Expropriere. Decizia nr. 1273/2016. Curtea de Apel CRAIOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1273/2016 pronunțată de Curtea de Apel CRAIOVA la data de 26-02-2016 în dosarul nr. 1273/2016
Cod ECLI ECLI:RO:CACRV:2016:084._
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1273
Ședința publică de la 26 Februarie 2016
Completul constituit din:
Președinte: M. M.
Judecător: S. A. C.
Grefier: A. Golașu
Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Curtea de Apel C. este reprezentat de procuror D. Ștanță.
Pe rol, judecarea apelurilor declarate de reclamantul Ț. I., cu domiciliul în C., ., ., și de pârâtul S. R. – Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România SA, cu domiciliul ales la SCA D.&Asociații din București, șoseaua Kiseleff nr. 55, Vila 6, sector 1, împotriva sentinței civile nr. 563/09.10.2015, pronunțată de Tribunalul D. – Secția I Civilă în dosarul nr._, având ca obiect expropriere.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns pentru apelantul-reclamant avocat ales Ț. B., cu împuternicire la dosar, și pentru apelantul-pârât – avocat ales S. Ș., cu împuternicire la dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că apelurile sunt declarate și motivate în termen legal, iar în cadrul procedurii prealabile apelantul-pârât a depus întâmpinare.
Apărătorul apelantului-reclamant solicită, în sprijinul cererii de apel, încuviințarea probei cu înscrisuri, respectiv planșa foto a terenului – extras din expertiza topo efectuată în alt dosar pentru despăgubiri privind aceleași părți, pentru o mai bună observare a situației de fapt. Apreciază că proba solicitată are relevanță în soluționarea pricinii, deoarece din planul depus rezultă că șoseaua traversează în diagonală proprietatea clientului său, având rigole betonate de ambele părți, iar terenul ce rămâne nu mai poate fi utilizat.
Apelantul-pârât prin reprezentantul său convențional se opune probei propuse, arătând că este o expertiză extrajudiciară întocmită în dosarul nr._/63/2014*, format ca urmare a disjungerii capătului de cerere pentru despăgubirile solicitate.
Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Curtea de Apel C. prin procuror D. Ștanță este de acord cu administrarea probei cu înscrisuri solicitată de apelantul-reclamant.
Curtea, față de obiectul dosarului de față, apreciază că proba cu înscrisuri cerută de apărătorul apelantului-reclamant nu apare utilă dezlegării pricinii și, ca urmare, în temeiul art. 254 Cod proc. civ., o respinge ca atare. După care,
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, constată, potrivit art. 482 raportat la art. 244 și 394 Cod proc. civ., încheiată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul asupra apelurilor.
Avocat Ț. B. pentru apelantul-reclamant pune concluzii de admitere a propriului apel așa cum a fost formulat și motivat și schimbarea în parte a sentinței în sensul admiterii în tot a acțiunii și obligarea pârâtei la plata sumei integrale cuvenite pentru întreaga suprafață a terenului, nu doar pentru cea efectiv expropriată.
Arată că potrivit art. 26 alin. 1 din Legea 33/1994 despăgubirea cuvenită expropriatului este rezultatul produsului dintre prejudiciu cauzat și valoarea terenului.
Raportat la situația de fapt, apreciază că prejudiciu se extinde asupra întregii proprietăți. Astfel, arată că șoseaua taie în diagonală cele 3 parcele, fiind înălțată cu 2 m față de teren și având și rigolă betonată, construind drumul de așa manieră, suprafața de teren rămasă nu mai poate fi exploatată/valorificată sub nicio formă.
Precizează că terenul a fost cumpărat în scopul de a se construi, făcând parte dintr-o zonă rezidențială, prețul stabilit pentru mp prin expertiză este real, reprezentând prețul de circulație al acestuia la data exproprierii și, având în vedere că terenul rămas neexpropriat nu mai poate fi valorificat, cere obligarea pârâtei la plata sumei de 101.001 lei, rezultate în urma produsului dintre valoarea mp de teren – 14 Euro, și suprafață totală a celor 3 parcele, 1640 mp.
Precizează că vor solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.
Referitor la apelul promovat de pârât, solicită respingerea acestuia, arătând că cele 2 susțineri din cererea de apel sunt contradictorii, pârâta nedepunând vreun contract de vânzare – cumpărare care să dovedească un alt preț de circulație al terenului, iar experții au răspuns obiecțiunilor formulate de această parte la raportul de expertiză.
Avocat S. Ș. pentru apelantul-pârât cere respingerea apelului promovat de reclamant, acesta fiind lipsit de fundament, reclamantul rămânând proprietar pe restul de teren și putând să-și exercite atributele dreptului său de proprietate.
Arată, de asemenea, că partea adversă nu a probat că ar fi cumpărat terenul în scopul de a construi, fiind de notorietate faptul că se vor face exproprieri în zonă pentru șoseaua de centură, astfel că soluția instanței de fond pentru acest capăt de cerere este legală și temeinică.
Cere admiterea propriului apel, întrucât alegerea comparabilelor de către comisia de experți este una subiectivă, aceștia având obligația (potrivit celor stabilite prin Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 535/2011) de a stabili prețul de circulație al imobilelor raportat la cel rezultat din contractele de vânzare-cumpărare întocmite la nivelul anului de achiziție al terenului și nu consultând unele site-uri.
Arată că vor solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Reprezentanta Ministerului Public – P. de pe lângă Curtea de Apel C. solicită respingerea ambelor apeluri și menținerea sentinței criticate drept temeinică și legală, prima instanță stabilind și acordând corect daunele pentru suprafața de teren expropriat.
CURTEA,
Deliberând asupra apelurilor civile de față, constată următoarele:
P. sentința civilă apelată, Tribunalul D. – Secția I Civilă a admis în parte acțiunea precizată, formulată de reclamantul Ț. I. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România S.A.
A obligat pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor - CNADNR la plata către reclamantul Ț. I., a sumei de 80. 203 lei, reprezentând despăgubiri pentru suprafețele de teren expropriate de 302 mp, respectiv 419 si 581 mp, situate în ., Lotul 48, Lotul 50 și lotul 51.
A respins cererea reclamantului privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că la data de 09.05.2014, reclamantul Ț. I. a chemat în judecată pârâtul S. R., reprezentat prin Ministerul
Transporturilor, prin C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România S.A., solicitând ca prin sentința ce se va pronunța să fie obligată pârâta la plata sumei de 233.311,49 lei (valoare provizorie) reprezentând despăgubiri pentru terenul proprietatea reclamantului situat în corn. C., jud. D., T140, compus din: corpul 48 de proprietate Lotul 48 - teren intravilan in suprafață de 512 mp din acte, 512 mp din măsurători, corpul 50 de proprietate Lotul 11 - teren intravilan in suprafață de 512 mp din acte, 512 mp din măsurători,corpul 51 de proprietate Lotul 51 - teren intravilan in suprafață de 616 mp din acte si măsurători, la care se adaugă cota indiviză de 1/51 din Corpul 52 de proprietate - Lotul 52 - cale de acces, compus din teren intravilan în suprafață de 7.933 mp, expropriate parțial prin Decizia de expropriere nr. 487/04.05.2012. Solicit obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Arată că, pârâtul S. R. are calitate procesuală pasivă, reprezentat prin Ministerul Transporturilor, prin C. Națională de A. și Drumuri Naționale Din România S.A. și este dată de prevederile art. 2 alin. 2 și alin. 3 lit. a) din Legea nr. 255/2010.
Reclamantul arată că este proprietarul imobilelor indicate în petitul cererii în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5944/17.08.2007 de BNP T. M. D., contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8380/22.10.2007 de BNP T. M., actului de dezmembrare autentificat sub nr. 281/14.01.2008 de BNP F. M. M.
La data cumpărării, imobilul avea destinația extravilan, însă ulterior a devenit intravilan.
Scopul pentru care a achiziționat imobilul a fost acela de a-si construi casă de locuit pe unul dintre acestea, iar pe celelalte să le valorifice, având în vedere că terenurile făceau parte dintr-un lot de peste 50 de terenuri ce urmau să constituie un cartier. D. dovadă o constituie drumul de acces în suprafață totală de 7933 mp (Lotul 52), drum care deservea toate loturile adiacente și cu privire la care fiecare din proprietarii celor 51 de loturi deține o cotă de proprietate de 1/51.
Acest teren a fost achiziționat împreună cu alți prieteni, în ideea de a se construi case învecinate, în cadrul aceluiași cartier, într-o zonă, la acea vreme, liniștită a Craiovei.
Ulterior, prin H.G. nr. 1233/14.12.2011 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată care constituie coridorul de expropriere al lucrării "Varianta de ocolire C. Sud", s-a aprobat amplasamentul lucrării cunoscute ca și Centura de Sud a Craiovei.
Anexa nr. 2 la această hotărâre cuprinde Lista imobilelor ce urmau a fi expropriate, imobilul proprietatea reclamantului regăsindu-se la pozițiile nr. 160 (lotul 48) (cu identificarea greșită a proprietarului, fiind menționat din eroare O. C.) cu suprafață expropriată de 302 mp din totalul celor 512 mp, nr. 162 (lotul 50) (cu identificarea greșită a proprietarului, fiind menționat din eroare O. C.) cu suprafață expropriată de 419 mp din totalul celor 512 mp, nr. 163 (lotul 41) (cu identificarea greșită a proprietarului, fiind menționat din eroare O. C.) cu suprafață expropriată de 581 mp din totalul celor 616 mp, nr. 164 (lotul 52 . suprafață expropriată de 1554 mp din totalul de 7932 mp (și în acest caz menționat din eroare același proprietar).
Valoarea despăgubirilor stabilită prin Anexa nr. 2 este 7927 lei pentru suprafața expropriată de 1302 mp, adică 6,088 lei / mp; 9.462 lei pentru suprafața totală de 1554 mp (drum acces), adică 6,088 lei / mp.
C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România S.A. (CNADNR), în data de 04.05.2012 emite Decizia de expropriere nr. 487/04.05.2012 conform Anexei la HG nr. 1233/2011.
Deși în decizia de expropriere se menționează că despăgubirile au fost consemnate, în realitate nu am încasat nici o sumă cu titlu de despăgubiri. Oricum, nu a acceptat valoarea propusă ca și despăgubire, și nu este de acord cu aceste sume, întrucât nu reprezintă nici pe departe valoarea reală a terenului ce i-a fost expropriat.
Consideră că despăgubirea trebuie să se raporteze în primul rând la o altă valoare de circulație a terenului, și în al doilea rând să aibă în vedere întreaga suprafață a terenului proprietatea reclamantului, și nu doar la suprafața expropriată.
Valoarea de 6,08 lei/mp nu exprimă valoarea reală, de circulație a terenului. Această valoare este echivalentul a aproximativ 1,3 EURO/mp.
În prezent, valoarea de piață a terenurilor în zonă este de circa 25 Euro/mp - valoare care trebuie avută în vedere la stabilirea despăgubirilor.
Suprafața totală a terenului reclamantului era suficientă pentru construirea unei case de locuit și amenajarea unei grădini și a unui spațiu verde de recreere, dar și pentru vânzare.
Astfel cum erau poziționate, atât terenul meu cât și cele vecine îndeplineau toate condițiile pentru realizarea unui astfel de obiectiv, în preajma acestora neaflându-se alte construcții sau elemente ( stâlpi de tensiune, conducte de gaze, canal sau apă, drumuri publice, etc) care să impună restricții de construire.
În urma exproprierii suprafața rămasă nu este suficientă, dar nici pretabilă pentru construirea unei case de locuit și amenajarea unui spațiu verde / grădini sau pentru vânzare, modificându-se gradul și procentul de ocupare a terenului.
Mai mult decât atât, ca urmare a amplasării șoselei ce constituie centura de sud a Craiovei, vor exista restricții de construire care vor face practic imposibilă utilizare terenului conform destinației avute în vedere.
Și în cazul în care reclamantul ar fi dorit valorificarea terenului prin vânzare, acesta nu mai reprezintă o valoare profitabilă sau o ofertă atractivă, având în vedere tocmai deficiențele de mai sus.
Cu alte cuvinte, terenul reclamantului este în prezent inutilizabil și de nevalorificat sub nici o formă, astfel că prejudiciul adus prin expropriere este unul efectiv, ce trebuie raportat la întreaga suprafață.
Anterior exproprierii, accesul la teren se făcea pe drumul de acces din care deținea cotă parte de proprietate, care mergea de-a lungul tuturor celor 51 de parcele.
În urma exproprierii, este evident că accesul la teren nu se mai poate face pe acest drum, întrucât: în primul rând șoseaua de centură se suprapune peste partea de început a drumului nostru ce acces, blocând practic legătura drumului de acces cu drumul public, ceea ce transformă drumul de acces într-un teren propriu-zis; existența șoselei de centură va impune restricții de circulație pe drumul nostru ce acces, trebuind de fapt reconfigurată zona.
Practic, în prezent, suprafața rămasă după expropriere nu mai are acces la vreun drum public, astfel că realizarea unei astfel de căi de acces înseamnă cheltuieli suplimentare pentru reclamant.
Menționează că valoarea solicitată de reclamant cu titlu de despăgubiri a fost stabilită provizoriu plecând de la o valoare de 25 Euro / mp echivalentul a 110,75 lei / m.p (curs 1 Euro = 4,43 lei).
Pârâta C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii ca fiind neîntemeiată și nedovedită.
Arată că din analiza actelor deduse judecății a reieșit faptul că imobilele în suprafață de 302,00 mp, parte din tarlaua 140, parcelele 26, 27, 28 lot 48;419,00 mp, parte din tarlaua 140, parcelele 26, 27, 28 lot 50; 581,00 mp, parte din tarlaua 140, parcelele 26, 27, 28 lot 51, deținute în codevălmășie cu dna Ț. M., 1.554,00 mp, parte din tarlaua 140, parcelele 26, 27, 28 lot 52, este deținut, în codevălmășie cu Tîru M. și în coproprietate cu domnii Calmuc L. D., Calmuc F. E., M. A. A., Ivanus D., Ivanus R. C., N. S., N. G. C., C. G., C. M., S. D. G., R. D. L., Stirbu A. I., Stirbu . Z. E. G., Zuțcafl Vaieria T., D. C. C.. D. M. G., C. N., C. A., C. M., C. E., Geica C., Geica D., TerrasanKG Service S.R.L., S. A., S. Gherorghe, D. I., D. M.,U. N., U. M., C. L. M., B. M., B. N., Iscrule; E.ena, T. C., T. Torica, Drincianu I., Drincianu M., L. D., E. I., M. D. Ș., M. D., G. A., G. L., I. F., A. Constanta, M. Mihaita Dabniel, M. C. S., M S. C. R., S. L., I. R. E., C. A. E..
Față de aceste împrejurări solicită ca instanța să pună în vedere reclamantului să precizeze dacă, pentru imobilele cuprinse în loturile 48, 50, 51, în suprafață de 302,00 mp, 419,00 mp și acțiunea în nume propriu sau în nume propriu și în numele soției, iar dacă pentru imobilul în suprafață de 1.554,00 mp formulează acțiunea doar în numele său, în numele său și său, al soției și al celorlalți coproprietari, în acest ultim caz, solicităm instanței reclamatului să depună la dosarul cauzei și mandatul de reprezentare în acest sens.
Invocă excepția prematurității cererii introductive privind pentru terenul aferent cotei indivize de 1/51 din lotul 52, în suprafață expropriată de dispozițiile Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică unor obiective de interes național, județean și local.
Excepția prematurității cererii introductive privește procedura de contestare pentru imobilul expropriat în suprafață de 1.554,00 mp parte din tarlaua 140, parcele-stabilită de Legea nr. 255/2010.
În conformitate cu dispozițiile Legii nr. 255/2010 și ale H.G. nr. 1233/2010, mc prin H.G. nr. 174/2012, a fost expropriat imobilul în suprafață de 1.554,00 mp, parte din 26, 27, 28, lot 52 pentru care reclamantul solicită despăgubiri.
Astfel, urmând procedura de expropriere instituită de Legea nr. 255/2010, pentru acest imobil s-a ajuns la etapa întocmirii documentației cadastrale, documentație care se întocmește în conformitate cu dispozițiile art. 11 alin. (2) din actul normativ sus-menționat și care are ca scop stabilirea suprafeței imobilului expropriat, a categoriei de folosință, precum și a deținătorului/deținătorilor acestuia.
Precizează în acest sens faptul că, recepționarea documentațiilor cadastrale reprezintă in aspect esențial al întregii proceduri de expropriere:numai ulterior acestui moment există că identificarea titularilor de drepturi reale a fost judicios efectuată, iar datele privind reflectă în mod fidel realitatea din teren.
Astfel, ca urmare a întocmirii documentației cadastrale cu privire la imobilul în i mp, parte din tarlaua 140, parcelele 26, 27, 28, lot 52, a reieșit faptul că acest imobil are categoria de folosință drum (intravilan) și nu arabil (intravilan), astfel cum a fost această categorie c în anexa la H.G. nr. 1233/2011, și este deținut în coproprietate de către Tiru I. și alți coproprietari.
Pârâta arată că prin Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară obiective de interes național, județean și local au fost declarate de utilitate publică toate construcție de autostrăzi, expropriator fiind S. R. prin C. Națională de autostrăzi șl drumuri naționale din România - S.A., aflată sub autoritatea Departamentul pentru Proiecte de Infrastructură, Investiții Străine, Parteneriat Public - Privat și Promovarea Exporturilor.
În speță, în temeiul Legii nr. 255/2010 și al H.G. nr. 1233/2011, modificată și completată 174/2012, a fost emisă Decizia de expropriere nr. 487 din data de 04.05.2012 privind coridorul de expropriere al lucrării „Varianta de ocolire C. Sud", printre imobilele care fac parte din coridorul de ex| și imobilele în suprafață de 302,00 mp, parte din tarlaua 140, parcelele 26, 27, 28, lot 48, în suprafață de 419,00 mp, parte din tarlaua 140, parcelele 26,27,28, lot 50, în suprafață de 581, parte din parcelele 26, 27, 28, lot 51 și imobilul în suprafață de 1.554,00 mp, parte din tarlaua 140, parcei lot 52, situate pe raza teritorial administrativă a localității C., jud. D..
Aprobarea de către Guvern a hotărârii privind declanșarea procedurilor de expropriere s listelor proprietarilor astfel cum aceștia rezultă din evidențele Agenției Naționale de cadastru Imobiliară sau ale unităților administrativ-teritoriale (art. 5 alin. 1 din Legea nr. 255/2010). Astfel, conform listelor puse la dispoziție de către Instituția Primarului Comunei C., jud. D. pentru imobilele în cauză figura ca și proprietar doamna O. C..
În conformitate cu prevederile art. 11 din Legea nr. 255/2004 au fost întocmite cadastrale avizate de către O.C.P.I. D., prin care din imobilul cuprins în tarlaua 140, parce loturile 48, 50, 51 și 52, au fost dezmembrate în vederea exproprierii următoarele suprafețe:din lotul 48, suprafața de 302,00 mp;din lotul 50, suprafața de 419,00 mp;din lotul 51, suprafața de 581,00 mp;din lotul 52, suprafața de 1554,00 mp.
Așa cum a precizat anterior, imobilele în suprafață de 302,00 mp, 419,00 mp și 581,00 mp, reclamant în codevălmășie cu doamna Ț. M., iar imobilul în suprafață de 1.554,00 mp reclamant în codevălmășie cu Ț. M. și în coproprietate cu Calmuc L. D., Calmi M. A. A., Ivanus D., Ivanus R. Crstian, N. S., N. G. G., C. M., S. D. G., R. D. L., Stirbu A. I., Z. E. G., Z. V. T., D. C. C., D. M. G., C. N.,, C. A., C. M., C. E., Geica C., Geica D., Terrasan S.R.L., S. A., S. G., D. I., D. M., U. N., U. C. L. M., B. M., B. N., I. D., I. Ele C., T. Torica, Drincianu I., Drincianu M., L. D., L. C. D. J., M. D. Ș., M. D., G. A., G. S. I., I. r.oriana, A. Constanta, M. Mihaita Dabniel, M. C. S., M. M. V., S. C. R., S. L., I. R. E., C. A. E., M. V. A..
Potrivit dispozițiilor art. 11 alin. 7-9 din Legea nr. 255/2010 coroborate cu prevederi Normele de aplicare a Legii nr. 255/2010, a fost întocmit, de către un evaluator - membru ANE expertizelor întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, un raport de evaluare despăgubirile aferente celor patru imobile expropriate au fost stabilite la cuantumul de:1.839,00 lei pentru imobilul în suprafață de 302,00 mp (lot 48);2.551,00 lei pentru imobilul în suprafață de 419,00 mp (lot 50);3.537,00 lei pentru imobilul în suprafață de 581,00 mp (lot 51);9.462,00 lei pentru imobilul în suprafață de 1.554,00 mp (lot 52).
Ulterior, pe baza documentelor menționate mai sus, Comisia de verificare a dreptului d sau a altui drept real (Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, loc. C.) a emis:
Hotărârea nr. 83 din data de 15.04.2013 pentru stabilirea despăgubirii aferente imobilului suprafață de 302,00 mp, având ca anexă Procesul-verbal nr. 83 din data de 15.04.2013 (Anexa); Hotărârea nr. 84 din data de 15.04.2013 pentru stabilirea despăgubirii aferente imobilului suprafață de 419,00 mp, având ca anexă Procesul-verbal nr. 84 din data de 15.04.2013 (Anexa);Hotărârea nr. 122 din data de 24.03.2014 pentru stabilirea despăgubirii aferente imobilului suprafață de 581,00 mp, având ca anexă Procesul-verbal nr. 122 din data de 24.03.2014 (Anexă).
Pentru imobilul în suprafață de 1.554,00 mp, Comisia nu poate proceda la emiterea hotărârii despăgubirii, întrucât, așa cum am arătat anterior, pentru acest imobil există neconcordanțe înscrise în anexa la H.G. nr. 1233/2011, modificată și completată prin H.G. nr. 174/2012 și c în documentația cadastrală întocmită în vederea clarificării situației juridice a acestui imobil expropriat.
În ceea ce privește cererea prin care reclamantul solicită instanței să dispună obligarea la plata de despăgubiri în cuantum de 233.311,49 lei (110,75 lei/mp) solicită instanței să o respingă ca neîntemeiată și nedovedită.
În fapt, cererea astfel formulată reprezintă o cerere de majorare a cuantumului stabilite în temeiul Legii nr. 255/2010, al H.G. nr. 1233/2011 și prin Hotărârile de stabilire despăgubirii nr. 83 și 84 din data de 15.04.2013 și nr. 122 din data de 24.03.2014.
Suma de 233.311,49 lei solicitată de către reclamant cu titlul de despăgubire pentru cele patru imobile expropriate a fost calculată având în vedere, ca și suprafață expropriată, totală a lotului 48, de 512 mp, suprafața totală a lotului 50, de 512 mp, suprafața totală a lotului 51, de 616 mp și a cotei aferente lotului 52 raportată la suprafața totală a acestui lot, respectiv suprafața de 156 mp (cota de 1 /51 x 7.932 mp).
Or, suprafața expropriată din terenul situat în lotul 48 este de 302 mp, din lotul 50 de 419 mp, din lotul 51 de 581 mp, iar din lotul 52 de 1.554 mp, cota aferentă reclamatului fiind de 30,47 mp.
Diferențele de suprafață a celor patru imobile nu au fost expropriate, nefiind necesare construcției obiectivului de investiții „Varianta de ocolire C. Sud" astfel că, în lipsa declanșării procedurii de expropriere aceste imobile, nu se poate dispune transferul în domeniul public și plata de despăgubiri.
Despăgubirile în cuantum de 1.839 lei acordată pentru exproprierea imobilului în suprafață de mp, în cuantum de 2.551 lei, acordată pentru exproprierea imobilului în suprafață de 419 mp și în cuantum 3.537 lei, acordată pentru exproprierea imobilului în suprafață de 581 mp, au fost stabilite printr-un raport de evaluare întocmit de către un evaluator proprietăți imobiliare, membru al A.N.E.V.A.R., așa cum am anterior. (Anexa nr. 4 - Raport de evaluare)
Raportul de evaluare a fost întocmit în acord cu prevederile art. 11 alin. 7-9 din Legea nr. 25 coroborate cu prevederile art. 8 din Normele de aplicare a Legii nr. 255/2010, potrivit cărora înainte c începerii activității Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, expertul evaluator - membru A întocmește un raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate administrativ-teritoriale fiecare categorie de folosință. Raportul se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate; de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. 5 din Legea nr. 571 /2003, norma edictată în acest sen una imperativă (art. 8 din Norme - „expertul evaluator... este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici ...").
Arată că în grila notarilor publici aferentă anului 2011 (anul evaluării) valoarea unui metru pătrat de teren arabil în intravilanul localității C., jud. D. era 4, 51 lei.
Precizează faptul că evaluarea imobilului a avut în vedere faptul că aceasta este situat în intravilanul localității, așa cum reiese și din raportul de evaluare întocmit de către expropriator.
P. urmare, despăgubirile menționate anterior cuprind valoarea reală a imobilului, dar și cauzat titularului, fiind determinată cu respectarea întocmai a prevederilor legale în vigoare la dat astfel că despăgubirea este justă. Variația valorică a părții de imobil rămase neexpropriate este avută vedere la calcularea prejudiciului cauzat prin faptul exproprierii, ceea ce înseamnă ca acest prejudiciu și eventualele daune provocate proprietarului ca urmare a unei eventuale scăderi valorice a părți rămase neexpropriate.
Pe de altă parte, stabilirea despăgubirii în acord cu dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezint principiului de drept tempus regit actum, conform căruia un act juridic se încheie în conformitate prevederile legale în vigoare la data întocmirii lui și este supus acestora. Or, conform legii speciale de expropriere, despăgubirea se calculează având în vedere expertizele întocmite și actualizate d notarilor publici, la momentul exproprierii, orice raportare la momente anterioare sau ulterioare fiind netemeinică, prin prisma faptul că piața imobiliară cunoaște fluctuații de la an la an, respecți" scăderi de preț uneori chiar radicale.
în acest context, dorim să facem o remarcă deosebit de importantă cu privire la exproprierilor pentru cauză de utilitate publică:
Contrar afirmațiilor reclamantului, apariția unui nou obiectiv de investiții, respectiv „Varianta de ocolire C. Sud", în peisajul imobiliar local (în speță localitatea C., jud. D.), determină modificări pe piața imobiliară specifică, în sensul schimbării în unele cazuri chiar a utilizării de bază a teren exemplu: din teren agricol în teren construibil), ceea ce duce în final la o creștere a prețurilor teren confirmat de anunțuri imobiliare de genul „la autostradă/centură, cu deschidere la autostradă/cer pentru investiții".
Dacă un tip de amplasament este foarte rar întâlnit într-o anumită zonă, presiunea competiției de pe piață poate crește valoarea terenului, dincolo de nivelul indicat de profitabilitatea acestui terenului este afectată în mod substanțial de jocul între cerere și ofertă, dar cea care determină va anumită piață este utilizarea economică a amplasamentului, în speță lucrarea de interes public „ ocolire C. Sud".
Arată faptul că, la baza efectuării evaluării s-au avut în vedere prețurile aferente lunii 2011, întrucât în conformitate cu uzanțele din România, valorile estimate de către evaluator sunt data prezentată în raport și încă un interval de timp, după această dată, în care condițiile specific imobiliare nu suferă modificări semnificative care să afecteze opiniile exprimate de către evaluator.
Față de aceste considerente arată că, determinarea valorilor de despăgubire aferente imobilelor expropriate în suprafață de 302 mp la suma de 1.839 lei, în suprafață de 419 la suma de 2.551 lei și în suprafață de 581 mp la suma de 3.537 lei, a fost făcută în mod corect și cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data evaluării.
În ceea ce privește afirmația reclamantului cum că nu ar fi încasat nicio sumă cu titlu de despăgubiri arată faptul că în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 255/2010, despăgubirea se consemnează la dispoziția persoanei expropriate, însă aceasta nu poate fi încasată decât după parcurgerea etapelor prevăzute de lege, respectiv emiterea hotărârii de stabilire a despăgubirii, (re)consemnarea despăgubirii și uit acesteia în condițiile art. 17 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010.
Afirmația reclamantului referitor la faptul că despăgubirea trebuie să aibă în vedere întreaga suprafață a terenului proprietatea sa, echivalează cu o cerere privind exproprierea totală a imobilului care este inadmisibilă pe următoarele considerente:
Dispozițiile art. 34 din Legea specială nr. 255/2010 instituie că dispozițiile acesteia se cor mod corespunzător cu prevederile Legii nr. 33/1994, precum și cu cele ale Codului civil și ale procedură civilă, în măsura în care nu contravin prevederilor prezentei legi.
Prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 instituie că cererea prin care cuantumul despăgubirii acordate pentru un imobil expropriat se soluționează potrivit dispozițiilor ar Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește despăgubirii.
Având în vedere că dispozițiile art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994 instituie posibilitatea exproprierii totale, în situația în care expropriatorul solicită exproprierea parțială iar proprietarul expropriat rezultă fără echivoc faptul că aceste dispoziții nu privesc stabilirea despăgubirii, aceste dispoziții contrare - în sensul art. 34 citat mai sus - dispozițiilor legii speciale ce restrânge incidența legii (Legea nr. 33/1994) exclusiv la metoda de calcul a despăgubirii.
Practic, aceste dispoziții contravin legii speciale întrucât nu prevăd o modalitate de stabili despăgubiri ci o alternativă de expropriere a unui întreg imobil.
Pe cale de consecință, dispozițiile art. 24 din Legea nr. 33/1994 nu au incidență în speță, contradicție evidentă cu prevederile Legii nr. 255/2010, acest fapt fiind statuat și de Înalta Curte de Casație.
În ceea ce privește afirmația reclamatului referitor la faptul că suprafața rămasă în proprietate nu mai are acces la vreun drum public și că realizarea unei astfel de căi de acces presupune ocazionarea suplimentare în sarcina sa, învederăm instanței următoarele aspecte:
Legea aplicabilă în materie de expropriere, nu prevede expresis verbis obligația expropriatorului de a constitui căi de acces pentru loturile de teren rămase în proprietatea titularilor, care nu mai au ieșire la drumurile destinate circulației publice și nici nu permite exproprierea de terenuri cu scopul fumurilor de acces în favoarea proprietarilor. Exproprierea privește doar interesul public și anume realizarea proiectului de infrastructură în limitele amprizei.
Menționează faptul că, în conformitate cu prevederile art. 52 alin. (1) din O.G. 43/1997 privind regimul drumurilor, republicată cu modificările și completările ulterioare, „proiectarea, construcția sau amenajarea căilor de acces la drumurile deschise circulației publice se face potrivit legislației în vigoare interesați, cu acordul prealabil al administratorului drumului public și cu avizul poliției rutiere".
De asemenea, nu este prevăzută în sarcina expropriatorului nici obligația, de a asigura trecerea pentru terenul învecinat ce nu are ieșire la calea publică. Mai mult de atât, cât t expropriat are exclusiv destinația prevăzută de lege, fiind parte din domeniul public al statului, parte din proiectul de infrastructură aprobat în condițiile legii, acesta nu poate fi supus prevederilor legale aplicabile imobilelor aflate în proprietatea privată, respectiv prevederilor art. 617 și următoare Civil.
Despăgubirea acordată proprietarilor pentru expropriere include prejudiciul cauzat d terenului, din cauza lucrării de utilitate publică, în loturi separate, inclusiv pierderea accesului direct la drumul destinat circulației publice.
Cu privire la procesul-verbal nr. 9 din data de 23.04.2014 de informare cu privire la medierii arată faptul că, în litigiile în materie de expropriere, procedura prealabilă este obligatorie.
La dosarul cauzei au fost depuse următoarele înscrisuri:Mandatul acordat de C.N.A.D.N.R. - S.A.;Hotărâre și proces-verbal nr. 83/15.04.2013/Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, Hotărâre și proces-verbal nr. 84/15.04.2013/Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010,Hotărâre și proces-verbal nr. 122/24.03.2014/Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010,Raport de evaluare privind estimarea valorii de despăgubire conform Legii nr. 255/2010 întocmit de Expertus S.R.L.;Decizia civilă nr. 3116 din data de 08.05.2012 a înaltei Curți de Casație și Justiție,Decizia civilă nr. 6497 din data de 24.10.2012 a înaltei Curți de Casație și Justiție,Documentații cadastrale pentru expropriere - ., 27, 28, localitatea C., jud. D., împuternicire avocațială nr._ din data de 10.07.2014.
In scop, probator, instanța a încuviințat efectuarea unei expertize de specialitate, avand ca obiective:
-identificarea (prin amplasament, dimensiuni, vecinătăți) a terenului in litigiu, proprietatea reclamantului, ținând cont de contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de reclamant aflate la dosarul cauzei si întocmirea unei schițe pe care sa se evidențieze șoseaua de centura si suprafetele de teren expropriate potrivit deciziei 487/2012, ținând cont de documentația cadastrala întocmita cu ocazia exproprierii;
-exprimarea unei opinii argumentate de către expert cu privire la faptul daca pe suprafața rămasa in proprietatea reclamantului, in urma exproprierii, se mai poate edifica vreo construcție, casa de locuit;
-expertul sa stabilească daca terenul rămas în proprietatea reclamantului.
tehnica topografica – expropriere in urma exproprierii are acces la calea publica, respectiv la lotul 52, sau la alta cale publica;
-stabilirea cuantumului despăgubirilor, conform art 26 din Legea33/1994, pentru suprafața de teren expropriata, ținându-se seama de prețul cu care se vând, in mod obișnuit, imobilele de același fel, in unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarilor prin exproprierea parțiala si eventuala imposibilitate a edificării unei locuințe pe terenul rămas in urma exproprierii.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
P. contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 5944/17.08.2007, 8380/22.10.2007 și 9332/29.11.2007 de BNP T. M. D., reclamanta a dobândit în proprietate terenul situat în extravilanul ., în T140, compus din Corpul 48 de proprietate Lotul 48- teren intravilan în suprafață de 512 din acte, 512 m.p. măsurători, Corpul 50 de proprietate lotul 11- teren intravilan în suprafață de 512 din acte, 512 din măsurători, Corpul 51 de proprietate lotul 51- teren intravilan în suprafață de 616 m.p. din acte și măsurători.
Trebuie facuta precizarea ca obiectul actiunii civile de fata il constituie actiunea in pretentii formulata de reclamant doar cu privire la suprafetele de 512 mp, 512 mp si, respectiv 616 mp, dat fiind ca, celalalt petit, referitor la acordarea despăgubirilor pentru terenul situat in Corpul 52 de proprietate - lotul 52 - cale de acces, a fost disjuns, formand obiectul unei alte cauze.
P. Decizia de expropriere nr. 487 din data de 04.05.2012 privind coridorul de expropriere al lucrării „Varianta de ocolire C. Sud", s-a dispus exproprierea unor imobile care fac parte din coridorul de expropriere, între acestea fiind incluse suprafetele de 302 mp, respectiv 419 și 581 mp, situate în ., Lotul 48, Lotul 50 și lotul 51, ce fac parte din terenurile in suprafața mai mare, proprietatea reclamantului, dobândite prin contractele de vânzare-cumpărare amintite mai sus.
Diferența de suprafață de pana la 512 mp, 512 mp si, respectiv 616 mp, cumpărata de reclamant, nu a fost expropriata, nefiind necesara construcției obiectivului de investiții „Varianta de ocolire C. Sud".
P. Hotărârea nr. 1/15.04.2013 au fost stabilite valorile de despăgubire aferente imobilelor expropriate în suprafață de 302 mp la suma de 1.839 lei, în suprafață de 419 la suma de 2.551 lei și în suprafață de 581 mp la suma de 3.537 lei, cuantumul despăgubirii fiind contestat de reclamant.
P. acțiunea civila de fata, așa cum a fost precizata, reclamantul solicita atat majorareacuantumului despăgubirilor stabilite pentru suprafetele de teren expropriate, de 302 mp, respectiv 419 si 581 mp, situate în ., Lotul 48, Lotul 50 și lotul 51, cat si acordarea despăgubirilor pentru suprafetele ce i-au rămas in proprietate, reprezentând prețul de circulație al acestora, stabilit prin raportul de expertiza efectuat in cauza, justificata de lipsa posibilității de a construi.
Potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010: (1) Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție.
Potrivit art. 26 alin. 1 din Legea 33/1994, despăgubirea ce se cuvine proprietarului bunului supus exproprierii se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
Potrivit alin. 2 al aceluiași articol, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
P. Decizia Curtii Constitutionale nr. 12/2015 a fost admisa excepția de neconstituționalitate a art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994 și s-a constatat că prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr 184/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
Din expertiza efectuată în prezenta cauză rezultă că reclamantului i se cuvine o despăgubire în cuantum de 80. 203 lei lei, reprezentând valoarea de circulație a terenului supus exproprierii de 302 mp, respectiv 419 și 581 mp, valoare ce a fost stabilita in comun de cei trei experți, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, experții stabilind valoarea având in vedere amplasamentul si caracteristicile terenului in litigiu, in raportul de expertiză, precum și în răspunsul la obiecțiunile formulate de pârât experții precizând în concret atât modul de identificare a terenului, cât și comparabilele avute în vedere la stabilirea valorii de piață a terenului, rezultând o valoare de piață de 14 euro la data exproprierii - 04.05.2012.
Tribunalul a avut in vedere inclusiv raspunsul expertului la obiectiuni, potrivit caruia copiile după contractele de vanzare-cumparare (puse la dispoziție la întâlnirea cu părțile de către reclamant) au fost utilizate informativ, ca verificare. Grila de piața a fost conceputa in baza informațiilor obținute de pe internet si media (comparabilele 1, 2 si 3), contractele de mai sus, cu valoarea rezultata, fiind înscrise doar la rubrica C4.
Potrivit art. 27 din legea nr. 33/1994 republicată, primind rezultatul expertizei, instanța l-a comparat cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și a hotărât, despăgubirea acordată de către instanță neputând fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
În cauză, instanța a constatat că valoarea despăgubirilor ce trebuie plătită de expropriator pentru suprafata de 14 mp expropriata este cea stabilită prin raportul de expertiză, respectiv cea de la momentul transferului dreptului de proprietate, conform art. 26 alin. 2 din 33/1994, cu luarea in considerare a celor dispuse prin Decizia Curtii Constitutionale nr. 12/2015, iar nu suma stabilită de expropriator, care nu reprezintă valoarea reală a terenului.
Tribunalul nu a putut primi insa ca întemeiata solicitarea reclamantului privind acordarea despagubirilor pentru diferenta de suprafata neexpropriata, ce i-a ramas in proprietate, reprezentand pretul de circulatie al acesteia, stabilit prin raportul de expertiza efectuat in cauza, justificata de lipsa posibilitatii de a construi.
P. raportul de expertiza s-a stabilit ca pe terenul rămas nu se mai poate construi astfel incât comisia de experți propune acordarea de despăgubiri pentru terenul rămas, echivalând-o cu contravaloarea acestuia.
Tribunalul a retinut insa ca pierderea unui avantaj sau chiar a unui drept subsumat dreptului complex de proprietate nu poate fi in niciun caz considerat un prejudiciu atat de mare incat sa justifice acordarea despagubirilor care sa inlocuiasca intreaga valoare de circulatie a terenului, altfel spus care sa echivaleze cu pierderea dreptului de proprietate insusi. In cauza, reclamanta a ramas titulara dreptului de proprietate, putandu-se bucura in continuare de atributele acestuia, chiar daca nu pe deplin, in sensul ca nu ar mai putea construi. Referitor la acest ultim aspect, se are in vedere si faptul ca nu este sustinuta de niciun mijloc de proba afirmatia reclamantei in sensul ca a achiziționat terenul cu scopul de a construi o locuinta, nu s-a făcut dovada demarării vreunui demers pentru atingerea scopului pretins; dimpotrivă, categoria de teren arabil extravilan a terenului de la data cumpararii, precum si notorietatea planului statului de demarare a unui proiect național de lucrări in zona, cu consecința efectuării unor exproprieri, constituie împrejurări apte sa conducă la concluzia susținerea reclamantei nu este reala.
Pentru considerentele expuse si având in vedere textele de lege menționate, instanța a constatat că acțiunea formulată de reclamanți este întemeiată numai in parte, astfel că a admis-o si a obligat pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România S.A către reclamant la plata sumei de 80.203 lei, cu titlu de despăgubiri pentru suprafetele ce fac obiectul exproprierii, potrivit deciziei de expropriere nr. 487 din data de 04.05.2012.
Cum reclamantul, deși a pretins, nu a făcut dovada efectuării vreunor cheltuieli de judecata pe parcursul procesului, s-a respins cererea sa privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, au declarat apel atât reclamantul Ț. I., cât și pârâtul S. R. – Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România SA, aducând critici pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului său, reclamantul Ț. I. a arătat că în mod greșit instanța a admis în parte acțiunea și a obligat pârâta doar la plata sumei de 80.203 lei reprezentând despăgubiri pentru suprafețele de teren expropriate de 302 mp, respectiv 419 mp și 581 mp, situate în ., T140, Lotul 48, Lotul 11 și Lotul 51.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că nu poate să primească ca întemeiată solicitarea privind acordarea despăgubirilor pentru diferența de suprafață neexpropriată.
P. acțiunea înaintată împotriva pârâtei a solicitat contravaloarea despăgubirilor raportată la întreaga suprafață de teren supus exproprierii, adică suma de 101.001 lei, valoare stabilită prin raportul de expertiză evaluatorie întocmit în speță unde este menționată valoarea de 14 Euro / mp și un curs de schimb de 1 Euro = 4,399 lei (512 mp X14 Euro/mp = 7.168 Euro X 4,399 lei/Euro = 31.532 lei).
Argumentele prin care și-a susținut cererea principală, și pe care le menține și în această cale de atac, sunt următoarele:
Suprafața totală a terenului avea o suprafață suficientă pentru construirea unei case de locuit și amenajarea unei grădini și a unui spațiu verde de recreere. Astfel cum erau poziționate, atât terenul său cât și cele vecine îndeplineau toate condițiile pentru realizarea unui astfel de obiectiv, în preajma acestora neaflându-se alte construcții sau elemente (e.g. stâlpi de tensiune, conducte de gaze, canal sau apă, drumuri publice, etc.) care să impună restricții de construire.
În urma exproprierii, suprafața rămasă nu este aptă pentru construirea unei case de locuit și amenajarea unui spațiu verde/grădini, modificându-se gradul și procentul de ocupare a terenului.
Mai mult decât atât, ca urmare a amplasării șoselei ce constituie centura de sud a Craiovei, vor exista restricții de construire care vor face practic imposibilă utilizarea terenului conform destinației avute în vedere la cumpărare.
Și în cazul în care ar dori valorificarea terenului rămas, prin vânzare, acesta nu mai reprezintă o valoare profitabilă, având în vedere tocmai deficiențele de mai sus.
Cu alte cuvinte, terenul este în prezent inutilizabil și de nevalorificat sub nici o formă, astfel că prejudiciul adus prin expropriere este unul efectiv, ce trebuie raportat la întreaga suprafață.
Anterior exproprierii, accesul la teren se făcea pe drumul de acces din care deținea cotă parte de 1/51, care mergea de-a lungul tuturor celor 51 de parcele.
În urma exproprierii, este evident că accesul la teren nu se mai poate face pe acest drum, întrucât:
■ în primul rând șoseaua de centură se suprapune peste partea de început a drumului de acces, blocând practic legătura drumului de acces cu drumul public, ceea ce transformă drumul de acces într-un teren propriu-zis; nici măcar din șoseaua de centură nu există acces având în vedere diferența de nivel de 2 m dintre șosea și terenuri dar și șanțul cu rigolă aferent șoselei destinat scurgerii apelor pluviale;
■ existența șoselei de centură va impune restricții de circulație pe drumul de acces, trebuind de fapt reconfigurată zona.
Practic, în prezent, suprafața rămasă după expropriere nu mai are acces la vreun drum public, astfel că realizarea unei astfel de căi de acces înseamnă cheltuieli suplimentare.
■ Din totalul celor 1640 mp, a rămas după expropriere cu 338, însă este vorba despre 3 parcele, suprafața rămasă pe fiecare parcelă în parte fiind: lotul 48 - 210 mp; lotul 11 - 93 mp; lotul 51 - 35 mp.
Concluzia ce rezultă din cele de mai sus este aceea că deși după expropriere rămâne cu o suprafață de 338 mp, cu privire la această suprafață este în imposibilitate să-și exercite oricare dintre atributele dreptului de proprietate:
■nu poate să mai construiască nimic (din unul din loturi a rămas 35 mp!),
■nu poate să vândă: este evident că nici o persoană nu este interesată să cumpere un teren având caracteristicile prezentate mai sus,
■nu poate să închirieze sau să exploateze în vreun alt fel.
Instanța de fond reține faptul că pierderea unui avantaj sau chiar a unui drept subsumat dreptului complex de proprietate nu poate fi în niciun caz considerat un prejudiciu atât de mare încât să justifice acordarea despăgubirilor care să înlocuiască întreaga valoare de circulație a terenului, altfel spus, care să echivaleze cu pierderea dreptului de proprietate însuși.
Consideră că in mod greșit instanța își întemeiază hotărârea pe aceste argumente, întrucât, așa cum a arătat mai sus, efectele exproprierii terenului în cauză se răsfrâng asupra întregii suprafețe, astfel că și despăgubirea trebuie să fie integrală, raportată la întregul prejudiciu suferit, în conformitate cu prevederile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994 (Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului).
Reiese fară dubiu de interpretare că la stabilirea despăgubirilor nu se are în vedere doar valoarea terenului, ci și prejudiciul adus proprietarului urmare a exproprierii care, în speță, acesta echivalează cu o expropriere a întregii suprafețe.
Cu privire la acest aspect al exproprierii pentru cauză de utilitate publică și efectele acestui mod de stingere a dreptului de proprietate asupra terenului supus exproprierii, Curtea Constituțională a României s-a pronunțat, la nivel de principiu, cu privire la limitele dreptului de proprietate, statuând că „pot fi stabilite prin lege anumite limite, îngrădiri fie în privința obiectului dreptului, fie în privința unor atribute ale dreptului, pentru apărarea intereselor sociale și economice generale sau pentru apărarea drepturilor altor persoane". Esențial este ca prin aceste restricții stabilite de lege să nu se atingă fondul acestui drept, să nu se anihileze complet dreptul de proprietate. (D.C.C. nr. 19/1993).
În aplicarea art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional) se impune condiția ca măsurile autorităților să nu atingă principiul proporționalității între mijloacele folosite și scopul urmărit - cerință a limitărilor dreptului de proprietate - impus de „necesitatea asigurării unui just echilibru între exigențele generale ale comunității și imperativele de apărare a drepturilor fundamentale ale individului".
Cu alte cuvinte, chiar dacă, prin dispozițiile legii și imperativele realizării unui interes general se impune ca un titular al dreptului de proprietate să fie lipsit de această prerogativă, măsurile luate de autorități trebuie să asigure un just echilibru raportat la prejudiciul cauzat. Chiar dacă este vorba de asigurarea realizării unui interes general, nu trebuie să se ajungă la golirea de conținut a dreptului. Or, cum a fost statuat și în cauza Sporrong c. Suediei - «interdicția de a construi duce la pierderea posibilității de a vinde imobilul în condiții normale de piață și că, deși din punct de vedere juridic, dreptul a rămas intact, astfel de restrângeri reduc semnificativ posibilitatea de a-l exercita. în consecință, dreptul de proprietate devine precar - afectat în însăși substanța sa - așa încât, interdicția de a construi devine o povară specială și excesivă. »
P. efectuarea lucrărilor de expropriere operează o restrângere a dreptului de a se folosi de terenul care este în proprietatea sa, conform cu planurile inițiale pentru care a achiziționat terenul, anume acela de a construi o casă. P. restricțiile de a mai construi sau efectua alte lucrări pe terenul în cauză, având în vedere că pe mijlocul acestuia trece șoseaua de centură, împărțindu-l de fapt în 3 parcele cu suprafețe diferite și pe care nu le pot utiliza în mod efectiv, chiar asta se întâmplă: i se impun sarcini excesive care, practic, îi golesc de conținut dreptul legitim de proprietate.
Potrivit art. 555 și urm. C. civ. dreptul de proprietate este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu. P. urmare, în aceste condiții, este în situația în care ar fi lipsit efectiv de dreptul său de proprietate asupra întregii suprafețe, motiv pentru care este îndreptățit a obține despăgubiri care să acopere întregul prejudiciu suportat.
Pentru aceste motive, solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată și obligarea pârâtei la plata către reclamant a sumei de 101.001 lei reprezentând contravaloarea despăgubirilor pentru terenul proprietatea sa, ce a făcut obiectul exproprierii.
În drept, invocă prevederile legale citate în cuprinsul cererii de apel.
P. apelul său, pârâtul S. R. – Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România SA arată că prin Decizia nr. 487/04.05.2012 emisă de C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România S.A (în continuare „CNADNR"), în baza Legii 255/2010 si a HG nr. 1233/2011, s-a dispus exproprierea reclamantului TIRU I. pentru terenurile in suprafețe de 302 mp, 419 mp si 581 mp, stabilindu-se o valoare a despăgubirilor in următoarele cuantumuri: 1839 lei pentru terenul de 302 mp, 2.551 lei pentru terenul in suprafața de 419 si 3.537 lei pentru terenul in suprafața de 581 mp (prin Hotărârea nr. 1/15.04.2013).
In litigiul ce face obiectul prezentului dosar, reclamantul contesta cuantumul despăgubirilor acordate, invocând faptul ca acestea nu reprezintă valoarea reala a suprafeței expropriate.
P. expertiza tehnica judiciara efectuata in dosar, pe care prima instanța si-a întemeiat hotărârea, s-a stabilit faptul ca valoarea de circulație a celor 3 terenuri supuse exproprierii este in suma 80.203 lei.
Asa cum arata in cele ce urmează, hotărârea instanței este greșita, aceasta întemeindu-se pe o proba nelegal administrata, valoarea terenului expropriat fiind mult mai mică.
In analiza relevantei probatorii a raportului de expertiza tehnica, prima instanța nu a ținut cont de obiectiunile pârâtei, prin care a arătat:
(i) faptul ca expertiza a utilizat alte criterii de evaluare decât cele legale;
(ii)faptul ca expertiza s-a fundamentat in mod greșit pe anumite comparabile care nu
puteau servi in acest scop, in raport de faptul ca aveau alte caracteristici decat
terenul expropriat in prezenta cauza;
(iii) faptul ca expertiza nu a determinat posibilitatea de a se construi pe terenul
expropriat.
Potrivit art. 26 alin. (1) si (2) din Legea nr. 33/1994 la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum si instanța vor tine seama de prețul cu care se vand, in mod obișnuit, imobilele de același fel in unitatea administrativ - teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza (...).”
Sintagma "prețul cu care se vand, in mod obișnuit, imobilele”, are semnificația de pret plătit efectiv si consemnat ca atare in contractele de vânzare - cumpărare privind terenurile de același fel din zone locale situate in aceeași unitate administrativ teritoriala.
Rezulta astfel, ca in mod greșit experții au utilizat ca material documentar site-ul de internet http://www.olx.ro, in condițiile in care ar fi trebuit sa folosească ca si comparabile contractele de vânzare - cumpărare privind terenurile de același fel din zone locale situate in aceeași unitate administrativ - teritoriala.
Simplele oferte nu pot fi concludente din moment ce prețul convenit de parti poate fi diferit de cel solicitat inițial de vânzătorul - ofertant, fiind supus negocierii.
Astfel cum s-a reținut si in Decizia nr. 535/2011, pronunțata de I.C.C.J, in dosarul nr._, numai contractele de vânzare - cumpărare încheiate pot servi drept elemente comparabile, pentru stabilirea prețului real.
In acest sens, experții ar fi trebuit sa solicite Primăriei Pielesti mai multe contracte de vânzare - cumpărare având ca obiect terenuri similare, in raport de care sa efectueze expertiza.
Pe de alta parte, chiar si daca ar fi sa admitem ca ofertele existente pe site-ul "specializat" www.olx.ro ar putea fi luate in considerare la efectuarea expertizei, prima instanța nu a ținut cont de împrejurarea ca alegerea comparabilelor s-a realizat in mod subiectiv.
De altfel, a depus in prima instanța mai multe oferte de pe același site "specializat" privind oferte de vânzare la un pret de maxim 1 euro/m.p.
In același sens, expertiza s-a fundamentat in mod greșit pe anumite comparabile care nu puteau servi in acest scop, având in vedere ca acestea erau terenuri situate in intravilan, deci cu o valoare de circulație mult mai mare.
In fine, expertiza nu a analizat nici posibilitatea de a se construi pe terenul expropriat, împrejurare ce afectează neîndoielnic valoarea acestuia, in raport de care ar urma sa se stabilească despăgubirile pretinse.
In soluționarea prezentului litigiu, prima instanța ar fi trebuit sa observe faptul ca despăgubirile pe care le-a acordat reclamantului au fost stabilite printr-un raport de evaluare întocmit de către un evaluator proprietăți imobiliare, membru al A.N.E.V.A.R.
Raportul de evaluare a fost întocmit în acord cu prevederile art. 11 alin. 7-9 din Legea nr. 255/2010 coroborate cu prevederile art. 8 din Normele de aplicare a Legii nr. 255/2010, potrivit cărora înainte de data începerii activității Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, expertul evaluator - membru ANEVAR întocmește un raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate administrativ - teritorială, pe fiecare categorie de folosință. Raportul se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. 5 din Legea nr. 571/2003, norma edictată în acest sens fiind una imperativă (art. 8 din Norme - „expertul evaluator... este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici...").
In acest sens, prima instanța nu a ținut cont de faptul ca, dispunând obligativitatea determinării despăgubirii în acord cu valorile din grilele notarilor, Legea nr. 255/2010 a stabilit o modalitate de calcul bazată pe un criteriu obiectiv și care este aptă să reflecte valoarea reală de circulație a imobilelor expropriate.
În speță, evaluarea a fost făcută prin raportare atât la valoarea stabilită în grila notarilor publici, care reprezintă suma estimată pentru care un imobil poate fi înstrăinat la data evaluării, cât și la valoarea prejudiciului cauzat proprietarului conform Legii nr. 33/1994.
A cerut a se observa faptul că, în grila notarilor publici aferentă anului 2011 (anul evaluării), valoarea unui metru pătrat de teren arabil în intravilanul localității C., iud. D. era 4,51 lei.
Precizează faptul că evaluarea imobilului a avut în vedere faptul că aceasta este situat în intravilanul localității, așa cum reiese și din raportul de evaluare întocmit de către expropriator.
Astfel, prin raportare la valoarea din ghidul notarilor, terenurile în litigiu au valorile de:
■ 1.839 lei - (302 mp x 4,51 lei/mp = 1.362 lei), la care a fost adăugată valoarea prejudiciului (35%) de 477 lei, deci în total 6,09 lei/mp (1.839/302);
■ 2.551 lei - (419 mp x 4,51 lei/mp = 1.890 lei), la care a fost adăugată valoarea prejudiciului (35%) de 661 lei, deci în total 6,09 lei/mp (2.551/419);
■ 3.537 lei - (581 mp x 4,51 lei/mp = 2.620 lei), la care a fost adăugată valoarea prejudiciului (35%) de 917 lei, deci în total 6,09 lei/mp (3.537/581);
P. urmare, despăgubirile menționate anterior cuprind valoarea reală a imobilului, dar și prejudiciul cauzat titularului, fiind determinată cu respectarea întocmai a prevederilor legale în vigoare la data evaluării, astfel că despăgubirea este justă. Variația valorică a părții de imobil rămase neexpropriate este avută în vedere la calcularea prejudiciului cauzat prin faptul exproprierii, ceea ce înseamnă ca acest prejudiciu include și eventualele daune provocate proprietarului ca urmare a unei eventuale scăderi valorice a părții de imobil rămase neexpropriate. Pe de altă parte, stabilirea despăgubirii în acord cu dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă aplicarea principiului de drept tempus regit actum, conform căruia un act juridic se încheie în conformitate cu prevederile legale în vigoare la data întocmirii lui și este supus acestora. Or, conform legii speciale în materie de expropriere, despăgubirea se calculează având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul exproprierii, orice raportare la momente anterioare sau ulterioare exproprierii fiind netemeinică, prin prisma faptul că piața imobiliară cunoaște fluctuații de la an la an, respectiv creșteri și scăderi de preț uneori chiar radicale. Pentru toate aceste motive, solicită admiterea apelului, schimbarea hotărârii apelate și respingerea ca neîntemeiata a acțiunii reclamantului Ț. I..
În drept, își întemeiază apelul pe dispozițiile art. 9, art. 19-20 din Legea nr. 255/2010, Normele de aplicare din 2011 a Legii nr. 255/2010, art. 1 și urm. din Legea nr. 554/2004, precum și celelalte temeiuri de drept invocate în prezenta cerere, precum și principiile de drept unde își are sediul materia.
Examinând sentința prin prisma criticilor aduse și a dispozițiilor legale incidente, Curtea apreciază a fi nefondate apelurile declarate în cauză, urmând a le respinge pentru considerentele ce succed.
În ceea ce privește critica formulată de apelantul pârât, potrivit căreia sentința apelată s-a dat cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanța de fond neținând cont de obiecțiunile formulate, se reține că:
Dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 prevăd că despăgubirea ce se cuvine proprietarului bunului supus exproprierii se compune din valoarea reală a imobilelor și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar alin.(2) din același articol prevede că la calcularea cuantumului despăgubirilor se ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială.
Din interpretarea sistematică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a prevederilor art. 21 - 27 din aceeași lege, care reglementează procedura judiciară a exproprierii, rezultă fără dubiu că raportul de expertiză la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994 este cel efectuat prin intermediul instanței de judecată, iar despăgubirile pot fi stabilite doar prin intermediul acestuia, în cazul în care există o contestație pe cuantumul acestora.
Textul de lege se referă la "prețul cu care se vând imobilele de același fel", ceea ce nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare, în lipsa unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile.
Potrivit acestor dispoziții legale, despăgubirile nu se pot stabili decât prin efectuarea unei expertize, dar pârâtul, deși nemulțumit de cuantumul despăgubirilor stabilite de experții desemnați la fond, dintre care unul desemnat chiar de pârâtul S. R., nu a solicitat efectuarea unei noi expertize în condițiile și termenul prev. de art. 338 Cod procedură civilă și nici prin cererea de apel, așa cum prevăd dispozițiile art.470 Cod proc.civ.
Pe de altă parte, pârâtul nu a depus la dosarul cauzei înscrisuri (contracte de vânzare cumpărare autentice aferente anului 2012) care să contrazică în mod efectiv concluziile raportului de expertiză.
Astfel, instanța de fond a omologat raportul de expertiză efectuat în primă instanță, prin care s-a stabilit cuantumul despăgubirii pentru terenurile expropriate, raportându-se la contractele de vânzare depuse de reclamant doar informativ, ca verificare, iar atâta timp cât pârâtul nu a depus alte înscrisuri, iar OCPI D. și Primăria C., prin adresele nr._/12 06 2015 și nr. 468/05.06.2015 au arătat că nu pot înainta la dosar astfel de contracte, pentru ca ulterior OCPI D. să înainteze un contract de vânzare-cumpărare, dar care a fost încheiat în anul 2011, se poate concluziona că expertiza respectă exigentele impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Apelantul pârât nu a sustinut ca ar fi pus la dispozitia expertilor contracte de vânzare a unor imobile de acelasi fel din unitatea administrativ-teritoriala încheiate în anul 2012, care nu ar fi fost luate în considerare în mod nejustificat de catre experti.
Lipsa mai multor tranzacții edificatoare, ca element de comparație, nu poate fi de natură a paraliza faza jurisdicțională a procesului de expropriere.
Or, norma juridica trebuie interpretată în sensul în care produce efecte juridice, iar nu în sensul în care nu poate produce niciun efect juridic.
Susținerea apelantului pârât că în această situație se impune respingerea acțiunii reclamantului este nefondată, deoarece contravine dispozițiilor imperative ale art. 26 din Legea nr. 33 /1994, potrivit cărora stabilirea despăgubirilor se face în funcție de prețul de vânzare, care în prezenta cauză a fost apreciat de experți, în funcție de oferte comparabile, credibile și recente.
În aceste condiții, în absența altor comparabile, pe care apelantul a avut posibilitatea să le pună la dispoziția instanței de fond și a experților, precum și a instanței de apel, Curtea constată că în speță s-a făcut o aplicare corectă a textului art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Cu privire la apelul formulat de apelantul reclamant, Curtea reține următoarele:
Curtea constată că în speță, instanța de fond a fost sesizată cu contestație împotriva Hotărârilor de stabilire a despăgubirii nr. 83 și 84 din data de 15.04.2013 și nr. 122 din data de 24.03.2014, fiind vorba de procedura specială reglementată de Legea nr. 255/2010.
Potrivit art.22 al.1 si 3 din Legea nr. 255/2010, obiectul contestatiei împotriva hotărârii expropriatorului este limitat doar la cuantumul despăgubirii acordate, iar competenta instantei se rezumă la a verifica cuantumul acesteia.
Chiar dacă s-ar accepta opinia că instanța poate să verifice cuantumul despăgubirilor prin prisma elementelor care au fost avute în vedere (valoare teren expropriat, valoare teren neexpropriat, construcții existente pe teren, etc.), motivele de apel care vizează respingerea petitului în pretenții pentru terenul neexpropriat, invocându-se încălcarea prevederilor din art.26 alin.(1) din Legea nr. 33/1994 sunt nefondate.
Astfel, prin cererea introductivă, reclamantul a contestat atât contravaloarea despăgubirilor stabilite pentru terenul expropriat, dar și valoarea totală a prejudiciului suferit, solicitând să se aibă în vedere în stabilirea daunelor și diferența de teren neexpropriată, care nu mai poate fi utilizată în scopul avut în vedere la data achiziționării – edificarea unei construcții.
Dar este de observat, în primul rând, că despăgubirile la care se referă dispozițiile art. 26 includ valoarea reală a imobilului și prejudiciul creat proprietarului, ceea ce presupune că acest prejudiciu este în mod direct consecința exproprierii.
Despăgubirile la care este îndreptățită persoana expropriată cuprind valoarea de înlocuire a imobilului expropriat și eventualul prejudiciu produs prin expropriere, cum ar fi cheltuielile de amenajare a unei căi de acces, diminuarea valorii terenului rămas neexpropriat ca urmare a schimbării categoriei de folosință din teren arabil în cale acces și alte asemenea despăgubiri și în niciun caz nu reglementează acordarea de despăgubiri pentru terenul neexpropriat care să fie egale cu valoarea acestuia.
Această normă legală care a fost edictată în domeniul exproprierii, definind noțiunea de „despăgubiri” avută în vedere de lege, prevede în mod expres că, în afara valorii reale a imobilului expropriat, trebuie să cuprindă și prejudiciul cauzat proprietarului, dar nu poate cuprinde și valoarea terenului care nu a fost supus procedurii exproprierii, astfel încât apelantul reclamant să obțină și despăgubiri, dar să rămână în continuare și proprietarul terenului neexpropriat.
Reclamantul a susținut în mod constant în cursul procesului, că a dobândit terenul în vederea construirii unei locuințe, cu curtea și grădina necesară, scop pe care pretinde că în condițiile realizării obiectivului vizat de decizia de expropriere, nu îl mai poate realiza.
Trebuie observat însă că, la momentul dobândirii terenului, acesta era amplasat în extravilanul localității, situație în care nu putea fi inclus în categoria teren construibil, pentru a i se putea da o astfel de destinație de către proprietar.
Chiar dacă ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, terenul a fost inclus în intravilanul localității, reclamantul nu a făcut nici un demers în privința intenției sale de a construi, pentru a se putea reține, așa cum pretinde în motivele de apel, că interdicția de a construi l-ar lipsi de posibilitatea de a exercita toate atributele dreptului de proprietate.
Circumstanțele cauzei nu duc la concluzia încălcării dreptului de proprietate garantat de art. 1 din Protocolul nr.1 la CEDO, care prevede dreptul oricărei persoane la respectarea bunurilor sale, dispunând totodată că lipsirea de proprietate nu poate interveni decât „pentru o cauză de utilitate publică” și „în condițiile prevăzute de lege”.
P. aceste dispoziții nu se aduce atingere însă dreptului statului de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general, în exercitarea dreptului de dispoziție al statului trebuind însă menținut un just echilibru între mijloacele folosite și scopul urmărit, pentru ca persoana vizată să nu suporte o povară excesivă (cauza Sporrong, Hotărârea Lithgow și alții/Marii Britanii.)
În raport de situația de fapt reținută, susținerea reclamantului că imposibilitatea de a construi duce la pierderea posibilității de valorificare a terenului conform scopului urmărit la data dobândirii, nu se justifică, atâta timp cât nu s-a dovedit că a materializat, prin acte sau fapte, această intenție, pe parcursul anilor care au trecut de la cumpărare, până la expropriere.
Chiar dacă exercitarea prerogativelor dreptului său de proprietate asupra imobilului au suferit o restrângere, aceasta nu este de natură a atinge însăși substanța dreptului, nefiind încălcat principiul proporționalității între mijloacele folosite și scopul urmărit și ca atare, sunt neîntemeiate pretențiile pentru acordarea contravalorii integrale a terenului neexpropriat, teren care a rămas în continuare în proprietatea reclamantului.
Față de considerentele expuse, apelurile sunt nefondate și urmează să fie respinse, conform art. 480 alin. (1) Cod proc. civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, apelurile declarate de reclamantul Ț. I., cu domiciliul în C., ., ., ., și de pârâtul S. R. – Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C. Națională de A. și Drumuri Naționale din România SA, cu domiciliul ales la SCA D.&Asociații din București, șoseaua Kiseleff nr. 55, Vila 6, sector 1, împotriva sentinței civile nr. 563/09.10.2015, pronunțată de Tribunalul D. – Secția I Civilă în dosarul nr._, având ca obiect expropriere.
Decizie definitivă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 26 Februarie 2016.
Președinte, M. M. | Judecător, S. A. C. | |
Grefier, A. Golașu |
Red. MM
Tehnored. A.G. 16 Martie 2016
Jud. fond: M. N.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 5292/2015. Curtea de Apel CRAIOVA | Strămutare. Sentința nr. 22/2016. Curtea de Apel CRAIOVA → |
|---|
