ICCJ. Decizia nr. 5160/2003. Civil. Constatare nulitate absoluta contract vânzare cumparare; revendicare; evacuare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 5160
Dosar nr.12723/2003
Şedinţa publică din 14 iunie 2005
Asupra recursurilor de faţă:
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti la 8 iulie 1999, reclamanta C.C. a chemat în judecată pe pârâţii G.M., G.R. şi SC R. SA pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 398 din 9 noiembrie 1997 încheiat între pârâţi şi în consecinţă obligarea pârâţilor să-i lase în deplină proprietate imobilul situat în Bucureşti. Reclamanta a mai solicitat obligarea pârâţilor G. la plata sumei de 7.200.000 lei actualizată reprezentând lipsa de folosinţă a imobilului pe ultimii 3 ani şi evacuarea pârâţilor G. şi a fiului lor minor din imobilul proprietatea sa.
În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că a redobândit proprietatea asupra imobilului prin sentinţa civilă nr. 6242 din 7 octombrie 1994, a Judecătoriei sector 5 şi a fost pusă în posesie prin dispoziţia nr. 994 din 4 iulie 1995 a Primarului municipiului Bucureşti, iar la 1 septembrie 1995 şi-a transcris dreptul de proprietate. Deşi a notificat pe pârâţii G. şi pe administratorul imobilului, SC C. SA, pârâţii G. au cumpărat imobilul vândut de pârâta SC R. SA care nu era mandatată să vândă, actul încheindu-se cu încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 (pârâţii G. au cumpărat de la un neproprietar) şi nu deţineau un contract de închiriere asupra apartamentului la data apariţiei Legii nr. 112/1995, contractul lor încetând din 1994.
Pârâţii G.M. şi G.R. au formulat o cerere reconvenţională pentru obligarea reclamantei la plata contravalorii lucrărilor de reparaţii necesare şi utile efectuate de ei la imobilul revendicat. Până la plata acestor sume au solicitat şi acordarea unui drept de retenţie.
Judecătoria sectorului 5 Bucureşti prin sentinţa civilă nr. 1839 din 21 ianuarie 2000 a declinat competenţa materială de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.
Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, prin sentinţa civilă nr. 423 din 13 mai 2002 a admis acţiunea principală, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 398/5 din 9 noiembrie 1997-şi a obligat pârâţii G. să-i lase imobilul în deplină posesie şi proprietate.
A fost dispusă evacuarea pârâţilor G.M., G.R., G.R.Ş. şi G.A.N.A. din imobile, cu obligarea acestora la 90.949.118 lei contravaloarea lipsei de folosinţă a apartamentului.
Prin aceeaşi sentinţă s-a admis în parte cererea reconvenţională şi a fost obligată reclamanta la plata sumei de 73.191.000 lei reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor utile făcute de pârâţi.
În motivarea soluţiei instanţa a constatat că pârâţii G. nu au contestat acţiunea reclamantei, în privinţa anulării contractului de vânzare cumpărare. Vânzarea s-a făcut de o persoană care nu avea calitatea să vândă, abilitate care aparţinea SC C. SA.
Vânzătorul nu mai avea imobilul în administraţie, el fiind restituit fostului proprietar iar cumpărătorul nu mai deţinerea, la data apariţiei legii, apartamentul cu titlu de chirie contractul său încetând la 16 august 1995.
Instanţa în virtutea principiului disponibilităţii, deşi îmbunătăţirile s-au dovedit voluptuorii, a încuviinţat în parte pretenţiile din cererea reconvenţională, în limita recunoaşterii lor de către reclamantă.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin Decizia nr. 173 din 9 aprilie 2003 a admis apelurile pârâtei SC R. SA şi pârâţilor G.M. şi R., a anulat sentinţa civilă nr. 423/2002 şi a reţinut cauza spre rejudecare.
S-a reţinut că acţiunea care a avut ca petit şi evacuare a fost admisă şi dispusă evacuarea soţilor G. precum şi a numiţilor G.R.Ş. şi G.A.A. aceştia din urmă nefiind citaţi în proces, iar minorul G.A.A. nici nu a fost chemat în judecată.
Pentru soluţionarea unitară a cauzei s-a admis şi apelul pârâtei SC R. SA.
Rejudecând cauza, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin Decizia nr. 445 din 22 octombrie 2003 a admis în parte acţiunea reclamantei şi cererea reconvenţională a pârâţilor G.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 398 din 9 noiembrie 1997. A fost obligată reclamanta la 73.191.000 lei contravaloarea îmbunătăţirilor necesare şi utile către pârâţii G. Au fost respinse celelalte capete de cerere din acţiunea principală, în revendicare, evacuare şi obligarea la contravalorii lipsei de folosinţă.
Pentru a motiva această soluţie instanţa a reţinut că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, 19 noiembrie 1997 apartamentul nu se mai afla în proprietatea statului pentru a fi vândut fiind deja restituit fostului proprietar anterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, lege care nu se aplica în privinţa imobilului vândut, în acest temei, pârâţilor. Ambele părţi contractante cunoşteau faptul restituirii imobilului către fostul proprietar, reclamanta şi cumpărătorul a fost notificat de reclamante să nu cumpere bunul ce i-a fost restituit. S-a constatat aşadar că vânzarea având o cauză ilicită, este lovită de nulitate absolută.
Au fost respinse celelalte capete din cererea principală-deoarece evacuarea nu poate fi dispusă pentru lipsă de titluri, soţii G. ca urmare a anulării contractului de cumpărare, revin la calitatea de chiriaşi conform art. 6 din OUG nr. 40/1999 deci nu pot fi obligaţi să predea imobilul în proprietate şi posesie reclamantei, neîntemeiată fiind şi pretenţiile pentru plata contravalorii lipsei de folosinţă.
Cererea reconvenţională a fost admisă în parte numai în limita sumei recunoscute de reclamantă şi cu privire la care a fost de acord să o plătească.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanta invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 şi 10 C. proc. civ. şi respectiv pârâţii G.M., G.R. şi G.R.Ş. invocând aceleaşi dispoziţii ale Codului de procedură civilă art. 304 pct. 9 şi 10.
În fapt reclamanta, în esenţă, a criticat soluţia Curţii de apel care a apreciat în mod greşit că în cauză se aplică dispoziţiile art. 6 din OUG nr. 40/1999 în realitate contractul de închiriere avut de pârâţii G. nu s-a mai prelungit conform art. 13 din OUG nr. 40/1999 deoarece ei mai deţineau o casă în proprietate. S-a mai invocat nelegala respingere a cererii de plată a contravalorii lipsei de folosinţă.
Pârâţii G. au criticat Decizia Curţii de apel pentru că a dispus restituirea imobilului prin depăşirea titlului de proprietate al reclamantei, transcrierea hotărârii judecătoreşti de retrocedare fiind făcută după încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi deci neputându-i fi opozabilă. S-a mai criticat că nu s-a reţinut buna lor credinţă la momentul încheierii contractului.
Recursul reclamantei este întemeiat şi va fi admis sub aspectul şi pentru considerentele ce urmează:
Efectul anulării contractului de vânzare cumpărare aduce părţile contractante în poziţia juridică anterioară actului juridic anulat ca urmare cumpărătorul îşi reia calitatea de chiriaş pe care a avut-o la momentul cumpărării. Sub acest aspect dispoziţiile art. 6 OUG nr. 40/1999 sunt fără echivoc.
Apărarea reclamantei în sensul că pârâţii G. nu mai sunt îndreptăţiţi să beneficieze de efectele contractelor de închiriere care nu ar mai fi în fiinţă nu se pot primi câtă vreme în acţiunea sa reclamanta nu a solicitat anularea contractului de închiriere care ar fi investitit instanţa cu o astfel de analiză (valabilitatea încheierii lui, posibilitatea de prelungire şi altele asemenea). Titlul pârâtului, sub forma contractului de închiriere, nefiind desfiinţat el produce efectele corespunzătoare care impun respingerea cererii de evacuare şi plata echivalentului lipsei de folosinţă, pe de o parte, cât priveşte pretenţiile reclamantei dar şi respingerea pretenţiilor acestor pârâţi din cererea reconvenţională în legătură cu plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse la apartament. Asemenea pretenţii câtă vreme pârâţii locuiesc în imobil nu sunt justificate. Ele ar putea să formeze obiect de desocotire între locatar şi locatar la încetarea raportului locativ.
Nu aceeaşi situaţie juridică este dusă în privinţa vânzătorului.
Prin desfiinţarea contractului de vânzare statul nu se vede proprietar asupra apartamentului pentru că la momentul vânzării nu mai avea această calitate, imobilul fiind deja restituit fostului proprietar, reclamanta.
Recursul pârâţilor sub aspectul admiterii în totalitate a pretenţiilor de despăgubiri pentru îmbunătăţirile aduse imobilului se va respinge ca nefondat având în vedere considerentele mai sus expuse.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul reclamantei C.C. împotriva deciziei nr. 445 din 22 octombrie 2003 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, pe care o modifică în sensul că respinge cererea reconvenţională formulată de pârâţi, în totalitate, menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.
Respinge, ca nefondat recursul pârâţilor G.M., G.R. şi G. R.Ş. împotriva aceleiaşi decizii.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 14 iunie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5249/2003. Civil. Revendicare. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 4980/2003. Civil. Obligatia de a face;... → |
|---|
