Expropriere. Decizia nr. 475/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Comentarii

0

Decizia nr. 475/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 10-05-2016 în dosarul nr. 475/2016

Dosar nr._ - expropriere -

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA NR. 475

Ședința publică din 10 mai 2016

Președinte C. O.

Judecător A. C.

Grefier B. Z.

M. Public este reprezentat de procuror G. S. de la

Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Suceava

Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de M. T. și I. - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. (înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J_, CUI_, cont bancar la DRDP Iași – RO35RNCB_0001, deschis la BCR Iași), cu sediul în municipiul București, ., sector 1, împotriva sentinței nr. 1891 din 18 decembrie 2015, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția I civilă – în dosarul nr._, reclamant intimat fiind C. N. (CNP_), domiciliat în .. 289, județul Suceava.

La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat N. L., pentru pârâtul apelant, lipsă fiind reclamantul intimat C. N., ulterior prezentându-se și apărătorul reclamantului, avocat C. V..

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se face referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care,

Avocat N. L., pentru apelant, depune la dosar împuternicire avocațială și precizează că înțelege să solicite proba cu efectuarea unui supliment la raportul de expertiză conform obiectivelor indicate prin memoriul de apel, întrucât în cauză au fost identificate tranzacții autentice cu privire la imobile situate pe raza aceleiași unități administrativ-teritoriale, tranzacții care sub diferite pretexte au fost înlăturate de experți din analiza lor, așa încât în final valoarea despăgubirilor a fost stabilită doar prin raportare la oferte de vânzare-cumpărare. În raport de argumentele expuse prin memoriul de apel, apreciază că se impunea și întocmirea unei variante de despăgubire avându-se în vedere aceste tranzacții autentice, cu aplicarea coeficienților de corecție corespunzători, potrivit metodei comparației directe pe care experții au aplicat-o atunci când au avut în vedere ofertele de vânzare-cumpărare, urmând ca relevanța juridică a acestei variante de despăgubiri și respectiv a contractelor de vânzare-cumpărare să fie verificată de instanță cu prilejul soluționării cauzei.

Reprezentanta Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Suceava este de acord cu administrarea probei solicitate.

Instanța respinge proba cu un supliment la raportul de expertiză ca nefiind utilă cauzei și, constatând apelul în stare de judecată, acordă cuvântul la dezbateri.

Avocat N. L., pentru apelant, solicită admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentinței în sensul respingerii contestației formulate împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor. În principal, să se rețină critica potrivit căreia în procedura administrativă prealabilă, despăgubirile au fost stabilite în conformitate cu dispozițiile art. 5, 11 și 8 din Legea nr. 255/2010, care obligă expropriatorul să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, ori în speță, din documentația depusă la dosar rezultă că evaluatorul angajat de expropriator a procedat la estimarea despăgubirilor prin raportare la aceste dispoziții legale, în raport de care nu se justifică susținerile din contestație.

În măsura în care se va înlătura această critică, în ceea ce privește fondul propriu-zis al cauzei, pârâtul apelant a înțeles să critice soluția instanței de fond de a-și însuși raportul de expertiză prin care despăgubirile au fost estimate prin raportare la oferte de vânzare-cumpărare din perioada de referință, cu toate că în cauză au fost identificate tranzacții efective cu privire la imobile situate pe raza aceleiași unități administrativ-teritoriale.

Menționează că experții au invocat diferite motive prin prisma cărora au susținut că tranzacțiile depuse la dosar nu ar fi relevante și nu ar putea constitui comparabile adecvate, însă, argumentele invocate de experți nu pot fi reținute. S-a invocat faptul că tranzacțiile ar avea localizări diferite față de imobilul expropriat în sensul că ar fi situate la distanțe mai mari sau mai mici, sau ar fi diferite sub aspectul categoriei de folosință, punct de vedere ce nu poate fi primit în contextul în care potrivit dispozițiilor citate din standardele internaționale de evaluare, experții aveau posibilitatea ca în funcție de localizare să aplice coeficienți de corecție în așa fel încât să determine valoarea corectă a imobilului expropriat.

Nu se pune problema ca instanța să impună experților o anumită metodă de evaluare, prin criticile formulate prin memoriul de apel a avut în vedere faptul că experții înșiși au stabilit că metoda comparației de piață este metoda cea mai adecvată pentru estimarea despăgubirilor. Dacă acest raționament al experților, validat de instanța de fond, este corect, atunci trebuia aplicat și în cadrul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare autentice, în raport de care, cu aplicarea coeficienților de corecție corespunzători, experții trebuiau să procedeze la estimarea despăgubirilor.

De altfel, în ceea ce privește ofertele la care s-au raportat experții, solicită să se rețină că acestea nu se circumscriu criteriului legal de evaluare prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994, care se referă la prețul cu care se vând imobile de același fel de pe raza unității administrativ teritoriale. În primul rând, față de sintagma folosită de legiuitor care face referire la imobile de același fel de pe raza unității administrativ-teritoriale, este extensivă și nejustificată aprecierea experților în sensul că s-ar fi putut raporta doar la imobile situate în imediata vecinătate. Dacă legiuitorul ar fi dorit să impună stabilirea despăgubirilor prin raportare doar la imobilele învecinate, sigur că nu s-ar mai fi regăsit în cuprinsul art. 26 din Legea nr. 33/1994 sintagma pe raza unității administrativ-teritoriale.

În al doilea rând, în ceea ce privește acele oferte, ele nu reflectă o valoare de piață, în accepțiunea standardelor internaționale de evaluare, câtă vreme aceste standarde definesc valoarea de piață ca fiind valoarea convenită între un vânzător hotărât și un cumpărător hotărât. Față de cele expuse în cuprinsul raportului de expertiză, nu a fost identificat un cumpărător hotărât dispus să dobândească imobile folosite drept comparabile la prețurile solicitate de vânzătorii ofertanți, astfel încât cu certitudine aceste oferte nu se circumscriu dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În raport de aceste argumente, având în vedere faptul că potrivit tranzacțiilor autentice depuse la dosarul cauzei, în marea majoritate a contractelor, prețul stipulat ca fiind convenit și achitat este de 0,3 euro/m.p., corespunzător cu prețul oferit de expropriator în procedura administrativă prealabilă, apreciază că nu se justifică majorarea despăgubirilor în sensul celor stabilite prin raportul de expertiză.

În ceea ce privește susținerea experților în sensul că acest preț preponderent de 0,3 euro/m.p. nu poate fi considerat un preț credibil pe motiv că el se apropie sau este identic cu prețul din grila notarială, argumentul respectiv invocat de experți este contrar legii, pentru că în realitate, prin această afirmație, se contestă prezumția de autenticitate a contractelor de vânzare-cumpărare în ceea ce privește prețul, fără să se fi făcut vreo dovadă contrară împotriva mențiunilor din contractele autentice referitoare la prețul convenit și achitat.

Solicită obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariile experților suportate de expropriator.

În timpul dezbaterilor s-a prezentat avocat C. V., pentru reclamantul intimat C. N., solicitând respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței apelate ca fiind legală și temeinică.

Precizează că prin raportul de expertiză întocmit în cauză s-a stabilit valoarea pierderilor suferite în urma construcției acelui drum care i-a despărțit cele două suprafețe de teren. Suma propusă de experți și-a însușit-o, deși pierderea a fost mult mai mare, una din suprafețe devenind loc înfundat. Nu solicită cheltuieli de judecată.

Reprezentantul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Suceava pune concluzii de admitere a apelului astfel cum a fost motivat.

Declarând dezbaterile închise, după deliberare,

CURTEA

Asupra apelului de față, constată următoarele:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava și înregistrată sub nr._, reclamantul C. N., în contradictoriu cu pârâtul S. R. - reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a formulat contestație la expropriere împotriva hotărârii nr. 266 din 16.07.2012 dată în dosarul nr. 170/2011, emisă de către Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a comunei Șcheia solicitând:

- verificarea temeiniciei hotărârii cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu este de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de acesta, anularea parțială a hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și obligarea expropriatorului S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață al imobilului expropriat de 20 euro pe mp, în sumă de 5460 euro;

- obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii. Cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii, a învederat că prin hotărârea nr. 266/16.07.2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 273 mp, identica cu parcela numărul_ a comunei cadastrale Scheia rezultata din dezmembrarea parcelei nr._ din CF_.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern numărul 614/2011, (poziția 228 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „variantei de ocolire a municipiului Suceava”, km 0+000-km13+173.

Din documentația cadastrală juridică rezultă că în prezent reclamantul este titularul dreptului de proprietate îndreptățit a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță conform următoarelor acte: titlul de proprietate numărul 2372/1998, certificat de moștenitor, nr. 39/1992, carte de identitate, adeverința numărul 296/ 14.05.2012, extras CF, documentația cadastrală și raportul de evaluare, proces verbal nr. 266/16.07.2012.

Pentru imobilul expropriat a formulat cerere de plată a despăgubirilor înregistrată la Primăria Șcheia sub nr. 170/02.11.2011, ocazie cu care și-a exprimat dezacordul cu privire la cuantumul despăgubirii în valoare de 337 lei stabilit prin raportul de evaluare și a solicitat plata unei despăgubiri de 35 euro/mp.

Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la Vânzare de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Potrivit art. 18 din Norma metodologica de aplicare a Legii nr. 255/2010, în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând ca persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Art. 16 din Legea nr. 33/ 1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudicial cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecata trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 44 alin. 3 din Constituția României și art. l din Protocolul I adițional la Convenția europeană a drepturilor Omului, prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar ar exista o încălcare a dreptului de proprietate a expropriatului.

ÎCCJ prin decizia nr._09 a stabilit că sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art. 26 alin. l și alin. 2 din Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumita dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.

Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 euro și maxim 30 euro/m.p.

În drept, a invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 453 Cod procedură civilă.

În dovedire, a depus la dosar o . înscrisuri (filele 7 – 16).

Prin întâmpinarea depusă la data de 03.12.2014 de către pârâtul S. R. - reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția Regională Drumuri și Poduri Iași a solicitat respingerea acțiunii.

În motivarea întâmpinării, a învederat că prin hotărârea nr. 266 din 16.07.2012 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții figurând înscriși la poziția nr. 228 cu suprafața de 273 mp teren, identică cu . care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 337 lei.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza corn. Șcheia.

Nu este întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 20 euro/m.p. dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul corn. Șcheia, are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cea 2 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamant este nejustificată.

De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere. Sub acest aspect, a precizat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de teren rămase în patrimoniul reclamanților nu sunt afectate de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției.

Totodată, parcelele neexpropriate nu sunt afectate de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acestora nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.

Față de apărările sus menționate, a apreciat că nu este justificată nici pretenția reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată.

În dovedire, a depus la dosar o . înscrisuri (filele 23 – 47 dosar).

Prin încheierea de ședință din data de 26 martie 2015, pronunțată în dosarul nr._ s-a admis excepția conexității și s-a dispus conexarea dosarului antemenționat la prezenta cauză urmând ca acestea să fie judecate împreună.

În cadrul dosarului nr._, reiterând aceleași motive formulate în contestația ce face obiectul prezentului dosar, reclamantul C. N., în contradictoriu cu pârâtul S. R. - reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a formulat contestație la expropriere împotriva hotărârii nr. 283 din 17.10.2012 dată în dosarul nr. 169/2011, emisă de către Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a comunei Șcheia solicitând:

- verificarea temeiniciei hotărârii cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu este de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de acesta, anularea parțială a hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și obligarea expropriatorului S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri lași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 20 euro pe mp, în sumă de 5460 euro;

- obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii. Cu cheltuieli de judecată.

Prin întâmpinarea formulată la data de 16.12.2014 de pârâtul S. R. - reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a solicitat respingerea contestației pentru aceleași motive reținute în întâmpinarea formulată în cadrul dosarului_ .

La termenul din data de 11 decembrie 2015, reclamantul, prin apărător, a arătat că înțelege să micșoreze câtimea pretențiilor vizând primul capăt de cerere, solicitând 1133 euro în loc de 4.120 pentru suprafața de 206 mp și 2.102 euro în loc de 5.460 euro pentru suprafața de 273 mp, instanța luând act de aceasta în temeiul art. 204 al. 2 punctul 2 din noul Cod de procedură civilă.

De asemenea, la același termen de judecată reclamantul, prin apărător, a învederat că înțelege să renunțe la judecarea capătului de cerere privind plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării terenului de la „Stâni” rămas în urma exproprierii, instanța, văzând și acordul părții adverse a luat act de această renunțare în temeiul art. 406 alineat 4 din noul Cod procedură civilă.

În cauză, instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri, proba cu expertiza tehnică judiciară aflată la filele 173-220 și supliment la aceasta aflat la 243-251 dosar.

Tribunalul Suceava prin sentința civilă nr. 1891 din 18 decembrie 2015 a admis contestațiile conexe formulate de către reclamantul C. N., în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, astfel cum au fost precizate.

A desființat în parte hotărârile nr. 266/16. 07. 2012 și nr. 283/17. 10. 2012, emise de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a .> A obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 4487 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile și a sumei de 4000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:

Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.

Expropriatorul propune, la evaluare, grila notarială, în timp ce reclamantul inițial a solicitat acordarea sumei de 20 euro pe mp.

Prin raportul de expertiză s-au propus, într-o variantă, sumele de 1133 euro pentru suprafața expropriată de 206 mp, respectiv 2102 euro pentru suprafața expropriată de 273 mp, prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă sume mai reduse, de 61,8 euro pentru suprafața expropriată de 206 mp, respectiv de 81,9 euro pentru suprafața expropriată de 273 mp, prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (filele 173 și urm.).

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.

Obiecțiunile au fost înaintate comisiei de experți, care cu ocazia suplimentului efectuat (filele 242 și urm.) a răspuns detaliat acestora. La final, a propus valorile după Standardele Internaționale de Evaluare.

Așadar, prin suplimentul la expertiză s-a răspuns la toate obiecțiunile, astfel că prevalează părerea experților, specialiști autorizați.

Pârâtul a contestat și răspunsul dat prin suplimentul la raportul de expertiză, care conține părerea convergentă a tuturor experților, inclusiv a celui desemnat de către acesta. Se insistă pe coeficienții de corecție. Experții au explicat detaliat și obiectiv corectitudinea acestora cu ocazia întocmirii suplimentului la expertiză. Astfel, prevalează părerea specialiștilor autorizați față de alegațiilor pârâtului.

Experții au arătat pe larg de ce s-au raportat la ofertele de vânzare. Textul de lege se referă și la pretențiile din ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorului fiind acela de a-și înstrăina bunul, prețul astfel stabilit fiind ca urmare a negocierilor dintre vânzător și cumpărător pentru terenuri comparabile, aspect analizat de către comisia de experți.

Instanța și-a însușit, așadar, suplimentul la raportul de expertiză prin care s-au stabilit valorile de piață de mai sus, valori rezonabile dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor, faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.

Astfel, sumele propuse cu titlu de despăgubiri, au fost stabilite prin raportul de evaluare teren în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.

Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.

Reclamantul și-a precizat pretențiile, solicitând doar sumele rezultate din raportul de expertiză.

În concluzie, s-au admis contestațiile conexe, astfel cum au fost precizate, s-au desființat în parte, hotărârile și a fost obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 3235 euro, în echivalentul în lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile pentru cele două suprafețe de teren expropriate, la care se adaugă suma de 1252 euro, în echivalentul în lei la data plății efective, pentru scăderea parțială de valoare a terenului rămas neexpropriat, de 1862 mp de la locul „Heleșteu”, scădere determinată de lipsa de acces, devenind loc înfundat în urma exproprierii, conform constatărilor experților.

Reclamantul nu ar putea primi valoarea de piață a acestui teren câtă vreme nu se află în situația pierderii dreptului de proprietate, nici în situația unei indisponibilizări absolute, putând să-l folosească în continuare prin amenajarea unei căi de acces.

Fiind în culpă procesuală, conform art. 453 alin. 1 din noul Cod de procedură civilă, pârâtul a fost obligat să plătească reclamantului și cheltuieli de judecată, în sumă totală de 4000 lei, din care suma de 1000 lei reprezentând onorariu avocațial (filele 269, 270), iar suma de 3000 lei reprezentând onorarii experți (filele 256, 258, filele 100, 102 dosar conexat).

S-a acordat în totalitate onorariile experților întrucât expertiza a servit, în totalitate, la soluționarea cauzei.

S-a acordat în totalitate onorariul avocațial, având în vedere că pretențiile au fost admise conform precizărilor formulate, ținând cont și de cuantumul adecvat al acestuia prin raportare la munca depusă de către avocat – redactarea contestațiilor, participarea la numeroasele termene de judecată, la administrarea probatoriului.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri din România SA București, în calitate de reprezentantă a Statului R., în conformitate cu dispozițiile art. 23 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 rap. La art. 466 Cod procedură civilă.

În motivare a arătat că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.

Astfel, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenurile expropriate, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77¹ alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. II alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmita de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza . în vedere perioada imediat anterioară emiterii actului administrativ de expropriere.

Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului "specialia generalibus derogant". Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală ( art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expiopriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, apelanta consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii administrative de expropriere, context în care cererea de anulare a hotărârii contestate nu se justifica a fi admisă.

Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imoblului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost valorificate tranzacțiile concrete încheiate în perioada de referință cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate fi justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivil art 1173 cod civil anterior (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

În speță, s-a făcut dovada existenței unor tranzacții efective încheiate în perioada de referință, tranzacții la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu singurul criteriu legal consacrat de disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

În ceea ce privește susținerea experților în sensul că terenurile ce au format obiectul tranzacțiilor autentice depuse la dosar nu ar constitui comparabile adecvate și nu ar fi relevante în stabilirea valorii de piață, aceste susțineri sunt nefondate și au fost greșit însușite de prima instanță.

Experții nu au înțeles sau nu au dorit să înțeleagă faptul că nu se pot substitui instanței de judecată în aprecierea valorii probatorii a unor înscrisuri autentice sau în aplicarea dispozițiilor legale incidente, nici faptul că nu li s-a solicitat să stabilească ei înșiși despăgubirile cuvenite persoanei expropriate, ci doar să exprime o opinie privind estimarea acestora în raport de disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, care fac trimitere Ia prețurile de tranzacționare efectivă.

Sub un prim aspect, înlăturarea de către experți a contractelor autentice pe considerentul că ele se referă la terenuri cu o altă localizare decât terenul subiect este nelegală și contravine normelor de evaluare consacrate de Standardele de Evaluare GN1 care prevăd în esență următoarele:

- pct. 5.20.1 din GN1 – „În abordarea prin comparația vânzărilor, informațiile privind vânzările comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferențele între fiecare proprietate comparabilă și proprietatea de evaluat. Elementele de comparație includ drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile imediate după achiziționare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea și componentele non-imobiliare ale vânzării”

- pct. 5.22.6 din GN1 – „localizările proprietăților comparabile și ale proprietății de evaluat ar trebui comparate, pentru a stabili dacă localizarea și vecinătatea influențează prețurile plătite”;

- pct. 5.23.3 din GNl - în aplicarea abordării prin comparația vânzărilor, evaluatorul parcurge o procedură sistematică după cum urmează:

- pct. 5.23.1- va analiza piața pentru selectarea informațiilor de piață adecvate pentru proprietățile similare concurente cu proprietatea evaluată, pe același segment de piață; aceste informații pot fi diferite între tipurile de proprietate dar includ, de obicei, tipul proprietății, data vânzării, mărimea, localizarea, zonarea și alte informații relevante;

- pct. 5.23.2 va verifica informațiile pentru confirmarea corectitudinii acestora și dacă termenii și condițiile de vânzare sunt compatibile cu cerințele valorii de piață; unde apar diferențe, evaluatorul va stabili dacă informațiile se încadrează doar în categoria considerațiilor generale;

- pct. 5.23.3 va selecta criteriile (unitățile) de comparație relevante (de exemplu: preț pe metru pătrat, preț pe cameră, multiplicatorul de venit sau altele) și va efectua analize comparative pentru fiecare criteriu;

- pct. 5.23.4 va compara proprietățile vândute cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de comparație și corectând prețul de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, în cazul în care există informații pertinente pentru a susține astfel de corecții. Ca o alternativă, evaluatorul poate utiliza informațiile privind vânzările pentru a delimita sau determina intervalul probabil de valori pentru proprietate. Dacă informațiile obținute pentru o proprietate nu sunt suficiente pentru comparabilitate, acea proprietate ar trebui eliminată dintre comparabile;

- pct. 5.23.5 va reconcilia rezultatele într-o singură valoare. Atunci când condițiile de piață sunt nedefinite sau când paleta de informații privind vânzările arată diferite grade de comparabilitate, poate fi acceptată stabilirea unui interval de valori.

- pct. 5.25.1 din GN l – „Tehnica comparației vânzărilor pentru evaluarea terenului implică o comparație directă a terenului evaluat cu loturile similare de teren pentru care există informații disponibile asupra tranzacțiilor de piață recente. Deși vânzările sunt cele mai importante, analiza cotațiilor și ofertelor de preț pentru loturi similare, care concurează cu proprietatea evaluată, poate aduce o contribuție la o mai bună înțelegere a pieței”;

- pct. 5.11.1 din GN 1 – „Atunci când există informații disponibile, abordarea prin comparația vânzărilor este cea mai directă și sistematică abordare pentru estimarea valorii”;

- pct. 5.11.2 din GN l – „Când nu există informații suficiente, aplicabilitatea abordării prin comparația vânzărilor poate fi limitată. Cercetarea insuficientă de către evaluator nu este o scuză pentru omisiunea acestei abordări, atunci când există informații disponibile sau când acestea pot fi procurate în mod rezonabil”;

- pct. 5.11.3 din GN l – „După ce au fost colectate și verificate informațiile privind vânzările, trebuie selectate și analizate unul sau mai multe criterii de comparație”;

- pct. 5.11.5 din GN l – „Pentru a realiza o comparație directă, între o proprietate comparabilă vândută și proprietatea evaluată, evaluatorul ar trebui să ia în considerare posibile corecții bazate pe diferențele dintre elementele de comparație. Corecțiile pot fluctua în funcție de diferențele între fiecare proprietate comparabilă și proprietatea de evaluat. Evaluatorii aplică metode cantitative și/sau calitative pentru a analiza diferențele și a estima corecțiile”.

Din coroborarea tuturor reglementărilor sus menționate rezultă că experții nu sunt îndreptățiți să elimine din analiză tranzacțiile autentice care au ca obiect terenuri similare, dar cu o altă localizare, ci au obligația să ia în considerare asemenea tranzacții, după aplicarea eventualelor corecții impuse de criteriul localizării.

Așa fiind, nu se justifică eliminarea din analiză a tranzacțiilor pe considerentul că nu se referă la terenuri situate în imediata apropiere a terenului subiect, aceasta mai ales în condițiile în care toate aceste tranzacții se referă la terenuri situate în extravilanul corn. Ipotești, îndeplinind astfel condițiile prev. de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Sub un al doilea aspect, potrivit art. 2 din IVS 201l - C. General, procesul de evaluare impune evaluatorului să aplice raționamente imparțiale cu privire la încrederea care trebuie atribuită diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare să fie credibilă, este important ca acele raționamente să fie receptate ca fiind aplicate într-un mediu care promovează transparența și minimizează influența oricăror factori subiectivi care influențează procesul.

În speță, experții nu au dat dovadă de imparțialitate și consecvență în aplicarea raționamentelor specifice evaluării în contextul în care au abordat diferit problema estimării valorii prin raportare la tranzacțiile autentice și respectiv prin raportare la ofertele de vânzare pe piața imobiliară, deși, în ambele cazuri, au avut în vedere aceeași metodă de evaluare, respectiv cea a abordării prin piață.

Astfel, în privința contractelor autentice, experții au susținut că acestea nu sunt relevante pe considerentul că particularitățile lor (obiectul tranzacției, prețul, relația dintre părți, condițiile vânzării) conduc la concluzia că prețurile de tranzacționare efectivă nu reflectă o valoare de piață, astfel cum este ea definită de IVS 2011, invocând în acest sens caracteristicile valorii de piață din definiția reglementată de IVS 1 și GN 1.

În schimb, atunci când au „estimat” valoarea de piață prin raportare la oferte, experții nu au mai avut în vedere toate caracteristicile ce definesc această valoare și nu au mai realizat o analiză strictă a criteriilor care definesc valoarea de piață.

În acest sens, învederează faptul că potrivit art. 30 din IVS 2011 - Cadru general, „valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”. De asemenea, potrivit art. 31 lit. d, e sintagma „între un cumpărător hotărât” se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente, decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată”. În egală măsură prin sintagma „și un vânzător hotărât” nu se înțelege un vânzător nerăbdător, nici un vânzător gata să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a rezista la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț.

În speță, în condițiile în care, deși au trecut mai mult de 4 ani de la data publicării ofertelor de vânzare pe care le-au avut în vedere, experții nu au efectuat nici măcar o minimă verificare pentru a stabili dacă măcar unul din imobilele ofertate a fost tranzacționat efectiv, iar în caz afirmativ care a fost prețul tranzacției, respectiv dacă acesta este identic, mai mic sau mai mare decât prețul cerut de vânzător, ori în lipsa oricărei informații referitoare la rata de absorbție a ofertelor, respectiv la materializarea acestora într-un interval de 4 ani de la data ofertării nu se poate pretinde că ofertele de vânzare ar putea reprezenta o „valoare de piață”, tranzacționabilă între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât.

Prin urmare, experții nu au dat dovadă de imparțialitate în aplicarea raționamentelor lor profesionale, acest fapt rezultând cu evidență din aceea că, deși au definit valoarea de piață conform IVS 1, în analiza detaliată a acestei definiții ei nu s-au mai raportat și la sintagma „între un cumpărător decis și un vânzător hotărât” (care ar fi impus verificarea modului în care s-au materializat ofertele de vânzare) ci au ignorat pur și simplu această sintagmă tocmai pentru că ea era de natură să le infirme raționamentul prin care au estimat valoarea terenului expropriat prin raportare la oferte de vânzare.

Deosebit de aceasta, în condițiile în care experții au aplicat în mod exclusiv metoda abordării prin piață, aceștia trebuiau să țină seama de prevederile art. 57, 58 din IVS 2011 - C. general, care prevăd următoarele:

„Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, al căror preț se cunoaște” (art. 57).

„Prima etapă a acestei abordări este obținerea prețurilor de tranzacționare a activelor identice sau similare, tranzacționale recent pe piață. Dacă există puține tranzacții recente, de asemenea, poate fi util să se ia în considerare prețurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Poate fi necesar ca prețul altor tranzacții să fie corectat pentru a reflecta orice diferențe față de condițiile tranzacțiilor efective și să fie definit tipul valorii și orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista și diferențe între caracteristici/e juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacții, față de cele ale activului evaluat (art. 58).

Descrierea sus menționată a metodei utilizate de experți impune în mod categoric cu prioritate evaluarea prin raportare la imobile tranzacționate similare, cu aplicarea corecțiilor ce reflectă deosebirile dintre terenul evaluat și comparabile și numai în subsidiar permite evaluarea prin raportare la imobile oferite spre vânzare, cu condiția ca în privința acestora să existe informații relevante și analizate critic, condiție pe care însă experții nu au respectat-o în contextul în care nu au verificat în nici un mod seriozitatea ofertelor, posibilitățile de negociere și existența unei rate de absorbție rezonabile, materializate prin perfectarea tranzacțiilor la un preț comparabil cu cel ofertat de vânzător.

Sub un alt aspect, în analiza tranzacțiilor autentice experții s-au raportat în mod exclusiv la definiția valorii de piață și la metoda comparației directe, astfel cum este ea reglementată de IVS și GN 1, ori această abordare este greșită pentru următoarele considerente:

- prin obiectivele încuviințate instanța nu a solicitat estimarea despăgubirilor în raport de „valoarea de piață”, ci în raport de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel pe raza unității administrativ teritoriale”;

- standardele de evaluare 1VS 2011 nu definesc numai valoarea de piață, ci și alte tipuri de valoare cum ar fi „valoarea de investiție” (art. 37-38), „valoarea justă” (art. 39-42), „valoarea specială” (art. 44-47), „valoarea sinergiei” (art. 48), „valoarea de vânzare forțată” ( art. 53-55);

- de asemenea, standardele de evaluare reglementează mai multe tipuri de evaluare, respectiv abordarea prin venit, abordarea prin cost, abordarea prin piață.

Față de cele arătate, având în vedere faptul că în cauză au fost identificate 8 tranzacții efective care se circumscriu criteriului prevăzut de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, experții aveau obligația de a se pronunța asupra cuantumului despăgubirilor prin raportare la aceste tranzacții iar, în măsura în care nu au identificat comparabile relevante pentru aplicarea metodei abordării prin piață și pentru stabilirea valorii de piață, aceștia trebuiau să aibă în vedere și celelalte tipuri de valoare definite de IVS, în măsura în care acestea sunt compatibile cu criteriul reglementat de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, precum și celelalte metode de evaluare.

În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată inițial de reclamantă, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă și stabilite în sarcina apelantei proporțional cu limitele în care pretențiile inițiale ale reclamantei au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, iar nu cele ale art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art. 480 alin. 2 Cod procedură civilă solicită admiterea apelului și schimbarea sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de stabilire a despăgubirilor și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina sa.

În dovedirea motivelor de apel înțelege să se folosească de:

- înscrisuri;

- proba cu un supliment la raportul de expertiză pentru evaluarea despăgubirilor în raport de prețurile efectiv practicate pe piața imobiliară la data transferului dreptului de proprietate.

Intimatul a depus la dosar întâmpinare (fila 18), prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat.

Examinând actele și lucrările dosarului, asupra cererii de apel, Curtea reține următoarele:

Prin Hotărârile nr. 283 din 17.10.2012 și 266 din 16.07.2012 emise de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumelor de 337 lei și 254 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilelor situate în ., identice cu parcelele nr._ și_ compuse din teren liber de construcții, în suprafață de 273 și 206 m.p.

Acestea sunt hotărârile contestate în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 (fila 70 dosar apel).

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de fond a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, cărora li s-a solicitat ca, în cadrul lucrării de specialitate, să stabilească valoarea de piață a suprafeței de teren expropriate având în vedere toți indicatorii de piață imobiliari(caracterul edilitar al zonei, utilitățile, natura zonei, oferta de proprietăți imibiliare similare, cererea de proprietăți similare, echilibrul pieței, prețuri și chirii în zone similare, tendințe pe piața imobiliară) și rapoarte de evaluare a terenurilor din vecinătate, în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare Anevar. Obiectivul propus de CNADNR viza stabilirea valorii terenului în discuție în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 raportat la art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, respectiv în raport de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială Șcheia, raportându-se și la tranzacțiile concrete, precum și la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici.

Prin expertiza efectuată și suplimentul la raportul de expertiză, comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Nu pot fi primite susținerile apelantului în sensul că despăgubirile cuvenite proprietarilor trebuiau stabilite în conformitate cu dispozițiile art. 5 alin. 1 și art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010. Și aceasta întrucât dispozițiile respective se referă exclusiv la procedura administrativă, respectiv art. 5 stabilește modalitatea în care expropriatorul estimează sumele individuale aferente despăgubirilor pe baza unui raport de evaluare realizat în considerarea expertizelor întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, iar art. 11 alin. 7 și 8 reglementează stabilirea despăgubirilor în cadrul procedurii administrative de către un expert evaluator pe baza acelorași expertize întocmite de camerele notarilor publici. Este real că Legea nr. 255/2010 reprezintă norma specială în materia exproprierilor necesare pentru realizarea obiectivelor menționate la art. 1 din lege. Însă, art. 22 din acest act normativ reglementează posibilitatea contestării deciziei de expropriere de către proprietarul nemulțumit de cuantumul despăgubirii, iar în ceea ce privește modalitatea de soluționare a contestației și de stabilire a despăgubirii face trimitere expresă la dispozițiile art. 21-27 din Legea 33/1994. Practic, în ceea ce privește stabilirea în cadrul contestației a cuantumului despăgubirii cuvenite, norma specială face trimitere în mod expres la norma generală. Iar în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.” Prin urmare, criticile apelantei în sensul că prima instanță trebuia să stabilească despăgubirea prin raportarea la prețurile estimate prin expertiza notarială sunt nefondate.

Problema în speță este aceea de a stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător, și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul al acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudent și diligent.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel, ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Practic, majoritatea imobilelor tranzacționate au fost înstrăinate cu un preț mai mic sau apropiat de prețul minim notarial (de 0,30 euro/m.p.).

Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Comisia de experți a stabilit, raportat, strict, la tranzacțiile examinate și la prețul de 0,30 euro pe mp care reprezintă frecvența statistică cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafețelor expropriate este de 3235 euro.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare. Așa cum am arătat, deși la dosar au fost depuse tranzacții din perioada de referință, ele nu puteau servi pentru o comparație reală, transparentă și adecvată așa încât, în mod corect s-a raportat comisia de experți la ofertele de vânzare din respectiva perioadă, criticile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Metoda abordării prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite criticile apelantei referitore la stabilirea unor alte tipuri de valoare( de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și criticile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții, întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate la întocmirea lucrării.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea următoarele:

Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de expropriere, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic.

Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă, așa cum mai sus am arătat.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea, și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.

Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE

Respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de M. T. și I. - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. (înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J_, CUI_, cont bancar la DRDP Iași – RO35RNCB_0001, deschis la BCR Iași), cu sediul în municipiul București, ., sector 1, împotriva sentinței nr. 1891 din 18 decembrie 2015, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția I civilă – în dosarul nr._, reclamant intimat fiind C. N. (CNP_), domiciliat în comuna Șcheia, .. 289, județul Suceava.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 10 mai 2016.

Președinte, Judecător, Grefier,

Red. A.C.

Jud. fond: V. O.D.

Tehnored. B.Z.

Ex. 4 / 02.06.2016

← Legea 10/2001. Decizia nr. 93/2016. Curtea de Apel SUCEAVA		Recuzare. Decizia nr. 75/2016. Curtea de Apel SUCEAVA →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță