-a achitat de către cumpărător, respectiv pârâtul V. P. S..
Dovada neexecutării obligației de plată a prețului rezultă din declarațiile martorilor R. M., P. V..
Poziția pârâtului la solicitarea reclamantei de a se conforma obligației contractuale a cărei neexecutare o recunoaște dar până la luarea cauzei în pronunțare, acesta nu a executat obligația de plată
Reaua credință a pârâtului visavi de obligația de plată, rezultă și din faptul că reclamanta în calitate de vânzătoare a acceptat să perfecteze actul în formă autentică de transmitere a proprietății dată fiind preexistența relațiilor de încredere imediată dintre părți, relație de la patron la angajat, dar și de întrajutorarea venită din partea vânzătoarei mai ales că pârâtul cumpărător urma a se căsători, reclamanta asigurându-i cununia religioasă sub aspectul îndeplinirii cerințelor tradiționale.
Pe de altă parte pârâtul dându-și demisia de la locul de muncă, a creat convingerea reclamantei că nici în viitor nu-și va mai executa obligația de plată. Demersurile reclamantei prin somarea pârâtului și recunoașterea acestuia în formă scrisă și semnată (procesul verbal de conciliere din 12.12.2012), atestă împrejurarea potrivit căruia pârâtul recunoaște neplata prețului pentru bunul vândut.
Apărarea formulată de pârât prin prezentarea unui act de înstrăinare a autoturism pe care îl procurase în sistem leasing, nu este concludentă având în vedere cronologia în timp a momentelor ce au precedat presupusa vânzare precum și lipsa dovezilor de predare a pretinsului preț încasat (virament, numerar, ches), dovezi ce trebuiau să însoțească acel act juridic mai ales că se pretindea în calitate de cumpărătoare o firmă din municipiul Sibiu.
În susținerea acestui probatoriu vine și situația materială a reclamantei, patrimoniul acesteia la momentul perfectării contractului cu pârâtul nefiind afectat major de neplata vremelnică a prețului.
Prelungirea nejustificată a conduitei pârâtului prin neexecutarea obligației corelative dă dreptul instanței de a considera justificată nevoia rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta fiind prejudiciată material printr-un act juridic oneros, sinalagmatic în situația în care chiar înainte de perfectarea vânzării respectiv la 29.03.2012, pârâtul beneficia efectiv de imobil sub aspectul dezmenbrămintelor dreptului de proprietate imobiliară și anume folosința.
Elocvent în acest sens este faptul că din luna decembrie 2011 pârâtul ocupa și locuia în acel imobil, iar plata prețului nu s-a asigurat de pârât până în prezent.
b) neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația.
Pârâtul a avut suficient timp la dispoziție pentru plata prețului și nici nu a dovedit în cursul procesului neexecutarea acestei obligații din cauze fortuite.
Prin urmare în speță, sunt îndeplinite condițiile cerute de lege pentru a se dispune rezoluțiunea contractului.
Față de considerentele expuse, instanța urmează să admită acțiunea , astfel cum a fost precizată la data de 18.02.2013 și să dispună rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr…./29.03.2012 de BNP C. M. N. - Slatina și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului, în sensul revenirii bunurilor ce au format obiectul vânzării cumpărării în posesia și proprietatea reclamantei și radierea dreptului de proprietate al pârâtului asupra acestor bunuri din registrul de carte funciară.
Constatând culpa procesuală a pârâtului, în temeiul dispozițiilor art. 274 Cod pr. Civilă, acesta urmează a fi obligat la cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat, către reclamantă.
Postat 31.03.2013
| ← Partaj. Jurisprudență Partaj | Succesiuni. Jurisprudență Succesiuni, moşteniri → |
|---|
