Acţiune în constatare. Decizia nr. 2666/2014. Curtea de Apel PLOIEŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2666/2014 pronunțată de Curtea de Apel PLOIEŞTI la data de 17-12-2014 în dosarul nr. 26893/281/2012
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA NR. 2666
Ședința publică din data 17 decembrie 2014
Președinte - M. G.
Judecători - C. P.
- V. D.
Grefier - A. M. B.
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta N. N. domiciliată în municipiul Ploiești, . Afumați nr.9, județ Prahova, împotriva deciziei civile nr. 339 din 22 mai 2014, pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimații-pârâți M. Ploiești prin primar și C. L. Ploiești prin primar, cu sediul în municipiul Ploiești, Bulevardul Republicii nr. 2, județ Prahova.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică de judecată din data de 4 decembrie 2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta.
Curtea, având nevoie de timp pentru studierea actelor și lucrărilor de la dosar, a amânat pronunțarea la data de 11 decembrie 2014 și apoi la 17 decembrie 2014, când a dat următoarea decizie.
CURTEA:
Deliberând asupra recursului de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploiești sub nr._ reclamanta N. N. a formulat, în contradictoriu cu pârâtele M. Ploiești prin Primar și C. L. Ploiești prin Primar, cerere prin care a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate că a operat tacită relocațiune asupra spațiului cu destinație locuință, pe care îl deține în imobilul din Ploiești, . Afumați, nr.9, jud. Prahova potrivit art. 1810 c.civ. și să se dispună obligarea pârâtelor să încheie contract de închiriere cu reclamanta pentru spațiul locativ susmenționat.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că este chiriașă în imobilul sus menționat de 10 ani, beneficiul contractului de închiriere fiind dobândit prin moștenire de la autorii săi, pe care l-a prelungit periodic, ultima prelungire a acestui act s-a realizat în anul 2008 când s-a încheiat contractul nr._.
Reclamanta a arătat că imobilul sus menționat îl ocupă cu alți 3 frați și 3 surori și se compune din 4 camere, bucătărie, cămară, vestibul și baie, contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă de 2 ani, perioadă ce a expirat în luna aprilie 2009 și încă de la data încheierii contractului, toți membrii familiei nu au avut serviciu, în contract fiind trecut la titular „fără ocupație”. Situația financiară a devenit foarte grea începând cu anul 2008 când a înregistrat debite la plata chiriei, debite asociate cu o . alte grave probleme familiale determinate atât de obligația de întreținere a copiilor minori cât și de faptul în acest imobil locuiesc peste 30 persoane a fost obligată ca din puținul banilor ce intrau în contul familiei din munca ocazională pe care o presta să o cheltuiască pe mâncare, utilități, întreținerea minorilor în școală și medicamente în caz de boală.
De asemenea, a mai arătat reclamanta că pentru a nu prejudicia normala folosință a imobilului în care locuia a asigurat plata la zi a utilităților, însă în condițiile în care fiecare dintre frații săi au în întreținere copii minori, debitul restant la chirie nu a mai putut fi acoperit. În aceste condiții, arată reclamanta că solicitările sale de a încheia contractul de închiriere pe spațiul locativ deținut s-a lovit de refuzul autorităților de a reînnoi contractul de închiriere, acesta fiind condiționat de achitarea debitului, la care s-au adăugat penalități.
Astfel, s-a mai arătat de către reclamantă că a fost acționată în instanță pentru evacuare, dar pe parcursul derulării procesului a reușit să achite debitul restant în totalitate și deși s-a menționat constatarea rezilierii contractului de închiriere ca urmare a ajungerii lui la termen, pârâții i-au încasat în continuare contravaloarea chiriei, astfel încât apreciază că a fost operată tacita relocațiune astfel cum este definită de art.1810 c.civ., toate celelalte clauze din contract privind buna administrare a imobilului fiind îndeplinite.
Reclamanta a mai arătat că nu a intenționat niciodată să prejudicieze proprietarul imobilului prin debitul înregistrat, însă în condițiile unui trai material mai mult decât precar nu a avut nici o alternativă prin care să rezolve problema.
În drept s-a invocat 1810 c. civ. art.13 din OUG nr.40/1999.
Reclamanta a depus la dosar copia contractului de închiriere, fișa de calcul, înscrisuri aflate la filele 6-15 dosar.
Pârâtele, legal citate, au depus la dosar întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Prin sentința civilă nr._/27.11.2013, Judecătoria Ploiești a respins acțiunea formulată de reclamanta N. N. ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că între reclamantă, în calitate de locatar și pârâți, în calitate de proprietari a fost încheiat contractul de închiriere nr._ din 22.01.2008 (f. 6-15 dosar), având ca obiect imobilul din Ploiești . Afumați nr.9, județul Prahova.
Contractul a fost încheiat pe o perioada de 2 ani.
Prin Sentința civilă nr.9833 din 05.10.2011 pronunțată de Judecătoria Ploiești în dosarul nr._/281/2010, instanța a constatat încetat contractul sus menționat, prin împlinirea termenului pentru care a fost încheiat și a dispus evacuarea paraților din imobilul din Ploiești . Afumați nr.9, județul Prahova. Din considerentele sentinței sus menționate a rezultat că acțiunea a fost promovată ca urmare a împlinirii termenului pentru care contractul a fost încheiat și a neachitării de către chiriași a obligației de plata a chiriei pe o perioada mai mare de 3 luni.
Cu toate ca instanța a dispus evacuarea chiriașilor din imobilul sus menționat, aceștia nu au respectat hotărârea instanței continuând să ocupe imobilul fără vreun titlu.
Reclamanta a solicitat prin prezenta cerere să se constate că a operat tacita relocațiune asupra spațiului cu destinația de locuință, spațiu care a făcut obiectul contractului de închiriere menționat.
În art.3 din contractul de închiriere încheiat de părțile din prezenta cauză, se stipulează că, fiind o locuință socială contractul se poate prelungi pe baza declarației de venituri si a actelor doveditoare conform prevederilor legale, iar în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat sa părăsească locuința la expirarea termenului contractului.
Din actele dosarului a rezultat că proprietarul a refuzat prelungirea contractului, mai mult decât atât, a solicitat pe calea instanței evacuarea locatarilor din imobilul închiriat.
Având în vedere clauzele contractului, din care rezultă că o prelungire a duratei contractului este posibilă numai cu acordul proprietarului și poziția manifestata de pârâți, care au solicitat evacuarea chiriașilor, instanța de fond a apreciat cererea prin care se solicită a se constata că a operat tacita relocațiune ca fiind neîntemeiată și, pe cale de consecință, a respins-o.
Argumentul invocat de către reclamanta, în sensul ca a achitat contravaloarea chiriei aferente spațiului la zi este insuficient, aceasta având obligația legala să achite contravaloarea folosinței spațiului pe care îl ocupă până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
Pentru aceleași considerente, având în vedere și dispozițiile art.555 Cod Civil, care prevăd că dreptul de proprietate este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege, instanța de fond a apreciat ca fiind neîntemeiată și cererea de obligare a pârâților să încheie contract de închiriere cu reclamanta pentru spațiul locativ sus menționat.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta M. N. în temeiul dispozițiilor art. 299 Cod de procedura civilă, criticând-o pentru nelegalitate pentru motivele ce urmează a le învedera.
În motivarea cererii, reclamanta a învederat faptul că prin cererea de chemare în judecata formulata împotriva pârâților M. Ploiești prin Primar și C. L. Ploiești reprezentat de Primar să se constate că a operat tacita relocațiune asupra spațiului cu destinația de locuință, pe care îl deține în imobilul din Ploiești, . Afumați nr. 9 conform art. 1810 cod civil și să dispună obligarea acestora să încheie contract de închiriere cu ea pentru spațiul locative mai sus menționat.
În cadrul soluționării cauzei, reclamanta a susținut că a dovedit cu acte că este chiriașă în imobilul din Ploiești, . Afumați nr. 9 de zeci de ani, beneficiul contractului de închiriere fiind dobândit prin moștenire de la autorii săi, iar contractul de locațiunea s-a prelungit periodic.
În acest sens, reclamanta a susținut că ultima prelungire a acestui act s-a realizat în anul 2008 când s-a încheiat contractul_ cu o valabilitate de 2 ani, iar imobilul pe care îl ocupă împreună cu ceilalți 3 frați si 3 surori se compune din 4 camere, bucătărie, cămara, vestibul și baie.
În continuare, reclamanta a susținut că începând cu anul 2008, așa cum a arătat în fața instanței de fond au survenit o . evenimente deosebite în familia lor, atât ea cât și ceilalți membrii ai familiei neavând serviciu, iar unii dintre ei având în întreținere și minori, astfel că a fost în imposibilitate de a achita chiria și a înregistrat debite restante, întrucât nu avea posibilități materiale, banii pe care îi obținea din muncă ocazională au fost alocați pentru minima întreținere a familiei și pentru achitarea utilităților.
Mai mult, reclamanta a susținut că s-a creat astfel o situație de blocaj financiar, pe care deși a adus-o la cunoștința proprietarului nu a putut să o suporte
În acest sens, reclamanta a susținut că, urmare a acestui lucru a fost acționați în instanța pentru evacuare și întrucât nu a avut posibilitatea să angajeze un apărător care să le susțină cauza, hotărârea a rămas definitivă și irevocabilă.
Totodată, reclamanta a susținut că a continuat să locuiască în imobilul din Ploiești, . Afumați nr. 9, și-au achitat integral debitul la chirie și sunt cu toate plățile la zi, iar ca urmare a acestei situații a solicitat autorităților să le încheie un nou contract pentru imobil, având în vedere ca nu mai subzistau condițiile de evacuare.
Astfel, reclamanta a susținut că, deși în hotărârea de evacuare s-a menționat constatarea rezilierii contractului de închiriere ca urmare a ajungerii lui la termen, pârâții i-au încasat în continuare contravaloarea chiriei, astfel încât a operat tacita relocațiune astfel cum este ea definită de art. 1810 Cod civil, toate celelalte clauze din contract privind buna administrare a imobilului fiind respectate si acceptate de pârâți.
Or, reclamanta a susținut că instanța de fond, în baza probelor administrate a apreciat că în speța de față nu sunt întrunite condițiile legate de tacita relocațiune, întrucât o prelungire a duratei contractului este posibilă numai cu acordul proprietarului, iar poziția acestuia ar fi fost de evacuare a chiriașilor.
În acest sens, reclamanta a solicitat a se avea în vedere că acțiunea de evacuare a sa s-a datorat în primul rând faptului că înregistra debite la chirie și nu din alte considerente, iar acesta a fost principalul motiv care a determinat și imposibilitatea prelungirii contractului, însă această situație nu s-a datorat unei intenții frauduloase, ci din cauza stării materiale precare în care s-a aflat el și familia sa.
Astfel, reclamanta a susținut că instanța de fond a pornit de la o greșită interpretare și aplicare a legii, întrucât nu a avut în vedere faptul că raportat la data la care a fost înregistrată acțiunea de evacuare, într-adevăr datorită situației financiare grele nu a putut să achite chiria și înregistra debite restante, iar formalitățile de prelungire a contractului nu s-au încheiat datorită acestor debite restante.
În continuare, reclamanta a susținut că după ce a achitat datoria către autorități, acestea le-au încasat contravaloarea folosinței locuinței nu ca o taxă de folosință, ci ca și chirie plătită pentru imobil.
În atare condiții, reclamanta a susținut că sunt în continuare chiriași ai imobilului și că a operat tacita relocațiune întrucât a respectat toate clauzele contractuale privind normală folosință a acestuia și a achitat chiria la zi, în sarcina lor nefiind puse alte obligații neîndeplinite din contractul de închiriere - debite restante la plata utilităților, o folosința inadecvata a imobilului, tulburarea bunei vecinătăți etc.
Mai mult, reclamanta a susținut că nu a intenționat niciodată să prejudicieze proprietarul imobilului și să creeze disfuncționalități la nivelul autorității publice locale prin debitul înregistrat, însă în condițiile unui trai material mai mult decât precar nu a avut nicio alternativă prin care să soluționeze problema.
Or, în situația în care bărbații din familia lor nu au găsit un loc de muncă prin care să se asigure un venit cert, periodic, a fost nevoiți să recurgă la soluția extremă a împrumutului cu camătă, pentru a acoperi debitul restant la plata și chiriei pentru a evita evacuarea.
Nu în ultimul rând, reclamanta a susținut că fiecare din frații și surorile sale au în întreținere copii minori, numita G. având nu mai puțin de 7 copii, iar N. A. M. - fiica lui N. M., care suferă în prezent de handicap grav așa cum rezulta în urma evaluării făcute de către Comisia pentru Protecția Copilului Prahova prin Hotărârea 7042/05.11.2013 din dosarul 728H/2009, acestea fiind condițiile în care s-a înregistrat debitul restant la chirie.
Reclamanta a susținut în continuare că instanța de fond, analizând actele depuse la dosar, a considerat că acțiunea sa nu este întemeiată și că avea obligația legală de a achita contravaloarea folosinței spațiului pe care îl ocupă până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
În acest sens, reclamanta a apreciat că, în ceea ce o privește, achitarea debitului la plata chiriei și a penalităților înregistrate, achitarea la zi a chiriei corelată cu îndeplinirea tuturor celorlalte obligații locative reprezintă o prelungire implicită a contractului vechi de închiriere care în mod tacit a fost acceptată și de pârâți și în atare situație prevederile art. 1810 Cod civil privind tacită relocațiune sunt îndeplinite.
Mai mult decât atât, reclamanta a susținut că dacă proprietarul avea intenția de a-i evacua, avea posibilitatea să o facă întrucât dreptul de dispoziție nu i-a fost îngrădit sub nicio formă.
Totodată, reclamanta a considerat că instanța de fond în mod nelegal nu a analizat faptul că în măsura în care se aprecia că în speța lor nu se mai poate pune problema unei tacite relocațiuni, contravaloarea folosinței imobilului era făcută sub forma unei taxe și nu sub forma chiriei, așa cum rezultă din chitanțele cu care a dovedit achitarea acesteia la zi.
Or, reclamanta a susținut că instanța de fond nici măcar formal nu a făcut vreo mențiune asupra dovezilor administrate, asupra faptului că a dovedit starea materiala precară a familiei, probe ce au evidențiat că hotărârea privind evacuarea s-a luat ca o consecință a condițiilor deosebite în care s-au aflat și mai mult decât atât chiar în cursul soluționării procesului de evacuare a achitat toate datoriile respectând ulterior toate clauzele contractuale.
Față de cele arătate mai sus, reclamanta a solicitat admiterea recursului și modificarea în tot a sentinței instanței de fond.
În drept, reclamanta a invocat disp. art.304 pct.9 Cod de procedura civilă.
Intimații – pârâți M. Ploiești și C. L. al Municipiului Ploiești, conform art.115 Cod procedură civilă au formulat întâmpinare prin care au solicitat să se respingă recursul formulat împotriva Sentinței civile nr._/27.11.2013 pronunțată de Judecătoria Ploiești, ca nefondat, pentru motivele ce urmează a le învedera.
În motivare, cu privire la critica referitoare la greșita interpretare și aplicare a legii de către instanța de fond, intimații – pârâți au solicitat să se cenzureze pentru motivele ce urmează a le învedera.
Astfel, intimații – pârâți au învederat faptul că între M. Ploiești și N. N., titular contract (alături de care figurau și membrii familiei acesteia) a intervenit contractul nr._/22.01.2008 în baza căruia M. Ploiești a închiriat acesteia locuința din Ploiești, . Afumați nr.9.
Or, intimații – pârâți au susținut că din cauza debitelor acumulate la plata chiriei, în scopul intrării în legalitate, dar și față de faptul că durata contractului de închiriere expirase, M. Ploiești a promovat o acțiune înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploiești cu nr._/281/2010, prin care a solicitat instanței să constate încetat contractul de închiriere nr._/22.01.2008, evacuarea pârâților din spațiul deținut în baza acestui contract, precum și obligarea acestora la plata chiriei restante și a majorărilor de întârziere.
Prin sentința civilă nr. 9833/05.10.2011, definitivă și irevocabilă, Judecătoria Ploiești a soluționat acțiunea prin admiterea în parte a cererii formulate de M. Ploiești, în sensul că a constatat încetat contractul de închiriere nr._/22.01.2008 prin împlinirea termenului pentru care a fost încheiat, dispunând evacuarea pârâților din imobilul situat în Ploiești, . Afumați nr.9, respingând capătul de cerere privind obligarea pârâților, în solidar, la plata chiriei restante și a majorărilor de întârziere, ca rămas tară obiect.
În continuare, intimații – pârâți au solicitat a se observa faptul că potrivit art.3 din contractul de închiriere nr._/22.01.2008 tacita relocațiune este exclusă, chiriașul fiind obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual, dacă părțile nu convin asupra reînnoirii contractului.
În acest sens, intimații – pârâți au învederat faptul că reclamanta a fost notificată prin Adresa nr.3685/15.06.2012 să procedeze la predarea de buna voie a spațiului locativ din . Afumați nr.9, având în vedere dispozitivul sentinței civile nr.9833/05.10.2011, în caz contrar urmând să se procedeze la punerea în executare silită a acestei sentințe.
Mai mult, intimații – pârâți au susținut că, întrucât reclamanta nu a dat curs acestei solicitări instituția lor a formulat cerere de executare silită a Sentinței civile nr.9833/05.10.2011 a Judecătoriei Ploiești, depusă la B.E.J. M. S. la data de 27.09.2012.
Or, în această situație reclamanta nu poate opune tacita relocațiune, fiind incidente prevederile art.1438 Cod Civil de la 1864, care stipulează că tacita relocațiune nu operează în cazul în care locatarului i-a fost notificată încetarea contractului și obligația de a preda bunul închiriat, chiar dacă acesta a continuat să se folosească de bun.
Totodată, având în vedere faptul că locațiunea se consideră reînnoită în cazul în care, după expirarea termenului contractual, locatarul rămâne în folosința imobilului, cu permisiunea locatorului, conform prevederilor art.1437 Cod civil, intimații – pârâți au solicitat să se ia act că reclamanta deține spațiul locativ situat în Ploiești, . Afumați în lipsa unui titlu locativ valabil și nu a fost întrunit acordul părților cu privire la prelungirea contractului de închiriere și pentru toate aceste considerente, astfel cum în mod corect a reținut și instanța de fond, tacita relocațiune este exclusă.
Mai mult, întrucât tacita relocațiune operează ca un nou contract de locațiune, trebuie să fie respectate toate cerințele prevăzute de lege pentru încheierea contractului, conform prevederilor art.1179 C. civ. în acest sens, înțelegem să invocăm prevederile art.1179. alin.1 pct.2 C. civ.. potrivit cărora, una dintre condițiile esențiale pentru validitatea unui contract este consimțământul părților, or în cazul de față suntem în lipsa acestui element esențial pentru încheierea unui contract, justificată pentru motivele dezvoltate anterior.
De asemenea, intimații – pârâți au susținut că, plecând de la premisa că unul din principiile voinței juridice în dreptul civil român este principiul libertății actelor juridice, potrivit căruia subiectele de drept sunt libere sa încheie sau nu acte juridice, să modifice sau să pună capăt actului juridic pe care l-au încheiat, pe cale de consecință, în lipsa acordului valabil de voință al părților, nefiind îndeplinită cerința referitoare la consimțământ, M. Ploiești nu poate fi obligat să încheie un nou contract pentru spațiul situat în Ploiești, . Afumați nr.9, întrucât aceasta ar reprezenta o atingere adusă libertății contractuale.
Mai mult, intimații – pârâți au susținut că, față de nerespectarea obligațiilor ce îi reveneau reclamantei, în calitate de locatar, în baza contractului de închiriere nr._/22.01.2008, înțeleg să invoce dispozițiile art.1828 Cod Civil referitoare la dreptul de preferință al chiriașului la încheierea unui nou contract de închiriere, conform cărora, chiriașul are la condiții egale, drept de preferință, precizând totodată că el nu are însă acest drept atunci când nu și-a executat obligațiile născute în baza închirierii anterioare.
Astfel că intimații – pârâți au susținut că cererea de obligarea lor de a încheia un nou contract de închiriere cu reclamanta pentru spațiul locativ în discuție este neîntemeiată.
Pentru toate considerentele expuse mai sus, intimații – pârâți au susținut că, criticile de recurs referitoare la greșita interpretare a legii de către instanța de fond, apar ca nefondate.
În continuare, intimații – pârâți au susținut că, referitor la motivul ce vizează aspectele de natură subiectivă ce au împiedicat familia reclamantei să efectueze plata, la timp, a chiriei, deși regretabile, nu pot reprezenta argumente pentru admiterea acțiunii formulate, întrucât aceasta ar presupune eludarea dispozițiilor legale în materia contractelor, dar și anihilarea acordului de voință pentru încheierea unui nou contract de închiriere pentru spațiul locativ situat în Ploiești, . Afumați nr.9.
Cu privire la critica prin care se susține că încasarea contravalorii chiriei de către municipiul Ploiești de la momentul rămânerii definitive și irevocabile a sentinței pronunțată de Judecătoria Ploiești în dos. nr._/281/2010 echivalează cu operarea tacitei relocațiuni, intimații – pârâți au solicitat de asemenea să se respingă ca nefondată.
Mai mult, intimații – pârâți au susținut că, faptul că reclamanta și-a achitat obligațiile de plată aferente spațiului locativ ocupat fără forme legale nu echivalează nicidecum cu legitimarea acesteia în ceea ce privește folosința spațiului locativ în discuție, întrucât obligația în sarcina chiriașului de a efectua plata chiriei până la data predării efective a spațiului deținut cu chirie este de natură legală, astfel cum în mod corect a reținut și instanța de fond, fiind prevăzută de art.25 din Legea nr. 114/1996.
Totodată, intimații – pârâți au solicitat a se observa faptul că această obligație este stipulată și la art.6 alineat ultim din contractul de închiriere nr._/22.01.2008.
Pe cale de consecință, intimații – pârâți au susținut că atâta vreme ce prin acțiunea în justiție ce a format obiectul dosarului nr._/281/2010 al Judecătoriei Ploiești au solicitat în mod expres evacuarea din spațiul locativ închiriat și ulterior municipiul Ploiești a adresat notificări reclamantei în sensul de a preda spațiul ocupat și a efectuat demersuri pentru executarea silită privind evacuarea, tacita relocațiune asupra spațiului în discuție este exclusă.
Pentru toate aceste motive, intimații – pârâți au solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a sentinței civile nr._/27.11.2013 pronunțată de Judecătoria Ploiești.
La termenul din data de 22.05.2014, având în vedere susținerile părților, ținând seama de natura și obiectul cauzei, tribunalul a recalificat calea de atac exercitată în prezenta cauză ca fiind apel.
Primindu-se dosarul la Tribunalului Prahova - Secției I Civilă, cauza a fost înregistrată sub nr._ .
Prin decizia civilă nr. 339 din 22mai 2014, Tribunalul Prahova a respins apelul declarat de apelanta - reclamantă N. N., ca nefondat, reținând că prin sentința civilă nr. 9833/05.10.2011 pronunțată de Judecătoria Ploiești în dosarul nr._/281/2010 s-a constatat încetat contractul de închiriere nr._/22.01.2008 și s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în Ploiești . Afumați nr.9 județul Prahova, reținându-se că acest contract a fost încheiat pe o perioadă determinată, respectiv de la 24.10.2007 și până la 08.04.2009, astfel încât la data soluționării cauzei contractul era expirat, lipsind totodată acordul de voință al părților cu privire la prelungirea contractului ajuns la termen.
Prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat a se constata că a operat tacită relocațiune asupra spațiului cu destinație locuință, situat în imobilul din Ploiești, . Afumați, nr.9, jud. Prahova potrivit art. 1810 c.civ. și să se dispună obligarea pârâtelor să încheie contract de închiriere cu reclamanta pentru spațiul locativ susmenționat, invocând contractul de închiriere nr._/22.01.2008.
Tribunalul a reținut că în cauză nu își găsesc aplicabilitatea prevederilor art.1810 NCC privind tacita relocațiune, întrucât este evidentă opoziția locatorului cu privire la deținerea spațiului de către locatarul a cărui contract de locațiune a expirat, dovadă fiind însăși sentința civilă nr. 9833/05.10.2011 pronunțată de Judecătoria Ploiești în dosarul nr._/281/2010 prin care s-a admis cererea locatorului privind evacuarea din imobil a locatarilor al căror contract de închiriere a încetat și adresa emisă la data de 15.06.2012( fila 26 dosar fond) prin care reclamantei și familiei sale i s-a solicitat să elibereze spațiul deținut fără titlu.
Ca atare, reclamanta și membrii familiei acesteia nu mai au calitatea de chiriași ai imobilului în litigiu ci aceștia stăpânesc imobilul fără drept și în mod abuziv.
Este lipsită de relevanță situația materială a membrilor familiei reclamantei, din perspectiva obligativității achitării chiriei pentru spațiul închiriat, pentru perioada în care contractul era în vigoare, iar faptul că și-au achitat integral debitul la chirie și sunt cu toate plățile la zi nu este de natură a conduce la concluzia că ar fi operat tacita relocațiune, iar susținerea că s-ar fi solicitat autorităților să le încheie un nou contract pentru imobil, nu poate fi primită nefiind dovedită.
Susținerea recurentei-reclamante potrivit căreia instanța de fond a pornit de la o greșită interpretare și aplicare a legii, nu a fost primită, argumentele recurentei fiind nefondate și contrazise de prevederile legale invocate, instanța fondului, în mod corect reținând că la art.3 din contractul de închiriere încheiat de părțile din prezenta cauză, se stipulează că, fiind o locuință socială contractul se poate prelungi pe baza declarației de venituri si a actelor doveditoare conform prevederilor legale, iar în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat sa părăsească locuința la expirarea termenului contractului; că din actele dosarului a rezultat că proprietarul a refuzat prelungirea contractului, mai mult decât atât, a solicitat pe calea instanței evacuarea locatarilor din imobilul închiriat.
Având în vedere clauzele contractului, din care a rezultat că o prelungire a duratei contractului este posibilă numai cu acordul proprietarului și poziția manifestata de pârâți, care au solicitat evacuarea chiriașilor, instanța de fond, în mod corect, a apreciat cererea prin care se solicită a se constata că a operat tacita relocațiune ca fiind neîntemeiată și, pe cale de consecință, a respins-o.
Argumentul invocat de către reclamanta, în sensul ca a achitat contravaloarea chiriei aferente spațiului la zi corect a fost apreciat ca insuficient, reclamanta având obligația legala să achite contravaloarea folosinței spațiului pe care îl ocupă până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
În plus, s-a dat eficiență și dispozițiilor art. 555 Cod Civil, care prevăd că dreptul de proprietate este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege, neputând fi îngrădit dreptul de proprietate prin impunerea unei sarcini nelegale ( obligarea la închirierea unui contract pe care proprietarul nu dorește să îl încheie în condițiile în care nu operează tacita relocațiune invocată de reclamanta-recurentă).
Pe care de consecință, tribunalul, pentru considerentele expuse, a constatat că apelul este nefondat, iar în temeiul art.296 c.pr.civ. l-a respins ca tare.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta N. N., susținând că prin cererea de chemare în judecata formulata împotriva pârâților M. Ploiești prin Primar și C. L. Ploiești reprezentat de Primar – a solicitat să se constate ca a operat tacita relocatiune asupra spațiului cu destinația de locuința, pe care îl deține în imobilul din Ploiești, . Afumați nr. 9 conform art. 1810 Cod civil și să dispună obligarea acestora sa încheie contract de închiriere cu reclamanta pentru spațiul locativ mai sus menționat.
In cadrul acestui demers judiciar întreprins a dovedit cu documente aflate deja la dosarul cauzei că este chiriașa în imobilul din Ploiești, . Afumați nr. 9 de zeci de ani, beneficiul contractului de închiriere fiind dobândit prin moștenire de la autorii mei, iar contractul de locațiune s-a prelungit periodic .Ultima prelungire a acestui act s-a realizat în anul 2008 când s-a încheiat contractul_ cu o valabilitate de 2 ani. Imobilul- pe care îl ocupă împreuna cu ceilalți 3 frați și 3 surori - se compune din 4 camere, bucătărie, cămara, vestibul și baie.
In anul 2008, au survenit o . evenimente deosebite în familia acesteia, atât reclamanta cât și ceilalți membrii ai familiei neavând serviciu, iar unii dintre aceștia având în întreținere și minori au fost în imposibilitate de a achita chiria și au înregistrat debite restante, întrucât nu aveau posibilități materiale, banii pe care îi obțineau din munci ocazionale au fost alocați pentru minima întreținere a familiei și pentru achitarea utilităților. S-a creat astfel o situație de blocaj financiar, pe care deși a adus-o la cunoștința proprietarului nu au putut sa o surmonteze.
Urmare a acestui lucru au fost acționați în instanța pentru evacuare și întrucât nu au avut posibilitatea să-și angajeze apărător care sa le susțină cauza, hotărârea a rămas definitiva și irevocabila. Dupa pronunțarea sentinței de fond - luna octombrie 2011- au continuat să locuiască în imobilul din Ploiești, . Afumați nr. 9, și-au achitat integral debitul la chirie și sunt cu toate plățile la zi, iar ca urmare a acestei situații au solicitat autorităților sa ne încheie un nou contract pentru imobil, având în vedere ca nu mai subzistau condițiile de evacuare, chiria restanta fiind achitata .
Se mai susține deși în hotărârea de evacuare s-a menționat constatarea rezilierii contractului de închiriere ca urmare a ajungerii lui la termen, pârâții i-au încasat în continuare contravaloarea chiriei,astfel încât a apreciat ca a operat tacita relocațiune așa cum este ea definita de art.1810 Cod civil, toate celelalte clauze din contract privind buna administrare a imobilului fiind respectate și acceptate de părți. În aceste condiții a formulat acțiunea ce face obiectul prezentului dosar pentru a se constata ca a intervenit tacita relocațiune iar pârâții să îi încheie un nou contract de închiriere.
Instanța de fond, ca și instanța de apel, în baza probelor administrate a apreciat ca în speța de fata nu sunt întrunite condițiile legate de tacita relocațiune, întrucât o prelungire a duratei contractului este posibila numai cu acordul proprietarului iar poziția acestuia ar fi fost de evacuare a chiriașilor. Mai mult decât atât ambele instanțe au reținut faptul ca în speța de fata deși proprietarul a încasat și încasează întreaga contravaloare a chiriei și nu taxa de folosința a imobilului, ca a respectat și respectă toate clauzele contractului, dă prevalență faptului ca exista o sentința de evacuare prin care pârâții și-ar fi exprimat refuzul de a încheia un nou contract de închiriere și, în atare condiții tacita relocațiune nu ar opera.
Deși atât în faza soluționării la fond a cauzei cât și în cadrul soluționării apelului a arătat ca acțiunea de evacuare s-a datorat în primul rând faptului ca înregistra debite la chirie, și nu din alte considerente, acesta fiind principalul motiv care a determinat și imposibilitatea prelungirii contractului în anul 2009, ambele instanțe rețin, pentru a se da o greșita interpretare a legii- numai faptul ca s-a solicitat și obținut evacuarea acestora din spațiul locativ și ca nu a făcut dovada solicitării încheierii unui nou contract de închiriere. Așa cum a precizat, în situația familiei s-a creat un cerc vicios întrucât deși în anul 2009 a solicitat încheierea unui nou contract el nu s-a perfectat datorita debitului înregistrat la plata chiriei și cum situația materială nu le-a permis achitarea acestuia, au fost acționați în instanța de judecata pentru evacuare.
Așa cum a arătat în fata ambelor instanțe, susține recurenta, această situație nu s-a datorat unei intenții frauduloase ci din cauza stării materiale precare în care s-au aflat, instanțele au înlăturat aceste motivări apreciind ca acțiunea este neîntemeiata. Se reține astfel numai faptul că proprietarul imobilului a refuzat și refuză să încheie un nou contract de închiriere și că în realitate chiria achitata de reclamantă ar reprezenta doar contravaloarea folosinței spațiului pe care îl ocupă, fapt ce nu îi dă dreptul să beneficiez de un nou contract de închiriere deși respectă toate clauzele din contract.
Ca și instanța de fond și instanța de apel învederează faptul ca susținerea intervenirii tacitei relocațiuni ar reprezenta în speța de față o încălcare a dreptului de dispoziție al proprietarului asupra imobilului. Or nu se pune problema îngrădirii dreptului de dispoziție al paratului asupra acestei locuințe sociale întrucât daca proprietarul avea intenția de a ne evacua, avea posibilitatea să o facă, dreptul de dispoziție nefiindu-i îngrădit sub nici o forma. Consideră ca instanța de fond în mod nelegal nu a analizat faptul ca în măsura în care se aprecia ca în speță nu se mai poate pune problema unei tacite relocațiuni, contravaloarea folosinței imobilului era făcuta sub forma unei taxe și nu sub forma chiriei, așa cum rezulta din chitanțele cu care a dovedit achitarea acesteia la zi.
Or, așa cum a mai arătat, familia recurentei-reclamante nu a intenționat niciodată sa îngrădească dreptul de dispoziție al proprietarului, ci dimpotrivă, în condițiile precare de trai în care s-au zbătut au achitat întreaga chirie restanta și au întreținut și imobilul.
Apreciază ca ambele instanțe nu au avut în vedere faptul ca a fost și este o familie cu condiții materiale precare, ca fiecare din frații și surorile sale au în întreținere copii minori, numita G. având nu mai puțin de 7 copii. Mai mult decât atât N. A. M.- fiica lui N. M. - suferă în prezent de o afecțiune ce a determinat instalarea de handicap grav așa cum rezulta în urma evaluării făcute de către Comisia pentru Protecția Copilului Prahova prin Hotărârea 7042/05.11.2013 din dosarul 728H/2009.
Faptul a instanța de apel apreciază ca „lipsit de relevanta"situația materiala a familiei evidențiază cert ca analizarea situației recurentei s-a făcut în mod formal fără a se avea în considerație toate motivele de fapt invocate și dovedite.
Apreciează că nici formal instanța nu a făcut vreo mențiune asupra dovezilor administrate, asupra faptului a dovedit starea materiala precara a familiei, probe ce au evidențiat ca hotărârea privind evacuarea s-a luat ca o consecința a condițiilor deosebite în care s-au aflat, și mai mult decât atât chiar în cursul soluționării procesului de evacuare a achitat toate datoriile respectând ulterior toate clauzele contractuale.
Pentru aceste considerente se solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat.
Curtea, examinând decizia atacată, prin prisma criticilor formulate, în raport de actele și lucrările dosarului și de dispozițiile legale incidente, constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Recurenta a criticat hotărârea atacată, în esență, pentru greșita aplicare a legii, susținând că deși în hotărârea de evacuare s-a constatat rezilierea contractului de închiriere ca urmare a ajungerii la termen, pârâții i-au încasat în continuare contravaloarea chiriei, astfel încât a operat tacita relocațiune, așa cum este definită de art.1810 C.civ., toate celelalte clauze din contract privind buna administrare a imobilului fiind respectate și acceptate de părți.
Curtea constată că din interpretarea dispozițiilor art.1810 C.civ. rezultă că pentru a opera tacita relocațiune este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: folosirea în continuare a imobilului, fără un titlu locativ, după încetarea contractului de locațiune și permisiunea tacită a locatorului.
În speță, se constată că este îndeplinită numai prima condiție și anume faptul că prin sentința nr.9833/05.10.2011 Judecătoria Ploiești a constatat încetat contractul de închiriere nr._/22.01.2008, ca urmare a împlinirii termenului, dispunând totodată, evacuarea chiriașilor din imobilul situat în Ploiești, . Afumați, nr.9 și cu toate acestea reclamanta a continuat să locuiască în imobil, însă nu este îndeplinită cea de-a doua condiție în sensul că nu există acordul proprietarului cu privire la prelungirea contractului de închiriere.
Pentru a se reține acordul tacit al locatorului era necesar să se constate absența unei împotriviri a acestuia, ori, în cauza dedusă judecății, locatorul a solicitat expres reclamantei mai întâi să procedeze la predarea de bună voie a spațiului locativ, conform dispozitivului sentinței de evacuare mai sus menționate, notificând-o în acest sens prin adresa nr.3685/15.06.2012.
Ulterior, față de refuzul reclamantei de a se conforma, locatorul a procedat la executarea silită a titlului executor, depunând o cerere de executare silită la data de 27.09.2012 la B.E.J. M. S..
Trebuie menționat că dispoziții similare erau și în vechiul Cod civil de la 1864 și anume că tacita relocațiune nu operează în cazul în care locatarului i-a fost notificată încetarea contractului și obligația de a preda bunul închiriat, chiar dacă acesta a continuat să se folosească de bun (art.1438 vechiul Cod civil ).
Împrejurarea încasării contravalorii chiriei, de la data rămânerii irevocabile a sentinței nr.9833/05.10.2011 a Judecătoriei Ploiești și în continuare, nu conduce automat la intervenirea tacitei relocațiuni, întrucât chiriașul are o obligație stabilită prin lege a plăti chiria prevăzută în contract până la data eliberării efective a locuinței, potrivit art.1831 C.civ., aceeași obligație fiind reglementată și de vechea legislație din materia închirierii, conform art.25 din legea nr.114/1996.
Este adevărat că reclamanta a depus dovezi referitoare la o situație materială și familială deosebită, fiind o familie numeroasă, cu un copil cu un handicap grav, condițiile materiale precare fiind la originea neîndeplinirii obligațiilor locative, însă instanța de judecată nu poate suplini consimțământul proprietarului, atât timp cât, așa cum s-a mai arătat, nu sunt îndeplinite condițiile legale pentru a se considera reînnoită locațiunea, existând opoziția locatorului cu privire la prelungirea contractului de închiriere.
În plus, așa cum a subliniat și tribunalul, s-a dat eficiență și dispozițiilor art. 555 Cod Civil, care prevăd că dreptul de proprietate este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege, neputând fi îngrădit dreptul de proprietate prin impunerea unei sarcini nelegale, contând în obligarea la închirierea unui contract pe care proprietarul nu dorește să îl încheie în condițiile în care nu operează tacita relocațiune invocată de reclamanta-recurentă.
Față de cele arătate, constatând că nu este incident motivul de recurs prev.de art.304 pct.9 C.pr.civ., Curtea va păstra hotărârea atacată și va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta N. N., domiciliată în municipiul Ploiești, . Afumați nr.9, județ Prahova, împotriva deciziei civile nr. 339 din 22 mai 2014, pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimații-pârâți M. Ploiești prin primar și C. L. Ploiești prin primar, cu sediul în municipiul Ploiești, Bulevardul Republicii nr. 2, județ Prahova.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 17 decembrie 2014.
Președinte, Judecători,
M. G. C. P. V. D.
Fiind în C.O. semnează
Președintele instanței,
Grefier,
A. M. B.
Red MG
tehnored.BA
2 ex./15.01.2015
dosar fond nr._ - Judecătoria Ploiești
jud.fond P. A. D.
dosar apel nr._ Tribunalul Prahova
jud.apel M. N.; G. M.
Operator de date cu caracter
personal nr.notificare 3120/2006
| ← Grăniţuire. Decizia nr. 1575/2014. Curtea de Apel PLOIEŞTI | Strămutare. Sentința nr. 9/2014. Curtea de Apel PLOIEŞTI → |
|---|
