Evacuare. Decizia nr. 301/2013. Curtea de Apel ALBA IULIA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 301/2013 pronunțată de Curtea de Apel ALBA IULIA la data de 18-04-2013 în dosarul nr. 6839/176/2010*
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECTIA I CIVILA
DECIZIA CIVILĂ Nr. 301/2013
Ședința publică de la 18 Aprilie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. N.-președinte secție
Judecător C. G. N.-vicepreședinte
Judecător M. F. C.
Grefier N. P.
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta – pârâtă reconvențională T. M. D., împotriva deciziei civile nr. 93/A/2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar civil nr._, având ca obiect evacuare.
Procedura legal îndeplinită.
Se constată că s-a înregistrat la dosar, prin serviciul registratură al instanței, concluzii scrise formulate de recurenta reclamantă Ț. M. D. și de către intimații pârâți A. A., A. C. și A. P. O..
Mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din data de 11 aprilie 2013, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin acțiunea înregistrată la 08.02.2007 reclamanta Ț. M. D. a chemat în judecată pârâții R. S. și S., B. M., C. A. și E., E. A. R., A. A. și A. P. solicitând evacuarea pârâților din imobilul înscris în CF 1308 top. 949 și 950 A. I. proprietatea exclusivă a reclamantei, dobândit în baza dispozițiilor Legii 10/2001 republicată.
A cerut obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că a dobândit imobilul menționat în baza Legii 10/2001, s-a întabulat în cartea funciară în baza deciziei 572/2006 a Curții de Apel A. I., și urmare a constatării nulității absolute a contractelor de vânzare cumpărare încheiate de pârâții de ordin 1-3 cu S. în baza Legii 112/1995 și prin decizia civilă nr. 93/A/2004 pronunțată în dosar nr. 2241/2002 de către Tribunalul A. s-a constatat că imobilul menționat a fost preluat fără titlu valabil, iar deținerea imobilului de către pârâții 1-3 este nejustificată. Orice eventuale pretenții pe care pârâții le au asupra imobilului urmează a se solicita de la S. R., singurul abilitat să desocotească sub toate aspectele. Pârâții de ordin 4-6 dețin imobilul fără nici un titlu valabil, au intrat abuziv în imobil, și îl folosesc și în prezent, însă pârâții de ordin 1-3 stau la alte adrese. Toți pârâții au fost notificați de reclamantă iar cu ocazia punerii în posesie a imobilului i s-a adus la cunoștință să-l părăsească, fără a mai fi necesară o acțiune în justiție.
În drept s-au invocat prevederile art. 480 C. civ.
BNP A. Enăschescu a formulat cerere de intervenție în nume propriu, solicitând:
-admiterea în principiu a cererii și introducerea în cauză în calitate de pârât a Statului R. prin Primăria Mun. A. I.;
-să se constate că la imobilul înscris în CF 1308 A. I., top. 949, 950, proprietatea reclamantei, a executat următoarele investiții, apreciate la valoarea de 2.000 lei, după cum urmează:
-refăcut în totalitate acoperișul, structură lemn și țiglă;
-restaurarea paziei ( lemnul de la streașină);
-montat jgheaburi noi, pentru colectarea apei de ploaie;
-executat două ziduri din BCA, tencuite în hol și pod;
-înlocuit toată tencuiala din interiorul celor două camere și hol;
-restaurat parchetul, înlocuit mai mult de un sfert din acesta, bătut lați noi pe margine;
-introdus curent electric și montat tablou electric;
-reparat și vopsit tâmplărie, uși și geamuri;
-înlocuit clanțe și încuietorile de la uși și geamuri;
-restaurat rolete, curățat, vopsit, pus panglici noi;
-pus gresie în hol; reparații capitale la sobele de teracotă și apoi transformat pe combustibil gaz metan (au fost pe lemne);
-introdus gazul metan, instalat două focuri;
- a contribuit în cotă de 1/3 la introducerea apei în imobil.
-obligarea la plata contravalorii investițiilor, astfel:
a) în principal să fie obligată reclamanta Ț. M. D. la plata tuturor investițiilor executate la imobil, având în vedere în primul rând faptul că îi profită și să se aibă în vedere faptul că executarea investițiilor s-a făcut de un subdobânditor, astfel că nu se pot aplica dispozițiile art. 48 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 și trebuie aplicate dispozițiile dreptului comun și în acest sens s-a pronunțat Tribunalul A. în dosar nr. 2420/2005; să se instituie un drept de retenție asupra imobilului reclamantei până la achitarea valorilor investițiilor executate la imobil;
b)în subsidiar, obligarea Statului R. la plata contravalorii investițiilor executate la imobilul în litigiu.
-cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii de intervenție, s-a arătat că din anul 2002, 2 camere și un hol sunt deținute de intervenientă, care a executat investițiile arătate și pretinde a fi achitată de către reclamantă și doar în subsidiar de către S. R..
