ICCJ. Decizia nr. 4719/2002. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr. 4719
Dosar nr. 3158/2002
Şedinţa publică din12 noiembrie2003
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La 12 februarie 2001 reclamantul I.G.G.D. cu domiciliul stabil în Germania a chemat în judecată pe pârâtele R.S., G.T. şi M.M. solicitând instanţei ca, în baza probelor ce se vor administra, să dispună: rezoluţiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu acestea şi autentificate sub nr. 3738/19 iulie 1999 şi respectiv, sub nr.3739 şi sub nr. 3737 din aceeaşi dată, precum şi obligarea lor la plata către reclamant a dublului sumelor primite la data autentificării antecontractelor, sau echivalentul în leila data executării hotărârii, respectiv, la câte 4000 USD primele două pârâte şi la 22.000 USD cea de a treia pârâtă.
Întemeindu-şi cererea în drept pe dispoziţiile art. 1020, art. 1021 şi art. 1298 din C. civ. reclamantul a arătat, că a încheiat cu pârâtele cele trei antecontracte de vânzare-cumpărare pentru o suprafaţă totală de 4.351,2 mp. teren situat în Bucureşti, în care au stabilit perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare la data de 24 august 1999, decalată apoi de comun acord la 20 septembrie 1999. Că la autentificarea antecontractelor a achitat câte 2000 USD pârâtelor R.S. şi G.T. şi 11.000.000 USD pârâtei M.M. sume care, conform clauzelor din antecontracte urmau să fie reţinute de pârâte, în situaţia în care din culpa reclamantului contractele de vânzare-cumpărare nu se încheiau la termenul stabilit de comun acord, şi, restituite în cuantum dublu, în situaţia în care, din culpa pârâtelor,respectivele contracte nu se încheiau.
Întrucât la data introducerii acţiunii, scopul pentru care reclamantul dorea să achiziţioneze terenul, nu mai exista, acesta a solicitat să se constate, cănu mai puteau fi încheiate contractele de vânzare-cumpărare din culpa pârâtelor, care nu şi-au îndeplinit obligaţiile din antecontractele de vânzare cumpărare.
Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, investit cu soluţionarea cauzei, a pronunţat sentinţa civilă nr. 476 din 2 mai 2001 prin care a admis acţiunea şi în consecinţă:
- a dispus rezoluţiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate, sub nr. 3738 din 19 iulie 1999 încheiat între reclamant şi pârâta R.S., sub nr. 3739 din 19 iulie 1999 încheiat între reclamant şi pârâta G.T., sub nr.3737 din 19 iulie 1999 încheiat între reclamant şi pârâta M.M.;
- a obligat pe pârâtele R.S. şi G.T. la plata către reclamant, a câte 4000 USD sau echivalentul în lei la data executării, precum şi la câte 6.715.000 lei cheltuieli de judecată, iar pe pârâta M.M., la plata către reclamant a sumei de 22.000 USD sau echivalentul în lei la data executării şi la 21.645.000 lei cheltuieli de judecată.
Tribunalul a reţinut în baza încheierilorBNP asociaţi G.E., S.S., D.T. de certificare nr. 27464/21 septembrie 1999, nr. 27463/21 septembrie 1999 şi nr. 27465/21 septembrie 1999 că pârâtele nu au respectat termenul de 20 septembrie 1999 declarat de comun acord pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică aterenului în suprafaţă totală de 4351,2 mp situat în Bucureşti, şi că, deşi în notele scrise aflate la dosar, au susţinut că s-au prezentat la data de 20 septembrie 1999 la sediul BNP, pentru perfectarea actelor, ele nu au făcut nici o dovadăîn acest sens, desfăşurătorul convorbirilor telefonice al postului telefonic al pârâtei M.M. necoroborându-se cu probele existente la dosar şi nefiind însoţit de dovada că reclamantul este titularul postului telefonic apelat în ziuade 20 septembrie 1999. A mai reţinut tribunalul că deşi pârâtele au susţinut că s-au prezentat la BNP în data de 20 septembrie 1999 în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, din înscrisurile depuse de acestea (notificarea adresată reclamantului) rezultă că au îndeplinit formalităţile necesare vânzării terenului abia la 14 octombrie1999, iar încheierea prin care s-a dispus întabularea acestui teren s-a dat la 20 octombrie 1999.
În raport de aceste considerente tribunalul a conchis, că pârâtele nu şi-au respectat obligaţiile asumate prin antecontractele de vânzare-cumpărare şi a dispus rezoluţiuneacelor trei antecontracte de vânzare-cumpărare obligând pârâtele la plata daunelor interese astfel cum au fost evaluate prin convenţiile părţilor, respectiv, de două ori sumele primite de către pârâte de la reclamant.
Pârâtele au declarat apel şi au susţinut că, instanţa a interpretat greşit probele administrate reţinând că doar acestea nu şi-au respectat obligaţiile asumate în antecontracte, pentru că în realitate ambele părţi contractante saunt în culpă şi că, în mod greşit le-au fost respinse cererile de acordare a unui nou termen de judecată fiind puse în imposibilitate de a-şi dovedi buna credinţă şi intenţia vădită de a respectapromisiunile şi de a perfecta vânzările. Au solicitat încuviinţarea refacerii probelor administrate de prima instanţă, precum şi administrarea probelor cu acte, interogatoriu şi martori, probe care au fost admise de instanţa de apel şi administrate.
Prin Decizia nr. 141 din 29 martie 2002 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV a civilă, a respins ca nefondat apelul pârâtelor menţinând soluţia instanţei de fond.
În esenţă, analizând întregul probatoriu administrat în cauză de ambele instanţe, curtea a reţinut, că promitentele vânzătoare nu au respectat obligaţiile asumate prin antecontractele de vânzare-cumpărare, în sensul că nu au obţinut numărul cadastral al imobilului,nu au notat personal interdicţia de vânzare, nu au efectuat demersurile necesare înscrierii acestuia în cartea funciară şi nu s-au prezentat la notariat pentru perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare la data reprogramată de 20 septembrie 1999. A considerat însă, pe baza vizelor din paşaport de intrare în ţară la 16 septembrie 1999 şi de ieşire la 29 septembrie 1999, a declaraţiei martorului audiat şi a încheierilor de certificare din 21 septembrie 1999 emise de BNP D.T., G.E., S.S., că proprietarul-cumpărător I.G.G.D. şi-a îndeplinit obligaţia asumată în antecontractele de vânzare-cumpărare prezentându-se la notar în data de 20 septembrie 1999 pentru perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare.
Împotriva deciziei pronunţate în apel, pârâtele au declarat recurs.
Au invocat motivele prevăzute la pct. 5, 7, 8, 9 şi 10 ale art. 304 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs acestea au criticat instanţa imputându-i că în Decizia pronunţată:
- a încălcat formele deprocedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii la art. 105 alin. (2) C. proc. civ., întrucât la data de 15 martie 2002, avocat R.M. care a semnat pentru intimatul-reclamant interogatoriile propuse de acesta, a încasat onorariile de avocat în sumă de 10.000.000 lei, (sumă la plata căreia au fost obligate prin Decizia criticată) şi a pus concluzii de respingere a apelului, nu mai avea această calitate, ci era consilier juridic la Banca Naţională a României;
- nu a motivat clar şi convingător respingerea apelului şi mai ales menţinerea sentinţei;
- a interpretat greşit antecontractele de vânzare-cumpărare în sensul că ar conţine clauze referitoare la obligaţia promitentelor-vânzătoare de a obţine număr cadastral şi a face demersuri pentru înscrierea în cartea funciară, în realitate acestea conţinând doar elemente de identificare a promitentelor-vânzătoare, a suprafeţelor de teren, preţurile şi data când se vor perfecta contractele de vânzare-cumpărare, dată care, a fost decalată de la 24 august 1999, la 20 septembrie 1999;
- a aplicatnumai prevederile art. 1021 din C. civ., fără a comenta prevederile art. 1066, art. 1297 şi art. 1298 din acelaşi cod, aplicabile în speţă;
- a apreciat în mod greşit culpa exclusivă a promitentelor-vânzătoare şi a ignorat culpa promitentului-cumpărător omiţând să analizeze împrejurarea, că în fapt, obligaţia obţinerii numerelor cadastrale şi întocmirea formalităţilor de carte funciară a intervenit după ce acesta, din lipsa surselor băneşti necesare plăţii preţului, nu a respectat termenul iniţial stabilit pentru autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare şi asigurându-le că va rezolva cu partenerii de afaceri problema banilor, le-a convins timp de o săptămână să nu ceară îndeplinirea exactă a convenţiei, de comun acord, prin declaraţiile autentice din 1 septembrie 1999 decalând termenul de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare la 20 septembrie 1999.
Recursul este întemeiat, în sensul considerentelor ce se vor arăta în continuare.
Aşa după cum rezultă din actele şi lucrările aflate la dosar, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificate de BNP G.E., S.S., D.T. sub nr. 3738 din 19 iulie 1999 încheiat între R.S. în calitate de promitentă-vânzătoare şi I.G.G.D. în calitate de promitent-cumpărător, părţile s-au obligat să încheie până cel târziu la 24 august 1999, contract de vânzare-cumpărarea suprafeţei de 1087,8 mp. teren situat în Bucureşti, cu preţul de 12.500 USD, din care, la data semnării antecontractului, promitentul cumpărător a achitat promitentei vânzătoare suma de 200 USD.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de acelaş Birou notarial sub nr.3739 din aceeaşi dată încheiat între promitenta-vânzătoare G.T. şi promitentul-cumpărător I.G.G.D., aceştia s-au obligat să încheie până cel târziu la data de 24 august 1999, contract de vânzare-cumpărare asuprafeţei de 2175,6 mp. teren situat în Bucureşti, cu preţul de 25.000 USD din care, la data semnării antecontractului, promitentul-cumpărător a achitat promitentei-vânzătoare suma de 2000 USD.
De asemenea, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la aceeaşi dată, de acelaşi Birou notarial, sub nr. 3737 încheiat între promitenta vânzăroare M.M. şi promitentul-cumpărătorul G.G.D., aceştia s-au obligat să încheie, până cel târziu la data de 24 august 1999, contract de vânzare-cumpărare a suprafeţei de 1087,8 mp. teren situat în Bucureşti, cu preţul de 22.500 USD, din care, la data semnării antecontractului, promitentul-cumpărător a achitat promitentei-vânzătoare suma de 11.000 USD.
Termenul de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică a fost prelungit de comun acord până cel târziu la data de 20 septembrie 1999, conform declaraţiilor autentificate la 1 septembrie 1999 de acelaş Birou notarial, sub numerele 4543, respectiv 4541 şi 4542.
Nici una dintre părţile contractante, respectiv, nici reclamantul (promitentul-cumpărător)şinicipârâtele( promitentele-vânzătoare ) nu s-au prezentat la notar în data de 20 septembrie 1999, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare aşa cum stabilise prin act scris de comun acord.
Încheierile de certificare nr. 27464 din 21 septembrie 1999 şi respectiv nr. 27.463 şi nr. 27.465 din aceeaşi dată emise de BNP asociaţi G.E., S.S., D.T., atestă că, I.G.G.D. s-a prezentat în faţa notarului public D.T.în ziua de 21 septembrie 1999 şi a solicitat constatarea acestui fapt (adică a prezentării lui pe data de 21 septembrie 1999 şi nu pe data de20 septembrie 1999), cu precizarea că ultimul termen până la care trebuiau încheiate contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru terenul situat în Bucureşti, care a făcut obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare, a fost data de 20 septembrie 1999.
La aceeaşi dată de 21 septembrie 1999, în faţa aceluiaşi notar, reclamantul I.G.G.D. a împuternicit-o pe avocata O.S. pentru ca în numele său şi pentru sine să se prezinte în faţa oricăror instanţe de orice grad, cu vederea rezoluţiunii antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate de G.T., R.S. şi M.M., autentificate la 19 iulie 1999, având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a terenurilor în suprafaţă de 2175,6 mp. şi respectiv, de 1087,8 mp. şi 1087,8 mp., conform procurii autentificate sub nr. 4842, aflate în xerocopieîndosarul nr. 3245/2001 al Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Pârâtele au vândut altei persoane, la data de 3 noiembrie 2000 suprafeţele de teren menţionate, împrejurare susţinută de acestea în răspunsul la întâmpinarea formulată de intimatul-reclamant în apel şi necontestată de acesta din urmă.
În raport de situaţia de fapt reţinută, este evident că, speţa de faţă priveşte o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, în care ambele părţi s-au obligat să încheie în viitor contractele de vânzare-cumpărare stabilind atât termenul, respectiv 24 august 1999, decalat apoi de comun acord la 20 septembrie 1999, cât şi preţul vânzării din care promitetul-cumpărător a achitat o parte la 19 iulie 1999 data autentificării, fapt menţionat expres în toate cele 3 acte, în cadrul obligaţiilor asumate de acesta astfel: „Eu I.G.G.D. mă oblig să cumpăr de la R.S., (G.T.) (M.M.) terenul descris mai sus pe preţul şi în condiţiile menţionate în prezentul antecontract, din care am achitat azi data semnării prezentului.......suma de ........USD".
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, în cazul căruia oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului.
Conform încheierilor de certificare din 21 septembrie 1999, promitentul-cumpărător s-a prezentat la notar, după expirarea termenului limită pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare (20 septembrie 1999) şi, la aceeaşi dată (21 septembrie 1999) a dat procură pentru rezoluţiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare şi nici de cum pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.
La rândul lor, nici promitentele-vânzătoare care nu s-au prezentat la notar în data stabilită prin antecontracte, nu au cerut încheierea contractelor de vânzare cumpărare, terenurile fiind înstrăinate ulterior în luna noiembrie 2000, altei persoane.
Prin urmare, antecontractele de vânzare-cumpărare nu au putut fi perfectate, mai precis nu s-au încheiat contractele de vânzare-cumpărare atât din vina promitentelor-vânzătoare, cât şi din vina promitentului-cumpărător.
În atare situaţie evident că se impunea desfiinţarea celor trei antecontracte, vânzarea nemaiputînd fi realizată, aşa încât sub acest aspect soluţia insntanţei de apel de a confirma rezoluţiunea antecontractelor dispusă de instanţa de fond, este corectă.
Fiind însă cert stabilită şi culpa promitentului-cumpărător, curtea, în mod greşit a menţinut soluţia instanţei de fond de obligare a pârâtelor la plata către reclamant a dublului sumelor primite la autentificarea antecontractelor, cu titlul de parte din preţul convenit de părţi.
Într-adevăr, întemeiul art. 1298 din C. civ. întoarcerea îndoită a arvunei se cuvine doar părţii care nu este în culpă, ceea ce nu este cazul în speţă.
Ca urmare a rezoluţiunii antecontractelor, sumele achitate de promitentul-cumpărător reprezentând parte din preţul convenit de părţi, sunt lipsite de suport real şi evident, trebuiesc restituite acestuia.
Faţă de considerentele menţionate, urmează a se admite recursul pârâtelor şi a se modifica Decizia pronunţată de instanţade apel, în sensul admiterii apelului declarat de pârâte împotriva sentinţei instanţei de fond şi schimbării în parte a acestei sentinţe, cu obligarea pârâtelor la restituirea sumelor primite în dolari SUA sau echivalentul în lei la data executării, şi la plata cheltuielilor de judecată în raport cu cuantumul pretenţiilor admise.
Având în vedere cele de mai sus, apare de prisos analizarea celorlalte motive de recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâtele M.M., R.S. şi G.T. împotriva deciziei nr. 141 din 29 martie 2002 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Modifică Decizia atacată.
Admite apelul declarat de pârâte împotriva sentinţei nr. 476 din 2 mai 2001 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă pe care o schimbă în parte şi, ca urmare a rezoluţiunii antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate.
- sub nr. 3738/19.07.1999 încheiat între reclamantul I.G.G.D. şi pârâta R.S., obligă pe aceasta să restituie reclamantului suma de 2.000 dolari USD sau echivalentul în lei la data executării, precum şi la plata sumei de 3.357.500 lei cheltuieli de judecată.
- sub nr. 3739/19.07.1999 încheiat între reclamant şi pârâta G.T., obligă pe aceasta să restituie reclamantului suma de 2.000 dolari USD sau echivalentul în lei la data executării, precum şi la plata sumei de 3.357.500 lei cheltuieli de judecată;
- sub nr. 3737/19.07.1999 încheiat între reclamant şi pârâta M.M., obligă pe acesta să restituie reclamantului suma de 11.000 dolari SUA sau echivalentul în lei la data executării, precum şi la plata sumei de 10.822.500 lei cheltuieli de judecată.
Menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi12 noiembrie2003.
| ← ICCJ. Decizia nr. 472/2002. Civil | ICCJ. Decizia nr. 4694/2002. Civil → |
|---|
