Expropriere. Decizia nr. 5090/2014. Curtea de Apel CRAIOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 5090/2014 pronunțată de Curtea de Apel CRAIOVA la data de 12-12-2014 în dosarul nr. 10802/63/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 5090
Ședința publică de la 12 Decembrie 2014
Completul constituit din:
Președinte: M. M.
Judecător: S. A. C.
Grefier: A. Golașu
Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Curtea de Apel C. este reprezentat de procuror I. S..
Pe rol, judecarea apelului declarat de apelanta-reclamantă . SRL, cu sediul în Calafat, .. 53, jud. D., împotriva sentinței civile nr. 108/16.05.2014, pronunțată de Tribunalul D. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât S. R. – Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, cu sediul în București, .. 38, sector 1, având ca obiect expropriere.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns în reprezentarea apelantei-reclamante, avocat ales G. G., cu împuternicire la dosar, și pentru intimatul-pârât – consilier juridic T. I., cu delegație la dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că acest termen de judecată a fost acordat pentru cunoașterea răspunsului comisiei de experți.
Avocat G. G. pentru apelanta-reclamantă precizează că nu-și însușește răspunsul depus de comisia de experții. Arată că prezenta instanță a solicitat acestei comisii să precizeze dacă există vre-un prejudiciu datorat exproprierii, însă experții nu-și fundamentează concluziile răspunzând sumar solicitării. Cere ca experții să se prezinte la fața locului pentru a verifica aspectele arătate, întrucât este vorba de un teren intravilan, situat stradal în zona industrială, cu utilități, iar terenul este aferent fabricii de confecții, care are peste 1300 de angajați.
Consilier juridic T. I. pentru intimatul-pârât lasă la aprecierea instanței cererea de completare a răspunsului la obiecțiuni.
Reprezentanta Ministerului Public – P. de pe lângă Curtea de Apel C. apreciază ca nefiind utilă completarea răspunsului, relevante fiind terenurile din împrejurimi și nu numărul de angajați ai fabricii de confecții.
Curtea, consideră că s-a răspuns de către comisia de experți la obiecțiunilor încuviințate, probatoriul fiind astfel complet și, ca urmare, respinge cererea de completare a răspunsului.
După care,nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, Curtea constată încheiată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul asupra apelului.
Apelanta-reclamantă prin avocat G. G. solicită admiterea apelului și schimbarea sentinței criticate.
În principal, solicită obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri de 29 Euro/mp raportat la probele administrate și în raport de hotărârea privind aceleași părți, în antiteză cu contractul de vânzare-cumpărare a terenului din zonă.
În subsidiar, cere obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri de 26 Euro/mp așa cum s-a stabilit de către experți prin raportul de expertiză întocmit la fond și nu de 25 Euro/mp cum greșit acordă tribunalul.
Cere obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată efectuate în toate ciclurile procesuale, constând în onorariu avocat și onorarii expert.
Intimatul-pârât prin consilier juridic T. I. solicită respingerea apelului și menținerea drept temeinică și legală a sentinței atacate, întrucât prima instanță a acordat o reală și justă despăgubire, a se vedea contractul de vânzare-cumpărare din anul 2014 aflat la filele 109-111 a dosarului de fond.
Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Curtea de Apel C. prin procuror I. S. arată că criticile aduse hotărârii primei instanțe sunt nefondate, sentința fiind temeinică și legală, corect stabilindu-se prețul terenului în zonă și cere respingerea apelului.
CURTEA,
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința apelată, Tribunalul D. a respins cererile de chemare în judecată conexate, formulate de reclamanta S.C. M. C. Impex S.R.L. în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., ca fiind neîntemeiate.
A obligat reclamanta către pârât la plata sumei de 2.100 lei cheltuieli de judecată (c/val. onorarii de experți).
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
La data de 25 ianuarie 2011, reclamanta S.C. M. C. Impex S.R.L. l-a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, solicitând ca, prin sentința ce se va pronunța, să se stabilească cuantumul corect al despăgubirilor pentru suprafața expropriată de 99 m.p. intravilan situat în municipiul Calafat, având nr. cadastral 2286/2 și obligarea pârâtului la plata acestor sume.
Prin Hotărârea Guvernului nr. 127/26.07.2010 s-a aprobat amplasamentul lucrării de utilitate publică "P. peste fluviul Dunărea-la Calafat-Vidin" și s-a dispus declanșarea procedurii expropriere pentru acest obiectiv.
In baza Legii nr. 198/2004, Comisia a stabilit cuantumul despăgubirilor pe terenul de 99 m.p. la 25 euro/m.p. nerealistă în raport de valoarea de piață a imobilelor din zonă.
In drept, a invocat dispozițiile Legii nr. 198/2004 și Legii nr. 33/1994.
A anexat H.G. nr. 576/13 mai 2009, hotărârea de stabilite a despăgubirilor nr. 128/26.07.2010, proces-verbal de stabilire a cuantumului despăgubiri nr. 128/22.07.2010.
Prin încheierea de ședință în 15 aprilie 2012, a fost admisă excepția de conexitate și conexat la prezenta cauză c numărul_, în conformitate cu art. 164 Cod procedură civilă.
Prin sentința civilă nr. 152 din data de 11 mai 2012 de Tribunalul D. Secția I Civilă, în dosarul nr._, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta . SRL, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Comisia de Aplicare a Legii nr. 198/2004.
S-a constatat valoarea despăgubirilor terenului pentru cauză de utilitate publică, în cuantum de 39.934 obligat expropriatorul la plata către reclamant în termenul de zile de la rămânerea definitivă a prezentei sentințe.
A fost obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată către reclamant, în cuantum de 2.100 lei, reprezentând onorariu avocat.
Pentru a pronunța astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Conform art. 9 alin. l din Legea nr. 198/2004, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă afectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubiri, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului.
În raport de aceste dispoziții legale, au fost administrate probele specifice, cuantumul despăgubirilor fiind cel stabilit în raportul de expertiză.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România - prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri C., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Apelul declarat a fost apreciat ca fondat, având în vedere următoarele considerente:
In speță, pârâta apelantă a criticat cuantumul despăgubirii acordate de către prima instanță.
Critica a fost întemeiată, având în vedere că prima instanță a stabilit cuantumul despăgubirii cuvenite reclamantului prin raportare la alte criterii decât cele prevăzute la art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 și anume prin metoda de verificare - evaluare a terenului prin capitalizarea veniturilor din chirii, la chiria estimată de Primărie pentru terenuri în zona III.
Având în vedere că prin raportul de expertiză efectuat în cauză și răspunsul la obiecțiuni s-a menționat că nu sunt evidențiate vânzări de terenuri în zona podului și a acceselor rutiere acestuia astfel că nu se pot face comparații directe imobiliare ,Curtea urmează să constate valoarea despăgubirilor terenului expropriat ca fiind_ lei, valoare stabilită prin metoda comparației prin bonitare, metodă folosită când nu sunt disponibile suficiente informații referitoare la tranzacții similare, potrivit concluziilor celor trei experți.
În consecință în baza art. 296 cod procedură civilă, Curtea a admis apelul și a schimbat în parte sentința în sensul că a constatat că valoarea despăgubirilor terenului expropriat pentru cauză utilitate publică este de 20.226 lei, și a menținut celelalte dispoziții referitoare la plata acestora și a cheltuielilor de judecată.
Împotriva deciziei nr. 81 din 23 octombrie 2011 a Curții de Apel C., Secția I civilă, au declarat recurs reclamanta și pârâtul.
Prin decizia nr. 2305/18 aprilie 2013, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție -Secția I Civilă, au fost admise recursurile declarate de reclamanta . SRL și de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri C. împotriva deciziei civile nr. 81 din 23 octombrie 2012 a Curții de Apel C., Secția I civilă.
A fost casată decizia atacată și sentința civilă nr. 152 din 11 mai 2012 a Tribunalului D., Secția I civilă și a fost trimisă cauza spre rejudecare instanței de fond, Tribunalul D..
Pentru a se pronunța astfel, Înalta Curte de Casație și Justiție a constatat că recursurile sunt fondate, pentru următoarele considerente:
Criticile formulate de ambii recurenți vizează, în esență, aplicarea dispozițiilor art. 26 alin. l din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea conform căruia:
„Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia".
Sintagma „prețul cu care se vând ,în mod obișnuit ,imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială" definește prețul de piață, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra bunului.
Aceste critici sunt fondate, modul de stabilire a despăgubirilor nerespectând cerințele și exigențele art. 26 din Legea nr. 33/1994 pe care instanțele le-au aplicat în mod greșit.
În cauză, s-a constatat că se impunea refacerea raportului de expertiză tehnică pentru a se determina cuantumul despăgubirilor în raport cu prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenuri de aceeași natură, în zona în care se află terenurile expropriate.
Pentru aceste considerente, au fost admise recursurile declarate în baza art. 312 Cod procedură civilă, s-au casat decizia și sentința civilă și s-a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul D..
Cu ocazia rejudecării, urmează a se avea în vedere și celelalte critici ale recurenților, inclusiv cele referitoare la suprafața de teren pentru care s-a stabilit valoarea despăgubirilor, față de cele două acțiuni ce au fost conexate de Tribunalul D. (una vizând suprafața de 99 mp, cealaltă de 25 mp).
Dosarul a fost reînregistrat sub nr._ la Tribunalul D. - Secția I Civilă
Având în vedere îndrumările deciziei de casare pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, în rejudecare a fost efectuată o nouă expertiză tehnică în specialitatea evaluare proprietăți imobiliare de către o comisie formată din trei experți, fiind desemnați C. G., D. D. și B. D., care au depus raportul de expertiză la data de 01.03.2014.
Împotriva acestui raport a formulat obiecțiuni reclamanta S.C. M. C. Impex S.R.L., respinse de instanță în ședința publică din data de 9 mai 2014, potrivit considerentelor arătate în încheierea de ședință de la acea dată.
Analizând cererile de chemare în judecată conexate, prin prisma motivelor invocate, a probelor administrate în cauză și a dispozițiilor legale incidente, tribunalul reține următoarele considerente de fapt și de drept:
Prin hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. 127 și nr. 128 din 26.07.2010, emise de comisia constituită conform Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea suprafețelor de teren intravilan de 25 m.p. (nr. cadastral 2287/2), respectiv 99 m.p. (nr. cadastral 2286/2), proprietatea S.C. M. C. Impex S.R.L., aprobându-se consemnarea despăgubirii aferente acestor terenuri, stabilită în conformitate cu art. 6 din Legea nr. 198/2004 la suma de 25 Euro/m.p., rezultând o sumă de 625 Euro (echivalentul a 2.665,13 lei) pentru suprafața de 25 m.p. și la suma de 2.475 Euro (echivalentul a 10.553,90 lei) pentru suprafața de 99 m.p., care urmau a fi consemnate la CEC BANK S.A. – Sucursala Calafat, în termen de cel mult 90 de zile de la data emiterii hotărârii, cursul de schimb valutar la care s-a calculat echivalentul în lei al despăgubirilor fiind cel comunicat oficial de B.N.R., valabil pentru ziua emiterii celor două hotărârii, respectiv 26.07.2010.
Fiind nemulțumit de cuantumul despăgubirilor stabilite de către statul expropriator, expropriatul S.C. M. C. Impex S.R.L. a contestat separat în instanță cele două hotărâri menționate anterior în privința cuantumului despăgubirilor, formându-se dosarele nr._ și nr._, care au fost conexate prin încheierea de ședință din 15 aprilie 2011, pronunțată în cauza cu număr mai mic.
Prin decizia nr. 2305/18.04.2013, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursurile declarate de părți împotriva deciziei civile nr. 81/23.10.2012 a Curții de Apel C., a casat această hotărâre, precum și sentința civilă nr. 152/11.05.2012 a Tribunalului D., ambele pronunțate în prezenta cauză în primul ciclu procesual, și a trimis cauza spre rejudecare instanței de fond, Tribunalul D..
Motivul pentru care instanța de recurs a casat hotărârile pronunțate anterior în cauză privește modul de aplicare a dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, reținându-se că modul de stabilire a despăgubirilor constând în valoarea reală a imobilelor expropriate nu respectă cerințele și exigențele art. 26 din această lege, impunându-se refacerea raportului de expertiză tehnică pentru a se determina cuantumul despăgubirilor în raport cu prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, terenuri de aceeași natură, în zona în care se află imobilele expropriate.
În acest fel, Înalta Curte a infirmat metodele de calcul folosite de experții P. I., Sollosy G. și A. M.-L., respectiv metoda comparației prin bonitate și metoda capitalizării veniturilor din chirii, dar și orice alte metode teoretice de calcul.
În rejudecare, tribunalul a dispus efectuarea unei alte expertize tehnice de specialitate de către experții C. G., D. D. și B. D., ținând cont de statuările deciziei de casare, respectiv de modul de calcul al cuantumului despăgubirilor, stabilit chiar prin lege - art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Acești experți au identificat și au selectat informațiile posibile comparabile de pe internet, respectiv patru oferte recente, din acestea selectând trei comparabile, menționate în raportul de expertiză, vizând suprafețe de teren de același fel, având valorile de 12, 15 și 25 Euro/m.p.
În final, au fost evaluat suprafețele de teren în litigiu la suma de 2.600 Euro, echivalentul a 11.700 lei (99 m.p. x 4,4949 lei la cursul oficial B.N.R. din 20.03.2014), respectiv la suma de 700 Euro, echivalentul a 3.100 lei (25 m.p. x 4,4949 lei la cursul oficial B.N.R. din 20.03.2014), rezultând așadar o valoare de 26 euro/m.p., potrivit anexelor nr. 2 și nr. 3 ale raportului de expertiză (filele 90, 91, 92 și 93 dosar fond rejudecare), obținută prin abordarea prin piață și pe baza informațiilor avute la dispoziție, astfel cum au explicat experții.
În primul rând, se constată o eroare de calcul în ceea ce privește valoarea suprafeței de 25 m.p., corect fiind 650 Euro, echivalentul a 2.921,68 lei, în loc de 700 Euro sau 3.100 lei, cum în mod greșit s-a consemnat în raportul de expertiză și anexa nr. 3.
Este evident că experții au avut în vedere valoarea de 26 Euro/m.p. pentru ambele suprafețe de teren expropriate de la reclamantă, aceasta fiind așadar valoarea reală, de piață, în opinia experților.
La baza întocmirii raportului de expertiză a stat, spre exemplu, și un contract de vânzare-cumpărare din 06.03.2014, aflat la filele 109, 110 dosar, potrivit căruia în aceeași zonă a fost vândut un teren intravilan în suprafață de 400 m.p. cu prețul de 9.000 lei, rezultând așadar un preț chiar de 5 Euro/m.p.
Este evident că valoarea de piață reală de care experții trebuia să țină cont este cea de 25 Euro/m.p., care reprezintă valoarea cea mai mare dintre cele trei oferte comparabile (fila 105 dosar fond rejudecare), nefiind astfel justificată suma de 26 Euro/m.p., deoarece nu are vreo bază factuală, respectiv nu se întemeiază pe un anumit preț de piață la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel, din cele avute în vedere la efectuarea expertizei (prețurile comparabile sunt de 12, 15 sau 25 Euro/m.p., nicidecum de 26 Euro/m.p.). Această valoare de 26 Euro/m.p. reprezintă doar o încercare a experților (echivalentul unui "mic ajutor" oferit expropriatului) de a face admisibile cererile reclamantei, având în vedere că expropriatorul a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 25 Euro/m.p., situație în care, dacă valoarea stabilită prin expertiză nu depășește această sumă, nu se mai justifică admiterea cererilor conexate.
De aceea, având în vedere materialul documentar ce a stat la baza expertizei efectuate de numiții C. G., D. D. și B. D., tribunalul a apreciat că valoarea de piață a suprafețelor de teren expropriate, ce reprezintă cuantumul despăgubirilor, este de 25 Euro/m.p., aceeași ca și cea calculată de expropriator.
În aceste condiții, dovedindu-se în procedura judiciară că valoarea stabilită de expropriator este chiar valoarea reală de piață din momentul respectiv, care nu este mai mare nici la momentul actual, tribunalul a apreciat că sunt neîntemeiate cererile formulate de reclamantă și le-a respins.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a avut în vedere și dispozițiile art. 27 alin. 1 din Legea nr. 33/1994 ("Primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî"), care îi dau dreptul să aprecieze și să hotărască după ce va compara valoarea stabilită prin expertiză cu cea oferită de expropriator și cea solicitată de expropriat, nefiind deci obligatoriu a se ține cont numai de concluziile raportului de expertiză.
S-a observat că, în niciun moment, pe parcursul judecării acestui proces, reclamanta nu a fost în măsură să indice sau să propună din partea sa o anumită valoare (cuantum al pretențiilor) pe care ar fi considerat-o reală, evident superioară celei oferite de expropriator. Aceasta s-a mulțumit doar să invoce dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1004 și să solicite efectuarea unei expertize în cauză.
Faptul că, de la data pronunțării hotărârilor nr. 126 și 127/26.07.2010 până la momentul actual, cursul leu-euro s-a modificat, rezultând în prezent o valoare mai mare a monedei europene în raport cu moneda românească, ceea ce presupune evident că valoarea în lei a sumei de 25 Euro/m.p. este mai mare în momentul de față, nu are relevanță în cauză, din moment ce la data emiterii celor două hotărâri valoarea de piață a fost exprimată tot în moneda europeană, ca și în cauză de față prin expertiza efectuată, monedă care evident că a determinat, determină și va mai determina fluctuații ale monedei naționale. Acest aspect nu este de natură să conducă la ideea că valoarea de piață este diferită, din moment ce în cauză este vorba tot de prețul de 25 Euro/m.p., deci această împrejurare nu poate justifica admiterea cererilor conexate.
În baza art. 274 alin. 1 C.p.civ., fiind în culpă procesuală, reclamanta a fost obligată către pârât la plata sumei de 2.100 lei, reprezentând cheltuieli de judecată constând în onorariile celor 3 experți (700 lei fiecare), achitate potrivit documentelor bancare aflate la filele 67, 68 și 69 din prezentul dosar.
Împotriva acestei sentințe a declarat în termen legal apel reclamanta . SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivare a arătat că prin hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. 127 și nr. 128 din 26.07.2010, emise de Comisia constituită conform Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea suprafețelor de teren intravilan de 25 m.p, cu nr. cadastral 2287/2, respectiv 99 m.p., cu nr. cadastral 2286/2, proprietatea reclamantei, aprobându-se consemnarea despăgubirii aferente acestor terenuri la suma de 25 Euro/m.p, la cursul BNR din data de 26.07.2010.
Prin expertiza întocmită la instanța de fond în prezentul ciclu procesual s-a stabilit un preț de 26 Euro/mp.
Prin sentința atacată a fost respinsă cererea de chemare în judecată, cu motivarea că prețul de 26 Euro nu este fundamentat, nu se raportează la un preț de piață, iar experții au oferit un „mic ajutor" expropriatului în ideea -„de a face admisibile cererile reclamantei".
Pe de altă parte s-a reținut că subscrisa reclamantă nu am fost în măsură - "să indice sau să propună din partea sa o anumită valoare (cuantum al pretențiilor) pe care ar fi considerat-o reală", evident superioară celei oferite de expropriator.
Prin încheierea din 09.05.2014, au fost respinse obiecțiunile subscrisei, inclusiv cea privind raportarea experților la prejudiciul cauzat prin expropriere (art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994), instanța motivând această ultimă chestiune prin faptul că reclamantul nu a solicitat acest lucru.
Sentința este nelegală și netemeinică.
Solicită ca instanța de apel să aprecieze ca fiind întemeiate obiecțiunile la raportul de expertiză și să solicite Comisiei de experți efectuarea de precizări în legătură cu acestea, inclusiv cu privire la modul de calcul efectuat de către specialiști cu indici de corecție, ce nu poate fi deslușit, deci supus controlului.
În primul rând trebuie avut în vedere, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, prejudiciul cauzat societății, asigurându-se astfel respectarea deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție în baza căreia s-a dispus rejudecarea.
Pe de altă parte, trebuie avute în vedere și alte oferte, în afara celor cu prețuri minimale avute în vedere de către experți, anexând în acest sens un anunț de vânzare de pe internet, ce vizează un preț de 50 euro/mp, în aceeași zonă la care au făcut referire cei 3 specialiști.
In speță nu a fost avut în vedere faptul că vorbim de un teren intravilan, situat stradal în zona industrială, cu utilități.
Terenul este aferent fabricii de confecții . SRL, ce desfășoară activitate internațională, având peste 1300 angajați.
Prin faptul exproprierii nu au fost privați numai de suprafețele sus menționate, ci le-a fost afectată inclusiv rețeaua de canalizare și fluxul de intrare-ieșire a mașinilor de transport materie primă sau producție finită, aceste daune aduse proprietarului nefiind avute în vedere în cuprinsul raportului de expertiză.
Pe de altă parte, o altă suprafață de teren din fața fabricii de confecții a făcut obiectul exproprierii și al judecății în dosarul nr._, unde în mod irevocabil s-a stabilit o valoare de 30 Euro/mp, observându-se astfel o vădită disproporție între sumele acordate.
Intimatul-pârât a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului și menținerea hotărârii pronunțate de către instanța de fond ca temeinica si legala.
A arătat în ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordat de către statul roman, ca prețul de 25 euro/mp a fost stabilit ca urmare a raportului de evaluare întocmit in baza prevederilor art. 11 alin 7 si 8 din Legea 198/2004.
A susținut că in mod corect a inteles sa respingă acțiunea reclamantei, apreciind cererile formulate ca fiind neintemeiate, întrucât din probatoriul administrat in prezenta cauza a constatat faptul ca valoarea stabilita de către expropriator este chiar valoarea reala de piața din momentul respectiv, care nu este mai mare nici la momentul actual.
Desi experții desemnați in prezenta cauza au stabilit, prin metoda comparației de piața, o valoare de 26 euro/mp, (având la indemana preturi comparabile de 12, 15 si 25 euro/mp), instanța de fond a apreciat ca nu se justifica in nici un mod majorarea artificiala a prețului, doar pentru a face admisibile cererile reclamantei, stabilind totodată ca valoarea acordata expropriaților de catre statul roman de 25 euro/mp este chiar valoarea maxima a preturilor comparabile in baza cărora a fost intocmit raportul de expertiza tehnica.
Considera ca invocarea de către apelanta a unui anunț de vânzare de pe internet al unui teren similar la o valoare de 50 euro /mp nu poate avea nici o valoarea probanta in cauza, atâta timp cat, pentru aceeași zona, exista la dosarul cauzei, la filele 109, 110, nu un anunț, care poate fi, de altfel, neserios, ci un contract de vanzare-cumparare din 06.03.2014 al unui teren situat in aceeași zona la prețul de 5 euro/mp.
Prin urmare, a cerut a se avea in vedere faptul ca apelantei i s-a acordat o despăgubire justa raportat la terenul pe care il deține in proprietate si a solicitat ca, pentru motivele arătate, sa fie respins apelul ca fiind netemeinic.
În ședința publică din data de 31 octombrie 2014 ,s-au încuviințat obiecțiunile formulate de către apelantă la raportul de expertiză.
Au fost comunicate comisiei de experți iar răspunsul acesteia a fost înaintat la dosar la data de 28 11 2014.
Examinând sentința prin prisma criticilor aduse și a dispozițiilor legale incidente, Curtea îl apreciază a fi nefondat, urmând a-l respinge ca atare, pentru considerentele ce succed.
Prin hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. 127 și nr. 128 din 26.07.2010, emise de Comisia constituită conform Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea suprafețelor de teren intravilan de 25 m.p, cu nr. cadastral 2287/2, respectiv 99 m.p., cu nr. cadastral 2286/2, aflate în proprietatea apelantei reclamante, aprobându-se consemnarea despăgubirii aferente acestor terenuri în raport de echivalentul în lei a sumei de 25 Euro/m.p., potrivit cursului BNR din data de 26.07.2010.
Instanța de fond, în mod corect, a apreciat că acesta reprezintă un preț corect, iar suma de 26 de euro propusă de comisia de experți nu are corespondent în sursele de informare, fiind superior celui mai mare preț din ofertele de vânzare avute în vedere.
Nu se poate lua în considerare nici prețul de 30 euro/mp reținut în dosarul nr._, deoarece acest preț a fost stabilit tot de către o comisie de experți dar pentru alte suprafețe de teren, iar evaluatorii din prezenta cauză au arătat considerentele pentru care nu poate fi avut în vedere acel preț, respectiv este vorba de evaluarea făcută la o altă dată, din anul 2011, când s-a efectuat evaluarea celorlalte suprafețe și până la data efectuării evaluării în prezentul dosar, piața imobiliară fiind într-o scădere continuă.
Curtea constată că din actele depuse la dosarul de fond, precum și din răspunsul la obiecțiunile formulate în faza de judecată a apelului, rezultă că prețul maxim pentru metru pătrat de teren în zonă este de 25 de euro, calculat conform surselor de informare avute în vedere de experți și de statuările cuprinse în decizia de casare, sumă care coincide cu prețul oferit de expropriator.
Susținerea apelantei că despăgubirile trebuiau stabilite în raport de valoarea de 50 euro/mp, preț menționat în oferta depusă la dosarul de apel,fila 4, este nefondată, deoarece aceasta este doar o ofertă de vânzare, iar la stabilirea prețului pentru un metru pătrat de teren în zonă, experții nu au preluat pur și simplu prețul cel mai mare din ofertele de vânzare, ci au efectuat o analiză comparativă a acestora prin raportare la toate sursele de informare - oferte de vânzare, contracte de vânzare-cumpărare, având în vedere și cele zece elemente de comparație respectiv drepturile de proprietate transmise, condiții de finanțare, condiții de piață(timpul), localizare (poziție în cadrul localității), caracteristicile fizice, cum sunt dimensiunea, condiția, starea, etc., și pentru ca în final, să opteze pentru cel mai mare preț existent în sursele de informare.
Instanța de apel reține că, potrivit răspunsului la obiecțiuni depus la dosarul cauzei, experții au analizat comparativ prețul pentru un metru pătrat de teren și și-au manifestat opțiunea pentru prețul din ofertele de vânzare, deoarece tranzacțiile efective cu privire la care s-au depus copii ale contractelor de vânzare cumpărare, nu au vizat suprafețe de 25 mp sau 99 mp, cum sunt cele care formează obiectul prezentei cauze, ci se referă la suprafețe de teren mai mari, situate în alte zone, prețul pe metru pătrat de teren astfel tranzacționat fiind mult mai mic.
Având în vedere aceste argumente, instanța de apel consideră că dispozițiile art. 26 alin.1 și 2 din Legea nr. 33/1994, republicată, au fost respectate, iar despăgubirea astfel stabilită poate fi apreciată ,,dreaptă” în sensul dispozițiilor art. 44 din Constituție, în acord cu art. 1 din Protocolul nr.1 adițional la CEDO.
În ceea ce privește prejudiciul cauzat proprietarului terenului expropriat ca urmare a dificultăților privind fluxul de intrare-ieșire a mașinilor de transport, instanța reține că solicitarea este nefondată, deoarece în răspunsul la obiecțiuni ,comisia de experți a constatat că nu poate fi cuantificat un astfel de prejudiciu, ci dimpotrivă, construirea șoselei reprezintă un mare câștig pentru zonă, deoarece se pune în valoare mai bine fabrica de confecții . SRL.
Față de aceste considerente, instanța constată că sentința pronunțată de instanța de fond este temeinică și legală, și urmează să respingă apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamantă . SRL, cu sediul în Calafat, .. 53, jud. D., împotriva sentinței civile nr. 108/16.05.2014, pronunțată de Tribunalul D. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât S. R. – Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, cu sediul în București, .. 38, sector 1, având ca obiect expropriere.
Decizie definitivă.
Pronunțată în ședința publică, azi, 12 Decembrie 2014.
Președinte, M. M. | Judecător, S. A. C. | |
Grefier, A. Golașu |
Red. MM
Tehnored. A.G. 12 Decembrie 2014
Jud. fond: D. O.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 1700/2014. Curtea de Apel... | Acţiune în constatare. Decizia nr. 931/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