Pârâții A. P. și A. A. au formulat acțiune reconvențională, prin care au solicitat:
1.să se constate că la imobilul situat administrativ în A. I., ., jud. A., unde pârâții locuiesc cu titlu de chiriași ai foștilor proprietari tabulari C. A. și C. E., în perioada 1999 – 2005, au adus unele îmbunătățiri și au extins imobilul în litigiu, astfel:
-reparat acoperiș, înlocuit șipci rupte, completat țiglă spartă, au pus scocuri noi 12 ml, în valoare de 200 RON plus manoperă;
-refăcut tavanul la bucătărie în totalitate, au pus scândură, rapiț, au tencuit, în valoare de 400 RON plus manoperă;
-au introdus gazul metan, în valoare de 1500 RON plus manoperă;
-introdus apă curentă de la rețeaua orașului și canalizare, au săpat șanț pentru conductă aproximativ 40 ml și canalizare de scurgere și decantor de 2000 RON plus manoperă;
-au construit baie, montat toaletă, chiuvetă, vană în valoare de 300 lei RON plus manoperă;
-confecționat marchiză metalică, lărgit și betonat terasa în valoare de 200 lei RON plus manoperă;
-pregătit pereții exteriori pentru tencuit, răzuit tencuială veche – 50 RON;
-schimbat geamuri, uși interior și o ușă exterior de 1500 RON plus manopera;
-construit gard de 500 RON plus manopera;
-construit anexă la imobil din cărămidă – bucătărie, baie utilizabilă de 19 mp, racordare la gaz metan, la canalizare, apă și curent electric, planșeu betonat, etaj 18 mp neterminat, acoperit cu țiglă 20 mp, turnat scară exterioară beton pentru acces la etaj – 15.000 RON plus manoperă, valoarea totală a îmbunătățirilor și a extinderii imobilului se ridică la suma de 23.150 lei RON care nu include valoarea manoperei, deoarece au lucrat personal, fiind ajutați de fiul lui A. P..
2.să se dispună instituirea unui drept de retenție în favoarea reclamanților reconvenționali asupra imobilului în litigiu, până la achitarea integrală a sumei de 23.150 lei, de către reclamantă, sumă actualizată conform indicelui de inflație de la primele lucrări din anul 1999 și până în ziua plății, plus valoarea manoperei și raportat la sporirea valorii fondului, potrivit expertizei tehnice în construcții.
3.obligarea pârâtei reconvenționale la plata cheltuielilor de judecată, în caz că se va opune la admiterea cererii.
În motivarea cererii reconvenționale, s-a arătat că A. P. împreună cu soția sa A. E. au încheiat la data de 15.04.1999 cu pârâții de ordinul 3 – C., un contract de vânzare – cumpărare a imobilului în litigiu, pentru care reclamanții reconvenționali au achitat suma de 40.000.000 lei ROL, în prezența unor martori, urmând ca actul să fie autentificat ulterior la notar, respectiv după trecerea perioadei de interdicției de înstrăinare de 10 ani. Reclamanții reconvenționali împreună cu A. A. – ginere și A. C. E. – fiică, au încheiat în formă autentică un contract de locațiune cu proprietarii C., pe o perioadă de 5 ani, respectiv până la data de 11.05.2004. Ulterior, acest contract s-a prelungit tardiv, deoarece s-a apropriat termenul la care puteau finaliza și autentifica contractul de vânzare – cumpărare încheiat anterior, și în toată această perioadă s-au comportat ca niște adevărați proprietari, aducând îmbunătățiri imobilului, extinzându-l și modernizându-l, sporind valoarea.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 119 C. proc. civ.
Și pârâții R. S. și R. S. E. au formulat cerere reconvențională în contradictoriu cu pârâții reconvenționali Ț. M. D. și S. R. prin Consiliul Local al Mun. A. I., solicitând:
-să se constate că reclamanții reconvenționali au efectuat următoarele îmbunătățiri, la apartamentul nr. 2, situat în A. I., ., jud. A., înscris în CF 1308, nr. top. 949, 950 A. I.;
-introdus gazul metan de la stradă la apartament (instalație și manoperă) – valoare totală de 850 lei;
-montat instalație de încălzire centrală (centrală termică, calorifere, accesorii) în valoare de 7000 lei Ron;
-construit instalația de canalizare și apă (piese, manoperă) în valoare totală de 450 lei Ron;
-înlocuit instalația de curent electric (conductă, doze, tuburi, manoperă) în valoare de 950 lei Ron;
-efectuat lucrări de tencuieli interioare și exterioare plus zugrăvit în valoare de 1500 lei Ron;
-lucrări de finisaje cu gresie și faianță pe o suprafață de 21,70mp în valoare de 1024 Ron;
-construit zid la bucătărie ( înlocuit cel vechi din placaj) din . mc – în valoare de 1080 Ron;
-construit trotuar și scări la intrare din beton în valoare de 500 lei Ron;
-schimbat scocuri la acoperiș plus manoperă în valoare de 400 lei Ron;
-înlocuit țigle la acoperiș pe o suprafață de 74 mp în valoare de 1034 lei Ron;
-procurat și montat tavane false plus manoperă la toate camerele în valoare de 2600 lei Ron;
-procurat și montat structură metalică la tavan, șuruburi, bandă și euroglet în valoare de 700 lei Ron;
-procurat vopsea lavabilă, 6 găleți, în valoare de 200 lei Ron;
-înlocuit ușă la intrare ( cost ușă, manoperă) în valoare de 280 lei Ron;
-înlocuit geam la intrare (cost, manoperă) în valoare de 200 lei Ron;
-montat geam termopan la cameră în valoare de 1400 lei Ron;
-înlocuit uși la camera mică și baie (costul ușilor, manoperă) în valoare de 160 lei Ron;
-procurat și montat WC, rezervor la baie în valoare de 440 Ron;
-procurat și montat chiuvetă la baie în valoare de 150 Ron;
-procurat și montat cadă, duș la baie în valoare de 300 Ron;
-procurat și montat 5 bucăți întrerupătoare la instalația electrică în valoare de 50 lei Ron;
-procurat și montat 7 bucăți prize la instalația electrică în valoare de 70 lei Ron;
-procurat și montat 13 abajururi pentru iluminat în valoare de 390 lei Ron;
-să se instituie un drept de retenție, în favoarea reclamanților reconvenționali, asupra apartamentului menționat până la achitarea contravalorii îmbunătățirilor;
-obligarea pârâților reconvenționali să plătească contravaloarea acestor îmbunătățiri la valoarea actualizată;
-obligarea pârâtului Consiliul Local al Mun. A. I. să plătească valoarea actualizată la zi, în raport cu rata inflației, a sumei de 7.986.870 lei, reprezentând prețul achitat de reclamanții reconvenționali în favoarea . imobilul cumpărat în baza contractului nr._/1996;
-obligarea pârâtei Ț. M. D. să încheie cu reclamanții reconvenționali, contract de închiriere pe o perioadă de 3 ani, cu privire la apartamentul nr. 2, din imobilul situat în A. I., ., în baza OG 40/1999;
-obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii reconvenționale, s-a arătat că reclamanții reconvenționali au avut calitatea de chiriași ai locuinței menționate, în baza contractului de închiriere nr. 59 A din data de 09.08.1996 iar la data de 13.12.1996, au cumpărat în baza Decretului Lege nr. 112/1995 acest apartament, având o suprafață utilă de 74,17 mp prin contractul de vânzare – cumpărare nr. 14.900 de la vânzătoarea . I.. În toată această perioadă, reclamanții reconvenționali au locuit în imobilul menționat și au fost nevoiți să aducă îmbunătățiri, datorită stării de degradare în care se afla. Potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001, reclamanții reconvenționali în calitate de chiriași au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația locuință prin îmbunătățirile necesare și utile aduse acestuia, iar aliniatul 2 și 3 al aceluiași articol, stabilesc că obligația de despăgubire revine persoanei îndreptățite sau statului, sau unității deținătoare, după cum imobilul care se restituie a fost preluat cu sau fără titlu valabil. De aceea reclamanții au chemat în judecată atât persoana îndreptățită cât și S. R..
Reclamanții reconvenționali înțeleg să uzeze de prevederile art. 6 din OG 40/1999, unde se menționează că în cadrul contractelor de vânzare – cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor legii nr. 112/1995, a căror contracte au fost desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza acestei legi și care ocupă efectiv locuința, un contract de închiriere pe o perioadă de cel mult trei ani.
În drept se invocă art. 48 din Legea nr. 10/2001, modificată și completată.
Pârâta B. M. a formulat cerere reconvențională, solicitând obligarea pârâtului Consiliul Local al Mun. A. I., să-i plătească valoarea actualizată la zi, în raport cu rata inflației, a sumei de 8._ lei reprezentând preț achitat de reclamanta reconvențională în favoarea . imobilul cumpărat în baza contractului nr._/2006, cu obligarea pârâților reconvenționali la plata cheltuielilor de judecată.
Acțiunea a fost precizată în sensul că s-a solicitat introducerea în cauză a pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice București, D.G.F.P A. și a solicitat obligarea acestuia să-i plătească valoarea actualizată la zi a sumei de 8._ lei reprezentând preț achitat de reclamanta reconvențională în favoarea . imobilul cumpărat în baza contractului nr._/2006.
În motivarea acțiunii reconvenționale, a arătat că prin contractul 14.865/2006 încheiat cu Flips SA A. I., a cumpărat imobilul situat în A. I., ., ., cu suma de 8.308.030 lei, achitată integral, astfel că solicită restituirea acestui preț actualizat cu rata inflației.
Față de decesul lui C. E., reclamanta și-a precizat acțiunea, chemând în judecată în calitate de pârât pe moștenitorul acestuia, C. A..
Prin sentința civilă nr. 320/21.01.2011 pronunțată de Judecătoria A. I., s-a constatat rămasă fără obiect acțiunea principală, a fost respins capătul de cerere din intervenția în interes propriu având ca obiect solicitarea plății îmbunătățirilor formulată de intervenientul BNP E. A. R. împotriva pârâtului S. R. prin Primăria Mun. A. I., pentru lipsa calității Primăriei mun. A. I. de reprezentant al Statului R. și față de reclamanta Ț. M. D. pentru lipsa calității procesual active a intervenientului și pentru lipsa calității procesual pasive a reclamantei. S-a constatat că a rămas fără obiect capătul din cererea de intervenție privind instituirea unui drept de retenție. A fost respins capătul de cerere din acțiunea reconvențională, având ca obiect solicitarea plății îmbunătățirilor formulate de reclamanții reconvenționali A. și A. împotriva pârâtei reconvenționale Ț. M. D. pentru lipsa calității procesual active a reclamanților reconvenționali și lipsa calității procesual pasive a pârâtei reconvenționale. S-a constatat că a rămas fără obiect capătul de cerere vizând instituirea dreptului de retenție formulat de reclamanții reconvenționali A. și A..
A fost respins capătul de cerere din acțiunea reconvențională, având ca obiect solicitarea plății îmbunătățirilor formulate de reclamanții reconvenționali R. S. și R. S. E. împotriva pârâtei reconvenționale Ț. M. D. pentru lipsa calității procesual pasive a pârâtei reconvenționale. S-a constatat că a rămas fără obiect capătul de cerere vizând instituirea dreptului de retenție și obligarea la încheierea contractului de închiriere formulat de reclamanții reconvenționali R. S. și R. S. E..
A fost admisă cererea reconvențională formulată de reclamanții reconvenționali R. S. și R. S. E. în contradictoriu cu pârâtul reconvențional S. R. prin M.F.P și în consecință a fost obligat pârâtul să plătească reclamanților reconvenționali suma de 27.300 RON îmbunătățiri precum și suma de 8.974.011 ROL actualizată cu indicele de inflație, reprezentând prețul imobilului cumpărat de la . baza contractului nr._/1996.
A fost admisă cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională B. M. în contradictoriu cu pârâtul reconvențional S. R. prin M.F.P și în consecință a fost obligat pârâtul să plătească reclamantei reconvențională suma de 8.308.030 ROL actualizată cu indicele de inflație, reprezentând prețul imobilului cumpărat de la . baza contractului nr._/1996.
Au fost obligați pârâții R., B., C., Ș. E., E. A. R., A. și A., la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei, în sumă de 2010,30 RON.
Pentru a pronunța această sentință, judecătoria a reținut că acțiunea principală a rămas fără obiect, întrucât pârâții au fost evacuați din imobilul în litigiu. În privința cererii de intervenție în interes propriu, s-a motivat că imobilul a fost naționalizat de către Stat și ocupat de chiriași anterior anului 1990, iar aceștia l-au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995. Printre chiriași se afla și antecesorul pârâtei B. M., aceasta dobândindu-l prin moștenire de la tatăl ei, ulterior a încheiat promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare cu pârâta și cu soțul notarului E. R. A., în prezent decedat, E. M. A.. În aceste condiții, intervenientul este deținător al imobilului ca subdobânditor de la antecesoarea persoanei care a avut calitatea de chiriaș, în sensul Legii nr. 112/1995. Față de prevederile art. 48 alin. 1- 3 din Legea nr. 10/2001, instanța de fond a apreciat că reclamanta nu are calitate procesual pasivă în ceea ce privește cererea reconvențională iar intervenientul nu are calitate procesuală activă. Potrivit art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, doar chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor iar intervenientul nu are această calitate. Întrucât intervenientul nu are o creanță legată de imobil împotriva proprietarului acestuia, nu se poate dispune instituirea unui drept de retenție.
Cu privire la cererea reconvențională, având ca obiect solicitarea plății îmbunătățirilor, formulată de reclamanții reconvenționali A. A. și A. P.: reclamanții reconvenționali A. P. și soția A. E. au încheiat la data de 15.04.1999 cu C. A. și C. E., foștii chiriași ai imobilului și cumpărători ai acestuia în baza Legii nr. 112/1995, un contract de vânzare – cumpărare a imobilului în litigiu, urmând ca ulterior să autentifice actul. Reclamanții reconvenționali au încheiat în formă autentică un contract de locațiune cu proprietarii C., pe o perioadă de 5 ani, respectiv până la 11.05.2004, care ulterior s-a prelungit în mod tacit, deoarece se apropia termenul la care puteau finaliza și autentifica contractul de vânzare – cumpărare încheiat anterior. Așadar reclamanții reconvenționali sunt deținători ai imobilului în calitate de subdobânditori de la persoanele care au avut calitatea de chiriași în sensul Legii nr. 112/1995, astfel că față de prevederile art. 48 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, reclamanții reconvenționali nu au calitate procesuală activă dar nici reclamanta nu are calitate procesuală pasivă, raportat la cererea reconvențională. Capătul de cerere vizând instituirea dreptului de retenție a fost respins ca rămas fără obiect, întrucât chiriașii au fost evacuați din imobil.
Cererea reconvențională formulată de reclamanții reconvenționali R. S. și R. S. E. a fost de asemenea respinsă. Acești reclamanți reconvenționali au avut calitatea de chiriași ai apartamentului nr. 2, în baza contractului de închiriere nr. 59 A din 09.08.1996, iar la data de 13.12.1996, au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 apartamentul, act materializat prin încheierea contractului de vânzare – cumpărare nr. 14.900 între . I. și reclamanții reconvenționali. După cum reiese din considerentele deciziei civile nr. 572/2006 a Curții de Apel A. I., în anul 2001, au încheiat contract de comodat. Având în vedere că prin decizia civilă nr. 93/A/2004 a Tribunalului A., irevocabilă, s-a constatat că imobilul înscris în CF 1308 A. I. nu a fost preluat cu titlu valabil și față de dispozițiile art. 48 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, s-a constatat că reclamanta nu are calitate procesuală pasivă în ce privește cererea reconvențională dar nici reclamanții reconvenționali nu au constatată o creanță împotriva proprietarului imobilului. Capătul de cerere vizând instituirea dreptului de retenție a fost respins ca fiind lipsit de obiect, întrucât chiriașii au fost evacuați din imobil. A fost respins ca nefondat capătul de cerere reconvențională având ca obiect obligarea pârâtei reconvenționale T. M. D. la încheierea contractului de închiriere, întrucât reclamanții reconvenționali au încheiat un contract de comodat și nu mai ocupă efectiv locuința, în sensul art. 6 din OG nr. 40/1999. În temeiul art. 48 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 s-a reținut că S. R. are obligația de despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului de către reclamanții reconvenționali iar cuantumul acestor îmbunătățiri a fost stabilit prin raport de expertiză în construcții efectuat de expert C. M.. Ca urmare, Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice a fost obligat să plătească reclamanților reconvenționali suma de 27.300 RON reprezentând îmbunătățiri dar și suma de 8.974.011 ROL reprezentând prețul imobilului cumpărat de aceștia, în baza contractului nr. 14.900/1996, actualizată cu indicele de inflație.
Cu privire la cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională B. M.: în temeiul art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, a fost admisă și obligat pârâtul S. R. prin M.F.P. să plătească acesteia suma de 8.308.030 lei ROL, actualizată cu indicele de inflație, reprezentând prețul imobilului cumpărat de reclamanta reconvențională de la . baza contractului 14.865/1996.
Cheltuielile de judecată la care au fost obligați pârâții în favoarea reclamantei reprezintă taxă de timbru și onorariu avocat.
Prin decizia civilă nr. 135/20.05.2011 pronunțată de Tribunalul A. – Secția civilă, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a intimaților Consiliul Local al Mun. A. I. și Primăria Mun. A. I., a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatei Ț. M. D. precum și excepția lipsei calității procesuale active a apelanților. Au fost respinse apelurile declarate de pârâții – reclamanți reconvenționali A. A., A. P., A. C. și A. E. și respectiv de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P A., împotriva sentinței civile nr. 320/2011 pronunțată de Judecătoria A. I.. Nu s-au acordat cheltuieli de judecată.
În considerentele deciziei s-a reținut că prin acțiunea civilă înregistrată de reclamanta Ț. M. D. în dosar nr. 5243/2002, aceasta a solicitat constatarea nulității contractului de vânzare – cumpărare a imobilului înscris în CF 1308 A. I., în baza art. 46 alin. 5 din Legea nr. 10/2001. Prin decizia irevocabilă a Curții de Apel A. I., nr. 572/2006 a fost admisă acțiunea reclamantei și s-a constatat nulitatea contractului de vânzare – cumpărare asupra apartamentelor 1,2 și 4 din imobilul în discuție, încheiate de L. Ieronim, având ca moștenitoare pe B. M. (apartamentul nr. 1), R. S. și R. S. E. (apartamentul nr. 2) și C. A. și C. E. ( apartamentul nr. 4). Instanța de recurs a reținut că, potrivit deciziei nr. 93/2004 a Tribunalului A., irevocabilă, bunul litigios a fost preluat fără titlu. Ca urmare, contractele de vânzare – cumpărare încheiate cu pârâții, analizate prin prisma art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, s-a constatat a fi nule. S-a mai reținut și reaua – credință a părților contractante, cumpărătorii putând cunoaște că imobilul a fost dobândit în temeiul D. 92/1950. Au fost analizate contractele și prin prisma art. 9 alin. ultim din Legea nr. 10/2001. S-a constatat că deși foștilor proprietari li s-a dat dreptul să cumpere locuința, nevoile locative protejate de legiuitor s-au dovedit a fi deghizate, niciunul din pârâți nu a folosit imobilele, astfel încât și cauza vânzărilor a fost una falsă, ilicită.
Prin acțiunea de față, reclamanta Ț. M. D. a solicitat evacuarea pârâților din imobil, iar pârâții prin acțiunea reconvențională – recuperarea investițiilor efectuate la imobilele în litigiu. În mod corect instanța a respins ca lipsită de obiect acțiunea principală. Sub aspectul îmbunătățirilor solicitate de pârâții apelanți, s-a reținut că aceștia au încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare în prezența unor martori, achitând suma de 40.000.000 ROL, întrucât imobilul era în perioada interdicției de înstrăinare. Ulterior a fost încheiat un contract de locațiune în formă autentică cu numiții C., prelungit tacit. Deși în speță se face trimitere la prevederile art. 494 C. civ., instanța de apel a apreciat că fiind vorba de un imobil revendicat, sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 10/2001. De aceea chiriașii apelanți pot cere despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului, în baza art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001. Ca urmare, au fost respinse excepțiile lipsei calității procesuale active a apelanților în formularea cererii reconvenționale și procesuale pasive a intimatei Ț. M. D., de a sta ca pârât în această solicitare.
A fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a Consiliului Local al Mun. A. I. și Primăriei Mun. A. I., întrucât imobilul nu a fost în patrimoniul lor, nu au fost parte în contractele de vânzare – cumpărare iar apartamentele au fost înstrăinate de .>
Apelul reclamanților reconveționali A. A., A. P., A. C. și A. E. a fost respins cu motivarea că doar chiriașii au posibilitatea de a cere despăgubiri în baza art. 48 din Legea nr. 10/2001, iar apelanții nu au avut această calitate.
Apelul pârâtului M.F.P. a fost respins, pentru că la data promovării acțiunii reconvenționale, art. 49 din Legea nr. 10/2001 avea alt conținut, în funcție de împrejurarea că imobilul a fost preluat cu titlu sau fără titlu. Imobilul în litigiu a fost preluat fără titlu valabil și potrivit art. 49 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, obligația despăgubirii revine Statului.
Recursul declarat împotriva acestei decizii, de reclamanții reconvenționali A. A., A. P. O., A. E. și A. C. a fost admis prin decizia civilă nr. 923/16.12.2011 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia – Secția I Civilă, casată parțial decizia atacată numai în ceea ce privește soluționarea apelului declarat de reclamanții reconvenționali A. A., A. P. O., A. E. și A. C. ( ultimii trei în calitate de moștenitori ai reclamantului reconvențional A. P.) împotriva sentinței civile nr. 320/2011 pronunțată de Judecătoria A. I., și trimisă cauza Tribunalului A. pentru rejudecarea apelului. Au fost menținute celelalte dispoziții ale hotărârii atacate și respins recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin DGFP A. împotriva aceleiași hotărâri.
În considerentele deciziei, instanța de recurs a reținut că deși încă din primul ciclu procesual reclamanții reconvenționali A. și A. au invocat ca temei al acțiunii în pretenții, art. 494 C. civ, instanțele au analizat acțiunea reconvențională doar prin prisma legii speciale, Legea nr. 10/2001, care nu este aplicabilă în cauză, recurenții având calitatea de chiriași în locuința dobândită în baza Legii nr. 112/1995 de familia C., locuință retrocedată reclamantului. Ca urmare, instanța de recurs a constatat că nu este lămurită starea de fapt și în temeiul art. 315 C. proc. civ, a fost admis recursul și trimisă cauza spre rejudecare tribunalului, pentru a administra probele necesare soluționării acțiunii, față de motivele invocate și temeiul de drept incident. S-a mai reținut în decizie că în mod corect a fost soluționată excepția lipsei calității procesual active a recurenților și a lipsei calității procesual pasive a pârâtei reconvenționale Ț. M. D., față de textul legal menționat.
În decizia de casare, s-a motivat că art. 48 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 în forma pe care o avea la data înregistrării acțiunii, 08.02.2007, prevedea că în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățiri efectuate de chiriaș, revine statului sau unității deținătoare. De aceea, în mod corect a fost respinsă calea de atac declarată de pârâți. Câtă vreme prin decizii irevocabile din 1993 – 2004 pronunțate de Tribunalul A., s-a statuat că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, iar Legea nr. 10/2001 în forma de la data promovării acțiunii făcea distincție în ceea ce privește acordarea de despăgubiri după cum imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu valabil, a fost considerată nefondată susținerea că reclamanta s-ar îmbogăți fără just titlu. Ca urmare, s-a respins ca nefondat recursul declarat de MFP prin DGFP A..
În rejudecare, prin decizia civilă nr. 93/A/2012, Tribunalul A., a respins excepțiile lipsei calității procesuale active a reclamanților reconvenționali A. A., A. P. O., A. C. și A. E. și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei reconvenționale Ț. M. D..
S-a admis apelul declarat de reclamanții reconvenționali A. A. și A. P. – continuat de succesorii legali A. P. O., A. C. și A. E. (în prezent decedată), împotriva sentinței civile nr. 320/2011, pronunțată de Judecătoria A. I. în dosar nr._, a schimbat în parte sentința apelată, în ce privește soluționarea excepțiilor lipsei calității procesuale active a reclamanților reconvenționali A. A., A. P. O., A. C. și A. E. și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei reconvenționale Ț. M. D., precum și soluționarea acțiunii reconvenționale și rejudecând în aceste limite:
A fost admisă în parte acțiunea reconvențională formulată de reclamanții reconvenționali A. P. și A. A., continuată de A. A. și A. – continuată de succesorii legali A. P. O., A. C. și A. E. (în prezent decedată), în contradictoriu cu pârâta reconvențională Ț. M. D. și în consecință, obligată pârâta reconvențională la plata în favoarea reclamanților reconvenționali a sumei de 38.600 lei, cu titlu de pretenții civile, sumă de urmează a fi actualizată în raport de indicele de inflație, începând cu data de 14.03.2007, până la data achitării integrale a debitului principal.
A fost obligată pârâta reconvențională la plata în favoarea apelanților, a sumei de 3655 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată și la plata către Stat a sumei de 2454 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. S-au menținut în rest dispozițiile sentinței apelate.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut și motivat următoarele:
La data de 10.12.1996, imobilul înscris inițial în CF 1308 A. I., situat administrativ în A. I., ., . 2 camere având o suprafață utilă de 64,2 mp, terasă în suprafață de 4,09 mp și magazie în suprafață de 7,5 mp, a fost vândut de . C. A. și E., în temeiul Legii nr. 112/2005 (fila 25 dos 5243/2002), contractul fiind constatat nul absolut, la data de 27.06.2006, prin decizia civilă nr. 572/2006 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia în dos. nr._ (nr. vechi 1586/2006).
Din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de exp. C. M., rezultă că la imobilul antemenționat s-a executat o extindere a terasei și o extindere cu o cameră și baie, apartamentul având o valoare de circulație actualizată de 73.600 lei. Expertul a stabilit totodată și lucrările de amenajare executate asupra imobilului, stabilind o valoare actualizată a acestora de 38.600 lei (filele 127-128 dos. fond).
Apelanții au susținut că lucrările de extindere și amenajare executate la imobilul în litigiu, în perioada 1999-2005, au fost suportate integral de antecesorii lor A. P. și A. A., în calitatea lor de locatari ai imobilului, derivată din contractul de locațiune autentificat la data de 11.05.1999 (f. 38 dos. fond_ ), fapt necontestat de intimată.
În speța de față intimata Ț. M. D. este proprietara imobilului în litigiu, cu titlu de restituire în natură, în baza Legii nr. 10/2001, conform Dispoziției nr. 954/2006 a Primarului Mun. A. I., operată în CF 1308 A. I. la B27, la data de 21.11.2006. (fila 35 dos fond)
Intimata, în calitate de „proprietar al pământului” în sensul art. 494 C. civ., a contestat buna credință a constructorului și nu a exprimat o opțiune în ceea ce privește suma pe care alege să o înapoieze apelanților, susținând că apelanții trebuie să se desocotească cu S. R. și că aceștia au deținut imobilul fără un titlu valabil, deoarece titlul lor a fost încheiat cu încălcarea Legii nr. 112/1995. (fila 72 apel primul ciclu procesual).
Instanța a constatat că apelanții au fost constructori de bună - credință, întrucât au efectuat aceste lucrări în considerarea faptului că au cumpărat imobilul în litigiu și o perioadă au avut calitatea de locatari.
Apoi, ținând seama că în prezent intimata deține un patrimoniu sporit (în raport cu cel care i-a fost preluat abuziv), cu aceeași valoare cu care patrimoniul apelanților s-a diminuat, s-a apreciat că menținerea acestei stări de fapt ar echivala cu o îmbogățire fără just temei a intimatei.
De aceea, în temeiul art. 494 Cod civil, s-a apreciat că se impune obligarea intimatei pârâte reconvenționale la plata în favoarea apelanților reclamanților reconvenționali, a sumei de 38.600 lei reprezentând valoarea actualizată a materialelor și a prețului muncii, astfel cum au solicitat apelanții (în apelul din primul ciclu procesual).
Pentru toate aceste considerente, apreciind că excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților reconvenționali A. A., A. P. O., A. C. și A. E., precum și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei reconvenționale Ț. M. D. sunt neîntemeiate în raport de obiectul acțiunii reconvenționale și cu dispozițiile art. 494 Cod civil, au fost respinse.
Așa fiind, în temeiul art. 315 alin. 1 rap. la art. 296 Cod procedură civilă, apelul de față a fost admis, cu consecința schimbării în parte a sentinței apelate în ce privește soluționarea acestor excepții și a acțiunii reconvenționale formulate de reclamanții reconvenționali A., în sensul celor mai sus expuse.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, a fost obligată pârâta reconvențională căzută în pretenții, la plata în favoarea apelanților, a cheltuielilor de judecată efectuate de apelanți la fond și în apel, în cuantum total de 3655 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, onorariu expert și onorariu avocat.
Întrucât prin Încheierea Camerei de Consiliu din data de 29.04.2011 pronunțată de Tribunalul A. în dos. nr._, apelanților li s-a acordat ajutor public judiciar și au fost scutiți de obligația de plată a sumei de 1227 lei, cu titlu de taxă de timbru în apel (în primul ciclu procesual), iar prin Încheierea Ședinței publice din data de 15.12.2011 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia în dosarul cu același număr, recurenților li s-a acordat ajutor public judiciar și au fost scutiți de obligația de plată a sumei de 1227 lei, cu titlu de taxă de timbru în recurs, în temeiul art. 18 din OUG nr. 51/2008, a fost obligată pârâta reconvențională Ț. M. D., la plata către stat a acestor sume.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta Ț. M. D., solicitând casarea deciziei recurate și respingerea apelului reclamanților reconvenționali, prin care s-a solicitat, obligarea reclamantei la plata contravalorii îmbunătățirilor efectuate de aceștia în calitate de chiriași a foștilor proprietari.
În motivarea recursului, reclamanta susține că instanța de apel a considerat aplicabile în speță prevederile art. 494 C. civ., ignorând faptul că în cauză pretențiile sunt formulate față de o persoană care a dobândit imobilul în baza prevederilor Legii nr. 10/2001 și s-a stabilit irevocabil, faptul că preluarea acestuia de stat a fost fără titlu valabil. Consideră că intimații nu au calitate procesuală activă în susținerea cererii reconvenționale. Intimații au fost deținători ai imobilului ca subdobânditori ai persoanelor care au avut calitatea de chiriași, în sensul Legii nr. 112/1995. Reclamanta susține că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a legii și reiterează faptul că a dobândit imobilul înscris în CF 1308 A. I., în baza Legii nr. 10/2001 și întabularea în CF s-a realizat în baza deciziei civile nr. 572/2006 a Curții de Apel A. I., ca urmare a constatării nulității absolute a contractelor de vânzare – cumpărare încheiate cu pârâții de ordin I – III cu S., în baza Legii nr. 112/1995. Prin decizia civilă nr. 93/A/2004 pronunțată de Tribunalul A. în dosar civil nr. 2241/2002, s-a constatat că imobilul menționat a fost preluat fără titlu valabil iar deținerea acestuia în continuare este nejustificată și orice eventuale pretenții pe care foștii deținători le au față de acest imobil trebuie să le solicite de la S. R.. Apelanții au deținut imobilul fără titlu valabil, cu eludarea prevederilor legale care instituiau interdicția de înstrăinare și grevare a apartamentelor dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995, pentru 10 ani.
Având în vedere dispozițiile art. 48 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, coroborat cu dispozițiile deciziei civile nr. 93/A/2004 a Tribunalului A., S. R. are obligația de despăgubire pentru eventualul spor de valoare adus imobilului, de aceea apreciază că nu are calitate procesual pasivă raportat la cererea în pretenții. Ca urmare, consideră că se impune admiterea recursului și respingerea cererii intimaților, atât față de reclamantă cât și față de S. R. prin reprezentant.
Se mai susține că, așa cum corect a reținut instanța de fond, reclamanții reconvenționali au încheiat la data de 15.04.1999 cu C. A. și C. E., foștii chiriași ai imobilului și cumpărători ai acestuia în baza Legii nr. 112/1995, un contract de vânzare – cumpărare sub semnătură privată a imobilului în litigiu, urmând ca ulterior să autentifice actul la notar. Apoi au încheiat contract de locațiune cu fam. C., pentru a acoperi perioada de 10 ani, în care se putea încheia contractul autentic. Față de prevederile art. 48 alin. 1-3 din Legea nr. 10/2001, doar chiriașii au dreptul la un eventual spor de valoare adus imobilului, prin îmbunătățirile necesare și utile. Cum acest imobil a fost preluat de statul român fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine acestuia sau unității deținătoare.
Prin întâmpinarea depusă, intimații A. A., A. P., A. O., A. C. au solicitat respingerea recursului și menținerea hotărârii atacate, susținând că în mod greșit recurentele invocă aplicarea greșită a legii de către instanța de apel, câtă vreme a fost reținut art. 494 C. civ, urmare a casării primei hotărâri de către instanța de recurs. Intimații au arătat de la început că sunt terți dobânditori de bună – credință a imobilului a cărui titlu s-a anulat, că nu au posibilitatea de a recupera investițiile făcute de la S. R., pentru că nu le sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 10/2001. Cu rea – credință a invocat recurenta lipsa calității procesuale active și faptul că aceste lucrări de construcții sunt improvizații, în condițiile în care, la dosarul instanței de fond sunt depuse proiectul de autorizare de construire iar valoarea acestor lucrări este de 38.600 lei, la nivelul anilor 2007 – 2008. Aceste investiții au sporit patrimoniul recurentei, micșorând pe al intimaților și în mod corect a fost obligată recurenta să restituie valoarea materialelor și prețul muncii.
Prin întâmpinarea depusă de Ministerul Finanțelor Publice București prin DGFP A., s-a solicitat să se constate că nu S. R. are obligația de despăgubire, ci aceasta revine persoanei îndreptățite, motiv pentru care solicită respingerea recursului față de MFP București.
Au fost depuse concluzii scrise de către Consiliul Local al Mun. A. I..
Analizând legalitatea hotărârii atacate, prin prisma motivelor de recurs raportat la art. 304 C. proc. civ, Curtea constată următoarele:
Prin decizia de casare nr. 923/2011 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia, prin care a fost trimis spre rejudecare apelul declarat de reclamanții reconvenționali A. A., A. P., A. O., A. C., s-au stabilit limitele rejudecării cauzei dar și temeiul de drept prin care să se analizeze pretențiile formulate de reclamanții reconvenționali. Temeiul de drept invocat de aceștia este art. 494 C. civ, și prin prisma acestui text de lege, instanța de apel a fost obligată în temeiul art. 315 alin. 1 C. proc. civ, de către instanța de recurs, să soluționeze cauza.
Respectând decizia de casare, instanța de apel a analizat cauza prin prisma art. 494 C. civ și a constatat că sunt întemeiate pretențiile reclamanților reconvenționali și că patrimoniul reclamantei, proprietară actuală a imobilului a sporit cu investițiile efectuate de reclamanții reconvenționali, în detrimentul acestora, care sunt constructori de bună – credință.
Invocarea de către recurentă a legii nr. 10/2001 este ineficientă în cauză, pe de o parte pentru că temeiul de drept invocat de aceștia în susținerea pretențiilor lor a fost dreptul comun iar instanța este ținută să aprecieze justețea pretențiilor reclamanților în limitele investirii sale, iar pe de altă parte, pentru că reclamanții reconvenționali nu îndeplinesc cerințele art. 48 din legea nr. 10/2001, neavând calitatea de chiriaș.
Recurenta are calitate procesual pasivă față de acțiunea reconvențională în condițiile în care este actualul proprietar al imobilului și îi profită îmbunătățirile efectuate de reclamanții reconvenționali, așa cum corect a reținut și instanța de apel. Calitatea procesuală activă a reclamanților intimați reconvenționali rezidă tocmai din calitatea lor de constructori ( sau moștenitor al constructorului) a lucrărilor pentru care solicită plata contravalorii.
Susținerea recurentei că lucrările efectuate nu aduc un spor de valoare a imobilului și că sunt improvizate, este contrazisă de înscrisurile care au fost depuse la fondul cauzei, și pe de altă parte, vizează chestiuni de apreciere a
(continuarea deciziei civile nr. 301/18.04.2013 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia – Secția I Civilă în dosar civil nr._ )
temeiniciei hotărârii atacate care nu pot fi cenzurate de instanța de recurs, în condițiile art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ.
Având în vedere toate aceste considerente de fapt și de drept, în temeiul art. 312 C. proc. civ., urmează a se respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta Ț. M. D. împotriva deciziei civile nr. 93/A/2012 pronunțată de Tribunalul A..
Pentru aceste motive:
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta reconvențională Ț. M. D. împotriva deciziei civile nr. 93/A/2012 pronunțată de Tribunalul A. – Secția I Civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 18.04.2013.
Președinte, A. N. | Judecător, C. G. N. | Judecător, M. F. C. |
Grefier, N. P. |
Redc. A.N.
Tehn. N.P.
2 ex/03.07.2013
Jud. fond – H. C.
Jud. apel – S. I./C. F.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 485/2013. Curtea de Apel... | Succesiune. Decizia nr. 286/2013. Curtea de Apel ALBA IULIA → |
|---|
