Obligaţie de a face. Decizia nr. 42/2016. Curtea de Apel CRAIOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 42/2016 pronunțată de Curtea de Apel CRAIOVA la data de 04-02-2016 în dosarul nr. 42/2016
Cod ECLI ECLI:RO:CACRV:2016:082._
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 42
Ședința publică de la 04 Februarie 2016
Completul compus din:
Președinte: - Mihaela Loredana Nicolau Alexandroiu
Judecător: - T. R.
Judecător: - M. P.
Grefier: - S. C.
Pe rol, judecarea apelului declarat de reclamantul M. C. împotriva sentinței civile numărul_ din data de 03 decembrie 2013, pronunțată de Judecătoria C. – Secția I Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâta ., având ca obiect obligație de a face, reținută spre soluționare ca urmare a casării deciziei numărul 127 din data de 23 ianuarie 2015, pronunțată de Tribunalul D. – Secția I Civilă în dosarul numărul_, prin decizia numărul 420 din data de 25 iunie 2015, pronunțată de Curtea de Apel C. – Secția I Civilă în dosarul numărul_ .
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns avocat A. S. reprezentându-l pe apelantul reclamant M. C. consilier juridic F. L. reprezentând-o pe intimata pârâtă ..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care a învederat faptul că termenul a fost acordat pentru observarea raportului de expertiză, după care;
Avocat A. S. a învederat că înțelege să aducă două obiecțiuni la raportul de expertiză în sensul că experții au considerat suprafața de 12,68 mp care reprezenta cota indiviză din spațiile comune ca fiind suprafață utilă a locuinței și în acest caz au luat-o în calcul la suma totală a locuinței dublând-o, întrucât cota de 12,68 mp din suprafața indiviză a fost evaluată mai mult decât suprafața de 15,88 mp care este suprafața utilă a camerei pe care apelantul o are exclusiv.
A susținut că, de fapt, aceasta nu este o obiecțiune veritabilă ci o investire a instanței cu lămurirea acestui aspect și eventual să nu se ia în calcul.
O a doua obiecțiune se referă la faptul că, deși instanța a pus în vedere ca experții să justifice tehnic și legal modul de calcul al prețului locuinței, aceștia justifică tehnic și legal numai cu privire la suprafața camerei respective și indică Legea 61/1990, Legea 85/1992 și expertizele la care se face referire 103/2007 și 129/2015 în care se aplică coeficientul de actualizare, dar cu privire la evaluarea metrului pătrat din suprafața comună – holul, casa scării, podul, subsolul tehnic ș.a. – nu se arată cum s-a ajuns la prețul de 2300 lei/mp și în baza cărui act normativ; nu s-a făcut o analiză de preț;
A solicitat ca experții să indice temeiul de drept și al calculului prețului de 2300 lei/mp pentru spațiul de folosință comună.
Consilier juridic F. L. a susținut că, din punctul său de vedere, sunt observații și nu obiecțiuni; nu sunt adevărate obiecțiuni. Consideră că este făcută o analiză suficientă, mai cu seamă având în vedere și celelalte expertize realizate în celelalte dosare care au făcut obiectul analizei acestei instanțe.
Instanța, deliberând asupra obiecțiunilor la raportul de expertiză realizat în cauză, formulate de apelantul reclamant prin apărător, avocat A. S., le-a respins cu următoarea motivare: în ceea ce privește prima mențiune intitulată obiecțiune nu reprezintă o veritabilă obiecție, ci ține de concluziile de fond și, raportat la susținerile apărătorului, aceste aspecte, în urma verificărilor, instanței i-ar reveni acest atribut cu privire la calculul în sine raportat la speță. Referitor la cea de a doua obiecțiune, apreciază că s-a răspuns indicându-se temeiurile și argumentele avute în vedere de experți, urmând, de asemenea, ca instanța să cenzureze legalitatea și temeinicia raportului de expertiză, existând suficiente elemente în cauză în acest sens.
S-a învederat că nu mai sunt alte cereri de formulat.
Nefiind excepții de invocat, probe de administrat, alte cereri de formulat, Curtea, constatând cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra apelului.
Avocat A. S. reprezentându-l pe apelantul reclamant M. C. a solicitat omologarea raportului de expertiză în varianta I în care experții au stabilit prețul locuinței în raport de art. 7 alin. 4 din Legea 85/1992, respectiv la suma de 11.575,71 lei, sumă care este calculată atât în raport de prevederile actului normativ menționat cât și în raport de prevederile art. 16, la prețul de piață al locuinței respective, întrucât experții din modalitatea în care au stabilit acest preț au aplicat coeficientul prevăzut de expertiza tehnică 129/2015 la care face referire, precum și criteriile de evaluare, de creștere sau diminuare a prețului tehnic, prevăzute de expertiza tehnică 103/2007 care este indicată în raportul de expertiză.
A solicitat respingerea evaluării făcută de către experți pentru spațiile de folosință comună de 18.037 lei, un preț pentru o suprafață mai mică dar care are o valoare mai mare decât suprafața utilă din locuința efectivă, întrucât potrivit Decretului lege nr. 61/1990 prețurile locuințelor care cad sub incidența acestui act normativ se determină pentru suprafața utilă realizată din care se adaugă sau se scad în funcție de mărimea camerei respective, 21 mp cât prevede lege față de 15,88 mp cât este locuința respectivă.
La interpelarea instanței în sensul ce regim juridic ar avea aceste spații comune a susținut faptul că, spațiile de folosință comună sunt într-un condominium nu se cumpără; nu se cumpără separat spațiile care revin din spațiile de folosință comună, rămân în proprietatea cumpărătorilor sau/ și a proprietarului întrucât în prețul de 2220 lei pentru o cameră confort III sau în prețul de 2330 cât prevede în anexa Decretului lege 61/1990 este cuprinsă și suprafața construită sau ce revine fiecăruia dintre locatari, din posesorii sau deținătorii de locuință din suprafața respectivă; deci în prețul de 2220 lei care a fost avut în vedere de către experți potrivit actelor normative care au fost indicate este cuprinsă și contravaloarea spațiilor de folosință comună și acest lucru rezultă actele normative, respectiv Decretul 477/1976 cu privire la modalitatea de evaluare a locuințelor construite din fondurile statului și vândute către populație și acest decret înlocuiește, la rândul său, un act normativ anterior, în prezent fiind Legea 114/1996.
A mai susținut că, pentru aceste motive, dat fiind faptul că este o lege specială, Legea 85/1992, o lege de protecție socială, nu mai solicită aplicarea ad literam a art. 7 alin. 4 din această lege care duce la un preț mai mic decât cel de 11.575 lei, fiind de acord cu prețul de 11.575 lei care reprezintă prețul de piață pentru suprafața pe care apelantul o deține efectiv.
La interpelarea instanței, în sensul care dispoziții legale își găsesc aplicabilitatea în cauză, art. 7 alin. 4 sau art. 16 din Legea 85/1992, a răspuns că art. 16 care spune clar cum se calculează prețul de piață al locuințelor și este vorba de expertiza tehnică 103/2007 care prevede criteriile de individualizare recomandate pentru determinarea prețului de circulație, de piață al locuințelor.
A solicitat acordarea de cheltuieli de judecată.
Consilier juridic F. L. reprezentând-o pe intimata pârâtă . a solicitat omologarea raportului de expertiză în varianta a II a pentru suma de 29.613 lei considerând că cei patru experți au realizat o lucrare corespunzătoare care este în spiritul celorlalte expertize de evaluare realizate; această evaluarea fost realizată, între suma de 28.000 lei și suma de 30.000 lei, în șapte dosare care au făcut obiectul unor litigii care au fost ți în fața acestei instanțe, cu care ocazie au fost evaluate aceste camere, fiind omologate aceste rapoarte de evaluare, considerându-se că, avându-se în vedere Legea 85/1992 modificată prin Legea 244/2011 aceasta este valoarea de piață a unei camere de cămin.
A mai susținut, în ceea ce privește observația, critica făcută asupra spațiilor comune, că este corect așa cum au stabilit evaluatorii, considerând că intră obligatoriu în coproprietatea cumparatorului camerei respective; o cameră nu poate fi folosită fără aceste spații comune.
La interpelarea instanței, în sensul sunt evaluate separat sau cuprinse în prețul/mp al suprafeței utile a camerei, cum susține apărătorul apelantului, a răspuns că este parte integrantă.
Față de aceste aspecte, consideră că valoarea stabilită de evaluatori este cea aproape de realitate și spune aceasta deoarece ultima vânzare s-a realizat la suma de 40.000 lei.
Concluzionând a solicitat respingerea apelului și menținerea soluției primei instanțe.
A solicitat acordarea de cheltuieli de judecată constând în onorariu expert.
Avocat A. S. a susținut faptul că înainte de promovarea acestei acțiuni în anul 2012 a existat oferta pârâtei în sensul că prețul unei camere la parter era de15.000 lei. Apelantul nu a fost de acord cu acest preț astfel că a promovat acțiune la Judecătoria C. și prima expertiză efectuată de către expertul N. G. a evaluat locuința la un preț apropiat de cel cerut de pârâtă – 12.335 lei. A solicitat să se aibă în vedere acest aspect în sensul că oferta a fost de până 15.000 lei la parter; cu privire la acest preț a intervenit litigiul.
Consilier juridic F. L. a susținut că nu are relevanță acest aspect; este adevărat, dar acea ofertă a fost făcută pe un termen limitat; fiind o hotărâre a Consiliului de administrație, având în vedere că în acel cămin locuiau salariați ai unității care au răspuns la acea ofertă imediat, s-au făcut demersurile pentru vânzarea și cumpărarea acestor locuințe; apelantul nu s-a înscris în acel timp, acea ofertă a expirat, apoi au urmat cu totul alte proceduri și cu totul alte prețuri; nu are relevanță.
CURTEA:
Asupra apelului de față, constată următoarele.
1.Prin sentința civilă nr._/03.12.2013 pronunțată de Judecătoria C. a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamantul M. C. în contradictoriu cu pârâta .>
A fost omologat raportul de expertiză în specialitatea construcții civile întocmit de expert P.-M. I..
S-a dispus obligarea pârâtei să vândă reclamantului locuința situată în C., .. 28, . nr.2) jud. D., la prețul de piață de_,72 lei stabilit conform raportului de expertiză.
S-a respins cererea reclamantului privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
In fapt, la data de 29.08.2011 reclamantul M. C. a încheiat cu pârâta . contract de închiriere înregistrat sub nr.155 si depus la dosar la f.6, contract ce are ca obiect locuința compusă dintr-o cameră situată în blocul Cămin al . ..28, cam. 9 pentru o perioada de un an cu drept de prelungire prin acordul părților.
La împlinirea termenului prevăzut în contractul de închiriere nr.155/2011 reclamantul chiriaș a rămas în continuare în locuință cu aprobarea proprietarului a rămânerii și menținerea obligației chiriașului de a achita chiria în cuantumul prevăzut în contract. Față de această împrejurare, instanța a apreciat că între părți a operat o prelungire a contractului inițial, prin tacita relocațiune, astfel cum prevede art. 1437 C.civ. din 1864 aplicabil conform art. 3 din Legea nr. 71/2011.
Cum locatorul nu a notificat concediul înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, iar locatarul a continuat a rămâne fiind lăsat în posesie, instanța a constatat că și în prezent între părți există un contract de închiriere valabil încheiat fără termen.
Instanța a mai reținut, din înscrisurile depuse la dosar că locuința face parte din fondul locativ al pârâtei, iar la data de 06.04.2012, pârâta a hotărât vânzarea locuințelor din fondul locativ persoanelor care au calitatea de chiriaș.
La data de 03.05.2012 prin cererea înregistrată la nr. 47 (fila 43 dosar fond), reclamantul a solicitat pârâtei cumpărarea locuinței situată în C., .. 28, ., la prețul prevăzut de legislația în vigoare.
Prin adresa nr.58/2012, pârâta l-a invitat pe reclamant la conciliere pentru lămurirea situației contractului de închiriere și a datoriei pe care reclamantul o avea față de pârâtă, ca răspuns la cererea privind vânzarea locuinței mai sus menționate. Părțile nu au ajuns la un acord, deoarece, așa cum au învederat în fața instanței și cum a arătat reclamantul în cerere nu s-au înțeles asupra prețului.
Potrivit dispozițiilor art. 7 Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe si spatii cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a prețului, in condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 si ale Legii nr. 85/1992.
Instanța a apreciat ca fiind incidente în cauză dispozițiile art.7 Legea nr. 85/1992, pentru apartamentul din imobilul situat în C., .. 28, județul D., fiind o locuință construita din fondurile statului si din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, având destinația de locuință de serviciu.
Potrivit art.7 din Legea nr.85/1992 „evaluarea și vânzarea locuințelor prevăzute la alin. 1 și 2 și la art. 1 alin. 1, pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992. Beneficiază de prevederile alin. 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare".
Instanța a reținut din analiza acestui text de lege că obligația de a vinde locuința intervine atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuința sa fie construita din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la . Legii nr. 85/1992; solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unității proprietare; locuința sa nu facă parte din categoria celor de intervenție, în sensul dispozițiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.
Legea nu condiționează obligativitatea vânzării de existenta unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiționata doar situația locuințelor, care, potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 1 din lege, au fost "construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii".
Așadar, obligația de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport cu natura obiectului (locuința construita din fondurile unităților economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii) si nu o obligație in personam, derivată din calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a legii.
Ca urmare, pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr.85/1992, solicitantul trebuie sa aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voința (data înaintării cererii de cumpărare), si nu la data intrării în vigoare a legii.
De asemenea, legea nu condiționează obligativitatea vânzării de calitatea titularului contractului de închiriere de a fi sau nu angajat al unității proprietare.
În speță, instanța a constatat îndeplinite toate aceste condiții, apartamentul închiriat de reclamant fiind o locuința ce intră sub incidența Legii nr. 85/1992 .
Instanța a avut în vedere însă și faptul că Legea 85/1992 a fost modificată prin legea 244/2011, potrivit căreia art. 16 din legea 85/1992 are, în prezent, următorul conținut:" Valoarea de vânzare a locuinței se calculează raportat la prețul pieței de către un expert autorizat, în condițiile legii."
Totodată art. II din actul normativ sus menționat prevede că: "Locuințele ce fac obiectul Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru care la data intrării în vigoare a prezentei legi sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la prețul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare."
În aplicarea art.II din Legea nr. 244/2011 de modificare a Legii nr. 85/1992 potrivit căruia " Locuințele ce fac obiectul Legii nr. 85/1992 se vând la prețul stabilit prin reglementările in vigoare la data începerii procedurii de vânzare", iar în speță procedura de vânzare a locuinței în litigiu a început prin cererea ce a formulat-o la 03.05.2012, iar nu de la data luării hotărârii de a vinde ori la data evaluării de către pârâtă a acestor apartamente.
Chiar și oferta de vânzare făcută de pârâtă s-a făcut la data de 06.04.2012, deci tot după . Legii 244/2011, lege ce a fost publicată în MO la data de 14 dec 2011.
Nu s-au luat în calcul formalitățile prealabile demarării procedurii de vânzare – întocmirea documentației cadastrale, înscrierea în cartea funciară, evaluarea locuinței, întrucât inițierea procedurii de vânzare presupune un acord de voință al părților contractante și nu poate include formalități care sunt lăsate în sarcina unei singure părți.
Prin urmare, instanța a constatat că în speță pârâta poate fi obligată la vânzarea locuinței în litigiu către reclamant, dar în ceea ce privește prețul vânzării acesta este prețul pieței și se calculează de către un expert autorizat.
În acest sens, instanța a dispus în cauza doua expertize tehnice in specialitatea construcții civile.
Astfel, in primul raport expert N. G. a stabilit o valoare de_ lei pentru camera nr.9 ce face obiectul acestui dosar, iar prin cel de-al doilea raport expertul P. M. I. a stabilit o valoare de_,72 lei.
Instanța a omologat în cauză cel de-al doilea raport de expertiză întrucât valoarea stabilită în acesta este apropiată de valoarea celorlalte apartamente existente în același imobil și care au făcut obiectul altor dosare aflate pe rolul Judecătoriei C. în care au fost pronunțate hotărâri definitive si irevocabile.
De altfel, prețul stabilit în speță de_,72 lei este apropiat de cele fixate pentru locuințe similare –_ lei, f. 40-42,_ lei, f. 79-81;_ lei, f.82-84;_ lei, f.115-117.
Astfel, valoarea de_.72 lei se încadrează în valorile bunurilor tranzacționate în imobil, valori care oscilează între_ lei și_ lei, conform contractelor de vânzare cumpărare încheiate între pârâtă și terțe persoane, la același etaj și suprafețe de calcul identice.
Pentru aceste considerente, întrucât raportul întocmit de expert P. M. I. s-au coroborat cu celelalte înscrisuri depuse la dosarul cauzei respectiv hotărâri judecătorești date in cauze similare, contracte de vânzare cumpărare încheiate pentru imobile similare si rapoarte de expertiză întocmite pentru imobile similare, instanța a omologat raportul de expertiza întocmit de expert P. M. I. si a înlăturat raportul întocmit de expert N. G., care a stabilit o valoare cu mult mai mica decât valoarea celorlalte imobile similare fără a oferi argumente în acest sens.
In ceea ce privește obligarea pârâtei la plata unei amenzi civile instanța a reținut că potrivit art. 580 indice 3 din Codul de procedura civila din 1865 "în cazul în care debitorul unei astfel de obligații nu și-o îndeplinește, acesta poate fi constrâns la îndeplinirea ei, în urma sesizării de către creditor a instanței, prin obligarea la plată, în favoarea statului, a unei amenzi civile, stabilită pe zi de întârziere până la executarea obligației prevăzute în titlul executoriu."
Aplicarea amenzilor cominatorii nu semnifică o executare silită propriu-zisă, ci constituie un mijloc de constrângere indirectă a debitorului, prin intermediul patrimoniului său, pentru a executa în natură obligația cu caracter strict personal pe care și-a asumat-o, constrângere ce se exercită însă în cadrul unei proceduri execuționale.
In decizia nr.3/17.01.2011 pronunțată de ICCJ într-un recurs în interesul legii instanța supremă a statuat că legiuitorul a introdus textul sus-menționat în cartea a V-a a Codului de procedură civilă, intitulată „Despre executarea silită“, la cap. VI ce vizează predarea silită a bunurilor și executarea silită a altor obligații de a face sau de a nu face, respectiv în secțiunea a IV-a a acestui capitol, intitulată „Executarea silită a altor obligații de a face sau a obligațiilor de a nu face“ și întrucât prin dispozițiile art. 5803 din Codul de procedură civilă, legiuitorul nu a stabilit altfel, rezultă că a înțeles că această procedură execuțională să se desfășoare cu respectarea prevederilor conținute de normele cu caracter general, aplicabile tuturor modalităților și formelor de executare silită, prevederi cum sunt cea referitoare la încuviințarea executării silite de către instanța de executare, înscrisă în art. 3731 alin. 1 din Codul de procedură civilă, și cea referitoare la comunicarea somației către debitor, conținută de art. 387 alin. 1 din același cod, pentru a putea fi începută executarea.
Împrejurarea că în cuprinsul art.5803 din codul de procedură civilă nu se menționează că debitorul trebuie mai întâi somat și după aceea se poate cere aplicarea amenzii cominatorii se explică prin dorința legiuitorului de a evita repetabilitatea inutilă, în condițiile în care o astfel de mențiune este înscrisă în art. 387 din acest cod, ce are caracter de normă generală pentru întreaga materie a executării silite, în art. 572 a codului, ce are caracter de normă generală în materie de predare silită a bunurilor și executare silită a altor obligații de a face sau de a nu face, precum și în art. 5802 din același cod, ce are un astfel de caracter față de textele prin care este reglementată executarea silită a altor obligații de a face sau a obligațiilor de a nu face.
Așadar, pentru ca pârâta să poate fi obligată la plata unei amenzi civile s-a apreciat a fi necesar ca împotriva acesteia să existe un titlu executoriu, respectiv o hotărâre definitivă și irevocabilă, pârâta să nu-și fi îndeplinit obligația de bună voie, iar reclamantul să fi declanșat procedura executării silite în conformitate cu dispozițiile Codului de procedură civilă.
In aceste condiții, instanța a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a fi obligată pârâta la plata unei amenzi civile.
De asemenea, instanța a apreciat că nu se impune notarea interdicției de înstrăinare la OCPI, neexistând temei de drept pentru acest lucru. Instanța a apreciat că prin notarea unei asemenea interdicții este afectat dreptul paratei de a dispune in mod liber de imobilul proprietatea sa, ceea ce nu poate fi admis cu atât mai mult cu cât în speță nu este vorba de un litigiu referitor la dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul cauzei.
Față de aceste considerente, instanța a admis în parte acțiunea și pârâta a fost obligată să vândă reclamantului locuința situată în C., .. 28, . nr.2) jud. D., la prețul de piață de_,72 lei stabilit conform raportului de expertiză.
Sub aspectul cheltuielilor de judecată, instanța, având în vedere disp. art 274 și urm C.p.c., a respins cererea reclamantului privind acordarea cheltuielilor de judecată deoarece procesul a fost generat de atitudinea acestuia care a refuzat oferta de vânzare a pârâtei pentru locuință, ofertă care respecta prevederile legii 85/1992 modificată prin legea 244/2011, iar prețul solicitat era chiar mai mic decât valoarea locuinței stabilită de expert în prezenta cauză.
Împotriva sentinței civile nr._/03.12.2013 a formulat apel reclamantul M. C., calificat ulterior ca fiind recurs prin încheierea din 14.04.2014, prin care a solicitat modificarea hotărârii în sensul admiterii acțiunii și obligării pârâtei să-i vândă locuința la prețul de 12.235 lei, stabilit prin raportul de expertiză întocmit de expert N. G..
În esență, recurentul a arătat că raportul de expertiză întocmit de P. M. I., omologat de prima instanță, este lovit de nulitate întrucât citarea pentru efectuarea expertizei nu a fost făcută cu respectarea condițiilor procedurale prevăzute de art.208 alin.1, art.205 alin.1 și art.88, 89 alin.1 C.proc.civ. Astfel, cartea poștală recomandată trimisă de expert a fost înmânată la data de 07.10.2013 iar expertiza s-a întocmit la data de 10.10.2013, deci cu nerespectarea termenului prevăzut de art.89 alin.1 C.proc.civ. Acest viciu de procedură nu a fost acoperit nici prin prezența personală sau prin mandatar. În nici un înscris nu se specifică ora la care s-a făcut constatarea la fața locului, nici în convocare, nici în procesul-verbal întocmit la fața locului și nici în raportul de expertiză depus la 11.10.2013. Deși a solicitat telefonic expertului să amâne efectuarea constatării la fața locului la o dată ulterioară, nefiind în țară, expertul a procedat la efectuarea expertizei.
În continuare, recurentul a arătat că instanța i-a respins obiecțiunile efectuate la raportul de expertiză întocmit de expert P. M. I., obiecțiuni care vizau în principal, modul de stabilire a prețului tehnic al locuinței, acesta luând în calcul și alte suprafețe decât suprafața utilă a locuinței, ceea ce a condus la stabilirea unui preț de piață eronat. Astfel, expertul a inclus în suprafața utilă a locuinței și cota parte indiviză din spațiile de folosință comune, încălcând astfel prevederile Decretului-Lege nr.61/1990 și ale Legii nr.114/1996. Expertul a aplicat un indice de actualizare a prețului pentru care nu există temei legal și în mod greșit instanța de fond a ținut cont de faptul că valoarea stabilită este apropiată de valoarea apartamentelor existente în același imobil și care au făcut obiectul altor dosare aflate pe rolul Judecătoriei C.. Aceste hotărâri nu au fost puse în executare întrucât creditorii nu cumpără la prețul astfel stabilit.
Recurentul a solicitat proba cu înscrisuri și expertiză tehnică.
Anexat recursului a depus un set de hotărâri judecătorești pronunțate în cauze similare, (filele 14 -28).
Deși legal citată intimata-pârâtă nu a formulat întâmpinare în cauză.
2.Prin decizia nr.590 din 12 mai 2014 pronunțată de Tribunalul D. în dosarul nr._, s-a admis recursul declarat de reclamantul M. C., cu domiciliul în C., .. 28, ., împotriva sentinței civile nr._/03.12.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._/_, în contradictoriu cu pârâta . sediul în C., .. 86, județul D.. S-a modificat sentința civilă recurată în sensul că: S-a admis în tot acțiunea și s-a omologat raportul de expertiză întocmit de expert N. G.. A fost obligată pârâta să vândă imobilul la prețul de_ lei. A fost obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1152 lei reprezentând cheltuieli de judecată în fond și la 566,5 lei reprezentând cheltuieli de judecată în recurs.
