Expropriere. Decizia nr. 203/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Comentarii

0

Decizia nr. 203/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 24-02-2016 în dosarul nr. 203/2016

Dosar nr._ Expropriere

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA NR. 203

Ședința publică din 24 februarie 2016

Președinte D. D.

Judecător V. L.

Grefier N. L.

Ministerul Public este reprezentat de procuror C. C. de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava

Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâtul S. R. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, înregistrată în Registrul Comerțului sub nr. J_, CUI_, cont bancar RO35RNCB_0001, deschis la BCR Iași, cu sediul în sector 1 București, .. 38, sector 1 - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, împotriva sentinței civile nr. 261 din 5 februarie 2015, pronunțată de Tribunalul Suceava – secția civilă – în dosarul nr._, reclamantă intimată fiind C. M., CNP_, domiciliată în municipiul Suceava, .. 3, ., ., cu domiciliul ales la Cabinet avocat C. D., din ., ..

La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat N. L., pentru pârâtul apelant, precum și reclamanta intimată C. M., asistată de avocat C. D. A., lipsă fiind reprezentantul apelantei.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se face referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care instanța constată că apelanta a depus la dosar copiile ordinelor de plată cu care s-au achitat diferențele onorariilor pentru experții M. A. (500 lei), S. C. (200 lei) și C. Stelica (650 lei).

Apărătorii părților, având pe rând cuvântul, precizează că nu mai de formulat alte cereri.

Instanța constatând apelul în stare de judecată, dă cuvântul la dezbateri.

Avocat N. L., pentru apelantă, solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței în sensul respingerii contestației formulată împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor. Suplimentul raportului de expertiză efectuat în cauză se justifică a fi valorificat în sensul că prin acesta s-a confirmat faptul că din punct de vedere statistic cel puțin majoritatea tranzacțiilor corespund cu prețul oferit de expropriator din procedura administrativă prealabilă așa încât consideră că este neîntemeiată pretenția reclamantei privind plata unor despăgubiri mai mari.

Totodată arată că în raport de decizia Curții Constituționale prin care au fost declarate neconstituționale prevederile art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 în ceea ce privește raportarea la sintagma privind evaluarea despăgubirilor la data întocmirii raportului de expertiză, consideră că singura lucrare tehnică la care instanța se poate raporta în soluționarea cauzei de față este suplimentul la raportul de expertiză efectuat în apel prin care experții și-au exprimat opinia în privința despăgubirilor având în vedere data transferului dreptului de proprietate, respectiv perioada anterioară acestui transfer. Prin acest supliment la raportul de expertiză, deși au avut la dispoziție un număr suficient de mare de contracte autentice de vânzare-cumpărare cu privire la imobile situate pe raza comunei Șcheia, experții au considerat că aceste tranzacții nu ar reflecta comparabile adecvate pentru stabilirea prețului de piață motiv pentru care au înțeles să estimeze despăgubirile raportându-se la oferte făcute publice prin intermediul agențiilor imobiliare sau postate pe internet. Motivele pentru care experții au considerat nerelevante tranzacțiile autentice de vânzare-cumpărare, vizează în esență două mari chestiuni. O primă chestiune se referă la faptul că parte din tranzacții nu s-ar referi la terenuri aflate în imediata apropiere a terenului expropriat și a doua categorie de argumente se referă la faptul că prețurile din contractele autentice, spun experții, nu ar fi credibile pentru faptul că sunt apropiate de prețurile din grila notarială. De asemenea, s-au mai invocat și alte argumente cum ar fi subiectivismul părților sau împrejurarea că înscrisurile autentice depuse la dosar reflectă tranzacții de altă natură însă aceste argumente se referă doar la o mică parte din conctractele depuse la dosar așa încât rămând de analizat cele două mari categorii de argumente la care a făcut referire.

În ceea ce privește susținerea experților în sensul că nu pot valorifica contractele autentice de vânzare-cumpărare care se referă la terenuri cu o localizare mai îndepărtată față de terenul expropriat, această susținere nu justifică punctul de vedere al experților pentru că în speța de față singurul criteriu legal este cel consacrat de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/ 1994 și care face referire la prețurile cu care se vând imobilele de același fel de pe raza unității administrativ teritoriale. Acest text de lege nu face nicio distincție și nu impune nicio limitare în ceea ce privește apropierea sau depărtarea eventualelor comparabile în raport de terenul expropriat așa încât experții nu pot adăuga la lege și nu pot spune că o suprafață de teren dacă este situată la 2 -3 km nu constituie o comparabilă adecvată. Aceștia au la îndemână mijloacele prevăzute de standardele internaționale de evaluare pentru a proceda la corectarea prețului în funcție de localizare, așa încât a considera că o anumită tranzacție nu este relevantă în speță pentru simplu motiv că terenul tranzacționat nu este situat în imediata apropiere a terenului expropriat, apărătoarea apelantei consideră că astfel se materializează o greșită interpretare a dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

În ceea ce privește celălalt argument al experților și anume că trazacțiile nu sunt credibile, apărătoarea apelantei arată că, într-o formă sau alta, mai explicit sau mai voalat, experții spun, în esență, că în realitate, din datele pieței imobiliare, rezultă că terenurile s-au tranzacționat la alte valori și că prețurile din contractele autentice sunt simulate, respectiv, nereale, din considerente ce țin de obligația de plată a taxelor aferente autentificării. Indiferent de modul sub care experții și-au marcat această concluzie, că dacă prețurile sunt identice cu grila notarială însemnă că nu sunt reale, că dacă prețurile nu reflectă deosebirile dintre imobile de asemenea nu sunt reale, cert este faptul că ceea ce vor ei să spună se referă la împrerjurarea că prețurile nu ar fi reale. Ori, o asemenea împrejurare nu poate fi reținută în contextul în care se vorbește de înscrisuri autentice care se bucură de prezumția de autenticitate inclusiv în ceea ce privește declarațiile părților privind prețul până la proba contrară. Nu s-a făcut nicio probă contrară în sensul că prețurile declarate de părți ar fi fost mai mici decât cele real convenite de către părți iar simpla împrejurare că marea majoritate a prețurilor corespund cu valoarea din grila notarială nu constituie motiv pentru înlăturarea prezumției de autenticitate. În fond, prezumția de autenticitate nu poate fi înlăturată la rândul ei printr-o altă prezumție care nu are o bază factuală reală. În aceste condiții, susține apărătoarea apelantei că, nu pot fi reținute susținerile experților în sensul că acele contracte autentice de vânzare-cumpărare nu ar constitui comparabile relevante, și se impune ca la soluționarea cauzei să se aibă în vedere prețurile din aceste contracte. Faptul că deși majoritatea contractelor vizează prețuri la nivelul celor din grila notarială există și contracte cu alte prețuri mai mici sau mai mari, prin urmare, se reflectă prin aceste contracte o deosebire oarecare între imobilele tranzacționate așa încât având în vedere majoritatea statistică a tranzacțiilor autentice urmează ca instanța să rețină că prețurile reale de tranzacționare sunt la nivelul celui pe care expropriatorul l-a oferit în procedura administrativă prealabilă.

În ceea ce privește variata în care experții au estimat despăgubirile prin raportare la oferte, apărătoarea apelantei solicită a se reține că, pe de o parte, aceasta variantă nu corespunde nici criteriului legal prevăzut art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, text de lege care face referire la prețul cu care se vând și nu la ofertele cu care s-ar putea vinde terenurile de pe raza unității administrativ teritoriale. În altă ordine de idei,aceste oferte nu se circumscriu nici noțiunii de valoare de piață din standardele internaționale de evaluare câtă vreme această noțiune vizează o tranzacție între un vânzător hotărât și un cumpărător hotărât. Ori, în speță, nu există nici un fel de probe din care să rezulte că ar exista cumpărător dispus sau hotărât să cumpere la prețurile din ofertele de vânzare.

Apărătoarea apelantei arată că, așa cum au susținut experții atunci când au combătut apărările acesteia, valoarea de piață este dată de jocul cererii și ofertei și nu doar de jocul cererii sau de jocul ofertei. Dacă nu este o concordanță între ceea ce doresc vânzătorii să obțină și ceea ce sunt dispuși cumpărătorii să plătească pentru un anumit teren nu se poate vorbi despre un joc al cererii și al ofertei în raport de care să se poată concluziona că prețurile solicitate de vânzător sunt cele reale. În aceste condiții, având în vedere faptul că valoarea stabilită prin hotărârea contestată corespunde cu prețul din trazacțiile autentice din perioada anterioară transferului dreptului de proprietate, apărătoarea apelantei arată că se impunea respingerea contestației, sens în care solicită admiterea apelului și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu pentru experți.

Avocat C. D., pentru intimată, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică pentru motivele precizate în concluziile scrise pe care le depune la dosar. Totodată solicită și obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.

Reprezentanta Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Suceava pune concluzii de admiterea apelului așa cum a fost motivat.

Declarând dezbaterile închise, după deliberare,

CURTEA

Asupra apelului de față, constată:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava și înregistrată sub nr._, reclamanta C. M., în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a solicitat verificarea temeiniciei Hotărârii nr. 241 din 09.04.2012 dată în Dosarul nr.116- of. de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia cu privire Ia cuantumul despăgubirilor cu care nu a fost de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață și a valorii de înlocuire, să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea expropriatorului S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 20 euro pe mp, în sumă de 13.660 euro; obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii; cu cheltuieli de judecată.

În motivare a arătat că prin Hotărârea nr.241 din 09.04.2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 683 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F._.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/_ ( poziția nr.293 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173,,.

Din documentația cadastral juridică a rezultat că în prezent ea este titulara dreptului de proprietate și îndreptățită a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță.

Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010 „în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică..,,.

Art. 16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele ț de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii - raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 44 al. 3 din Constituția României și art. 1 din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.

I.C.CJ. prin Decizia nr. 9760/2.12.2009 a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art. 26 al 1 și al. 2 din Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.

Expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vădă exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție și de siguranță, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării OG nr.43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță și de protecție este interzisă și a rămas și fără cale de acces, motiv pentru care solicit plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.

Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 10 și maxim 25 euro pe mp.

In concluzia celor susținute, a solicitat admiterea prezentei contestații cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat Legea nr.255/2010, Legea nr.33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art.453 Cprocciv.

Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a arătat că prin hotărârea nr. 241 din 09.04.2012 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 314/201 K în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanta figurând înscrisă la poziția nr. 293 cu suprafața de 683 mp teren, identică cu parcela nr._, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 843 lei.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și rituali za te de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 cod ui fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu a fost întemeiată pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri în sumă de 20 euro/ar dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit „Dealul Vechi”, are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 2000 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cea 1 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamant a fost nejustificată.

De asemenea, nu a fost întemeiată nici pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.

Sub acest aspect, a precizat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de 1275 mp și 544 mp teren rămase în patrimoniul reclamantei nu sunt afectate de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției.

Față de apărările sus menționate, a considerat că nu a fost justificată nici pretenția reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 261 din 5 februarie 2015, Tribunalul Suceava a admis în parte contestația formulată de reclamanta C. M., în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași; a desființat în parte hotărârea nr. 241/09 aprilie 2012 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia; a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 7035 eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile; a respins capătul al doilea al cererii ca nefondat; a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 2950 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a reținut următoarele:

Prin hotărârea nr. 241/09 aprilie 2012 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 843 lei în favoarea reclamantei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._ rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din CF._ a Comunei Cadastrale Șcheia, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 683 mp.

Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.

În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat în suprafață de 683 mp suma de 843 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experți C. Stelica, S. C. și A. M., așa cum a fost menținut printr-un supliment la raport, s-a propus într-o variantă suma de 7035 euro prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 341,5 eur prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 76, 77 ds. fond).

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.

Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect ( filele 140-147 ds. fond) și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, înlăturând astfel tranzacțiile invocate de către expropriator fie pentru că nu privesc data de referință, fie pentru că vizează un alt amplasament, fie pentru că au fost încheiate între rude, fiind așadar subiective.

Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.

Nu s-a putut reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța a trebuit să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit exemple de tranzacții concrete care să poată fi luate în considerare.

Instanța și-a însușit așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 7035 eur, valoare rezonabilă dacă se are în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.

Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu a putut fi de acord.

Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri a fost stabilită prin raportul de evaluare teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.

Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.

Instanța a respins ca nefondat cel de-al doilea capăt al cererii prin care s-a pretins de la expropriator repararea prejudiciului rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și vizând diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, având în vedere că, potrivit constatărilor experților, terenurile rămase în proprietatea reclamantei în urma exproprierii pot fi folosite în continuare potrivit destinației lor actuale, de terenuri agricole (filele 78, 79 ds. fond). .

Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța a admis în parte contestația, a desființat în parte hotărârea nr. 241/09 aprilie 2012, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 7035 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile și a respins ca nefondat capătul al doilea al cererii.

Fiind în culpă procesuală, în baza art. 453 alin. 1 și 2 din noul cod de procedură civilă pârâtul a fost obligat să achite către reclamantă suma totală de 2950 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorarii experți (2700-filele 58, 59, 103, 104 ds. fond), imputarea contravalorii expertizei în integralitate pârâtului impunându-se prin faptul că a servit în întregime la darea soluției, respectiv onorariu avocațial în cuantum de 250 lei, din totalul de 500 lei, imputat deci în parte pârâtului având în vedere admiterea doar în parte a contestației.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri din România SA prin Direcția Regională Drumuri și Poduri Iași.

În motivare a arătat că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.

Astfel, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. I alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. II alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmita de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului "specialia generalibus derogant". Împrejurarea că art. 22 alin, 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală ( art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile dc cxpioprîere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, apelanta arată că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifica a fi admisă.

Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul dc expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imoblului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

In speță, la întocmirea raportului de expertiza nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete încheiate în perioada de referință cu privije la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate fi justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art 270 cod procedură civilă ( sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară încheiate în perioada de referință, tranzacții la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Tranzacțiile sus menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza . de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată în perioada întocmirii raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții ( respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

În mod greșit a validat instanța de fond susținerile nelegale și netemeinice ale experților din supliment, prin prisma cărora aceștia au eliminat din analiza lor toate tranzacțiile autentice încheiate în perioada de referință cu privire la imobile situate pe raza . ajunge apoi la concluzia potrivit căreia nu ar exista un număr suficient de tranzacții în raport de care să se stabilească valoarea de piață a imobilului expropriat, cu consecința justificării valorii propuse în raportul inițiat. Din această perspectiva, a învederat următoarele aspecte:

a) Susținerea potrivit căreia parte din tranzacțiile din perioada de referința nu ar putea constitui o bază de analiză pentru că nu ar avea caracter nepărtinitor, fiind încheiate între rude nu are nici un suport concret.

Nu există nici un temei legal sau faptic care să justifice aprecierea privind caracterul lipsit de credibilitate al unor asemenea tranzacții în contextul în care ele cuprind prețuri apropiate de celelalte contracte autentice, în privința cărora nu s-a invocat vreo astfel de suspiciune, putând constitui prin urmare temeiuri credibile pentru soluționarea obiectivului dispus de instanță.

b) Referitor la datele tranzacțiilor autentice, din cele 7 contracte autentice expuse în tabelul din suplimentul la raport, doar unul este încheiat ulterior datei întocmirii raportului de expertiză, celelalte fiind anterioare, așa încât este vădit tendențioasă susținerea potrivit căreia nu ar exista un număr suficient de tranzacții încheiate in perioada de expunere relevantă.

c) Cât privește localizarea imobilelor din tranzacțiile de referință, a arătat faptul că Standardele Internaționale de Evaluare IVS 2011 permit aplicarea unor coeficienți de corecție pozitivi sau negativi în funcție de criteriul localizării, coeficienți în raport de care se poate proceda la ajustarea valorii de tranzacționare în raport de deosebirile dintre localizarea concretă a terenului subiect și cea a comparabilelor analizate. Asemenea coeficienți sunt frecvent aplicați în practica evaluatorilor și se regăsesc în majoritatea rapoartelor de expertiză întocmite în cauze similare întrucât nu întotdeauna pot di identificate imobile comparabile în imediata apropiere a terenului subiect.

Faptul că terenurile tranzacționate prin contractele încheiate în perioada de referință sunt situate în alte zone din extravilanul comunei Șcheia sau alte categorii de folosință decât terenul expropriat nu poate constitui un impediment pentru aplicarea metodei comparației directe întrucât experții aveau posibilitatea de a aplica coeficienți de corecție pentru criteriile localizării, calității, condițiilor pieței, coeficienți care permit ajustarea prețului în raport de zona de amplasare a fiecărui imobil.

Prin urmare, împrejurarea că terenul expropriat se află la distanțe mai mari sau mai mici de terenurile tranzacționale prin contractele enumerate în supliment nu este de natură să justifice înlăturarea contractelor respective din analiza experților din moment ce tranzacțiile în discuție respectă criteriul legal impus de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, având ca obiect "imobile de același fel din unitatea administrativ teritorială". Așa fiind, experții aveau obligația de a aplica metoda comparației directe a terenului expropriat cu terenurile din tranzacțiile de referință, de a întocmi grila de comparații corespunzătoare și de a aplica coeficienții de corecție necesari pentru a ajusta prețurile din contracte în funcție de criteriile localizării, utilităților, utilizării permise și a tuturor celorlalte criterii care diferențiază terenul expropriat de terenurile tranzacționale prin contractele autentice.

e) Cu privire la credibilitatea tranzacțiilor de referință, apelanta arată faptul că potrivit art. 270 cod procedură civilă, înscrisul autentic face deplină dovadă, față de orice persoană, până la declararea sa în fals cu privire la constatările personale ale agentului instrumentator iar declarațiile părților din cuprinsul înscrisului autentic fac dovadă, până la proba contrară, atât între părți, cât și față de orice altă persoană. Aceste dispoziții legale consacră prezumția de veridicitate a actului autentic, prezumție care se aplică inclusiv declarațiilor părților referitoare la preț și care nu poate fi înlăturată decât prin proba contrară, respectiv prin dovedirea faptului că părțile contractante au convenit și au achitat/încasat un alt preț decât cel declarat.

Câtă vreme împotriva mențiunilor din contractele autentice în discuție nu s-a făcut dovada contrară a unui alt preț convenit de părțile contractante, prezumția de veridicitate a contractelor nu poate fi înlăturată prin prisma unor oferte postate pe internet, în privința cărora nu se poate verifica de la cine provin, dacă ofertantul este sau nu titularul dreptului de proprietate, dacă ofertele sunt sau nu serioase, dacă au format obiectul unor negocieri ori dacă s-au materializat prin încheierea unor contracte autentice. De altfel, criteriul legal consacrat de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 se referă nu la "prețul cerut de vânzători", ci la "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele pe raza unității administrativ teritoriale", ceea ce înseamnă că relevante în stabilirea despăgubirilor sunt prețurile de tranzacționare efectivă, așa cum de altfel s-a pronunțat și ÎCCJ prin deciziile de casare pronunțate în mai multe cauze.

În plus, contrar susținerilor experților, în privința contractelor din perioada de referință există diferențe de preț ce reflectă amplasarea diferită a terenurilor tranzacționale, prețurile menționate în aceste contracte variind între 0, 25 și 2,04 euro/mp.

În raport de toate argumentele expuse anterior, pentru aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contractele autentice încheiate cu privire la imobile similare iar evaluarea parcelelor în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Apelanta precizează că înțelege să critice și data la care s-au raportat experții în evaluarea despăgubirilor cuvenite reclamantei.

Este real faptul că disp. art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere, printre altele, și la disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Cu toate acestea, nu se justifică aplicarea automată a sintagmei "la data întocmirii raportului" din cuprinsul normei de trimitere deoarece Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită față de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010. În sistemul Legii nr. 33/1994, instanța este sesizată în mod direct cu cererea de expropriere, fiind învestită să se pronunțe atât în ceea ce privește pretenția de expropriere, întinderea imobilului expropriat, cât și în ceea ce privește valoarea despăgubirilor, fără derularea vreunei proceduri prealabile, astfel încât exproprierea operează la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești. În schimb, în reglementarea Legii nr. 255/2010, despăgubirile cuvenite persoanei expropriate se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator iar potrivit art. 9 alin. 4 și respectiv 2 din acest act normativ transferul dreptului de proprietate operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării despăgubirilor, contestația împotriva deciziei de expropriere nesuspendând transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză.

Prin urmare, în sistemul Legii nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, iar nu la data pronunțării hotărârii, așa încât nu există nici o rațiune obiectivă pentru calculul despăgubirilor în funcție de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei. contestații, se întocmește raportul de expertiză. Mai mult decât atât, având în vedere faptul că hotărârea de expropriere poate fi contestată în cadrul termenului general de prescripție, pot apărea decalaje de timp importante între datele la care se întocmesc rapoartele de expertiză în cadrul contestațiilor formulate de persoane expropriate la același moment, aceste date putând diferi aleatoriu în raport de momentul formulării contestației și de momentul în care este efectuat raportul de expertiză, fapt ce este de natură să conducă la stabilirea unor despăgubiri diferențiate doar în raport de momentul evaluării, iar în raport de valoarea reală a bunului de la data exproprierii. Este astfel evident că asemenea diferențieri ce sunt determinate exclusiv de momentul aleatoriu al efectuării raportului de expertiză nu au o justificare obiectivă și sunt de natură să denatureze valoarea justă a despăgubirii cuvenite în raport de momentul transferului dreptului de proprietate.

În sensul celor arătate, prin decizia nr. 12/2015, Curtea Constituțională a declarat ca fiind neconstituționale disp. art. 9 teza a doua din legea nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză”, cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994. Cum dispozițiile declarate neconstituționale au fost preluate și în cuprinsul art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, apelanta susține că pentru identitate de rațiune se impune a se reține că nici în cadrul procedurii reglementate de Legea nr. 255/2010 nu se justifică evaluarea despăgubirilor în funcție de data întocmirii raportului de expertiză, ci se impune a fi avute în vedere data emiterii hotărârii de expropriere.

Apelanta, în subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată inițial de reclamantă, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă și stabilite în sarcina sa, proporțional cu limitele în care pretențiile reclamantei au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art.453 alin. 2 cod procedură civilă, iar nu cele ale art. 453 alin. 1 cod procedură civilă.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art.480 alin. 2 cod procedură civilă apelanta solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina sa.

Intimata a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică.

Examinând actele și lucrările dosarului, asupra cererii de apel, Curtea reține următoarele:

Prin Hotărârea nr. 241 din 9 aprilie 2012 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 843 de lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 683 m.p.

Aceasta este Hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 (fila 33 dosar apel).

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, au fost depuse de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit, ca la întocmirea lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

Prin suplimentul întocmit comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Problema care se pune în speță este aceea cum se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetitiv al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Statistic vorbind, majoritatea tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 EURO/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecțiunile apelantei referitoare la stabilirea unei alte tipuri de valoare( de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.

Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.

În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate, au stabilit o valoare de piață de 11,40 EURO/m.p., respectiv valoarea de 7786 EURO pentru întreaga suprafață expropriată.

Vorbim practic de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar, atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea următoarele:

Potrivit art. 453 alin. 2 C.proc.civ. când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.

Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de stabilire a despăgubirilor, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic. Art. 23 alin. 2 și art. 25 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere expres art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, prevăd că acest cuantum al despăgubirilor se stabilește de către instanță care numește în acest scop o comisie de experți, prin urmare nu are relevanță evaluarea făcută de parte în momentul în care contestă Hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor.

Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea trebuie avut în vedere faptul că instanța de fond a obligat pârâtul la plata a parte din onorariul de avocat, reținând admiterea doar în parte a contestației.

Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.

În temeiul prevederilor art. 453 alin.1 Cod procedură civilă, apelantul va fi obligat să plătească intimatei suma de 300 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată din apel, reprezentând onorariu avocat cf. chitanței nr.44 din 14.12.2015.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE:

Respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul S. R. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, înregistrată în Registrul Comerțului sub nr. J_, CUI_, cont bancar RO35RNCB_0001, deschis la BCR Iași, cu sediul în sector 1 București, .. 38, sector 1 - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, împotriva sentinței civile nr. 261 din 5 februarie 2015, pronunțată de Tribunalul Suceava – secția civilă – în dosarul nr._, reclamantă intimată fiind C. M., CNP_, domiciliată în municipiul Suceava, .. 3, .. A, etaj 5, ., cu domiciliul ales la Cabinet avocat C. D., din sat. Mihoveni, ., ..

Obligă apelantul pârât să plătească intimatei reclamante suma de 300 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 24 februarie 2016.

Președinte,Judecător,Grefier,

Red.V.L.

Judec. fond: V. O. D.

Tehnored. N.L., 6 ex., 2.03.2016

← Contestaţie la executare. Sentința nr. 13/2013. Curtea de Apel...		Partaj judiciar. Decizia nr. 30/2016. Curtea de Apel SUCEAVA →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță