Expropriere. Decizia nr. 87/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat N. L., pentru pârâtul apelant și avocat P. A. M., lipsă fiind părțile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se face referatul cauzei, după care instanța pune în discuție obiecțiunile formulate de pârâtul apelant la suplimentul raportului de expertiză și depuse la dosar la termenul anterior.

Avocat N. L., pentru apelant, solicită admiterea obiecțiunilor formulate în scris, motivat de faptul că experții nu au soluționat în concret obiectivul nr. 2 al suplimentului, care viza estimarea despăgubirilor aferente terenurilor expropriate avându-se în vedere în mod strict tranzacțiile autentificate depuse la dosar.

Avocat P. A. M., pentru intimată, pune concluzii de respingere a obiecțiunilor formulate de apelantă la suplimentul raportului de expertiză, apreciind că experții au soluționat în mod corect obiectivul nr. 2 din suplimentul la raportul de expertiză.

Reprezentanta Ministerului Public solicită admiterea obiecțiunilor formulate de apelant.

Instanța respinge proba cu un nou supliment la raportul de expertiză, ca neutilă în soluționarea cauzei și constatând probatoriul epuizat și apelul în stare de judecată, acordă cuvântul la dezbateri.

Avocat N. L., pentru pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, schimbarea sentinței apelate în sensul respingerii contestației formulată împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorarii experți. În susținerea concluziilor sale arată că au fost întocmite în cauză un raport de expertiză și suplimente la acest raport, prin care s-au estimat despăgubirile prin raportare la data întocmirii expertizei, aceste lucrări neputând fi avute în vedere în raport de decizia Curții Constituționale prin care s-a stabilit că, la evaluarea despăgubirilor trebuie să aibă în vedere data transferului dreptului de proprietate. În raport de această împrejurare se pune problema valorificării sau nu în cauză a ultimului supliment la raportul de expertiză, prin care experții într-adevăr s-au raportat la data transferului dreptului de proprietate. Cu privire la acest ultim supliment la raportul de expertiză apreciază că nu pot fi primite concluziile experților prin care aceștia au estimat despăgubirile având în vedere oferte de vânzare-cumpărare pentru imobile situate pe raza comunei Șcheia, motivat de faptul că acele oferte nu corespund criteriului legal prevăzut de art. 26 alin.3 din Legea nr. 33/1994, acest unic criteriu legal referindu-se la prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele pe raza unității administrativ teritoriale. Față de exprimarea clară și neechivocă a legiuitorului rezultă că nu pot fi avute în vedere oferte care au un caracter ipotetic și în privința cărora nu există nicio certitudine că s-au materializat sau puteau fi materializate prin încheierea unor acte autentice de vânzare-cumpărare, la prețul solicitat de vânzător, iar susținerea experților în sensul că tranzacțiile autentice depuse la dosar cauzei nu ar constitui comparabile adecvate, nu poate fi primită. Experții au analizat contractele autentice din perspectiva noțiunii de „valoare de piață” definită de standardele internaționale de evaluare, ori această analiză a lor nu corespunde criteriului prevăzut de art. 26 alin. 2din Legea nr. 33/1994. Deosebit de aceasta, arată că raționamentele experților în ceea ce privește cele două variante de estimare a despăgubirilor ce li s-a solicitat a fi întocmite, nu sunt consecvente în sensul în care, atunci când s-a pus problema examinării contractelor autentice de vânzare-cumpărare, experții au considerat că în marea lor majoritate acestea nu ar fi credibile, pe considerentul că prețurile sunt apropiate de nivelul grilelor notariale și că nu au putut lua legătura cu părțile contractante pentru a verifica realitatea prețului convenit. În schimb, atunci când s-a pus problema estimării despăgubirilor, prin raportare la oferte de vânzare-cumpărare, experții nu au mai aplicat același raționament, deși din ofertele la care au făcut referire rezultau datele de contact ale potențialilor vânzători. Nu au încercat să ia legătura cu aceste persoane sau cel puțin nu rezultă din suplimentul la raportul de expertiză că ar fi făcut un astfel de demers, pentru a verifica dacă și în ce măsură prețurile solicitate de către vânzători erau credibile și puteau fi materializate prin acceptarea ofertei, împrejurare în raport de care apreciază că raportarea la acele oferte nu poate fi primită. Mai arată că, s-a făcut dovada existenței unui număr mare de contracte autentice de vânzare-cumpărare, care reflectă prețul cu care se vindeau la acea dată imobile pe raza unității administrativ teritoriale, așa încât valoarea despăgubirilor trebuie raportată la prețurile din aceste tranzacții, care sunt cel puțin ca medie, similare cu prețul stabilit în procedura administrativă prealabilă. Față de cele mai sus arătate, despăgubirile oferite de expropriator corespunde valorii cu care se vindeau în mod obișnuit imobilele pe raza comunei Șcheia și nu era întemeiată contestația împotriva hotărârii de acordare a acestor despăgubiri.

Avocat P. A. M., pentru reclamanta intimată, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată. Apreciază că nu se poate reține că experții au ignorat tranzacțiile concrete, cum susține apelanta, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare. Tranzacțiile comunicate sunt încheiate între persoane fizice și au declarate la autentificare prețuri identice cu „prețul informativ pentru stabilirea pragului minim de preț la transferul drepturilor de proprietate” din Calculatorul Notarial, indiferent de poziționare., suprafață, amplasament, servituți, drumuri private, acesta fiind un comportament atipic al participanților la o piață liberă. În setul de tranzacții s-a identificat un singur contract adecvat cu potențial comparabil din punct de vedere al localizării, experții neidentificând minim trei comparabile adecvate. Depune la dosar concluzii scrise.

Reprezentanta Ministerului Public solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și motivat.

Declarând dezbaterile închise, după deliberare,

CURTEA

Asupra apelului de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava la data de 02.08.2013 sub nr._, având ca obiect „expropriere” reclamanta Ș. E. în contradictoriu cu pârâții S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA și C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor . instanței să anuleze în parte Hotărârea nr. 164/14.11.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor . în ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate - 648 lei, să oblige pârâtul S. R. la plata unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat, în suprafață de 525 m.p., la valoarea reală a acestuia, respectiv 25 Euro/m.p., cu cheltuieli de judecată.

În motivare a precizat că este proprietara terenului de 5600 m.p, categoria de folosință arabilă, p.f. nr._ din carte funciară nr._ UAT Șcheia, imobil situat în extravilanul comunei Șcheia în locul numit „Dealul Vechi" pe care l-am dobândit prin sentința civilă definitivă și irevocabilă nr. 1661/26.03.2010 a Judecătoriei Suceava.

Parte din această suprafață, respectiv terenul de 525 m.p., a fost supusă procedurii exproprierii ocazionate de lucrarea de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Suceava".

Prin Hotărârea nr. 164/14.11.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor ., s-a propus acordarea cu titlu de despăgubire a sumei de 648 lei.

A precizat că nu a acceptat cuantumul sumei acordate, solicitând să primească prețul de piață al imobilului expropriat, estimat la suma de 25 Euro/m.p.

A precizat că dauna creată prin expropriere nu constă doar în valoarea terenului expropriat ci și în scăderea de valoare a restului terenului, întrucât prin efectuarea lucrării de utilitate publică îmi rămâne o suprafață de teren care datorită dimensiunii sale foarte mici și vecinătății devine inutilizabilă, neputând fi folosită sau vândută.

Din acest motiv consideră că despăgubirea trebuie să cuprindă pe lângă prețul de piață al terenului expropriat și un prejudiciu egal cu valoarea de piață a parcelei inutilizabile. Aceasta, având în vedere atât întinderea suprafeței rămasă în proprietate, cât și faptul că pe . construită șoseaua ocolitoare a orașului, care va fi intens traficată de mijloace de transport și utilaje de mare tonaj. Poluarea fonică ce se preconizează este un factor negativ ce va conduce la diminuarea valorii de circulație a terenului.

În plus, nu s-a avut în vedere câștigul nerealizat, investiția într-un teren arabil aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului ca factor de producție, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, acest câștig nedepinzând de piața imobiliară.

Pe de altă parte, nu s-a ținut cont de faptul că în imediata apropriere a terenului expropriat există lucrări de modernizare și dotare edilitară și că în zonă s-au dezvoltat proiecte imobiliare de o mare anvergură.

Oferirea unei despăgubiri sub valoarea reală a bunului expropriat încalcă flagrant protecția oferită de art. 1 din protocolul nr. 1 al CEDO, conform căruia „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege".

De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 44 alin. 3 și 6 din Constituția României „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu o dreaptă și prealabilă despăgubire"; „despăgubirile precizate la alin. 3 și 5 se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență prin justiție".

În concordanță cu prevederile constituționale, art. 562 alin. 3 noul cod civil dispune că „exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă și prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar și expropriator. In caz de divergență asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabilește pe cale judecătorească.

C. de expropriere a stabilit în cazul său valoarea despăgubirilor în raport de dispozițiile Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Acest act normativ nu a abrogat Legea nr. 33/1994, care se impune a fi avută în vedere pe parcursul desfășurării procedurii de expropriere, inclusiv la stabilirea cuantumului despăgubirilor.

A precizat că Legea nr. 33/1994 arată în art. 1 că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”, în cazul lor acest principiu devenind iluzoriu.

A precizat că art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede expres că pentru calculul despăgubirii se va lua în considerare prețul de piață al imobilului la data întocmirii raportului de expertiză și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.

De lege lata, în art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, în vigoare în acest moment, cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor se face trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind expropriere pentru cauză de utilitate publică.

Prin urmare, acordarea despăgubirilor trebuie raportată la valoarea de circulație a terenului, care în opinia sa este de 25 Euro/m.p.

Legat de cuantumul despăgubirilor, instanța supremă a statuat prin decizia nr. 4386/ 13 septembrie 2010, secția civilă și de proprietate intelectuală, că legiuitorul a consacrat principiul despăgubirii integrale a proprietarului expropriat, în sensul că, așa cum prevăd expres dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul suferit de proprietar sau alte persoane îndreptățite. Art. 26 alin. 2 din același act normativ arată că pentru calculul despăgubirii se vor lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.

Prevederile legale sus-menționate sunt de ordine publică, având caracter imperativ, reprezentând o garanție pentru proprietarul expropriat că nu este supus unei măsuri abuzive din partea autorităților statului, reprezentând, totodată și elementul care conferă legitimitate preluării imobilului din proprietatea privată și în funcție de care se apreciază proporționalitatea măsurii de expropriere, fiind în deplină concordanță atât cu dispozițiile Convenției Europene a drepturilor Omului care, în virtutea prevederilor art. 20 alin. 1 din Constituție, face parte integrantă din dreptul intern, cât și cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului.

Pe cale de consecință, despăgubirea acordată pentru exproprierea imobilului trebuie să reflecte valoarea de piață a acestuia, doar astfel constituind o reparație efectivă și echitabilă pentru cel expropriat și asigurându-se menținerea unui just echilibru între interesul particular și cel public.

A precizat că în practica judiciară s-a mai reținut că o măsură privativă de proprietate trebuie să păstreze un echilibru just între exigențele interesului general al comunității și imperativele drepturilor fundamentale ale individului. Cu alte cuvinte, ea trebuie să fie, în același timp, convenabilă pentru realizarea țelului ei legitim și nedisproporționalitatea față de acesta atât beneficiul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.

În acest context, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interes propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Și Curtea Europeană a statuat că imposibilitatea de a obține o despăgubire adecvată în cadrul privării de libertate constituie o rupere a echilibrului între necesitatea protecției dreptului de proprietate și exigentele de ordin general, iar în absența unei indemnizări adecvate art. 1 din Protocolul nr. 1 n-ar asigura decât o protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate în totală contradicție cu dispozițiile Convenției (Hotărârea din 21 februarie 1986, James .).

A precizat că prin acordarea de despăgubiri la valoarea de piață pentru imobilele expropriate nu s-ar ajunge la o îmbogățire fără justă cauză a acesteia, în condițiile în care legiuitorul român a stipulat expres în art. 26 din Legea nr. 33/1994 că stabilirea cuantumului despăgubirilor în instanță să fie potrivit prețurilor cu care se vând, în mod obișnuit, terenurile de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă, la data întocmirii raportului de expertiză.

A precizat că singurul criteriu pentru stabilirea despăgubirilor, prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994, este „valoarea reală a imobilului", ținându-se seama de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză".

În drept a invocat dispozițiile art. 1 protocolul nr. 1 adițional la Curtea Europeană a Drepturilor Omului; art. 16 și art. 44 din Constituția României; art. 1, art. 21, cart. 26 din Legea nr. 33/1994; art. 22 alin. 1 și alin. 3 din Legea nr. 255/2010; art. 453 C. proc. civ..

Pârâta S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA a depus întâmpinare în care a precizat că prin hotărârea nr. 164 din 14 noiembrie 2011 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011 în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanta figurând înscrisă la poziția nr. 272 cu suprafața de 525 mp teren, identic cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 648 lei.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate,prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> A precizat că nu este întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri de 25 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit "Dealul Vechi", are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de zonele cu locuințe este de peste 1000 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciem că despăgubirea solicitată de reclamantă este nejustificată.

De asemenea, nu este întemeiată nici susținerea reclamantei în sensul că valoarea terenului rămas în patrimoniul său după expropriere ar suferi o diminuare ca urmare a fărâmițării parcelei inițiale.

A precizat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de 3159 mp, respectiv 1866 mp teren rămase în patrimoniul reclamantei pot fi utilizate în continuare ca terenuri arabile conform categoriei de folosință existente la data exproprierii iar întinderea lor este adecvată exploatării agricole, aceste suprafețe nefiind afectate sub aspectul potențialului de exploatare de lucrările de investiții executate de expropriator. Totodată, parcelele neexpropriate au acces la drumurile de exploatare limitrofe și la viitoarea șosea de centură, nefiind afectate nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acestora nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.

Nu pot fi acordate despăgubiri pentru "câștigul nerealizat din punct de vedere al terenului privit ca investiție" deoarece la data exproprierii terenul în discuție nu era afectat în mod efectiv realizării vreunei construcții, neexistând nici un înscris care să materializeze intenția de edificare a unei construcții sau posibilitatea reală de înstrăinare ori închiriere a parcelei în discuție, astfel încât valoarea de circulație și eventualele prejudicii generate de expropriere trebuie stabilite în raport de destinația și situația de fapt concretă de la momentul respectiv, iar nu în raport de o destinație ipotetică.

Totodată, fără temei a pretins reclamanta că la calculul despăgubirii ar trebui avut în vedere și beneficiul nerealizat ce ar putea rezulta din cultivarea sau arendarea terenurilor în discuție aceasta întrucât dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, referindu-se la "prejudiciul cauzat proprietarului", nu au în vedere în nici un caz fructele civile, naturale sau industriale ale terenului care ar putea fi percepute în viitor, ci eventualele pagube cauzate proprietarului prin afectarea altor suprafețe învecinate ca urmare a lucrărilor de expropriere. De altfel, nici nu s-ar putea concepe calculul despăgubirilor în raport de beneficiul nerealizat din exploatarea terenului deoarece, la fel ca în cazul oricărei tranzacții translative de proprietate, posibilitățile concrete de exploatare reprezintă un criteriu de determinare a prețului de circulație și nu un element separat care se adaugă acestui preț, iar cuantificarea unui eventual beneficiu nerealizat nici nu este posibilă, un astfel de beneficiu având caracter aleatoriu atât sub aspectul duratei, cât și sub aspectul posibilităților efective de materializare care depind de factori imprevizibili și imposibil de cuantificat (climă, mod exploatare, potențial concret de arendare, etc).

Reclamanta Ș. E. a depus răspuns la întâmpinare în care a precizat că suma acordată cu titlu de despăgubire nu este justă, ci derizorie în comparație cu valoarea reală a imobilului supus exproprierii.

Reclamanta, prin apărător, a depus precizări prin care a arătat că înțelege să își restrângă obiectul acțiunii formulate, respectiv solicită obligarea pârâtului S. R. la plata unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat, în suprafață de 525 mp, la valoarea de piață a acestuia așa cum a fost indicată în raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză, respectiv 12, 80 euro/mp.

Prin sentința civilă nr. 1053 din 13 iunie 2014 Tribunalul Suceava a admis, în parte, contestațiaformulată de reclamanta Ș. E. în contradictoriu cu pârâții S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA și C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor .:

A desființat, în parte, hotărârea nr. 164/14.11.2011; a obligat prim-pârâtul să plătească reclamantei suma de 6720 euro, în echivalentul în lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile; a obligat prim-pârâtul să plătească reclamantei suma de 3538 lei, cheltuieli de judecată.

Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul a reținut următoarele:

Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.

S-a efectuat un raport de expertiză, experții impunând raportarea la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare.

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.

Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).

Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.

Nu s-a putut reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011). C. de experți a depus eforturi pentru a obține relații (f. 220 și urm.). Experții au analizat și un număr de 8 contracte, rezultând diferențe foarte mari(de amplasament, de valoare sau în timp).

Tranzacțiile indicate de expropriator sunt vechi deci nerelevante, niciuna nu a avut loc în 2014, când s-a efectuat expertiza, data expertizei fiind cea care dictează valoarea despăgubirii. De altfel, nu rezultă că terenurile din respectivele tranzacții sunt similare cu cele din litigiu, sarcina probei pe acest aspect revenindu-i pârâtului.

Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă.

Or, prin suplimentul la expertiză s-a răspuns la toate obiecțiunile, astfel că prevalează părerea experților, specialiști autorizați.

Pârâtul a contestat și răspunsul dat prin suplimentul la raportul de expertiză, care conține părerea convergentă a tuturor experților, inclusiv a celui desemnat de acesta. Se insistă pe coeficienții de corecție. Experții au explicat detaliat și obiectiv corectitudinea acestora cu ocazia întocmirii suplimentului la expertiză. Astfel, prevalează părerea specialiștilor autorizați asupra alegațiilor pârâtului.

Experții au arătat pe larg de ce s-au raportat la ofertele de vânzare. Textul de lege se referă și la pretențiile din ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorului fiind acela de a-și înstrăina bunul, prețul astfel stabilit fiind ca urmare a negocierilor dintre vânzător și cumpărător pentru terenuri comparabile, aspect analizat de experți.

Concluziile suplimentului nu sunt ambigue: experții nu au identificat tranzacții concrete actuale pentru terenuri similare.

Practic, pârâtul își invocă propria culpă: sarcina probării existenței unor tranzacții actuale similare îi revenea, întrucât cel care face o propunere în fașa instanței, trebuie să o dovedească.

Tot culpabil, prim-pârâtul a solicitat suplimentarea probatoriului tardiv, cu încălcarea dispozițiilor procedurale.

Acesta nu poate pretinde instanței sau experților să-i probeze pretențiile, cu atât mai mult cu cât este de notorietate că piața imobiliară este, în prezent, blocată aproape în integralitate. Nu s-a dovedit că terenurile din aceste tranzacții sunt similare celui în litigiu (amplasament, utilități, tranzacțiile depuse sunt vechi etc.).

Tranzacțiile depuse de pârât sunt nerelevante, s-a analizat mai sus.

Instanța și-a însușit, așadar, raportul de expertiză prin care s-a stabilit valoarea de piață de mai sus, valori rezonabile dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.

Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu a putut fi de acord.

Astfel, sumele propuse cu titlu de despăgubiri, au fost stabilite prin raportul de evaluate teren în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.

Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.

Reclamantul și-a restrâns acțiunea, solicitând doar sumele rezultate din expertiză, restrângerea a avut loc prin avocat, împuternicit în acest sens, conform delegației avocațiale.

Se acordă și despăgubiri solicitate pentru terenul rămas ulterior exproprierii, a cărui valoare s-a diminuat, conform expertizei, pentru repararea integrală a prejudiciului. Aceste despăgubiri au fost solicitate încă de la început, prin acțiunea inițială (fila 5 aliniat 3).

În consecință, tribunalul a admis, în parte, acțiunea, astfel cum a fost restrânsă, a desființat, în parte, hotărârea nr. 164/14.11.2011 și a obligat prim-pârâtul să plătească reclamantei suma de 6720 euro, în echivalentul în lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.

Fiind în culpă procesuală, conform art. 453 al. 1 din noul Cod de procedură civilă, s-au acordat cheltuieli de judecată, în totalitate, către reclamantă, în sumă de 3538 lei, din care 2538 lei, onorarii experți și 1000 lei, onorariu avocat, față de admiterea, în totalitate a acțiunii, astfel cum a fost restrânsă.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri din România SA prin Direcția Regională Drumuri și Poduri Iași.

În motivare a arătat următoarele:

Sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză. Astfel:

În ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. I alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. II alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza mun. Suceava.

Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului "speciali generalibus derogant", împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifica a fi admisă.

Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecata, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. 1 din vechiul cod civil (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Tranzacțiile atestă, pentru terenurile situate pe raza . de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, dar și în perioada finalizării raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții elective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

În ceea ce privește împrejurarea că pârâta nu ar fi făcut dovada unor tranzacții efective cu privire la terenuri similare, învederează faptul că actele autentice de vânzare cumpărare conțin date cu caracter personal în înțelesul art. 3 din Legea nr. 677/2001 și nu sunt furnizate ori făcute publice de birourile notariale decât la solicitarea instanței sau a organelor de urmărire penală în condițiile art. 5 din actul normativ sus menționat, fapt dovedit cu înscrisurile pe care le depune alăturat și care au fost comunicate în alte cauze similare la solicitarea instanțelor de judecată. Așa fiind, lipsa demersurilor privind identificarea unor tranzacții efective care să fie avute în vedere la evaluarea despăgubirilor este imputabilă experților și instanței de fond, iar nu pârâtei care s-a aflat în imposibilitate obiectivă de a obține date referitoare la asemenea tranzacții.

În consecință, pentru aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile utilităților, localizării, accesului, topografiei, mărimii suprafeței și calității terenului au fost greșit individualizați, aceste obiecțiuni fiind înlăturate de instanța de fond fără nici o motivare, doar în considerarea faptului că valoarea finală stabilită prin raport a fost însușită de toți experții.

În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamanți, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă și stabilite în sarcina pârâtei proporțional cu limitele în care pretențiile reclamantei au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 cod procedură civilă.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art.480 alin. 2 cod procedură civilă solicită admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plata a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina pârâtei.

Intimata a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat.

Examinând actele și lucrările dosarului, asupra cererii de apel, Curtea reține următoarele:

Prin Hotărârea nr. 164 din 14 noiembrie 2011 emisă de C. de V. a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 648 de lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 525 m.p.

Aceasta este Hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 ( fila 141 dosar apel).

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, au fost solicitate de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit, ca la întocmirea lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

Prin suplimentul întocmit comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Problema care se pune în speță este aceea cum se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetitiv al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Statistic vorbind, 57% din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 EURO/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecțiunile apelantei referitoare la stabilirea unei alte tipuri de valoare( de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.

Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.

În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 12,9 EURO/m.p., respectiv valoarea de 6773 EURO pentru întreaga suprafață expropriată.

Vorbim practic de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar, atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea următoarele:

Potrivit art. 453 alin. 2 C.proc.civ. când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.

Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de stabilire a despăgubirilor, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic. Art. 23 alin. 2 și art. 25 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere expres art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, prevăd că acest cuantum al despăgubirilor se stabilește de către instanță care numește în acest scop o comisie de experți, prin urmare nu are relevanță evaluarea făcută de parte în momentul în care contestă Hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor.

Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.

Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.

În temeiul prevederilor art. 453 alin.1 Cod procedură civilă, apelantul va fi obligat să plătească intimatei suma de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat cf. chitanței nr.108 din 10.12.2015.

Pentru aceste motive,

În numele Legii,

DECIDE:

Respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul S. R., prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București – cu sediul în municipiul București, .. 38, sector 1-Direcția Regională de Drumuri și Poduri I.i, împotriva sentinței civile nr. 1053 din 13 iunie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – secția civilă – în dosarul nr._, intimate fiind pârâta C. de V. a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor . reclamanta Ș. E. CNP_, domiciliată în municipiul Suceava, ., ., ., cu sediul procesual ales la Cabinet avocat P. A. M. din municipiul Suceava, .. 38, .. A, ...