Expropriere. Decizia nr. 54/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Comentarii

0

Decizia nr. 54/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 19-01-2016 în dosarul nr. 54/2016

Dosar nr._ - expropriere -

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA NR. 54

Ședința publică din 19 ianuarie 2016

PreședinteCiută O.

JudecătorAndrieș C.

Grefier B. Z.

Ministerul Public este reprezentat de procuror G. S. de la

Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Suceava

Pe rol, pronunțarea asupra apelului declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în mun. Iași, .. 19, împotriva sentinței nr. 1895 din 29 octombrie 2013, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă – în dosarul nr._, intimați fiind reclamanții P. I. și P. D., ambii cu domiciliul ales la Cabinet avocat C. D. A., din ., ., județul Suceava și pârâții ., . – Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia.

Dezbaterile asupra apelului au avut loc în ședința publică din 12 ianuarie 2016, concluziile dezbaterilor fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, și când, din lipsă de timp pentru deliberare, văzând și dispozițiile art. 396 alin. 1 din Noul Cod de procedură civilă, s-a dispus amânarea pronunțării pentru astăzi, 19 ianuarie 2016.

După deliberare,

CURTEA

Asupra apelului de față, constată următoarele:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava, înregistrată sub nr._, la data de 5 martie 2013, reclamanții P. I. și P. D. i-a chemat în judecată pe pârâții S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, . și . - Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se verifice temeinicia Hotărârii nr. 41 din 26.10.2011 dată în dosarul nr. 151/2011 de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia, cu privire la cuantumul despăgubirilor, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat și să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și obligarea expropriatorului S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 40 euro pe mp, în sumă totală de 136.200 Euro; exproprierea suprafeței de teren afectată în fapt exproprierii și a suprafeței de teren rămasă în urma exproprierii care nu mai poate fi folosită conform destinației, precum și obligarea expropriatorului la plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziționarea unui teren de aceeași natură în procent de 10% din valoarea imobilului, cu cheltuieli de judecată.

În motivare a arătat că, în fapt, prin Hotărârea nr. 41 din 26.10.2011, s-a dispus exproprierea suprafeței de 3.405 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F._.

Imobilul a fost expropriat, conform Hotărârii de Guvern nr. 614/2011, (poziția nr. 428 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, KM 0+000-Km 13+173”.

Pentru suprafața de teren expropriată au formulat cerere de plată a despăgubirilor în termen legal, înregistrată la Primăria Șcheia sub nr. 151/26.10.2011.

Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Potrivit art. 18 din Norma metodologică de aplicarea Legii 255/2010, „în situația în care persoana îndreptățită nu este de cord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică…..”.

Art. 16 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatorului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 44 alin. 3 din Constituția României și art. 1 din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.

Î.C.C.J., prin Decizia nr. 9760/2.12.2009, a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art. 26 alin. 1 și alin. 2 din Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după cea cesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.

Contestația formulată vizează și solicitarea de expropriere suplimentară a suprafeței de teren ocupată efectiv pentru viitoarea șosea de centură și care va fi deservită acesteia și a suprafețelor de teren rămase, care nu mai pot fi folosite conform cu destinația acestora.

Totodată, precizează că expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo – cadastrală din care să vadă exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, acesta a considerat că doar suprafața acoperită de asfalt constituie suprafața expropriată, nu și suprafața care deservește șoseaua și anume: refugiul, scurgerea și canalele existente și care îi ocupă o suprafață de 7-8 ari, pe care nu o mai pot folosi.

Conform art. 24 alin. 4 din Legea nr. 33/1994: „în cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei suprafețe de teren, iar proprietarul cere instanței exproprierea totală, instanța a apreciat, în raport cu situația reală, dacă exproprierea în parte este posibilă, în caz contrar a dispus exproprierea totală”.

Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 15 și maxim 45 de Euro.

În drept, și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile Legi nr. 255/2010, Legii nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 453 Cod procedură civilă.

În dovedirea contestației, a depus la dosar următoarele înscrisuri, în copii legalizate conform dispozițiilor art. 19 alin. 2 din Legea nr. 255/2010 (f. 9-15): Hotărârea nr. 41 din 26.10.2011 a Comisiei de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia; Proces verbal nr. 41/26.10.2011 a aceleiași Comisii.

P. – pârâtul S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, prin întâmpinare (f. 22 dosar) a arătat că este neîntemeiată pretenția reclamanților privind exproprierea unei suprafețe mai mari decât cea înscrisă în hotărârea contestată, pretenție motivată prin prisma faptului că suprafețele care deservesc șoseaua de centură și care sunt ocupate de refugii, scurgeri, canale, ar fi mai mari decât cele stabilite în cadrul procedurii administrative.

Astfel, potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere numai sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar potrivit art. 22 alin. 3 acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Având în vedere faptul că Legea nr. 255/2010 constituie o lege specială în materia exproprierii și reglementează o procedură derogatorie de la procedura de drept comun prevăzută de Legea nr. 33/1994, consideră intimatul că, dispozițiile acestui din urmă act normativ sunt aplicabile în prezenta cauză numai în măsura în care legea specială nu cuprinde prevederi derogatorii. Cum însă, dispozițiile art. 22 alin. 1 și 3 din Legea nr. 255/2010 limitează obiectul contestației împotriva hotărârii expropriatorului, precum și competența instanței de judecată doar la verificarea cuantumului despăgubirii, precizând expres că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce privește stabilirea despăgubirii rezultă că, în conformitate cu principiul priorității legii speciale, reglementarea din art. 24 alin. 4 al Legii nr. 33/1994 privind posibilitatea instanței de a aprecia asupra caracterului total sau parțial al exproprierii nu își găsește aplicarea.

Separat de aceasta, nici pe fond nu este întemeiată pretenția reclamantului privind exproprierea unei suprafețe mai mari decât cea stabilită de expropriator, dat fiind faptul că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar . fi utilizată în continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, această suprafață nefiind afectată de lucrările de investiții executate de expropriator.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate, a arătat intimatul, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Lege, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România – ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din Lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu este întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 40 euro/mp, dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit de procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit „Dealu Flămândului”, are destinația de teren arabil, nu beneficiază de niciun fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 1000 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, s-a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamanți este nejustificată.

De asemenea, a arătat pârâtul că, nu este întemeiată nici pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul lor după expropriere, deoarece . teren care nu a format obiectul exproprierii are acces la drumul de exploatare și la viitoarea șosea de centură, nefiind afectată sub aspectul posibilităților de utilizare, iar valoarea acesteia nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata ei vecinătate.

Totodată, a arătat că, este netemeinică și lipsită de suport legal solicitarea reclamanților privind plata unor despăgubiri de 10% din valoarea imobilului expropriat cu titlul de cheltuieli administrative pentru procurarea unui imobil de același fel, întrucât nicio dispoziție a legii nu reglementează o asemenea despăgubire.

S-a depus la dosar documentația care a stat la baza emiterii hotărârii contestate (f. 27-51).

În drept, a invocat disp. art. 205 Noul Cod proc. civilă.

Deși legal citate, pârâtele . și Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia nu au depus întâmpinare.

Prin răspunsul la întâmpinare formulat la data de 18.04.2013 (f. 54 dosar), reclamanții au arătat că își mențin în totalitate acțiunea promovată.

În cauză, s-a încuviințat proba cu înscrisuri și cu expertiză topo, ce a fost efectuată de o comisie formată de trei experți, respectiv, M. M., S. C. și M. A..

La data de 17.05.2013, prin cerere scrisă (f. 63 dosar), reclamanții P. I. și P. D., prin avocat, au formulat precizări la acțiune prin care și-au exprimat poziția de renunțare a capetelor 2 și 4 aferente cererii de chemare în judecată, referitoare la exproprierea suprafeței afectată în fapt exproprierii și a suprafeței de teren rămasă în urma exproprierii care nu mai poate fi folosită conform cu destinația sa și la cheltuielile impuse de achiziționarea unui teren de aceeași natură în procent de 10% din valoarea imobilului.

Tribunalul Suceava prin sentința civilă nr. 1895 din 29 octombrie 2013 a admis acțiunea formulată de reclamanții P. I. și P. D., în contradictoriu cu pârâții S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, . și . – Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia, Județul Suceava.

A anulat în parte Hotărârea nr. 41/26.10.2011 dată în Dosarul nr. 151/2011 a Comisiei de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a comunei Șcheia.

A obligat pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA- Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamanților P. I. și P. D. suma de 22.132 Euro, sau echivalentul în lei, cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._, teren liber de construcții în suprafață de 3.405 mp.

A obligat același pârât să plătească reclamanților suma de 13.650 Euro sau echivalentul în lei la data plății cu titlu de despăgubiri, reprezentând prejudiciu provocat de imposibilitatea folosirii în continuare ca teren arabil extravilan a suprafeței de 2010 mp identică cu parcela nr._ rămasă în urma exproprierii.

A respins ca nefondate celelalte capete de cereri.

A obligat pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și a Infrastructurii prin C.N.A.D.R. SA – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamanților P. I. și P. D. suma de 3505 lei cheltuieli de judecată.

Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul a reținut următoarele:

Prin Hotărârea nr. 41 din 26.10.2011 s-a dispus exproprierea suprafeței de 3.405 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F._.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de guvern nr. 614/2011, (poziția nr. 428 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, KM 0+000-Km 13+173”.

Fiind o expropriere pentru cauză de utilitate publică, sunt incidente prevederile art. 481 C.civ.și ale Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Astfel, potrivit art. 481 C.civ. ”nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru cauză de utilitate publică și după o dreaptă și prealabilă despăgubire”, iar potrivit art. 44 al. 3 din Constituția României și art. 12 din Protocolul I adițional la CEDO, exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, în caz contrar existând o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatorului.

Tribunalul a reținut și Decizia nr. 9760/01.12.1999 a Î.C.C.J., prin care s-a definit prețul de piață, prevăzut de art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994.

Pentru stabilirea valorii despăgubirii, în conformitate cu dispozițiile art. 5 din Legea nr. 33/1994, instanța a administrat proba cu o expertiză tehnică de specialitate ce a fost efectuată de o comisie compusă din 3 experți, concluzia comună a acestora întemeindu-se pe SIE, informații obținute de la agenții imobiliare, iar pentru determinarea valorii terenurilor expropriate a fost utilizată metoda comparației directe, în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Concluziile expertizei au fost însușite de către toți cei trei experți care au format comisia de evaluare, experți aleși de părți, neavând opinii diferite cu privire la valoarea terenului.

Conform expertizei menționate, (f. 88 dosar), valoarea de piață a suprafeței de 3405 mp este de 22.132 euro, sens în care se impune obligarea expropriatorului la plata acestei sume către contestatori.

În ceea ce privește solicitarea contestatorilor de obligare a expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, Tribunalul a reținut că, art. 16 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

După cum se poate observa din răspunsul la obiectivul nr. 2 din raportul de expertiză propus de contestatori, . suprafața de 2010 mp nu mai poate fi folosită ca teren agricol extravilan din următoarele motive: datorită formei și poziției față de șoseaua de centură, acest teren neexpropriat a devenit impropriu culturilor agricole, deoarece utilajele agricole nu mai au asigurat frontul de lucru necesar efectuării lucrărilor, având lungimea de 205,83 m., cu adâncimea maximă de 6 m. în extremitatea nord și amplasat în lungul șanțurilor de scurgere a noii șosele de centură; terenul rămas neexpropriat este traversat de un șanț betonat executat transversal cu două canale de vizitare care împiedică utilizarea utilajelor agricole; pentru acest teren nu s-au identificat căi de acces și nici nu pot fi amenajate căi de acces și se află parțial sub restricția de realizare a culturilor agricole impuse de zona de siguranță a drumului, conform Ordonanței nr. 43/1997 revizuită.

În aceste condiții și pentru acoperirea tuturor daunelor aduse proprietarilor, ca urmare a exproprierii, se impune și acordarea de daune suplimentare reprezentând contravaloarea acestui teren, scăderea de valoare a acestuia fiind echivalentă cu a terenului expropriat.

În ceea ce privește capetele de cerere privind exproprierea suprafeței afectată în fapt exproprierii și a suprafeței de teren rămasă în urma exproprierii care nu mai poate fi folosită conform destinației și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafeței de teren raportat la prețul de piață de 40 de euro, precum și obligarea expropriatorului la plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziționarea unui teren de aceeași natură (taxe notariale, publicitate, comisioane) în procent de 10% din valoare imobilului, instanța nu putea lua act de cererile de renunțare la judecată, având în vedere că mandatarul, respectiv, apărătorul acestora nu avea procură specială în acest sens, așa cum prevăd dispozițiile art. 406 pct. 2 din Noul Cod de procedură civilă.

Față de concluziile expertizei efectuată în cauză, nu se impune exproprierea suprafeței de teren rămasă în urma exproprierii, respectiv, obligarea expropriatorilor la plata acestor despăgubiri pentru aceste suprafețe de teren, raportat la prețul de piață de 40 euro/mp., având în vedere că doar valoarea terenului rămas în urma exproprierii a fost diminuat, sens în care s-au calculat și despăgubirile, așa încât acest capăt de cerere a fost respins ca nefondat.

Instanța a apreciat că, contestatoarea nu justifică nici cheltuielile solicitate în cuantum de 10% din valoarea imobilelor reprezentând cheltuieli administrative pentru achiziționarea unui teren de aceeași natură și valoare, având în vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevăd că „despăgubirile se compun din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”.

Pentru toate aceste considerente, tribunalul, în baza dispozițiilor legale menționate mai sus, a admis în parte contestația, în sensul celor arătate.

Conform art. 453 N.C.pr.civ., expropriatorul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu avocat și expertiza.

Împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâtul S. R. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, în motivarea căruia a arătat că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză. Astfel, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. I alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. II alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate,prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant”. Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifica a fi admisă.

Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, respectiv prin suplimentul acestui raport ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține scama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze fa tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

În realitate, însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. 1 din vechiul cod civil (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, sens în care exemplifică următoarele:

- contractul de vânzare cumpărare nr. 3736 din 20 noiembrie 2009 prin care au fost înstrăinate două parcele de 366 mp și respectiv 477 mp teren, situate în intravilanul satului Sf. I., . de 3500 lei, adică 1,1 curo/mp;

- contractul de vânzare cumpărare nr. 1967 din 25 august 2008 prin care a fost înstrăinată o suprafață de 2500 mp teren arabil situată în extravilanul . de 4504 lei, adică 1,76 euro/mp;

- contractul de vânzare cumpărare nr. 1869 din 7 aprilie 2008 prin care a fost înstrăinată o suprafață de 5200 mp teren arabil situată în extravilanul . de 9667 lei, adică 0,5 euro/mp;

- contractul de vânzare cumpărare nr. 1750 din 28 aprilie 2009 prin care a fost înstrăinat cu prețul total de 27.701 lei {adică 6550 euro) un imobil compus dintr-un apartament cu două nivele și din cota parte indiviză din suprafața de 263,43 mp teren situată în intravilanul satului Sf. I., . un drept de servitute, contract în raport de care, prin aplicarea metodei extracției (adică a deducerii valorii construcției din valoarea tranzacției) rezultă pentru teren un preț situat sub nivelul sumei de 1 euro/mp;

Tranzacțiile sus menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza . de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată în perioada întocmirii raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauza valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

În consecință, pentru aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile localizării, utilităților, topografiei terenului au fost greșit individualizați, aceste obiecțiuni fiind înlăturate de prima instanță prin prisma unor argumente cu caracter general, întemeiate pe opinia și experiența profesională a experților, fără a se ține seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.

Sentința apelată este netemeinică și nelegală și sub aspectul includerii în cuantumul despăgubirilor acordate reclamanților a sumei de 13.650 euro ce reprezintă pretinsa diminuare de valoare a terenului rămas neexpropriat, în suprafață de 2010 m.p., identic cu bunul imobil nr._.

Astfel, este neîntemeiată aprecierea experților în sensul că suprafața de 2010 m.p. teren rămasă în patrimoniul reclamanților nu ar mai putea fi folosită ca teren agricol și ar suferi o diminuare de valoare echivalentă cu valoarea unitară a terenului expropriat, argumentele invocate de experți în acest sens fiind lipsite de suport real din următoarele considerente:

- împrejurarea că . lățime cuprinsă între 6,04 ml la un capăt și 24,63 ml la celălalt capăt nu justifică aprecierea potrivit căreia nu ar mai fi posibilă exploatarea parcelei cu utilaje agricole, nefiind indicat nici un element concret de natură a demonstra că utilajele agricole nu ar putea fi folosite pe un teren cu o astfel de configurație. In plus, exploatarea terenului în cauză se poate realiza și cu utilaje de mici dimensiuni, neputându-se reține existența unei imposibilități absolute de exploatare generate de expropriere;

- potrivit susținerilor din raport, existența șanțului betonat afectează utilizarea comodă a utilajelor agricole, or, comoditatea exploatării nu prezintă relevanță din perspectiva potențialului agricol al parcelei în discuție. Mai mult decât atât, în privința șanțului betonat și a celor două canale de vizitare despre care se susține că ar afecta comoditatea exploatării nu s-a verificat și nu s-a precizat dacă ele au fost executate de expropriator sau dacă existau anterior pe terenul în discuție și afectau posibilitățile de exploatare a acestuia înainte de emiterea hotărârii de expropriere. În ceea ce privește posibilitățile de acces la terenul neexpropriat, acestea au fost examinate numai din perspectiva accesului dinspre șoseaua de centură, însă nu s-a verificat dacă există posibilitatea stabilirii unei servituți de trecere de pe terenurile învecinate, care sunt folosite tot în scopuri agricole și nu s-au identificat suprafețele necesare constituirii unei astfel de servituți;

- experții nu au determinat zona de siguranță a șoselei de centură, nu au stabilii dacă și în ce măsură aceasta se suprapune cu suprafața de 2010 mp teren rămasă neexpropriată, ori în lipsa acestor identificări este lipsită de suport afirmația potrivit căreia terenul în discuție ar intra sub incidența restricțiilor de exploatare corespunzătoare zonei de siguranță determinate potrivit art. 16 din OG nr. 43/1997 republicată.

Față de cele arătate, consideră nejustificată concluzia experților privind pierderea totală a valorii terenului neexpropriat și necesitatea acordării de despăgubiri și pentru această suprafață la același nivel cu prețul stabilit pentru terenul expropriat.

Mai mult decât atât, toate aspectele învederate anterior au fost invocate prin obiecțiunile la raportul de expertiză, iar instanța de fond a respins aceste obiecțiuni pe considerente de ordin formal ( respectiv motivat de faptul că toți experții și-au însușit concluzia privind pierderea utilității terenului neexpropriat), fără a examina criticile noastre în substanța lor, ori în acest context sentința apelată nu satisface exigențele impuse de disp. art. 425 alin. 1 lit. b întrucât nu cuprinde motivele pentru care au fost înlăturate apărările noastre privind netemeinicia pretenției de acordare a despăgubirilor pentru suprafața neexpropriată de 2010 mp teren.

In subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamanți, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamanți și stabilite în sarcina subscrisei proporțional cu limitele în care pretențiile reclamanților au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 cod procedură civilă, iar nu cele ale art. 453 alin. 1 din același cod, la care se referă motivarea primei instanțe.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art. 480 alin. 2 cod procedură civilă solicită admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina subscrisei.

Prin întâmpinare, contestatorii-intimați au solicitat respingerea apelului ca nefundat.

Analizând cauza, prin prisma motivelor de apel, Curtea constată că apelul este întemeiat, pentru următoarele considerente:

Prin Hotărârea nr. 41 din 26.10.2011, emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 4202 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 3405 m.p.

Aceasta este Hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale, s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză”, cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită, atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992, privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293.

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit ca, în lucrarea de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua, prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

Instanța a solicitat comisiei de experți, ca obiectiv suplimentar, avându-se în vedere criticile din memoriul de apel să procedeze la determinarea zonei de siguranță a șoselei de centură la locul terenului expropriat, să precizeze dacă aceasta se suprapune cu suprafața de 2010 m.p. teren, rămasă neexpropriată, proprietatea reclamanților, iar, în caz afirmativ, să se individualizeze această suprapunere ; dacă șanțul betonat și cele două canale de vizitare aflate pe terenul rămas neexpropriat, proprietatea reclamanților, în opinia lor, au fost construite anterior momentului exproprierii sau ulterior acestui moment; dacă terenul rămas neexpropriat este loc înfundat, ca urmare a exproprierii.

Prin cele două suplimente întocmite, comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Problema care se pune în speță este aceea de a stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem, la început, următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil, în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate, chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Statistic vorbind, 56% din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 EURO/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Or, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili, astfel, că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie, am ajunge, practic, în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte, atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu, ci se impune, în mod clar și neechivoc, ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecțiunile apelantei referitoare la stabilirea unor altor tipuri de valoare( de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări, în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții, întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost comunicate de birourile notariale și valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.

Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.

În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 6,65 euro/mp EURO/m.p., respectiv valoarea de 22.656 EURO pentru întreaga suprafață expropriată, de 3405 mp.

Vorbim, practic, de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, de 22.132 euro, aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar, atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.

Este însă, întemeiat, motivul de apel referitor la greșita acordare de către prima instanță a sumei de 13.650 euro ce reprezintă diminuarea de valoare a terenului în suprafață de 2010 mp, identic cu bunul imobil nr._, rămas neexpropriat.

Prima instanță a reținut în mod eronat că această suprafață nu mai poate fi folosită ca teren agricol extravilan, ca urmare a lipsei de acces, a formei terenului, a existenței șanțului betonat, precum și a restricțiilor de realizare a culturilor agricole impuse de zona de siguranță.

Din conținutul suplimentului la raportul de expertiză depus la data de 16.01.2015, filele 478-481, rezultă că zona de siguranță a șoselei de centură a fost identificată de către experți, aceasta ocupând o suprafață de 21 mp din terenul rămas neexpropriat, colorată cu galben în planul de situație aflat la fila 479 dosar. D. pentru această suprafață, Curtea apreciază că se justifică acordarea despăgubirii reprezentate de scăderea totală de valoare, ca urmare a restricțiilor de realizare a culturilor, cuantumul acestei despăgubiri urmând să fie raportat la prețul stabilit de experți pentru imobilul expropriat, la prima instanță, având în vedere același principiu al neînrăutățirii situației apelantului în calea sa de atac, respectiv, 6,5 euro/mp. Șanțul betonat despre care face vorbire prima instanță, precum și unul dintre cele două canale de vizitare, fila 479 dosar, au fost identificate de către experți ca fiind situate pe terenul expropriat și nu pe .._, iar șanțul de pământ, perpendicular pe . exproprierii, astfel cum rezultă din ortofotoplanul din 2005 și 2010, fila 480 dosar. Comisia de experți a reținut și faptul că suprafața de teren rămasă neexpropriată nu este loc înfundat, existând pe acest teren un drum de exploatare paralel cu șoseaua de centură, astfel că susținerile primei instanțe că întreaga suprafață, de 2010 mp, nu mai poate fi folosită ca teren agricol ca urmare a operațiunii de expropriere nu poate fi reținută.

În cadrul celui de al doilea supliment la raportul de expertiză, întocmit în apel, contestatorii-intimați au solicitat ca obiectiv suplimentar doar stabilirea valorii de piață a suprafeței de 2010 mp neexpropriată, la data transferului dreptului de proprietate.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, Curtea reține următoarele:

Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de expropriere, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic.

Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă, așa cum mai sus am arătat.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.

Față de toate considerentele mai-sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 2 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să admită apelul, să schimbe în parte sentința atacată și să oblige pârâtul să plătească reclamanților suma de 136,5 euro sau echivalentul în lei la data plății, cu titlu de despăgubiri, pentru prejudiciul provocat de imposibilitatea folosirii în continuare ca teren arabil a suprafeței de 21 mp, parte din parcela_, rămasă neexpropriată( în loc de 13.650 euro pentru suprafața de 2010 mp teren rămasă neexpropriată).

Celelalte dispoziții ale sentinței, care nu contravin prezentei decizii, vor fi menținute.

În temeiul art.453 alin.1 din Codul de procedură civilă, Curtea va obliga reclamanții-intimați să plătească pârâtului-apelant suma de 3690 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată din apel, reprezentând contravaloarea onorariilor experților pentru suplimentele efectuate în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE:

Admite apelul declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în mun. Iași, .. 19, împotriva sentinței nr. 1895 din 29 octombrie 2013, pronunțată de Tribunalul Suceava – Secția civilă – în dosarul nr._, intimați fiind reclamanții P. I. și P. D., ambii cu domiciliul ales la Cabinet avocat C. D. A., din ., ., județul Suceava și pârâții ., . – Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia.

Schimbă în parte sentința civilă nr. 1895 din 29.X.2013 a Tribunalului Suceava, în sensul că:

Obligă pârâtul S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamanților suma de 136,5 euro sau echivalentul în lei, cu titlu de despăgubiri, reprezentând prejudiciu provocat de imposibilitatea folosirii în continuare ca teren arabil extravilan a suprafeței de 21 mp, parte din suprafața de 2010 mp identică cu parcela_, rămasă în urma exproprierii (în loc de 13.650 euro sau echivalentul în lei la data plății pentru suprafața de 2010 m.p. teren rămasă în urma exproprierii).

Menține celelalte dispoziții ale sentinței, care nu contravin prezentei decizii.

Obligă reclamanții-intimați să plătească apelantului suma de 3690 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată din apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 19 ianuarie 2016.

Președinte,Judecător,Grefier,

Red. C.O.

Jud. fond. D. D.

Tehnored. B.Z.

Ex. 7 / 18.02.2016

← Partaj judiciar. Decizia nr. 30/2016. Curtea de Apel SUCEAVA		Reintegrare în familie. Decizia nr. 264/2016. Curtea de Apel... →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță