CSJ. Decizia nr. 3156/2002. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr. 3156
Dosar nr.5599/2002
Şedinţa publică din 10 iulie2003
La data de 18 iunie 2003, s-a luat în examinare recursul în anularedeclarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţieîmpotriva deciziei nr.3713din18 decembrie 2001a Curţii de ApelBucureşti – Secţia a IV-a civilă.
Dezbaterile au fost consemnate în încheierea cu data de 18 iunie 2003 iar pronunţarea deciziei s-a amânat la 24 iunie 2003, la 8 iulie 2003 apoi la 10 iulie 2003.
CURTEA
Asupra recursului în anulare de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 19 mai 2000, reclamanta Parohia „Sfânta Vineri Nouă" a chemat în judecată pe pârâţii D.V.şi D.T., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea pârâţilor din locuinţa pe care o ocupă fără titlu locativ, contractul lor de închiriere încheiat cu reclamanta în anul 1968 fiind expirat.
În drept reclamanta a invocat prevederile art.480 C.civ..
Prin sentinţa civilă nr. 1048 din 24 ianuarie 2001 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, s-a admis acţiunea şi s-a dispus evacuarea pârâţilor din locuinţa care o deţin, pentru lipsa titlului locativ.
S-a reţinut în motivarea sentinţei că reclamanta, în calitate de proprietară, a încheiat cu pârâta D.E.M.contractul de închiriere nr. 161 din 28 iunie 1968, pe o durată de 3 ani, apoi un nou contract nr. 11 din 25 ianuarie 1970 a intervenit între părţi pentru o perioadă de 3 ani, până la 1 ianuarie 1973, când închirierea a încetat de drept, prin simpla împlinire a termenului, astfel că pârâţii ocupă fără drept locuinţa.
Apelul declarat de pârâţi împotriva sentinţei a fost respins ca nefondat de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, prin Decizia nr. 2125/A din 29 iunie 2001.
În considerentele deciziei s-a reţinut că durata contractului de închiriere nr. 11 din 25 ianuarie 1970 nu a fost prelungită de drept în baza Legiinr. 17/1994 întrucât prorogarea dispusă de lege s-a referit la contractele încheiate în temeiul Legii nr.5/1973, iar contractul în discuţie s-a încheiat anterior acestei legi. De asemenea, nu sunt incidente prevederile OUGnr.40/1999, iar pe de altă parte, spaţiul în litigiu este o locuinţă de serviciu care nu poate fi ocupată decât de personalul bisericesc.
Recursul declarat de pârâţi împotriva deciziei a fost admis de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, care prin Decizia civilă nr. 3713 din 18 decembrie 2001 a modificat Decizia atacată, a admis apelul pârâţilor, a schimbat în tot sentinţa, în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că spaţiul locativ din care se solicită evacuarea recurenţilor-pârâţi nu este locuinţă de serviciu, chiar dacă apartamentul este situat la aceeaşi adresă cu sediul reclamantei proprietare.
S-a mai argumentat în sprijinul soluţiei că în temeiul unor acte normative contractului de închiriere i s-au aplicat prorogările legale prevăzute în Legea nr.17/1994 şi OUGnr. 40/1999, iar notificarea trimisă de intimata-reclamantă nu a respectat condiţiile impuse de art. 10 din OUGnr.40/1999, consecinţa fiind prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea unui nou contract.
Împotriva deciziei nr. 3713 din 18 decembrie 2001 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV- a civilă, a declarat recurs în anulare Procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie, invocând prevederile art. 330 pct. 2 C.proc.civ..
Se susţine în motivarea recursului în anulare că hotărârea atacată a fost pronunţată cu încălcarea esenţială a legii, ceea ce a determinat soluţionarea greşită a cauzei, Decizia fiind vădit netemeinică.
Reclamanta proprietară a imobilului dobândit prin cumpărare la 19 octombrie 1936 a închiriat pârâtei D.E.M.locuinţa din litigiu în baza contractului de închiriere nr. 161 din 28 iunie 1968 pe o perioadă de 3 ani, în temeiul Legii nr.10/1968, locaţiune reînnoită prin contractele de închiriere nr. 11 din 25 ianuarie 1970, termenul locaţiunii fiind prelungit până la data de 1 ianuarie 1973.
Întrucât locuinţa a fost închiriată în condiţiile Legii nr.10/1968 şi nu ale Legii nr.5/1973, intrată în vigoare după încheierea contractului de locaţiune 31 martie 1973, în speţă sunt incidente prevederile art. 2 din Legea nr. 17/1994. Conform acestor dispoziţii legale, contractele de închiriere existente la 1 ianuarie 1988, precum şi cele încheiate şi expirate după această dată, se reînnoiesc în aceleaşi condiţii, dacă chiriaşul ocupă şi în prezent spaţiul locativ care a format obiectul închirierii.
Prin urmare, spre deosebire de locuinţele închiriate conform Legii nr.5/1973, privitor la care termenul se prelungeşte de drept (art. 1 din Legea nr.17/1994) în cazul celorlalte imobile, pentru a opera prorogarea legală, s-a instituit condiţia reînnoirii contractului care în speţă nu a fost reînnoit după 1 ianuarie 1988, astfel încât pârâţii nu beneficiază de prorogarea legală prevăzută de Legea nr.17/1994.
Pe cale de consecinţă, nu sunt aplicabile nici dispoziţiile OUGnr.40/1999, modificată şi aprobată prin Legea nr.241/2001, potrivit cărora sunt prelungite de drept contractele de închiriere încheiate în baza Legii nr.17/1994.
Pe de altă parte, conform art. 1437 C.civ., dacă locatarul a rămas în folosinţa lucrului şi după expirarea termenului contractual, a operat tacita relocaţiune, pârâţii beneficiind doar de prorogarea legală prevăzută de Decretul nr.386/1983, iar tacita relocaţiune poate fi împiedicată prin denunţarea contractului, care reprezintă manifestarea de voinţă a locatorului de a nu reînnoi contractul.
În cauză, manifestarea de voinţă s-a exteriorizat prin notificarea nr. 734 din 22 februarie 2000, conform căreia reclamanta a înţeles să denunţe contractul, deci pârâţii nu mai deţin un titlu valabil în baza căruia să exercite folosinţa asupra imobilului în litigiu.
Se solicită în temeiul dispoziţiilor art. 314 C.proc.civ. admiterea recursului în anulare, casarea deciziei atacate şi respingerea recursului introdus de pârâţi.
Recursul în anulare este nefondat pentru motivele ce se vor expune:
Contrar susţinerii formulată în sensul că pârâţii au beneficiat de o singură prorogare legală a contractului de închiriere, anume prin Decretul nr. 386/1983, durata contractului lor de închiriere a fost prelungită de drept în baza mai multor acte normative.
Contractul iniţial, încheiat la 28 iunie 1968 pe o durată de 3 ani, s-a reînnoit la 25 ianuarie 1970, încheiat de asemenea pe 3 ani, până la 25 ianuarie 1973.Anterior expirării termenului contractului de închiriere, a intrat în vigoare Decretul nr. 554 din 30 decembrie 1972, care a prelungit de drept contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţie de locuinţe, indiferent de proprietar, existente la data de 1 ianuarie 1973, până la 1 ianuarie 1978.
Actul normativ a fost urmat de Decretul nr.13 din 7 februarie 1978, care în art. 1 a dispus prelungirea contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţie de locuinţe, indiferent de proprietar, existente la data de 1 ianuarie 1978, până la 1 ianuarie 1983, după care Decretul nr.386 din 18 octombrie 1983 a prelungit, în aceleaşi condiţii ca şi decretele anterioare, contractele de închiriere existente la 1 ianuarie 1983 până la data de 1 ianuarie 1988.
Prin art. 2 din Legea nr.17 din 8 aprilie 1994 s-au reînnoit contractele de închiriere existente la 1 ianuarie 1988, cum este cel în cauză, în aceleaşi condiţii în care a operat şi prelungirea de drept a contractelor prevăzute în art. 1 din lege, adică reînnoirea s-a produs în puterea legii, prin efectul dispoziţiei legale şi indiferent de proprietar.
Nici o raţiune nu justifică existenţa unui tratament juridic diferenţiat între contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, supuse normării şi închirierii conform Legii nr.5/1973 – pentru care prelungirea operează de drept pe o perioadă de 5 ani conform art. 1 din Legea nr. 17/1994 – şi contractele de închiriere având ca obiect aceleaşi suprafeţe prevăzute în art. 1, existente la 1 ianuarie 1988, care se reînnoiesc în aceleaşi condiţii, dar tot prin efectul legii dacă chiriaşul ocupă şi în prezent spaţiul locativ care a format obiectul închirierii, conform art. 2 din Legea nr. 17/1994, în ambele ipoteze contractele, fie că sunt în curs de derulare (art. 1) fie că se reînnoiesc (art. 2) au aceeaşi finalitate, anume prelungirea de drept, în puterea legii, a efectelor juridice ale închirierii, indiferent de data încheierii contractului iniţial de închiriere, mai puţin contractele încheiate după 1 ianuarie 1990 potrivit precizării din art. 5 a Legii nr. 17/1994.
Aşadar pârâţii beneficiază de prorogarea legală a contractului de închiriere prevăzută de Legea nr.17/1994 şi în prezent raporturile lor locative privind apartamentul din litigiu sunt guvernate de dispoziţiile OUGnr. 40/1999.
Drept urmare, pentru a încheia noul contract de închiriere în condiţiile pretinse de art. 10 – 11 din OUGnr. 40/1999, reclamanta trebuia să notifice pârâţilor data şi locul întâlnirii, ceea ce nu a făcut, iar nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin. 1 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere, conform art. 11 alin. 1 din ordonanţa de urgenţă.
Interpretarea dată notificării în motivarea recursului în anulare nu poate fi acceptată, ea nu constituie o denunţare a contractului pentru că efectele acestuia erau prelungite în puterea legii, proprietarul putea refuza prelungirea sau reînnoirea contractului de închiriere numai în cazurile expres şi limitativ prevăzute în art. 13 şi respectiv 14 din ordonanţa de urgenţă, nici unul dintre ele nefiind prezente în speţă.
Modificareaadusă textului articolului 2 din OUGnr. 40/1999 prin Legea nr.241 din 16 mai 2001 de aprobare a ordonanţei este în sprijinul soluţiei. În noua sa redactare, textul prevede prelungirea contractelor de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994 pentru suprafeţele cu destinaţie de locuinţe proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, lipsind referirea la locuinţele redobândite de foştii proprietari, care ar fi putut lăsa să se înţeleagă că doar acestor locuinţe le sunt aplicabile prevederile ordonanţei.
Pentru aceste considerente, recursul în anulare urmează a se respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie împotriva deciziei nr. 3713 din 18 decembrie 2001, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a IV – a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi10 iulie2003.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3204/2002. Civil. Revendicare. Recurs | CSJ. Decizia nr. 3150/2002. Civil → |
|---|