Împotriva deciziei a formulat recurs pârâta ., criticând-o pentru nelegalitate, deoarece în mod greșit s-a soluționat calea de atac a recursului în loc de apel cu toate că obiectul acțiunii nu este evaluabil în bani raportat la natura dreptului dedus judecății.
3. Prin Decizia 1288 din 0909.2014, Curtea de Apel C. a admis recursul, a casat decizia tribunalului și a trimis cauza spre soluționare în apel.
Pentru a se pronunța astfel, au fost avute în vedere următoarele considerente:
Raportat la obiectul dedus judecații cu care a fost investită instanța s-a constatat că acesta nu este constituit de obligația de a vinde a . către chiriașul solicitant, M. C., aceasta fiind recunoscută de către societatea pârâtă în condițiile Legii nr.85/1992.
Tocmai în executarea acestei obligații de vânzare prevăzută de legea specială societatea a efectuat și o ofertă de vânzare către locatarii cu contracte de închiriere în Căminul de nefamiliști situat în C. (fila 9 dosar fond) și la 10 mai 2012 a făcut cunoscută reclamantului situația contractului său de închiriere sub aspectul termenului de închiriere și al datoriilor pe care acesta le avea pentru cheltuielile de întreținere.
Obligația de vânzare a locuințelor construite din fondul unităților economice sau bugetare de stat este o obligație in rem așa cum s-a stabilit prin RIL 5/2008, considerându-se că legea a instituit o limitare a autonomiei de voință, în sensul că pentru a beneficia de dispoz. Legii nr.85/1992, republicată, nu le impune decât ca solicitantul să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voință.
Prin Legea nr.85/1992 locuințele care fac obiectul acesteia s-au vândut în condițiile Dec.-Lege nr.61/1990 și a respectivei legii (art.1), ulterior prin Legea nr.244/2011 prin art.I modificându-se dispoz. art.16 în sensul că valoarea de vânzare va fi cea calculată de un expert autorizat în condițiile legii, art.II precizând că locuințele care fac obiectul legii pentru care la data de 17 dec.2011 sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la prețul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare.
Art.7 din Legea nr.85/1992, republicată a stabilit în conținutul său modalitățile de vânzare a respectivelor locuințe.
Litigiul a fost generat nu de refuzul de vânzare a locuinței ci de temeiul legal de efectuare a calculului prețului de vânzare, respectiv art.7 alin.1 și 4 din Legea nr.85/1992 sau art.16 din aceeași lege.
Din conținutul acțiunii a rezultat fără echivoc că acesta constituie obiectul litigiului dedus judecății, iar instanțele de judecată în soluționare s-au pronunțat în funcție de temeiul legal de efectuare a calculului prețului de vânzare.
S-a constatat că din punctul de vedere al stabilirii temeiului legal de calcul, deși finalitatea are caracter patrimonial, nu s-a apreciat că această acțiune are caracter patrimonial care să atragă competența de atribuțiune a instanței în funcție de valoare, deoarece la momentul investirii instanței, momentul decisiv în stabilirea competenței materiale de judecată, nu se cunoștea valoarea de vânzare-cumpărare a locuinței, aceasta urmând să fie stabilită de instanță ulterior hotărârii asupra modalității legate de calcul.
Prin urmare determinarea competenței este legată de pretenția principală care este obligație de a face și nu de cererea subsecventă a stabilirii cuantumului prețului, care nu este de natură a aduce modificări în ceea ce privește investirea instanței. Câtimea prețului poate să fie mai mică sau mai mare de 100.000 lei, obiect valoric care ar determina calea de atac permisă de lege în condițiile art.2821 Cod pr.civilă, or această valoare poate fi precizată numai la momentul finalizării judecății și nu la momentul investirii instanței, obiectul principal atrăgând deci ambele căi de atac prevăzute de lege.
În acest context, raportat și la dispoz. art.84 Cod pr.civilă s-a constatat că în speța dedusă judecății căile de atac sunt cea a apelului și respectiv recursului și în atare situație făcând aplicarea dispoz. art.304 pct.1 Cod pr.civilă rap. la art.312 Cod pr.civilă, s-a admis recursul, s-a casat decizia civilă și s-a trimis cauza spre soluționarea apelului la Tribunalul D..
Dosarul a fost reînregistrat pe rolul Tribunalului D.-Secția I Civilă sub nr._, cu prim termen la data de 24.11.2014, dispunându-se citarea părților.
4.Prin decizia numărul 127 din data de 23 ianuarie 2015, pronunțată de Tribunalul D. – Secția I Civilă în dosarul numărul_ s-a respins apelul declarat de declarat de pârâta ., cu sediul în C., ..86, județul D., împotriva sentinței civile nr._/03.12.2014, pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant M. C., domiciliat în C., ..28, ., județul D..
Pentru a decide astfel, instanța a reținut:
Codul de procedură civilă (art. 208) face precizarea că, sub sancțiunea nulității, în situația când este necesară o lucrare la fața locului, expertul are obligația de a cita părțile prin carte poștală recomandată, indicând ora și ziua, neexistând altă obligație.
Articolele de lege menționate în cuprinsul cererii de apel nu sunt aplicabile în cazul expertizelor întrucât acestea nu se referă la modul de citare prin corespondență. Orice act de procedură are o finalitate iar o interpretare formalistă ar fi de natură să schimbe menirea pentru care există acest articol.
În speță, nu s-au reținut criticile recurentului privind neregularitatea raportului de expertiză întrucât nu a rezultat o vătămare procesuală a acestuia de natură a atrage nulitatea, de vreme ce expertul a îndeplinit procedura de convocare a părților, într-un termen rezonabil astfel încât părțile să poată fi prezente.
Nici lipsa menționării orei de convocare nu are relevanță asupra valabilității raportului de expertiză contestat, de vreme ce nefiind în țară, indiferent pentru ce oră s-ar fi făcut convocarea, recurentul ar fi fost în imposibilitate obiectivă de a se prezenta.
Oricum scopul convocării a fost îndeplinit întrucât recurentul a luat la cunoștință de intenția și data la care urma a fi efectuată expertiza, discutând telefonic cu expertul judiciar desemnat și în măsura în care ar fi avut o conduită diligentă în ceea ce privește exercitarea drepturilor și obligațiilor procesuale, ar fi putut să-și asigure prezența la data efectuării expertizei, prin mandatar.
Nu a fost apreciată ca întemeiată nici critica referitoare la respingerea de către instanța de fond a cererii pârâtului de efectuare a unei a treia expertize tehnice în cauză, date fiind concluziile diferite la care au ajuns cei doi experți care au efectuat expertize în cauză.
Raportul de expertiză întocmit de expert Nicolescut G. nu a mai fost avut în vedere de instanța de fond în ansamblul materialului probator, întrucât și-a pierdut valoarea probatorie prin încuviințarea în cauză a unei noi expertize tehnice în condițiile art. 212 alin. 1 C.proc.civ. atunci când instanța, la solicitarea reclamantului, considerându-se nelămurită de prima expertiză a dispus efectuarea unei noi expertize de către expert P. M. I.. În consecință, în mod corect instanța de fond a respins ca nefiind utilă cauzei cererea pârâtului de efectuare a unei noi expertize, motivată de existența unor contradicții între concluziile celor doi experți.
Nu a fost întemeiată nici critica ce vizează raportul de expertiză întocmit de expert P. M. I., respectiv modul de calcul al prețului tehnic al locuinței.
Potrivit art. 10 alin. 1 și 5 Legea nr. 85/1992, în cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuințe și spații cu altă destinație, o dată cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândește și dreptul de proprietate pe cote-părți de construcții și instalații, precum și asupra dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, acest drept determinându-se pe cote, proporțional cu suprafața construită a locuințelor și a spațiilor cu altă destinație.
Din aceste dispoziții legale a reieșit faptul că odată cu dreptul de proprietate asupra locuinței se dobândește și dreptul de proprietate în cote-părți asupra spațiilor comune, a instalațiilor comune, aflate în coproprietatea comună forțată și perpetuă a tuturor proprietarilor de locuințe dintr-un . care nu ar fi posbilă utilizarea normală a unei locuințe aflate într-un condominiu.
