Revendicare imobiliară. Decizia nr. 834/2014. Curtea de Apel IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 834/2014 pronunțată de Curtea de Apel IAŞI la data de 10-11-2014 în dosarul nr. 21036/245/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 834/2014
Ședința publică de la 10 Noiembrie 2014
Completul compus din:
Președinte: CLAUDIA-ANTOANELA SUSANU
Judecător: L. P.
Judecător: A. G.
Grefier: D. G.
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de S.C. W. S. SRL prin reprezentant legal împotriva deciziei civile nr. 108/ 12.02.2012 pronunțată de Tribunalul Iași - Secția I civilă în contradictoriu cu intimații H. I., H. V., L. L. și intimata-chemată în garanție S. Gr. I M. Invalizilor, având ca obiect revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, din care rezultă că dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică din 03 noiembrie 2014, susținerile părților prezente fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea cauzei la data de astăzi, când:
După deliberare,
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față, reține următoarele:
Prin sentința civilă nr. 4.538 din 22.03.2013 pronunțată de Judecătoria Iași s-au dispus următoarele: Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei L. L..
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta L. L., în contradictoriu cu pârâta . IAȘI.
Obligă pârâta să lasă în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantei, suprafața de 520 mp teren situat în Iași ., jud. Iași, teren aflat la nord de . în raportul de expertiză C. V. prin punctele 3, 4, 9, 8, 11, 10, 3.
Disjunge cererea de chemare în garanție formulată de . în contradictoriu cu chemata în garanție Societatea Cooperativă Meșteșugărească S. de G. 1 M. Invalizilor Iași.
Dispune xerocopierea cererii de chemare în garanție și întâmpinării formulate de chemata în garanție precum și a tuturor înscrisurilor relevante și formarea unui nou dosar.
Dispune înregistrarea separată a dosarului și acordă termen manual în dosarul nou format la data de 01.04.2013.
Admite cererea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. Obligă pârâta să achite reclamantei suma de 9.780 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxe judiciare de timbru și onorarii experți.
Pentru a se pronunța în acest mod prima instanță a reținut următoarele:
Conform doctrinei si jurisprudenței, calitatea procesuală activă presupune existenta unei identități între persoana reclamantului și persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecății.
Acțiunea în revendicare este o acțiune reala prin care proprietarul neposesor solicită de la posesorul neproprietar lăsarea în deplină proprietate și liniștită posesie a bunului, proprietatea primului.
În cazul acțiunilor reale în revendicare nedovedirea calității de proprietar atrage respingerea acestora în temeiul excepției lipsei calității procesuale active.
În speță, reclamanta face dovada dreptului său de proprietate prin depunerea la dosarul cauzei a actului de partaj voluntar și a titlului de proprietate al autorilor H. I. și H. V..
Pârâta susține că reclamanta nu face dovada dreptului de proprietate asupra suprafeței de 520 mp, având în vedere că titlul de proprietate emis pe numele autorilor ei a fost anulat parțial, constatându-se că 400 mp se cuvin proprietarilor S. T. și S. E..
Instanța observă că dreptul de proprietate al proprietarilor S. T. și S. E. este clar delimitat, conform actului autentic de vânzare-cumpărare încheiat cu P. M. și transcris în registrul de transcripțiuni al Judecătoriei Iași la numărul 258/12.06.1959, precum și prin titlul de proprietate nr. 185.854/18.04.2001 (f. 118) din care rezultă că acesta se învecinează la nord și la vest cu proprietatea H., astfel încât și dreptul de proprietate al reclamantei poate fi identificat cu certitudine în teren, (aspect care a și fost realizat de către expertul topo desemnat în cauză), motiv pentru care instanța va respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei.
Cu privire la fondul cauzei, s-a constatat că, potrivit certificatului de moștenitor nr. 94/12.12.2956, emis de notariatul de Stat al Orașului Iași, de pe urma defunctului A. C. au rămas în calitate de moștenitori A. P., în calitate de fiu și P. M., în calitate de fiică.
Din masa succesorală făceau parte două case situate în orașul Iași, . și terenul aferent acestora, în suprafață de 1.040 mp (f. 186 dosar).
Prin testamentul autentificat la Notariatul de Stat Județean Iași, din data de 15.11.1976, prin încheierea nr. 5456/15.11.1976, P. M. a lăsat soților H. I. și H. V. toată averea mobilă și imobilă.
Ulterior, a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 920 mp teren, situat în Iași, ., jud. Iași proprietarilor H. I. și H. V. (reclamanții originari).
Prin sentința civilă nr. 11.702 pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr. 2.891/2003 s-a stabilit în mod irevocabil că, din suprafața de 920 mp, 400 mp aparțin lui S. T. și S. E., conform actului autentic de vânzare-cumpărare încheiat cu P. M. și transcris în registrul de transcripțiuni al Judecătoriei Iași la numărul 258/12.06.1959.
Pârâta a dobândit prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 1.511/24.12.1955 terenul în suprafață de 3.866, 20 mp situat în Iași, ..
În urma sistematizării zonei, Consiliul Popular al Municipiului Iași acordă în anul 1984 societății Cooperativa M. Invalizilor, în schimbul terenului din Iași, ., un alt teren în suprafață de 4.612, 68 mp situat în Iași, ..
Prin sentința civilă nr. 6.278/09.04.2001, pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr. 7963/2000, irevocabilă, a fost admisă cererea formulată de Cooperativa M. Invalizilor Iași și s-a constatat că aceasta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 4.612,68 mp situat în Iași, ., cu următoarele vecinătăți: Nord - . privată, Vest - SN CFR IAȘI, Est - Cooperativa Constructorul.
S.C. W. S. S.R.L. a cumpărat de la Cooperativa M. Invalizilor, cu contractele de vânzare - cumpărare nr. 2.854/11.11.2001 și 3.142/16.11.2000 suprafața de 4234,87 mp, respectiv 348 mp, teren situat în ..
Prin încheierile nr. 15.871/13.12.2001 și nr. 1.492/06.02.2002 terenurile au fost întabulate de S.C. W. S. S.R.L. în Cartea funciară, având număr cadastral 4.561.
La fila 112 din dosar a fost depus procesul-verbal nr. 47.708/30.06.2005 prin care s-a încercat punerea reclamanților în posesie cu privire la terenul de 520 mp din .. Din cuprinsul procesului-verbal rezultă că din punct de vedere fizic cele două suprafețe de teren, cea deținută de H. I. (conform titlului de proprietate nr. 185.454/29.02.2000) și cea deținută de S.C. W. S. S.R.L. (conform contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu Cooperativa M. Invalizilor) se suprapun.
În același sens sunt și concluziile expertului topo desemnat în cauză să efectueze expertiza.
Întrucât ambele părți invocă titluri proprii, dar provenind de la autori diferiți, instanța trebuie să procedeze la comparare de titluri, situație în care trebuie comparate drepturilor autorilor de la care provin titlurile exhibate, urmând să dea eficiență titlului care provine de la autorul al cărui drept este preferabil.
Pârâta a dobândit dreptul de proprietate de la Cooperativa M. Invalizilor (chemata în garanție) care, la rândul ei, a dobândit dreptul de proprietate prin sentința civilă nr. 6278/09.04.2001, pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr. 7963/2000.
Prin sentința civilă nr. 6278/09.04.2001, pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr. 7963/2000, irevocabilă, a fost admisă cererea formulată de Cooperativa M. Invalizilor Iași și s-a constatat că aceasta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 4612,68 mp situat în Iași, ., cu următoarele vecinătăți: Nord - . privată, Vest - SN CFR IAȘI, Est - Cooperativa Constructorul.
Rezultă că certitudine că societatea Cooperativa M. Invalizilor Iași a dobândit un teren situat în Iași, ., teren care se învecinează la nord cu . rezultă că chemata în garanție a dobândit un teren situat la sud de .> Este lipsit de relevanță faptul că societatea Cooperativa M. Invalizilor Iași a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate cu privire la un teren situat în mod evident la nord de . cât prin hotărâre judecătorească s-a constatat că a dobândit în proprietate un teren situat la sud de .> Înscrierile în cartea funciară nu au efect constitutiv de drepturi, ci doar asigură opozabilitatea față de terți.
În condițiile în care societatea Cooperativa M. Invalizilor Iași nu a dobândit niciodată dreptul de proprietate asupra terenului situat la nord de . „nemo dat quod non habet”, aceasta nu putea transmite valabil către pârâtă proprietatea asupra acestui teren și pârâta nu putea dobândi proprietatea asupra acestuia, ea fiind doar în posesia unui titlu formal de proprietate, titlu care nu își găsește corespondent în situația juridică reală a imobilului.
Cu privire la modul de dobândire a dreptului de proprietate de către reclamantă, instanța notează că aceasta a dobândit dreptul de proprietate ca urmare a unui partaj voluntar intervenit cu privire la masa succesorală rămasă de pe urma defuncților H. I. și H. V., reclamanții inițiali.
Acestora le-a fost reconstituit dreptul de proprietate cu privire la suprafața de 520 mp de teren situat în Iași, ., teren care se află situat la nord de . învecinându-se, potrivit mențiunilor din titlul de proprietate nr._/29.02.2000 la sud cu .> Titlul de proprietate menționat (emis inițial pentru suprafața de 920 mp) a fost anulat doar parțial prin sentința civilă nr._ pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr. 2891/2003, prin care s-a stabilit în mod irevocabil că, din suprafața de 920 mp, 400 mp aparțin lui S. T. și S. E., conform actului autentic de vânzare-cumpărare încheiat cu P. M. și transcris în registrul de transcripțiuni al Judecătoriei Iași la numărul 258/12.06.1959.
Cât timp titlul de proprietate nu a fost anulat în totalitate, în privința lui operând doar o nulitate parțială (pentru S. T. și S. E. a fost emis un alt titlu de proprietate, pentru suprafața de 400 mp), acesta produce efecte juridice și face dovada dreptului de proprietate.
Mai mult decât atât, autorii reclamantei au dobândit dreptul de proprietate prin succesiune testamentară de la P. M., care în dobândise, la rândul ei, prin moștenire legală de la tatăl său A. C..
Analizând modul de dobândire a proprietății, pentru a stabili care dintre cele două moduri de dobândire/transmitere a proprietății invocate de părți este preferabil, instanța urmează a da câștig de cauză reclamantei, care face dovada faptului că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului situat în Iași, ., imobil situat la nord de . de pârâta nu face dovada că a dobândit imobilul pe care îl stăpânește în prezent (situat la nord de . un proprietar, cel de la care a dobândit având un drept de proprietate cu privire la un imobil situat la sud de . chiar în cuprinsul unei hotărâri judecătorești irevocabile opozabile autorului ei).
Cât timp autorul pârâtei nu a produs nici un titlu cu privire la terenul situat la nord de . a probat dobândirea dreptul de proprietate pe care l-a înscris în cartea funciară și pe care ulterior l-a transmis pârâtei care, la rândul ei, l-a înscris în cartea funciară (chemata în garanție dobândind dreptul de proprietate cu privire la un teren situat la sud de . la nord de . s-a întabulat).
Împrejurarea că pârâta a fost cea care a înscris dreptul de proprietate asupra unui teren în Cartea Funciara nu face ca titlul său sa fie preferabil în raport cu titlul reclamantei, motivat de faptul că este doar un titlu formal, vânzătorul nefiind proprietarul terenului pentru a putea transmite proprietatea, or principiul comparării modurilor de dobândire a dreptului de proprietate are la bază tocmai principiul „nemo dat quod non habet”.
Deși pârâta arată că a fost de bună credință atunci când a cumpărat imobilul de la vânzător, ea întemeindu-se pe înscrierile din cartea funciară, instanța apreciază că aceasta nu s-a comportament ca un cumpărător diligent.
Cumpărătoarea a întreprins verificări în Registrul de publicitate imobiliară de la locul situării imobilului pe care urma să-l achiziționeze, verificări de natură să releve dacă asupra acestui imobil își înscrisese dreptul de proprietate o altă persoană în afara vânzătorului..
La data verificării sarcinilor, singurul proprietar al cărui drept fusese făcut public prin transcriere era cel al vânzătoarei, dar o simplă verificare a titlului de proprietate al vânzătoarei, titlu menționat în registrele de publicitate, ar fi condus la observarea faptului că vânzătoarea a dobândit un drept de proprietate cu privire la un teren situat la sud de . ce în schițele din cartea funciară este menționat un teren situat la nord de ., de asemenea, vânzătoarea, deși a dobândit un teren situat la sud de . teren amplasat la nord de această stradă.
Mai mult, în anii 2000 - 2001, când au fost încheiate contractele de vânzare-cumpărare ce constituie titlurile opuse de pârâtă reclamantei, era de notorietate că foștii proprietari își revendicau imobilele preluate de stat. D. urmare, pârâta trebuia să se intereseze la Comisia de aplicare a Legii Fondului Funciar, dacă există sau nu cerere de restituire făcută de fostul proprietar, anterioară contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu vânzătoarea, fostă întreprindere de stat.
Pentru toate aceste argumente instanța a admis acțiunea reclamantei și a fost obligată pârâta să lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 520 mp situat în Iași, ., jud. Iași, teren aflat la nord de . în raportul de expertiză prin punctele 3, 4, 9, 8, 11, 10, 3.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel în termen legal pârâta . IAȘI, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 108/2012 din 12.02.2012 pronunțată de Tribunalul Iași, Secția I civilă a fost respins apelul formulat de pârâta . prin director general T. D. împotriva sentinței civile nr.4538 din 22.03.2013 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință care a fost păstrată.
S-a respins ca nedovedită cererea intimatei L. L. de obligare a apelantei la plata cheltuielilor de judecată avansate în apel.
În motivarea deciziei, tribunalul a reținut următoarele:
Prin cererea introductivă, reclamanta L. L. a solicitat în contradictoriu cu pârâta . IAȘI ca prin hotărârea ce se va pronunța aceasta să fie obligată să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 520 mp teren situat în intravilanul Mun. Iași, ..
Reclamanta a invocat faptul că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului revendicat în temeiul titlului de proprietate nr._ din 29.02.2000. Pârâta, la rândul ei, a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 4.234,87 mp teren în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 2854/2001 și 348 mp teren conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 3142/2000 de la Cooperativa M. Invalizilor.
Acțiunea în revendicare este acea acțiune civilă reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său solicită restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. Cel care revendică bunul trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului și în al doilea rând trebuie să dovedească faptul posesiei, al ocupării terenului de către pârâți.
Pentru a se stabili cu certitudine dacă pârâta ocupă terenul revendicat de reclamantă, dacă există suprapunere de terenuri cu aceleași amplasament din titlurile părților, în cauză s-a efectuat o expertiză tehnică de specialitate, cu obiectivele propuse de părți. Din concluziile acesteia rezultă cu certitudine faptul că pârâta ocupă suprafața de 520 mp teren, existând prin urmare o suprapunere de amplasament.
În situația în care ambele părți - atât reclamantul cât și pârâtul - se prevalează de existența unor titluri de proprietate asupra bunului, instanța învestită cu soluționarea acestei acțiuni trebuie să procedeze la compararea acestora, urmând să dea câștig de cauză părții al cărei titlu este mai bine caracterizat și al cărei drept este preferabil.
Tribunalul notează că referitor la o suprafață de teren din titlul de proprietate invocat de către reclamantă s-a mai derulat o acțiune în revendicare, fiind pronunțată în acest sens decizia civilă 2654 din 17.12.2008 a Tribunalului Iași. Această decizie nu poate fi reținută cu autoritate de lucru judecat, nefiind întrunită condiția triplei identități, întrucât în calitate de reclamant a figurat numitul S. T., însă poate fi reținută cu putere de lucru judecat, și aceasta deoarece terenul revendicat de către reclamant provine din același titlu de proprietate, respectiv_ din 29.02.2000. Și în cadrul acestui proces s-a realizat compararea titlurilor de proprietate ale părților, acordându-se preferabilitate titlului de proprietate al reclamantului, respectiv numitul S. T..
S-a reținut, legat de acest aspect, preferința titlului de proprietate al reclamantului care, prin stabilirea dreptului de proprietate în condițiile art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 a obținut o recunoaștere, o consolidare a dreptului de proprietate dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în 1958. Mai mult, se observă că această recunoaștere a intervenit la 22.11.2000, când a fost emis ordinul nr. 927 al Prefectului Județului Iași astfel că, la 9.04.2001 când s-a pronunțat sentința civilă nr. 6278 de către Judecătoria Iași prin care s-a constatat dreptul de proprietate al Cooperativei Invalizilor Iași pentru suprafața de 4.612,68 mp situată în Iași, ., parte din această suprafață (cea în litigiu), se regăsea în patrimoniul persoanelor fizice sus-menționate cărora hotărârea judecătorească obținută de chemata în garanție nu le este opozabilă, nefiind părți în litigiul respectiv.
În aceste condiții, se reține față de momentul și modul de dobândire a dreptului de proprietate, preferabilitatea titlului de proprietate emis în favoarea reclamantului, care este identic cu cel al intimatei-reclamante din cauza de față. În această situație, ceea ce au statuat instanțele cu privire la preferabilitatea titlului de proprietate invocat de către reclamantă nu poate fi contrazis printr-o altă hotărâre judecătorească, singurul aspect care le diferențiază fiind identitatea reclamantului și suprafața de teren revendicată ca și întindere, dar ca și amplasament și titlu de proprietate fiind identice.
Prin urmare, prima instanță în mod corect a apreciat că titlul de proprietate al reclamantei este preferabil celui invocat de către pârâtă venind astfel în concordanță cu principiul securității raporturilor juridice, a conchis tribunalul.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs ., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea cererii de recurs se arată că instanța de fond face o greșită interpretare a prevederilor art. 480 C. civ. și o interpretare limitativă a actelor de proprietate depuse de părți în dosar, a schițelor aferente lor și a rapoartelor de expertiză aflate la dosar.
După cum se poate constata din considerentele deciziei, instanța de apel reține în mod eronat că actele de proprietate depuse de reclamanți fac dovada faptului că recurenta ocupă fără drept terenul din Iași ..
Instanța de apel consideră că nu sunt relevante actul său de proprietate, schița terenului, aferentă acestui act, modul de dobândire precum și faptul că a fost intabulat înaintea actului de proprietate al reclamantei.
Recurenta solicită a se analiza vecinătățile indicate în actul de proprietate invocat de ea, să se analizeze schița cadastrală întocmită pentru această proprietate, în raport cu vecinătățile actului de proprietate depus de reclamantă, cu schița lui anexă.
Învederează că se va putea - astfel - constata că prin amplasarea terenurilor respective ele se situează pe ambele străzi, respectiv Rampei și Luterană.
Prin Sentința civilă nr. 6278/09.04.2001 pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul 7963/2000, rămasă definitivă și învestită cu formulă executorie, se admite cererea formulată de Cooperativa M. Invalizilor Iași împotriva pârâților Consiliul Local Iași și Primarul Municipiului Iași. Rezultă din sentința menționată că chemata în garanție S. GR. l M. INVALIZILOR deține terenul menționat din anul 1984.
Instanța a constatat că reclamanta Cooperativa M. Invalizilor Iași a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului construit și neconstruit în suprafață de 4612,68 mp. în Iași ., cu următoarele vecinătăți: la Nord - . - proprietate privata, la Vest - SNCFR Iași, la Est - Cooperativa „Constructorul”.
În opinia recurentei, instanța de apel în mod nelegal a reținut că deși pârâta a fost cea care a înscris dreptul de proprietate asupra acestui teren în cartea funciară, aceasta nu face ca titlul său să fie preferabil în raport cu titlul reclamantei, pentru că este doar un titlu formal, vânzătorul nefiind proprietarul terenului pentru a putea transmite proprietatea.
Precizează că în anul 2001 reclamanții au introdus cerere de chemare în judecată împotriva Cooperativei „M. Invalizilor”, actuala S. de Gr. 1 „M. Invalizilor”, prin care au solicitat să le fie lăsată în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 920 mp, formând obiectul dosarului 31.417/2001 aflat pe rolul Judecătoriei Iași.
Prin sentința nr._/14.10.2002 pronunțată în dosarul_/2001, Judecătoria Iași a admis cererea reclamanților pentru terenul în suprafață de 520 mp situat în Iași .. . IASI a cumpărat de la Cooperativa „M. Invalizilor” Iași cu contractele de vânzare - cumpărare nr. 2854/11.10.2001 și nr. 3142/16.11.2000 suprafața de 4.234,87 mp teren în . și respectiv 348 mp teren în ..
La solicitarea . IAȘI, prin încheierile nr._/13.12.2001 si 1492/06.02.2002 terenurile a fost întabulate în Cartea Funciară, având numărul cadastral 4561.
Recurenta susține că nu este vinovată că reclamanții nu pot intra în stăpânirea terenului lor, vinovată fiind comisia care a eliberat un titlu de proprietate numai pe baza vechilor înscrisuri ce atestau proprietatea, fără a verifica situația din teren.
Terenul cumpărat de . IASI se înscrie în acest perimetru, conform schiței cadastrale, fără a se face referire la terenul din Iași ..
Tot incomplet și cu aplicarea greșită a legii - în opinia recurentei - au fost analizate și actele ce fac dovada înscrierii dreptului în cartea funciară, înscriere ce consfințește odată în plus dreptul său de proprietate și faptul că nu le ocupă reclamanților nimic din ceea ce nu este al său.
Deși s-au efectuat trei expertize topo, atât în acest dosar cât și în celelalte dosare aflate pe rolul Judecătoriei Iași care au soluționat acest litigiu, nu se precizează că S. de Gr. 1 „M. Invalizilor” nu este proprietara terenului ce a fost ulterior cumpărat de . și de asemenea nu se precizează că acesta se află în altă parte decât în . fost făcută întabularea.
Recurenta contestă reținerea instanței de apel - că pârâta avea obligația să se intereseze în anii 2000 - 2001 la Comisia de Aplicare a Legii Fondului Funciar, pentru a afla dacă nu a fost solicitat de o altă persoană terenul în litigiu - arătând că este atât nelegal cât și ineficient, Comisia neavând în atribuții acordarea unor asemenea relații terțelor persoane.
Învederează că în anul 2001 reclamanții S. I. T. și M. E. au chemat în judecată pârâții H. I. și H. V. pentru a le lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 400 mp situat în ., cumpărat de la P. E., care a format obiectul dosarului nr. 2891/2003.
S-a solicitat instanței de judecată să pronunțe o hotărâre de expedient prin care să se consfințească împăcarea părților în baza unei tranzacții, în sensul că pârâții H. I. și H. V. sunt de acord să lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul din ., în suprafață de 400 mp., declarând modificat implicit T. P. nr._/29.02.2000. Ulterior, reclamanții H. I. și H. V. au prezentat un certificat de moștenitor prin care P. E. le transmitea prin moștenire toate bunurile aflate în proprietatea ei, fără precizarea acestora.
Față de actele menționate, rezultă că sunt cumpărători de bună credință, prioritari cu drepturi recunoscute de lege, întabulate potrivit legii și nu dețin fără drept terenul revendicat de reclamanți.
Recurenta arată că s-a efectuat în cauză o expertiză tehnică judiciară, de către expertul C. V., care evidențiază faptul că reclamanții dețin suprafața de 520 mp care se suprapune cu terenul . a face precizarea dacă acest teren se află în . sau în ., la nord sau la sud de .> Conform actelor depuse în dosarul cauzei rezultă fără echivoc că chemata în garanție avea cunoștință la data vânzării către . Iași că terenul pe care 1-a înstrăinat aparținea și altor persoane, cu care se afla în litigiu.
În consecință, conform art. 1377 Cod civ 1864 „vânzătorul este de drept obligat după natura contractului de vânzare a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi declarate la facerea contractului”.
Recurenta învederează că instanța de apel a menținut - fără o motivație legală - dispozițiile instanței de fond, că S. de GR. 1 M. Invalizilor nu poate fi chemată în garanție deoarece terenul vândut nu îi aparținea de drept, deoarece aceasta a dobândit un teren la sud de . un teren la nord de această stradă. Această motivație nu este susținută în mod real de nici o expertiză efectuată în cauză.
Din expertizele efectuate de C. V., C. G. și R. D. rezultă că terenul revendicat se suprapune cu cel deținut de . IAȘI, așa cum a fost cumpărat de la S. de GR.1 M. Invalizilor.
Prin sentințele menționate, rămase definitive, instanțele judecătorești au reținut calitatea procesuală pasivă a chematei în garanție S. de GR. 1 M. Invalizilor.
Așa cum a arătat, obligația de garanție rezultă din dispozițiile art. 1337 C. Civ. care prevede că vânzătorul este obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și sarcinile care nu au fost declarate la încheierea contractului.
Literatura de specialitate în materie apreciază că dacă tulburarea în posesie provine din partea unei terțe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător iar dacă nu reușește să-l apere va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii, conchide recurenta.
Formulând întâmpinare, intimata L. L. solicită respingerea recursului.
Învederează că ambele hotărâri, atât cea de la fondul cauzei cât și cea din apel, au consfințit dreptul său de proprietate asupra terenului situat în intravilanul Municipiului Iași, ., în suprafață totală de 520 mp.
Solicită - de asemenea - obligarea recurentei la plata onorariului de avocat suportat de pentru faza procesuală a recursului.
În ceea ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 304 punct 7 Cod procedură civilă, arată intimata că recurentul este ținut să facă dovada că hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau să indice motivele cuprinse în hotărâre care sunt contradictorii sau străine de natura pricinii.
Rezultă că cele trei situații cuprinse în motivul de recurs indicat de art. 304 punct 7 Cod procedura civila vizează în esență o chestiune unică, concretizată în nemotivarea unei hotărâri judecătorești, în lipsa elementelor obligatorii prevăzute de art. 261 punct 5 Cod de procedura civila.
La concluzia incidenței în concret a motivului de recurs prevăzut de art. 304 punct 7 Cod procedură civilă, constând în nemotivarea hotărârii judecătorești, se poate ajunge în varii situații, cum ar fi: existența unei contrarietăți între considerentele hotărârii în sensul ca din unele rezulta netemeinicia acțiunii, iar din altele faptul ca acțiunea este fondata, sau atunci când se constata existenta unei contrarietății flagrante dintre dispozitiv si considerente, etc. (decizia ICCJ nr. 963/2005).
Ori, din lecturarea motivelor de recurs rezultă că nu sunt indicate sub nici o formă explicații în susținerea motivului de recurs prevăzut de art. 304 punct 7, recursul fiind neîntemeiat.
Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 304 punctul 9, intimata arată că vizează esențialmente nelegalitatea hotărârii atacate și cuprinde în conținutul său doua ipoteze distincte, respectiv pronunțarea unei hotărâri lipsite de temei legal sau pronunțarea unei hotărâri cu încălcarea sau aplicarea greșita a legii.
Lipsa de baza legală a hotărârii recurate înseamnă absența unei norme juridice care să poată constitui premisa majora a silogismului judiciar față de soluția dată, practic absența fundamentului său juridic și semnifică faptul că soluția nu este juridică. Sintagma „hotărâre lipsită de temei legal” presupune constatarea a două lucruri: că hotărârea nu este motivată în drept și că nu există în legislația în vigoare o norma juridica aplicabila ca premisa pentru concluzia la care s-a ajuns în cauza. Ori, decizia civila pronunțata în apel cuprinde motivația în drept, cu trimitere la norme de drept în vigoare.
Intimata învederează că a doua ipoteză prevăzută de art. 304 punct 9 „când hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii” cuprinde toate cazurile deosebit de variate din care rezultă că instanța a recurs la texte de lege aplicabile speței dar fie le-a încălcat litera sau spiritul lor, fie le-a aplicat greșit, situație care în mod evident nu se regăsește în decizia civilă recurată.
În ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 304 punctul 8, intimata arată că acesta vizează situația în care hotărârea este dată cu interpretarea greșita a actelor juridice supuse controlului judiciar, instanța de judecata schimbând natura, înțelesul vădit neîndoielnic a actelor.
În opinia sa, sub nici o formă în faza procesuala a apelului chemata în garanție Cooperativa M. Invalizilor nu avea calitate procesuala. Și acest aspect a fost clarificat la termenul de judecată din 08 ianuarie 2014, instanța de apel înlăturând din citativul dosarului COOPERATIVA M. INVALIZILOR, motivat de faptul că prin sentința civilă dată de judecătorie s-a dispus disjungerea cererii de chemare în garanție formulată de recurentă împotriva COOPERATIVA M. INVALIZILOR.
Recurenta repetă practic aceleași apărări formulate atât în faza procesuală a fondului cât și a apelului, reluând istoricul modului de dobândire al terenului, privit din punctul acesteia de vedere.
Ori recursul, ca o cale de atac extraordinară, are caracterul unei o supervizări a hotărârii atacate sub aspectul legalității acesteia. Acesta este si motivul pentru care instanța de recurs, soluționând această cale extraordinară de atac, nu va relua judecata procesului, nu va examina cauza sub toate aspectele, întrucât recursul nu are caracter devolutiv, ci va verifica dacă hotărârea atacată a fost sau nu pronunțată cu respectarea dispozițiilor legale incidente, pe baza probelor administrate la instanța de fond.
Ori, raportat la acest aspect, apreciază intimatta că soluția instanței de apel este una legală și temeinică.
Expertiza topografică, omologată la fondul cauzei și păstrată în integralitate, în mod corect, în faza apelului, reține că suprafața de teren deținuta de autorii săi, soții H. și ulterior de societate în urma actului de partaj voluntar (conform titlului de proprietate nr._/29.02.2000) este ocupata în totalitate de ..
Arătă că împotriva raportului de expertiza topografic omologat la fondul cauzei recurenta pârâtă nu a făcut obiecțiuni, criticându-le abia în faza recursului, procedură inadmisibilă având în vedere chestiunile ce sunt analizate în faza procesuală a recursului.
Intimata învederează că înscrisurile pe care ea le-a depus la dosarul cauzei, reținute de instanța de apel ca relevante pentru respingerea apelului, cu consecința consfințirii dreptului de proprietate în ceea ce o privește sunt:
Certificatul de moștenitor Nr. 94/12.12.1956 emis de Notariatul de STAT al Orașului IAȘI de pe urma defunctului A. C., în urma căruia au rămas în calitate de moștenitori A. P. in calitate de fiu si P. M., în calitate de fiica. Din masa succesorala făceau parte doua case situate în orașul IAȘI, ., si terenul aferent acestora în suprafața de 1040 mp.
Testamentul autentificat la Notariatul de Stat IAȘI, din 15.11.1976 prin încheierea nr. 5456/15.11.1976: P. M. a lăsat soților H., autorii săi, toată averea mobilă si imobilă. Ulterior, a fost reconstituit dreptul de proprietate prin Titlul de proprietate nr._ din 29.02.2000 in favoarea soților H., urmând ca după pronunțarea sentinței nr._ de către Judecătoria IAȘI sa se constate irevocabil ca din suprafața de 1040 mp deținuta de aceștia (conform actelor anterior enunțate), 400 mp aparțin soților S. T. si E..
Procesul-verbal nr_/30.06.2005 prin care s-a încercat punerea autorilor săi, soții H., în posesia terenului, din cuprinsul căruia rezulta imposibilitatea operațiunii motivat de ocuparea terenului de către recurentă.
Pretinde intimata că înscrisurile depuse la dosarul cauzei de recurentă, și avute în mod corect în vedere de instanța de apel, la momentul pronunțării deciziei apelate sunt:
Contractele de vânzare-cumpărare încheiate între W. S. SRL, cumpărător si COOPERATIVA M. INVALIZILOR, vânzător, autentificate sub nr. 2854/2001 și 3142/16.11.2000 având drept obiect suprafețele de 4237.87 mp teren situat in IAȘI, . si de 348 mp în IAȘI ..
Sentința civilă nr. 6278/09.04.2001 irevocabilă, pronunțată de Judecătoria IAȘI, în dosarul nr. 7963/2000, în urma căreia a fost admisa cererea COOPERATIVEI M. INVALIZILOR și s-a constatat că aceasta a dobândit drept de proprietate asupra terenului în suprafața de 4612,68 mp situat în IAȘI, . cu următoarele vecinătăți: nord - . privata, vest - SN CFR IAȘI, est - Cooperativa Constructorul.
Din analizarea modului de dobândire a proprietății pentru stabilirea preferabilității în ceea ce privește cele două moduri de dobândire a terenului descris anterior pentru fiecare dintre părți, în mod corect instanța de apel a dat câștig de cauză titlului reclamantei.
Astfel, în mod temeinic instanța de apel a confirmat decizia instanței de fond, stabilind că dreptul său de proprietate este dobândit prin succesiune testamentară de la P. M., care la rândul ei dobândise prin moștenire legală de la tatăl sau, C. A.. În aceste condiții, corect a reținut instanța de apel că înscrierea de către recurenta a dreptului de proprietate în Cartea Funciară nu face ca titlul său să fie preferabil.
De asemenea, în mod corect reține instanța de apel că însăși sentința civilă invocată de recurentă în susținerea respingerii acțiunii în revendicare și în urma căreia S. T. dobândește 400 mp din terenul situat în ., poate fi reținută cu titlu de putere de lucru judecat în ceea ce privește preferabilitatea dreptului de proprietate provenit din titlul de proprietate nr._/29.02.2000 comparativ cu actele de vânzare-cumpărare indicate anterior, încheiate cu nesocotirea principiului „nemo dat quod non habet”.
Arătă că în mod temeinic instanța de apel a constatat că la momentul pronunțării sentinței nr. 6278 de Judecătoria IAȘI, în urma căreia s-a constatat dreptul de proprietate al COOPERATIVEI M. INVALIZILOR pentru suprafața de teren de 4612,68 mp în IAȘI, ., analizând si ordinul prefectului Iași nr. 927/09.04.2001 emis în favoarea autorilor săi, în patrimoniul autorilor săi se regăsea deja proprietatea terenului.
În aceste condiții, solicită instanței de recurs să constate că în urma analizării înscrisurilor anterior enunțate, în mod temeinic Tribunalul Iași a respins apelul W. S..
Formulând întâmpinare, la rândul său, intimata-chemată în garanție S. Gr. 1 M. Invalizilor solicită admiterea recursului și respingerea cererii reclamantei.
Arată că, în fapt, reclamanții H. I. și H. V. și apoi moștenitoarea lor L. L. au învestit instanța cu dosarul nr._ având ca obiect cererea de revendicare în contradictoriu cu recurenta, cerere în cadrul căreia are calitatea de chemat în garanție.
Învederează că S. Gr. 1 M. Invalizilor, dând dovadă de bună credință, a intrat în posesia și proprietatea unui teren în suprafață de 4612,68 mp situat în Iași, . - 2, prin succesiunea a două contracte.
După cum rezultă din actele depuse la dosar, unitatea a deținut în proprietate suprafața totală de 4612,68 mp din Iași, . - 2, în baza actului de vânzare-cumpărare încheiat cu vânzătorul Tanasievici G. Octav, autentificat sub nr. 729/1996 și transcris în registrul de transcripțiuni imobiliare sub nr. 2058/1996 precum și în baza sentinței civile nr. 6278 pronunțată de Judecătoria Iași la data de 09.04.2001, care este definitivă și irevocabilă.
Întregul drept de proprietate a fost intabulat și înscris în Cartea funciară și transmis pârâtei cu act autentic de vânzare-cumpărare.
La rândul său, pârâta și-a întabulat dreptul de proprietate odată cu încheierea actelor autentice de vânzare-cumpărare, în noiembrie 2000.
În consecință, apreciază că dreptul său de proprietate a fost dobândit cu bună-credință, de la un veritabil proprietar, la acel moment neexistând vreun dubiu asupra situației juridice a imobilului și ca urmare a transmis cu aceeași bună-credință către pârâta-recurentă dreptul de proprietate.
Susține chemata în garanție că atât ea cât și pârâta, ulterior anului 2000, au deținut și dețin terenul din . de proprietari deplini și legali, că au făcut opozabil tuturor terților acest drept de proprietate încă de la data dobândirii lui, respectiv din anul 1996 când l-au transcris în registrul de transcripțiuni imobiliare al Judecătoriei Iași.
Învederează că reclamanta a dobândit un titlu de proprietate cu mult după consfințirea și recunoașterea drepturilor lor de proprietate, iar acest drept nu a fost vreodată întabulat și făcut opozabil terților.
Apreciază că motivele reținute de Tribunalul Iași în decizia recurată sunt netemeinice și nelegale, negăsindu-și corespondent în înscrisurile depuse la dosar.
În opinia intimatei chemate în garanție, ambele instanța fac o interpretare arbitrară asupra dreptului de proprietate recunoscut cumpărătorului de bună-credință.
Consideră nefondată reținerea că este preferabil titlul reclamanților față de cel al pârâtei și al chematei în garanție.
Conform prevederilor legale, dreptul de proprietate dobândit de cumpărătorul de
bună-credință este recunoscut, față de acesta neexistând derogări sau interpretări.
În atare situație, apreciază că pârâta și-a exercitat cu bună-credință drepturile, dobândindu-le în mod legal de la veritabili proprietari la momentul transferurilor de drepturi, aducând la cunoștința terților și făcându-și dreptul opozabil prin înscrierile din Cartea Funciară.
Raportând aceste motive la limitele legislative în care se desfășoară cercetarea judecătoreasca din prezenta cauză, apreciază că nu li se poate nega dreptul dobândit și transmis legal.
Luând în considerare că reclamanților li s-a emis titlul pe care își întemeiază cererea pe un imobil situat la altă adresă decât cel față de care societatea a exercitat dreptul de proprietate, având vecinătățile diferite fata de imobilul revendicat, consideră că în mod netemeinic s-a dispus admiterea cererii inițiale.
În opinia chematei în garanție, analiza trunchiată și sumară a probatoriului administrat în cauză a condus la pronunțarea unor hotărâri bazate pe aprecieri în afara cadrului legal, instanțele anterioare reținând în mod netemeinic obligația societății pârâte de a face verificări cu privire la litigii față de imobilul vândut. După cum a menționat anterior, S.C.M. de gradul 1 M. Invalizilor Iași a efectuat atât la momentul întabulării dreptului propriu cât și la înstrăinarea acestuia verificările normale ce cad în sarcina unui vânzător și proprietar diligent, în acest sens primind răspunsuri de la OCPI cu privire la inexistența unor astfel de situații.
Consideră ca fiind nefondate și susținerile recurentei cu privire la faptul că societatea ar fi avut cunoștința de litigii privind imobilul înstrăinat.
După cum a învederat prin înscrisurile depuse la dosar, M. Invalizilor a dobândit un drept de proprietate asupra imobilului din . un imobil în .> Având în vedere aceste aspecte, consideră că la momentul vânzărilor încheiate cu recurenta, societatea pârâtă a acționat cu convingerea de bună-credință că este proprietar, deoarece primise imobilul prin schimb, de la o instituție a statului care-și justifica dreptul prin dispozițiile legale în vigoare la acel moment, anul 1984.
Susține că în aceeași bună-credință a acționat și la momentul înstrăinării imobilelor, neavând de ce să se îndoiască de propriul drept, deoarece acesta exista în patrimoniul societății din 1984, aproape 20 de ani, acest drept fiind făcut și public în vederea opozabilității față de terți.
Având în vedere aceste susțineri, apreciază că acțiunea reclamantei este neîntemeiată și ca urmare solicită respingerea ei, admiterea recursului și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată. Reținând că acțiunea reclamantei este neîntemeiată, solicită respingerea acțiunii și să se aprecieze că cererea de chemare în garanție este lipsită de temei, cu consecința respingerii.
În recurs nu s-au depus înscrisuri noi, în sensul art. 305 Cod procedură civilă.
Verificând cu prioritate, în puterea regulii instituite de art. 137 alineat (1) Cod procedură civilă, excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatei S. Gr. 1 M. Invalizilor, curtea constată că aceasta nu operează în cauză.
Se observă că intimata a fost chemată în garanție de pârâta ., prima instanță dispunând disjungerea cererii și înregistrarea separată a acesteia. Această măsură a fost criticată în apel, situație în care judecata căii de atac trebuia să se poarte în contradictoriu cu chemata în garanție. Părțile din recurs fiind aceleași ca la judecata în apel, intimata S. Gr. 1 M. Invalizilor are calitate procesuală pasivă în recurs, excepția urmând a fi respinsă.
Examinând actele și lucrările dosarului, curtea constată că recursul este fondat, pentru considerentele expuse în cele ce urmează.
Așa cum s-a arătat, în apelul cu care a învestit Tribunalul Iași, pârâta a criticat disjungerea cererii de chemare în garanție.
În legătură cu acest aspect instanța de prim control judiciar nu s-a pronunțat, deși a motivat pe larg soluția de respingere a apelului. În atare situație, nu se poate exercita controlul judiciar al deciziei din apel. Mai mult, la solicitarea intimaților reclamanți tribunalul a dispus - la 08 ianuarie 2014 - chiar înlăturarea de pe citativ a chematei în garanție, astfel încât judecata apelului s-a desfășurat fără ca aceasta din urmă să își poată formula apărări.
Curtea de apel notează că aceste încălcări ale regulilor de procedură (lipsa de răspuns la un motiv de apel și înlăturarea eronată a uneia dintre părți de la judecată) nu pot fi îndreptate direct în calea extraordinară de atac a recursului, întrucât ar priva participanții la proces de un grad de jurisdicție. Singurul remediu procedural disponibil este casarea hotărârii pronunțate cu nesocotirea normelor legale și trimiterea cauzei aceleiași instanțe, pentru rejudecarea apelului.
Raportat considerentelor expuse și în aplicarea art. 312 alineat (1) teza I și alineat (5) Cod procedură civilă, curtea va respinge excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatei S. Gr. 1 M. Invalizilor, va admite recursul declarat de S.C. W. S. SRL împotriva deciziei civile nr. 108/12.02.2012 pronunțată de Tribunalul Iași - Secția I Civilă, decizie care va fi casată în tot, cu trimiterea cauzei aceleiași instanțe, pentru rejudecarea apelului declarat de S.C. W. S. SRL.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatei S. Gr. 1 M. Invalizilor.
Admite recursul declarat de S.C. W. S. SRL prin reprezentant legal împotriva deciziei civile nr. 108/12.02.2012 pronunțată de Tribunalul Iași - Secția I Civilă, decizie pe care o casează în tot.
Trimite cauza aceleiași instanțe pentru rejudecarea apelului declarat de ..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 10 Noiembrie 2014.
Președinte, C.-A. S. | Judecător, L. P. | Judecător, A. G. |
Grefier, D. G. |
Red. și tehnored. G.A.
Tehnoredactat
G.D.
2 ex./03.09.2015
Tribunalul Iași:
- A. M.
- L. O.
Jud. fond: G. T.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 5/2014. Curtea de Apel IAŞI | Pretenţii. Decizia nr. 48/2014. Curtea de Apel IAŞI → |
|---|
