Evacuare. Decizia nr. 1097/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1097/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 17-06-2013 în dosarul nr. 1097/2013
Dosar nr._
(_
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.1097
Ședința publică de la 17 iunie 2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - D. A. B.
JUDECĂTOR - I. B.
JUDECĂTOR - DOINIȚA M.
GREFIER - L. C.
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurentul-reclamant I. C. I., împotriva deciziei civile nr. 820 A din 24.09.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți IOACOB C. și I. E..
Cauza are ca obiect – evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurentul-reclamant I. C. I., personal și asistat de avocat I. G., în baza împuternicirii avocațiale nr._, emisă de Baroul București, depusă la dosar fila 21, intimatul-pârât I. E., personal și asistat de avocat D. D., în baza împuternicirii avocațiale nr._ din 29.04.2013, eliberată de Baroul București, depusă la dosar fila 23, intimata–pârâtă I. C. reprezentată de același avocat.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care,
Avocatul recurentului-reclamant depune la dosar chitanța CEC în sumă de 1993.00 lei, reprezentând dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantumul stabilit de instanță prin rezoluția administrativă și timbrul judiciar în valoare de 5 lei. Solicită încuviințarea probei cu înscrisuri reprezentând un raport de expertiză care a fost efectuat în contradictoriu cu părțile într-un proces aflat pe rolul Judecătoriei sector 3 București, având în vedere că a solicitat în principal, admiterea recursului pe motivul respingerii cererii reconvenționale, iar, în subsidiar pe raportul de expertiză care a fost omologat de către instanța de apel și pe care la considerat pe perioada cât a fost lipsit de folosință și s-a avut în vedere și valoarea de piață a imobilului, respectiv pe cel de-al treilea motiv de recurs.
Curtea acordă cuvântul intimaților asupra probei solicitate.
Avocatul intimaților-pârâți solicită, de asemenea, încuviințarea probei cu înscrisuri reprezentând sentința civilă pronunțată în cadrul dosarului în care s-a realizat raportul de expertiză; teza probatorie constând în aceea de a demonstra netemeinicia susținerilor părții adverse prin întâmpinare la punctul 1, referitor la dreptul de retenție.
Curtea, după deliberare, în temeiul dispozițiilor art.305 din Codul de procedură civilă, încuviințează ambelor părți proba cu înscrisuri astfel cum a fost formulată, primește înscrisurile la dosar și le comunică reciproc părților.
Constatând cauza în stare de judecată acordă cuvântul în susținerea și combaterea motivelor de recurs.
Avocatul recurentului-reclamant învederează că, motivele de recurs se întemeiază pe dispozițiile art.304 pct.7 și 9 din Codul de procedură civilă.
În ceea ce privește instituirea unui drept de retenție, în favoarea pârâților, acesta este un drept real de garanție imperfect, opozabil, o garanție care nu conferă atributul de urmărire, conferind o simplă retenție precară și nu o posesie. Arată că, pârâții locuiesc în imobil, aceștia au posesia imobilului și îl folosesc.
Consideră că, instituirea unui drept de retenție în favoarea pârâților este neîntemeiat, întrucât condiția esențială pentru admiterea acestuia, este ca bunul să fie conservat. Ori în situația de față, pârâții locuiesc efectiv în imobil, astfel că solicitarea instituirii dreptului de retenție în favoarea acestora, nu este posibilă.
Menționează că pârâții cu rea credință locuiesc abuziv în imobil din anul 2001, deși aceștia l-au vândut și ca atare, nicio persoană nu poate fi lipsită de folosința bunului său, deoarece în caz contrar ar încălca însuși dreptul său la proprietate.
În consecință, cererea reconvențională a pârâților I. nu poate fi admisă câtă vreme aceștia locuiesc în imobil și nu-l conservă, deoarece dreptul de retenție dă posibilitatea de a conserva bunul și nu de a-l utiliza.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs referitor la faptul că, instanța de apel a arătat că lucrările executate de pârâții I., au fost efectuate de către aceștia în calitate de proprietari ai apartamentului, lucru neadevărat și contrazis de toate înscrisurile depuse la dosar.
Astfel instanța de fond a arătat că vânzarea-cumpărarea a intervenit la data de 01.09.2002, aspect stabilit prin hotărâre definitivă și irevocabilă de către Judecătoria Sectorului 3 București și sub aspectul juridic dar și subiectiv arată că, în apartamentul obținut în anul 2002, s-au efectuat lucrări nelegale, fără acordul său fiind prejudiciat de folosința apartamentului.
În ceea ce privește raportul de expertiză, apreciază că acesta nu
trebuia omologat, întrucât expertul nu a evidențiat un aspect esențial pentru concluzionarea corectă a expertizei și anume, faptul că lucrările au fost executate de către pârâți fără obținerea vreunei autorizații de construire, conform art.3 din Legea nr.50/1991. Instanța de apel a arătat în mod greșit, că Legea nr.10/2001, respectiv art.48 pct.1 ar avea aplicabilitatea generală în domeniu, deoarece aceasta se aplică doar imobilelor naționalizate, care au făcut, conform legii speciale, obiectul acesteia .
De asemenea, arată că, raportul de expertiză nu conține înscrisurile în baza cărora a fost întocmit, lucrările au fost executate cu rea credință după anul 2001-2002, astfel încât nu poate fi solicitată contravaloarea acestora.
În concluzie, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, modificarea deciziei civile atacate în sensul admiterii apelului, schimbarea sentinței pronunțată de instanța de fond în sensul respingerii cererii reconvenționale și instituirea unui drept de retenție, având în vedere că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
În cazul în care nu se va admite cererea principală, în subsidiar, solicită admiterea recursului, casarea deciziei civile atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, în sensul efectuării unui nou raport de expertiză, deoarece acesta a fost omologat fără a se răspunde la obiectivele încuviințate de instanță, cu cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru.
Avocatul intimaților-pârâți solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei civile atacate ca temeinică și legală, cu obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată, conform chitanței pe care o depune la dosar.
Apreciază că soluția privind instituirea unui drept de retenție asupra imobilului în favoarea pârâților dispusă de către instanța de fond cât și de instanța de apel este corectă, având în vedere obiectul cererii reconvenționale, precum și împrejurarea că s-a făcut dovada aducerii unor îmbunătățiri imobilului în discuție.
În ceea ce privește susținerea reclamantului în sensul că intimații nu erau proprietari la momentul realizării îmbunătățirilor este neîntemeiată, având în vedere că hotărârea care ține loc de contract de vânzare-cumpărare a fost pronunțată de către Judecătoria sector 3 la data de 11.05.2007 și a devenit irevocabilă la data de 02.02.2009. Împrejurarea dacă pentru realizarea îmbunătățirilor s-a obținut vreo autorizație specială nu are nicio relevanță în cauză, întrucât lucrările executate sunt în principal de renovare care nu impun obținerea vreunei autorizații, iar în al doilea rând, închiderea balconului, a logiei presupune montarea unor geamuri, aspect care nu este de natură a afecta în vreun fel structura de rezistență sau siguranța imobilului.
Apreciază că instanța de judecată este suverană în a aprecia asupra caracterului necesar, util sau voluptoriu al lucrărilor executate, iar nu expertul și cu toate acestea, consideră că atât expertul, cât și instanța de apel au apreciat corect motivul de recurs dezvoltat la punctul 3. Expertul a răspuns la toate obiectivele stabilite de către instanța de apel și a avut în vedere încadrarea corectă în zonă.
Avocatul recurentului-reclamant solicită a se reaprecia cu privire la cheltuielile de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 12.05.2009, pe rolul Judecătoriei Sector 2 București, sub nr._, reclamantul I. C. I. a chemat în judecată pe pârâții I. O.-C. și I. E., solicitând evacuarea pârâților din imobilul situat în București, .. 173, ., ..
În motivarea cererii reclamantul a arătat că, în baza sentinței civile nr. 4374/ 11.05.2007 a Judecătoriei Sectorului 3 București, a devenit proprietarul acestui apartament, motiv pentru care pârâții locuiesc abuziv în acest spațiu.
În drept au fost invocate prevederile art. 565, 568, 569 Cod civil.
Pârâții au depus la dosar întâmpinare prin care au invocat excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Sector 2 București, raportat la prevederile art. 5 Cod procedură civilă, solicitând declinarea competenței la Judecătoria Sectorului 3, având în vedere faptul că acolo se află domiciliul lor. Au arătat pârâții că sentința civilă nr. 4374/11.05.2007 nu poate constitui titlu pentru reclamant întrucât a fost pronunțată doar în contradictoriu cu I. O. C. și nu îi poate fi opozabilă lui I. E.. Au susținut pârâții că, fiind dobândit în timpul căsătoriei, imobilul nu putea face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, atât timp cât nu exista un partaj sau o promisiune și din partea celuilalt coproprietar, I. E..
Totodată, au formulat și cerere reconvențională prin care au solicitat obligarea reclamantului - pârât la plata sumei de 119.000 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor pe care le-au făcut în apartament, și stabilirea unui drept de retenție asupra imobilului din care se solicită evacuarea până la achitarea integrală a sumei de către reclamantul - pârât.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 5 și art. 135 Cod procedură civilă, art. 1075 și art. 1444 Cod civil.
Prin sentința civilă nr.8963/24.11.2009, Judecătoria Sectorului 2 București a admis excepția de necompetență teritorială și a declinat competența de soluționare a cererii în favoarea Judecătoriei Sectorului 3 București, pe rolul căreia cauza a fost înregistrată la data de 27.01.2010, sub nr._ .
Pârâții - reclamanți au depus la dosar cerere precizatoare prin care au arătat în ce constau îmbunătățirile aduse apartamentului ce face obiectul cererii de evacuare: schimbat instalație electrică, schimbat instalație sanitară, înlocuit tâmplăria cu termopan în tot apartamentul, aplicat gresie, faianță în baie, bucătărie și hol, parchet în toate camerele, s-a modernizat balconul cu gresie și termopan, s-a turnat șapa, s-a izolat apartamentul cu rigips, amenajare dresing cu mobilier încorporat, instalație climă compusă din 3 bucăți aer condiționat, zugrăvit, îndreptat pereții în toate camerele, întocmire proiect, manoperă demolare și amenajare. La suma solicitată se adaugă manopera și materialele folosite, îmbunătățirile fiind făcute în anul 2006.
Prin sentința civilă nr. 9204/17.06.2011, Judecătoria Sector 3 București – Secția Civilă a respins cererea principală formulată de reclamantul - pârât I. C. I. în contradictoriu cu pârâții - reclamanți I. O. C. și I. E. ca neîntemeiată; a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâții - reclamanți I. O. C. și I. E. în contradictoriu cu reclamantul - pârât I. C. I.; a obligat reclamantul - pârât să plătească pârâților suma de 297 lei despăgubiri; a constatat pârâților - reclamanți un drept de retenție pentru imobilul situat în București, Calea Călărașilor nr. 173, ., ., și a obligat reclamantul - pârât să plătească pârâților - reclamanți suma de 1032,2 lei cheltuieli de judecat.
Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut că, prin sentința civilă nr. 4374/11.05.2007 a Judecătoriei sectorului 3 (hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare) s-a constatat că între I. O. C. în calitate de vânzătoare și I. C. I. în calitate de cumpărător a intervenit contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în București, Calea Călărașilor nr. 173, ., .. Pârâții mai ocupă și în prezent imobilul și în perioada mai-decembrie 2006 au efectuat o . îmbunătățiri –necesare, utile, voluptorii.
Instanța s-a referit mai întâi la cererea reconvențională și a constatat că potrivit raportului de expertiză în construcții, cheltuielile necesare și utile efectuate de pârâții - reclamanți însumează 26.418 lei . Totodată, pentru aducerea imobilului la starea constructivă definită de titluri sunt necesare lucrări în valoare de 26.121 lei. Aceste cheltuieli s-au făcut în cursul anului 2006, ulterior întocmirii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare intervenită între părți, cu termen de vânzare la data de 01.09.2002. Totodată expertul reține că prin modificările aduse imobilului, părțile au produs o scădere a valorii de circulație a imobilului (pct. 5.3.6 al raportului). Pentru aceste considerente, instanța a scăzut din valoarea îmbunătățirilor făcute valoarea necesară pentru aducerea imobilului la starea constructivă definită de titluri și a obținut suma de 297 lei datorată prin cererea reconvențională.
Instanța a constatat totodată în beneficiul pârâților - reclamanți un drept de retenție asupra imobilului în litigiu până la achitarea de către reclamantul - pârât a acestui debit.
Pentru aceste considerente, văzând dispozițiile art. 480 Cod civil, instanța a respins cererea de evacuare ca neîntemeiată, urmând a fi solicitată de reclamantul - pârât în urma achitării debitului constatat.
Văzând dispozițiile art. 276 Cod procedură civilă, instanța a obligat reclamantul - pârât sa plătească pârâților - reclamanți suma de 1032,2 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expert și parte din taxa de timbru, aferenta admiterii cererii lor.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul - pârât I. C. I., criticând sentința atacată pentru netemeinicie și nelegalitate din următoarele considerente:
Încă din anul 2007, Judecătoria Sectorului 3 București a pronunțat sentința civilă nr. 4374/11.05.2007 prin care a dat o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, prin care apelantul a devenit proprietar al apartamentului nr. 60 situat în imobilul din București, Calea Călărașilor nr. 173, ., sector 3.
După foarte multe încercări de a-i convinge să elibereze apartamentul, a decis apelantul să solicite instanței să dispună evacuarea pârâților I. O. C. și I. E.. Această cerere a fost introdusă încă din luna ianuarie a anului 2010, însă din cauza tergiversării cauzei de către pârâți, tocmai în luna iunie 2011 instanța s-a pronunțat. Susține apelantul că, în condițiile în care, de drept, este proprietar al apartamentului încă din anul 2007, nu poate beneficia de prerogativele dreptului de proprietate, astfel că posesia este deținută de către pârâți în mod abuziv și ilegal.
Având în vedere dispozițiile cuprinse în sentința civilă nr. 9204 pronunțată la data de 17.06.2011 de Judecătoria Sectorului 3, apelantul a procedat la consemnarea sumei de 297 lei la CEC - BANK la dispoziția pârâților, conform recipisei nr._ din data de 16.09.2011.
Întrucât suma este ca și achitată, fiind consemnată la CEC - BANK la dispoziția pârâților - reclamanți, se impune să se dispună evacuarea acestora din apartamentul proprietatea apelantului.
În privința sentinței civile nr. 9204 pronunțată la data de 17.06.2011 de Judecătoria Sectorului 3 apelantul a arătat că o consideră ca fiind netemeinică și nelegală pentru că instanța trebuia să dispună pe lângă obligarea sa la plata sumei de 297 lei, și evacuarea de către pârâții - reclamanți a apartamentului. Este o disproporție foarte mare între obligațiile pe care le au de îndeplinit părțile, astfel: între obligația pe care o are apelantul față de intimații - pârâți, suma de achitat - 297 lei, pe de o parte, și prejudiciul care i-a fost creat de către intimații - pârâți prin lipsa de folosință a apartamentului și plata chiriei pe care a trebuit să o achite în toți acești ani în care a fost privat de prerogativele dreptului de proprietate.
În consecință, având în vedere aspectele prezentate mai sus, solicită admiterea apelului și să se dispună evacuarea pârâților din apartamentul nr. 60 situat în imobilul din București, Calea Călărașilor nr. 173, ., sector 3.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 555, 563, 566 din Codul civil de la 1864, art. 282-298 Cod procedură civilă.
Împotriva aceleiași hotărâri au declarat apel și pârâții - reclamanți I. O. C. și I. E. V., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin sentința civilă atacată instanța de fond a reținut, în esență, că în ceea ce privește cererea reconvențională formulată de apelanții - pârâți, aceasta este întemeiată în parte, în sensul că, așa cum rezultă din raportul de expertiză, s-a dovedit existența unor îmbunătățiri aduse imobilului în discuție, valoarea cheltuielilor necesare și utile însumând_ lei. Totodată, aceeași instanță a apreciat că prin modificările aduse imobilului s-a produs o scădere a valorii de circulație a acestuia, drept pentru care din valoarea îmbunătățirilor a scăzut valoarea eventualelor lucrări ce s-ar putea realiza pentru aducerea imobilului la starea constructivă definită de titluri, obligând, în final, reclamantul - pârât la plata sumei de 297 lei.
Ca prim motiv de apel, apelanții - pârâți - reclamanți consideră că raportul de expertiză întocmit în cauză este nelegal și netemeinic și solicită efectuarea unei noi expertize, care să aibă aceleași obiective.
Arată apelanții că au invocat încă prin obiecțiunile pe care le-au formulat în fața primei instanțe că raportul de expertiză s-a bazat pe acte normative care au fost abrogate și, ca atare, concluziile raportului de expertiză nu pot fi avute în vedere de instanță, întrucât calculele au avut în vedere criterii și indici care nu mai sunt de actualitate (in vigoare).
Pe de altă parte, din același raport se constată că expertul a plecat de la premise greșite în realizarea lucrării de specialitate și prin urmare a ajuns la concluzii greșite; în acest sens, invocă apelanții cu titlu de exemplu definiția caracterului voluptoriu al unor cheltuieli; împrejurarea că s-ar fi diminuat suprafața utilă a apartamentului prin eliminarea unor pereți - ceea ce este în mod evident eronat; prin recompartimentarea spațiului, în realitate s-a câștigat aria pereților, conducând la mărirea suprafeței utile; expertul nu a calculat valoarea unor lucrări efectuate în perioada de referință, respectiv: zugrăveli cu vopsea lavabilă, vopsitorii, lucrări ascunse (înlocuirea coloanelor de apă-canal, a instalațiilor sanitare, traseele instalației electrice, izolarea cu vată minerală a pereților exteriori), placarea cu ghips-carton a unor elemente verticale, aparate de climatizare, glet, soluția de lipit faianță, șapa de ciment etc..
În logica expertului toate lucrările ascunse nu pot fi evaluate vreodată pentru că se pune la îndoială existența acestora, câtă vreme ele nu pot fi percepute ex proprii sensibus de către specialist (pag. 5 raport).
Consideră apelanții - pârâți că o asemenea opinie este greșită, expertul fiind obligat fie să constate în alt mod existența acestor lucrări, fie să se raporteze la gradul de uzură al acestora potrivit indicilor statistici.
În ceea ce privesc zugrăvelile, vopsitoriile, înlocuirea conductelor sanitare, aparatele electrice și obiectele sanitare expertul le califică drept lucrări de igienizare și de reparație și nu le mai calculează valoarea.
Consideră că omisiunea expertului de a calcula valoarea tuturor acestor lucrări echivalează, practic, cu a nu răspunde parțial la obiectivul stabilit de instanța de fond - calcularea valorii îmbunătățirilor (a tuturor).
Chiar dacă expertul a împărțit lucrările în mai multe categorii, avea obligația să stabilească valoarea tuturor lucrărilor, fără excepție, urmând ca instanța de judecată să aprecieze cu privire la temeinicia cererii reconvenționale și care sunt lucrările care pot fi apreciate ca îmbunătățiri.
O a doua critică vizează faptul că instanța de fond în mod greșit nu a luat în considerare suma de_ lei reprezentând așa-zisele cheltuieli pentru lucrările voluptorii.
Prin raportul de expertiză întocmit în cauză s-a constatat efectuarea unor îmbunătățiri a căror valoare se ridică la suma totală de_ lei, expertul împărțindu-le în trei categorii, după cum lucrările au fost necesare, utile și voluptorii.
Deși au criticat din primul moment acest aspect, formulând obiecțiuni la raportul de expertiză în acest sens, instanța de fond, fără a face vreo referire la criticile apelanților, a îmbrățișat opinia expertului, excluzând din valoarea îmbunătățirilor așa-zisele cheltuieli voluptorii. Consideră că este atributul exclusiv al instanței de judecată de a interpreta și aplica normele juridice, astfel că magistratul nu este ținut să respecte clasificarea făcută de expert, el însuși putând să stabilească lucrările care pot fi apreciate ca îmbunătățiri respectând normele legale în vigoare.
Astfel, din raportul de expertiză rezultă că expertul a calificat majoritatea îmbunătățirilor ca fiind lucrări voluptorii, însăși recompartimentarea spațiului locativ fiind una voluptorie.
Expertul a făcut o gravă confuzie când a definit caracterul voluptoriu al îmbunătățirilor, acesta înțelegând că "lucrările voluptorii sunt reprezentate de lucrările care nu au duratele de viață expirate, deci nu sunt strict necesare sau utile, sau de lucrările executate pentru simpla plăcere a celui care le-a dorit, respectiv acelea care sunt departe de a fi avut duratele de viață expirate și care reflectă un capriciu estetic dorit de locatar". În continuare expertul arată că "nu există o necesitate stringentă pentru înlocuirea pardoselilor din mozaic, a tâmplăriei exterioare și interioare din lemn, a radiatoarelor din fonta și convecto-radiatoarelor, a conductorilor electrici, a conductelor din OL zincat, a căzii de baie din fontă emailată și a obiectelor sanitare din fontă emailată (chiuveta cu picurător din bucătărie)".
Susțin apelanții - pârâți - reclamanți că raportul de expertiză întocmit în cauză nu este elocvent întrucât expertul pleacă de la premise greșite. Caracterul voluptoriu este definit atât de dreptul intern, cât și de lucrările de specialitate ca fiind acele cheltuieli de lux, acele bunuri luxoase lipsite de utilitate practică.
Ca atare, spre exemplu, nu pot fi calificate ca fiind lucrări voluptorii înlocuirea tâmplăriei din locuință, cea de lemn cu una din PVC cu geam termopan, așa cum arată expertul în raport la pagina 12 și 18. Este știut faptul că înlocuirea tâmplăriei de lemn cu una din PVC cu geam termopan nu numai că aduce prin ea însăși un spor de valoare, dar este de natură să conducă la economisirea energiei termice, ceea ce în final aduce un spor de confort și evident, de valoare imobilului. În același sens trebuie interpretată și înlocuirea conductorilor electrici, a corpurilor de încălzire din fontă și a convecto - radiatoarelor. De asemenea, în niciun caz, înlocuirea ușii de lemn de la . una metalică nu poate fi apreciată ca fiind o cheltuială voluptorie, întrucât această lucrare contribuie în primul rând la protejarea și asigurarea apartamentului, dar și a locatarilor.
Prin urmare, consideră apelanții - pârâți - reclamanți că toate cheltuielile pe care expertul le califică voluptorii, în realitate sunt cheltuieli necesare sau utile. De aceea, consideră că instanța de fond avea posibilitatea să verifice și să recalifice natura cheltuielilor și pe cale de consecință să includă în valoarea îmbunătățirilor, pe lângă cheltuielile necesare și utile, și pe cele care în mod eronat au fost catalogate ca fiind voluptorii.
Prin al treilea motiv de apel, se susține că instanța de fond în mod nelegal a scăzut din valoarea îmbunătățirilor valoarea eventualelor lucrări ce s-ar putea realiza pentru aducerea imobilului la starea constructivă definită de titluri.
La termenul din 15.04.2011, reclamantul - pârât a înțeles să solicite instanței de judecată modificarea cererii de chemare în judecată, în sensul completării cu capătul de cerere constând în obligarea pârâților - reclamanți la plata sumei de bani reprezentând contravaloarea lucrărilor ce se presupune a fi executate pentru a se reveni la starea inițială a imobilului, apreciindu-se totodată că prin îmbunătățirile efectuate de către pârâții - reclamanți s-ar fi diminuat în realitate valoarea acestuia.
La același termen instanța a respins modificarea cererii de chemare în judecată ca fiind tardiv formulată, însă a încuviințat cu titlu de obiecțiune a reclamantului - pârât calcularea de către expert a sumei de bani cu care s-ar fi diminuat valoarea apartamentului prin modificările efectuate de către pârâții - reclamanți.
Din acest motiv, expertul, în răspunsul la obiecțiuni a efectuat un calcul al așa-zisei „sume tehnice minimale” cu care se consideră diminuată valoarea apartamentului.
Având în vedere faptul că instanța de fond a respins modificarea cererii în sensul arătat mai sus pe de o parte, iar pe de altă parte a respins în tot cererea principală a reclamantului - parat, a proceda la operațiunea aritmetică de a scădea din valoarea îmbunătățirilor suma de_ lei reprezentând contravaloarea lucrărilor ce se presupune a fi realizate pentru a aducerea imobilului la starea constructivă definită de titluri echivalează cu recunoașterea unui drept al reclamantului, drept cu care, însă, instanța de judecată nu fusese învestită.
Altfel spus, instanța a acordat ceea ce nu s-a cerut, cererea de chemare în judecată având un singur obiect - evacuarea pârâților - reclamanți din imobilul în discuție.
Cu toate acestea, chiar și în ipoteza în care s-ar fi solicitat în termen recunoașterea unui asemenea drept și pe cale de consecință obligarea pârâților - reclamanți la plata sumei de 26.121 lei, această așa-zisă creanță nu are caracter cert și exigibil pentru a se putea proceda la obligarea apelanților de a o achita.
Și nu în ultimul rând, în situația în care reclamantul - pârât ar fi solicitat obligarea pârâților - reclamanți la plata acelei sume de bani, acesta ar fi trebuit să plătească taxa de timbru la valoarea solicitată.
Ca urmare, solicită ca obiecțiunile formulate de către apelanți la raportul de expertiză întocmit în fața instanței de fond să fie analizate ca și motive de apel.
Pentru toate aceste motive solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii apelate și rejudecând obligarea reclamantului - pârât la achitarea contravalorii tuturor îmbunătățirilor aduse imobilului.
Apelanții - pârâți - reclamanți solicită cheltuieli de judecată reprezentând taxele de timbru, onorariul expertului și onorariul de avocat.
Prin întâmpinarea formulată la apelul declarat de apelanții I. O. C. și I. E., apelantul – reclamant - pârât I. C. I. a solicitat respingerea acestuia ca neîntemeiat, susținând că sentința civilă nr. 9204/17.06.2011 este legală și temeinică.
1. În privința primului motiv de apel, s-a arătat că este nefondat. Faptul că expertul la întocmirea raportului de expertiză s-ar fi bazat pe acte normative care au fost abrogate a fost invocat în fața instanței de fond ca obiecțiune la raport de către pârâții - reclamanți, obiecțiune la care s-a și răspuns și s-a clarificat. Expertul, la data întocmirii raportului, a specificat în acesta actele normative care erau abrogate, dar care au fost în vigoare la data edificării condominiului din care face parte apartamentul în speță. Expertul a trebuit să se folosească de acele prevederi abrogate pentru a putea stabili cu precizie dacă anumite lucrări de construcții au existat sau nu în imobil, pentru ca apoi să poată determina gradul de uzură normală al acestora la un anumit moment.
Totodată, arată apelantul - reclamant, pârâții nu au nominalizat actele normative despre care susțin că ar fi fost abrogate la momentul întocmirii raportului de expertiză.
Având în vedere că raportul de expertiză are natura juridică a unui înscris autentic, experții având calitatea de delegați ai instanței, dar și faptul că instanța nu este ținută de concluziile din raportul de expertiză, ci acestea sunt lăsate la libera sa apreciere, consideră că expertul nu putea "pleca de la premise greșite și să ajungă la concluzii greșite", după cum susțin pârâții - reclamanți, iar instanța la rândul ei să ia în considerare aceste "concluzii greșite".
Raportul de expertiză a fost întocmit conform normelor legale în vigoare, iar dispunerea efectuării unei noi expertize nu se impune. Singurul motiv pentru care s-ar impune efectuarea unei noi expertize ar fi acela de tergiversare a soluționării dosarului, fapt ce ar favoriza situația pârâților, situație ce ar fi trebuit să fie clarificată încă din anul 2007 când a rămas definitivă și irevocabilă sentința civilă nr. 4374/11.05.2007, care ține loc de contract de vânzare - cumpărare în formă autentică încheiat între pârâți și apelantul proprietar.
2. Cu privire la neluarea în considerare de către instanța de fond a sumei de_ lei reprezentând cheltuieli pentru lucrările voluptorii, apelantul - reclamant - pârât menționează că instanța nu este ținută să respecte clasificarea făcută de expert, decât în cazul în care concluziile acestuia corespund cu ale sale. Astfel, în măsura în care această clasificare din raportul de expertiză este întocmită conform prevederilor legale, s-au făcut obiecțiuni la raport, s-a răspuns la aceste obiecțiuni, și instanța efectuând cercetarea judecătorească în cauză, în cele din urmă fiind lămurită, a ajuns la aceleași concluzii cu cele ale expertului că această sumă de_ lei reprezintă cheltuieli voluptorii și a considerat ca aceste concluzii ale expertului trebuie menținute.
Referitor la explicația dată de expert lucrărilor voluptorii (pag. 11 din raportul de expertiză), apelantul - reclamant precizează că această explicație este dată într-un anumit context, în comparație cu lucrările necesare și utile. Expertul subliniază clar la ce se referă caracterul voluptoriu al unor lucrări, atunci când afirmă că acestea sunt reprezentate de " lucrările executate pentru simpla plăcere a celui care le-a dorit, respectiv acelea care sunt departe de a fi avut duratele de viață expirate și care reflectă un capriciu estetic dorit de locatar". Atunci când se dă o explicație unui cuvânt, nu trebuie să te limitezi la o anumită sintagmă sau frază, ci să desprinzi înțelesul din întreg contextul, în cazul de față să se aibă în vedere atât explicația de la lucrările necesare, cât și de la cele utile.
Totodată, consideră că la încadrarea de către expert a unor lucrări ca fiind voluptorii și nu utile sau necesare s-a ținut cont și de faptul că la data înlocuirii lor costul înlocuirii era mult mai ridicat și nu se impunea, în raport cu presupusa pierderea care ar fi existat dacă acel bun nu s-ar fi înlocuit. Un expert cunoaște anumiți indici, fiind o persoană specializată în acest domeniu, în funcție de care califică o lucrare ca fiind utilă, necesară sau voluptorie.
3. Având în vedere că lucrările executate de către pârâții - reclamanți în apartamentul nr. 60, conform raportului de expertiză și a răspunsului la obiecțiuni, nu au fost executate conform normelor legale (neavând autorizații în acest sens), apartamentul neputând fi tranzacționat pe piața imobiliară fără efectuarea mai multor operațiuni pentru a intra în legalitate, instanța a constatat, în urma raportului de expertiză, că de fapt diferența dintre valoarea îmbunătățirilor aduse apartamentului și valoarea necesară aducerii apartamentului la starea constructivă definită prin titluri este de 297 lei. De fapt, valoarea îmbunătățirilor aduse apartamentului este de 297 lei.
Această sumă de 297 lei este cea datorată pârâților - reclamanți de către apelantul - reclamant, motiv pentru care i s-a respins acțiunea având ca obiect evacuarea pârâților - reclamanți, în favoarea acestora stabilindu-se un drept de retenție asupra apartamentului. Suma de 297 lei a fost consemnată la CEC - Bank la dispoziția pârâților - reclamanți, conform recipisei nr._ din data de 16.09.2011.
De fapt, în urma raportului de expertiză și întregului probatoriu administrat, instanța nu a făcut altceva decât să concluzioneze și să soluționeze cauza pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale. Astfel, suma datorată de către apelantul - reclamant apelanților - pârâți - reclamanți, contravaloarea îmbunătățirilor aduse apartamentului, este în cuantum de 297 lei.
Având în vedere, considerentele expuse mai sus solicită respingerea apelului formulat de către pârâții - reclamanți.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115-118 Cod procedură civilă, art. 274 Cod procedură civilă.
În apel a fost administrată proba cu expertiză construcții, cu aceleași obiective ca și în primă instanță, respectiv identificarea îmbunătățirilor aduse apartamentului în perioada mai - decembrie 2006, stabilirea valorii acestora în prezent, să se stabilească dacă acestea au reprezentat cheltuieli utile, necesare sau voluptorii care era starea inițială a apartamentului conform titlului de proprietate și procesului-verbal de predare-primire pe numele pârâților și dacă îmbunătățirile au adus spor de valoare apartamentului.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză întocmit de expert C. N., valoarea îmbunătățirilor aduse apartamentului în perioada mai-decembrie 2006 este de 154.899 lei, din care lucrări necesare și utile 153.968 lei și lucrări considerate voluptorii (spoturi electrice) 931 lei, iar sporul de valoare adus apartamentului prin aceste îmbunătățiri este în sumă de 244.002 lei. Referitor la starea tehnică a apartamentului inițial, conform titlului de proprietate și procesului-verbal de predare-primire, expertul a stabilit că apartamentul avea un grad de confort standard (minimal).
Prin decizia civilă nr.820/A/24.09.2012, Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a admis ambele apeluri formulate de apelantul – reclamant - pârât I. C. I. și de apelanții - pârâți - reclamanți I. O. C. și I. E. V., împotriva sentinței civile nr. 9204/17.06.2011, pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București – Secția Civilă în dosarul nr._ ; a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a admis cererea principală; a dispus evacuarea pârâților - reclamanți din imobilul situat în București, Calea Călărașilor nr. 173, ., .; a admis cererea reconvențională; a obligat reclamantul - pârât să plătească pârâților - reclamanți suma de 118.703 lei reprezentând contravaloare îmbunătățiri; a instituit asupra imobilului situat în București, Calea Călărașilor nr. 173, ., ., un drept de retenție în favoarea pârâților - reclamanți până la achitarea sumei de 118.703 lei de către reclamantul – pârât; a compensat cheltuielile de judecată și în final obligă reclamantul - pârât la diferența de 3.985,7 lei cheltuieli de judecată în fond către pârâții – reclamanți și a obligat apelantul - reclamant - pârât la 5.480,50 lei cheltuieli de judecată în apel, către apelanții - pârâți - reclamanți.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că motivul de recurs formulat de apelantul - reclamant - pârât vizează soluția de respingere a cererii principale prin care acesta a solicitat evacuarea apelanților - pârâți - reclamanți din imobilul situat în București, Calea Călărașilor nr. 173, ., ..
Tribunalul a constatat că apelantul - reclamant - pârât are un drept de proprietate asupra imobilului în litigiu, dobândit prin hotărâre judecătorească irevocabilă, în timp ce apelanții - pârâți - reclamanți ocupă imobilul fără a avea un titlu valabil.
În calitate de titular al dreptului de proprietate asupra apartamentului, apelantul - reclamant - pârât are dreptul conferit de lege de a exercita posesia, folosința și dispoziția bunului, în limitele prevăzute de lege conform dispozițiilor art. 480 din Codul civil de la 1864, incidente în cauză față de dispozițiile art.223 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil.
În lipsa unui titlu locativ și în absența vreunei obligații legale a apelantului - reclamant - pârât de a le asigura apelanților - pârâți - reclamanți folosința imobilului, având în vedere și necesitatea de a asigura titularului dreptului de proprietate posibilitatea exercitării depline a atributelor prevăzute de art. 480 din Codul civil de la 1864, tribunalul a apreciat că este întemeiată cererea de evacuare.
În același timp, tribunalul a constatat că prima instanță a făcut o aplicare greșită a legii, apreciind că nu poate fi admisă cererea de evacuare atât timp cât s-a recunoscut un drept de retenție în favoarea pârâților - reclamanți.
Admiterea acțiunii în evacuare nu este în contradicție cu recunoașterea unui drept de retenție, care însã indisponibilizeazã bunul, fãrã a putea afecta folosința acestuia.
În speță, cererea de evacuare își are temeiul în lipsa unui titlu locativ al pârâților, iar instituirea dreptului de retenție, care nu echivalează cu un drept de folosință a imobilului, ci doar cu o garanție de executare a creanței, nu justifică respingerea ei. Dispoziția de evacuare însă nu va putea fi pusă în executare decât după stingerea dreptului de retenție.
În consecință, a fost admis apelul formulat de apelantul - reclamant - pârât și schimbată hotărârea primei instanțe în sensul admiterii cererii principale, dispunându-se evacuarea pârâților - reclamanți din imobilul proprietatea reclamantului - pârât.
Analizând apelul formulat de apelanții - pârâți - reclamanți I. O. C. și I. E. prin prisma motivelor invocate și care constituie limitele devoluțiunii conform art. 295 Cod procedură civilă, tribunalul a constatat următoarele:
În esență, primele două critici formulate de apelanții - pârâți - reclamanți vizează modalitatea întocmirii raportului de expertiză și valorificarea concluziilor acestuia de către prima instanță. Tribunalul a apreciat că aceste critici sunt întemeiate, întrucât expertul desemnat de prima instanță a calificat în mod greșit drept voluptorii o . lucrări pe care nu le-a evaluat, pentru ca mai apoi instanța să aprecieze asupra caracterului acestora (necesare, utile, voluptorii), și nu a calculat valoarea lucrărilor ascunse cu motivarea că nu a putut verifica efectuarea acestora.
Din acest motiv, tribunalul a reținut că valoarea îmbunătățirilor ce trebuie avută în vedere este cea stabilită prin expertiza efectuată în apel de către expertul desemnat, inginer C. N., acesta calculând valoarea tuturor lucrărilor, inclusiv a celor considerate ca fiind voluptorii, și făcând o încadrare corectă a acestor lucrări, reținând tribunalul inclusiv definiția dată îmbunătățirilor necesare și utile prin Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 (art. 48.1), definiție cu aplicabilitate generală în domeniu. Totodată, expertul a menționat distinct valorile lucrărilor a căror executare a fost constatată prin vizualizare și distinct valoarea lucrărilor ascunse, a căror existență a constatat-o prin efectuarea mai multor sondaje, exemplificate în cuprinsul raportului.
A reținut tribunalul din concluziile raportului de expertiză că valoarea lucrărilor necesare și utile efectuate de apelanții - pârâți - reclamanți este de 153.968 lei, însă în conformitate cu dispozițiile art. 294 Cod procedură civilă și art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă, se va pronunța în limitele învestirii primei instanțe prin cererea reconvențională. În consecință, din suma de 119.000 lei, solicitată de apelanții - pârâți - reclamanți, se va deduce suma de 297 lei consemnată de apelantul - reclamant - pârât la dispoziția apelanților I., rămânând o diferență de 118.703 lei, pe care trebuie să o plătească apelantul I. C. I. în temeiul dispozițiilor art. 494 alin. 3 din Codul civil de la 1864, aplicabile în speță față de prevederile art. 58 din Legea nr. 71/2011. Apreciază tribunalul, față de momentul efectuării lucrărilor de îmbunătățiri, anterior pronunțării hotărârii ce reprezintă titlul de proprietate al apelantului - reclamant - pârât, și față de efectul constitutiv de drepturi al acestei hotărâri, că apelanții - pârâți I. au efectuat lucrările în calitate de proprietari ai imobilului la acel moment, fiind astfel întemeiată cererea acestora de restituire a contravalorii acestor lucrări.
Tribunalul a constatat că este fondată și cea de-a treia critică formulată de apelanții I., apreciind că în mod greșit, cu încălcarea prevederilor art.129 alin. 6 Cod procedură civilă, prima instanță a scăzut din valoarea îmbunătățirilor făcute de pârâții I. valoarea necesară pentru aducerea imobilului la starea constructivă definită de titluri.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă, instanța trebuie să se pronunțe numai asupra obiectului cererii deduse judecății, or apelantul - reclamant prin cererea principală a solicitat doar evacuarea pârâților din imobil.
Cererea acestuia de obligare a pârâților la plata contravalorii lucrărilor necesare pentru aducerea la starea inițială a imobilului, formulată verbal la termenul din 15.04.2011, a fost respinsă de către instanță pentru depășirea termenului prevăzut de art. 132 Cod procedură civilă, astfel că prin scăderea valorii acestor lucrări, instanța s-a pronunțat asupra unei cereri cu care nu a fost legal învestită – ultra petita.
Față de aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art.296 Cod procedură civilă, tribunalul a admis și apelul formulat de apelanții - pârâți - reclamanți, astfel că sentința primei instanțe a fost schimbată în tot, în sensul că a fost admisă și cererea reconvențională, reclamantul - pârât fiind obligat să plătească pârâților - reclamanți suma de 118.703 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor.
Totodată, față de cuantumul creanței pârâților - reclamanți, tribunalul a instituit în favoarea acestora un drept de retenție asupra imobilului proprietatea reclamantului - pârât până la achitarea sumei de 118.703 lei.
În conformitate cu dispozițiile 274 alin. 1 coroborat cu art. 276 Cod procedură civilă, au fost compensate cheltuielile de judecată efectuate de părți în primă instanță constând în taxă judiciară de timbru și timbru judiciar și în final a obligat reclamantul - pârât la diferența de 3.985,7 lei cheltuieli de judecată către pârâții - reclamanți.
Tribunalul l-a obligat, în temeiul art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă, pe apelantul - reclamant - pârât la 5.480,50 lei cheltuieli de judecată în apel (1995,50 lei taxă judiciară de timbru, 5 lei timbru judiciar, 1000 lei onorariul de expert, 2480 lei onorariul de avocat), către apelanții - pârâți - reclamanți.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamantul, criticând sentința sub aspectul instituirii dreptului de retenție în favoarea pârâților reclamanți.
Susține că dreptul de retenție este un drept real de garanție, imperfect, opozabil erga omnes, o garanție pur pasivă, care nu conferă atributul de urmărire, ci o simplă retenție precară și nu o posesie.
Pârâții reclamanți locuiesc în imobil, ei au posesia și o folosesc. Instituirea unui drept de retenție în favoarea acestora este neîntemeiată, întrucât condiția esențială pentru admiterea dreptului de retenție este ca bunul să fie conservat.
În situația de față, pârâții reclamanți locuiesc efectiv în imobil, astfel încât instituirea dreptului de retenție în favoarea lor nu este posibilă.
Se mai arată că pârâții reclamanți aduc imobilului un grad de uzură, deși în sarcina lor există obligație de conservare, dispun de bunul lor fără existența unui raport juridic între părți și în condițiile în care nu achită nici un fel de chirie de mai bine de 12 ani.
Susține că intimații cu rea-credință locuiesc în imobil din 2001 în mod abuziv, iar folosința ca atribut al proprietății nu poate fi încălcată de nimeni, motiv pentru care cererea reconvențională este neîntemeiată.
Un al doilea motiv de recurs se referă la faptul că instanța de apel a reținut greșit că lucrările executate de intimați au fost efectuate de către aceștia în calitate de proprietari ai apartamentului, împrejurare contrazisă de probele administrate în cauză.
Astfel, instanța de fond a arătat că vânzarea-cumpărarea a intervenit la data de 1.09.2002, aspect stabilit prin hotărâre definitivă și irevocabilă de către Judecătoria Sectorului 3 București, în dosarul nr._ .
La apartamentul obținut de recurent în anul 2002 (achitat integral) s-au efectuat lucrări nelegale, fără acordul și în detrimentul recurentului, fiind prejudiciat mai bine de 11 ani de folosința acestuia, precum și de suma de bani plătită pentru acest imobil.
În prezent, plata contravalorii lucrărilor ilegale la care a fost obligat recurentul este mai mare decât valoarea pe care a achitat-o în perioada 2001 – 2002 pentru achiziționarea acestui apartament.
În cel de-al treilea motiv de recurs se critică concluziile raportului de expertiză întocmit de către exp.ing.C. N., apreciind că acesta nu trebuia omologat.
Se susține că expertul nu a evidențiat faptul că lucrările ar fi fost executate fără obținerea autorizației de construcție, motiv pentru care ar fi trebuit să fie amendați și obligați să readucă apartamentul în starea inițială, conform Legii nr.50/1991, fiind invocate și dispoz.art.18 alin.2 din Legea nr.10/2001, modificările efectuate de aceștia prin recompartimentare interioară, modificarea plasticii generale a blocului, prin zidirea și închiderea logiei și a balconului și înglobarea acestora în spațiul util al apartamentului, înlocuirea unei pereți din zidărie cu alții din ghips carton, conduc la anularea actualei cărți funciare și întocmirea alteia, care să consemneze situația apartamentului.
În acest sens, sunt necesare mai multe înscrisuri, precum autorizație de construcție, expertiză, proiect de execuție.
Lucrările menționate nu sunt apreciate ca necesare și utile, conform Hotărârii nr.250/2007 pentru aplicarea unitară a Legii nr.10/2001, nu este aplicabilă în cauza de față, întrucât aceasta se referă la apartamente edificate înaintea celui de-al doilea război mondial.
Vopsitoriile, zugrăvelile sunt lucrări de igienizare, iar înlocuirile de prize, întrerupătoare, robineți sunt lucrări de întreținere și nu se încadrează în categoria lucrărilor necesare, utile sau voluptorii.
Cea mai mare parte a lucrărilor executate de pârâții reclamanți sunt în mod evident voluptorii, având doar scopul creșterii gradului de confort, multe finisaje fiind de lux, însă expertul, fără nicio justificare reală, clasifică greșit aceste lucrări și exagerează costurile lor.
Recurentul exemplifică o . astfel de lucrări, precum înlocuirea ușii de la intrare, recompartimentarea apartamentului, zidirea și închiderea logiei, transformarea wc-ului de serviciu în baie și o . alte lucrări.
Se mai susține că același raport de expertiză a supraevaluat sporul de valoare adus apartamentului, a unor lucrări executate la acesta, prezentând răspunsuri incomplete sau trunchiate la toate obiectivele.
În mod greșit instanța de apel a reținut faptul că recurentul nu a solicitat refacerea raportului de expertiză. Astfel, la termenul din 7.05.2012, a solicitat refacerea întregului raport de expertiză și pentru motivul că acesta a avut la bază înscrisuri, acte și facturi care reprezentau contractul încheiat între pârâți și .. și anumite facturi de lucrări și materiale care erau false și au fost retrase de către reclamanții pârâți, însă reintroduse în fața instanței de apel și avute în vedere de către expert.
Se susține că înscrisurile au fost retrase de pârâții reclamanți astfel încât nu trebuiau luate în considerare, precum și faptul că recurentul nu s-a putut înscrie în fals.
Un alt motiv pentru care a solicitat refacerea raportului de expertiză este acela că expertul nu a răspuns la obiectivele expertizei, stabilind care dintre lucrări au fost utile, necesare sau voluptorii, considerând că toate au același caracter, inclusiv instalația de aer condiționat, specificând că este o dotare încorporată.
În mod greșit s-a încadrat imobilul care se află pe Calea Călărași ca fiind în zona D., unde prețurile sunt mai ridicate.
Expertul nu a indicat gradul de uzură al lucrărilor, obiectiv stabilit de instanță.
Valoarea lucrărilor necesare și utile efectuate de către intimați este cea stabilită prin raportul de expertiză efectuat de exp.Osepeanu C., respectiv 26.418 lei, iar valoarea lucrărilor necesare și utile stabile de exp.C. în apel este de 153.968 lei, în condițiile în care valoarea totală a apartamentului a fost stabilită la 70.918 euro.
Se mai susține că raportul de expertiză nu conține înscrisurile în baza cărora a fost întocmit.
În mod greșit, nu i s-a acordat termen pentru a lua cunoștință de raportul de expertiză, având în vedere complexitatea acestei cauze, iar instanța a omis să se pronunțe asupra concluziilor pe care le-a depus recurentul la termenul din 10.09.2012, prin care a reiterat cererea de refacere a raportului de expertiză.
Decizia este apreciată nelegală și pentru că în mod greșit s-a apreciat că prima instanță în mod greșit a scăzut din valoarea îmbunătățirilor făcute de pârâții I., valoare necesară pentru aducerea imobilului la starea constructivă definită de titlu, cu încălcarea art.129 alin.6 C.proc.civ.
Se susține că reclamantul ar fi formulat verbal această cerere la termenul din 15.04.2011, fiind respinsă de instanță în baza art.132 C.proc.civ., astfel că prin scăderea valorii acestor lucrări instanța s-a pronunțat asupra cererii cu care nu a fost legal învestită – ultra petita.
Intimații au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea va respinge recursul ca nefondat, având în vedere următoarele considerente:
Primul motiv de recurs nu este fondat, având în vedere tocmai definiția dreptului de retenție, rațiunea acestui drept fiind tocmai aceea ca partea care deține folosința unui imobil să mențină aceeași stare până la momentul achitării unor obligații pecuniare, legate de pretențiile referitoare la același imobil.
Rațiunea acestui drept este tocmai aceea a unei simple retenții precare, ce funcționează până în momentul achitării obligațiilor mai sus menționate.
Susținerea referitoare la faptul că pârâții nu ar conserva bunul, dimpotrivă, chiar ar aduce stricăciuni imobilului, nu este probată sub nici o formă și nici nu se prezintă argumente pertinente pentru a putea aprecia asupra acestor susțineri.
Împrejurarea că intimații au folosit bunul până în momentul instituirii dreptului de retenție este lipsită de relevanță, în contextul în care s-a constatat că și reclamantul datorează o sumă de bani provenită din îmbunătățirile aduse imobilului către intimați.
Referitor la cel de-al doilea motiv de recurs, Curtea constată că în data de 16.06.2000, între recurenți și intimați a intervenit o convenție bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată la notariat.
Ulterior, s-a pronunțat sentința civilă nr.4374/11.05.2007 a Judecătoriei sectorului 3, prin care s-a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea pentru imobilul situat în București, ..173, ., hotărârea ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Lucrările efectuate la apartamentul în litigiu au avut loc în perioada mai – decembrie 2006, dată la care, contrar susținerilor recurentului, calitatea de proprietar al imobilului o aveau intimații.
Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2171/16.06.2000 la B.N.P.M. Ș. C. a transmis către recurent doar un drept de creanță, nu însă și dreptul de proprietate.
Dreptul de proprietate s-a transferat în patrimoniul recurentului abia la 11.05.2007, când s-a pronunțat hotărârea ce ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, hotărâre care este constitutivă de drepturi, astfel cum corect a reținut tribunalul.
Efectuând lucrările de îmbunătățire a imobilului anterior pronunțării hotărârii ce ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, intimații nu aveau nevoie de acordul recurentului, cererea de restituire a contravalorii acestor lucrări fiind întemeiată.
În ceea ce privește criticile aduse raportului de expertiză, acestea sunt nefondate.
Raportul de expertiză efectuat de ing.C. N. a fost depus în cauză la data de 19.04.2012, între termenele de judecată acordate de instanță, respectiv 12.03.2012, 7.05.2012.
La termenul din 7.05.2012, recurentul a solicitat acordarea unui termen pentru a lua cunoștință de conținutul raportului de expertiză, cerere pe care instanța a respins-o având în vedere data la care a fost depusă lucrarea la dosar, apreciind că recurentul avea timp să ia cunoștință până la termenul din 7.05.2012 de conținutul acesteia. De asemenea, a apreciat că obiecțiunile la raportul de expertiză trebuie formulate la acest termen, împrejurare pentru care a lăsat cauza la a doua strigare și a luat concluziile părților față de obiecțiunile formulate.
Recurentul a solicitat refacerea raportului de expertiză în totalitate, susținând că s-au avut în vedere o . înscrisuri, respectiv contractul din 15.06.2006 încheiat între pârâți și .., pârâții renunțând să se mai folosească de acest contract; a apreciat suma la care a ajuns expertul ca fiind foarte mare; faptul că expertul nu a răspuns la toate obiectivele stabilite de tribunal care vizau suma cu care s-a diminuat valoarea imobilului și dacă lucrările efectuate au fost autorizate; s-a avut în vederea valoarea unor imobile situate în zona D. și nu în zona Călărași.
Toate aceste obiecțiuni au fost discutate, instanța respingându-le în mod motivat prin încheierea din 7.05.2012, apreciind că nu se impune refacerea raportului de expertiză întrucât două dintre obiective, respectiv dacă lucrările au fost autorizate și care este scăderea de valoare a apartamentului, nu au fost încuviințate de către tribunal, iar stabilirea caracterului necesar sau voluptorii a lucrărilor efectuate este o chestiune de drept, ce va fi dezlegată de tribunal, și nu de expert.
După acest termen, la 3.09.2012, recurentul mai depune o . note de ședință și obiecțiuni la raportul de expertiză pe care le-a detaliat în scris, aspecte ce au fost repuse în discuție cu ocazia dezbaterii fondului cauzei și când instanța a apreciat că noua cerere de refacere a expertizei este formulată după termenul prevăzut de art.212 alin.2 C.proc.civ.
Sub acest aspect, tribunalul a procedat cu respectarea dispozițiilor legale ce reglementează modalitatea de formulare a obiecțiunilor la raportul de expertiză, apreciind în mod corect, pe de o parte, faptul că expertul nu a avut ca obiectiv cele invocate în sprijinul cererii sale de către recurent, iar, pe de altă parte, faptul că aprecierea unor lucrări ca fiind voluptorii ori necesare este atributul instanței și nu al expertului.
Potrivit art.212 C.proc.civ., dacă instanța nu este lămurită prin expertiza făcută, poate dispune întregirea expertizei sau o nouă expertiză. Expertiza contrarie va trebui cerută motivată la primul termen după depunerea lucrării.
În aceste condiții, în mod corect s-au aplicat dispoz.art.103 C.proc.civ., la termenul din 3.09.2012, când s-a reiterat cererea de refacere a raportului de expertiză, iar cererea de refacere a raportului de expertiză a fost în mod legal respinsă.
În ceea ce privește caracterul unor lucrări ca fiind utile și necesare ori voluptorii, precum și efectuarea unor lucrări fără autorizațiile necesare conform Legii nr.50/1991, Curtea constată că expertul a constatat direct și personal lucrările ce s-au executat la apartament prin vizualizarea lor directă, le-a individualizat în mod distinct, iar evaluarea acestora s-a făcut în baza mai multor acte normative, ce reglementează materia în discuție, atât în ceea ce privește zona în care se află imobilul, cât și prețurile practicate sau recomandate în diverse materiale de specialitate în construcția de locuințe.
Sub acest aspect, expertul nu a avut în vedere facturile criticate de către recurent, ci prețurile practicate pe piață, prin aplicarea diverselor cataloage de reevaluare.
În ceea ce privește caracterul necesar și util al lucrărilor efectuate, Curtea constată că finisajele interioare realizate de către intimați nu reprezintă elementele unui lux, ci a unui standard de viață mediu, necesar și util exploatării în condiții civilizate a unui apartament.
Toate aceste lucrări individualizate de către expert aduc un surplus de confort mediului de locuit, aparatele de aer condiționat, înlocuirea parchetului, a instalației electrice, izolația termică, înlocuirea ușii de intrare fiind utile și necesare unui trai confortabil, fără a reprezenta cheltuieli exagerate și, prin urmare, voluptorii.
Oricum, prin realizarea acestor lucrări efectuate de pârâți, în calitatea lor de proprietari, imobilul a căpătat un plus de valoare, care în cazul în care ar fi fost respinsă cererea reconvențională, ar fi reprezentat pentru recurent o îmbogățire fără justă cauză.
În ceea ce privește criticile referitoare la lipsa autorizațiilor necesare pentru executarea lucrărilor de recompartimentare a apartamentului, Curtea constată că un astfel de obiectiv nu a fost avut în vedere de expert, întrucât părțile nu au solicitat un astfel de obiectiv.
Aceste aspecte rezultă fără echivoc atât din încheierea de ședință din data de 29.10.2010, prin care s-a încuviințat expertiza în primă instanță, din cuprinsul raportului de expertiză efectuat la 14.12.2010, precum și din încheierea de ședință din 13.02.2013, când s-a discutat probatoriul în fața tribunalului.
În ceea ce privește ultima critică referitoare la nelegala aplicare a dispozițiilor art.129 și art.132 C.proc.civ., Curtea constată următoarele:
Prin cererea principală formulată de recurent s-a solicitat evacuarea pârâților din imobil, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată, iar prin cererea reconvențională formulată de pârâți s-a solicitat obligarea reclamantului la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse apartamentului și stabilirea unui drept de retenție.
În fața primei instanțe, la data de 15.04.2011, reclamantul recurent a solicitat obligarea pârâților la plata costurilor lucrărilor, materialelor, transportului, manoperei pentru aducerea la starea inițială a imobilului.
La aceeași dată instanța s-a pronunțat asupra acestei cereri, reținând că nu sunt îndeplinite prevederile art.132 C.proc.civ., iar față de opoziția părții adverse și de faptul că nu este prima zi de înfățișare, nu se consideră sesizată cu o cerere de obligare a pârâților la plata costurilor lucrărilor, materialelor, transportului, manoperei pentru aducerea la starea inițială a imobilului, cerere formulată la acest termen. De asemenea, instanța a apreciat că nu se impune suplimentarea raportului de expertiză cu obiectul solicitat și care are legătură cu această cerere.
Prin urmare, față de această pronunțare care era obligatorie pentru instanță cu ocazia pronunțării asupra fondului cauzei, întrucât încheierea era interlocutorie și nu se mai putea reveni asupra sa, considerentele tribunalului sunt corecte în raport cu greșita aplicare a dispozițiilor art.129 alin.6 C.proc.civ. prin raportare la art.132 C.proc.civ., instanța de fond pronunțându-se, astfel cum corect s-a arătat, ultra petita.
Astfel fiind, în temeiul art.312 alin.1 C.proc.civ., cu referire la art.304 pct.9 C.proc.civ., Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul-reclamant I. C. I., împotriva deciziei civile nr.820 A din 24.09.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți I. C. și I. E..
Obligă recurentul la 3720 lei cheltuieli de judecată către intimat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 17.06.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
D. A. B. I. B. DOINIȚA M.
GREFIER
L. C.
Red.D.A.B.
Tehnored.B.I
2 ex/26.06.2013
----------------------------------------------
T.B.-Secția a V-a – G.R.
- E.D.
Jud.Sector 3 – A.S.
| ← Grăniţuire. Decizia nr. 447/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 1112/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
