ICCJ. Decizia nr. 10/2003. Civil. Expropriere si constatare nulitate absoluta a contractului de vânzare cumparare nr. 307/24977/30.09.1996. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 10
Dosar nr. 3567/2003
Şedinţa publică din 11 ianuarie 2005
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 4126 din 28 mai 2002 formulată de reclamantul N.O. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primarul General, SC H.N. SA şi N.B.A. a solicitat să se constate că este proprietarul imobilului situat în Bucureşti, compus din teren în suprafaţă de 250 mp şi casă de locuit (subsol + parter + etaj), să fie anulat contractul de vânzare cumpărare nr. 307/24977 din 30 septembrie 1996 încheiat între SC H.N. SA şi N.B.A. pentru fraudă la lege, iar pârâtele să fie obligate să-i restituie în natură imobilul.
Tribunalul Bucureşti prin sentinţa civilă nr. 1094 din 28 iunie 2002 a dispus conexarea dosarelor nr. 6778/2001 al Tribunalului Bucureşti cu dosarul nr. 7672/2001 al aceleiaşi instanţe.
A respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantul N.O. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primarul General, Consiliul Local al sectorului 1 Bucureşti, SC H.N. SA şi N.B.A.
Au fost respinse excepţiile invocate de pârâta N.B.A.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa a reţinut în esenţă următoarele:
Iniţial cauza a format obiectul dosarului nr. 11557/2001 al Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, în care s-a pronunţat sentinţa civilă nr. 9842 din 4 octombrie 2001 a Judecătoriei sector 1, prin care s-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti în temeiul art. 3 lit. e) C. proc. civ. Astfel, s-a format dosarul nr. 7672/2001 la care s-a ataşat dosarul nr. 6778/2001.
Prin întâmpinare pârâta N.B.A. a solicitat în principal respingerea acţiunii pentru lipsa calităţii procesuale active a reclamantului, iar în subsidiar respingerea ei ca neîntemeiată, cu motivarea că pentru imobilul expropriat s-au acordat despăgubiri.
S-a concluzionat că imobilul proprietatea autorului reclamantului a trecut legal în proprietatea statului, în baza Decretului de expropriere nr. 127/1971, proprietarul fiind invitat să-şi ridice despăgubirile în valoare de 77.338 lei, repartizându-i-se şi un alt imobil pentru locuit.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul, invocând următoarele motive de nelegalitate şi netemeinicie.
În primul rând se învederează că exproprierea s-a realizat în baza Decretului nr. 127/1971, care a modificat tabelul anexă la Decretul nr. 535/1970, în sensul neîndeplinirii condiţiilor cumulative prevăzute de lege (justa şi prealabila despăgubire şi cauza de utilitate publică), familia reclamantului fiind evacuară în anul 1949, astfel că despăgubirea nu a fost prealabilă, iar imobilului nu i s-a dat o utilitate publică, ci a păstrat de-a lungul timpului destinaţia de locuinţă.
Referitor la contractul de vânzare cumpărare nr. 307/24977/1996 susţine că a fost încheiat cu fraudarea legii, deoarece imobilul a fost revendicat încă din anul 1990 şi potrivit contractului de închiriere ce a stat la baza cumpărării, întreg spaţiul locativ de peste 200 mp era ocupat de o singură persoană (intimata-pârâtă) fapt ce contravine prevederilor art. 7 din Legea nr. 5/1973.
În fine, se mai arată că este nefondată aprecierea instanţei de fond, în sensul că s-au primit despăgubiri considerabile, atâta timp cât despăgubirile au fost acordate după 21 de ani de la data deposedării, iar şi în condiţiile Legii nr. 10/2001 are prioritate restituirea în natură a imobilului preluat abuziv.
Prin Decizia civilă nr. 190 din 18 aprilie 2003, Curtea de Apel Bucureşti a respins ca nefondat apelul reclamantului N.O.
Instanţa de apel a avut în vedere la pronunţarea acestei hotărâri că, deşi imobilul a trecut în proprietatea statului prin expropriere, mod de dobândire a proprietăţii prevăzut în Codul civil şi Constituţia României în vigoare la acea dată, iar reclamantul anterior promovării prezentei acţiuni nu a contestat valabilitatea titlului statului în condiţiile art. 6 din Legea nr. 33/1994, afirmaţia acestuia, în sensul preluării abuzive de către stat a bunului este susţinută de dispoziţiile art. 2 din Legea nr. 10/2001, act normativ ce era în vigoare la data sesizării instanţei.
În acest sens s-a mai reţinut că în baza principiului de drept specialia generalibus derogant, soluţionarea cererilor de restituire a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 se face prin aplicarea acestei legi speciale, respectiv prin derogare de la regulile de drept comun. Conform dispoziţiilor art. 11 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 imobilele expropriate (nedemolate) se restituie în natură persoanelor îndreptăţite, dacă nu au fost înstrăinate.
De asemenea, potrivit art. 18 alin. (1) lit. d) din aceeaşi lege, persoana îndreptăţită poate obţine doar măsuri reparatorii în echivalent, în cazul imobilului cu destinaţie de locuinţă, care a fost înstrăinat fostului chiriaşi cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Se mai arată că legiuitorul a mai prevăzut în art. 46 din lege, că actele juridice de înstrăinare sunt valabile, dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării şi cu bună credinţă.
Astfel, instanţa a apreciat că de modul de soluţionare al petitului privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 depinde şi admiterea sau respingerea cererii de restituire în natură a imobilului în litigiu.
S-a reţinut că, deşi reclamantul apelant a invocat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare, cu motivarea că încă din anul 1990 „a formulat cereri pentru revendicarea imobilului" şi că „toate părţile din dosarul de faţă au fost notificate expres, în sensul că s-a solicitat de către foştii proprietari restituirea în natură a imobilului", această împrejurare nu a fost dovedită.
Faţă de lipsa unui litigiu judiciar declanşat pentru revendicarea imobilului şi în condiţiile în care bunul era înregistrat în evidenţa unităţii administrativ teritoriale vânzătoare ca fiind preluat de stat cu titlu (expropriat cu plata despăgubirilor), în sensul art. 1 din Legea nr. 112/1995, credinţa pârâtei cumpărătoare că „cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însuşirile pentru a-i transmite proprietatea (art. 1898 C. civ.) s-a reţinut buna credinţă a acesteia la încheierea contractului de vânzare cumpărare, prezumţie legală împotriva căreia nu s-a făcut probă contrarie.
În privinţa invocării dispoziţiilor art. 7 din Legea nr. 5/1973 s-a considerat lipsită de relevanţă juridică, în condiţiile în care prevederile Legii nr. 112/1995 nu au exceptat de la vânzare suprafeţele excedentare, iar contractul de închiriere ce a stat la baza celui de vânzare cumpărare nu a făcut obiectul vreunei acţiuni în anulare parţială anterior abrogării Legii nr. 5/1973.
Împotriva deciziei pronunţată de către instanţa de apel a declarat recurs în termen reclamantul N.O., critica fiind întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 9-10 C. proc. civ.
De fapt, recurentul reiterează în recurs aceleaşi critici învederate şi instanţei de apel şi anume, faptul că exproprierea imobilului nu s-a realizat cu respectarea cerinţelor prevăzute de lege, nefiind îndeplinite cumulativ condiţiile justa şi prealabila despăgubire şi cauza de utilitate publică, exproprierea fiind un act abuziv şi ilegal.
Referitor la soluţionarea celui de-al doilea petit privind constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare nr. 307/24977/1996 se susţine că s-a dat un înţeles greşit cererii sale, cât şi unor acte hotărâtoare în acest sens, fiind dovedit că societatea vânzătoare avea cunoştinţă de acţiunile întreprinse pentru revendicarea imobilului, ceea ce evidenţiază reaua sa credinţă.
Recursul este fondat pentru considerentele de mai jos.
Imobilul din litigiu a fost trecut în proprietatea Statului Român prin expropriere şi fără a mai relua aspectele analizate corect de către instanţa de apel cu privire la acest aspect, nu există dubiu că potrivit art. 11 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 „imobilele expropriate şi ale căror construcţii nu au fost demolate se pot restitui în natură persoanelor îndreptăţite, dacă nu au fost înstrăinate, cu respectarea dispoziţiilor legale ...".
În cazul de faţă, imobilul expropriat a rămas în continuare cu aceeaşi destinaţie de locuinţă şi a fost înstrăinat fostului chiriaş în baza Legii nr. 112/1995, situaţie în care potrivit art. 18 alin. (1) lit. d) din Legea nr. 10/2001, persoana îndreptăţită poate obţine numai măsuri reparatorii.
Este de observat că legiuitorul prin art. 46 din acest ultim act normativ a prevăzut că actele juridice de înstrăinare sunt valabile, dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării şi cu bună credinţă.
Soluţionarea cererii privind restituirea imobilului depinde de modul în care instanţa statuează asupra petitului privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare intervenit între intimatele pârâte SC H.N. SA şi N.B.A.
Intimata N.B.A. a susţinut că este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului dobândit prin cumpărare cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, fiind cumpărătoare de bună credinţă, întrucât la data încheierii actului de vânzare cumpărare era chiriaş al statului, titular al dreptului de proprietate şi nu a fost notificată de reclamant cu privire la revendicare, aspecte reţinute şi de către instanţă prin hotărârea recurată.
Recurentul prin actele anexate la dosar a dovedit că din anul 1990 a făcut demersuri cu privire la redobândirea imobilului sesizând diferite organe anterior adoptării Legilor nr. 112/1995 şi nr. 10/2001, modalitate de care a luat cunoştinţă Statul Român (vânzător) şi de care nu putea fi chiar străină nici pârâta (cumpărătoarea).
Un cumpărător al unui apartament preluat de stat în perioada comunistă prin „modurile specifice" de dobândire a „proprietăţii socialiste" trebuia să aibă un dubiu, o îndoială cu privire la situaţia imobilului înainte de încheierea contractului de cumpărare.
Faţă de faptul că la data vânzării existau elemente în legătură cu revendicarea imobilului de către reclamantul recurent, cunoscute de către vânzător, se impunea ca instanţa de apel în exercitarea rolului activ să administreze proba prin care să poată stabili cu certitudine dacă sau nu prezumţia bunei credinţe instituită de art. 1898 C. civ. operează.
În această situaţie, constatându-se lipsa de rol activ a instanţei de apel care nu a administrat toate probele necesare verificării situaţiei de fapt, urmează a se admite recursul reclamantului N.O., a se casa Decizia recurată şi a se trimite cauza spre rejudecare Curţii de Apel Bucureşti.
În conformitate cu cerinţele art. 315 alin. (1) C. proc. civ., cu ocazia rejudecării se vor avea în vedere toate aspectele legate de momentul solicitării restituirii imobilului de către reclamant, urmând a se administra noi probe în acest sens şi pentru a se statornici dacă la momentul perfectării contractului de vânzare cumpărare nr. 307/24977/1996 părţile contractante aveau sau nu cunoştinţă dacă imobilul în discuţie era revendicat, situaţie în care să se poată da eficienţă sau nu dispoziţiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001 cu privire la buna credinţă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamantul N.O. împotriva deciziei nr. 190 din 18 aprilie 2003 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, pe care o casează şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 11 ianuarie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 11/2003. Civil. Legea nr.10/2001- despagubiri.... | ICCJ. Decizia nr. 1011/2003. Civil. Revendicare. Recurs → |
|---|
