Expropriere. Decizia nr. 506/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Curtea de Apel SUCEAVA - Sentințe și decizii civile / 2016

Decizia nr. 506/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 17-05-2016 în dosarul nr. 506/2016

Dosar nr._ - expropriere -

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA nr. 506

Ședința publică din 17 mai 2016

Președinte A. C.

Judecător C. O.

Grefier D. E.

M. Public este reprezentat de procuror G. S. de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava

Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de M. T. și I., prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București, cu sediul în municipiul București, sector 1, .. 38, împotriva sentinței civile nr. 1804 din 08 decembrie 2015, pronunțată de Tribunalul Suceava - Secția civilă - în dosarul nr._, reclamanți intimați fiind T. N. D. și T. D..

La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat R. S., care substituie pe avocat N. L., pentru pârâtul apelant și avocat M. A., în substituirea domnului avocat Vargan A. D., pentru reclamanții intimați, lipsă fiind părțile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se face referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care avocat R. S. depune împuternicire avocațială, respectiv delegație de substituire pentru doamna avocat N. L..

Totodată, solicită încuviințarea probei cu efectuarea unui supliment la raportul de expertiză întocmit în fața tribunalului, conform obiectivelor indicate prin memoriul de apel.

Avocat M. A. depune delegație de substituire pentru apărătorul reclamanților intimați, avocat Vargan A. D., și solicită respingerea probei cu suplimentul la raportul de expertiză ca nefiind utilă soluționării cauzei, motivat de faptul că despăgubirile stabilite de tribunal sunt corecte.

Reprezentanta Ministerului Public arată că este de acord cu efectuarea suplimentului la raportul de expertiză.

Instanța respinge proba cu efectuarea unui supliment la raportul de expertiză, solicitată de apărătoarea pârâtului apelant, ca nefiind utilă soluționării cauzei, pentru motivele ce se vor regăsi în hotărâre.

Totodată, constatând că în cauză nu mai sunt cereri de formulat, iar apelul se află în stare de judecată, instanța acordă cuvântul la dezbateri cu privire la acesta.

Apărătoarea pârâtului apelant solicită admiterea apelului și schimbarea sentinței pronunțată de instanța de fond, în sensul respingerii contestației formulată împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor, în cuprinsul acestei hotărâri fiind determinat în mod corect cuantumul despăgubirilor, și anume cu respectarea prevederilor Legii nr. 255/2010.

În opinia sa, la stabilirea cuantumului despăgubirilor experții trebuiau să aibă în vedere tranzacțiile cu terenuri de pe aceeași rază a unității teritoriale pe care se află terenul expropriat și nu ofertele de vânzare, așa cum au avut în vedere aceștia la stabilirea prețului. Nu solicită cheltuieli de judecată din apel.

Apărătoarea reclamanților intimați solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond, cu precizarea că despăgubirea stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile este derizorie, din probatoriul administrat rezultând că valoarea bunurilor imobile expropriate la data de 14 septembrie 2011 era de 10.712 euro pentru terenul înscris sub nr. 3928, respectiv 11.076 euro pentru terenul înscris sub nr. 3930, aspect confirmat de comisia de experți.

Solicită a se observa că în raportul de evaluare întocmit de expertul C. C., raport ce a stat la baza emiterii hotărârilor contestate, se specifică faptul că sumele de 1314 lei, respectiv 1271 lei, nu reprezintă valoarea de piață a imobilelor.

Nu solicită cheltuieli de judecată.

Reprezentanta Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Suceava pune concluzii de admitere a apelului așa cum a fost formulat și motivat.

Declarând închise dezbaterile, după deliberare,

CURTEA,

Asupra apelului civil de față, constată următoarele:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 29.10.2014 și înregistrată sub nr._, reclamanții T. N. D. și T. D. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul S. R. – reprezentat de M. T. și I. - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București, modificarea Hotărârilor Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Ipotești cu nr. 147 din 10.11.2012 (pronunțată în dosarul nr. 73/2011) și nr. 148 din 10.11.2012 (pronunțată în dosarul nr. 74/2011) cu privire la cuantumul despăgubirilor ce le-au fost acordate în urma exproprierii. Au solicitat, de asemenea, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor cuvenite, reprezentând valoarea reală a terenurilor de 1.065 mp (. de 1.030 mp ( . în ., județul Suceava și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare au arătat că, astfel cum reiese din titlul de proprietate nr. 50 din data de 25.03.1993 emis de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a județului Suceava, T. N. a dobândit prin moștenire imobilele situate în ., județul Suceava, identice cu parcelele nr. 3930 (provenită prin dezmembrarea parcelei nr. 1437/351 din C.F._) și nr. 3928 (provenită prin dezmembrarea parcelei nr. 1437/350 din C.F._).

Conform contractelor de vânzare - cumpărare nr. 6803 din data de 22.12.2004 și nr. 6804 din data de 22.12.2004, emise de B.N.P. O. B., T. N. a vândut aceste terenuri soților T. N. D. și T. D., aceștia fiind, la momentul exproprierii, titularii dreptului de proprietate a imobilelor arătate mai sus.

În temeiul dispozițiilor H.G. nr. 743/2010, modificată și completată pin H.G. nr. 614/16.06.2011, privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată rămase de expropriat, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică "Varianta de ocolire Suceava", din imobilele arătate mai sus au fost expropriate suprafețele de 1.065 m.p., respectiv 1.030 m.p., despăgubirile stabilite prin rapoartele de evaluare fiind în cuantum 1.314 lei pentru terenul de 1.065 m.p. și de 1.271 lei pentru terenul de 1.030 m.p..

Prin Hotărârile Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Ipotești nr. 147 din 10.11.2011, având ca anexă procesul verbal nr. 147/10.11.2011 (pronunțată în dosarul nr. 73/2011) și nr. 148 din 10.11.2011, având ca anexă procesul verbal nr. 148/10.11.2011 (pronunțată în dosarul nr. 74/2011), s-a dispus plata despăgubirilor pentru expropriere în același cuantum stabilit prin rapoartele de evaluare.

Potrivit art. 44 alin. 2 din Constituția României, "Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular", iar potrivit alin. 3 din Constituție, "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire".

În conformitate cu dispozițiile art. 8 alin. 2 din Legea nr. 255/2010, proprietarii imobilelor expropriate au dreptul la o "justă despăgubire".

În raport de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea de 1.314 lei nu poate constitui valoarea reală a imobilului, fiind derizorie în comparație cu prețul de circulație al unui imobil similar.

Art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede, la alin. (1), că: "Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite", iar la alin. (2) se prevede că: "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia."

Astfel cum s-a statuat și în practica judiciară, prețul de piață este cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsura rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate (Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția I civilă, decizia nr. 278 din 25 ianuarie 2013).

Totodată, coridorul expropriat traversează în linie diagonală terenurile reclamanților, astfel că potențialul său de recoltare a scăzut considerabil și va fi nevoit să sufere costuri suplimentare pentru a-l utiliza.

În conformitate cu prevederile art. 14 alin. 2 din Normele de aplicare a Legii nr. 255/2010, Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Ipotești nu are personalitate juridică.

Pentru aceste motive, au solicitat admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.

În drept, au invocat dispozițiile art. 194 și art. 453 din Codul de procedură civilă, dispozițiile Legii nr. 255/2010, ale Normelor de aplicare ale Legii nr. 255/2010 și ale Legii nr. 33/1994.

Pârâtul S. R. – reprezentat de M. T. și I., prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București, a formulatîntâmpinare (depusă la filele 56-58 vol.I. dosar fond ), în care a arătat că, în fapt, prin hotărârea nr. 147 din 10.11.2011 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții figurând înscriși, la poziția nr. 472, cu suprafața de 1030 mp teren, identică cu . care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 1271 lei.

Prin hotărârea nr. 148 din 10.11.2011 s-a dispus consemnarea sumei de 1314 lei reprezentând despăgubirea aferentă exproprierii suprafeței de 1065 m.p. identică cu . ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANE VAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.

Nu este întemeiată pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri mai mari, dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul comunei Ipotești, are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 3000 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiala este de cca 2 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciem că despăgubirea solicitată de reclamanți este nejustificată.

De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul lor după expropriere.

Sub acest aspect, a arătat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de teren rămase în patrimoniul reclamanților nu sunt afectate de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției. Totodată, parcelele neexpropriate nu sunt afectate de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acesteia nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.

Față de apărările sus menționate, nu este justificată nici pretenția privind plata cheltuielilor de judecată.

Reclamanții au formulatrăspuns la întâmpinare (filele 123-124, vol.I. dosar fond) prin care au solicitat respingerea apărărilor pârâtei ca nefondate și admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată.

Reclamanții au arătat că, în întâmpinare depusă, pârâta a precizat că, cuantumul despăgubirilor acordate a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

În conformitate cu dispozițiile art. 8 alin. 2 din Legea nr. 255/2010, proprietarii imobilelor expropriate au dreptul la o "justă despăgubire".

Potrivit art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, "Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite", iar la alin. (2) se prevede că, "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum si instanța vor tine seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia"

Astfel cum s-a statuat și în practica judiciară, prețul de piață este, cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsura rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

În temeiul dispozițiilor H.G. nr. 743/2010, modificată și completată pin H.G. nr. 614/16.06.2011 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată rămase de expropriat, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică "Varianta de ocolire Suceava", din imobilele arătate mai sus au fost expropriate suprafețele de 1.065 m.p., respectiv 1.030 m.p., despăgubirile stabilite prin rapoartele de evaluare fiind în cuantum 1.314 lei pentru terenul de 1.065 m.p. și de 1.271 lei pentru terenul de 1.030 m.p..

Despăgubirile acordate în cuantum de 1.314 lei, respectiv în cuantum de 1.271 lei, sunt derizorii în comparație cu prețul de circulație a unor imobile similare.

Potrivit art. 44 alin. 2 din Constituția României, "Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege indiferent de titular", iar potrivit alin. 3 din Constituție, "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă si prealabilă despăgubire".

Pentru aceste motive, au solicitat admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.

În cauză a fost administrată proba cu înscrisurile depuse la dosar și proba cu expertiza tehnică judiciară, raportul de expertiză întocmit de către experții C. D., I. S. și M. A. fiind atașat la dosar filele 267-306 ( vol.I dosar fond ). De asemenea a fost încuviințat și efectuarea unui supliment la acest raport, atașat la dosar filele 353-376 (vol.II dosar fond).

La termenul de judecată din data de 24.11.2015, reclamanții, prin reprezentantul legal, au solicitat admiterea acțiunii și obligarea pârâtului la plata despăgubirilor reprezentând valoarea reală a terenurilor expropriate respectiv la sumele de_ Euro (_ RON) și_ Euro (_ RON), cu cheltuieli de judecată reprezentând onorarii experți, fără onorariu avocațial.

Prin sentința civilă nr. 1804 din 08 decembrie 2015, Tribunalul Suceava a admis contestația, a desființat în parte hotărârea nr. 147/10.11.2011 și hotărârea nr.148/10.11.2011 emise de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Ipotești și, în consecință, a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 21.788 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile și a cheltuielilor de judecată în sumă de 3250 lei.

Totodată, a obligat pârâta să plătească suma de 250 lei în contul expertei S. I..

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin hotărârile nr. 147/10.11.2011 și nr.148/10.11.2011, emise de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Ipotești, s-a dispus plata în favoarea reclamanților, cu titlu de despăgubire, a sumei de 1271 lei pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr.3928, din CF3928, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 1030 mp și a sumei de 1314 lei pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr.3930, din CF3930, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 1065 mp .

Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.

În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenurile expropriate suma de 1271 lei și respectiv 1314lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experții C. D., S. I. și A. M., s-a propus într-o variantă suma de 1571 euro (0,75 euro/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar într-o altă variantă suma de_ euro, (7,90 euro/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f.271).

Prin suplimentul la raportul de expertiză, raportat la valoarea de piață unitară a terenului expropriat la data de 14.09.2011, data emiterii deciziei de expropriere (având în vedere decizia nr.12/15.01.2015 a Curții Constituționale ) s-a propus suma de 21.788 euro (10,40euro/mp) pentru suprafețele expropriate de 1030 mp și de 1065 mp .

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză /suplimentului la raportul de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare (fila 381 dosar fond).

Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, aspect argumentat pe faptul că nu au fost identificate tranzacții efective, că în perioada de referință piață imobiliară este caracterizată ca inactivă astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).

Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.

Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.

Nu a putut reține tribunalul că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin 3 exemple de tranzacții concrete similare ori comparabile necesare pentru formarea unei opinii edificatoare, așa cum susțin experții (fila 362 dosar fond).

Instanța de fond și-a însușit, așadar, raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 10,40 euro/mp, valoare rezonabilă dacă se au în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

În ceea ce privește data evaluării, față de considerentele deciziei nr.12/15.01.2015 a Curții Constituționale, decizie prin care s-au declarat neconstituționale dispozițiile art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994, în mod corect a fost avută în vedere data emiterii deciziei de expropriere (fila 380 dosar fond) .

Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care tribunalul nu a fost de acord.

Astfel, sumele propuse cu titlu de despăgubiri, 1271 lei și 1314 lei, au fost stabilite prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective, conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.

Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.

Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului, or în cauză interesează valoarea de piață.

Instanța de fond a reținut că suprafața de teren rămasă în urma exproprierii în patrimoniul reclamanților mai poate fi folosită conform destinației, iar faptul că potrivit raportului de expertiză suprafața de 176 mp din proprietatea rămasă neexpropriată este afectată de lucrările de amenajare din zonă și nu putea fi utilizată la data inspecției nu prezintă relevanță întrucât situația este temporară până la finalizarea lucrărilor.

De altfel, reclamanții, prin concluziile formulate în dezbateri, au solicitat despăgubiri în cuantum de 21.788 euro aferente doar terenului efectiv expropriat.

În concluzie, expropriatorul datorează expropriatului, cu titlu de despăgubiri civile, suma de 21.788 euro( 11076Euro+_ Euro) în echivalent lei la data plății efective.

Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța de fond a admis contestația, astfel cum a fost precizată la data de 24.11.2014, a desființat hotărârea nr. 147/10.11.2011 și hotărârea nr.148/10.11.2011 emise de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor și, în consecință, a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 21.788 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.

Fiind în culpă procesuală, în baza art. 451(1), art.452, art. 453 (1) Cod procedură civilă, expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 3250 lei reprezentând onorariul aferent expertizei achitat în contul experților S. I. (2250 lei, f.244, 344 ) și C. D. (1000 lei, filele 245 și 322 dosar fond).

În baza art.22 din OGnr.2/2000, având în vedere că pârâta nu s-a conformat dispoziției instanței stabilită prin încheierea din data de 27.10.2015, a fost obligată să plătească suma de 250 lei în contul expertei S. I..

Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat apel pârâtul S. R. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, în motivarea căruia a arătat că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.

Astfel, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenurile expropriate, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. I alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. II alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.

Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză, potrivit principiului „specialia generalibus derogant”.

Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond, în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că, în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27), textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifică a fi admisă.

Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, respectiv prin suplimentul acestui raport, ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată, vor ține scama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare, întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert, în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta, întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 270 Cod procedură civilă (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții), actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, apelantul a arătat că există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

În ceea ce privește susținerea experților, în sensul că terenurile ce au formulat obiectul tranzacțiilor autentice depuse la dosar nu ar constitui comparabile adecvate și nu ar fi relevante în stabilirea valorii de piață, aceste susțineri sunt nefondate și au fost greșit însușite de prima instanță.

Experții nu au înțeles sau nu au dorit să înțeleagă faptul că nu se pot substitui instanței de judecată în aprecierea valorii probatorii a unor înscrisuri autentice sau în aplicarea dispozițiilor legale incidente, nici faptul că nu li s-a solicitat să stabilească ei înșiși despăgubirile cuvenite persoanei expropriate, ci doar să exprime o opinie privind estimarea acestora în raport de dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, care fac trimitere la prețurile de tranzacționare efectivă.

Sub un prim aspect, înlăturarea de către experți a contractelor autentice pe considerentul că ele se referă la terenuri cu o altă localizare decât terenul subiect este nelegală și contravine normelor de evaluare consacrate de Standardele de Evaluare GN1.

Din coroborarea tuturor reglementărilor sus-menționate rezultă că experții nu sunt îndreptățiți să elimine din analiză tranzacțiile autentice care au ca obiect terenuri similare, dar cu o altă localizare, ci au obligația să ia în considerare asemenea tranzacții, după aplicarea eventualelor corecții impuse de criteriul localizării.

Așa fiind, nu se justifică eliminarea din analiză a tranzacțiilor pe considerentul că nu se referă la terenuri situate în imediata apropiere a terenului subiect, aceasta mai ales în condițiile în care toate aceste tranzacții se referă la terenuri situate în extravilanul comunei Ipotești, îndeplinind astfel condițiile prevăzute de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Sub un al doilea aspect, potrivit art. 2 din IVS 2011 – C. general, procesul de evaluare impune evaluatorului să aplice raționamente imparțiale cu privire la încrederea care trebuie atribuită diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare să fie credibilă, este important ca acele raționamente să fie receptate ca fiind aplicate într-un mediu care promovează transparența și minimizează influența oricăror factori subiectivi care influențează procesul.

În speță, experții nu au dat dovadă de imparțialitate și consecvență în aplicarea raționamentelor specifice evaluării, în contextul în care au abordat diferit problema estimării valorii prin raportare la tranzacțiile autentice și, respectiv, prin raportare la ofertele de vânzare pe piața imobiliară, deși, în ambele cazuri, au avut în vedere aceeași metodă de evaluare, și anume cea a abordării prin piață.

Astfel, în privința contractelor autentice, experții au susținut că acestea nu sunt relevante pe considerentul că particularitățile lor (obiectul tranzacției, prețul, relația dintre părți, condițiile vânzării) conduc la concluzia că prețurile de tranzacționare efectivă nu reflectă o valoare de piață, astfel cum este ea definită de IVS 2011, invocând în acest sens caracteristicile valorii de piață din definiția reglementată de IVS 1 și GN 1.

În schimb, atunci când au „estimat” valoarea de piață prin raportare la oferte, experții nu au mai avut în vedere toate caracteristicile ce definesc această valoare și nu au mai realizat o analiză strictă a criteriilor care definesc valoarea de piață.

În speță, deși au trecut mai mult de 4 ani de la data publicării ofertelor de vânzare pe care le-au avut în vedere, experții nu au efectuat nici măcar o minimă verificare pentru a stabili dacă măcar unul din imobilele ofertate a fost tranzacționat efectiv, iar în caz afirmativ, care a fost prețul tranzacției, respectiv dacă acesta este identic, mai mic sau mai mare decât prețul cerut de vânzător, ori, în lipsa oricăror informații referitoare la rata de absorbție a ofertelor, respectiv la materializarea acestora într-un interval de 4 ani de la data ofertării, nu se poate pretinde că ofertele de vânzare ar putea reprezenta o „valoare de piață”, tranzacționabilă între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât.

Prin urmare, experții au dat dovadă de imparțialitate în aplicarea raționamentelor lor profesionale, acest fapt rezultând cu evidență din aceea că, deși au definit valoarea de piață conform IVS 1, în analiza detaliată a acestei definiții ei nu s-au mai raportat și la sintagma „între un cumpărător decis și un vânzător hotărât”, care ar fi impus verificarea modului în care s-au materializat ofertele de vânzare, ci au ignorat această sintagmă, tocmai pentru că ea era de natură să le infirme raționamentul prin care au estimat valoarea terenului expropriat prin raportare la ofertele de vânzare.

Deosebit de aceasta, în condițiile în care experții au aplicat în mod exclusiv metoda abordării de piață, aceștia trebuiau să țină seama de prevederile art. 57, 58 din IVS 2011 – cadrul general.

Sub un alt aspect, în analiza tranzacțiilor autentice, experții s-au raportat în mod exclusiv la definiția valorii de piață și la metoda comparației directe, așa cum este ea reglementată de IVS și GN 1, ori, această abordare este greșită.

Având în vedere faptul că în cauză au fost identificate 8 tranzacții efective care se circumscriu criteriului prevăzut de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, experții aveau obligația de a se pronunța asupra cuantumului despăgubirilor prin raportare la aceste tranzacții, iar în măsura în care nu au identificat comparabile relevante pentru aplicarea metodei abordării prin piață și pentru stabilirea valorii de piață, aceștia trebuiau să aibă în vedere și celelalte tipuri de valoare definite de IVS, în măsura în care acestea sunt comparabile cu criteriul reglementat de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, precum și celelalte metode de evaluare.

În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată inițial de reclamanți, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de aceștia și stabilite în sarcina pârâtului proporțional cu limitele în care pretențiile reclamanților au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art. 480 alin. 2 Cod procedură civilă, solicită admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina pârâtului.

Prin întâmpinarea depusă la filele 22-23 dosar reclamanții intimați au solicitat respingerea apelului, ca nefondat, și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond, ca temeinică și legală, cu obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare arată că prin hotărârile Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Ipotești supuse analizei s-a dispus plata despăgubirilor pentru expropriere într-un cuantum ce nu reprezintă valoarea de circulație a imobilelor.

Potrivit art. 44 alin . 2 din Constituția României, „Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular", iar potrivit alin. 3 din Constituție, "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire".

În conformitate cu dispozițiile art. 8 alin. 2 din Legea nr. 255/2010, proprietarii imobilelor expropriate au dreptul la o "justă despăgubire".

Despăgubirea de 1.314 lei, respectiv 1.271 lei nu poate constitui valoarea reală a imobilului, fiind derizorie în comparație cu prețul de circulație al unui imobil similar.

Prin probatoriul administrat în cauză s-a făcut dovada că valoarea bunurilor imobile expropriate la data de 14 septembrie 2011 era de 10.712 euro pentru terenul înscris sub nr. 3928 și 11.076 euro pentru terenul înscris sub nr. 3930, aspect confirmat de comisia de experți.

În drept, invocă dispozițiile Legii nr. 255/2010, ale Normelor de aplicare ale Legii nr. 255/2010 și ale Legii nr. 33/1994.

Intimații au depus la dosar întâmpinare (fila 22), prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat.

Examinând actele și lucrările dosarului, asupra cererii de apel, Curtea reține următoarele:

Prin Hotărârile nr. 147 din 10 noiembrie 2011 și 148 din 10 noiembrie 2011 emise de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumelor de 1271 lei și 1314 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilelor situate în ., identice cu parcelele nr. 3928 și 3930 compuse din teren liber de construcții, în suprafață de 1030 și 1065 mp.

Acestea sunt hotărârile contestate în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 (fila 70 dosar apel).

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de fond a solicitat reprezentantei pârâtului copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în . august - septembrie 2011.

Înscrisurile au fost comunicate membrilor comisiei de experți, cărora li s-a solicitat ca, în cadrul lucrării de specialitate, să stabilească valoarea de piață a suprafeței de teren expropriate având în vedere toți indicatorii de piață imobiliari(caracterul edilitar al zonei, utilitățile, natura zonei, oferta de proprietăți imobiliare similare, cererea de proprietăți similare, echilibrul pieței, prețuri și chirii în zone similare, tendințe pe piața imobiliară) și rapoarte de evaluare a terenurilor din vecinătate, în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare Anevar. Obiectivul propus de CNADNR viza stabilirea valorii terenului în discuție în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 raportat la art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, respectiv în raport de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială Ipotești, raportându-se și la tranzacțiile concrete, precum și la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici.

Prin expertiza efectuată și suplimentul la raportul de expertiză, comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Nu pot fi primite susținerile apelantului în sensul că despăgubirile cuvenite proprietarilor trebuiau stabilite în conformitate cu dispozițiile art. 5 alin. 1 și art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010. Și aceasta întrucât dispozițiile respective se referă exclusiv la procedura administrativă, respectiv art. 5 stabilește modalitatea în care expropriatorul estimează sumele individuale aferente despăgubirilor pe baza unui raport de evaluare realizat în considerarea expertizelor întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, iar art. 11 alin. 7 și 8 reglementează stabilirea despăgubirilor în cadrul procedurii administrative de către un expert evaluator pe baza acelorași expertize întocmite de camerele notarilor publici. Este real că Legea nr. 255/2010 reprezintă norma specială în materia exproprierilor necesare pentru realizarea obiectivelor menționate la art. 1 din lege. Însă, art. 22 din acest act normativ reglementează posibilitatea contestării deciziei de expropriere de către proprietarul nemulțumit de cuantumul despăgubirii, iar în ceea ce privește modalitatea de soluționare a contestației și de stabilire a despăgubirii face trimitere expresă la dispozițiile art. 21-27 din Legea 33/1994. Practic, în ceea ce privește stabilirea în cadrul contestației a cuantumului despăgubirii cuvenite, norma specială face trimitere în mod expres la norma generală. Iar în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.” Prin urmare, criticile apelantei în sensul că prima instanță trebuia să stabilească despăgubirea prin raportarea la prețurile estimate prin expertiza notarială sunt nefondate.

Problema în speță este aceea de a stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător, și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul al acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudent și diligent.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel, ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Practic, majoritatea imobilelor tranzacționate au fost înstrăinate cu un preț mai mic sau apropiat de prețul minim notarial (de 0,30 euro/m.p.).

Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Comisia de experți a stabilit, raportat, strict, la tranzacțiile examinate și la prețul de 0,30 euro pe mp care reprezintă frecvența statistică cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafețelor expropriate este de 21.788 euro.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare. Așa cum am arătat, deși la dosar au fost depuse tranzacții din perioada de referință, ele nu puteau servi pentru o comparație reală, transparentă și adecvată așa încât, în mod corect s-a raportat comisia de experți la ofertele de vânzare din respectiva perioadă, criticile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Metoda abordării prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite criticile apelantei referitore la stabilirea unor alte tipuri de valoare (de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare (abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și criticile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții, întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate la întocmirea lucrării.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea următoarele:

Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de expropriere, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic.

Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă, așa cum mai sus am arătat.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea, și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.

Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE :

Respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de M. T. și I., prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București, CUI_, cu sediul în municipiul București, sector 1, .. 38, împotriva sentinței civile nr. 1804 din 08 decembrie 2015, pronunțată de Tribunalul Suceava - Secția civilă - în dosarul nr._, reclamanți intimați fiind T. N. D., CNP_ și T. D., CNP_, ambii domiciliați în comuna Horodniceni, ., județul Suceava.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 17 mai 2016.

Președinte, Judecător, Grefier,

Redactat A.C.

Judecător fond L. A.

Tehnoredactat Dir.E.

7 ex. / 07 iunie 2016

← Partaj judiciar. Decizia nr. 74/2016. Curtea de Apel SUCEAVA		Legea 10/2001. Decizia nr. 93/2016. Curtea de Apel SUCEAVA →

Expropriere. Decizia nr. 506/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Expropriere. Decizia nr. 506/2016. Curtea de Apel SUCEAVA