Expropriere. Decizia nr. 103/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Comentarii

0

Decizia nr. 103/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 28-01-2016 în dosarul nr. 103/2016

Dosar nr._ - expropriere -

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA NR. 103

Ședința publică din data de 28 ianuarie 2016

Președinte C. G.

Judecător C. E.

Grefier P. L.

Ministerul Public este reprezentat de procuror A. G.

de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava

Pe rol, judecarea apelului declarat de S. R. - reprezentat de Ministerul Transporturilor - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, cu sediul în mun. București, .. 38, sector 1 - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în municipiul Iași, .. 19, județul Iași, împotriva sentinței nr. 163 din 30 ianuarie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă, în dosarul nr._, intimați fiind pârâta C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor de pe lângă Primăria Șcheia și reclamanții B. I. S., B. M. M. și G. M., toți cu domiciliul ales la SCA B., cu sediul în municipiul Suceava, ..16, județul Suceava.

La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat N. L., pentru pârâtul apelant și avocat C. D. (care substituie pe avocat B. I.) pentru contestatorii intimați, lipsă fiind părțile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se face referatul cauzei după care, se constată că prin intermediul Serviciului arhivă, apelanta a înaintat la dosar dovezile achitării onorariilor definitive, respectiv copiile OP nr. 65 din 19 ianuarie 2016 în valoare de 500 lei pentru expert M. A., OP nr. 66 din 19 ianuarie 2016 în valoare de 650 lei pentru expert C. Stelica, OP nr. 67 din 19 ianuarie 2016 în valoare de 554 lei pentru expert B. I..

Constatând apelul în stare de judecată, instanța acordă cuvântul la dezbateri.

Avocat N. L., pentru apelant, solicită admiterea apelului, schimbarea hotărârii instanței de fond în sensul respingerii contestației împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor. Consideră că ultimul supliment la raportul de expertiză, singurul de altfel, prin care s-a procedat la estimarea despăgubirilor în raport de data transferului dreptului de proprietate, nu poate fi valorificat din perspectiva variantei prin care experții au estimat despăgubirile raportându-se la oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare. Apreciază că aceste oferte de vânzare nu se circumscriu criteriilor prevăzute de art. 26 al. 3 din Legea 33/1994, întrucât acest text de lege face referire la prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele pe raza unității administrativ teritoriale, fiind evident faptul că legiuitorul a avut în vedere prețuri efective de tranzacționare și nu oferte în privința cărora nu există nici o certitudine că s-au materializat, sau puteau fi materializate la prețurile ofertate de vânzător. Solicită ca instanța să aibă în vedere, din această perspectivă și faptul că experții, în ultimul supliment al raportului de expertiză, atunci când s-a pus problema estimării despăgubirilor prin raportare la contractele autentice de vânzare cumpărare, au înlăturat majoritatea contractelor cu motivarea că nu pot verifica credibilitatea prețurilor înscrise în contract, neputând contacta părțile contractante, însă, acest raționament nu a fost aplicat și atunci când a fost vorba despre evaluarea despăgubirilor prin raportare la oferte. Dacă într-adevăr experții au înțeles să procedeze la evaluarea despăgubirilor conform standardelor internaționale de evaluare prin raportare la valoarea de piață și să ia în considerare doar acele prețuri în privința cărora poate fi verificată credibilitatea, atunci raționamentul respectiv trebuia aplicat și în ceea ce privește ofertele la care ei s-au raportat, respectiv, având la dispoziție datele de contact ale potențialilor vânzători așa cum rezultă ele din anunțurile de vânzare, aveau posibilitatea să contacteze acești potențiali vânzători pentru a verifica dacă au existat și cereri de cumpărare la prețul respectiv și dacă în intervalul scurs perioada iulie-august 2011 până la data efectuării raportului, s-a materializat vreuna din aceste oferte la un preț cât de cât apropiat de cel solicitat de potențialul vânzător. În plus, acea noțiune de valoare de piață din standardele internaționale de evaluare nu poate fi asimilată cu valoarea solicitată de vânzător. Un vânzător poate solicita orice preț, el se reflectă ca preț al pieței imobiliare numai în măsura în care există un cumpărător interesat să dobândească imobilul la acel preț. În lipsa oricăror demersuri depuse de expert pentru a verifica realitatea prețurilor ofertate și existența unui potențial cumpărător interesat la aceste prețuri, consideră că justificarea la ofertele respective nu are suport în dispoziția legală aplicabilă în cauză și nici în standardele internaționale de evaluare. Textul art. 26 al. 3 nu face nici o referire la standardele internaționale sau la valoarea de piață, ci definește în mod strict criteriul ce se impune a fi avut în vedere la evaluarea despăgubirilor și anume prețul practicat în mod curent în tranzacțiile efective. În cauză a fost identificat un număr mare de tranzacții autentice de vânzare cumpărare care se circumscriu criteriilor prevăzute de art. 26 al. 3 întrucât reflectă prețuri practicate pe piața locală din unitatea administrativ teritorială, respectiv din . imediat anterioară transferului dreptului de proprietate, ori, motivele pentru care experții au eliminat din analiza lor aceste tranzacții, nu sunt pertinente, se impun a fi cenzurate de către instanță pentru că, în fond, nu este competența experților să înlăture valoarea probatorie a înscrisurilor autentice care este consacrată expres de art. 1173 din Codul civil anterior, în privința cărora mențiunile din actul autentic fac dovada inclusiv față de terț cu privire la realitatea consemnărilor, inclusiv a acelor consemnări referitoare la declarațiile părților asupra prețului. Este adevărat că mențiunile respective au valoare probatorie relativă, această prezumție relativă de veridicitate nu a fost în nici un fel combătută în prezenta cauză. În aceste condiții, având în vedere și faptul că despăgubirea stabilită în procedura administrativă prealabilă se situează la nivelul prețului mediu din tranzacțiile autentice relevante în cauză, apreciază că nu se justifica a fi primită contestația împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor.

În subsidiar, solicită ca instanța să aibă în vedere faptul că, și în varianta din suplimentul la raportul de expertiză pe care au criticat-o, a fost stabilită o valoare mai mică a despăgubirilor față de cea reținută la instanța de fond și aceasta în considerarea momentului corect în raport de care erau estimate despăgubirile, astfel că oricum se justifică admiterea apelului în sensul diminuării despăgubirilor acordate. Solicită și cheltuieli de judecată constând în onorariile pentru expertize întocmite în cauză.

Avocat C. D., pentru intimați, solicită respingerea apelului ca nefondat, menținerea ca legală și temeinică a sentinței instanței de fond. În principal consideră că soluția Tribunalului Suceava este temeinică și legală și se susține și prin administrarea noilor probe din apel. Solicită ca instanța să aibă în vedere că sentința instanței de fond a intervenit și a fost dată în conformitate cu dispozițiile art. 22 alin. 3 din Legea 255/2010 cu trimitere la dispozițiile art. 26 al. 2 din Legea 33/1994 și atât raportul de expertiză cât și hotărârea instanței de fond au avut în vedere un text de lege care era în vigoare la data când aceasta a fost pronunțată și a intervenit anterior pronunțării deciziei Curții Constituționale nr. 380/2015. Susține că instanța de apel trebuie să analizeze temeinicia și legalitatea sentinței instanței de fond prin raportare la condițiile și textele de lege care erau în vigoare la data pronunțării sentinței.

În subsidiar, solicită ca instanța să aibă în vedere dispozițiile art. 453 al. 2 din Nul Cod de procedură civilă, în sensul obligării intimaților la plata cheltuielilor de judecată proporțional cu gradul de admitere a apelului. Nu solicită cheltuieli de judecată.

După deliberare,

CURTEA,

Asupra apelului de față, constată:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 15.02.2013, reclamanții B. I. S., B. M. M. și G. M., în contradictoriu cu pârâții S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, G. A., nr.19, județul Iași și C. de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, au formulat contestație împotriva Hotărării nr. 74/27.10.2011 a Comisiei de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, solicitând anularea acesteia cu privire la cuantumul despăgubirilor, în sensul de a se stabili valoarea reală a imobilului, cu plata cheltuielilor de judecată.

În motivare a arătat următoarele:

În fapt, prin Hotărârea atacată s-a dispus plata sumei de 1140 lei ca o despăgubire pentru exproprierea imobilului .

Ei nu au fost de acord cu cuantumul despăgubirilor întrucât imobilul expropriat are o suprafață de 924 mp, fiind situat în . expertizelor notarilor publici nu reprezintă valoarea reală de circulație a imobilelor.

In drept, au invocat dispozițiile Legii nr.255/2010, art. 22 și urm. și Legea nr. 33/1994, art. 25,26 și urm.

