Grănițuire. Servitute de vedere. Anexe gospodărești. Vătămarea fondului vecin. Uzucapiune.
| Comentarii |
|
Reclamantul a dobândit proprietatea asupra imobilului din V., S.P. nr. 106, județ Teleorman, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2497/26.11.2003 de BNP M.E. De la data dobândirii proprietății de către reclamant, între părți au apărut neînțelegeri legate de grănițuirea proprietăților lor, de încălcarea servitutii de vedere, prin montarea de către pârâți a unor ferestre, cu deschidere spre proprietatea reclamantului, la o distanță mai mică decât cea prevăzută de lege; discuțiile dintre părți au purtat și asupra WC-ului și cotețului de animale, aflate la o distanță foarte mică de hotar, pe proprietatea pârâților.
Astfel cum au stabilit instanțele anterioare, în baza probelor administrate, situație de fapt ce nu mai poate fi cenzurată de instanța de recurs, distanța dintre ferestrele de la imobilul proprietatea pârâților față de hotar este de 0,90 m; la măsurătoare, geamurile erau mate, iar montarea unui gard cu panouri din fibră de sticlă mată nu ar mai crea probleme legate de servitutea de vedere.
WC-ul și cotețul de păsări, construcții ce aparțin pârâților, se află la o distanță de 0,55 m, respectiv 0,60 m față de hotar, astfel încât apa din ploi se scurge pe terenul proprietatea recurenților. În raportul de expertiză efectuat de expertul tehnic B.C., aceste construcții sunt individualizate chiar pe linia de hotar, fiind astfel încălcate dispozițiile art. 610 C. civ., care prevăd că cel care face puț sau privată lângă un zid comun sau nu, cel care vrea să clădească un cămin, o vatră, o fierărie sau un cuptor sau să alăture un ocol de vite, cel care vrea să pună lângă zid un magazin de sare sau grămezi de materii corozive e îndatorat să lase depărtarea prescrisă de regulamente și obiceiuri particulare, spre a nu aduce niciun prejudiciu vecinului său.
În ceea ce privește modificarea gardului între proprietățile părților, prima instanță a dispus grănițuirea, sens în care gardul ce va fi efectuat, măsură impusă în sarcina reclamantului, se va realiza din scândură sau cu soclu de beton, stâlpi din țeavă metalică și panouri plasă sudată sau plasă zincată, care să fie placate cu panouri din fibră de sticlă, pentru a împiedica vizibilitatea în curtea vecinilor.
În apel, aducându-se critici acestei cereri, Tribunalul a apreciat că au fost încălcate dispozițiile art. 129 alin. (6) C. proc. civ., întrucât instanța nu s-a pronunțat asupra obiectului determinat al pricinii. S-a avut în vedere împrejurarea că, la data de 11.12.2006, reclamantul E.M. și-a modificat acțiunea, solicitând stabilirea hotarului dintre proprietăți pe aliniamentul stabilit în raportul de expertiză; totodată, acesta a declarat că renunță la montarea unui gard de beton pe linia de hotar. Drept consecință, instanța de apel a înlăturat obligația stabilită în sarcina reclamantului de edificare a gardului despărțitor dintre proprietățile părților, întrucât acesta a solicitat doar constatarea semnelor de hotar, iar nu realizarea unui gard despărțitor.
Revenind la criticile expuse prin cererea de recurs, cu referire la primul motiv invocat, Curtea a constatat că servitutea de vedere, reglementată de art. 611 -613 C. civ., constă în interdicția de a se deschide ferestre de vedere, balcoane etc. asupra fondului învecinat la distanțe mai mici decât cele prevăzute de lege.
Astfel, dispozițiile privind servitutea de vedere obligă pe proprietarul imobilului învecinat la desființarea ferestrei care se află la o distantă 9 9
mai mică de 1,90 m, dacă are vedere directă asupra fondului; or, în speță, această limită nu a fost respectată, expertiza tehnică efectuată de expertul C.l. menționând o distanță față de hotar de 0,90 m. Deși recurenții au susținut că ferestrele în litigiu sunt bătute în ținte și nu mai pot fi deschise, această situație de fapt nu a fost reținută prin proba administrată, menționată anterior. În plus, împrejurarea că sunt realizate din geamuri mate nu împiedică orientarea lor către proprietatea intimatului, nu înseamnă că nu pot fi deschise oricând, afectând astfel cerințele necesare pentru îndeplinirea condițiilor servituții de vedere. Legiuitorul a înțeles să restrângă dreptul de a deschide ferestre de vedere spre proprietatea vecinului, fără îndeplinirea condițiilor stabilite, însă a apreciat că doar deschiderile pentru aer și lumină se pot practica la orice înălțime și distanță de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate și nu pot aduce niciun prejudiciu proprietarului fondului vecin. Aceasta nu este și situația din speță; cum s-a dovedit prin probatoriul administrat, cele două ferestre în litigiu nu reprezintă deschideri pentru aer și lumină, ci chiar deschideri cu vedere spre proprietatea reclamantului, fiind amplasate la distanțe mult mai mici decât cele prevăzute de lege.
Recurenții au invocat, pe cale de excepție, stabilirea servituții de vedere prin fapta lor, respectiv dobândirea dreptului de a avea servitute de vedere la o distanță mai mică decât cea prevăzută de lege prin uzucapiune, invocând dispozițiile art. 623 C. civ., care prevăd că „servitutile continue și aparente se pot dobândi prin titlu sau prin posesie de 30 de ani”, precum și faptul că, pentru a uzucapa, condițiile cerute sunt cele prevăzute pentru uzucapiune în general.
Această excepție a fost invocată pentru prima oară în recurs, ca mijloc de apărare pe fond, însă, conform art. 1842 C. civ., ea trebuia cercetată până la pronunțarea unei hotărâri definitive, adică până în apel. Pârâții nu au înțeles să formuleze această apărare cel târziu în apel, când se puteau administra probe din care să rezulte momentul la care au fost realizate cele două ferestre la imobilul proprietatea lor, cu deschidere către proprietatea reclamantului, precum și condițiile necesare pentru dobândirea uzucapiunii în această modalitate, conform art. 1847 C. civ. (o posesie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar).
Înscrisul nou depus în recurs, pe lângă faptul că a fost prezentat în această fază procesuală, probează doar împrejurarea că pârâtul N.l. plătește impozit pentru imobilul situat în V., S.P. nr. 104 (fost 34), anul construcției fiind 1974. Mai mult, certificatul fiscal invocat de recurent nu reprezintă titlu de proprietate. Recurenții-pârâți ar fi trebuit să înfățișeze autorizația de construire a imobilului proprietatea lor, pentru a dovedi, pe de o parte, anul realizării construcției, iar, pe de altă parte, structura acesteia, cu referire directă la deschiderile de vedere practicate și anul efectuării lor.
În ceea ce privește cel de-al doilea motiv de recurs, Curtea a avut în vedere dispozițiile art. 610 C. civ. - executarea unor construcții trebuie să fie făcută la distanțele prevăzute prin reglementările speciale ori prin obiceiul locului. Servitutea distanțelor și lucrărilor intermediare pentru anumite construcții este tot un caz de stabilire a obligațiilor reciproce impuse proprietarilor fondurilor vecine, care execută pe terenul lor lucrări apreciate drept vătămătoare sau periculoase. Cum art. 610 C. civ. nu prevede vreo distanță la care să se poată construi, Curtea a analizat dacă prin ridicarea acelor lucrări s-au produs vătămări fondului vecin.
WC-ul și cotețul (cocina) pârâților sunt amplasate pe linia de hotar, afectând astfel proprietatea intimatului, cel care este îndreptățit să ceară desființarea lor. Pârâții erau ținuți, prin plasarea unor astfel de lucrări atât de aproape de linia de hotar, să construiască WC-ul și cocina cu respectarea normelor igienico-sanitare, fapt ce nu a fost probat. Acest aspect, al edificării construcțiilor fără autorizație de construire, contrar regulilor legale în vigoare, fără respectarea normelor impuse de standardele sanitare și de construcție, a fost stabilit și prin procesul-verbal încheiat de Primăria V., după constatările efectuate la fata locului.
Fiind vorba tot de o servitute continuă și aparentă - apărare însă tardiv formulată în recurs, reținând considerentele expuse la servitutea de vedere, Curtea a considerat că recurenții nu pot invoca dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani nici asupra anexelor gospodărești în litigiu (C.A. București, s. a Hl-a civ., min. și fam., decizia nr. 65/13.01.2009, în P.R. nr. 8/2009).
| ← Când se poate invoca uzucapiunea. Opunerea hotărârii... | Uzucapiune de 30 de ani imobil. Condiții legale pentru... → |
|---|