D. urmare, este normal ca odată cu cumpărarea unei locuințe să fie dobândită și cota-parte aferentă din dreptul de proprietate comună asupra spațiilor comune și instalațiilor comune, destinate utilizării normale a proprietății individuale. Astfel, prețul locuinței trebuie să includă și valoarea cotei-părți din dreptul de proprietate asupra spațiilor comune, motiv pentru care în mod corect la stabilirea prețului de vânzare a locuinței s-a luat în calcul și suprafața cotei-părți din spațiile comune. În justa soluționare a cauzei se impunea ca pentru stabilirea prețului real al locuinței expertul să aibă în vedere dispozițiile legale susmenționate, prin determinarea valorii camerei de locuit și menționând cota-parte ce-i revine reclamantului din spațiile comune în raport de care să precizeze cuantumul valoric al acestora.
Prin prisma celor de mai sus, soluția instanței de fond care a omologat raportul de expertiză tehnică întocmit de expert P. M. I. și a obligat pe reclamantă să vândă pârâtului locuința la prețul stabilit de acesta, cu luarea în considerare și a valorii cotei-părți din spațiile comune, a fost apreciată ca legală și temeinică.
Față de cele arătate mai sus, în temeiul art. 296 C.proc.civ., tribunalul a respins apelul formulat, menținând sentința apelată ca fiind legală și temeinică.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul M. C., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie solicitând în conformitate cu dispoz. art.304 pct. 5 și 9 C.pr.civilă admiterea recursului, modificarea deciziei, admiterea apelului, cu consecința desființării sentinței civile și pe fond admiterea acțiunii, omologarea raportului de expertiză efectuat de către expert N. G. și obligarea pârâtei . să-i vândă locuința la prețul de piață stabilit de acesta în sumă de_ lei, iar în subsidiar solicită trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță.
A arătat că prin efectuarea unei contraexpertize, prima expertiză nu-și poate pierde forma probantă, însă judecătorul, apreciind asupra insuficienței probatorii a acesteia în raport de contraexpertiză a înlăturat-o dar motivat.
Instanța de fond nu a considerat că expertiza efectuată de expert N. G. și-a pierdut valoarea probatorie prin încuviințarea în cauză a unei noi expertize tehnice, cum greșit a afirmat instanța de apel, ci a înlăturat-o pe considerentul că prin aceasta s-a stabilit o valoare mai mică decât valoarea celorlalte imobile, fără a oferi argumente în acest sens.
Potrivit legii, contraexpertiza este un mijloc de probă concretizat într-o nouă expertiză cerută de partea din proces nemulțumită de felul în care a fost efectuată expertiza admisă și ordonată de instanță la cererea celeilalte părți.
Prin cel de-al doilea motiv de recurs a arătat că, atât la fond cât și în apel a invocat nelegala citare a apelantului la efectuarea expertizei de către expert P. M. I. și deci nulitatea raportului de expertiză efectuat de acesta.
A invocat faptul că nu a fost legal citat pentru efectuarea măsurătorilor la fața locului arătând că nu a fost citat cu cel puțin 5 zile înainte de efectuarea expertizei nefiind prezent personal sau prin mandatar, fiind plecat din țară și în imposibilitate de a se prezenta sau de a mandata pe cineva.
A susținut că ambele instanțe au nesocotit prev. art. 208 (1) și art. 205 (1) C.pr.civilă, astfel că expertiza omologată de instanță s-a apreciat ca fiind lovită de nulitate, potrivit art.105 alin.(2) teza I C.pr.civilă, iar sancțiunea nulității acestuia poate afecta și sentința.
Ultimul motiv de apel s-a referit la stabilirea prețului locuinței apreciind că includerea spațiilor de folosință comună în prețul locuinței este făcută peste prevederile legale în materie, încălcându-se dispoz. art.2,14, anexa 1 D-L 61/1990 și a dispoz. Lg. 114/1996.
Instanța de apel a considerat în mod greșit că prețul tehnic al locuinței, ce stă la baza stabilirii prețului de piață al acesteia, cuprinde și cota parte aferentă dreptului de proprietate comună asupra spațiilor comune și instalațiilor comune, destinate utilizării normale a proprietății individuale. S-a arătat ca dobândirea dreptului de proprietate asupra spațiilor ce nu fac parte din suprafața utilă a locuinței are loc prin efectul legii, nefiind posibilă înțelegerea părților cu privire la această chestiune.
Legea nr. 14/1996 – legea locuinței, definește suprafața utilă și suprafața construită a locuinței și potrivit acesteia suprafața utilă a locuinței cuprinde numai suprafețele încăperilor din interiorul locuinței, iar părțile de folosință comună, spălătorii, uscătorii, casa scărilor, casa liftului, grosimea zidurilor etc. au fost cuprinse în suprafața construită a locuinței.
5.Prin decizia numărul 420 din data de 25 iunie 2015, pronunțată de Curtea de Apel C. – Secția I Civilă în dosarul numărul_ s-a admis recursul declarat de reclamantul M. C. împotriva deciziei numărul 127 din data de 23 ianuarie 2015, pronunțată de Tribunalul D. – Secția I Civilă în dosarul numărul_, în contradictoriu cu pârâta ..
S-a dispus casarea deciziei nr. 127 din data de 23 ianuarie 2015, pronunțată de Tribunalul D. – Secția I Civilă în dosarul numărul_ și s-a reținut cauza spre soluționare, fixând termen la 10 septembrie 2015.
Pentru a decide astfel, instanța de recurs a reținut:
Cât privește motivul de ordine publică invocat de către apărătorul reclamantului oral, cu ocazia acordării cuvântului pe fond, în conformitate cu dispoz. art.306 alin.2 C.pr.civilă relativ la puterea lucrului judecat a sentinței civile nr. 590/12.05.2014, dosarul nr._, prin care s-a soluționat apelul, s-a constatat a fi neîntemeiat.
S-a reținut că în cadrul aceleiași cauze prezente, dar în alt ciclu procesual, prin sentința nr.590/12.05.2014 a Tribunalului D. pronunțată în dosarul nr._ s-a admis recursul reclamantului, s-a modificat sentința civilă, în sensul că s-a admis în tot acțiunea și s-a omologat raportul de expertiză întocmit de expert N. G., fiind obligată pârâta să vândă imobilul la prețul de 12.665 lei.Ulterior, prin dec.civilă nr. 1288/09.09.2014 a Curții de Apel C. s-a admis recursul pârâtei împotriva deciziei civile de mai sus, s-a casat decizia civilă și a fost trimisă cauza spre soluționarea apelului la Tribunalul D..
Prin urmare, este vorba despre o hotărâre ce a fost casată în totalitate și orice altă susținere din partea apărătorului reclamantului, sub aspect procedural, cu consecința păstrării soluției initiale a fost apreciată ca neîntemeiată, chiar dacă recursul intimatei a vizat doar aspecte de ordin procedural și nu de fond și s-a admis ca atare, câtă vreme dispoz. art. 311 alin. 1 C.pr.civilă prevăd în mod expres faptul că hotărârea casată nu are nicio putere.
De altfel, orice critică din recurs care tinde spre casare și reluare a judecății în apel cu o compunere legală este limitată, prin forța împrejurărilor la un singur aspect, acela al greșitei calificări a căii de atac și a greșitei compuneri, și orice critică pe fond este inutilă de vreme ce se tinde la casare și reluarea judecății în apel.
Prioritate în examinare are critica din apel referitor la motivele de nulitate a raportului de expertiză întocmit de către expert tehnic inginer P. M. I., recurentul reclamant invocând nelegala sa citare la efectuarea expertizei.
Curtea a constatat faptul că expertul a convocat părțile pe data de 10.10.2013, scrisoarea recomandată de convocare a părților purtând data de 07.10.2013( când a fost primită de către destinatar, reclamantului.
În cauză nu au fost aplicabile dispoz. art. 205 C.pr.civilă care prevăd „(1) Dispozițiile referitoare la citare, aducerea cu mandat și sancționarea martorilor care lipsesc sunt deopotrivă aplicabile experților. (2) Dacă expertul nu se înfățișează, instanța poate dispune înlocuirea lui, întrucât aceste dispoziții se referă la actele de procedură ce privesc strict persoana expertului cu părțile în raporturile cu instanța și nu actele de procedură desfășurate de expert, expertizele pe care le efectuează.,, ,intrucat aceste dispozitii legale se refera la actele de procedura ce privesc strict persoana expertului in raporturile cu instanta si nu actele in procedura desfasurarii expertizei pe care le efectueaza expertul cu partile.
Potrivit art. 208 C.pr.civilă, „Dacă pentru expertiză este nevoie de o lucrare la fața locului, ea nu poate fi făcută decât după citarea părților prin carte poștală recomandată, cu dovada de primire, arătând zilele și orele când începe și continuă lucrarea. Dovada de primire va fi alăturată lucrării expertului.,,
Aceste dispoziții legale nu trebuie privite, interpretate și analizate în singular, tocmai prin folosirea de către legiuitor a sintagmei” citarea părților”, ci în coroborare cu dispoz. art. 89 alin. 1 C.pr.civilă teza 1- aplicabile ca atare în speță – și care prevăd că, citația, sub pedeapsa nulității, va fi înmânată părții cu cel puțin 5 zile înaintea termenului de judecată.
Față de cele ce preced prin analogie, recurentul reclamant se impunea a fi citat în mod corespunzător de către expert, cu cel puțin 5 zile înaintea termenului stabilit pentru expertiză, termen ce nu a fost respectat în cauză, așa cum s-a arătat.
Potrivit art. 861 alin. 1 C.pr.civilă, comunicarea cererilor și a tuturor actelor de procedură civilă se va face, din oficiu, prin agenții procedurali ai instanței sau prin orice alt salariat al acesteia, precum și prin agenți ori salariați ai altor instanțe, în ale căror circumscripții se află cel căruia i se comunică actul, iar conform art. 3 a aceluiași articol - în cazul în care comunicarea potrivit alin.1 nu este posibilă, aceasta se va face prin poștă, cu scrisoare recomandată cu dovadă de primire sau prin alte mijloace ce asigură transmiterea textului actului și confirmarea primirii acestuia.
Așadar, nu sunt înlăturate regulile privind citația, în situația în care aceasta se face prin corespondență. Însăși actul procedural al citației este o corespondență, astfel încât susținerile instanței de apel în această privință sunt neîntemeiate.
Procedura citării și comunicării actelor de procedură este o instituție fundamentală a procesului civil, fiind menită să contribuie la asigurarea înfăptuirii principiului dreptului la apărare, precum și a principiului contradictorialității.
Nerespectarea dispoz. art. 89 C.pr.civilă de a se înmâna citația cu cel puțin înainte de 5 zile de catre expert este sancționată cu nulitatea, ce operează fără a fi necesar ca partea neregulat citată să facă dovada vătămării sub sancțiunea nulității expresă, vătămarea părții în acest caz fiind presupusă.
În cazul nulităților expres prevăzute de lege, vătămarea se prezumă, iar această nulitate este expres prevăzută de lege, textul de lege – art. 89 alin. 1 C.pr.civilă prevăzând sintagma „ sub sancțiunea nulității”.
Cerința legală a citării părților nu poate fi considerată a fi satisfăcută dacă expertul nu a încunoștințat părțile în termen, deoarece nu există certitudinea că partea a luat cunoștință de termen înainte de începerea lucrării și deci a avut posibilitatea să participe la efectuarea ei.
Această reglementare prevăzută în art. 208 C.pr.civilă constituie o garanție a dreptului de apărare al părților, creându-se pentru ele posibilitatea de a se da expertului lămuririle necesare și totodată de a-i cere să facă toate constatările legate de obiectivele fixate pentru expertizare. În consecință, ea nu poate fi nesocotită de expert și de instanță, deoarece altminteri s-ar încălca dreptul de apărare al părților având în vedere dispoz. art. 6 CEDO.
În speță, aceste dispoziții au fost nesocotite atât de către experți, cât și de către instanțe, încălcându-se astfel dreptul de apărare, îndeosebi al reclamantului, deoarece concluziile expertizei au fost defavorabile acestuia.
Prin urmare, nerespectarea regulii de citare a părților la efectuarea expertizelor la fața locului constituie motiv de nulitate relativă și nu absolută ce poate fi invocat numai la prima zi de înfățișare ce urmează neregularității și înainte de a se pune concluzii la fond.
Ori, în speță s-a constatat faptul că raportul de expertiză întocmit de către expert P. M. I. a fost depus la data de 11.10.2013, acordându-se prin încheierea din 15.10.2013 termen pentru observarea acestui raport ce a fost apreciat ca nefiind depus în termen, la data de 29.10.2013, dată când reclamantul a formulat înscris și a depus obiecțiuni la raportul de expertiză în sensul arătat, invocând necitarea sa în termen legal.
Declararea nulității unui act de procedură are ca efecte, desființarea, scoaterea acelui act din cauză, deci lipsirea actului de procedură respectiv de efectele pe care i le dă legea. Nulitatea afectează atât operațiunea juridică, lipsind-o de efectele sale firești, cât și actul sau actele încheiate pentru constarea acelei operațiuni.
Consecința anulării raportului de expertiză este refacerea expertizei cu citarea părților în mod legal.
Prin urmare, s-a apreciat a fi impusă refacerea expertizei, pe aceste considerent strict formal, ceea ce implicit necesită amânarea și acordarea unui termen în această situație și în raport de circumstanțele create în mod real și efectiv, raportat la dispozițiile art. 204 C.pr.civilă existând și nefiind exclusă nici situația exprimării de către experții anteriori ai unor puncte de vedere referitoare la problematica supusă expertizării ,în condițiile în care aceștia au efectuat expertizele în cauză.
În această situație s-a apreciat a fi util a se discuta refacerea de către un alt expert sau chiar de către alți 3 experți, după caz a expertizei pe aspecte de fond, care țin de temeinicia concluziilor, de modalitatea de efectuare a expertizei, în condițiile în care celelalte două expertize efectuate în cauză ajung la concluzii substanțial diferite .
Pe de altă parte, în mod greșit, instanța nu a încuviințat efectuarea unei contraexpertize, aceasta fiind solicitată de către reclamant dintr-o dublă perspectivă: în primul rând considerând nulă expertiza tehnică întocmită de către expert P. M. I., invocând în acest caz nelegala citare la efectuarea expertizei și în al doilea rând, solicitând refacerea expertizei și pe aspecte ce țin de însuși fondul litigiului .
Mai mult, nu a fost primită reținerea instanței de apel, în sensul că prima expertiză efectuată de către expert inginer N. își pierde valoarea probatorie, din moment ce a fost încuviințată și efectuată în cauză cea de-a doua expertiză (de către expert P. M. I.), neexistând o atare reglementare în codul de procedură civilă ,în acest sens.
De principiu este că, în caz de neconcordanță între două sau mai multe expertize cu privire la evaluarea unor bunuri, instanța are libertatea de a alege una dintre evaluările propuse, în raport de celelalte probe administrate.
Totodată, când s-au administrat două expertize contradictorii, instanța trebuia să accepte motivat una din expertize și să înlăture pe cealaltă sau să le înlăture pe amândouă și să curgă la alte criterii de evaluare.
Chiar dacă într-o cauză s-a efectuat o expertiză și o nouă expertiză, nu există nici un impediment legal de a se admite o nouă cerere a părții, formulată în timp util, de a se efectua o altă expertiză, mai ales când problema în litigiu este de mare complexitate și strictă specialitate, impunându-se aprecierea necesității acesteia.
Potrivit art. 212 C.pr.civilă, 1-dacă instanța nu este lămurită prin expertiza făcută poate dispune întregirea expertizei sau o nouă expertiză.2- expertiza contrarie va trebui cerută motivat la primul termen după depunerea lucrării.
Ori, reclamantul în termen legal a formulat o atare solicitare.
Prin urmare, față de cele ce preced s-a impus ca urmare a aprecierii ca nulă a expertizei efectuata de către expert P. M. I. și nelămurirea prin celelalte probe a tuturor aspectelor de fond ale cauzei: prima expertiză efectuată de catre expert nicolaescu, inscrisuri,cele două expertize fiind diferite în esența lor în mod vădit, punerea în discuție a refacerii raportului de expertiză în condițiile mai sus expuse.
Văzând și dispoz. art. 312 alin. 1, teza 1, alin. 2, teza 2 și alin. 4 C.pr.civilă Curtea a admis recursul, a casat decizia și a reținut cauza spre soluționare, fixând termen la 10 septembrie 2015.
Soluția pronunțată, față de cele ce preced a făcut de prisos analizarea celorlalte aspecte din recurs, circumscrise fondului, urmând ca acestea să fie avute în vedere în rejudecare.
În rejudecare s-a fixat termen la data de 10 septembrie 2015.
S-a depus raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de experti B. M., V. Cistina și A. M..
6. Apelul este nefondat și se va respinge ca tare, pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare :
În cauză s-au ridicat două probleme de drept.
Prima problemă se referă la aplicabilitatea disp. art. 7 alin. 4 din Legea 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, sau a disp. art. 16 din acest act normativ, așa cum au fost modificate prin Legea 244 din 5.12.2011, publicată în M.Of. 884 din 14 dec. 2011.
A doua problemă se referă la modul în care se răsfrânge în prețul final al vânzării valoarea cotelor părți indivize din spațiile de folosință comună ale imobilului din care face parte camera în litigiu.
Astfel, potrivit disp. art. 7 alin. 4 din legea 85/1992, evaluarea și vânzarea locuințelor prevăzute la alin. 1 și 2 și la art. 1 alin. 1, pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
De asemenea, potrivit disp. art. 16 așa cum au fost introduse prin art. I din Legea 244/2011, valoarea de vânzare a locuinței se calculează raportat la prețul pieței de către un expert autorizat, în condițiile legii.
Pentru rezolvarea acestei probleme de drept, Curtea are în vedere următoarele împrejurări de fapt și de drept:
Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul a solicitat obligarea pârâtei să-i vândă camera în litigiu, invocând în acest sens disp. art. 7 alin. 1 si 4 din Legea 85/1992, acestea fiind cadrul procesual fixat de parte în virtutea principiului disponibilității.
Prima instanță a stabilit un preț de vânzare de 28.540 lei, la prețul pieții, în raport cu disp. art. 16 din legea 85/1992 și având în vedere disp. art. II din legea 244/2011, potrivit cărora locuințele ce fac obiectul Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru care la data intrării în vigoare a prezentei legi sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la prețul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare, prima instanță reținând că procedurile de vânzare au fost declanșate ulterior intrării în vigoare a legii modificatoare.
Pârâta nu a formulat apel, iar în apelul declarat de reclamant, se invocă în continuare faptul că în mod greșit s-a stabilit prețul, neavându-se în vedere anexele Decretului lege 61/1990, si solicită confirmarea raportului de expertiză ing. N. G., iar problema esențială asupra căreia se pune accentul în criticile formulate, este aceea potrivit căreia în mod greșit prin raportul expert ing. P. M. I. confirmat de prima instanță, s-a inclus în prețul vânzării și cota parte indiviză din spațiile de folosință comună, încălcându-se prevederile legii 61/1990 si 114/1996.
Prin decizia 590 din 12 mai 2014, instanta de control judiciar a omologat raportul de expertiză întocmit de expert ing. N. G., stabilind pretul vânzarii ca fiind suma de_ lei.
Or, din acest raport rezultă că acest pret a fost stabilit de expert, ca fiind pretul de circulatie, de piată, conform legii 244/2011, în varianta II a lucrării, în condițiile în care în varianta I pretul a fost stabilit conform DL 61/1990 si legii 85/1992.
De subliniat că reclamantul nu a formulat recurs privitor la problema de drept în discuție, pârâta fiind cea care a formulat recurs, iar problema de drept principală supusă acestei căi de atac a fost legată de împrejurarea că în mod greșit tribunalul a judecat în recurs, calea de atac fiind cea a apelului având în vedere obiectul litigiului, pârâta fiind în același timp nemulțumită de faptul că tribunalul nu a luat în calcul la stabilirea prețului vânzării și cota parte din indiviză din spațiile de folosință comună.
În rejudecare după casare cu trimitere, tribunalul a respins apelul, păstrând soluția primei instanțe, iar în ceea ce privește problema de drept a stabilirii prețului în raport cu disp. art. 7 alin. 4 sau 16 din legea 85/1992 modificată, aceasta nu a mai fost tratată distinct, instanța punând accentul pe problema stabilirii prețului de vânzare în raport și cu cotele părți indivize, aflate în coproprietate forțată și perpetuă, fiind păstrată în acest mod, sentința primei instanțe prin care se stabilise prețul de vânzare la prețul pieței.
Prin recursul declarat în cauză de singura persoană interesată, respectiv de reclamant, acesta reiterează motivele din apelul inițial, invocând din nou disp. art. 7 alin. 4 din legea 85/1992, dar punând din nou accentul pe faptul că locuința trebuia evaluată în raport numai cu suprafața utilă a camerei, cotele părți indivize dobândindu-se prin efectul legii, iar la evaluare trebuiau avute în vedere anexele Decretul lege 61/1990.
Totodată, a invocat faptul că în final, ambele expertize realizate în cauză au stabilit prețuri de piață diferite, motiv pentru care se impunea o nouă expertiză.
Acest din urmă argument a fost motivul pentru care prin ultima decizie pronunțată în recurs, s-a casat decizia din apel și s-a reținut cauza spre rejudecare, dispunându-se efectuarea unei expertize de către trei experți, fiind stabilite in continuare două variante de expertiză, în condițiile art. 7 alin. 4 și art. 16 din legea 85/1992 (pentru a se evita o antepronunțare), dar și prețul separat pentru suprafața camerei și pentru cotele părți indivize aflate în folosința ., din interpretarea disp. art. II din Legea 244/2011, rezultă în mod clar si fără echivoc faptul că locuințele nevândute la data intrării în vigoare a acestui act normativ de modificare a legii 85/1992, legat de care procedurile de vânzare sunt în derulare, acestea se vor vinde la prețul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare.
În aceste condiții, se ridică în mod legitim întrebarea dacă locuința în litigiu face parte din această categorie.
Curtea constată că locuința în litigiu nu face parte din această categorie descrisă în ipoteza normei legale arătate, procedurile de vânzare nefiind în derulare, câtă vreme acestea s-au declanșat ulterior intrării în vigoare, respectiv la data de 6 aprilie 2012, când pârâta a lansat oferta de vânzare – fila 9.
Așadar, la stabilirea prețului vânzării, sunt aplicabile disp. art. 16, privind prețul de piață.
Dar, în cauză, așa cum s-a arătat în precedent, reclamantul a solicitat, de la debutul procesului și pe parcursul celorlalte etape procesuale, în mod clar, stabilirea pretului vânzării în raport cu disp. art. 7 alin. 4 din lege, acestea fiind limitele de investire ținând seama de principiul disponibilității părții în procesul civil. Si, atunci cand totusi pretul s-a stabilit la pretul pietii, dar a fost mai mic, nefiind luate in calcul cotele părți indivize din proprietatea comună, acesta nu a declarat recurs în primul ciclu procesual.
Este esențial de subliniat acest aspect întrucât, reclamantul nu a criticat atunci când s-a stabilit prețul pieții, fiindu-i favorabil cuantumul stabilit, iar ceea ce se poate da nu s-a cerut și ceea ce s-a cerut nu se poate da, întrucât s-ar înrăutăți situația în propria cale de atac.
Astfel că, în rejudecarea apelului după casare și având în vedere disp. art. 296 teza II Cod procedură civilă, potrivit cărora apelantului nu i se poate înrăutăți situația în propria cale de atac, instanța nu poate stabili prețul cerut de reclamant, determinat în prima variantă, dar la nivelul sumei de 29.613 lei în raport cu art. 7 alin. 4 din legea 85/1992, întrucât este mai mare decât cel stabilit în primă instanță –_ lei. De asemenea, instanța nu poate stabili prețul mai mic decât cel fixat în primă instanță, determinat în varianta II conform art. 16 (prețul pieței)_ lei – deoarece nu s-a cerut.
Și, întrucât, în mod corect în varianta I, cei trei experți au inclus în prețul de vânzare și cotele părți indivize din spațiile aflate în coproprietate comună forțată – 12,68 mp, în aceeași manieră în care a procedat și expert ing. P. M. I., instanța va înlătura susținerile reclamantului formulate în sens contrar, deci nu va stabili prețul la nivelul solicitat de acesta, respectiv suma de_ lei corespunzătoare numai camerei, respectiv suprafeței de 15,88 mp, astfel că pentru toate aceste motive se va păstra soluția tribunalului.
Pentru a ajunge la ultima concluzie expusă în precedent, instanța are in vedere următoarele argumente:
Potrivit art. 10 alin. 1 și 5 Legea nr. 85/1992, în cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuințe și spații cu altă destinație, odată cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândește și dreptul de proprietate pe cote-părți de construcții și instalații, precum și asupra dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, acest drept determinându-se pe cote, proporțional cu suprafața construită a locuințelor și a spațiilor cu altă destinație.
De asemenea, conform art. 10 alin. 2 si 3, dreptul de proprietate prevăzut la alin. 1 se dobândește indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care sunt situate locuința și spațiul cu altă destinație și dreptul de proprietate prevăzut la alin. 1 se dobândește și asupra terenului aferent clădirii, așa cum a fost determinat prin autorizația de construire sau prin fișele tehnice de măsurători ale terenului aferent clădirii.
Din aceste dispoziții legale rezultă faptul că odată cu dreptul de proprietate asupra locuinței se dobândește și dreptul de proprietate în cote-părți asupra spațiilor comune, asupra instalațiilor comune, aflate în coproprietatea comună forțată și perpetuă a tuturor proprietarilor de locuințe dintr-un ., elemente fără de care nu ar fi posibilă utilizarea normală a unei locuințe aflate într-un condominiu.
Asadar, odată cu cumpărarea unei locuințe se dobândește și cota-parte aferentă din dreptul de proprietate comună asupra spațiilor comune și instalațiilor comune, asupra terenului aferent clădirii, destinate utilizării normale a proprietății individuale, nefiind posibil ca un chiriaș să-și exprime voința de a cumpăra numai locuința propriu-zisă, sau să dobândească în mod gratuit aceste cote părți.
Astfel, prețul locuinței trebuie să includă și valoarea cotei-părți din dreptul de proprietate asupra spațiilor comune, motiv pentru care în mod corect la stabilirea prețului de vânzare a locuinței, cei trei experți au luat în calcul și suprafața comună de 12,68 mp.
Deci, reclamantul avea vocația potrivit legii, să cumpere locuința reglementată de legea 85/1992, vocația de a cumpăra locuința ca bun principal, vizând în mod accesoriu și dotările si spațiile care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun.
Prin urmare, legea da doar vocația de a cumpăra, astfel că dreptul de proprietate asupra locuinței și ca urmare, asupra cotelor părți comune, se dobândește exclusiv în baza contractului de vânzare-cumpărare translativ de proprietate și oneros, iar prețul se poate stabili și prin negocierea părților în limite legale și în caz de dezacord, prin intermediul instanței, aplicându-se după caz, disp. art. 7 alin. 4 sau 16 din lege.
Pe de altă parte, susținerile apelantului reclamant potrivit cărora, în mod greșit s-a stabilit un preț mai mare pentru spațiile comune, decât prețul pentru suprafața utilă a camerei, sunt neîntemeiate.
Într-adevăr, prețul stabilit pentru suprafața comună este mai mare decât prețul camerei, deși suprafața este mai mică.
Dar, analizând raportul de expertiză, se constată că această diferențiere a prețului pe metru pătrat este justificată întrucât, corecțiile negative de preț aplicate pentru stabilirea prețului suprafeței utile a camerei, nu puteau fi utilizate în totalitate pentru stabilirea prețului suprafeței comune, fiind specifice, deci strâns legate de destinația locuinței, respectiv: corecție pentru diferență de suprafață utilă, corecție de preț pentru nivelul la care se află locuința, corecție pentru lipsa obiectelor sanitare și instalațiilor aferente.
Așadar, singurii coeficienți comuni de corecție negativă sau pozitivă utilizați au fost: uzura, coeficient de actualizare a prețului tehnic și indicii de individualizare conform Expertizei tehnice 193/2007, privind mijloace transport, spații comerciale, spații verzi, igienizare, orientare vestică, raport cerere-ofertă.
Nici critica privind faptul că valoarea spațiilor comune trebuia să se regăsească în valoarea pe metru păstrat a locuinței propriu-zise, nu se va primi, reclamantul neindicând temeiul legal al unei astfel de susțineri, pentru a fi combătute în mod aplicat.
Curtea, analizând, nu a identificat o dispoziție legală din care să rezulte că prețurile din anexă privind locuințele descrise în aceasta, includ și valoarea cotelor părți ce se dobândesc în proprietate conform art. 10 alin. 1, 3 și 5.
De altfel, decretul lege 61/1990 nu conține o prevedere similară celei conținute de art. 10 alin. 1, 3 si 5 din legea 85/1992, (limitându-se numai la anexe gospodărești garaj si boxe și cu preț separat de locuință), iar anexa la acest din urmă act normativ, care conține prețurile de vânzare către populație ale locuințelor construite din fondurile statului înainte de 1 ianuarie 1977, doar completează pe cele prevăzute în anexa nr. 1 la Decretul-lege nr. 61/1990.
Așadar, câtă vreme dreptul de proprietate prevăzut la art. 10 alin. 1, 3 se determină pe cote, proporțional cu suprafața construită a locuințelor și a spațiilor cu altă destinație potrivit alin. 5, nu se poate susține că prețurile prevăzute în anexa de catre legiuitor, sunt dimensionate de așa natură încât să reflecte și cota parte indiviză din construcții și instalații, precum și din dotările care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun și din terenul aferent, câtă vreme acestea sunt variabile și se determină de la caz la caz, aceste elemente neputând fi anticipate de legiuitor.
În aceste condiții, orice analiză privind definiția locuinței sau a unei suprafețe utile, nu se va mai face.
În ultimul rând, susținerea apelantului potrivit căreia oferta pârâtei din aprilie 2012 era de_ lei, astfel că această sumă trebuie avută în vedere orientativ la stabilirea prețului, fapt ce ar conduce la confirmarea prețului expertizei ing. N. G. care este mai apropiat de cel solicitat prin ofertă 12.335 lei, nu este întemeiată.
Din oferta existentă la dosar - fila 9, rezultă că aceasta a avut o valabilitate limitată în timp, până la 7 mai 2012.
Este adevărat că reclamantul a formulat cererea de cumpărare în acest interval de timp, la data de 26 aprilie 2012, dar între părți a intervenit un dezacord cu privire la preț, iar pe de altă parte, reclamantul nu a susținut și nu a făcut dovada că ar fi fost împiedicat să plătească un acont (prin factură fiscală, chitanță fiscală sau virament bancar), potrivit ofertei, avans calculat în raport cu prețul ofertat inițial de_ lei.
Celelalte critici au rămas fără obiect, câtă vreme după casare cu reținere, s-a efectuat o nouă expertiză judiciară.
Pentru toate aceste motive, în baza art. 296 teza I Cod procedură civilă, se va respinge apelul ca nefondat, fiind păstrată sentința primei instanțe ca legală și temeinică.
Văzând soluția pronunțată și disp. art. 274 Cod procedură civilă, va fi obligat apelantul reclamant către intimata pârâtă, la 1500 lei cheltuieli de judecată, onorariu experti, în limita a ceea ce s-a cerut si dovedit.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat apelul declarat de reclamantul M. C. împotriva sentinței civile numărul_ din data de 03 decembrie 2013, pronunțată de Judecătoria C. – Secția I Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâta ., având ca obiect obligație de a face, reținută spre soluționare ca urmare a casării deciziei numărul 127 din data de 23 ianuarie 2015, pronunțată de Tribunalul D. – Secția I Civilă în dosarul numărul_, prin decizia numărul 420 din data de 25 iunie 2015, pronunțată de Curtea de Apel C. – Secția I Civilă în dosarul numărul_ .
Obligă apelantul reclamant M. C. către intimata pârâtă pârâta . la plata sumei de 1500 lei cheltuieli de judecată.
Decizie revocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 04 februarie 2016.
Președinte, M. L. N. A. | Judecător, T. R. | Judecător, M. P. |
Grefier, S. C. |
Red.Jud.T.R.
04.03.16
Tehn.I.C./Ex.4
Jud.R./T.R., M.L.N. A. și
C.R.
Jud.Apel/G.C.F. și
L. A.
Jud.Fond/C.G.B.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 49/2016. Curtea de Apel CRAIOVA | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 2898/2013. Curtea de... → |
|---|
