Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1670/2013. Curtea de Apel BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1670/2013 pronunțată de Curtea de Apel BRAŞOV la data de 25-09-2013 în dosarul nr. 7220/197/2011
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL B.
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE,
DE CONFLICTE DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1670/R
Ședința publică de la 25 Septembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE C. Ș.
Judecător A. P.
Judecător M. C. T.
Grefier G. G.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului recursurilor declarate de reclamantul D. I. și pârâtul S. E. împotriva deciziei civile nr. 149/. 2013, pronunțată de Tribunalul B. în dosarul civil nr._ .
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 12 septembrie 2013, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie.
În vederea deliberării, instanța a amânat pronunțarea cauzei pentru 18 septembrie 2013 și apoi 25 septembrie 2013.
CURTEA
Asupra recursurilor de fata.
Constata ca, prin decizia civila nr. 149/11.04.2013,Tribunalul B. a admis apelul formulat de pârâtul S. E. împotriva Sentinței civile nr. 5337 din 11.04.2012, pronunțată de Judecătoria B., pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a înlăturat dispoziția „în caz de refuz hotărârea judecătorească urmând să țină loc de act autentic de înstrăinare” și a menținut restul dispozițiilor sentinței.
A obligat intimatul D. I. la plata sumei de 4.010 lei, cheltuieli de judecată în apel și a respins cererea recurentului de acordare a cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu apărător, pentru judecata de fond .
Pentru a pronunța acesta decizie instanța a reținut următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 5337 din 11.04.2012, pronunțată de Judecătoria B., a fost admisă cererea formulată de către reclamantul D. I., în contradictoriu cu pârâtul S. E., și obligat pârâtul în calitate de vânzător să încheie cu reclamantul în calitate de cumpărător contract de vânzare cumpărare cu privire la imobilul situat în mun. B., Poiana B., Valea Cheii nr.2, jud. B., înscris în CF_ B., sub nr. top_/2/1/1/1/4 – teren în suprafață de 404 mp și construcție „Vila 15” în regim P+1E+M în curs de executare, compusă din trei apartamente și trei garaje, în caz de refuz hotărârea judecătorească urmând să țină loc de act autentic de înstrăinare.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâtul S. E., solicitând admiterea lui, schimbarea în totalitate a hotărârii și respingerea acțiunii reclamantului ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată în ambele instanțe .
Prima instanță a reținut corect starea de fapt, a analizat în detaliu prevederile contractuale în raport cu obligațiile părților, stabilind în mod corect și angajarea răspunderii contractuale a pârâtului în nerealizarea vânzării finale potrivit voinței părților care au stabilit termenul de 15.03.2011 pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, termen la care pârâtul nu și-a îndeplinit obligația, iar reclamantul a ales să solicite obligarea acestuia să-i vândă imobilul ca o consecință a executării silite a obligației asumată de pârât și neexecutată voluntar de către acesta .
S-a reținut corect că părțile au stabilit în mod anticipat valoarea prejudiciului suferit de către reclamant ca urmare a neîndeplinirii obligației asumate de către pârât, respectiv fie de a se plăti de către pârât dublul sumei încasate, respectiv 440.000 lei, fie că reclamantul este îndreptățit să execute silit pe pârât cu privire la obligația sa de a vinde. Pârâtul a consimțit în mod expres, prin actul semnat, să fie executat silit de îndată cu privire la obligația sa de a vinde în baza actului încheiat care constituie titlu executoriu ( fila 6 dosar fond ) .
Rezultă că prima instanță a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale în materie de obligații, în ce privește soluția dată capătului de cerere privind obligarea pârâtului la vânzarea imobilului obiect al antecontractului, însă a neglijat prevederile legale reprezentate de art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, în vigoare la data perfectării actului și sesizării instanței, când a dispus ca hotărârea să țină loc de act autentic .
Potrivit acestor norme „ În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.
Contrar celor reținute de prima instanță, nu s-a dovedit în speță refuzul pârâtului de a obține autorizația la care s-a obligat prin antecontract și de care depindea perfectarea vânzării.
Din însăși cererea reclamantului și soluția dată primului capăt de cerere de către prima instanță, rezultă că vânzarea poate fi perfectată și în lipsa acestei noi autorizații, reclamantul nesolicitând autorizarea sa pentru a obține autorizația pe cheltuiala pârâtului în condițiile în care această obligație nu implică faptul personal și poate fi executată silit .
Pentru aceste considerente, apelul va fi admis cu consecința schimbării sentinței în sensul înlăturării dispoziției „în caz de refuz hotărârea judecătorească urmând să țină loc de act autentic de înstrăinare”, cu menținerea celorlalte dispoziții ale sentinței .
Împotriva acestei decizii au formulat recursuri ambele părți.
Recurentul reclamant D. I. critica decizia pentru nelegalitate si își întemeiază in drept recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 7,8,9 c. pr. Civ.
Motivarea hotărârii recurate este contradictorie, lipsita de orice fir logic, pasaje succesive din hotărâre se contrazic unele pe altele, este imposibil de descifrat care sunt motivele pentru care instanța de apel a apreciat ca se impune schimbarea in parte a hotărârii in sensul înlăturării dispoziției ca hotărârea sa tina loc de act autentic.
Astfel deși Tribunalul retine inițial ca in mod corect a stabilit instanța de fond situația de fapt, "stabilind in mod corect si angajarea răspunderii contractuale a paratului in nerealizarea vânzării finale potrivit voinței pârtilor", reținându-se totodată faptul ca "părțile au stabilit in mod anticipat valoarea prejudiciului suferit de către reclamant ca urmare a neîndeplinirii obligației asumate de către parat", ulterior, fără nici o justificare, instanța de control judiciar face referire la o chestiune străina de raportul litigios dedus judecații, statuând ca in speța "nu s-a dovedit refuzul paratului de a obține autorizația la care s-a obligat prin antecontract si de care depindea perfectarea vânzării"... "astfel ca nu este îndeplinita condiția legala pentru a se putea dispune ca hotărârea sa tina loc de act autentic". Pentru ca in paragraful următor instanța sa retina ca "vânzarea poate fi perfectata si in lipsa acestei noi autorizații".
Hotărârea recurată este lipsita de temei legal. Nu se explica sub nici o forma de ce reținând inițial neîndeplinirea obligației paratului de a perfecta contractul la termenul convenit, ulterior instanța îl obliga pe acesta sa perfecteze contractul insa cu înlăturarea dispoziției ca hotărârea sa tina loc de act autentic.
Instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecații respectiv antecontractul nr. 3079/21.12.2010 încheiat intre părți la BNP T. V. schimbând înțelesul lămurit si vădit neîndoielnic al acestuia.
Prin antecontractul menționat s-a prevăzut ca in cazul in care promitentului vânzător nu obține pana la termenul stabilit autorizația de construire, la alegerea cumpărătorului, acesta fie se obliga sa ii achite acestuia cu titlu de daune dublul sumei in casate, fie consimte la executarea sa silita de îndată cu privire la obligația sa de a vinde.
P. in prezent promitentul vânzător nu si-a îndeplinit obligațiile asumate in sensul obținerii autorizației de construire si incheierii contractului in forma autentica motiv pentru care am fost nevoit sa formulez prezenta acțiune.
Prin urmare, contrar celor reținute de instanța, perfectarea vânzării nu era condiționata de obținerea autorizației de construire aceasta fiind o obligație independenta asumata de către parat, părțile prevăzând posibilitatea încheierii contractului si in lipsa autorizației, la alegerea cumpărătorului si cu penalizarea vânzătorului conform prevederilor contractuale.
Aceasta clauza penala este justificata având in vedere faptul ca fără autorizație de construcție, valoarea imobilului cumpărat este redusa la cel puțin jumătate, terenul fiind cel achiziționat si nu si construcțiile care in lipsa autorizării nu pot fi intabulate pe numele recurentului.
Așadar paratul in mod greșit se raportează la termenul limita de 15.03.2011 susținând ca odată depășit acest termen, acesta nu ar mai fi ținut de executarea obligațiilor iar punerea sa in întârziere ar fi trebuit sa fie anterioara acestui termen.
Recurentul l-am pus in întârziere pe parat prin notificare expediata prin executor judecătoresc la data de 16.03.2011.
Este evident ca punerea in întârziere, condiție pentru atragerea răspunderii contractuale a debitorului nu putea fi efectuata decât după expirarea termenului prevăzut pentru obligația neexecutata.
Pentru aceste motive solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate in sensul respingerii apelului si păstrării hotărârii primei instanțe.
Recurentul pârât S. E. a formulat recurs in termen, motivat solicitând admiterea recursului, modificarea in parte a deciziei atacate in sensul respingerii in tot a cererii de chemare in judecata.
Instanța de apel nu a reținut inexistența celor două condiții juridice cumulative, stabilite prin voința lor de părțile semnatare ale antecontractului autentic, care se cereau întrunite pentru a putea fi activată clauza penală cu privire la obligația de a vinde silit asumată de către vânzător: a) vânzătorul nu obține din vina lui și pe propria cheltuială autorizația de construire „vilă turistică" (sau nu a reactualizat-o pe aceea existentă); b) contractul de vânzare-cumpărare nu s-a putut încheia din vina vânzătorului.
Din probele administrate la fond și în apel, reiese că reclamantul nu a probat vina exclusivă a reclamantului în a obține autorizația de construire pentru o construcție aflata în curs de execuție, iar atât prima instanță, cât și conform motivării din considerentele deciziei atacate cu recurs nu au reținut și motivat juridic vina exclusivă a pârâtului pentru neobținerea autorizației de construire sau actualizarea celei existente, nefiind îndeplinită prima condiție pentru activarea clauzei penale.
Nici cea de-a doua condiție din clauza penală - contractul de vânzare-cumpărare să nu se poată încheia din vina vânzătorului - nu este îndeplinită pentru ca reclamantul să poată cere activarea clauzei penale.
Reclamantul, pentru a putea invoca în mod valabil clauza penală din antecontract tul privire la obligația vânzătorului de a vinde silit, trebuia să-l convoace la notariat, prin notificare, pe vânzător, pentru data de 15.03.2011 (data limită stabilită convențional ca fiind data încheierii în mod voluntar a contractului de vânzare-cumpărare), iar nu pe data de 25.03.2011, această ultimă dată fiind în afara termenului limită și convențional stabilit (15.03.2011) pentru încheierea în mod voluntar a contractului de vânzare-cumpărare, s|i solicite vânzătorului prezentarea autorizației de construire și să probeze, în mod juridic valid, că are diferența de bani (180.000 lei) pentru a plăti conform celor convenite prin antecontract.
Dacă vânzătorul prezenta autorizația, se semna contractul de vânzare iar cumpărătorul
achita diferența de preț (180.000 iei), iar dacă vânzătorul nu prezenta autorizația ;de
construire „din vina sa", se putea semna contractul fără ca cumpărătorul să mai achite diferența de preț.
Instanța de apel a motivat greșit cu privire la existența condițiilor pentru activarea clauzei penale și obligarea pârâtului la executarea silită a obligației de a vinde în sensul că teza finală a clauzei penale din antecontract cu privire la obligația vânzătorului de a vinde silit (în redactarea: „...sau consimt să fiu executat silit de îndată cu privire la obligația mea
de a vinde, în baza prezentului act, care constituie titlu executoriu") este caducă, fiind lovită
de ineficacitate juridică deoarece antecontractul autentic nr. 3079/2010 de vânzare-
cumpărare nu este și nu poate fi considerat titlu executoriu, fiind vorba despre un
contract sinalagmatic care implică simultaneitatea îndeplinirii obligațiilor esențiale asumate de părți, obligația juridică esențială a vânzătorului avându-și cauza juridică în obligația corelativă a cumpărătorului.
Trebuie observat că, din punct de vedere juridic, clauza penală cu privire |a executarea silită a vânzătorului pentru obligația de a vinde nu a fost prevăzută pentru întârziere îh executare, ci pentru neexecutarea obligației principale.
Așa cum s-a subliniat constant în practica judiciară, când clauza penală a fost
prevăzută pentru neexecutare, ea nu va putea fi cumulată cu executarea în natură,
în această situație creditorul putând cere numai acordarea clauzei penale.
Un al treilea motiv de recurs privește faptul că nimeni nu poate invoca propria culpă în afirmarea unui drept subiectiv. în cazul de față, reclamantul a cerut obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul în litigiul dar acesta, atât cu ocazia convocării pentru data de 25.03.2011 în fața notarului competent, cât și cu ocazia intentării acțiunii în justiție, reclamantul nu a atașat, nici măcar-ca o intenție formală, contractul de vânzare-cumpărare pentru care se soliciți încheierea lui de către pârât.
Părțile au formulat întâmpinări reciproce la motivele de recurs ale fiecăreia dintre ele.
In recurs nu s-au cerut probe noi.
Întrucât ambele recursuri vizează critici cu privire la nelegalitatea deciziei sub aspectul interpretării clauzei penale si al normelor ce reglementează răspunderea contractuala, implicit cu privire la excepția neexecutării contractului, se impune a analiza motivele de recurs concomitent.
Nu poate fi primita susținerea recurentului parat in sensul înlăturării culpei acestuia la neperfectarea contractului. In mod greșit Tribunalul a reținut ca nu s-a dovedit refuzul pârâtului de a obține autorizația la care s-a obligat prin contract, din moment ce până în momentul de fata acesta obligație nu s-a îndeplinit, stare de fapt recunoscuta de pârât la interogatoriu. Nu poate fi acceptata apărarea recurentului parat prin care susține ca, reclamantul avea la dispoziție, potrivit clauzei contractuale, posibilitatea de a obține el însuși aceasta autorizație de construire pe numele său,dar pe cheltuiala pârâtului,deoarece contractul nu conține o astfel de clauza.
Atât recursul pârâtului cat si decizia atacata creează confuzii in interpretarea clauzelor contractului in ceea ce privește excepția neexecutării contractului si clauza penala inserata in contract.
Excepția de neexecutare a contractului poate fi invocata doar de partea care si-a îndeplinit întocmai obligațiile contractuale. Recurentul pârât nu poate sa invoce acestă excepție susținând ca reclamantul nu si-a onorat obligația de plata a diferenței de preț, din moment ce nu este îndeplinita obligația ce-i incumba pârâtului,aceea de a obține autorizația de construire pe numele său sau de actualizare a autorizației existente deja.
Așadar, recursul pârâtului nu poate fi primit pentru considerentele ce vizează inexistenta refuzului pârâtului la perfectarea vânzării.
In ceea ce privește critica din recursul pârâtului sub aspectul interpretării clauzei penale, instanța constata ca toate susținerile acestei parți trebuie analizate concomitent cu cele din motivele de recurs ale recurentului reclamant pentru o mai buna interpretare a acestei clauze.
Clauza privitoare la acordarea daunelor de_ lei sau executarea silita de îndată cu privire la obligația de a vinde, este indisolubil legata de clauza inserata cu doua alineate mai sus in contract, referitoare la data perfectării contractului si la obligația de plata a diferenței de preț corelativ cu obligația de obținere autorizație.
Analizând aceste clauze, in raport cu probatoriul administrat, in special răspunsul la interogatoriu, instanța constata ca susținerile recurentului reclamant corespund voinței părților la momentul încheierii convenției si sunt in spiritul legii. Daca clauza de la pagina 4 din contract alineat 1 reglementează temeiul invocării excepției de neexecutare a contractului, clauza de la alin. 3 de la pag.4 din contract este o clauza penala in măsura in care prevede obligația debitorului obligației de perfectare a contractului din vina acestuia, de a achita daune reprezentând dublul sumei încasate, adică 440000lei. Nu se poate primi susținerea recurentului pârât prin care se arata ca acesta clauza a fost interpretata greșit de instanța de fond care s-a prevalat întrutotul de acesta pronunțând o hotărâre care sa tina loc de act autentic, in sensul ca acesta clauza penala nu poate fi cumulata cu executarea in natura, cum a procedat instanța de fond,pentru următoarele considerente:
Nu este vorba de un cumul al clauzei penale cu executarea in natura cum susține recurentul pârât,ci de exercitarea dreptului de opțiune intre executarea obligației principale si plata clauzei penale,drept pe care-l are doar creditorul,in speța recurentul reclamant, conform art. 1068 c. civ Acesta posibilitate de alegere exista pentru creditor doar după ce obligația principala deși a devenit exigibilă nu a fost executata de debitor. In speța obligația care nu a fost executata de debitor a fost aceea de a actualiza autorizația de construcție, respectiv aceea de a obține o noua autorizație pe numele pârâtului si pe cheltuiala acestuia, obligație care trebuia îndeplinita până la 15.03.2011 conform mențiunii de la alin. 1 pag. 4 din contract. In legătura cu acesta obligație a pârâtului, recurentul reclamant a făcut dovada punerii in întârziere prin notificarea de la 16.03.2011. Obligația obținerii autorizației de construcție pe numele recurentului pârât sau actualizarea celei existente deja pe numele recurentului pârât este prioritară obligației recurentului reclamant de plata a diferenței de preț, după cum au precizat si părțile in clauza de la alineatul 1 din pag 4 din contract, condiționând plata diferenței de preț de obținerea autorizației pe numele recurentului pârât. Prin urmare, recurentul pârât nu poate pretinde diferența de preț decât după împlinirea obligației sale cu privire la autorizație. Apărarea acestuia de la fond in sensul ca nu ar mai fi utila nu este acoperita de probe si nu-l exonerează de răspunderea contractuala. Este importanta acesta operațiune la care au convenit părțile in scopul intabulării construcției pe numele celui care a devenit proprietarul terenului conform antecontractului de vânzare – cumpărare nr. 3079/21.12.2010 încheiat intre cei doi recurenți.
Clauza penala consta doar in plata sumei de 440 000lei la alegerea creditorului, nu si in executarea in natura a obligației de a vinde, din moment ce părțile au folosit conjuncția „sau” la redactarea clauzei de la alin. 3 din pag 4 din contract. Activarea acestei clauze – teza finala - s-a făcut la alegerea creditorului in condițiile in care nu s-a împlinit obligația de la alin. 1 din pag. 4 din contract. Vânzarea poate fi perfectata fără diferența de preț de 180000lei din moment ce părțile au condiționat plata diferenței de preț de obținerea autorizației menționate.
Prin urmare in mod greșit instanța de apel a reținut ca nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 5 din titlul X din legea 274/2005, in vigoare la data promovării acțiunii, in prezent abrogat prin legea 71/03.06.2011.
Pentru toate aceste considerente se impune respingerea recursului recurentului pârât si admiterea recursului recurentului reclamant cu consecința modificării in tot a deciziei atacate, in baza art. 304 pct. 9c. pr. civ raportata la art. 1076,1068 c. civ si respingerii apelului promovat de apelantul parat formulat împotriva sentinței judecătoriei B. care a stabilit in mod corect ca poate fi perfectata vânzarea dintre părți, iar in caz de refuz hotărârea sa tina loc de act autentic de înstrăinare.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de recurentul pârât S. E. împotriva deciziei civile nr. 149/11 aprilie 2013 a Tribunalului B..
Admite recursul formulat de recurentul reclamant D. I. împotriva aceleiași decizii, pe care o modifică în tot, în sensul că:
Respinge apelul formulat de pârâtul S. E. împotriva sentinței civile nr. 5337/11 aprilie 2012 a Judecătoria B., pe care o păstrează.
Ia act că recurentul reclamant a declarat că va solicita pe cale separată cheltuielile de judecată în apel și recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 25 septembrie 2013.
Președinte, C. Ș. | Judecător, A. P. | Judecător, M. C. T. |
Grefier, G. G. |
Red. .
Dact. GG – 4.11.13
2 ex.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 887/2013. Curtea de Apel BRAŞOV | Partaj judiciar. Decizia nr. 1979/2013. Curtea de Apel BRAŞOV → |
|---|
