CSJ. Decizia nr. 3578/2002. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr. 3578
Dosar nr. 3837/2002
Şedinţa publică din 23 septembrie2003
Deliberând asupra recursului în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie împotriva deciziei civile nr. 1411 din 5 septembrie 2001 a Curţii de Apel Iaşi şi a deciziei civile nr. 433 din 14 februarie 2001 a Tribunalului Iaşi, constată următoarele.
Prin acţiunea principală formulată la 20 octombrie S.C. F. S.A. Iaşi a chemat în judecată pe R.M., R.D., R.G. şi R.A. solicitând evacuarea acestora "din locuinţa pe care o ocupă ca urmare a expirării contractului de închiriere".
În motivarea acţiunii, care a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi cu numărul de dosar 18686/1999, s-a precizat că spaţiul ocupat de pârâţi era reprezentat de o cameră situată în "căminul de nefamilişti nr. C4".
S-a menţionat de asemenea că timp de un an pârâţii au folosit respectiva cameră în baza unui contract de închiriere încheiat între locatoarea S.C. F. S.A. şi R.M. în condiţiile în care acesta din urmă fusese salariatul reclamantei, calitate pe care nu o mai avea la data formulării acţiunii.
În drept acţiunea astfel formulată se întemeia pe dispoziţiile art. 21 din Legea nr. 114/1996.
La 2 februarie 2000 în aceeaşi cauză a fost formulată o cerere reconvenţională prin care se solicita ca S.C. F. S.A. Iaşi să fie obligată "să procedeze la vânzarea camerei nr. 13 din Căminul de nefamilişti C4 situat în Iaşi " în favoarea pârâţilor R.M., R.D., R.G. şi R.A.
Prin aceeaşi cerere reconvenţională pârâţii au solicitat ca, "până la definitivarea contractului de vânzare-cumpărare" menţionat - să se stabilească în sarcina S.C. F. S.A. Iaşi şi obligaţia prelungirii convenţiei nr. 322/130 din 1 iunie 1994 având ca obiect închirierea către familia R. a încăperii care forma obiectul litigiului.
Prin sentinţa civilă nr. 4736 pronunţată de Judecătoria Iaşi la 15 martie 2000 a fost respinsă ca nefondată acţiunea formulată de reclamanta S.C. F. S.A. Iaşi şi s-a admis "cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi".
Ca urmare S.C. F. S.A. Iaşi a fost obligată "să încheie cu pârâţii reclamanţi un contract" având ca obiect vânzarea către R.M., R.D., R.G. şi R.A. a "imobilului locuit de aceştia, situat în Iaşi.
Apelul făcut ulterior de reclamanta S.C. F. S.A. Iaşi împotriva acestei sentinţe a fost admis prin Decizia civila nr. 433 pronunţată de Tribunalul Iaşi la 14 februarie 2001 în dosarul nr. 8710/2000, iar recursurile declarate în cauză atât de reclamanta-parată S.C. F. S.A. Iaşi cât şi de pârâţii-reclamanţi R.M., R.D., R.G. şi R. A. au fost respinse prin Decizia civilă nr. 1411 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi la 5 septembrie 2001 în dosarul nr. 2055/2001.
Pentru a pronunţa aceste hotărâri instanţa de apel şi cea de recurs au reţinut în principal că, fiind doar o "cameră" situată într-un "cămin" , spaţiul aflat în litigiu nu constituie "o unitate de sine stătătoare" relevându-se în acelaşi sens şi lipsa unor dependinţe aferente acelei camere.
În raport cu aceste împrejurări s-a considerat că spaţiul menţionat nu are caracteristicile unei locuinţe în sensul definiţiei legale prevăzute de art. 2 din Legea nr. 61/1990.
S-a reţinut de asemenea că această prevedere legală are caracter imperativ şi că încălcarea ei prin vânzarea ca locuinţă a spaţiului în litigiu este de natură a lipsi de validitate actul juridic astfel încheiat.
În acest context s-a apreciat ca fiind lipsit de eficienţă juridică "faptul că printr-o hotărâre a Adunării Generale a Acţionarilor S.C. F. S. A. a fost avizată propunerea consiliului de administraţie de a proceda la vânzarea camerelor din căminele de nefamilişti".
În motivarea deciziei pronunţate în recurs au fost înlăturate şi argumentele aduse de S.C. F. S. A. în susţinerea cererii sale de evacuare a pârâţilor R.M., R.D., R.G. şi R.A. reţinându-se că după împlinirea termenului până la care fusese încheiat contractul de închiriere aceştia au continuat să folosească spaţiul în litigiu şi să efectueze plăţi, acceptate de reclamantă, cu titlu de chirie astfel încât în cauză a operat o reînnoire "fără termen" a locaţiunii.
La 2 septembrie 2002, în temeiul art. 330 pct. 2 C. proc. civ., Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie a declarat recurs în anulare împotriva deciziei civile nr. 1411 din 5 septembrie 2001 a Curţii de Apel Iaşi şi a deciziei civile nr. 433 din 14 februarie 2001 a Tribunalului Iaşi, cauza fiind înregistrată pe rolul secţiei civile a Curţii Supreme de Justiţie cu numărul de dosar 3837/2002.
În motivarea recursului în anulare s-a susţinut în esenţă că deciziile pronunţate în apel şi în recurs sunt criticabile deoarece au fost date cu încălcarea prevederilor Legii nr. 61/1990 şi ale Legii nr. 85/1992 care le confereau lui R.M. şi familiei sale dreptul de a cumpăra spaţiul aflat în litigiu.
S-a subliniat de asemenea că, potrivit actelor normative amintite ca şi a înscrisurilor doveditoare depuse în dosar şi care atestau că Adunarea Generală a Acţionarilor S.C. F. S.A. Iaşi a decis vânzarea către chiriaşi a spaţiilor din "Căminul de nefamilişti nr. C4" aflate în patrimoniul reclamantei, este nelegal, arbitrar şi abuziv refuzul acesteia de a recunoaşte legitimitatea demersurilor familiei R. în vederea încheierii unui asemenea act juridic.
Prin întâmpinarea formulată intimata S.C. F. S.A. Iaşi a solicitat respingerea recursului în anulare pentru considerente similare celor avute în vedere de către instanţele de apel şi respectiv de recurs.
În ceea ce îi priveşte intimaţii R.M., R.D., R.G. şi R. A. nu s-au prezentat în faţa acestei Curţi şi nici nu şi-au făcut cunoscut în scris punctul de vedere referitor la recursul în anulare.
Având a se pronunţa asupra recursului în anulare Curtea reţine că instanţa de recurs a dat o corectă interpretare materialului probatoriu şi situaţiei de fapt reflectate de acesta atunci când a conchis că în speţă a operat o tacită reînnoire a contractului de închiriere pe care reclamanta l-a încheiat la 1 iunie 1994 cu R.M. în condiţiile în care acesta era salariatul său.
Este de asemenea justificată aprecierea potrivit căreia această tacită relocaţiune a profitat în egală măsură şi celorlalţi pârâţi expres menţionaţi ca membrii de familie în cuprinsul contractului de închiriere al cărui înscris constatator a fost depus în copie în dosarul de fond.
De altfel nu numai argumentele de fapt avute în vedere de instanţa de recurs operează în sensul arătat ci şi prevederile art. 1437 C. civ. care în speţă, pe lângă efectele de ordin locativ,le conferă pârâţilor vocaţia de a se prevala de dispoziţiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 pentru a solicita cumpărarea spaţiului aflat în litigiu.
În această ordine de idei este observat că în dosarul de apel a fost depusă în copie o primă Hotărâre emisă de Adunarea Generală a Acţionarilor (AGA) S.C. F. S.A. sub numărul 30 din 29 iunie 1999 prin care se luau unele măsuri organizatorice statuându-se în principiu ca "după stabilirea preţurilor vânzarea camerelor din cămine se va face către chiriaşii salariaţi" ai reclamantei.
Aceasta a fost urmată însă de o altă Hotărâre AGA având nr. 85 din 30 iulie 1999 depusă în dosarul de fond şi prin care s-a aprobat "propunerea consiliului de administraţie de a se proceda la vânzarea, în temeiul Legii nr. 85/1992 a camerelor din căminele de nefamilişti C4, C5 şi C6".
Prin acest nou act s-a specificat că spaţiile menţionate pot fi cumpărate de care "salariaţi sau fost salariaţi ai societăţii".
Ca urmare prin cererea înregistrată în evidenţele S.C. F. S.A. Iaşi cu numărul 1172 din 18 august 1999, înscris aflat în dosarul de recurs, R.M. şi-a exprimat în mod expres intenţia de a cumpăra spaţiul pe care îl ocupa în calitate de chiriaş.
În legătură cu probele amintite, la care se adăuga şi alte înscrisuri precum şi un interogatoriu luat de reclamanta pârâtului R.M. - Curtea constată că acestea au fost de natură a clarifica pe deplin situaţia de fapt.
De asemenea este de reţinut că soluţiile diferite pronunţate de către instanţa de fond pe de-o parte şi de către instanţele care au judecat apelul şi recursurile pe de alta işi au originea mai cu seamă în modul diferit de interpretare şi aplicare a prevederilor art. 2 din Legea nr. 61/1990 care conţin o definiţie legală a locuinţei.
În ceea ce le priveşte instanţa de apel şi cea de recurs au apreciat că în măsura în care în speţă nu sunt întrunite una sau mai multe elemente ale respectivei definiţii vânzarea spaţiului aflat în litigiu ar fi în mod imperativ interzisă.
O asemenea interpretare este greşita în primul rând pentru că nu ia în considerare faptul că spaţiul menţionat făcea parte din patrimoniul reclamantei şi că prin urmare S.C. F. S.A. Iaşi putea dispune liber de acel bun în calitatea sa de proprietară.
În contextul arătat Hotărârea AGA nr. 85 din 20 iulie 1999 de extindere a aplicabilităţii regimului juridic al Legii nr. 85/1992 - nu însă şi a art. 2 din Legea nr. 61/1990 - cu privire la spaţiile din căminele de nefamilişti, în vederea vânzării lor, constituie de asemenea o exercitare a dreptului de dispoziţie menţionat.
După cum s-a subliniat mai sus această opţiune a reclamantei a constituit şi o premisă a exercitării de către pârâţi a drepturilor recunoscute în favoarea lor acceptând oferta de vânzare către ei a spaţiului pe care îl ocupau în calitate de chiriaşi.
De altfel aceste aspecte au fost avute în vedere de instanţa de fond pentru a obliga pe S.C. F. S.A. Iaşi să procedeze la vânzarea spaţiului litigios către pârâţi.
Soluţiile contrare pronunţate în apel şi în recurs intră prin urmare sub incidenţa art. 330 C. proc. civ. justificând admiterea recursului în anulare şi aplicarea în cauză a prevederilor art. 3302 şi respectiv art. 299 şi urm. C. proc. civ.
Potrivit dispoziţiilor art. 314 C. proc. civ., în cazurile în care împrejurările de fapt au fost pe deplin stabilite, Curtea Supremă de Justiţie hotărăşte asupra fondului pricinii, iar casarea hotărârii sau hotărârilor atacate se dispune numai în scopul aplicării corecte a legii.
Ţinând seama ca în speţă sunt întrunite condiţiile prevăzute de această normă procedurală, urmează ca prin admiterea recursului în anulare să se caseze deciziile pronunţate de către instanţa de apel şi cea de recurs, cu consecinţa menţinerii sentinţei care este temeinică şi legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul in anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie împotriva deciziei civile nr. nr. 1411 din 5 septembrie 2001 a Curţii de Apel Iaşi şi a deciziei civile nr. 433 din 14 februarie 2001 a Tribunalului Iaşi pe care le casează.
Menţine sentinţa civilă nr. 4736 din 15 martie 2000 a Judecătoriei Iaşi.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţăpublică, astăzi 23 septembrie 2003.
| ← CSJ. Decizia nr. 3582/2002. Civil | CSJ. Decizia nr. 348/2002. Civil → |
|---|
