Expropriere. Decizia nr. 504/2016. Curtea de Apel SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 504/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 17-05-2016 în dosarul nr. 504/2016
Dosar nr._ Expropriere
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL SUCEAVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 504
Ședința publică din 17 mai 2016
Președinte M. M.-C.
Judecător A. Ș. F.
Grefier Ș. N.
M. Public reprezentat de Procuror G. S.
de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava
Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâtul S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, cu sediul în municipiul București, Bulevardul D. G. nr. 38, sector 1, cod poștal_, înregistrată la Reg. Comerțului sub nr. J_, CUI_, cont bancar (DRDP Iași) RO35RNCB_0001, deschis la BCR Iași, în contradictoriu cu reclamanta J. A. (CNP_), cu domiciliul în comuna Șcheia, . Suceava și domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat C. D., în sat Mihoveni, ., județul Suceava, împotriva sentinței civile nr. 1809 din 10.12.2015 pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția I civilă.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă se prezintă avocat C. D. pentru reclamanta intimată J. A. și avocat R. S., în substituirea doamnei avocat N. L., pentru pârâtul apelant.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care instanța acordă cuvântul la probe.
Avocat R. S., pentru pârâtul apelant, solicită încuviințarea probelor cu înscrisuri, precum și cu un supliment la raportul de expertiză.
Avocat C. D., pentru reclamanta intimată, solicită respingerea probelor, având în vedere că despăgubirile au fost stabilite în funcție de valoarea de piață a imobilelor și cu raportare la data transferului dreptului de proprietate.
Reprezentanta Ministerului Public este de acord cu probele solicitate de apelant.
Instanța, în conformitate cu dispozițiile art. 478 alin. 1 raportate la art. 255 Cod procedură civilă, respinge proba cu suplimentul la raportul de expertiză, ca nefiind utilă soluționării cauzei. Totodată, respinge proba cu înscrisuri, având în vedere că nu s-au depus alte înscrisuri decât cele aflate în dosarul de fond.
Văzând că nu mai sunt cereri de formulat, instanța acordă cuvântul la dezbateri.
Avocat R. S. solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței și respingerea contestației, apreciind că despăgubirile trebuie acordate în baza dispozițiilor Legii nr. 255/2010. Învederează instanței că experții trebuiau să aibă în vedere prețurile cu care se vând imobilele, rezultate din tranzacțiile atestate de contractele autentice de vânzare cumpărare depuse la dosar. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Avocat C. D. A. solicită respingerea apelului formulat de pârâtul S. R., ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentanta Ministerului Public pune concluzii de admitere a apelului Statului R., în sensul respingerii contestației formulate de reclamanta J. A..
S-au declarat dezbaterile închise.
CURTEA,
Deliberând asupra apelului de față, constată:
P. cererea adresată Tribunalului Suceava și înregistrată sub nr._, reclamanta J. A., în contradictoriu cu pârâtul S. R. – prin M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a formulat contestație la expropriere împotriva hotărârii nr. 60/27.10.2011 dată în dosarul nr. 138/2011 de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia solicitând:
- verificarea temeiniciei hotărârii cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu este de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de aceasta, anularea parțială a hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și obligarea expropriatorului la plata acestora raportat la prețul de piață al imobilului expropriat de 20 euro pe mp, în sumă de 8.680 euro;
- obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție și de siguranță a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii;
- obligarea expropriatorului la plata în favoarea reclamantei a dobânzii legale aferente tuturor despăgubirilor stabilite de instanța de judecată calculată de la data introducerii acțiunii și până la data plății efective. Cu cheltuieli de judecată.
În motivare, a învederat că prin hotărârea nr. 60/27.10.2011 s-a dispus exproprierea suprafeței de 434 mp, identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F._.
Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 614/2011 (poziția nr. 45 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.
Din documentația cadastral juridică rezultă că în prezent aceasta este titulara dreptului de proprietate și îndreptățită a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță, conform următoarelor înscrisuri: act de identitate, T.P. nr. 730/1995, certificat de moștenitor nr. 42/2006 autentificat de BNP I. L., încheiere rectificare nr.7653/2009, contract de partaj nr. 2013/2009 aut. de BNP P. A. și extras de CF.
Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
A invocat art. 18 din Normele metodologice de aplicare a Legii 255/2010, art.16 din Legea nr. 33/1994, art. 44 alin. 3 din Constituția României, art. l din Protocolul I adițional la Convenția E.D.O., decizia nr. 9760/2.12.2009 a Î.C.C.J.
Expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vadă exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul rămas în urma exproprierii nu mai poate fi folosit conform cu destinația sa agricolă..
Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 30 euro pe mp.
În drept, a invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 453 Cod procedură civilă, O.G. nr. 9/2000.
P. întâmpinare, pârâtul S. R. – prin M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași a solicitat respingerea acțiunii.
În motivare, a arătat că s-a stabilit cuantumul despăgubirilor acordate în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege, sumele aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și te de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportai de evaluare prevăzut la art. 11 (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. 5 Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate raza .> A apreciat că nu este întemeiată pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri în sumă de 20 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . de teren arabil, nu beneficiază de niciun fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cea 2 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2005-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamantă este nejustificată.
Nu este întemeiată nici pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.
Sub acest aspect, numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafața de 2866 mp teren rămasă în patrimoniul reclamantei nu este afectată de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției.
Totodată, . afectată de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acesteia nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, s-a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.
Față de apărările sus menționate, a considerat că nu este justificată nici pretenția reclamantei privind plata cheltuielilor de judecată și a dobânzii legale aferente despăgubirilor.
La termenul din data de 26.11.2015, reclamanta, prin apărător, a arătat că își micșorează pretențiile primului capăt de cerere la prețul de piață stabilit de experți prin suplimentul la raportul de expertiză, respectiv 6.250 euro, și renunță la judecarea celui de-al doilea capăt de cerere privind obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii.
Instanța, față de acordul expres al părții adverse, în temeiul art. 406 alin. 4 raportat la art. 204 alin. 2 pct. 2 C.pr.civ., a luat act de renunțarea reclamantei la judecarea celui de-al doilea capăt de cerere privind plata de despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii și micșorarea câtimii obiectului cererii.
În cauză, instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri și proba cu expertiza topo evaluatorie.
P. sentința civilă nr. 1809 din 10.12.2015, Tribunalul Suceavaa admis, astfel cum a fost precizată, contestația; a desființat în parte hotărârea nr. 60/27.10.2011 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a . obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 6250 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile, precum și la plata dobânzii legale aferente acestei sume, începând cu data introducerii contestației, 30.05.2014, și până la data plății efective. Totodată, a fost obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 4300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
Expropriatorul a propus, la evaluare, grila notarială, în timp ce reclamanta inițial a solicitat acordarea sumei de 20 euro pe mp.
P. raportul de expertiză s-a propus, într-o variantă, suma de 6250 euro, prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă o sumă mai redusă, de 130 euro, prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 365 și urm.).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Obiecțiunile au fost înaintate comisiei de experți, care cu ocazia suplimentului efectuat (f. 409 și urm.) a răspuns detaliat acestora. La final, a propus valoarea de 6250 euro.
Așadar, prin suplimentul la expertiză s-a răspuns la toate obiecțiunile, astfel că prevalează părerea experților, specialiști autorizați.
Pârâtul a contestat și răspunsul dat prin suplimentul la raportul de expertiză, care conține părerea convergentă a tuturor experților, inclusiv a celui desemnat de către acesta. S-a insistat pe coeficienții de corecție. Experții au explicat detaliat și obiectiv corectitudinea acestora cu ocazia întocmirii suplimentului la expertiză. Astfel, instanța a stabilit că prevalează părerea specialiștilor autorizați față de alegațiilor pârâtului.
Experții au arătat pe larg de ce s-au raportat la ofertele de vânzare. Textul de lege se referă și la pretențiile din ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorului fiind acela de a-și înstrăina bunul, prețul astfel stabilit fiind ca urmare a negocierilor dintre vânzător și cumpărător pentru terenuri comparabile, aspect analizat de către comisia de experți.
Instanța și-a însușit suplimentul la raportul de expertiză prin care s-a stabilit valoarea de piață de mai sus, valoare rezonabilă dacă se au în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor, faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care prima instanță nu a fost de acord.
Astfel, sumele propuse cu titlu de despăgubiri, au fost stabilite prin raportul de evaluate teren în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Reclamanta și-a precizat acțiunea, solicitând doar suma rezultată din suplimentul la raportul de expertiză.
În concluzie, s-a admis acțiunea, astfel cum a fost precizată, s-a desființat, în parte, hotărârea contestată și a fost obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 6250 euro, în echivalentul în lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Pârâtul a fost obligat și la plata dobânzii legale aferente sumei de mai sus, începând cu data introducerii contestației și până la data plății efective, această despăgubire justificându-se pentru acoperirea beneficiului nerealizat, respectiv pentru lipsa de folosință a sumei de mai sus, până la data când pârâtul va proceda la plata sa efectivă, în conformitate cu prevederile art. 1535 din Noul Cod Civil, această dobândă calculându-se după prevederile O.G. nr. 13/2011.
Fiind în culpă procesuală, conform art. 453 alin. 1 C.pr.civ., pârâtul a fost obligat să plătească reclamantei și cheltuieli de judecată în sumă totală de 4300 lei, din care suma de 500 lei reprezentând onorariu avocațial, iar suma de 3800 lei reprezentând onorarii experți (f. 106, 107, 227, 228, 424, 425).
S-au acordat în totalitate onorariile experților întrucât expertiza a servit, în totalitate, la soluționarea cauzei.
S-a acordat în totalitate onorariul avocațial, având în vedere că pretențiile au fost admise, conform acțiunii precizate, ținând cont și de cuantumul redus al acestuia prin raportare la munca depusă de avocat – redactarea acțiunii, participarea la numeroasele termene de judecată, la administrarea probatoriului.
Împotriva sentinței a declarat apel pârâtul S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA.
În motivare, a arătat că sentința a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.
Valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru terenul expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.
În acest sens, a invocat art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010, art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, în conformitate cu care, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile situate în extravilanul . în vedere perioada anterioară emiterii actului administrativ de expropriere.
Dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant”. Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.
Consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifică a fi admisă.
Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost valorificate tranzacțiile concrete încheiate în perioada de referință cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În realitate însă, nu există nicio probă și niciun indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. 1 din vechiul cod civil (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.
În speță s-a făcut dovada existenței unor tranzacții efective încheiate în perioada de referință, la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Sunt nefondate susținerile experților în sensul că terenurile ce au format obiectul tranzacțiilor autentice depuse la dosar nu ar constitui comparabile adecvate și nu ar fi relevante în stabilirea valorii de piață, acestea fiind în mod greșit însușite de prima instanță.
Experții nu se pot substitui instanței în aprecierea valorii probatorii a unor înscrisuri autentice sau în aplicarea dispozițiilor legale incidente. Acestora nu li s-a solicitat să stabilească ei înșiși despăgubirile cuvenite persoanei expropriate, ci doar să exprime o opinie privind estimarea acestora în raport de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Înlăturarea de către experți a contractelor autentice pe considerentul că ele se referă la terenuri cu o altă localizare decât terenul subiect este nelegală și contravine normelor de evaluare consacrate de Standardele de Evaluare GN1 care prevăd în esență următoarele:
Pct. 5.20.1 din GN1 – „În abordarea prin comparația vânzărilor, informațiile privind vânzările comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferențele între fiecare proprietate comparabilă și proprietatea de evaluat. Elementele de comparație includ drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile imediate după achiziționare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea și componentele non-imobiliare ale vânzării”.
Pct. 5.22.6 din GN1 – „localizările proprietăților comparabile și ale proprietății de evaluat ar trebui comparate, pentru a stabili dacă localizarea și vecinătatea influențează prețurile plătite”.
Pct. 5.23.3 din GN1 – în aplicarea abordării prin comparația vânzărilor, evaluatorul parcurge o procedură sistematică după cum urmează:
Pct. 5.23.1 – va analiza piața pentru selectarea informațiilor de piață adecvate pentru proprietățile similare concurente cu proprietatea evaluată, pe același segment de piață: aceste informații pot fi diferite între tipurile de proprietate sar includ, de obicei, tipul proprietății, data vânzării, mărimea, localizarea, zonarea și alte informații relevante;
Pct. 5.23.2 va verifica informațiile pentru confirmarea corectitudinii acestora și dacă termenii și condițiile de vânzare sunt compatibile cu cerințele valorii de piață; unde apar diferențe, evaluatorul va stabili dacă informațiile se încadrează doar în categoria considerațiilor generale;
Pct. 5.23.3 va selecta criteriile (unitățile) de comparație relevante (de exemplu: preț pe metru pătrat, preț pe cameră, multiplicatorul de venit sau altele) și va efectua analize comparative pentru fiecare criteriu;
Pct. 5.23.4 va compara proprietățile vândute cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de comparație și corectând prețul de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, în cazul în care există informații pertinente pentru a susține astfel de corecții. Ca o alternativă, evaluatorul poate utiliza informațiile privind vânzările pentru a delimita sau determina intervalul probabil de valori pentru proprietate. Dacă informațiile obținute pentru o proprietate nu sunt suficiente pentru comparabilitate, acea proprietate ar trebui eliminată dintre comparabile;
Pct.5.23.5 va reconcilia rezultatele într-o singură valoare. Atunci când condițiile de piață sunt nedefinite sau când paleta de infirmații privind vânzările arată diferite grade de comparabilitate, poate fi acceptată stabilirea unui interval de valori.
Pct. 5.25.1 din GN 1 – „tehnica comparației vânzărilor pentru evaluarea terenului implică o comparație directă a terenului evaluat cu loturile similare de teren pentru care există informații disponibile asupra tranzacțiilor de piață recente. Deși vânzările sunt cele mai importante, analiza cotațiilor și ofertelor de preț pentru loturi similare, care concurează cu proprietatea evaluată, poate aduce o contribuție la o mai bună înțelegere a pieței”.
Pct. 5.11.1 din GN 1 – „Atunci când există informații disponibile, abordarea prin comparația vânzărilor este cea mai directă și sistematică abordate pentru estimarea valorii”:
Pct. 5.11.2 din GN 1 – „când nu există informații suficiente, aplicabilitatea abordării prin comparația vânzărilor poate fi limitată, cercetarea insuficientă de către evaluator nu este o scuză pentru omisiunea acestei abordări, atunci când există infirmații disponibile sau când acestea pot fi procurate în mod rezonabil”.
Pct. 5.11.3 din GN 1 – „după ce au fost colectate și verificate informațiile privind vânzările, trebuie selectate și analizate unul sau mai multe criterii de comparație”.
Pct. 5.11.5 din GN – „Pentru a realiza o comparație directă, între o proprietate comparabilă vândută și proprietatea evaluată, evaluatorul ar trebui să ia în considerare posibile corecții bazate pe diferențele dintre elementele de comparație. Corecțiile pot fluctua în funcție de diferențele între fiecare proprietate comparabilă și proprietatea de evaluat. Evaluatorii aplică metode cantitative și/sau calitative pentru a analiza diferențele și a estima corecțiile”.
Din coroborarea tuturor reglementărilor sus menționate rezultă că experții nu sunt îndreptățiți să elimine din analiză tranzacțiile autentice care au ca obiect terenuri similare, dar cu o altă localizare, ci au obligația să ia în considerare asemenea tranzacții, după aplicarea eventualelor corecții impuse de criteriul localizării.
Așa fiind, nu se justifică eliminarea din analiză a unui număr de 12 tranzacții pe considerentul că nu se referă la terenuri situate în imediata apropriere a terenului subiect, aceasta mai ales în condițiile în care toate aceste tranzacții se referă la terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, îndeplinind astfel condițiile prevăzute de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Sub un al doilea aspect, potrivit art. 2 din IVS 2011 – C. General, procesul de evaluare impune evaluatorului să aplice raționamente imparțiale cu privire la încrederea care trebuie atribuită diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare să fie credibilă, este important ca acele raționamente să fie receptate ca fiind aplicate într-un mediu care promovează transparența și minimizează influența oricăror factori subiectivi care influențează procesul.
În speță, experții nu au dat dovadă de imparțialitate și consecvență în aplicarea raționamentelor specifice evaluării în contextul în care au abordat diferit problema estimării valorii prin raportare la tranzacțiile autentice și respectiv prin raportare la ofertele de vânzare pe piața imobiliară, deși, în ambele cazuri, au avut în vedere aceeași metodă de evaluare, respectiv cea a abordării prin piață.
Astfel, în privința contractelor autentice, experții au susținut că acestea nu sunt relevante pe considerentul că particularitățile lor (obiectul tranzacției, prețul, relație dintre părți, condițiile vânzării) conduc la concluzia că prețurile de tranzacționare efectivă nu reflectă o valoare de piață, astfel cum este ea definită de IVS 2011, invocând în acest sens caracteristicile valorii de piață din definiția reglementată de IVS 1 și GN 1.
În schimb, atunci când au „estimat” valoarea de piață prin raportare la oferte, experții nu au mai avut în vedere toate caracteristicile ce definesc această valoare și nu au mai realizat o analiză strictă a criteriilor care definesc valoarea de piață.
În acest sens, învederează faptul că potrivit art. 30 din IVS 2011 - Cadru general, „valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”. De asemenea, potrivit art. 31 lit. d,e sintagma „între un cumpărător hotărât” se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente, decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată”. În egală măsură prin sintagma „și un vânzător hotărât” nu se înțelege un vânzător nerăbdător, nici un vânzător gata să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a rezista la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberăm după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț.
În speță, în condițiile în care, deși au trecut mai mult de 4 ani de la data publicării ofertelor de vânzare pe care le-au avut în vedere, experții nu au efectuat nici măcar o minimă verificare pentru a stabili dacă măcar unul din imobilele ofertate a fost tranzacționat efectiv, iar în caz afirmativ care a fost prețul tranzacției, respectiv dacă acesta este identic, mai mic sau mai mare decât prețul cerut de vânzător, or în lipsa oricărei informații referitoare la rata de absorbție a ofertelor, respectiv la materializarea acestora într-un interval de 4 ani de la data ofertării nu se poate pretinde că ofertele de vânzare ar putea reprezenta o „valoare de piață”, tranzacționabilă între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât”.
P. urmare, experții nu au dat dovadă de imparțialitate în aplicarea raționamentelor lor profesionale, acest fapt rezultând cu evidență din aceea că, deși au definit valoarea de piață conform IVS 1, în analiza detaliată a acestei definiții ei nu s-au mai raportat și la sintagma „între un cumpărător decis și un vânzător hotărât” (care ar fi impus verificarea modului în care s-au materializat ofertele de vânzare) ci au ignorat pur și simplu această sintagmă tocmai pentru că ea era de natură să le infirme raționamentul prin care au estimat valoarea terenului expropriat prin raportare la oferte de vânzare.
Deosebit de aceasta, în condițiile în care experții nu au aplicat în mod exclusiv metoda abordării prin piață, aceștia trebuiau să țină seama de prevederile art. 57, 58 din IVS 2011 – cadrul general, care prevăd următoarele:
„Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, al căror preț se cunoaște” (art. 57).
„Prima etapă a acestei abordări este obținerea prețurilor de tranzacționare a activelor identice sau similare, tranzacționate recent pe piață. Dacă există puține tranzacții recente, de asemenea, poate fi util să se ia în considerare prețurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Poate fi necesar ca prețul altor tranzacții să fie corect pentru a reflecta orice diferențe față de condițiile tranzacțiilor efective și să fie definit tipul valorii și orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista și diferențe între caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacții, față de cele ale activului evaluat (art. 58).
Descrierea sus menționată a metodei utilizate de experți impune în mod categoric cu prioritate evaluarea prin raportare la imobile tranzacționate similare, cu aplicarea corecțiilor ce reflectă deosebirile dintre terenul evaluat și comparabile și numai în subsidiar permite evaluarea prin raportare la imobile oferite spre vânzare, cu condiția ca în privința acestora să existe informații relevante și analizate critic, condiție pe care însă experții nu au respectat-o în contextul în care nu au verificat în nici un mod seriozitatea ofertelor, posibilitățile de negociere, și existența unei rate de absorbție rezonabile, materializate prin perfectarea tranzacțiilor la un preț comparabil cu cel ofertat de vânzător.
Sub un alt aspect, în analiza tranzacțiilor autentice experții s-au raportat în mod exclusiv la definiția valorii de piață și la metoda comparației directe, astfel cum este ea reglementată de IVS și GH 1, ori această abordate este greșită pentru următoarele considerente:
P. obiectivele încuviințate instanța nu a solicitat estimarea despăgubirilor în raport de „valoarea de piață”, ci în raport de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel pe raza unității administrativ teritoriale”.
Standardele de evaluare IVS 2011 nu definesc numai valoarea de piață, ci și alte tipuri de valoare cum ar fi „valoarea de investiție” (art. 37-38), „valoarea justă” (art. 39-42), „valoarea specială” (art. 44-47), „valoarea sinergiei” (art. 48), „valoarea de vânzare forțată” (art. 53-55).
De asemenea, standardele de evaluare reglementează mai multe tipuri de evaluare, respectiv abordarea prin venit, abordarea prin cost, abordarea prin piață.
Față de cele arătate, având în vedere faptul că în cauză au fost identificate 22 de tranzacții efective care se circumscriu criteriului prevăzut de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, experții aveau obligația de a se pronunța asupra cuantumului despăgubirilor prin raportare la aceste tranzacții iar, în măsura în care nu au identificat comparabile relevante pentru aplicarea metodei abordării prin piață și pentru stabilirea valorii de piață, aceștia trebuiau să aibă în vedere și celelalte tipuri de valoare definite de IVS, în măsura în care acestea sunt compatibile cu criteriul reglementat de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, precum și celelalte metode evaluare.
În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată inițial de reclamantă, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 C.pr.civ., cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamant și stabilite în sarcina apelantului proporțional cu limitele în care pretențiile reclamantului au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 C.pr.civ., iar nu cele ale art. 453 alin. 1 C.pr.civ.
Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art.480 alin. 2 Cod procedură civilă solicită admiterea apelului și schimbarea sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilite în sarcina apelantei.
P. întâmpinare, reclamanta a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a sentinței instanței de fond.
Verificând, în limitele motivelor de apel, conform art. 477, art. 479 alin. 1 N.C.pr.civ., stabilirea situației de fapt și aplicarea de către prima instanță a dispozițiilor legale incidente în cauză, Curtea reține următoarele:
P. Hotărârea nr. 60&27.10.2011 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 536 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 434 mp.
Aceasta este hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.
Potrivit art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.
Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010).
P. decizia nr. 380/26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.
Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.
Potrivit art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.
Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de fond s-a administrat proba cu raport de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.
Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 (f. 251 dosar fond).
Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).
La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).
Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de fond a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie-14 septembrie 2011.
Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit ca, prin lucrarea de specialitate, să evalueze imobilul expropriat prin raportare la data de 14 septembrie 2011.
P. expertiza efectuată și suplimentul la raportul de expertiză comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.
Nu pot fi primite susținerile apelantului în sensul că despăgubirile cuvenite proprietarei trebuiau stabilite în conformitate cu dispozițiile art. 5 alin. 1 și art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010. Și aceasta întrucât dispozițiile respective se referă exclusiv la procedura administrativă, respectiv art. 5 stabilește modalitatea în care expropriatorul estimează sumele individuale aferente despăgubirilor pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, iar art. 11 alin. 7 și 8 reglementează stabilirea despăgubirilor în cadrul procedurii administrative de către un expert evaluator pe baza acelorași expertize întocmite de camerele notarilor publici. Este real că Legea nr. 255/2010 reprezintă norma specială în materia exproprierilor necesare pentru realizarea obiectivelor menționate la art. 1 din lege. Însă art. 22 din acest act normativ reglementează posibilitatea contestării deciziei de expropriere de către proprietarul nemulțumit de cuantumul despăgubirii, iar în ceea ce privește modalitatea de soluționare a contestației și de stabilire a despăgubirii face trimitere expresă la dispozițiile art. 21-27 din Legea 33/1994. Practic, în ceea ce privește stabilirea în cadrul contestației a cuantumului despăgubirii cuvenite, norma specială face trimitere în mod expres la norma generală. Iar în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994: „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.” P. urmare, criticile apelantului în sensul că prima instanță trebuia să stabilească despăgubirea prin raportarea la prețurile estimate prin expertiza notarială sunt nefondate.
Problema care se pune în speță este aceea de a stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.
În legătură cu acest aspect, trebuie evidențiate la început următoarele considerente:
Potrivit art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.
De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția E.D.O., statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.
Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1 este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.
Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.
În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
P. urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.
Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.
Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.
Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.
Așa cum rezultă din tabelul centralizator cu tranzacțiile de vânzare-cumpărare încheiat de membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, 14 contracte consemnează un preț de 0,3 EURO/mp sau puțin mai mare, 4 contracte consemnând prețuri sub cel minim notarial, iar 3 contracte menționează prețuri apropriate de prețul minim notarial sau puțin peste această valoare, respectiv 7,77, 2,49, 2,61 euro/mp. Or, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.
Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.
Practic, 52% din totalul imobilelor tranzacționate au fost înstrăinate cu prețul mai mic sau egal cu 0,30 euro pe mp ceea ce reprezintă prețul minim notarial, iar 38% au fost înstrăinate cu un preț apropiat de prețul minim notarial (0,31-2,61 euro/m.p.). D. o singură tranzacție din perioada de referință (insuficientă pentru a servi drept criteriu de comparație) consemnează un preț mult mai mare față de celelalte tranzacții, de 7,77 euro/mp, și vizează un teren situat la o distanță de peste 2 km față de terenul expropriat.
Nu se poate stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.
Dacă s-ar adopta această opinie s-ar ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.
Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.
Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu, ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.
Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.
Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.
În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare. Așa cum am arătat, deși la dosar au fost depuse tranzacții din perioada de referință, ele nu puteau servi pentru o comparație reală, transparentă și adecvată așa încât, în mod corect s-a raportat comisia de experți la ofertele de vânzare din respectiva perioadă, criticile apelantului fiind neîntemeiate sub acest aspect.
Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici criticile apelantului referitore la stabilirea unei alte tipuri de valoare sau la efectuarea unui alt tip de evaluare.
Nefondate sunt și criticile apelantului în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.
Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.
În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 14,40 EURO/mp, respectiv valoarea de 6.250 EURO pentru întreaga suprafață expropriată.
În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea următoarele:
P. acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de expropriere, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic.
Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă, așa cum mai sus am arătat.
Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.
De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.
Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, cu sediul în municipiul București, Bulevardul D. G. nr. 38, sector 1, cod poștal_, înregistrată la Reg. Comerțului sub nr. J_, CUI_, cont bancar (DRDP Iași) RO35RNCB_0001, deschis la BCR Iași, în contradictoriu cu reclamanta J. A. (CNP_), cu domiciliul în comuna Șcheia, . Suceava și domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat C. D., în sat Mihoveni, ., județul Suceava, împotriva sentinței civile nr. 1809 din 10.12.2015 pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția I civilă.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 17 mai 2016.
Președinte, Judecător, Grefier,
Red.M.M.C.
Jud. fond. V. O. D.
Tehn. Ș.N.
6 ex./3.06.2016
| ← Exequator. Recunoaștere înscrisuri / hotarâri străine.... | Anulare act. Decizia nr. 85/2016. Curtea de Apel SUCEAVA → |
|---|
