Publicitate imobiliară Rectificare de carte funciară Condiţii
| Comentarii |
|
C.A. Piteşti, nr. 1436 din 06.11.2006
Cererea în rectificarea cărţii funciare este acea acţiune în justiţie prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realităţii făcută în cartea funciară, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a unui imobil şi are de regulă un caracter subsecvent, fiind grefată pe o acţiune de fond.
Instanţele au soluţionat în mod greşit litigiul, cu încălcarea prevederilor Legii nr. 7/1996, care condiţionează încuviinţarea şi discutarea oricărei modificări a situaţiei de carte funciară, în contradictoriu cu autorul dreptului a cărui modificare se solicită, respectiv recurentul.
Prin încheierea nr. 2573 dată în Camera de Consiliu la 18 martie 2004 de Judecătoria Piteşti – Biroul de Carte Funciară, s-a admis cererea formulată de petenţii C.C., lichidatorul SC I.E.C. SRL Bucureşti prin împuternicitul D.I. şi O.J.C.G.C. Argeş şi s-a dispus anularea documentaţiei cadastrale nr. 4865 din 11 aprilie 2000 pe numele T.I., înscrisă în Cartea Funciară nr. 12311 N a localităţii Piteşti, sub nr. 5870 din 24 august 2000, avându-se în vedere că aceasta nu corespunde ca amplasament şi configuraţie potrivit probelor dosarului.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 17, art. 36, art. 37 şi art. 49 din Legea nr. 7/1996.
Împotriva acestei încheieri a exercitat calea de atac a apelului T.I., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, astfel:
În mod greşit judecătorul delegat nu a procedat la citarea sa cu prilejul dezlegării cererii, încălcându-se astfel dreptul său la apărare şi principiul contradictorialităţii.
În mod eronat s-a procedat la anularea înscrierii în cartea funciară a documentaţiei cadastrale nr. 4865 din 1 aprilie 2000 şi respectiv la modificarea amplasamentului potrivit adresei nr. 3745 din 15 martie 2004, invocându-se motive tehnice, câtă vreme documentaţia iniţială ce a stat la baza autentificării actelor de proprietate ale părţilor a fost legalizată şi înscrisă în cartea funciară.
Într-o ultimă critică s-a arătat că soluţia judecătorului delegat contravine legii, pentru considerentul că interesele sale ar putea fi afectate de cele statuate prin hotărârea premergătoare, într-un viitor proces.
Tribunalul Argeş, prin decizia civilă nr. 459 din 19 aprilie 2006, a respins ca nefondat apelul, reţinând că, potrivit art. 336 alin. (4) C. proc. civ., încheierea pronunţată în materie necontencioasă poate fi atacată de orice persoană interesată, chiar dacă aceasta nu a fost citată la dezlegarea cererii.
Soluţia îşi găseşte întreaga raţiune în specificul procedurii necontencioase, în cadrul căreia nu se urmăreşte stabilirea unui drept potrivnic faţă de o altă persoană.
Principiul este, aşadar, opus celui din dreptul comun.
Ţinând seama de caracterul acestei proceduri, în cadrul căreia nu se urmăreşte stabilirea unui drept potrivnic faţă de o altă persoană, Judecătoria Piteşti a procedat la soluţionarea cererii fără citarea părţilor.
Din acest punct de vedere, tribunalul a constatat că prima critică este neîntemeiată.
Având în vedere adresa nr. 1927 din 14 septembrie 2000 şi planul de parcelare al parterului Fortuna, transmise de lichidatorul SC I.E.C. SRL Bucureşti prin împuternicitul D.I., Biroul de Carte Funciară, prin judecătorul delegat, în mod corect a anulat înscrierea în cartea funciară a documentaţiei cadastrale nr. 4865 din 11 aprilie 2000 pe numele T.I., întrucât această documentaţie nu mai corespundea ca amplasament şi configuraţie.
Prin această măsură nu s-a făcut altceva decât a se modifica, din considerente tehnice, amplasamentul iniţial pe care au fost poziţionate spaţiile comerciale deferite acţionarilor C.C. şi T.I. în Complexul „Fortuna”, fără a se aduce atingere vreunui drept al acestora, potrivit schiţei depusă la dosarul cauzei.
În raport de cele reţinute, tribunalul a constatat că şi această critică este neîntemeiată.
Nici ultima critică nu a fost privită ca fondată, în aprecierea instanţei de control, pentru considerentele expuse în soluţionarea primului motiv de apel, procedura privind dezlegarea cererii în faţa judecătorului delegat având un caracter necontencios în cadrul căreia nu se urmăreşte stabilirea unui drept potrivnic faţă de altă persoană.
Faţă de considerentele expuse, în temeiul art. 296 C. proc. civ., tribunalul a respins apelul ca nefondat.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs petentul T.I., invocând critici încadrate în prevederile art. 304 C. proc. civ., respectiv: greşita soluţionare a cererii formulate de C.C. prin care se solicita anularea documentaţiei cadastrale pentru proprietatea petentului, spaţiu comercial.
În dezvoltarea criticii, se arată că prin încheierea atacată se modifică limitele proprietăţii petentului în cadrul unei proceduri necontencioase, ceea ce nu este posibil.
Cele două spaţii comerciale (proprietatea petentului şi intimatului) fac obiectul unui litigiu aflat pe rolul tribunalului comercial şi în timpul derulării acestuia s-a anulat înscrierea în cartea funciară, în condiţiile în care schiţele de plan anexă la actele de dare în plată fac parte integrantă din aceste titluri de proprietate.
Se dezvoltă critica, în sensul că fără acordul petentului s-a efectuat o nouă documentaţie cadastrală care schimbă în mod total amplasamentele în baza cărora s-a efectuat actul de dare în plată pentru părţile litigante.
Se solicită admiterea recursului, modificarea deciziei şi pe fond respingerea cererii.
Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor prezenta.
Potrivit art. 19 din Decretul-lege nr. 115/1938, nicio rectificare de carte funciară nu este posibil a fi soluţionată ori dispusă decât în contradictoriu cu titularul dreptului contestat.
Această statuare se regăseşte şi în prevederile Legii nr. 7/1996, fie că se referă la radiere, fie la rectificare, prevederi ce nu permit a fi efectuate niciuna din aceste operaţiuni decât în contradictoriu cu titularul dreptului vizat.
În raport de obiectul cererii de rectificare a înscrierilor din cartea funciară, în sensul anulării documentaţiei cadastrale nr. 4865 din 11 aprilie 2000 pe numele altei persoane decât cea care solicita acest lucru, se impunea ca instanţa să verifice dacă nu se aduc atingere normelor ce reglementează aspecte de interes general sau interesele unor terţe persoane, dată fiind tocmai importanţa pentru circuitul civil a înscrierilor din cartea funciară.
Cum recurentul face dovada că i-au fost atinse interesele decurgând din dreptul său de proprietate intabulat cu respectarea legii, se constată că judecătorul delegat de cartea funciară, cât şi instanţa au încălcat obligaţia la care am făcut referire în cele ce preced.
În raport de cererea cu care a fost investită, instanţa trebuia să constate că soluţionarea cererii nu este posibilă decât în cadrul procedurii contencioase, respectiv a acţiunii de rectificare a cărţii funciare şi ulterior, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, era posibilă folosirea procedurii necontencioase.
Curtea constată că instanţele au soluţionat în mod greşit litigiul, cu încălcarea prevederilor Legii nr. 7/1996 care condiţionează încuviinţarea şi discutarea oricărei modificări a situaţiei de carte funciară, în contradictoriu cu autorul dreptului a cărui modificare se solicită, respectiv recurentul.
Se constată astfel că prin solicitarea sa intimatul persoană fizică a urmărit preconstituirea unei probe, în condiţiile în care părţile au pe rolul instanţelor un litigiu comercial, care vizează drepturile de proprietate ale părţilor din această cauză.
Se poate concluziona că cererea în rectificarea cărţii funciare este acea acţiune în justiţie prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realităţii făcută în cartea funciară, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a unui imobil.
De regulă, acţiunea în rectificare este grefată pe o acţiune de fond, în speţă acţiune în anularea documentaţiei cadastrale, are deci un caracter subsecvent.
Articolul 34 din Legea nr. 7/1996 prevede limitativ cazurile de exercitare a acţiunii în rectificare, astfel că orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor de carte funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă se constată unul din aceste cazuri.
Regimul juridic al proprietăţii imobiliare se întemeiază pe mai multe principii, printre care şi acela al legalităţii, principiu care decurge din obligaţia instituită de lege pentru judecătorul delegat de carte funciară de a verifica dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege pentru a se putea dispune înscrierea unui drept real şi a respinge cererea dacă aceste condiţii nu sunt întrunite.
Verificând respectarea acestui principiu, se constată că a fost încălcat de instanţe pentru considerentele mai sus prezentate, sub acest aspect recursul este fondat.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (2) C. proc. civ., a fost admis recursul, cu consecinţa modificării deciziei atacate, în sensul admiterii apelului şi pe fond a respingerii cererii vizând anularea înscrierii în cartea funciară a documentaţiei cadastrale nr. 4865 din 11 aprilie 2000, pe numele T.I., ca inadmisibilă.
Faţă de soluţia adoptată, este de prisos analizarea celuilalt motiv de recurs, care viza încălcarea prevederilor legale cu privire la citarea recurentului, în condiţiile în care se solicita anularea documentaţiei cadastrale pentru proprietatea acestuia, fără a avea cunoştinţă de această împrejurare.
Sub acest aspect, decizia adoptată de instanţa de apel este legală.
În consecinţă, s-a admis recursul petentul T.I. declarat împotriva deciziei civile, s-a modificat decizia atacată, în sensul admiterii apelului declarat de petentul T.I. împotriva încheierii nr. 2573, pronunţată în Camera de consiliu din data de 18 martie 2004 de către Judecătoria Piteşti şi pe fond s-a respins ca inadmisibilă cererea formulată de lichidatorul SC I.E.C. SRL Bucureşti prin împuternicit şi Oficiul Judeţean de Cadastru, Geodezie şi Cartografie.
| ← Obligaţie de a face Desfiinţare lucrare fara autorizatie de... | Suspendarea executării silite Inadmisibilitate → |
|---|
