Legea 10/2001. Decizia nr. 94/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Comentarii

0

Decizia nr. 94/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 22-01-2015 în dosarul nr. 38722/299/2012

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A IV-A CIVILĂ

DOSAR NR._

DECIZIA CIVILĂ NR.94 R

Ședința publică din data de 22.01.2015

Curtea constituită din:

PREȘEDINTE – MEDIAN ANCA-MIHAELA

JUDECĂTOR: G. D. M.

JUDECĂTOR: B. A. C.

GREFIER: M. D.

Pe rol soluționarea recursului declarat de recurenta reclamantă B. M. împotriva deciziei civile nr.1175A/04.09.2014 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți DIRECȚIA G. A FINANȚELOR PUBLICE DIN MUNICIPIUL BUCUREȘTI, M. FINANȚELOR PUBLICE, P. M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, cauza având, ca obiect, „Legea nr.10/2001”.

La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă intimata pârâtă P. M. București prin Primarul General, reprezentată de consilier juridic Vivien C., care depune la dosar delegație de reprezentare, lipsind celelalte părți.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează faptul că după începerea ședinței de judecată recurenta reclamantă B. M. a depus la dosar concluzii scrise, prin fax.

Curtea aduce la cunoștința reprezentantului intimatei P. M. București faptul că la concluziile scrise recurenta reclamantă a atașat și un comunicat al Înaltei Curți de Casație și Justiție referitor la decizia nr.1/2015, dată în soluționarea unui recurs în interesul legii.

Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau acte de depus, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe recurs.

Reprezentantul intimatei pârâte solicită respingerea recursului, ca nefondat, apreciind că în mod corect instanța a reținut faptul că reclamanta nu mai poate solicita prețul de piață al imobilului.

CURTEA

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, sub nr._, la data de 22.08.2012, reclamanta B. M. a chemat în judecată pe pârâții M. Finanțelor Publice, Direcția G. a Finanțelor Publice din Municipiul București și P. M. București prin Primar General, solicitând instanței ca, pe baza probelor ce se vor administra, să oblige pârâții la achitarea prețului de piață al imobilului apartament situat în București ., ., către reclamantă.

În motivare, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu ., în calitate de mandatar al Primăriei București, a cumpărat, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 imobilul situat în București ., .. Ulterior, în 1997, a fost acționată în instanță de către moștenitorii proprietarilor inițiali ai imobilului, aceștia solicitând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare și lăsarea în deplină proprietate și posesie a imobilului.

Prin sentința civilă nr. 1895/18.12.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a IV-a Civilă, a fost admis capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, pârâții din cauza respectivă – printre care reclamanta din prezenta cauză – au fost obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul în litigiu.

Împotriva sentinței civile nr. 1895/18.12.2008 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă pârâții au declarat apel, iar prin decizia civilă nr. 568/11.11.2009 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV-a Civilă, apelurile au fost respinse ca nefondate. Împotriva deciziei civile nr. 568/11.11.2009 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV-a Civilă pârâții, printre care și reclamanta din prezenta cauză, au declarat recurs, ce a fost respins, ca nefondat, prin decizia civilă nr. 4660/23.09.2010 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție Secția Civilă și de Proprietate Intelectuală în dosarul nr._/3/2008.

Reclamanta a susținut că în temeiul art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 are dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, având în vedere că aceasta a fost de bună-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și, prin urmare, nu a încălcat dispozițiile Legii nr. 112/1995, neputându-i-se imputa încălcarea dispozițiilor legale de către vânzător.

În cazul în care instanța nu va aplica prevederile Legii nr. 10/2001 în soluționarea cererii, reclamanta a invocat răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, având în vedere că acesta din urmă nu i-a avertizat despre existența unei probleme legale sau de altă natură cu privire la imobil, întocmind în acest sens chiar un referat în sensul neexistenței pe rolul instanțelor de judecată a vreunei cereri de revendicare, iar reclamanta a aflat de existența notificării moștenitorilor proprietarilor anteriori abia în cursul judecării acțiunii în revendicare formulate de aceștia în timp ce Primăriei M. București i-a fost comunicat borderoul notificărilor în data de 01.10.1999, deci, ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta.

În drept, reclamanta și-a întemeiat cererea pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, precum și pe prevederile art. 1337 și urm. Cod Civil.

În dovedirea pretențiilor, reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri.

La data de 31.01.2013 pârâtul M. Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția G. a Finanțelor Publice a M. București, a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune, excepția lipsei calității procesuale pasive, iar pe fond, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

La termenul din data de 21.01.2013 instanța a respins, ca neîntemeiate, excepția prescripției dreptului material la acțiune și excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice pentru considerentele expuse pe larg în încheierea de la acel termen.

În cauză, instanța a administrat proba cu înscrisuri și pentru reclamantă proba cu expertiză tehnică în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare, solicitată de aceasta la termenul din 18.04.2013.

A fost depus la dosar raportul de expertiză tehnică efectuat de expert V. V. (f. 99- f. 113).

Prin sentința civilă nr._/03.10.2013, Judecătoria Sectorului 1 București a respins cererea ca neîntemeiată, luându-se act că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 3733/_ din 18.03.1997 (fila 35), încheiat între P. M. București, reprezentată prin S.C. Herăstrău Nord S.A., în calitate de vânzător, și B. M., în calitate de cumpărător, s-a transmis către cumpărător dreptul de proprietate asupra locuinței situate în București, .. 71, parter, .. Locuința s-a vândut în baza Legii nr. 112/1995, la cererea nr._, depusă de cumpărător, care a deținut locuința în temeiul contractului de închiriere nr._ din 17.12.1979.

Prin sentința civilă nr. 1895 din 18.12.2008 pronunțată de Tribunalul București în dosarul nr._/3/2008 (filele 47-55) a fost admisă acțiunea formulată de numiții Iusipenco C. I. și Iusipenco L. M. și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3733/_ din 18.03.1997 încheiat între P. M. București, prin S.C. Herăstrău Nord S.A., în calitate de vânzător, și B. M., în calitate de cumpărător. Din considerentele acestei hotărâri reiese că s-a stabilit că dobânditoarea a fost de rea-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, deoarece nu a depus toate diligențele necesare aflării situației juridice a imobilului, omisiune ce constituie o gravă neglijență, vecină cu dolul. Hotărârea menționată a rămas irevocabilă prin Decizia nr. 4660 din data de 23.09.2010, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție (filele 4-18).

Instanța a constatat că reclamanta își întemeiază acțiunea care are ca obiect obligarea pârâților la plata prețului de piață al imobilului pe dispozițiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, iar în subsidiar, pe dispozițiile art. 1337 Cod civil, care prevăd obligația de garanție pentru evicțiune a vânzătorului.

Astfel, în ceea ce privește aplicabilitatea dispozițiilor art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, instanța a constatat următoarele:

Conform art. 50 alin. 2 și alin. 2 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 atât cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, cât și cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.

Totodată, potrivit art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Din aceste dispoziții legale pe care reclamanta și-a întemeiat acțiunea și în limitele cărora instanța este obligată să se pronunțe pentru respectarea cauzei acțiunii civile, instanța a reținut că au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului numai foști chiriașii cumpărători în baza Legii nr. 112/1995 care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu statul cu respectarea dispozițiilor legii menționate. Dimpotrivă, foștii chiriași care au încheiat contractele de vânzare-cumpărare cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 cu consecința că aceste contracte au fost anulate nu pot solicita acordarea prețului de piață al imobilului. Soluția rezultă în mod evident din coroborarea dispozițiilor art. 50¹ alin. 1 din Legea nr. 10/2001 cu cele ale art. 50 alin. 2 și 2¹ din același act normativ.

Din aceste prevederi ale Legii nr. 10/2001 rezultă fără echivoc că acest act normativ reglementează diferit situația despăgubirii foștilor chiriași care au pierdut imobilul cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 după cum au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea sau nerespectarea dispozițiilor acestei legi. Astfel, foștilor chiriași care au cumpărat imobilul cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și ale căror contracte nu au fost anulate, dar au pierdut dreptul de proprietate într-o acțiune în revendicare introdusă de fostul proprietar, legea le recunoaște dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului – art. 50 alin. 2¹ și art. 50¹ din Legea nr. 10/2001. În schimb, foștilor chiriași care au cumpărat imobilul fără respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și ale căror contracte au fost anulate pierzând astfel dreptul de proprietate, legea le recunoaște dreptul doar la restituirea prețului plătit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu statul, urmând ca acest preț să fie actualizat – art. 50 alin. 2.

Așadar, chiriașii cumpărători au dreptul la restituirea prețului de piață în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, cu condiția ca în cadrul argumentelor care au stat la baza admiterii acțiunii în revendicare instanța să nu fi reținut nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau reaua-credință a cumpărătorului.

Instanța a constatat că în cauză nu se poate reține că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 sau chiriașa-cumpărătoare ar fi fost de bună-credință, având în vedere considerentele sentinței civile nr. 1895 din 18.12.2008 pronunțată de Tribunalul București în dosarul nr._/3/2008, ce intră sub puterea lucrului judecat, potrivit cărora statul nu avea un titlu valabil pentru a înstrăina respectivul apartament, contractul de vânzare-cumpărare nr. 3733/_ este nul absolut pentru cauză ilicită, iar dobânditoarea a fost de rea-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, deoarece nu a depus toate diligențele necesare aflării situației juridice a imobilului, omisiune ce constituie o gravă neglijență, vecină cu dolul, ceea ce înseamnă rea credință. Mai mult, instanța a avut în vedere și considerentele Deciziei nr. 4660 din 23.09.2010 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, considerente care au intrat în puterea lucrului judecat, conform cărora constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare se impune, pe de o parte pentru nesocotirea dispozițiilor art. 1 din Legea nr. 112/1995 care circumscriau strict obiectul de aplicare al acestui act normativ, pe de altă parte, din perspectiva principiului legalității. În ceea ce privește buna credință a cumpărătorilor locuinței, Înalta Curte a reținut că aceasta presupunea credința eronată, dar lipsită de orice culpă a cumpărătorului în existența unei situații juridice reale a locuinței cumpărate, ce rezulta dintr-o aparență înșelătoare, conform căreia ar dobândi de la adevăratul proprietar, situație distinctă față de cea din prezenta cauză. Reclamanta-cumpărătoare era obligată să respecte prescripția explicită a legii și, prin urmare, să se angajeze juridic doar cu privire la locuințele trecute cu titlu valabil în proprietatea statului. Cât timp existau date concrete care contraziceau aparența de proprietar a statului – în special, modalitatea specifică de preluare a bunului imobil în stăpânirea statului, prin naționalizare – părțile contractante erau obligate să se abțină de la contractare. Astfel, în cauză, nu mai pot fi puse în discuție aspecte cum sunt buna-credință a cumpărătoarei sau încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea Legii nr. 112/1995, atâta vreme cât acestea au fost analizate în dosarul nr._/3/2008 reprezentând și motive pentru recursul formulat de cumpărătoare, care a fost respins ca nefondat.

Pentru a-și întemeia pretențiile pe art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, acțiunea reclamantei trebuia să îndeplinească cumulativ condițiile cerute de această dispoziție legală, una dintre ele fiind ca aceasta să fi avut încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, aspect care, față de considerentele hotărârilor menționate anterior, ce intră sub puterea lucrului judecat, nu este îndeplinit în prezenta cauză, titlul reclamantei fiind constatat nul absolut pentru cauză ilicită.

În speța de față, reclamanta nu se încadrează în ipoteza reglementată de art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, stabilindu-se cu putere de lucru judecat că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995 întrucât imobilul care a făcut obiectul contractului nu fusese preluat de stat cu titlu.

În ceea ce privește aplicabilitatea dispozițiilor art. 1337 Cod Civil, care prevăd obligația de garanție pentru evicțiune a vânzătorului, instanța a constatat următoarele:

Dispozițiile Legii nr. 10/2001, care reglementează dreptul la despăgubiri al chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost desființate sunt aplicabile cu prioritate față de obligația de garanție pentru evicțiune prevăzută de art. 1337 Cod Civil, conform principiului specialia generalibus derogant și care exclude posibilitatea solicitării pe calea dreptului comun a despăgubirilor în contradictoriu cu vânzătorul.

Cu toate acestea, instanța a constatat că și dacă ar considera acest temei juridic aplicabil prezentei acțiuni, obligația de garanție pentru evicțiune, prevăzută de art. 1337 Cod civil, este una contractuală și a cărei premisă necesară este aceea a valabilității titlului în temeiul căreia reclamanta a dobândit proprietatea asupra locuinței. Având în vedere că prin sentința civilă nr. 1895 din 18.12.2008 pronunțată de Tribunalul București în dosarul nr._/3/2008 s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3733/_ din 18.03.1997 încheiat între P. M. București, prin S.C. Herăstrău Nord S.A., în calitate de vânzător, și B. M., în calitate de cumpărător, sentință irevocabilă prin decizia nr. 4660 din 23.09.2010 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, actul reclamantei a fost desființat, iar aceasta, neavând un titlu valabil pentru a se îndrepta împotriva vânzătorului în baza garanției pentru evicțiune, nu se poate prevala de această dispoziție legală. Așadar, reclamanta nu se plasează în situația unui cumpărător evins, obligația de garanție pentru evicțiune fiind una contractuală și a cărei premisă necesară este aceea a valabilității titlului în temeiul căruia a dobândit proprietatea asupra apartamentului. Ca atare, numai dacă reclamanta ar fi pierdut în cadrul unei acțiuni în revendicare formulate de proprietarul imobilului ar fi fost în măsură să facă susțineri din perspectiva obligației de garanție pentru evicțiune.

În speță, cauza deposedării acesteia nu este admiterea acțiunii în revendicare, ci constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, instanța constatând nulitatea pentru cauză ilicită prin hotărârea menționată.

Așa fiind, pronunțându-se, în conformitate cu principiul disponibilității, exclusiv în limitele obiectului cererii și al temeiurilor juridice indicate de reclamantă, instanța a constatat că acțiunea cu care a fost sesizată este neîntemeiată, reclamanta neavând dreptul de a obține restituirea prețului de piață al imobilului.

Având în vedere aceste considerente, instanța a respins acțiunea reclamantei de obligarea a pârâților la plata prețului de piață al imobilului apartament situat în București ., ., ca neîntemeiată.

În conformitate cu dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă, instanța a luat act că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta B. M. cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București – Secția a IV-a Civilă la data de 05.05.2014, sub nr. dosar_ .

Prindecizia civilă nr. 1175A din 04.09.2014, Tribunalul București – Secția a IV-a Civilăa respins apelul ca nefondat.

Tribunalul a avut în vedere următoarele:

Pe de o parte, s-a reținut ca fiind corectă distincția făcută de prima instanță între despăgubirile cuvenite chiriașilor care au pierdut imobilul cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 după au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea sau nerespectarea dispozițiilor acestei legi. Astfel, foștilor chiriași care au cumpărat imobilul cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, dar au pierdut dreptul de proprietate, legea le recunoaște dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului – art. 50 alin. 2¹ și art. 50¹ din Legea nr. 10/2001. În schimb, foștilor chiriași care au cumpărat imobilul fără respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și care au pierdut dreptul de proprietate, legea le recunoaște dreptul doar la restituirea prețului plătit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu statul, urmând ca acest preț să fie actualizat, art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.

Tribunalul a reținut că, într-adevăr, așa cum a invocate și apelanta atât art. 50 alin. (2), cât și art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 au în vedere aceeași ipoteza: ca acele contracte de vânzare-cumpărare să fi fost "desființate prin hotărâri judecătorești definitive irevocabile" – prin urmare, în principiu, simpla existență a unei acțiuni în nulitatea absolută a titlului de proprietate al fostului chiriaș, soluționată în mod irevocabil în sensul admiterii acesteia și constatării nulității absolute a titlului nu conduce automat la concluzia că recurenta ar fi eludat dispozițiile Legii nr. 112/1995, din moment ce constatarea nulității titlului ("desființarea") este o premisă prevăzută de lege pentru ambele ipoteze, atât pentru situația în care contractul de vânzare-cumpărare ar fi fost încheiat cu respectarea legii, cât și în ipoteza în care acesta ar fi fost încheiat cu eludarea legii.

Astfel, atâta vreme cât respectivul contract de vânzare-cumpărare a fost desființat pentru alte motive decât acela al nerespectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, fostul chiriaș, deposedat de bunul imobil cumpărat, se încadrează în continuare în dispozițiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, putând beneficia de restituirea prețului de piață al imobilului. Or, în cazul concret din speță nu aceasta este situația.

Astfel, așa cum de altfel a reținut și prima instanță, prin considerentele sentinței civile nr. 1895 din 18.12.2008 pronunțată de Tribunalul București în dosarul nr._/3/2008, de care instanța este ținută, în virtutea puterii de lucru judecat, s-a reținut că statul nu avea un titlu valabil pentru a înstrăina respectivul apartament, contractul de vânzare-cumpărare nr. 3733/_ fiind nul absolut pentru cauză ilicită, iar dobânditoarea a fost de rea-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, deoarece nu a depus toate diligențele necesare aflării situației juridice a imobilului, omisiune ce constituie o gravă neglijență, vecină cu dolul, ceea ce înseamnă rea credință. Mai mult, instanța a avut în vedere și considerentele deciziei nr. 4660 din 23.09.2010 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, considerente care au intrat în puterea lucrului judecat, conform cărora constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare se impune, pe de o parte pentru nesocotirea dispozițiilor art. 1 din Legea nr. 112/1995 care circumscriau strict obiectul de aplicare al acestui act normativ, pe de altă parte, din perspectiva principiului legalității. În ceea ce privește buna credință a cumpărătorilor locuinței, Înalta Curte a reținut că aceasta presupunea credința eronată, dar lipsită de orice culpă a cumpărătorului în existența unei situații juridice reale a locuinței cumpărate, ce rezultă dintr-o aparență înșelătoare, conform căreia ar dobândi de la adevăratul proprietar, situație distinctă față de cea din prezenta cauză. Reclamanta-cumpărătoare era obligată să respecte prescripția explicită a legii și, prin urmare, să se angajeze juridic doar cu privire la locuințele trecute cu titlu valabil în proprietatea statului. Cât timp existau date concrete care contraziceau aparența de proprietar a statului – în special, modalitatea specifică de preluare a bunului imobil în stăpânirea statului, prin naționalizare – părțile contractante erau obligate să se abțină de la contractare.

Fiind ținut de puterea de lucru judecat a hotărârilor judecătorești citate, tribunalul a reținut ca fiind corect argumentul primei instanțe în sensul că, în cauză, nu mai pot fi puse în discuție aspecte cum sunt buna-credință a cumpărătoarei sau încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea Legii nr. 112/1995, atâta vreme cât acestea au fost deja analizate în dosarul nr._/3/2008 reprezentând și motive pentru recursul formulat de cumpărătoare, care a fost respins ca nefondat.

În plus, tribunalul a respins ca neîntemeiat argumentul apelantei în sensul că prima instanță nu ar fi indicat în concret care sunt dispozițiile Legii nr. 112/1995 încălcate de apelantă, atâta vreme cât prima instanță a făcut referire în motivarea hotărârii la considerentele, intrate în puterea de lucru judecat, ale deciziei nr. 4660 din data de 23.09.2010 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție prin care s-a reținut că apelanta a încălcat dispozițiile art. 1 din Legea nr. 112/1995.

Față de aceste aspect, apreciind ca nefondate motivele de apel formulate, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, tribunalul a respins apelul declarant cu consecința păstrării sentinței apelate ca legală și temeinică.

Împotriva deciziei tribunaluluia declarat recurs reclamanta B. M.,solicitând desființarea în tot a hotărârii atacate și, pe cale de consecință, obligarea intimaților-pârâți la achitarea prețului de piață al imobilului situat în București, ., ., în cuantum de 654.600 lei, reprezentând valoarea actuală de circulație a imobilului, stabilită prin raportul de expertiză tehnică imobiliară efectuat în cauza de expertul V. V..

În subsidiar, s-a solicitat modificarea în parte a hotărârii atacate, în sensul de a obliga intimații-pârâți la plata prețului reactualizat al apartamentului, cu cheltuieli de judecată, deoarece atât instanța de fond, cât și tribunalul în mod nelegal nu i-au acordat dreptul de a obține prețul reactualizat prevăzut de Legea nr. 10/2001.

În motivare, în esență, s-a arătat că hotărârea instanței de fond a fost dată cu greșita aplicare a legii, întrucât au fost interpretate eronat dispozițiile art. 50 – 50¹ din Legea nr. 10/2001, iar instanța nu a motivat în concreto care sunt dispozițiile Legii nr. 112/1995 pe cumpărătoarea le-ar fi eludat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în speță nefiind dovedită nicio culpă din partea acesteia.

Prima instanță s-a mărginit la a afirma că nu a depus toate diligențele pentru a afla dacă imobilul face parte din categoria celor care pot fi vândute foștilor chiriași, însă este excesiv a considera că, în plus față de depunerea cererii de cumpărare și obținerea tuturor aprobărilor necesare i-ar mai fi incumbat și alte "diligențe", care nici măcar nu sunt prevăzute în mod expres în sarcina sa de niciun act normativ.

Atât art. 50 alin. (2), cât și art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 au în vedere aceeași ipoteză: ca acele contracte de vânzare-cumpărare să fi fost "desființate prin hotărâri judecătorești definitive irevocabile", prin urmare, simpla existență a unei acțiuni în nulitatea absolută a titlului său de proprietate, soluționată în mod irevocabil în sensul admiterii acesteia și constatării nulității absolute a titlului, nu conduce automat la concluzia că s-ar fi eludat dispozițiile Legii nr. 112/1995, din moment ce constatarea nulității titlului ("desființarea") este o premisă prevăzută de lege pentru ambele ipoteze, atât pentru situația în care contractul de vânzare-cumpărare ar fi fost încheiat cu respectarea legii, cât și în ipoteza în care acesta ar fi fost încheiat cu eludarea legii.

Legiuitorul nu distinge în persoana cui trebuie stabilit dacă s-au respectat sau dacă s-au eludat dispozițiile Legii nr. 112/1995, însă din moment ce această eludare sau respectare impietează asupra patrimoniului cumpărătorului, influențând în mod radical cuantumul despăgubirii la care este îndrituit, este cert că eludarea/respectarea legii trebuie apreciată în persoana sa, iar nu a altuia.

Buna sau reaua credință a fostului chiriaș trebuie apreciată în raport de posibilitățile pe care acesta le avea la îndemână pentru a afla dacă în legătura cu imobilul respectiv au fost sau nu depuse cereri de restituire, având în vedere faptul că eventualele cereri de restituire se adresează autorității vânzătoare, iar nu cumpărătorului. Raportat la situația de fapt din cauză, este absurd a considera că ea ar fi fost de rea credință la încheierea contractului, dat fiind faptul că cererea sa de cumpărare a locuinței a fost avizată favorabil de departamentul juridic al autorității vânzătoare. În plus, față de aceste aspecte, mențiunea cu privire la solicitarea de despăgubiri a numitului Iusipenco G., care figurează pe această cerere de cumpărare nr._/16.01.1996, nu are trecută în dreptul său data la care a fost inscripționată pe verso-ul cererii menționate, astfel încât nu există nicio dovadă în sensul că existența acestei cereri de despăgubiri i-ar fi fost cunoscută la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 3733/_ din 18.03.1997.

Cu toate că există o decizie irevocabilă prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3733/_ din 18.03.1997, acest lucru nu implică în mod indisolubil reaua-credință a fostului chiriaș.

Examinând decizia recurată prin prisma motivelor invocate și în raport de actele și lucrările dosarului, Curtea constată că recursul este întemeiat, urmând a fi admis, pentru următoarele considerente:

Cererea de chemare în judecată are ca obiect obligarea pârâților la plata contravalorii prețului de piață al imobilului situat în București, ., ., dobândit prin contractul de vânzare – cumpărare cu plata în rate nr. 3733/_ din 18.03.1997, încheiat în baza Legii nr. 112/1995.

Prin sentința civilă nr. 1895/18.12.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a IV-a Civilă, irevocabilă prin respingerea apelului și a recursului, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, pârâții din cauza respectivă – printre care reclamanta din prezenta cauză – au fost obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul în litigiu.

În motivarea acestei hotărâri, s-a reținut că dobânditoarea a fost de rea-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, deoarece nu a depus toate diligențele necesare aflării situației juridice a imobilului, omisiune ce constituie o gravă neglijență, vecină cu dolul.

Instanțele de fond anterioare au respins acțiunea în restituirea prețului de piață al imobilului, dând eficiență atât concluziei de putere de lucru judecat, derivând din sentința civilă nr. 1895/18.12.2008 în privința inexistenței bunei-credințe la cumpărare, cât și principiului disponibilității, judecând exclusiv în limitele obiectului cererii.

Criticile recursului reclamantei privesc fondul cauzei, aceasta considerându-se îndreptățită fie la restituirea prețului de piață al imobilului, prevăzut de dispozițiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, în lipsa reținerii vreunei culpe a sa la cumpărare, fie la restituirea prețului reactualizat al apartamentului, prevăzut de dispozițiile art. 50 alin. 2din aceeași lege.

Trebuie menționat că Decizia nr. 1/19.01.2015 a Înaltei Curți de Casație și Justiție dată în soluționarea recursului în interesul legii, referitoare la interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 50 alin. (2) și 50^1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, depusă la dosar de recurentă sub forma comunicatului Biroului de Informare și Relații Publice al ICCJ, nu era publicată în Monitorul Oficial, la data soluționării recursului pendinte, pentru a fi aplicabilă puterea obligatorie prevăzută de art. 517 alin. (4) din Noul Cod de procedură civilă (anterior art. 330⁷ alin. 4 Cod pr. civilă).

Pe de o parte, Curtea constată că în mod corect au reținut instanțele de fond și apel, că reclamanta nu este îndreptățită la restituirea prețului de piață al imobilului.

Potrivit art. 50 ind. 1 alin. 1 din Legea 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Textul enunțat se referă la contracte de vânzare cumpărare, „încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995”, fiind vorba, așadar de acele contracte în privința cărora nu s-a constatat a fi lovite de vreun motiv de nulitate (spre exemplu, s-a respins acțiunea în constatarea nulității, nu s-a formulat un astfel de petit, ci s-a solicitat numai revendicarea), dar care au fost „desființate”, în sensul că au devenit ineficace în urma promovării acțiunii în revendicare de către verus dominus, instanța constatând că titlul acestuia din urmă este mai puternic față de cel reprezentat de contract.

Această ipoteză nu se regăsește în speța dedusă judecății, deoarece contractul de vânzare cumpărare al reclamantei a fost constatat nul prin hotărâre judecătorească irevocabilă (sentința civilă nr. 1895/18.12.2008 pronunțată de Tribunalul București, Secția a IV-a Civilă).

Cele statuate prin hotărârea judecătorească irevocabilă menționată, se impun cu putere de lucru judecat, astfel că motivele invocate de recurenta - reclamanta în sensul că actul de vânzare cumpărare a fost încheiat cu respectarea prevederilor legale, iar intimata a fost de bună credință la încheierea acestuia, nu mai pot fi repuse în discuție în cauza de față.

Recurenta reclamantă a avut posibilitatea să formuleze asemenea apărări în cadrul procesului care a avut ca obiect constatarea nulității absolute a contractului, la acest moment nemaifiind posibilă reexaminarea aspectelor ce au făcut obiectul judecății respective, întrucât s-ar nesocoti prezumția de lucru judecat a hotărârii pronunțate, altfel spus, efectul pozitiv al lucrului judecat, care presupune că ceea ce a stabilit o instanță să nu fie contrazis de cea ulterioară.

Câtă vreme contractul de vânzare cumpărare a fost constatat nul prin hotărâre judecătorească irevocabilă, nu se mai poate considera că acesta a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor legale, deoarece, prin ipoteză, un act nul nu poate fi legal, nulitatea fiind sancțiunea care intervine pentru nerespectarea condițiilor prevăzute de lege pentru încheierea sa valabilă.

Situația inversă este posibilă, respectiv un act desființat, devenit ineficace ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare poate fi legal, după cum un act care nu este anulat poate fi nelegal, dar nulitatea trebuie constatată pe cale judiciară.

Pe de ală parte, pentru ipoteza dedusă judecății, Legea 10/2001 prevede dreptul foștilor chiriași cumpărători la restituirea prețului actualizat, conform art. 50 alin.2 care se referă expres la cererile sau acțiunile in justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii 112/1995, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Soluția este logică și fireasca, prevederile speciale ale Legii 10/2001, reprezentând în realitate o aplicație (în condițiile reglementate de această lege) a normelor de drept comun în materia nulității actului juridic civil (care are ca efect repunerea in situația anterioară), respectiv a obligației de garanție pentru evicțiune pentru contractele de vânzare cumpărare având ca obiect imobile care intră sub incidenta acestei legi.

Legea specială derogă de la dreptul comun doar în privința titularului obligației, care este M. Finanțelor Publice, având in vedere că, prin însuși efectul Legii 112/1995 prețul plătit de cumpărător la încheierea contractului de vânzare cumpărare perfectat in temeiul acestui act normativ era virat direct Ministerului Finanțelor Publice.

În aceste condiții, se impune soluția de acordare a prețului actualizat, ceea ce atrage admiterea apelul formulat de reclamantă împotriva sentinței judecătoriei, precum și schimbarea în parte a sentinței, prin admiterea în parte a acțiunii în contradictoriu cu pârâtul M. Finanțelor Publice.

O asemenea soluție este justificată și pornind de la noțiunea de cauză a cererii de chemare in judecata, înțeleasă ca fundament al raportului juridic litigios, respectiv ca situație de fapt calificată juridic, chiar dacă reclamanta a invocat inițial ca temei juridic al acțiunii dispozițiile art. 50¹ din Legea 10/2001.

În speță, cererea de despăgubiri a fost formulată ca urmare a pierderii dreptului de proprietate asupra imobilului, iar calificarea juridică a acestei situații de fapt, în raport circumstanțele concrete ale cauzei se grefează pe ipoteza prevăzută 50 alin. 2 din Legea 10/2001.

În atare situație, instanțele erau obligate să soluționeze litigiul dedus judecății în temeiul normelor de drept aplicabile acestuia, în raport cu situația de fapt, chiar dacă reclamanta în cadrul cererii de despăgubiri formulate a considerat că este îndreptățită la restituirea unei sume mai mari, reprezentând prețul de piață al imobilului.

Curtea consideră că acest preț actualizat este inclus în valoarea de piață a imobilului în discuție, motiv pentru care nu se încalcă principiul disponibilității, astfel cum au reținut instanțele anterioare.

Observând că în mod greșit instanțele de fond au aplicat dispozițiile legale menționate, Curtea constată că decizia atacată este nelegală, fiind incidente dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod pr. civilă.

Astfel, în baza art. 312 alin. 5 Cod pr. civilă, recursul urmează a fi admis, cu efectul modificării în tot a hotărârii recurate, admiterii apelului reclamantei, schimbării în parte sentinței prin admiterea în parte a acțiunii în contradictoriu cu pârâtul M. Finanțelor Publice, respectiv obligării acestuia la plata către reclamantă a sumei de 3.448,66 Ron, cu titlu de preț al imobilului care a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare cu plata în rate nr. 3733/_ din 18.03.1997, preț care va fi actualizat conform art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, începând cu data la care a fost plătit efectiv.

Vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul formulat de recurenta-reclamantă B. M. împotriva deciziei civile nr. 1175A din 04.09.2014 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți Direcția G. a Finanțelor Publice din Municipiul București, M. Finanțelor Publice, P. M. București prin Primarul General.

Modifică în tot decizia recurată în sensul că:

Admite apelul formulat de reclamanta B. M. împotriva sentinței civile nr._ din 03.10.2013, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București.

Schimbă în parte sentința.

Admite, în parte, acțiunea în contradictoriu cu pârâtul M. Finanțelor Publice.

Obligă pârâtul M. Finanțelor Publice la plata către reclamantă a sumei de 3448,66 Ron, cu titlu de preț, care va fi actualizată conform art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, începând cu data la care a fost plătită efectiv.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, azi, 22.01.2015.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,

M. A. M. G. D. M. B. A.

C.

GREFIER,

M. D.

Red. BAC

Tehnored. BAC/PS 2 ex.

Jud. apel: I. Târțău, E. A.

← Legea 10/2001. Decizia nr. 4/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI		Obligaţie de a face. Decizia nr. 21/2015. Curtea de Apel... →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță