Expropriere. Decizia nr. 175/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Comentarii

0

Decizia nr. 175/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 17-02-2016 în dosarul nr. 175/2016

Dosar nr._ - expropriere -

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA NR. 175

Ședința publică din 17 februarie 2016

Președinte C. O.

Judecător A. C.

Grefier B. Z.

M. Public este reprezentat de procuror G. S. de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava

Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâtul S. R., reprezentat de M. T. și I. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București, .. 38, sector 1, cod poștal_, înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J_, CUI_, cont bancar DRDP Iași) RO35RNCB_001 deschis la BCR Iași – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în municipiul Iași, .. 19, județul, Iași, împotriva sentinței nr. 517 din 25 martie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă, în dosarul nr._, intimate fiind reclamanta C. E. M., domiciliată în municipiul Iași, ., ., județul Iași, prin mandatar Seckin Mehmet, cu reședința în România, municipiul Iași, ., județul Iași, reprezentată prin avocat S. S., cu sediul profesional în municipiul Suceava, .. 10, ., . . – C. de V. a Drepturilor de P. și A. a D. Șcheia.

La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat N. L., pentru pârâtul apelant și avocat N. M., care substituie pe avocat S. S., pentru reclamanta intimată, lipsă fiind reclamanta intimată și reprezentanții pârâtei intimate.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se face referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care,

Avocat N. L., pentru pârâtul apelant, precizează că a depus la dosar un punct de vedere față de suplimentul raportului de expertiză întocmit în cauză, solicitând a se avea în vedere acest înscris ca și o apărare de fond în valorificarea probatoriului.

Instanța, constatând probatoriul epuizat și apelul în stare de judecată, acordă cuvântul la dezbateri.

Reprezentanta pârâtului apelant solicită admiterea apelului, astfel cum a fost formulat și schimbarea sentinței apelante, în sensul respingerii contestației formulate împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată din apel, constând în onorarii experți suportate de pârâtul apelant. Apreciază că din probatoriul administrat în apel rezultă că despăgubirile acordate de expropriator în procedura administrativă prealabilă corespund criteriului prevăzut de dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, respectiv prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele pe raza unității administrativ teritoriale.

Solicită a se avea în vedere, în acest sens, faptul că au fost identificate contracte autentice de vânzare-cumpărare, care, în marea lor majoritate au stipulat ca preț de tranzacționare suma de 0,3 euro/m.p., sumă care a fost stabilită de expropriator cu titlu de despăgubiri, prin hotărârea contestată.

Apreciază că aceste contracte sunt singurele înscrisuri în raport de care pot fi evaluate despăgubirile cuvenite persoanei expropriate și că susținerile prin prisma cărora experții au încercat să înlăture din analiza lor aceste contracte de vânzare-cumpărare nu au nici o legătură cu criteriul legal la care a făcut referire anterior și nici măcar cu conceptul de valoare de piață, așa cum este el definit de standardele internaționale de evaluare. S-a motivat în hotărârile judecătorești pronunțate în cauze similare că sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele înseamnă prețul cel mai bun. Poate fi de acord cu această concluzie, dar cu un amendament, prețul cel mai bun pentru cine, pentru că un contract de vânzare-cumpărare are două părți, care nu au interese concordante ci interese divergente, în sensul în care vânzătorul dorește să obțină prețul cel mai mare, cumpărătorul este interesat să obțină prețul cel mai mic. Prin urmare, nu se poate limita la această apreciere că prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele este prețul cel mai bun ci trebuie avut în vedere pentru corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, care sunt cele mai bune prețuri cu privire la care există un acord de voință între vânzător și cumpărător, pentru că interesul vânzătorului de a obține prețul cel mai mare nu poate fi satisfăcut în mod optim și rezonabil decât în condițiile în care există și un cumpărător dispus să accepte și să plătească acel preț. Or, în speță, ofertele la care s-au raportat experții în cea de-a doua variantă de estimare a despăgubirilor reprezintă nu prețuri acceptate de părțile unui potențial contract de vânzare-cumpărare ci prețuri solicitate în mod unilateral de vânzători. Ca să se poată considera că aceste prețuri sunt cele obișnuite de pe piața imobiliară, ar fi trebuit să existe înscrisuri care să confirme și interesul unor potențiali cumpărători de a cumpăra imobile la acest preț.

Mai arată că apărările pârâtului apelant formulate în acest sens în cauze similare au fost înlăturate cu motivarea că legea nu prevede necesitatea de a se verifica în ce măsură ofertele au fost finalizate, însă apărarea apelantului în sensul că se impuneau a fi efectuate verificări în acest sens era legată de ideea de a verifica în ce măsură există și cumpărători interesați pe piață pentru acele prețuri. În ofertele postate la mica publicitate în ziare există oferte de vânzare, există și oferte de cumpărare, normal era ca experții să verifice ce oferte de cumpărare sunt, la ce prețuri solicită cumpărătorii să dobândească o anumită suprafață de teren, pentru că dacă ar fi fost în oglindă oferte de vânzare la prețul de 20 euro/m.p. și oferte de cumpărare la un preț apropiat, atunci se putea reține ca fiind vorba despre un preț care poate fi obținut în mod rezonabil și previzibil pe piața imobiliară. Simplul fapt că vânzătorii solicită acel preț nu este suficient pentru a conduce la încadrarea ofertelor respective în criteriul prevăzut de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Deosebit de aceasta, evaluarea despăgubirilor prin raportare la oferte nu corespunde nici măcar cu definiția valorii de piață din standardele internaționale de evaluare.

Experții, atunci când s-a pus problema evaluării despăgubirilor, prin raportare la contractele de vânzare-cumpărare, au analizat fiecare sintagmă din cuprinsul definiției valorii de piață și au explicat care este motivul pentru care nu pot avea în vedere acele contracte de vânzare-cumpărare, putând face același lucru și atunci când au evaluat despăgubirile prin raportare la oferte, pentru că dacă ar fi procedat în mod similar trebuiau să pornească de la definiția noțiunii de valoare de piață care înseamnă o tranzacție între un vânzător hotărât și un cumpărător hotărât. Se presupune că vânzătorul care a postat acea ofertă este hotărât, ori întrebarea este din ce probe administrate în cauză rezultă că ar fi și un cumpărător hotărât să cumpere la acest preț. În condițiile în care nu a fost identificat nici un potențial cumpărător interesat de prețul respectiv, evident nu se poate vorbi despre o valoare de piață în accepțiunea standardelor internaționale de evaluare și cu atât mai puțin de încadrarea în criteriul prevăzut de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

În fine, s-a mai susținut că acele contracte autentice de vânzare-cumpărare nu pot fi avute în vedere pentru că majoritatea lor reflectă prețul stabilit prin grila notarială, grilă care la rândul ei nu ține seamă de unicitatea fiecărui imobil și prin urmare nici contractele de vânzare-cumpărare nu țin seama de unicitatea fiecărui imobil și nu sunt relevante pentru evaluarea despăgubirilor. Din punctul său de vedere, acest raționament este un silogism artificial, pentru că, în condițiile în care realitatea pieței imobiliare confirmă prețul de 0,3 euro/m.p., asta înseamnă că grila notarială este corectă, ori care este hiba acestui raționament și care este motivul pentru care se ignoră un număr mare de contracte autentice de vânzare-cumpărare, se presupune că nu sunt corecte pentru că sunt identice cu grila notarială. Din punctul său de vedere, singurul valabil este raționamentul invers, și anume că s-a întocmit o grilă notarială prin care au fost estimate prețuri orientative pentru piața imobiliară la nivelul anului 2011 și realitatea pieței imobiliare a confirmat acea expertiză, respectiv faptul că acela este prețul cu care se vând terenurile.

În concluzie, apreciază că și de această dată, raportat la faptul că au fost identificate contracte autentice de vânzare-cumpărare care justifică despăgubirile acordate de expropriator și care nu pot fi ignorate în raport de dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, nu se justifică o altă modalitate de acordare a despăgubirilor.

Avocat N. M., pentru reclamanta intimată, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței apelate ca fiind legală și temeinică. Depune la dosar note de susținere. Nu solicită cheltuieli de judecată.

Reprezentanta Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Suceava solicită admiterea apelului, astfel cum a fost formulat.

Declarând dezbaterile închise, după deliberare,

CURTEA

Asupra apelului de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava, la data de 8.04.2013, sub nr._, reclamanta C. E. M. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții S. R., reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA și C. de V. a D. de P. și A. a D. - .>

- anularea în parte a Hotărârii nr. 204/13.02.2012 emisă de C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor ., cât privește cuantumul despăgubirilor acordate - 399 lei;

- anularea în parte a Hotărârii nr. 217/29.02.2012 emisă de C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor ., cât privește cuantumul despăgubirilor acordate - 729 lei;

- obligarea pârâtul S. R. să plătească în favoarea reclamantei o justă despăgubire, corespunzătoare valorii reale a terenurilor expropriate, de 275 mp, respectiv 642 mp, în cuantum de 40 euro/mp;

- cu cheltuieli de judecată.

În motivare, a arătat că s-au expropriat de la reclamantă două suprafețe de teren, de 275 mp, respectiv de 642 mp.

Terenul de 275 mp, identic cu parcela_ nou formată prin divizarea parcelei nr._ din CF_ Șcheia face parte din suprafața de 2.500 mp teren extravilan . de folosință teren arabil, imobilul fiind dobândit prin cumpărare, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1376/14.05.2009 de BNP O. B. Suceava.

Terenul de 642 mp, identic cu parcela_ nou formată prin divizarea parcelei nr._ din CF_ Șcheia l-a dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4981/01.11.2006 de către BNP D. B. Iași.

Cele două amplasamente au format obiect al procedurilor de expropriere ocazionate de lucrarea de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava”.

La data de 06.09.2011, a fost convocată de către C.N.A.D.R. S.A., expropriator al imobilelor situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava”, ocazie cu care s-au întocmit Procesul-verbal nr. 185/06.09.2011 și Procesul-verbal nr. 186/06.09.2011.

Cu această ocazie, i s-a adus la cunoștință că expropriatorul acordă cu titlu de justă despăgubire suma de 339 lei pentru suprafața de 275 mp, respectiv suma de 792 lei pentru suprafața de 642 mp, sume cu a căror întindere nu a fost de acord. A solicitat să i se achite o despăgubire la nivelul de 40 euro/mp.

Ulterior, C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor ., prin Hotărârea nr. 204/13.02.2012, a dispus plata sumei de 339 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului de 275 mp teren, iar, prin Hotărârea nr. 217/29.02.2012 a dispus plata sumei de 792 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului de 642 mp teren.

Nici cu această ocazie, în calitate de titular al dreptului de proprietate asupra imobilelor expropriate, nu a acceptat cuantumul sumei acordate, solicitând să primească prețul de piață, estimat la suma de 40 euro/mp.

Sumele acordate cu titlu de justă despăgubire, de 339 lei, respectiv de 792 lei, sunt derizorii în raport de valoarea reală a terenului expropriat.

C. nu a avut în vedere valoarea de circulație a imobilelor expropriate, drept pentru care a înțeles să promoveze prezenta acțiune.

Oferirea unei despăgubiri sub valoarea reală a bunului expropriat încalcă flagrant protecția oferită de art. 1 din Protocolul 1 al CEDO, conform căruia „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege”.

Potrivit dispozițiilor art. 44 alin. (3) și (6) din Constituția României: „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu o dreaptă și prealabilă despăgubire”; „despăgubirile precizate la alin. (3) și (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență, prin justiție”.

În concordanță cu prevederile constituționale, art. 562 alin. (3) noul cod civil dispune că „exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă și prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar și expropriator. În caz de divergență asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabilește pe cale judecătorească”.

Legea nr. 33/1994 arată în art. 1 că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”.

Totodată, art. 26 din Legea 33/1994 prevede expres că pentru calculul despăgubirii se vor lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât prejudiciul efectiv (damnum emergens), cât și beneficiul nerealizat (lucrum cesans).

Mai mult, ÎCCJ, secția civilă și de proprietate intelectuală, în Decizia nr. 4386/13.09.2010, a arătat că „legiuitorul a consacrat principiul despăgubirii integrale a proprietarului expropriat, în sensul că, așa cum prevăd expres dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul suferit de proprietar sau de alte persoane îndreptățite. Art. 26 alin. 2 din același act normativ arată că pentru calculul despăgubirii se vor lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând prejudiciul efectiv (damnum emergens), cât și beneficiul nerealizat (lucrum cesans).

Prevederile legale sus-menționate sunt de ordine publică, având caracter imperativ, reprezentând o garanție pentru proprietarul expropriat că nu este supus unei măsuri abuzive din partea autorităților statului și reprezentând, totodată, și elementul care conferă legitimitate preluării imobilului din proprietate privată și în funcție de care se apreciază proporționalitatea măsurii de expropriere, fiind în deplină concordanță atât cu dispozițiile Convenției europene a drepturilor omului, care în virtutea prevederilor art. 20 alin. 1 din Constituție, face parte integrantă din dreptul intern, cât și cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului.”

Și în practica judiciară de la nivelul instanțelor din țară, în acord cu jurisprudența ÎCCJ, s-a reținut că o măsură privativă de proprietate trebuie să păstreze un echilibru just între exigențele interesului general al comunității și imperativele apărării drepturilor fundamentale ale individului. Cu alte cuvinte, ea trebuie să fie, în același timp, convenabilă pentru realizarea țelului ei legitim și nedisproporționată față de acesta.

În acest context, s-a arătat, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, că experții, precum și instanța, trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. În acest sens, CA. Ploiești, secția civilă, Decizia nr. 25/02.02.2009.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interes propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate (în același sens, Decizia nr. 9760/02.12.2009, Secția civilă și de proprietate intelectuală, înalta Curte de Casație și Justiție).

Și Curtea Europeană a statuat că imposibilitatea de a obține o despăgubire adecvată în cadrul privării de proprietate constituie o rupere a echilibrului între necesitatea protecției dreptului de proprietate și exigențele de ordin general, iar în absența unei indemnizări adecvate art. 1 din Protocolul 1 n-ar asigura decât o protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate, în totală contradicție cu dispozițiile convenției (Hotărârea din 21.02.1986, JAMES .).

Nu în ultimul rând, pentru alte parcele expropriate din zonă, situate în imediata vecinătate, expropriatorul a îndestulat pe cei lipsiți de proprietate cu despăgubiri superioare ca valoare, comparativ cu suma pe care i-a oferit-o pentru terenul reclamantei.

Dispozițiile Legii 255/2010 sunt mai exigente în ceea ce privește modul de stabilire a despăgubirilor.

Astfel, art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010, funcție de care se calculează acum despăgubirile, trimite la art. 771 din Legea nr. 571/2003 potrivit căruia Camerele Notarilor Publici vor actualiza cel puțin o dată pe an expertizele privind valoarea de circulație a bunurilor imobile, care vor fi comunicate la direcțiile teritoriale ale Ministerului Finanțelor Publice.

Legat de acest criteriu, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin Decizia nr. 404/A din 08.06.2010 a statuat că valoarea de piață a unui imobil este dată de însuși jocul cererii și al ofertei, iar nu de limitele de preț stabilite prin Ghidul notarilor publici Ia nivel județean; de asemenea, nu interesează natura de teren intravilan sau extravilan a imobilului în discuție. Singurul criteriu pentru stabilirea despăgubirilor, prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994, este „valoarea reală a imobilului", ținându-se seama de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză".

Cum exproprierea de imobile se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească, cum pentru calculul despăgubirii se vor lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât prejudiciul efectiv (damnum emergens), cât și beneficiul nerealizat (lucrum cesans), cum suma acordată cu titlu de despăgubire nu este justă, ci derizorie în comparație cu valoarea reală a imobilului supus exproprierii, a solicitat admiterea contestației, așa cum a fost formulată.

În drept: art. 1 Protocolul nr. 1 adițional la CEDO; art. 16 și art. 44 Constituția României; art. 1, art. 21, art. 26 Legea nr. 33/1994; art. 26 din Pactul Internațional privind drepturile civile și politice; art. 22 alin. (1) și alin. (3) Legea 255/2010; art. 453 C.pr.civ.

Legal citat, prim pârâtul a formulat întâmpinare (filele 57-59) prin care a arătat că pretenția reclamantei nu este justificată.

În apărare, a arătat că prin Hotărârile nr. 204 din 13 februarie 2012 și 217 din 29 februarie 2012 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru suprafețele de teren expropriate conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri, reclamanta figurând înscrisă la pozițiile nr. 263, 264 cu următoarele suprafețe de teren:

- 275 mp teren, identic cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 339 lei;

- 642 mp teren identic cu parcela nr._ din CF 35 399, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 792 lei.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenurilor expropriate a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu este întemeiată pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri în sumă de 40 euro/mp, dat fiind faptul că, potrivit rapoartelor de evaluare întocmite în procedura administrativă, terenurile în cauză sunt situate în extravilanul . numit „Dealu Vechi”, au destinația de terenuri arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică,apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune, fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciind că despăgubirea solicitată de reclamantă este nejustificată.

De asemenea, nu este întemeiată nici susținerea reclamantei privind diminuarea valorii terenurilor rămase în patrimoniul său după expropriere.

Sub acest aspect, numai suprafețele individualizate în hotărârile contestate se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele rămase în patrimoniul reclamantei pot fi utilizate în continuare ca terenuri arabile conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, aceste suprafețe nefiind afectate de lucrările de investiții executate de expropriator. Totodată, parcelele neexpropriate au acces la drumurile de exploatare limitrofe și la viitoarea șosea de centură, nefiind afectate nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acestora nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.

Deși legal citată, secund-pârâta nu a formulat întâmpinare și nici nu s-a prezentat în fața instanței pentru a-și susține apărările.

În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri și proba cu expertiza topo-cadastrală evaluativă, raportul de expertiză fiind depus la dosar filele152-178.

P. pârâtul a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, fiind efectuat un supliment la raport depus la filele 204-207 dosar.

Tribunalul Suceava, prin sentința civilă nr. 517 din 25 martie 2014, a admis în parte contestația formulată de reclamanta C. E. M., în contradictoriu cu pârâții S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, și C. de V. a D. de P. și A. a D. ..

A desființat hotărârea nr. 204/13.02.2012 și nr. 217/29.02.2012, emise de secund-pârâtă și, în consecință, a obligat prim-pârâtul la plata către reclamantă a sumei de_ euro, în echivalent lei, la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.

A obligat prim pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3400 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:

Prin hotărârile nr. 204/13.02.2012 și nr. 271/29.02.2012, emise de C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata în favoarea reclamantei cu titlu de despăgubire a sumei de 339 lei pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._, din CF35791, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 275 mp și a sumei de 792 lei pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._, din CF35953, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 642 mp.

Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar, conform art. 22 al. 3 din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.

În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenurile expropriate suma de 339 lei și, respectiv 792 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experții S. C., L. O. G. și A. M., s-a propus într-o variantă suma de 459 euro (0,5 euro/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar, într-o altă variantă, suma de_ euro (12,20 euro/mp), prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f. 158).

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție (f185, 213).

Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că nu au fost identificate tranzacții efective, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).

Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.

Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.

Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.

Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă (f. 185).

Or, prin suplimentul la expertiză s-a răspuns obiecțiunilor privind corecțiile dintre subiectul de evaluat și comparabila 1 de referință reținându-se că pentru criteriul privind utilizarea permisă s-a aplicat o corecție negativă de -10%, având în vedere terenul subiect se află în extravilan iar comparabila în intravilan; pentru criteriul privind utilități – o corecție negativă de -10% deoarece subiectul de evaluat are utilitățile la o distanță de 415 m iar comparabila are utilitățile în zonă; pentru criteriul privind mărimea nu s-a aplicat nici o corecție deoarece s-a apreciat că ambele suprafețe (642 mp + 275 mp și 5000 mp) sunt optime pentru a ridica o construcție.

Instanța și-a însușit așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 12,20 euro/mp, valoare rezonabilă dacă se are în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.

Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.

Astfel, sumele propuse cu titlu de despăgubiri, 339 lei și 792 lei au fost stabilite prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.

Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.

Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului (f. 80, 105), or în cauză interesează valoarea de piață.

Așa cum rezultă din expertiză, suprafețele de teren rămase în urma exproprierii în patrimoniul reclamantei mai pot fi folosite conform destinației, în condițiile în care pentru cele rămase fără cale de acces, la finalizarea lucrărilor investitorul va asigura accesul la terenurile rămase neexpropriate, putând fi utilizate ca teren agricol deoarece distanța între baza talazului și limita est a terenului expropriat este suficientă pentru amenajarea unei căi de acces, fără să diminueze suprafața reală utilizabilă rămasă și parcelele pot fi utilizate în continuare ca teren agricol.

În concluzie, expropriatorul datorează expropriatului cu titlu de despăgubiri civile suma de_ euro (7832 euro + 3355 euro) în echivalent lei la data plății efective.

Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța a admis contestația astfel cum a fost precizată la data de 25.03.2014, a desființat hotărârea nr. 204/13.02.2012 și 217/29.02.2012 emise de secund-pârâtă și, în consecință a obligat prim-pârâtul la plata către reclamant a sumei de_ euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.

Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 Cod procedură civilă, expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 3400 lei compusă din (respectiv 2400 lei) onorariul aferent expertizei achitat în contul experților S. C. (1400 lei, f. 134, 194) și L. O. G. (1000 lei, f133, 209), precum și din onorariul perceput de avocat S. S. (1000 lei, fila 212).

Împotriva acestei sentințe, a declarat apel Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București, în calitate de reprezentantă a Statului R., în conformitate cu disp. art. 23 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 raportat la art. 466 Cod procedură civilă.

Apelanta susține că sentința a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.

În ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârilor de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77¹ alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77¹ alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale, prin rapoartele de evaluare întocmite de evaluator C. C. valoarea terenurilor expropriate a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant”. Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond, în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală ( art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, apelanta consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârilor de expropriere, context în care cererea de anulare a acestor hotărâri nu se justifica a fi admisă.

Apelanta susține, de asemenea, că fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete încheiate în perioada de referință cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

În realitate, însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate fi justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 270 cod procedură civilă (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară încheiate în perioada de referință, tranzacții la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, sens în care exemplifică următoarele:

- contractul de vânzare cumpărare nr. 3736 din 20 noiembrie 2009 prin care au fost înstrăinate două parcele de 366 mp și respectiv 477 mp teren, situate în intravilanul satului Sf. I., . de 3500 lei, adică 1,1 curo/mp;

- contractul de vânzare cumpărare nr. 1967 din 25 august 2008 prin care a fost înstrăinată o suprafață de 2500 mp teren arabil situată în extravilanul . de 4504 lei, adică 1,76 euro/mp;

- contractul de vânzare cumpărare nr. 1869 din 7 aprilie 2008 prin care a fost înstrăinată o suprafață de 5200 mp teren arabil situată în extravilanul . de 9667 lei, adică 0,5 euro/mp;

- contractul de vânzare cumpărare nr. 1750 din 28 aprilie 2009 prin care a fost înstrăinat cu prețul total de 27.701 lei {adică 6550 euro) un imobil compus dintr-un apartament cu două nivele și din cota parte indiviză din suprafața de 263,43 mp teren situată în intravilanul satului Sf. I., . un drept de servitute, contract în raport de care, prin aplicarea metodei extracției (adică a deducerii valorii construcției din valoarea tranzacției) rezultă pentru teren un preț situat sub nivelul sumei de 1 euro/mp;

- contractul de vânzare cumpărare nr. 3478 din 8 noiembrie 2013 prin care a fost înstrăinată o suprafață totală de 1300 m.p. teren situat în extravilanul . de 2100 lei, adică mai puțin de 1 euro/mp.

- contractele de vânzare cumpărare enumerate în adresele emise de birourile notariale de pe raza mun. Suceava.

Tranzacțiile menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza . de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, dar și în perioada finalizării raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

În ceea ce privește împrejurarea că apelantul nu ar fi făcut dovada unor tranzacții efective cu privire la terenuri similare, învederează faptul că actele autentice de vânzare-cumpărare conțin date cu caracter personal în înțelesul art. 3 din Legea nr. 677/2001 și nu sunt furnizate ori făcute publice de birourile notariale decât la solicitarea instanței sau a organelor de urmărire penală în condițiile art. 5 din actul normativ menționat, fapt dovedit cu înscrisurile depuse și care au fost comunicate în alte cauze similare la solicitarea instanțelor de judecată. Așa fiind, lipsa demersurilor privind identificarea unor tranzacții efective care să fie avute în vedere la evaluarea despăgubirilor este imputabilă experților și instanței de fond, iar nu apelantului care s-a aflat în imposibilitatea obiectivă de a obține date referitoare la asemenea tranzacții.

În consecință, pentru aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni, a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile utilităților, utilizării permise și mărimii suprafeței au fost greșit individualizați, aceste obiecțiuni fiind înlăturate de prima instanță fără vreo motivare pertinentă, prin prisma unor considerente generice ale experților, considerente care însă nu țin seama de caracteristicile concrete ale suprafeței expropriate.

Apelanta, în subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată inițial de reclamantă, consideră că în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă și stabilite în sarcina sa, proporțional cu limitele în care pretențiile reclamantei au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, iar nu cele ale art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă anterior, așa cum s-a motivat în considerente.

Pentru toate argumentele expuse, în temeiul art. 480 alin. 2 Cod procedură civilă, apelanta solicită admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina sa.

În dovedirea motivelor de apel, apelanta solicită proba cu înscrisuri constând în relații de la birourile notariale de pe raza mun. Suceava privind tranzacțiile efective cu terenuri extravilane de pe raza . emiterii hotărârii de expropriere și din perioada întocmirii raportului de expertiză și proba cu un supliment la raportul de expertiză pentru evaluarea despăgubirilor în raport de prețurile practicate pe piața imobiliară.

Intimata a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică.

Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea reține următoarele :

Prin Hotărârea nr.204 din 13.02.2012, C. de V. a D. de P. și A. a D. pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 339 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 275 mp.

Prin Hotărârea nr.217 din 29.02.2012, C. de V. a D. de P. și A. a D. pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 792 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 642 mp.

Acestea sunt hotărârile contestate în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale, s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză”, cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită, atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992, privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293.

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit ca, în lucrarea de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua, prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

Prin cele două suplimente întocmite, comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Problema care se pune în speță este aceea de a stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem, la început, următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil, în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate, chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Statistic vorbind, 66% din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 EURO/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Or, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili, astfel, că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie, am ajunge, practic, în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte, atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu, ci se impune, în mod clar și neechivoc, ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecțiunile apelantei referitoare la stabilirea unor altor tipuri de valoare( de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări, în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții, întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost comunicate de birourile notariale și valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.

Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.

În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 8,93EURO/m.p., respectiv valorile de 5733,06 euro, pentru suprafață de 642 mp, expropriată, respectiv 2455,75 euro pentru suprafața de 275 mp, expropriată, în total, 8190 euro, o valoare mai mică decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața primei instanțe, unde s-a stabilit o valoare de 11.187 euro.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea reține că nu este întemeiat, având în vedere următoarele:

Potrivit art. 274 alin C.pr.civ., „Partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată”. A.. 2 arată că „Judecătorii nu pot micșora (…) plata experților (…), precum și orice alte cheltuieli pe care partea care a câștigat va dovedi că le-a făcut”.

Contrar susținerii apelantului, prima instanță nu a reținut în motivare incidența art. 274 alin. 2 C.pr.civ., ci a arătat motivele pentru care nu se poate aplica art. 276 C.pr.civ.

Având în vedere că soluția pronunțată în cauză valorifică integral concluziile expertizei efectuate în cursul judecății, iar art. 276 C.pr.civ. face referire la „pretențiile fiecărei părți”, situație care nu este incidentă în cauză (întrucât pârâtul apelant nu a formulat nicio cerere reconvențională), Curtea a constatat că în mod corect prima instanță nu a aplicat dispozițiile art. 276 C.pr.civ. și a obligat pârâtul-apelant la plata către reclamanta-intimată a tuturor cheltuielilor de judecată.

Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin.2 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să admită apelul și să schimbe în parte sentința civilă apelată, în sensul că va fi obligat pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. să plătească reclamantei suma de 8190 euro cu titlu de cheltuieli de despăgubiri civile, în loc de 11.187 euro.

Vor fi păstrate celelalte dispoziții ale sentinței care nu sunt contrare prezentei decizii.

În temeiul art.453 alin.1 din Codul de procedură civilă, Curtea va obliga reclamanta să plătească pârâtului-apelant suma de 3.680 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată din apel, reprezentând contravaloarea sumelor achitate de pârâtul apelant, conform dovezilor existente la dosar, cu titlu de onorarii experți, pentru suplimentele efectuate în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE:

Admite apelul declarat de pârâtul S. român, reprezentat de M. T. și I. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București, .. 38, sector 1, cod poștal_, înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J_, CUI_, cont bancar DRDP Iași) RO35RNCB_001 deschis la BCR Iași – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în municipiul Iași, .. 19, județul, Iași, împotriva sentinței nr. 517 din 25 martie 2014, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă, în dosarul nr._, intimate fiind reclamanta C. E. M., domiciliată în municipiul Iași, ., ., județul Iași, prin mandatar Seckin Mehmet, cu reședința în România, municipiul Iași, ., județul Iași, reprezentată prin avocat S. S., cu sediul profesional în municipiul Suceava, .. 10, ., . . – C. de V. a Drepturilor de P. și A. a D. Șcheia.

Schimbă în parte sentința civilă nr. 517 din 25.03.2014 a Tribunalului Suceava, în sensul că:

Obligă pârâtul S. R., reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București să plătească reclamantei suma de 8190 euro, în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile (în loc de 11.187 euro).

Menține celelalte dispoziții ale sentinței care nu contravin prezentei decizii.

Obligă reclamanta să plătească pârâtului-apelant suma de 3680 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată din apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 17 februarie 2016.

Președinte,Judecător,Grefier,

Red. C.O.

Jud. fond. L. A.

Tehnored. B.Z.

Ex. 5 / 17.02.2016

← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 358/2014. Curtea de Apel...		Acţiune în constatare. Decizia nr. 28/2016. Curtea de Apel... →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Acţiune în constatare. Decizia nr. 28/2016. Curtea de Apel SUCEAVA