CSJ. Decizia nr. 1626/2003. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr.1626DOSAR NR.944/2003
Şedinţa publică din 17 aprilie 2003
La data de 2 aprilie 2003 s-a luat în examinare recursul declarat de reclamanţii Ş.I.şi Ş.I.împotriva deciziei nr.557/A din11 decembrie 2001 a Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a III-a civilă.
Dezbaterile au fost consemnate în încheierea cu data de 2 aprilie 2003 iar pronunţarea deciziei s-a amânat la 17 aprilie 2003.
CURTEA
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea formulată la data de 6 martie 2001, reclamanţii Ş.I.şi Ş.I., domiciliaţi în oraşul Drobeta-Turnu Severin, Calea Traian nr.129, parter, judeţul Mehedinţi, au chemat în judecată pe pârâtul I.C., pentru a fi obligat să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul nr.4 al imobilului din Bucureşti, strada Drumul Găzarului nr.38, bloc A, scara 1, etajul 1, sectorul 4.
În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat:
- că sunt proprietarii apartamentului menţionat, aşa cum rezultă din actele anexate cererii – contractul de construire nr.1007/25 august 1978 încheiat, în baza Legii nr.4/1973 şi a H.C.M. nr.880/1973, cu I.C.V.L.Bucureşti, contractul nr.171636 din 25 august 1978 încheiat cu C.E.C.Bucureşti în baza căruia preţul apartamentului a fost achitat în rate, procesul-verbal de predare-preluare-recepţie, încheiat la 7 decembrie 1978 încheiat între ei şi I.C.V.L.Bucureşti;
- că, la data de 13 decembrie 1988, deci după mai mult de 10 ani de folosinţă exclusivă a apartamentului, între proprietarul Ş.I.şi I.C. a intervenit o înţelegere consemnată într-o chitanţă de mână, potrivit căreia primul a cedat contractul de construire a locuinţei celui de al doilea, prilej cu care reclamantului i s-a plătit şi suma de 60.000 lei, restul sumei – neprecizate – urmând să fie plătit ulterior; în chitanţă s-a consemnat şi clauza „cel care se răzgândeşte, pierde suma de 10.000 (zece mii) lei";
- că ulterior datei de 13 decembrie 1988, I.C. deşi a preluat în posesie apartamentul, nu a înţeles să-i mai plătească vreo sumă şi nici să achite ratele scadente conform contractului;
- că, până în prezent, toate ratele pentru apartament, inclusiv impozitele au fost suportate de ei, reclamanţii;
- că, faţă de dezinteresul pârâtului în a perfecta înţelegerea din13 decembrie 1988, a încercat evacuarea acestuia pe cale judecătorească dar instanţa sesizată i-a respins-o (sentinţa civilă nr.998 din 7 februarie 1995 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti şi Decizia nr.309 din 22 februarie 1996 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă).
Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă, prin sentinţa nr.667 din14 iunie 2001, a respins, ca neîntemeiată, acţiunea, cu motivarea că reclamanţii nu au făcut dovada susţinerilor din cererea de chemare în judecată în sensul art.1169 şi 480 din C. civ. A mai reţinut că înţelegerea părţilor din 13 decembrie 1988 consemnată în chitanţa scrisă şi semnată de părţi are valoarea unui antecontract ce cuprinde o obligaţie de a face – aceea de a perfecta contractul, care poate fi materializată într-o acţiune în pretenţii, în condiţiile în care reclamanţii s-ar mai afla în termenul legal a promovare a acesteia.
Apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei tribunalului a fost respins de Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a III-a civilă, prin Decizia nr.557 A din 11 decembrie 2001.
Prin aceeaşi decizie, a fost respinsă şi excepţia autorităţii lucrului judecat ridicată de pârât.
În motivarea deciziei, instanţa de apel a reţinut că, întrucât în sensul art.1295 din C.civ., contractul de vânzare-cumpărare este consensual, putând fi încheiat prin simplul acord de voinţă al părţilor, fără nici o formalitate, înscrisul din speţă -chitanţa din 13 decembrie 1988 semnifică strămutarea dreptului de proprietate asupra apartamentului din litigiu de la reclamant la pârât.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii Ş.I.şi Ş.I., criticând-o ca fiind netemeinică şi nelegală.
În esenţă, recurenţii-reclamanţi prin motivele formulate, critică Decizia atacată, reproşând instanţei greşita apreciere a probelor administrate şi interpretarea eronată a prevederilor legale incidente în speţă. Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului, anulării sentinţei tribunalului şi, în fond, admiterea acţiunii în revendicare întrucât chitanţa din 13 decembrie 1998, al cărei cuprins continuă să fie ignorat de pârât, nu semnifică un transfer de proprietate.
Criticile formulate de reclamanţi în susţinerea recursului pot fi încadrate în prevederile art.304 pct.8 şi 9 din C.proc.civ..
Recursul este întemeiat în sensul considerentelor ce urmează.
Este adevărat că, potrivit art.1295 din C.civ., în principiu, vânzarea este un contract consensual.
Prin excepţie de la principiul consensualismului, în cazurile special prevăzute de lege, vânzarea devine un contract solemn – care se încheie valabil numai prin exprimarea consimţământului părţilor într-o anumită formă solemnă, prevăzută ad validitatem printr-o dispoziţie expresă a legii sau printr-o prealabilă convenţie a părţilor.
Principalele contracte solemne sunt: contractul de donaţie, contractele de înstrăinare imobiliară, contractele de constituire a unei ipoteci, contractul de construire a unei locuinţe proprietate personală, contractul de împrumut în vederea construirii sau cumpărării unei locuinţe proprietate personală.
Potrivit susţinerilor reclamanţilor şi actelor din dosar, apartamentul din litigiu a fost dobândit în condiţiile Legii nr.4/1973 şi a H.C.M.nr.880/1973.
Dintre formalităţile prescrise de legile menţionate, reclamanţii au depus la dosar contractul de construire nr.1007/5 din 25 august 1978 încheiat cu I.C.V.L.Bucureşti, contractul de împrumut nr.171636 din 25 august 1978 încheiat cu C.E.C.Bucureşti şi procesul-verbal de predare-preluare-recepţie a locuinţei din 7 decembrie 1978 (filele 4,5,6 din dosarul de fond).
N-au fost depuse la dosar Decizia de atribuire a terenului de sub casă şi titlul de proprietate înscris în registrul de transcripţiuni existent la acea dată.
În sensul art.48 din Legea nr.4/1973 – în vigoare la data contractării – actul care dovedeşte dreptul de proprietate asupra locuinţei construite sau cumpărate în condiţiile legii şi dreptul de folosinţă asupra terenului atribuit în aceleaşi condiţii constituie titlu de proprietate, care se eliberează în forma prevăzută în anexă.
Titlul de proprietate asupra locuinţei proprietate personală construite sau cumpărate în condiţiile legii se dobândeşte având la bază: autorizaţia de construcţie, contractul pentru construire sau vânzare, contractul de împrumut şi procesul-verbal de predare-preluare sau de dare în folosinţă, Decizia de atribuire a terenului pe durata existenţei construcţiei.
Eliberarea titlului de proprietate în condiţiile aceleiaşi legi deja evocate, era de competenţa Administraţiei Financiare.
În sfârşit, potrivit art.49 din Legea nr.4/1973 titlul de proprietate urma să fie înregistrat în registrul de transcripţiuni de la acea dată.
Întrucât obiectul acţiunii definit de reclamant este revendicare, actele menţionate mai sus, în totalitate, urmau a fi depuse la dosar.
Nedepunerea actelor menţionate – cel puţin a titlului de proprietate – impune rejudecarea pricinii în apel pentru complinirea acestei deficienţe.
Cât priveşte chitanţa din 13 decembrie 1988 semnată de reclamantul Ş.I.şi de pârâtul I.C., este important a se arăta că nu întruneşte condiţiile unui act translativ de proprietate.
Chitanţa invocată este informă, necuprinzând toate elementele unui contract de vânzare-cumpărare în general (consimţământul, capacitatea, obiectul, preţul, cauza) şi, cu atât mai mult – fiind vorba de un imobil – a unui contract solemn, care implică punerea în evidenţă a unor elemente importante cum ar fi – dobândirea în condiţii legale a bunului, dovada achitării lui la stat, eventual ratele scadente, preţul serios convenit şi autentificarea de către notar.
Atât tribunalul cât şi instanţa de apel au considerat chitanţa din13 decembrie 1988 ca act translativ de proprietate, concluzie greşită faţă de cele reţinute mai sus. Analiza actului s-a făcut formal.
De aceea, în rejudecarea ce se impune, instanţa de trimitere, pornind de la constatarea că actul intitulat chitanţă nu reprezintă un act de vânzare-cumpărare în sensul legii, va pune în discuţia părţilor semnificaţia acestei chitanţe, spre a descifra adevăratul raport juridic dintre reclamanţi şi pârât.
În consecinţă, recursul declarat de reclamanţi este întemeiat, astfel că urmează să fie admis, să se caseze atât Decizia atacată cât şi sentinţa tribunalului şi să se trimită cauza, spre soluţionare, la Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti – instanţă de fond competentă potrivit art.1 pct.1 din C.proc.civ., cu referire la art.725 alin.2 teza finală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanţii Ş.I.şi Ş.I.împotriva deciziei nr.557/A din 11 decembrie 2001 a Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a III-a civilă.
Casează Decizia recurată, precum şi sentinţa nr.667 din 14 iunie 2001 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a III-a civilă şi trimite cauza, spre competentă rejudecare, la Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, ca instanţă de fond.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 17 aprilie 2003.
| ← CSJ. Decizia nr. 1628/2003. Civil | CSJ. Decizia nr. 1620/2003. Civil → |
|---|