Pentru termenul de judecată din data de 28.03.2013, au depus la dosar precizări la acțiune prin care au arătat că contestația este îndreptată împotriva Hotărârii nr. 274/2012 a Comisiei de verificare a Dreptului de Proprietate și acordare a despăgubirilor Suceava, prin care s-a dispus revocarea Hotărârii nr. 74/2011.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, prim pârâta a solicitat respingerea acțiunii.

În motivare a arătat următoarele:

Cuantumul despăgubirilor acordate reclamanților de expropriator a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi

Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici.

Prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurilor arabile extravilane situate pe raza .> Nu a avut loc o diminuare a valorii terenului rămas în patrimoniul reclamanților după expropriere deoarece parcelele care nu au format obiectul exproprierii au acces la drumurile de exploatare și la viitoarea șosea de centură, nefiind afectate, iar valoarea acestora nu s-a diminuat ci a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.

Prin sentința nr. 163 din 30 ianuarie 2014 Tribunalul Suceava a admis, în parte, contestația, a desființat, în parte, hotărârea nr. 274/16.07.2012, a obligat prim-pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 85.640 lei, cu titlu de despăgubiri civile, a obligat prim-pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 3000 lei, cheltuieli de judecată.

Analizând actele și lucrările dosarului, Tribunalul a reținut următoarele:

Prin hotărârea nr. 274/2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia ( fila 24) s-a dispus plata sumei de 1140 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 924 mp.

Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.

În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 1140 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți, așa cum a fost menținut printr-un supliment la raport, s-a propus într-o variantă suma de 85.640 lei prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 20.786 lei prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 74,75).

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.

Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională.

Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.

Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011).

Tranzacțiile indicate de expropriator sunt vechi ( 2008-2009) deci nerelevante, una singură a avut loc în 2013. Fiind singulară, nu poate fi considerată determinantă.

Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă .

Or, prin suplimentul la expertiză s-a arătat că au fost aplicate corect corecțiile, răspunzându-se expres la criteriul utilizare permisă, utilități, acces.

Instanța și-a însușit raportul de expertiză prin care s-a stabilit valoarea de piață de mai sus, apreciind că este o valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor, faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava ( 4 km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu a fost de acord.

Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri, a fost stabilită prin raportul de evaluare teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.

Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.

Pretențiile reclamanților urmăresc doar valoarea terenului expropriat, instanța fiind obligată să se pronunțe în limitele pretențiilor deduse judecății, conform principiului disponibilității.

În concluzie, instanța a admis, în parte, contestația și a desființat, în parte, hotărârea nr. 274/16.07.2012, obligând prim-pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 85.640 lei, cu titlu de despăgubiri civile. Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 Vechiul Cod de procedură civilă, s-a dispus ca prim-pârâtul să achite către reclamantă, onorariile de experți suportate de aceștia, în totalitate ( 2100 lei), imputarea contravalorii expertizei în integralitate prim-pârâtului impunându-se prin faptul că a servit în întregime la darea soluției. S-a dispus ca onorariul avocațial să se acorde parțial, conform art. 276 Noul Cod de procedură civilă, prin compensare parțială.

Împotriva sentinței a declarat recurs pârâtul S. R. - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București.

În motivarea recursului arată că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.

Astfel, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.

Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant”. Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților au fost corect stabilite în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifică a fi admisă.

Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. 1 din vechiul cod civil (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Tranzacțiile atestă pentru terenurile situate pe raza comunei Șcheia, o valoare de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, dar și în perioada întocmirii raportului de expertiză. Așa fiind, metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

În consecință, pentru aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile utilităților, accesului, calității, utilizării permise au fost greșit cuantificați de experți, ori criticile sus menționate au fost înlăturate fără nici o motivare.

În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată inițial de reclamant, în cauză se impunea aplicarea art. 276 Cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamant și stabilite în sarcina apelantului proporțional cu limitele în care pretențiile reclamantului au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 276 Cod procedură civilă, iar nu cele ale art. 274 Cod procedură civilă anterior, care au fost avute în vedere de prima instanță.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art.304 pct. 9 și 304/1 Cod procedură civilă solicită admiterea apelului și schimbarea în totalitate a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilite în sarcina apelantei.

Intimații nu au formulat întâmpinare în cauză.

Prin încheierea din 3 aprilie 2014 calea de atac a fost calificată ca fiind apel și nu recurs raportat al dispozițiile art. 282 alin. 1 și 282/1 Cod procedură civilă și la valoarea litigiului care este mai mare de 100.000 de lei.

Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea constată următoarele:

Prin Hotărârea nr. 274 din 16.07.2012, emisă de C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 1140 lei în favoarea reclamanților, cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela_, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 924 mp, hotărârea fiind contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de apel s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 (fila 219-220 dosar apel).

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici, copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit, ca în cadrul lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere, strict, tranzacțiile comunicate.

Prin suplimentul întocmit de comisia de experți s - a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Problema care se pune în speță este aceea de a stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Curtea apreciază că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” are în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Din totalul de 23 de imobile ce fac obiectul tranzacțiilor autentice, un număr de 14 au fost tranzacționate cu prețul minim notarial sau cu un preț sub cel minim notarial, iar 6 terenuri din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț puțin mai mare decât prețul minim notarial( ex. 0,31-0,43 euro). Un singur contract menționează o valoarea mai mare, respectiv de 7 ,7 euro/m.p., terenul fiind situat însă pe un alt amplasament decât terenul expropriat. Practic, aproximativ 74% din totalul imobilelor tranzacționate au fost înstrăinate cu un preț identic sau apropiat de minimul din calculatorul notarial.

C. de experți a stabilit, raportat, strict, la tranzacțiile examinate și la prețul de 0,30 euro pe mp care reprezintă frecvența statistică cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafeței de 924 m.p. expropriate este de 277 euro.

Or, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie, am ajunge, practic, în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire, pur și simplu, ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994.

Nefondate sunt obiecțiunile apelantei, în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții, întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.

În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum s-a arătat anterior, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate, au stabilit o valoare de piață de 18,3 euro/m.p., respectiv valoarea de_ euro pentru terenul expropriat în suprafață de 924 mp., față de valoarea de_ euro(85.640 lei) stabilită la instanța de fond.

Ca urmare, având în vedere că valoarea rezultată din suplimentul la raportul de expertiză efectuat în apel, raportat la data exproprierii imobilului, este mai mică decât cea stabilită la prima instanță, apelul pârâtului urmează a fi admis sub acest aspect.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea următoarele:

Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de expropriere, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic.

Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă, așa cum mai sus am arătat.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.

Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 296 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să admită apelul și să schimbe în parte sentința civilă apelată, în sensul că va fi obligat pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România să plătească reclamanților B. I. S., B. M. M. și G. M. suma de_ Euro la cursul oficial al BNR din ziua plății(în loc de 85.640 lei) cu titlu de despăgubiri.

Vor fi păstrate celelalte dispoziții ale sentinței care nu sunt contrare prezentei decizii.

În temeiul art. 274 alin. 1 Cod proc. civ., Curtea va obliga reclamanții-intimați să plătească pârâtului apelant cheltuieli de judecată din apel, în cuantum de 3612 lei, constând în onorarii experți achitate de pârâtul apelant.

Pentru aceste motive,

În numele Legii.

DECIDE:

Admite apelul declarat de S. R. - reprezentat de Ministerul Transporturilor - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, cu sediul în mun. București, .. 38, sector 1 - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în municipiul Iași, .. 19, județul Iași, împotriva sentinței nr. 163 din 30 ianuarie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă, în dosarul nr._, intimați fiind pârâta C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor de pe lângă Primăria Șcheia și reclamanții B. I. S., B. M. M. și G. M., toți cu domiciliul ales la SCA B., cu sediul în municipiul Suceava, ..16, județul Suceava.

Schimbă în parte sentința civilă nr. 163 din 30.01.2014 a Tribunalului Suceava în sensul că:

Obligă pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România să plătească reclamanților B. I. S., B. M. M. și G. M. suma de_ Euro la cursul oficial al BNR din ziua plății(în loc de 85.640 lei) cu titlu de despăgubiri.

Obligă intimații B. I. S., B. M. M. și G. M. să plătească apelantului S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România suma de 3612 lei cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 28 ianuarie 2016.

Președinte,Judecător,Grefier,

Red.C.G.

Jud.fond: A. I. M.

Tehnored.P.L.

9ex/19.02.2016

← Legea 10/2001. Decizia nr. 26/2013. Curtea de Apel SUCEAVA		Expropriere. Decizia nr. 87/2016. Curtea de Apel SUCEAVA →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță