Expropriere. Decizia nr. 67/2016. Curtea de Apel SUCEAVA

Comentarii

0

Decizia nr. 67/2016 pronunțată de Curtea de Apel SUCEAVA la data de 21-01-2016 în dosarul nr. 67/2016

Dosar nr._ - expropriere -

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA NR. 67

Ședința publică din data de 21 ianuarie 2016

Președinte C. E.

Judecător C. G.

Grefier D. E.

Ministerul Public reprezentat de procuror A. G.

de la P. de pe lângă Curtea de Apel Suceava

Pe rol se află judecarea apelului declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în sector 1 București, .. 38 și în Iași, .. 19, județul Iași, împotriva sentinței nr. 260 din 5 februarie 2014 pronunțată de Tribunalul Suceava în dosarul nr._, intimat fiind reclamantul R. I. (CNP_) domiciliat în ..

La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat R. S., care substituie pe avocat N. L. pentru pârâtul apelant și avocat C. D., pentru reclamantul apelant, lipsă fiind acesta.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se face referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care instanța constată că prin intermediul Serviciului arhivă, s-au depus copiile ordinelor de plată reprezentând diferențele de onorarii expert, astfel: pentru M. A. – 500 lei (O.P. 58 din 19.01.2016), pentru C. Stelică – 650 lei (O.P. nr. 59 din 19.01.2016) și pentru S. C. – 200 lei (O.P. 60 din 19.01.2016). De asemenea, constată că la data de 15 ianuarie 2016 s-au depus obiecțiuni formulate de pârâta apelantă la suplimentul raportului de expertiză.

Instanța înmânează reprezentantului reclamantei apelante duplicatul obiecțiunilor la suplimentul raportului de expertiză și le pune în discuția părților.

Avocat R. S., pentru pârâtul apelant solicită încuviințarea obiecțiunilor care au fost formulate în considerarea faptului că experții nu au soluționat în mod concret obiectivul ce viza estimarea despăgubirilor prin raportare strictă la tranzacțiile autentifice de vânzare – cumpărare.

Avocat C. D., pentru reclamantul intimat, solicită respingerea obiecțiunilor formulate de pârâtul apelant, apreciind că experții au răspuns la toate obiectivele stabilite de instanță.

Reprezentantul Ministerului Public solicită admiterea obiecțiunilor formulate de apărătoarea pârâtului apelant.

Instanța respinge cererea privind efectuarea unui supliment prin care să se răspundă la obiecțiunile formulate de pârâtul apelant. Aceste obiecțiuni vor fi avute în vedere de instanță cu ocazia soluționării apelului.

Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată apelul în stare de judecată și acordă cuvântul la dezbateri.

Avocat R. S., pentru pârâtul apelant, solicită admiterea apelului, schimbarea hotărârii instanței de fond în sensul respingerii contestației împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor motivat de faptul că prețul stabilit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile corespunde prețului cu care se vând în mod obișnuit imobilele pe raza unității administrativ – teritoriale. În raport de probatoriul administrat în cauză, sub un prim aspect, consideră că raportul de expertiză efectuat la instanța de fond nu poate fi avut în vedere câtă vreme prin acel raport despăgubirile au fost estimate prin raportare greșită la momentul întocmirii raportului și nu momentul transferului dreptului de proprietate, așa cum a stabilit Curtea Constituțională.

În ceea ce privește suplimentul la raportul de expertiză efectuat în apel, apreciază că nu pot fi valorificate concluziile experților prin care despăgubirile au fost estimate avându-se în vedere oferte de vânzare postate la agențiile imobiliare sau făcute publice pe internet. Din această perspectivă, susține că acele oferte la care s-au raportat experții nu corespund criteriului prevăzut de art. 26 al. 2 din Legea 33/1994, text de lege ce face clar referire la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele și nu la prețul cu care s-ar putea vinde, sau la prețul solicitat de potențialii vânzători. Ori, în privința ofertelor pe care le-au avut în vedere experții nu există nicio certitudine că prețurile solicitate de vânzători se puteau sau s-au materializat în vreun mod prin încheierea unui contrat de vânzare – cumpărare. Atâta vreme cât în cauză s-a identificat un număr mare de contracte autentice, din care rezultă că prețul mediu practicat pe piață este identic cu prețul care a fost stabilit de expropriator prin hotărârea contestată, apreciază că nu este întemeiată contestația împotriva hotărârii de acordare a despăgubirilor. Solicită admiterea apelului și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariile pentru experți suportate de expropriator.

Avocat C. D., pentru reclamantul intimat, solicită respingerea apelului, ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a hotărârii instanței de fond, fără cheltuieli de judecată. Consideră că despăgubirile acordate de instanța de fond se susțin și în urma administrării noilor probe impuse de Hotărârea Curții Constituționale nr. 380/2015. Conform art. 26 al. 1 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din prețul terenului expropriat, stabilit la data transferului dreptului de proprietate asupra terenului, la care se adaugă daunele aduse proprietarului, ca urmare a exproprierii, stabilite tot la data transferului de proprietate.

Solicită respingerea apelului, ca nefondat, fără cheltuieli de judecată. Depune la dosar concluzii scrise.

Reprezentantul Ministerului Public solicită admiterea apelului, și respingerea contestației, ca nefondată.

Declarând dezbaterile închise, după deliberare,

CURTEA,

Asupra apelului de față, constată:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava și înregistrată sub nr._, reclamantul R. I., în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a solicitat verificarea temeiniciei Hotărârii nr. 175 din 22.11.2011 dată în Dosarul nr. 97/2011 de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietare și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu a fost de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață și a valorii de înlocuire, să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea expropriatorului S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 25 euro pe mp, în sumă de 9.675 euro; obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de siguranță și de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, cu cheltuieli de judecată.

În motivare a arătat că prin Hotărârea nr. 175 din 22.11.2011 s-a dispus exproprierea suprafeței de 387 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. 4151 din C.F._.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr. 614/2011, (poziția nr. 125 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei ele ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+1 73,,.

Din documentația cadastral juridică a rezultat că în prezent el este titularul dreptului de proprietate și îndreptățit a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță.

Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010 „în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică…”.

Art. 16 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 44 alin. 3 din Constituția României si art. 1 din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.

Î.C.C.J, prin Decizia nr.9760/2.12.2009 a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art. 26 al 1 și al. 2 din Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.

Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 30 euro pe mp.

In concluzia celor susținute, a solicitat admiterea prezentei contestații, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 453 Cod procedură civilă.

Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a arătat că prin hotărârea nr. 175 din 22.11.2013 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris la poziția nr. 125 cu suprafața de 387 mp teren, identică cu parcela nr._, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 478 lei.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze Ia expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu a fost întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 25 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit "G.", are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cea 2 km. Fată de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamant a fost nejustificată.

De asemenea, nu a fost întemeiată nici pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere .

Sub acest aspect, a precizat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de teren rămase în patrimoniul reclamantului nu sunt afectată de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției. Totodată, parcelele neexpropriate au acces la drumurile de exploatare limitrofe și la viitoarea șosea de centură, nefiind afectate nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acestora nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.

Față de apărările sus menționate, a considerat că nu a fost justificată nici pretenția reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 260 din 5 februarie 2015, Tribunalul Suceava a admis contestația precizată de către reclamantul R. I., în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași.

A desființat în parte hotărârea nr. 175/22 noiembrie 2011 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia.

A obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3831 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile și a sumei de 3400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:

Prin hotărârea nr. 175/22 noiembrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 478 lei în favoarea reclamantului cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._ rezultată din dezmembrarea parcelei nr. 4151 din CF._ a Comunei Cadastrale Șcheia, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 387 mp.

Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit dispozițiile art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.

În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat în suprafață de 387 mp suma de 478 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experți C. Stelica, C. S. și A. M. s-a propus într-o variantă suma de 3831 euro prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă procentul de 3 euro/mp prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 97).

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție( filele 122-124).

Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect( filele 137-142) și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate în zonele de interes din dosar, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective( una sau două) nu sunt relevante, întrucât privesc zone adiacente traseului investiției (fila 141).

Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.

Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit, în termen legal, cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.

Sub acest aspect se impune a se menționa faptul că expropriatorul a depus o . tranzacții abia după efectuarea raportului de expertiză și după depășirea termenului de propunere a probelor reglementat prin art. 254 alin. 1 coroborat cu art. 205 alin. 2 lit. d din noul cod de procedură civilă, ceea ce a atras decăderea acestuia din proba cu înscrisuri propusă, având în vedere că și partea adversă s-a opus administrării respectivei probe.

Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă, însă prin suplimentul la expertiză s-a arătat argumentat că au fost aplicate corect corecțiile (filele 137-142).

Instanța și-a însușit așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 3831euro, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.

Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.

Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.

Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.

Cât privește cererea de despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din lipsa de folosință a suprafeței de 1404 mp teren conform categoriei de folosință „arabil”, instanța a avut în vedere raportul de expertiză prin care s-a reținut că acest teren a dobândit caracter de loc înfundat în urma exproprierii, că utilizarea sa în continuare conform destinației actuale s-ar putea face numai cu condiția amenajării unui drum de exploatare în partea de Nord a șoselei de centură și amenajarea traversării pârâului pe aceeași parte (fila 86 bis).

Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța a admis contestația precizată, a desființat în parte hotărârea nr. 175/22 noiembrie 2011, a obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3831 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.

Fiind în culpă procesuală, în baza art. 453 alin. 1 din noul cod de procedură civilă pârâtul a fost obligat să achite către reclamant suma totală de 3400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorarii experți (2400-filele 60, 61, 120, 121), imputarea contravalorii expertizei în integralitate pârâtului impunându-se prin faptul că a servit în întregime la darea soluției, respectiv onorariu avocațial în cuantum de 1000 lei, din 1000 lei imputat în întregime pârâtului având în vedere că s-a admis în totalitate acțiunea precizată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., în calitate de reprezentantă a Statului R..

În motivarea apelului pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., în calitate de reprezentantă a Statului R. a arătat că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.

Astfel în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant”. Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifică a fi admisă.

Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate fi justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. 1 din vechiul cod civil (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.

Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, tranzacții conform cărora terenurile situate în extravilanul . valoare de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată în perioada întocmirii raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

În ceea ce privește împrejurarea că nu ar fi făcut dovada unor tranzacții efective cu privire la terenuri similare, învederează faptul că actele autentice de vânzare-cumpărare conțin date cu caracter personal în înțelesul art. 3 din Legea nr. 677/2001 și nu sunt furnizate ori făcute publice de birourile notariale decât la solicitarea instanței sau a organelor de urmărire penală în condițiile art. 5 din actul normativ sus menționat. Așa fiind, lipsa demersurilor privind identificarea unor tranzacții efective care să fie avute în vedere la evaluarea despăgubirilor este imputabilă experților și instanței de fond, iar nu lui care s-a aflat în imposibilitate obiectivă de a obține date referitoare la asemenea tranzacții.

În consecință, pentru aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile localizării, utilităților, topografiei terenului au fost greșit individualizați, aceste obiecțiuni fiind înlăturate de prima instanță prin prisma unor argumente cu caracter general, întemeiate pe opinia și experiența profesională a experților, fără a se ține seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.

De asemenea, critică și data de la care s-au raportat experții în evaluarea despăgubirilor cuvenite reclamantului.

Este real faptul că disp. art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere, printre altele, și la disp. art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Cu toate acestea, nu se justifică aplicarea automată a sintagmei „la data întocmirii raportului” din cuprinsul normei de trimitere deoarece Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită față de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010. În sistemul Legii nr. 33/1994, instanța este sesizată în mod direct cu cererea de expropriere, fiind investită să se pronunțe atât în ceea ce privește pretenția de expropriere, fiind investită să se pronunțe atât în ceea ce privește pretenția de expropriere, întinderea imobilului expropriat, cât și în ceea ce privește valoarea despăgubirilor, fără derularea vreunei proceduri prealabile, astfel încât exproprierea operează la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești. În schimb, în reglementarea Legii nr. 255/2010, despăgubirile cuvenite persoanei expropriate se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator iar potrivit art. 9 alin. 4 și respectiv 2 din acest act normativ transferul dreptului de proprietate operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării despăgubirilor, contestația împotriva deciziei de expropriere nesuspendând transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză.

Prin urmare, în sistemul Legii nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, iar nu la data pronunțării hotărârii, așa încât nu există nici o rațiune obiectivă pentru calculul despăgubirilor în funcție de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei contestații, se întocmește raportul de expertiză. Mai mult decât atât, având în vedere faptul că hotărârea de expropriere poate fi contestată în cadrul termenului general de prescripție, pot apărea decalaje de timp importante între datele la care se întocmesc rapoartele de expertiză în cadrul contestațiilor formulate de persoane expropriate la același moment, aceste date putând diferi aleatoriu în raport de momentul formulării contestației și de momentul în care este efectuat raportul de expertiză, fapt ce este de natură să conducă la stabilirea unor despăgubiri diferențiate doar în raport de momentul evaluării, iar nu în raport de valoarea reală a bunului de la data exproprierii. Este astfel evident că asemenea diferențieri ce sunt determinate exclusiv de momentul aleatoriu al efectuării raportului de expertizei nu au o justificare obiectivă și sunt de natură să denatureze valoarea justă a despăgubirii cuvenite în raport de momentul transferului dreptului de proprietate.

În sensul celor arătate, prin decizia pronunțată la data de 15 ianuarie 2015 în dosarul nr. 161/D/2014, Curtea Constituțională a declarat ca fiind neconstituționale disp. art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994. Cum dispozițiile declarate neconstituționale au fost preluate și în cuprinsul art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, pentru identitate de rațiune se impune a se reține că nici în cadrul procedurii reglementate de Legea nr. 255/2010 nu se justifică evaluarea despăgubirilor în funcție de data întocmirii raportului de expertiză, ci se impune a fi avută în vedere data emiterii hotărârii de expropriere.

În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamantă, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, cu consecința diminuării mai semnificative a cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă și stabilite în sarcina apelantului proporțional cu limitele în care pretențiile reclamanților au fost încuviințate, cu precizare că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 din Codul de procedură civilă, iar nu cele ale art. 453 al. 1 din Codul de procedură civilă, la care se referă motivarea primei instanțe.

Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art.480 alin. 2 Cod procedură civilă solicită admiterea apelului și schimbarea în totalitate a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilite în sarcina apelantei.

Prin întâmpinare intimatul R. I. a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței primei instanțe cu motivarea că aceasta a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor Legii 33/1994 care reprezintă cadrul legal în materia exproprierii pentru cauză de utilitate publică. Chiar dacă Legea 255/2010 este o lege specială, derogatorie, acest lucru vizează alte aspecte legate de momentul transferului dreptului de proprietate, termenele de contestație, etc. și nu modul de soluționare a contestațiilor și stabilirea prețului care, vor fi stabilite conform art. 21-27 din Legea nr. 33/1994. Raportul de evaluare întocmit de expropriator prin expertul evaluator nu stabilește valoarea de piață a terenului expropriat și nu respectă Standardele Internaționale de Evaluare Anevar. Susține intimatul că nici al doilea motiv de nelegalitate nu este întemeiat, apreciind că prețul imobilului expropriat trebuie stabilit în funcție de toți indicatorii de piață imobiliari, cum ar fi caracterul edilitar al zonei, utilitățile, natura zonei, oferta de proprietăți imobiliare similare, echilibrul pieței, prețuri și chirii în zonă similare, tendințe pe piața imobiliară, iar acești indicatori să fie culeși din toate sursele posibile și nu trebuie să se raporteze numai la contractele autentice care nu sunt surse credibile având în vedere diferențele nejustificat de mari între prețurile de vânzare.

De asemenea, arată că Hotărârea de expropriere a fost emisă sub imperiul Legii nr. 255/2010, care stabilea că litigiile cu privire la despăgubiri se soluționează conform art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, care la art. 26 alin. 2 prevede ca moment al stabilii despăgubirilor – data efectuării raportului de expertiză.

Mai arată intimatul că și criticile referitoare la cheltuielile de judecată sunt nefondate întrucât instanța a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, în cauză nefiind incidente dispozițiile art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă în condițiile în care pârâta nu a făcut o cerere reconvențională sau incidentală care să fi fost admisă. Mai mult, concluziile raportului de expertiză au fost însușite în totalitate de către instanța de fond, astfel încât acordarea costurilor acestei probe sunt pe deplin justificate.

Examinând actele și lucrările dosarului, asupra cererii de apel, Curtea reține următoarele:

Prin Hotărârea nr. 175 din 22 noiembrie 2011 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru ., s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 478 de lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 387 m.p.

Aceasta este Hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.

Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.

Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.

Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293 (filele 32 dosar apel).

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).

La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).

Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit, ca în cadrul lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

Prin cele două suplimente întocmite comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Problema care se pune în speță este aceea de a stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când analizăm sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.

Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Din totalul de 23 de imobile ce fac obiectul tranzacțiilor autentice, un număr de 14 au fost tranzacționate cu prețul minim notarial sau cu un preț sub cel minim notarial, iar 6 terenuri din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț puțin mai mare decât prețul minim notarial( ex. 0,31-0,43 euro). Un singur contract menționează o valoarea mai mare, respectiv de 7 ,7 euro/m.p., terenul fiind situat însă pe un alt amplasament decât terenul expropriat. Practic, aproximativ 74% din totalul imobilelor tranzacționate au fost înstrăinate cu un preț identic sau apropiat de minimul din calculatorul notarial. Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. L. L. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Nu putem stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.

Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.

Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.

Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecțiunile apelantei referitore la stabilirea unei alte tipuri de valoare( de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.

Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.

În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 12,20 euro/m.p., respectiv valoarea de 4721 EURO pentru întreaga suprafață expropriată.

Vorbim practic de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar, atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.

Raportat la prevederile art. 26 alin.1 din Legea nr. 33/1994, în cuantumul despăgubirii ce se cuvine expropriatului intră, pe lângă valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului.

Vorbim astfel de pagubele, daunele pe care le-a încercat ca urmare a exproprierii.

În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, reține Curtea următoarele:

Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de expropriere, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic.

Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă, așa cum mai sus am arătat.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.

De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.

Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează ca instanța să respingă apelul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE :

Respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul S. R. – reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în sector 1 București, .. 38 și în Iași, .. 19, județul Iași, împotriva sentinței nr. 260 din 5 februarie 2014 pronunțată de Tribunalul Suceava în dosarul nr._, intimat fiind reclamantul R. I. (CNP_) domiciliat în ., jud. Suceava.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 21 ianuarie 2016.

Președinte, Judecător, Grefier,

Red. C.E.

Jud. V. O.D.

Tehnored. D.E.

Ex. 6/18.02.2016

← Expropriere. Decizia nr. 209/2016. Curtea de Apel SUCEAVA		Legea 10/2001. Decizia nr. 102/2016. Curtea de Apel SUCEAVA →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță