Revendicare imobiliară. Decizia nr. 66/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 66/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 26-02-2013 în dosarul nr. 66/2013
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 66 A
Ședința publică de la 26.02.2013
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE – D. F. G.
JUDECĂTOR – F. C.
JUDECĂTOR – M. S. C.
GREFIER – S. V.
………………..
Pe rol soluționarea, în complet de divergență, a cererii de apel formulată de apelantul reclamant R. E., cu domiciliul ales în București, .. 57, sector 5, împotriva sentinței civile nr. 1117/08.06.2011, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți M. București prin Primarul G., cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6 și V. S., domiciliat în Pitești, ., jud. Argeș și intimații chemați în garanție C. G. al Municipiului București, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6 și ., cu sediul în București, ., sector 1, având ca obiect „revendicare imobiliară”.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă apelantul reclamant R. E. reprezentat de avocat D. A., cu împuternicire avocațială la dosar, intimatul pârât M. București prin Primarul G. și intimatul chemat în garanție C. G. al Municipiului București prin consilier juridic M. E. L., cu delegație la dosar și intimatul pârât V. S. reprezentat de avocat S. L., cu împuternicire avocațială la dosar, lipsind intimatul chemat în garanție ..
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se învederează instanței că s-a depus la dosar de către intimatul pârât V. S. concluzii scrise.
Apărătorul apelantului reclamant R. E. arată că a invocat în speță că imobilul a trecut fără titlu în proprietatea statului, a invocat în speță aplicarea Deciziei RIL nr. 5/2000, care arată că instanțele judecătorești sunt competente să judece potrivit normelor de drept comun acțiunile în revendicare pentru imobilele preluate în temeiul Decretului nr.223/1971. Arată că în speță sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun și nu dispozițiile legii nr. 10/2001. Să se contate că imobilul a fost preluat printr-o decizie contrară Constituției, decizie care nu a fost comunicată reclamantului, iar acestuia nu i s-au acordat despăgubiri. Solicită să se constate nulitatea titlului de preluare și pe cale de consecință nulitatea actului de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, pentru că această lege prevedea vânzarea imobilelor trecute în proprietatea statului cu titlu valabil și potrivit principiului de drept prin care nimeni nu poate transfera mai multe drepturi decât are. Solicită să se constate nulitatea titlului de preluare așa cum acțiunea a fost precizată anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001.
Potrivit dispozițiilor art. 315 C.pr.civ. hotărârile instanței de recurs sunt obligatorii pentru judecătorii fondului. Instanța superioară a hotărât că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 10/2001, potrivit principiului neretroactivității legii civile și nici dispozițiile Deciziei RIL nr. 33/2008 nefiind aplicabile procesului de față. Instanța supremă a stabilit că nu se aplică nici cauza A. contra României, pentru că în această cauza s-a interpretat sensul de bun tocmai în condițiile legii speciale. Până în anul 2010 a existat o jurisprudență a CEDO, în sensul că se recunoștea existența unui bun în patrimoniu, iar după anul 2010 s-a schimbat practica și nu se mai recunoaște un bun, iar cauza A. contra României în condițiile legii speciale a schimbat noțiunea de bun.
Consideră că ne aflăm în situația în care ambele părți dețin un titlu de proprietate. În această situație trebuie comparate titlurile autorilor. Solicită a se da preferabilitate titlului lor de proprietate, care este mai vechi și necontestat și să se constate că titlul pârâtului provine de la un neproprietar. Arată că principiul aparenței de drept și a erorii comune și invincibile bazată pe buna credință a dobânditorului nu este aplicabil în prezenta cauză. Buna credință în dobândirea unui imobil nu valorează ca un titlu de proprietate. Pentru aceste motive solicită admiterea apelului. Cu cheltuieli de judecată. Depune la dosar note scrise.
Reprezentantul intimatului pârât M. București prin Primarul G. și intimatului chemat în garanție C. G. al Municipiului București solicită respingerea apelului. În ceea ce privește nulitatea contractului de vânzare cumpărare solicită să se aibă în vedere că acesta a fost încheiat cu respectarea condițiilor legale. În ceea ce privește revendicarea, consideră că imobilul a trecut în proprietatea statului cu titlu valabil. În acest condiții cumpărătorii au dobândit cu bună credință imobilul, având în vedere că reclamantul nu formulase notificare până la acel moment. În ceea ce privește acțiunea în revendicare solicită să se constate că M. București nu are calitate procesuală în cauză.
Apărătorul intimatului pârât V. S. arată că își mențin concluziile formulate la termenul anterior cu privire la nulitatea contractului de vânzare cumpărare. Decretul nr. 223/1974, în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului, constituie titlul de preluare prin efectul legii. Decizia de preluare a apartamentului nu a fost desființată până în prezent. În ceea ce privește revendicarea arată că își menține poziția de la termenul anterior. Autorii intimatului sunt cumpărători de bună credință și au respectat legislația de la acel moment. Să se constate că reclamantul nu a făcut nici un demers pentru recuperarea apartamentului, în sensul că nu a formulat notificare nici către autorii lor și nici către instituția care deținea apartamentul. Autorii intimatului au făcut toate diligențele la instituții pentru a afla care este situația juridică a imobilului. Consideră că preluarea imobilului a fost făcută cu titlu valabil, iar autorii lor a fost de buna credință. Solicită a se avea în vedere principiul aparenței bunei credințe. Nu se solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 la data de 18.04.1997 sub nr. 8033/1997, reclamantul R. E. a chemat în judecată pe pârâtul C. Local al Municipiului București, solicitând obligarea acestuia să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în București, . B, sector 1.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că este proprietarul acestui imobil și că în anul 1989 în timp ce era plecat ca turist în SUA, C. Popular al Municipiului București a hotărât trecerea fără plată în proprietatea statului a imobilului menționat, în temeiul unei decizii ce nu i-a fost niciodată comunicată.
În drept au fost invocate prevederile art. 480 și urm. Cod civil.
La dosarul cauzei a fost depuse, în copie, certificatul de moștenitor nr. 1706/13.11.1985 eliberat de fostul notariat de Stat sector 1.
La data de 28.10.1997, reclamantul a depus o cerere modificatoare prin care a solicitat constatarea nulității oricăriu act de înstrăinare a imobilului în discuție, după trecerea acestuia în proprietatea statului.
La data de 16.03.1999 reclamantul a precizat că solicită constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare încheiat în favoarea numitului V. A. G., nr. 139/_/23.09.1996.
Prin sentința civilă nr._/28.09.1999 Judecătoria sector 1 admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 02.11.1999 sub nr. 5208/1999.
Tribunalul a respins ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul C. G. al Municipiului București, pentru considerentele expuse în cuprinsul încheierii de ședință de la acea dată și totodată, a încuviințat deopotrivă reclamantului și pârâților proba cu înscrisuri și interogatoriu.
În ședința publică de la data de 10.03.2000 a fost administrat interogatoriul pârâtului V. A. G., răspusurile fiind consemnate în scris și atașate dosarului cauzei.
În ședința publică de la aceeași dată, tribunalul a dispus la solicitarea reclamantului citarea în calitate de pârât și a numitei V. S. C. E..
La data de 12.05.2000, pârâții V. au formualt cerere de chemare în garanție a CGMB și ., solicitând obligarea acestora, în ipoteza admiterii acțiunii reclamntului, la restituirea prețului plătit pentru imobilul revendicat, reactualizat, precum și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
În ședința publică de la data de 13.10.2000, tribunalul a încuviințat pentru pârâți în dovedirea cererii de chemare în garanție a probei testimoniale cu doi martori precum și proba cu expertiza contabilă având ca obiectiv reactualizarea prețului plătit în temeiul contractului de vânzare cumpărare.
A fost depus raportul de expertiză contabilă întocmit de expert M. T..
În ședința publică de la data de 16.03.2001, a fost depus, în condițiile art. 223 alin.2 Cod procedură civilă, răspunsul la interogatoriu al reclamantului.
În ședința, publică de la data de 20.04.2001, la solicitarea reclamantului, tribunalului a dispus suspendarea judecății, conform art. 47 din legea nr. 10/2001, măsura fiind menținută conform dispozițiilor din ședința pubică de la data de 16.01.2003 și 19.01.2007.
Cauza a fost repusă pe rol pentru verificarea menținerii temeiurilor suspendării, la data de 20.04.2008, măsura fiind menținută, conform încheierii de ședință din data de 05.09.2008.
La data de 12.04.2010, reclamantul a formulat cerere de repunere a cauzei pe rol, cauza fiind repusă pe rol la data de 23.02.2011.
Consecință a decesului pârâtului V. A. G., în temeiul disp. art. 243 pct. 1 Cod procedură civilă, ca urmare a atitudinii procesuale a numitului V. S., tribunalul a dispus introducerea acestuia în calitate de pârât.
A fost atașat, în copie, dosarul administrativ formulat ca urmare a notificării formulată de reclamant, în temeiul legii nr. 10/2001.
În ședința publică de la data de 23.03.2011, reclamantul a depus o cerere precizatoare în cuprinsul căreia a învederat că, înțelege să își întemeieze acțiunea pe prevederile art. 480, 481, 482 cod civil și art. 1 din Protocolul nr.1 CEDO, art. 11 alin. 2 și art. 20 alin. 2 din Constituția României, decizia XXXIII/2008 și V/2000.
Prin sentința civilă nr. 1117 din 08.06.2011, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, s-a respins, ca neîntemeiată, acțiunea astfel cum a fost modificată, formulată de reclamantul R. E. împotriva pârâților V. S. C. E., V. S. și M. București prin Primarul G. și în contradictoriu cu chemații în garanție C. G. al M. București și .. Totodată, s-a respins, ca rămasă fără obiect, cererea de chemare în garanție formulată de pârâții V. S. C. E. și V. A. G., decedat, prin moștenitor V. S. în contradictoriu cu chemații în garanție C. G. al M. București și ..
Pentru a hotărî astfel, analizând actele și lucrările dosarului tribunalul a avut în vedere următoarele:
În fapt, potrivit certificatului de moștenitor nr. 1706/13.11.1985 (fila 6 dosar 8033/1999), reclamantul a dobândit prin succesiune alături de numita N. A. dreptul de proprietate asupra imobilul situat în București, . b, sector 1, deținut de autorul acestuia conform contractului de construire a locuinței în baza HCM 4015/1953.
Prin sentința civilă nr. 4033/21.07.1984 pronunțată de Judecătoria sector 1 București, definitivă, (fila 22-23 dosar nr.8033/1999) întregul imobil a fost atribuit în exclusivitate reclamantului R. E..
Prin decizia nr. 2283/17.11.1989 emisă de C. Popular al Municipiului București—Comitetul executiv – fila 20, imobilul situat în București, . B, ap. nr. 2, . a fost trecut în temeiul prevederilor art. 2 alin.2 și art. 4 din Decretul nr.223/1974, de la proprietarul R. E., în proprietatea statului, fără plată. Această decizie nu a fost comunicată reclamantului, astfel cum rezultă din cuprinsul adresei nr. RR/9587/14.04.2000 (fila 19)
Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 139/_/23.09.1996 (fila 16), încheiat între Primăria Municipiului București prin mandatar . calitate de vânzător și autorul pârâtului V. S., în calitate de cumpărător, imobilul anterior menționat a fost vândut conform prevederilor legii nr. 112/1995 către acesta din urmă.
La data de 18.04.1997, pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București, a fost înregistrată acțiunea reclamantului R. E., având ca obiect revendicarea imobilului situat în București, starad Dăniceniu nr. 32 b, sector 1.
Ulterior, la data de 18.08.2001, prin intermediul BRJ E. și P., reclamantul a formulat notificarea înregistrată sub numărul 3184 și adresată Primăriei Municpiului București, prin care în temeiul prevederilor legii nr. 10/2001, a solicitat restituirea în natură a imobilului situat în București, . B, ., împreună cu dependințe și teren aferent, această notificare nefiind soluționată în prezent.
Examinând cererea reclamantului vizând constatarea nulității contractului vânzare cumpărare nr. 139/_/23.09.1996 (fila 16), încheiat între Primăria Municipiului București prin mandatar . calitate de vânzător și V. A. G., în calitate de cumpărător, tribunalul a constatat că, deși, în cuprinsul cererilor sale, reclamantul nu a indicat cauzele de nulitate ale actului juridic menționat, se impune ca această cerere să fie examinată prin raportare la prevederile art. 45 din legea nr.10/2001 rep.
Astfel, tribunalul constată că imobilul ce face obiect al acestui contract a fost trecut în proprietatea statului fără plată, în temeiul Decretului nr. 223/1974, decizia de preluare nefiind comunicată reclamantului, astfel că trecerea imobilului în proprietatea statului s-a realizat fără titlu valabil.
Cu toate acestea, tribunalul are în vedere prevederile art. 45 alin. 2 din legea nr. 10/2001, potrivit cu care actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificările și completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință.
Din economia textului legal evocat, rezultă că legiuitorul a înțeles să salveze de la sancțiunea nulității acele contracte de vânzare cumpărare vizând imobile a căror preluare în proprietatea statului s-a realizat în lipsa unui titlu valabil.
Raportând considerațiile expuse situației de fapt dedusă judecății, tribunalul constată că actul juridic a cărui nulitate se solicită a fi constată se circumscrie ipotezei legale reținută anterior.
Astfel, se observă că vânzarea cumpărarea a fost perfectată la data de 23.09.1996, cu mult anterior formulării acțiunii în revendicare ce a fost înregistrată pe rolul instanței abia la data de 18.04.1997, iar reclamantul nu a făcut nici o dovadă a faptului că ar fi notificat vânzătorului și chiriașului cumpărător intenția sa de a redobândi imobilul în litigiu.
Din probatoriul administrat rezultă că reclamantul nu a formulat vreo cerere de restituire în temeiul legii nr. 112/1995 și nici nu a formulat o acțiune în revendicare anterior datei de 18.04.1994. În acest sens sunt recunoașterile reclamantului la interogatoriu, răspunsul la întrebările nr. 1 și. 2(fila 62)
În consecință, reținând că prin probele administrate reclamantul nu a răsturnat prezumția bunei credințe instituită de disp. art.1899 alin. 2 Cod civil, tribunalul constatând astfel, incidența prevederilor art. 45 alin. 2 din legea nr. 10/2001 republicată, a respins acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
În ceea ce privește acțiunea în revendicare, tribunalul apreciază că întrucât reclamantul a întemeiat cererea dedusă judecății pe prevederile art. 480 C.civ., solicitarea sa nu poate fi analizată decât în acord cu întreaga reglementare în materie și având în vedere desigur și jurisprudența recentă a Curții Europene a Drepturilor Omului, cu referire expresă la cauza M. A. si altii împotriva Romaniei. Astfel, consideră că schimbarea practicii instanței europene sub aspectul drepturilor foștilor proprietari de a obține în natură restituirea imobilelor confiscate în perioada comunista, determină în mod necesar o examinare a prezentei cauze prin raportare la aceasta.
În acest sens, se are în vedere că acțiunea în revendicare întemeiată pe dispozițiile art. 480 Cod civil este admisibilă, întrucât reclamantul nu a optat pentru aplicarea dreptului comun în detrimentul legii speciale, ci s-a prevalat de această lege, formulând notificare în temeiul acesteia. După cum se menționează în decizia în interesul legii nr.33/2008 a ÎCCJ, nu se poate aprecia că existența Legii nr.10/2001 exclude, în toate situațiile, posibilitatea de a se recurge la acțiunea în revendicare, căci este posibil ca reclamantul într-o atare acțiune să se poată prevala la rândul său de un bun în sensul art. 1 din Primul Protocol adițional și trebuie să i se asigure accesul la justiție.
În ceea ce privește noțiunea de bun, însă, tribunalul consideră că urmare a schimbării jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza M. A. si altii împotriva Romanie)i, nu se mai recunoaste în patrimoniul foștilor proprietari deposedati un ”bun”, respectiv un vechi drept de proprietate asupra bunului preluat abuziv, ci este adusă în discutie existenta unui nou drept de proprietate, care îsi are originea în temeiul unei legislații adoptate de către un stat, prin care se urmareste restituirea totala sau partiala a unor bunuri confiscate anterior (paragraful 136 din cauza M. A. si altii împotriva Romaniei). Dacă în jurisprundenta anterioară anului 2010, Curtea a subliniat în toate cauzele împotriva Romaniei că, în patrimoniul fostului proprietar se afla un drept de proprietate vechi si că hotararile judecatoresti prin care se constata nelegalitatea nationalizarii reprezenta o recunoastere explicita si retroactiva a supravietuirii vechiul drept, în cursul anului 2010, si-a schimbat viziunea, fără a mai recunoaște în favoarea fostului proprietar un drept de proprietate vechi, referindu-se la existenta unui nou drept ce se naște în temeiul legislatiei adoptate de catre statele membre, situație în raport de care nu mai este suficient să se constate preluarea abuziva printr-o hotarare judecatoreasca, ci trebuie să se urmeze modalitatea de restituire, în natura sau prin echivalent, stabilită de către statul membru, respectiv, Legea nr. 10/2001.
D. urmare, aprecierea că în patrimoniul fostului proprietar se naște un nou drept, Curtea Europeana a hotărât că acesta nu mai are un drept absolut la restituirea efectiva în natura a bunului preluat abuziv, ci are un drept la despăgubire, daca restituirea în natura nu mai este posibila si daca a urmat calea deschisă de legislația interna, respectiv Legea nr. 10/2001. De asemenea, instanța europeană a considerat că prin constatarea caracterului abuziv al preluării imobilului se naște un interes patrimonial, care intră sub protecția art. 1 pct. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția si care naște un drept de indemnizație, iar nu unul la restituirea efectiva a bunului în natura.
Raportând aspectele rezultate din jurisprudența Curții Europene, la situația de fapt dedusă judecății, tribunalul apreciază că reclamantul nu este îndreptățit la restituirea în natură a bunului imobil, ci doar la acordarea de despăgubiri, în condițiile în care, imobilul a fost preluat în mod abuziv, acesta a parcurs procedura prevăzută de legea specială, și în situația în care potrivit dispozițiilor acesteia, restituirea în natură nici nu ar fi fost posibilă, față de faptul că titlul recurentului pârât, contractul de vânzare cumpărare încheiat în temeiul legii 112/1995 nu a fost în prezent anulat.
În consecință, față de toate considerentele ce preced, tribunalul a constatat că acțiunea în revendicare nu mai poate fi primită, în condițiile în care reclamantul nu mai are un drept absolut la restituirea efectiva în natura a bunului preluat abuziv, ci are un drept la despăgubire în condițiile legii speciale, astfel că se impune respingerea acțiunii în revendicare ca neîntemeiată.
Consecință a respingerii acțiunii principale, tribunalul a respins și cererea de chemare în garanție formulată de pârât ca rămasă fără obiect.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul, iar prin decizia nr. 900 A/13.12.2011, Curtea de Apel București,secția a IV a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamant.
Capătul de cerere privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat între părți în baza Legii nr. 112/1995 a fost soluționat în raport de dispozițiile art.45 alin 2 din Legea nr.10/2001.
Instanța de apel a mai constatat că prin simplul fapt al constatării în considerentele hotărârii apelate a preluării imobilului în litigiu fără titlu de către stat, reclamantul nu devine titularul unui bun actual în sensul art 1 Protocolul ne 1 adițional la Convenție. Prin urmare, reclamantul nupoate obține restituirea în natură a imobilului nici în baza legislației interne atâta vreme cât imobilul a fost înstrăinat în baza Legii nr 112/1995 ,iar cumpărătorul este protejat prin dispozițiile art. 18 lit cd și art 45 din Legea nr. 10 /2001.
Decizia Curții de Apel a fost atacată cu recurs ,fiind criticată pentru nelegalitate.
Recursul a fost considerat ca fiind fondat de ICCJ prin decizia nr 6231/15 octombrie 2012 și în consecință, admițând recursul declarat de reclamant a casat decizia recurată iar cauza a fost trimisă spre rejudecare la aceeași instanță.
Pentru a decide astfel, instanța de recurs a constatat următoarele.
D. fiind data acțiunii deduse judecății (18.04.1997 și reîntregită la data de 28.10.1997),anterioară intrării în vigoare a Legii nr 10/2001(14.02.2001) ,se exclude aplicare acestei legi, acțiunea fiind guvernată de dispozițiile dreptului comun, ale codului civil. Nici dispozițiile deciziei nr. 33/2008 a ICCJ nu sunt aplicabile în speță întrucât aceasta vizează situațiile apărute după . Legii nr 10/2001. Pentru aceleași rațiuni nici cauza A. nu poate fi avută în vedere în prezenta cauză.
Motivul casării deciziei recurate a fost acela al neaplicării dispozițiilor de drept comun la judecarea pricinii ceea ce echivalează cu necercetarea fondului.
Analizând actele și lucrările dosarului cu privire la motivele de apel dar și prin prisma deciziei de casare, Curtea constată ,în opinie majoritară, următoarele :
In baza art 315 c pr civ instanța de apel urmează să analizeze dreptul reclamantului de a-și revendica imobilul în temeiul art 480 c pr civ.
Compararea titlurilor de proprietate ale unor subiecți diferiți asupra aceluiași imobil, poate fi efectuată numai între titluri deopotrivă actuale și deopotrivă valabile.
În timp ce reclamantul opune drept titlu de proprietate certificatul de moștenitor nr.1706/13.11.1985,reclamantul dobândind prin succesiune alături de numita N. A. dreptul de proprietate asupra imobilul situat în București, . b, sector 1, deținut de autorul acestuia conform contractului de construire a locuinței în baza HCM 4015/1953 și sentința civilă nr. 4033/21.07.1984 pronunțată de Judecătoria sector 1 București, definitivă, (fila 22-23 dosar nr.8033/1999) prin care întregul imobil a fost atribuit în exclusivitate reclamantului R. E., pârâtul invoca drept titlu contractul de vânzare cumpărare nr. 139/_/23.09.1996 (fila 16), încheiat între Primăria Municipiului București prin mandatar . calitate de vânzător și autorul pârâtului V. S., în calitate de cumpărător, imobilul fiind vândut conform prevederilor legii nr. 112/1995 către acesta din urmă.
În situația în care contractul de vânzare-cumpărare nu a fost anulat, neexistând nici un caz de anulare acestuia vânzarea statului este consolidată.
D. fiind că acțiunea în revendicare este cea promovată de proprietarul neposesor împotriva posesorului neproprietar, în cazul în care pârâtul opune un titlul a cărui nevalabilitate nu s-a constatat, acțiunea în revendicare se apreciază ca fiind neîntemeiată, în acest caz pârâții neavând doar calitatea de posesor, ci chiar pe cea de proprietar.
În practica judiciară s-a spus, pe drept cuvânt, că buna-credință a cumpărătorului poate fi constatată numai raportat la demersurile pe care acesta le-a efectuat prealabil încheierii contractului pentru a afla situația juridică a imobilului și a înlătura astfel orice echivoc cu privire la diligența pe care a depus-o în materializarea posibilității de a afla dacă imobilul este revendicat în cadrul unei acțiuni în justiție sau în cadrul altei proceduri legale instituite. Eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, trebuie să fie comună și invincibilă, imposibil de prevăzut și de înlăturat,iar buna-credință subdobânditorului, trebuie să fie lipsită de orice culpă sau îndoială imputabilă
Prezumția de bună-credință instituită prin art. 1899, alin. 2 Cod civil a fost extinsă și cu privire la dobânditorul de la proprietarul aparent.
În speță nu există nici un element care să conducă la ideea relei credințe a cumpărătorului în condițiile în care reclamantul nu l-a notificat pe pârât asupra intenției de a revendica imobilul, nici nu a formulat anterior cumpărării imobilului vreo acțiune în justiție și nici nu a contestat titlul statului.
Deși buna credință nu duce prin ea însăși la dobândirea dreptului de proprietate imobiliara reprezintă un element de consolidare a titlului dobânditorului bunului cu bună credință și de preferabilitate.
Curtea Europeana a Drepturilor Omului, a statuat că simpla pretentie vizând restituirea unui imobil preluat de stat nu prezuma si nici nu echivaleaza cu existenta unui bun actual ori a unei sperante legitime, Conventia vizând protejarea drepturilor ,,concrete si efective’’ (cauza P. c. României, 2005
Față de cele reținute ,instanța va da preferință actualului titlu de proprietate al pârâților cu consecința respingerii acțiunii în revendicare.
Așa cum s-a reținut și de instanța europeană, prin admiterea acțiunii în revendicare, chiar presupunând că instanțele ar repara o nedreptate, nu trebuie să creeze alte prejudicii, adică noi neajunsuri disproporționate, deci să nu se aducă atingere dreptului de proprietate al terțului dobânditor, afectându-se astfel securitatea raporturilor juridice prin încălcarea dispozițiilor art.1 paragraful 1 din Protocolul adițional la Convenția Europeană care are prioritate în aplicare.
Atunci când există neconcordanțe între legea internă și Convenție, trebuie să se verifice pe fond, dacă și pârâtul din acțiunea în revendicare, nu are la rândul său, un bun în sensul Convenției, o hotărâre judecătorească anterioară prin care i s-a recunoscut dreptul de a păstra imobilul; o speranță legitimă în același sens dedusă din dispozițiile legii speciale, emisă cu o jurisprudență constantă pe acest aspect - dacă acțiunea în revendicare împotriva terțului dobânditor de bună credință poate fi admisă fără despăgubirea terțului cu valoarea actuală de circulație a imobilului.
Este necesar să fie validată securitatea raporturilor juridice deja create în baza contractelor de vânzare-cumpărare care nu au fost atacate.
Pentru considerentele arătate în baza art. 296 c pr. civ. Curtea a respins în majoritate apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În majoritate:
Respinge, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-reclamant R. E., cu domiciliul ales în București, .. 57, sector 5, împotriva sentinței civile nr. 1117/08.06.2011, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți M. București prin Primarul G., cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6 și V. S., domiciliat în Pitești, ., județul Argeș și intimații chemați în garanție C. G. al Municipiului București, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6 și ., cu sediul în București, ., sector 1.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 26.02.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
F. C. M. S. C.
GREFIER,
S. V.
Red. FC
Tehnored. FC/PS 7 ex.
07.03.2013
Jud. fond: E. P.-J.
Cu opinia separată a doamnei judecător D. F. G.,
Admite apelul.
Schimbă în parte sentința apelată astfel:
Admite în parte cererea reclamantului.
Obligă pe pârâtul V. S. să lase reclamantului în deplină proprietate și posesie imobilul din București, . B, sector 1.
Desființează în parte sentința și trimite spre rejudecare la prima instanță cererea de chemare în garanție.
Păstrează soluția de respingere a cererii de declarare a nulitatii contractului de vanzare cumparare.
Cu recurs.
In opinie separata, judecatorul considera urmatoarele:
Inainte de toate, judecatorul opiniei separate considera ca preluarea imobilului de catre stat in baza Decretului nr. 223/ 1974 nu valoreaza titlu legal de dobandire a proprietatii de catre stat, intrucat Decretul nr. 223/ 1974 contravenea, prin discriminarea făcută între cetățenii cu domiciliul în țară și cei cu domiciliul în străinătate, dispozitiilor art.17 din Constituția din 1965, care prevedea egalitatea in drepturi a cetatenilor. În art.36 din aceeași Constituție era prevăzut dreptul de proprietate personală, ocrotit de lege.
Iar art. 6 alin. 2 din Legea nr. 213/ 1998 transeaza clar problema valabilitatii preluarii de catre stat, reglementand expres ca sunt preluate cu titlu doar imobilele care au intrat in proprietatea statului cu respectarea legilor si a Constitutiei in vigoare la data preluarii.
Prima consecinta decurgand din faptul ca preluarea imobilului de catre stat a fost facuta fara titlu valabil este aceea ca dreptul de proprietate asupra imobilului in discutie nu a iesit niciodata din patrimoniul proprietarului legitim anterior preluarii si s-a transmis prin mostenire catre apelantul reclamant.
In concluzie, statul nu a dobandit niciodata dreptul de proprietate asupra imobilului in discutie, deci contractul de vanzare cumparare atacat in prezenta cauza a fost incheiat de catre un vanzator neproprietar, cu incalcarea deci a Legii nr. 112/ 1995, care reglementa exclusiv situatia imobilelor preluate „cu titlu” si permitea vanzarea catre chiriasi doar a acestor imobile .
Pe de alta parte, trebuie avute in vedere dispozitiile art. 1899 alin. 2, art. 1898 si ale art. 967 alin. 2 C.civ., conform carora buna credinta si valabilitatea cauzei actului juridic se prezuma, pana la proba contrara.
In cauza, aceasta proba contrara nu a fost facuta in ce priveste pe cumparatorii Viisoreanu, astfel ca nu au fost rasturnate aceste prezumtii.
Apelantul reclamant avea a face dovada, sub acest aspect, a faptului ca ambele parti, deci si cumparatorii, au cunoscut ca imobilul nu era proprietatea vanzatorului si s-a urmarit de catre parti fraudarea drepturilor adevaratului proprietar, fraudarea legii sau ca macar s-a urmarit o operatiune speculativa.
In cauza insa ca cel putin cumparatorii nu au fost in masura sa verifice legalitatea preluari de catre stat, viciile acestei preluari neimpunandu-i-se cu evidenta la momentul incheierii actului de vanzare cumparare.
De aceea, contractul de vanzare cumparare atacat, desi incheiat de catre un vanzator neproprietar, nu este nul absolut de vreme ce a fost incheiat cu buna credinta cel putin din partea cumparatorului.
In consecinta, judecatorul opiniei separate opineaza, ca si judecatorii majoritatii, pentru mentinerea solutiei instantei de fond de respingere a pretentiei reclamantului de constatare a nulitatii contractului de vanzare cumparare.
In ce priveste insa cererea de revendicare a imobilului, judecatorul opiniei separate apreciaza ca solutia data de instanta de fond este gresita.
Judecatorul are in vedere dispozitiile obligatorii ale deciziei de casare referitoare la judecarea cauzei in limitele criteriilor de preferabilitate consacrate de literatura si practica juridica interna in cadrul cererii in revendicare, cu ignorarea Legii nr. 10/ 2001, a deciziei nr. 33/ 2008 a ICCJ data in recurs in interesul legii si a practicii CEDO recente afirmata in hotararea pronuntata in cauza A. contra Romaniei.
. limitata, judecatorul opiniei separate considera urmatoarele:
Plecand de la premisa enuntata mai sus, anume ca dreptul de proprietate asupra imobilului care a facut obiectul contractului de vanzare cumparare catre autorii paratului Viisoreanu nu a fost dobandit niciodata de catre stat, rezulta ca statul nici nu l-a putut transmite prin act juridic catre cumparatori prin contractul de vanzare cumparare in discutie incheiat in baza Legii nr. 112/ 1995.
De aceea, comparand titlurile de proprietate ale partilor, nu se poate concluziona altceva decat ca apelantul reclamant a dobandit in mod valabil proprietatea si titlul sau este preferabil celui opus de catre paratul Viisoreanu, al carui autor a contractat cu un neproprietar care nu putea sa ii transmita proprietatea.
. revendicare in care ambele parti produc titluri de proprietate, astfel cum este cazul in speta, instanta are de comparat titlurile de proprietate ale partilor si sa acorde preferinta partii care a dobandit de la autorul al carui drept este preferabil.
Or, in cauza, atata timp cat autorii intimatului parat a dobandit de la un autor care nu a avut niciodata dreptul de proprietate, iar apelantul reclamant a dobandit de la adevaratul proprietar, se impune concluzia ca titlul acestuia din urma este preferabil.
Ramane irelevanta in ce priveste actiunea in revendicare imobiliara buna credinta a partilor la incheierea contractului de vanzare cumparare.
In cadrul actiunii in revendicare imobiliara buna credinta se analizeaza doar in situatia in care nici una dintre parti nu are titlu de proprietate, situatie in care se da castig de cauza partii care are posesia mai bine caracterizata.
Buna credinta nu duce prin ea insasi si in lipsa unui titlu provenind de la adevaratul proprietar la dobandirea dreptului de proprietate imobiliara.
Singura situatie in care buna credinta la incheierea unui act juridic cu un neproprietar poate prezenta relevanta in dobandirea drepturilor reale imobiliare este uzucapiunea de 10-20 ani, insa atunci dobandirea proprietatii nu este efect imediat si direct al actului incheiat cu neproprietarul si al bunei credinte, ci se produce ca urmare a exercitarii unei posesii utile pe toata durata prescrisa de lege.
Asadar, chiar reglementarea institutiei uzucapiunii de 10-20 ani este confirmarea faptului ca actul de vanzare incheiat cu un neproprietar nu are ca efect dobandirea proprietatii imobiliare de catre cumparatorul de buna credinta, caci titlul provenit de la neproprietar nu este suficient prin el insusi pentru dobandirea proprietatii, ci pentru dobandirea proprietatii se cere drept conditie si exercitarea ulterioara a unei posesii pe tot timpul prescris de lege (si aceasta prin opozitie cu situatia bunurilor mobile, unde cumparatorul de buna credinta de la neproprietar, dobandeste, conform art. 1909 C.civ., de indata proprietatea ).
Buna credinta mai poate interesa, totodata, privind valabilitatea actului de vanzare cumparare ca act juridic.
Contractul de vanzare cumparare reprezinta un acord de vointa intre vanzator si cumparator, a carui valabilitate se analizeaza prin prisma disp. art. 948 C.civ. (consimtamant, capacitate, obiect si cauza ).
In cazul vanzarii de catre un neproprietar, actul juridic ca acord de vointa poate sa indeplineasca toate aceste conditii de valabilitate prevazute de art. 948 C.civ., insa oricum efectul transferului dreptului de proprietate nu se produce, pentru simplul motiv ca dreptul nu apartine vanzatorului si, deci, nu poate fi transmis de catre acesta ( am aratat deja ca aceasta este ratiunea uzucapiunii scurte, iar art. 1897 alin. 2 C.civ. confirma expres ca titlul provenit de la un neproprietar nu este automat nul pentru acest motiv, dar totusi nu poate servi decat ca just titlu in cadrul uzucapiunii ).
Plecand de la distinctia neta intre titlu ( ca act juridic invocat drept mod de dobandire a dreptului pus in discutie) si dreptul propriu zis, nu exista nici o contradictie intre situatia valabilitatii titlului invocat de intimatul parat Viisoreanu si constatarea ca acesta nu are totusi un drept de proprietate asupra imobilului. Un contract de vanzare cumparare reprezinta un acord de vointa intre doua parti prin care vanzatorul se obliga sa transmita cumparatorului dreptul de proprietate, iar cumparatorul se obliga sa plateasca pretul. In cazul vanzarii de catre un neproprietar a bunului altuia contractul poate sa indeplineasca toate conditiile de valabilitate prescrise de lege (consimtamant, cauza, obiect si capacitate, conform art. 948 C.civ. ), insa efectul transferului dreptului de proprietate totusi nu se produce prin act juridic pentru simplul motiv ca dreptul nu apartine vanzatorului si, deci, nu poate fi transmis de catre acesta ( tocmai aceasta este ratiunea institutiei uzucapiunii scurte, cand titlul provenit de la un neproprietar nu este suficient pentru dobandirea proprietatii, ci pentru dobandirea proprietatii se cere drept conditie si exercitarea ulterioara a unei posesii utile pe tot timpul prescris de lege ).
Este situatia clasica a revendicarii in cadrul careia ambele parti produc titluri de proprietate, cand instanta, fara a constata neaparat nulitatea unui titlu de proprietate, acorda totusi preferinta numai unuia din titluri.
De aceea, constatarea in sensul ca actul de vanzare cumparare nu este nul absolut nu impune continuarea rationamentului in sensul ca acest titlu ar fi si preferabil celui opus de apelantul reclamant.
Apararile intimatului parat sunt grefate pe ideea unor principii ca principiul validitatii aparentei de drept, al bunei credinte, pe ideea „legii” care i-a constituit proprietatea.
„Dreptul” autorilor intimatului nu putea fi dobandit ex contractu, prin transmitere de la vanzator, intrucat acesta nu avea acest drept pentru a il putea transmite; se pune problema atunci cum a dobandit totusi aceasta dreptul de proprietate asupra imobilului, care este modul legal de dobandire a proprietatii de catre aceasta.
Plecand de la modurile legale de dobandire a dreptului de proprietate (act juridic, uzucapiune, ocupatiune, lege etc. ) judecatorul opiniei separate apreciaza ca nu poate fi identificat niciunul din aceste moduri de dobandire a proprietatii in persoana autorilor intimatului parat Viisoreanu.
Intimatul parat arata ca legea constituie un mod de dobandire a proprietatii, dar omite sa arate care ar fi legea care i-ar fi nascut autorului sau acest drept. Pot fi luate in considerare aici Legea nr. 10/ 2001 si Legea nr. 112/ 1995 ca legi incidente in cauza.
. un mod legal de dobandire a proprietatii.
Insa, pe de alta parte, aceasta nastere ex lege a „dreptului” cumparatorului nu s-ar putea face decat in detrimentul dreptului adevaratului proprietar deposedat de statul comunist, caci nu pot exista doi proprietari asupra aceluiasi bun ( cu exceptia coproprietatii desigur ). Pot coexista doua sau mai multe titluri de proprietate asupra aceluiasi bun, dar numai un proprietar exclusiv.
Asadar, devine evident ca, pentru a da castig de cauza chiriasului cumparator si a constata ca el este proprietar, trebuie asumat ca aceasta inseamna concomitent negarea dreptului de proprietate al proprietarului deposedat de statul comunist asupra imobilului.
Pe de alta parte, avand in vedere ca ipoteza fundamentala a cauzei este tocmai aceea ca preluarea imobilului de catre stat s-a facut fara titlu, deci nu a operat transferul proprietatii catre stat, iar apelantul reclamant nu a pierdut niciodata dreptul de proprietate se pune problema cand totusi acesta isi pierde dreptul de proprietate si ca efect a ce.
In ultima analiza interpretarea combatuta aici semnifica faptul ca aceasta „constituire” prin lege a „dreptului” cumparatorului s-ar face inevitabil prin „confiscarea” concomitenta a proprietatii de la adevaratul proprietar. Adevaratul proprietar si-ar pierde dreptul de proprietate chiar efect al Legii nr. 112/ 1995 (sau Legea nr. 10/ 2001, in functie de legea considerata ca reprezentand „izvorul dreptului” cumparatorului ), aceeasi lege care a "constituit" dreptul cumparatorului si concomitent cu „constituirea” in favoarea cumparatorului chirias a dreptului de proprietate, ca efect deci al acestei improprietariri a chiriasului cumparator.
Aceasta pierdere a proprietatii de catre adevaratul proprietar deposedat de statul comunist s-ar face pentru prima oara acum, in virtutea Legii nr. Legii nr. 112/ 1995 ( sau a Legii nr. 10/ 2001), sub imperiul actualei Constitutii, dupa ce dreptul sau a supravietuit totusi pe durata regimului comunist ( caci premisa fundamentala a cauzei este – astfel cum s-a aratat mai sus- tocmai aceea ca preluarea fiind abuziva nu a operat niciodata pierderea dreptului de proprietate de catre adevaratul proprietar).
Asadar, in aceasta opinie pe care judecatorul opiniei separate nu si-o asuma, se ajunge practic la „exproprierea” adevaratului proprietar pentru prima oara sub regimul actualei Constitutii, evident dincolo de limitele permise constitutional, evident cu incalcarea flagranta a dreptului la proprietate, reglementat ca drept fundamental de art. 44 din Constitutia Romanie si de art. 1 din primul protocol aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.
Iar in ce priveste principiile care ar putea fi avute in vedere in aceasta analiza, anume principiile stabilitatii circuitului civil, al salvarii actului subdobanditorului de buna credinta si cu titlu oneros si al validitatii aparentei de drept, curtea constata ca toate aceste principii nici macar nu au o consacrare legala, intra in categoria juridica de „cutuma”, gasindu-si afirmarea exclusiv in literatura si practica judiciara initial legat de un domeniu foarte limitat, anume in situatia analizarii valabilitatii vanzarii de catre un mostenitor aparent ( iar nu de catre orice proprietar aparent ), ulterior in practica facandu-se insa o extindere nejustificata si neadaptata la situatii unde nu se mai pot regasi aceleasi ratiuni.
Cu atat mai mult aplicarea acestor principii de ordin cutumiar nu ar putea conduce la o solutie favorabila cumparatorului chirias si care ar semnifica, astfel cum s-a demonstrat mai sus, pierderea de catre adevaratul proprietar deposedat de statul comunist a dreptului sau, sub imperiul unei Constitutii care garanteaza proprietatea.
In concluzia celor expuse, judecatorul opiniei separate apreciaza ca solutia corecta in cadrul analizat este a admiterii cererii de revendicare.
Judecător,
D. F. G.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1112/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Legea 10/2001. Decizia nr. 103/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
