Rectificare carte funciară. Decizia nr. 334/2015. Curtea de Apel TIMIŞOARA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 334/2015 pronunțată de Curtea de Apel TIMIŞOARA la data de 16-09-2015 în dosarul nr. 10227/325/2012
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ nr. 334
Ședința publică din 16.09.2015
PREȘEDINTE: Rujița R.
JUDECĂTOR: F. Ș.
JUDECĂTOR: prof. univ. dr. L. B.
GREFIER: A. M. T.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții M. V., M. A. și M. I. împotriva deciziei civile nr. 519/20.05.2015, pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâții M. Timișoara, prin Primar, P. M. Timișoara, C. L. Timișoara și S.C. M. 7 S.A., având ca obiect rectificare carte funciară.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă pentru reclamanții recurenți av. L. N., pentru intimații pârâți M. Timișoara, prin Primar, P. M. Timișoara și C. L. Timișoara consilier juridic A. B., lipsă fiind intimata pârâtă S.C. M. 7 S.A.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care instanța constată că s-au depus la dosarul cauzei prin registratura instanței la data de 09.09.2015, de către intimații pârâți P. M. Timișoara și C. L. Timișoara, întâmpinare.
Instanța comunică reprezentantei recurenților întâmpinarea.
Reprezentanta pârâților depune la dosar delegația de reprezentare.
Reprezentanta recurenților solicită lăsarea cauzei la a doua strigare pentru a lua la cunoștință de conținutul întâmpinării.
Instanța dispune lăsarea cauzei la a doua strigare.
La a doua strigare, la apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă pentru reclamanții recurenți av. L. N., pentru intimații pârâți M. Timișoara, prin Primar, P. M. Timișoara și C. L. Timișoara consilier juridic A. B., lipsă fiind intimata pârâtăS.C. M. 7 S.A.
Instanța constată că întâmpinarea depusă la dosar de către intimata S.C. M. 7 S.A. este cea depusă la dosarul de fond în fața primei instanțe.
Reprezentanta recurenților arată că în mod intenționat a atașat întâmpinarea intimatei . la recursul reclamanților, pentru a se observa poziția acesteia, care își invocă lipsa calității sale procesuale pasive.
Reprezentanții părților arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta reclamanților solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat; în principal, solicită casarea deciziei recurate cu reținere spre rejudecare, întrucât instanța de apel nu analizat fondul sub toate aspectele, iar în subsidiar solicită modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului și, în consecință, admiterea acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentanta pârâților M. Timișoara, prin Primar, P. M. Timișoara și C. L. Timișoara solicită respingerea recursului și menținerea deciziei instanței de apel pentru motivele arătate pe larg în întâmpinare.
CURTEA
Deliberând asupra recursului, constată:
Prin acțiunea civilă înregistrată la 19.04.2012 la Judecătoria Timișoara sub nr._, reclamanții M. I., M. V. și M. A. au chemat în judecată pârâții M. Timișoara, prin Primar, P. M. Timișoara, C. L. Timișoara și S.C. M. 7 S.A. și au solicitat instanței următoarele:
- să dispună rectificarea CF nr._ Timișoara (provenită din conversia CF nr. 3822 Timișoara) nr. top._, privind grădina de 399 mp teren, în sensul de a se înscrie adresa imobilul ca fiind . S. Motohon) nr. 13, în loc de .;
- să constate natura acestei suprafețe ca fiind aceea de teren aferent imobilului situat în Timișoara, ., nr. top._, transnotat din CF nr. 3822 Timișoara în CF nr._ Timișoara, imobil ale cărui construcții au fost dobândite cu titlul de cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995;
- să constate validitatea contractului de închiriere nr. 231/04.07.2011 dintre reclamanții M. I. și M. V. și M. Timișoara pentru suprafața de 525,53 mp situată în Timișoara, ., înscris în CF nr. 3822 Timișoara, nr. top._ și_ și, în consecință, să oblige pârâtul 1 la executarea acestui contract ;
- să se constate validitatea contractului de închiriere nr. 228/04.07.2011, dintre M. A. și M. Timișoara pentru suprafața de 103,32 mp situată în Timișoara, ., înscris în CF nr. 3822 Timișoara, nr. top._ și_ și, în consecință, să oblige pârâtul 1 la executarea acestui contract;
- să se constate nelegalitatea rezilierii unilaterale de către pârâtul 1 a celor două contracte de închiriere, iar în măsura în care același pârât a întocmit noi contracte de închiriere ca urmare a rezilierii, să se constate nulitatea absolută a acestora;
- pe calea excepției de nelegalitate, să constate nelegalitatea HCL nr. 421/30.11.2010, adoptată de C. L. al M. Timișoara, în partea referitoare la schimbul suprafeței de teren intravilan (grădină) situat în Timișoara, . (în realitate, nr. 13), nr. top._, în întindere de 399 mp, cu o parte din terenul proprietatea pârâtei ., în suprafață de 3758 mp, înscris în CF nr._ Timișoara, nr. top. 1720/1/1/1/1/1/1/1/2, 1723/2/3/1/2, transmisă în proprietatea pârâtului M. Timișoara.
În motivarea acțiunii, au arătat că reclamanții M. I. și M. V. au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 apartamentul nr. 1 din imobilul situat în Timișoara, . S. Motohan), nr. 13, iar M. A. a cumpărat în baza aceleiași legi apartamentul nr. 2 din același imobil, toți trei având anterior, timp de peste 60 de ani, calitatea de chiriași.
Au arătat că imobilul respectiv a fost înscris în CF nr. 3822 Timișoara, nr. top. 2921, devenit ulterior_, constând în casă și curte în ., împreună cu grădina înscrisă în aceeași carte funciară cu nr. top 2920, devenit_, figurând întabulată în .. Aceste două parcele topografice au format dintotdeauna un corp funciar unic, au avut anterior preluării de către stat același proprietar și au fost folosite ca un singur imobil, împrejmuit ca atare, grădina înscrisă la nr. 11 fiind aparținătoare casei de la nr. 13. Din momentul în care au devenit chiriași, au preluat în folosință atât casa, curtea, cât și grădina.
În anul 1997 au cumpărat împreună casa, care a fost apartamentată, iar în vederea aceste operațiuni de carte funciară, imobilul cu nr. top_ s-a transcris în CF nr._ Timișoara, imobilul cu nr. top._ rămânând în vechea carte funciară nr. 3822 Timișoara, care prin conversie a devenit CF nr._ Timișoara. Ulterior cumpărării, situația imobilului a rămas neschimbată sub aspectul modului de folosință, ei păstrând în continuare, neîntrerupt, folosința grădinii.
În anul 2011, ca urmare a intrării în vigoare a HCL nr. 275/28.07.2009 și a HCL nr. 7/25.01.2011, adoptate de C. L. al Mun. Timișoara, M. I. și M. V. au încheiat contractul de închiriere nr. 231/04.07.2011 pentru suprafața de teren de 525,53 mp, iar M. A. a încheiat contractul de închiriere nr. 228/04.07.2011 pentru suprafața de 103,32 mp, suprafețele care formează obiectul celor două contracte fiind identificate ca înscrise în CF nr. 3822 Timișoara, nr. top._ și_, deci incluzând grădina în cauză.
După perfectarea contractelor de închiriere, au aflat în mod întâmplător că grădina cu nr. top_ face obiectul HCL nr. 421/30.11.2010, prin care s-a aprobat un schimb de terenuri între M. Timișoara și . și că s-a transmis de către pârâtul 1 proprietatea mai multor parcele, printre care și grădina închiriată lor. Au solicitat informații de la Primăria M. Timișoara, iar ca răspuns, prin adresele nr. SC2011-_; SC2011-_/10.11.2011 și nr. SC2011-_/10.11.2011, li s-a comunicat că M. Timișoara a procedat la rezilierea unilaterală a contractelor de închiriere.
Cu referire la rectificarea cărții funciare nr._ Timișoara (provenită din conversia cărții funciare nr. 3822 Timișoara), nr. top._, în sensul de a se înscrie adresa imobilului ca fiind . S. Motohon), nr. 13 în loc de ., au arătat că în cartea funciară nr. 3822 Timișoara au fost dintotdeauna înscrise parcelele cu nr. top_ și_, care au constituit un singur corp funciar, au fost folosite ca un tot unitar, grădina cu nr. top_ fiind aparținătoare casei situate pe .._.
Situația este confirmată atât de vechile contracte de închiriere, cât și de contractele de închiriere pe teren încheiate în anul 2011.
Totodată, prin Decizia nr. 251/1961 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al Orașului Timișoara, prin care întregul imobil a fost preluat de stat, se face referire la „imobilul înscris în CF nr. 3822 Timișoara, nr. top 2920 și nr. top 2921, casă, curte și grădină, situate în Timișoara, .-13”, ceea ce denotă că acest imobil a fost preluat ca un tot unitar, au susținut reclamanții.
Ca un argument în plus, Primăria M. Timișoara a procedat la renumerotarea poștală a imobilelor de pe . S. Motohon), luând în considerare apartenența grădinii în cauză la imobilul cu nr. 13. Așadar, adresa de pe . aparține în prezent unui alt imobil, fără legătură cu cel în discuție, fiind lipsită de echivoc împrejurarea că este imposibil ca aceeași adresă poștală să identifice două imobile diferite de pe aceeași stradă.
În consecință, nu se mai justifică menținerea adresei din . a imobilului cu nr. top._, ceea ce determină incidența art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996.
Argumentele anterioare, inclusiv cele referitoare la existența unui corp funciar unic constituit din cele două parcele, precum și la modul de folosință exercitat dintotdeauna asupra acestora, sunt argumente care justifică atât rectificarea cărții funciare în sensul solicitat, cât și caracterul suprafeței în discuție de teren aferent imobilului situat în Timișoara, .. Aceste argumente conduc la concluzia că cererea este în concordanță cu HCL nr. 7/25.01.2011, adoptată de C. L. al M. Timișoara, conform căreia se închiriază terenurile aferente imobilelor în proprietate dobândite în baza Legii nr. 112/1995 către proprietarii de locuințe, respectiv către persoanele care le-au dobândit în proprietate, moștenitorilor acestora sau cumpărătorilor subsecvenți.
De asemenea, conform HCL nr. 275/28.07.2009, terenurile aferente imobilelor construcții dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995, care au fost trecute în domeniul public al M. Timișoara, se trec în domeniul privat al municipiului în vederea valorificării prin modalitatea atribuirii și vânzării către actualii proprietari ai construcțiilor. Terenul în cauză a fost trecut în domeniul privat, ceea ce confirmă caracterul lui de teren aferent imobilului construcție dobândit de ei în baza Legii nr. 112/1995.
Cu privire la constatarea validității contractelor de închiriere nr. 231/04.07.2011 și nr. 228/04.07.2011, obligarea pârâtului 1 la executarea acestora, constatarea nelegalității rezilierii și, după caz, a nulității absolute a noilor contracte de închiriere, au arătat că încheierea contractelor de închiriere a avut loc cu respectarea tuturor condițiilor de validitate ale convențiilor prevăzute de art. 948 C. civ.
Poziția ulterioară a pârâtului 1, care i-a înștiințat pur și simplu despre rezilierea unilaterală a acestor contracte, în condițiile inexistenței unei culpe, justifică solicitarea de constatare a validității lor.
Comunicarea rezilierii unilaterale a contractelor constituie o manifestare fără echivoc a intenției pârâtului de ale limita nejustificat dreptul pe care l-au dobândit în mod legal.
În consecință, reclamanții, ca și creditori ai obligațiilor contractuale încălcate de cealaltă parte contractantă, consideră că sunt îndreptățiți ca, potrivit art. 1021 coroborat cu art. 1073 C. civ., să solicite obligarea pârâtului 1 la executarea contractelor, având posibilitatea alegerii în această privință, conform art. 1021 C. civ.
În continuare, reclamanții au susținut excepția de nelegalitate a HCL nr. 421/30.11.2010 și au solicitat să fie sesizată instanța de contencios administrativ în vederea soluționării excepției.
Prin încheierea din 21.06.2012, Judecătoria Timișoara a sesizat cu această excepție Tribunalul T. - Secția de C. Administrativ și Fiscal și a suspendat judecata până la soluționarea excepției de nelegalitate.
Prin sentința civilă nr. 1015/24.02.2014, pronunțată în dosarul nr._/30/2013, Tribunalul T., Secția de C. Administrativ și Fiscal a admis excepția autorității de lucru judecat și a respins excepția de nelegalitate a HCLMTM nr. 421/2010. Sentința a devenit irevocabilă prin respingerea recursului reclamanților M. I., M. V. și M. A. de către Curtea de Apel Timișoara prin decizia civilă nr. 8453/12.09.2013.
După repunerea pe rol a dosarului nr._, reclamanții au depus o precizare a acțiunii, solicitând instanței să constate nulitatea HCL nr. 421/30.09.2010, art. 2, în partea referitoare la schimbul de terenuri care a avut loc între pârâtul M. Timișoara și pârâta S.C. M. 7 S.A., cu privire la grădina de 399 mp din . (în realitate nr. 13).
În motivarea acestei precizări, au arătat că instanțele de contencios administrativ au stabilit cu putere de lucru judecat că HCL nr. 421/2010 nu constituie un act administrativ, ci un act juridic din sfera dreptului civil, care poate fi atacat pe calea dreptului comun.
Prin sentința civilă nr._/18.12.2014, pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Timișoara a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții M. I., M. V. și M. A. împotriva pârâților M. Timișoara, prin Primar, P. M. Timișoara, C. L. Timișoara și S.C. M. 7 S.A.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că între reclamanții Mituletu I., Mituletu V. și pârâtul M. Timișoara a intervenit la data de 04.07.2011 contractul de închiriere pentru imobilul situat în . nr.13 (fosta Irlanda) constând în teren în suprafața de 525,53 mp. Contractul a fost încheiat pentru o perioada de 1 an până la data de 30.04.2012, cu posibilitatea prelungirii prin semnarea unui act adițional.
La aceeași data s-a încheiat cu reclamantul Mituletu A. contractul de închiriere pentru suprafața de 103,32 mp situata la aceeași adresa.
Prin adresele comunicate reclamanților la data de 10.11.2011 de către Primăria mun. Timișoara, aceștia au fost înștiințați cu privire la rezilierea contractelor de închiriere întrucât din eroare a fost trecut terenul ce aparține parcelei situate la nr. 11, iar conform HCL 7/2011 se închiriază doar terenurile aferente imobilelor cumpărate.
Astfel reclamanții au fost invitați să se prezinte pentru încheierea unor noi contracte de închiriere pentru suprafața de teren corespunzătoare.
În data de 25.01.2011 a fost adoptata Hotărârea de Consiliu L. nr. 7 potrivit căreia se închiriază terenurile aferente imobilelor dobândite în baza Legii 112/1995 și Legii 79/1997 către proprietarii de locuințe. Prin terenuri aferente imobilelor se înțeleg terenurile situate la aceeași adresa poștală cu clădirea de locuit sau cu anexele aferente acesteia, fiind delimitate prin împrejmuiri sau calcane în conformitate cu planul parcelar, fiind incluse atât curțile cât și grădinile aferente imobilelor.
Potrivit situației din CF nr._ Timișoara, imobilul cu nr. top_ reprezentând teren în suprafața de 399 mp, ce a făcut obiectul închirierii, este situat administrativ pe ..
În raportul de expertiza întocmit în cauza, ._ este amplasata lipit de . 3199 și este folosita în prezent de către reclamanți ca și gradina.
Verificând Cf în extenso nr.3822 Timișoara, s-a constata că cele doua numere topografice au reprezentat încă de la intabularea fostului proprietar în 1933 doua corpuri funciare diferite, având numere poștale diferite. Chiar și expertul a arătat în cuprinsul raportului de expertiza ca semnul + pus în fata parcelelor în cartea funciara semnifica faptul că fiecare . funciar separat.
Având în vedere și HCL nr. 7/25.01.2011, în temeiul căreia s-au încheiat cele doua contracte de închiriere, care definește terenul aferent ca fiind terenul situat la aceeași adresa poștală, s-a apreciat că ._ nu putea face obiectul încheierii.
Faptul că numărul de conscriere 11 a fost atribuit în anul 2002 imobilului cu nr. top 2919, care potrivit CF nr.3819 Timișoara avea nr. vechi 9, nu prezintă relevanță în cazul de față, câtă vreme cele doua parcele_ și 3199 au fost întotdeauna identificate diferit atât din punct de vedere topografic, cât și administrativ.
Rezilierea unilaterala a contractelor de închiriere de către locator a fost generată de nerespectarea prevederilor legale, în speță HCL 7/2011, dar și de cuprinderea acestei parcele într-un proiect al Consiliului L. Timișoara în vederea construirii inelului II de circulație .
În cuprinsul contractului de închiriere, părțile au convenit la art. 9 că acesta se poate rezilia unilateral de către locator în cazul retrocedării suprafeței de teren către foștii proprietari sau moștenitorii acestora, precum și în cazul în care planul urbanistic local o impune sau la nerespectarea clauzelor contractuale și a prevederilor legale.
Prin HCL 421/30.11.2010 s-a aprobat schimbul de terenuri între pârâta . și M. Timișoara în vederea construirii inelului II de circulație, fiind avută în vedere și ._.
Așadar, la data realizării acestui proiect și adoptării hotărârii de Consiliu L. contractele de închiriere ale reclamanților nu au fost încheiate și nu a fost adoptata nici HCL 7/2011 care a recunoscut acestora dreptul de a închiria terenul aferent construcțiilor.
În ceea ce privește cererea pentru constatarea nulității parțiale a HCL nr. 421/2010 cu privire la terenul cu nr. top_, aceasta este justificata de reclamanți prin faptul că se încalcă dispozițiile referitoare la condițiile esențiale de validitate ale convențiilor.
Reclamanții invocă faptul că aceasta hotărâre are o cauza ilicita întrucât li se încalcă dreptul de a beneficia de prevederile HCL nr. 275/2009 și 7/2011.
În ceea ce privește Hotărârea nr. 7/2011, aceasta este ulterioară hotărârii a cărei nulitate se solicita. Prin Hotărârea nr. 275/2009 s-a recunoscut proprietarilor construcțiilor dreptul de a li se atribui în mod gratuit terenul de sub construcție și a cumpăra terenul excedentar terenului de sub construcție. Așadar, și prin aceasta hotărâre proprietarii construcțiilor erau îndreptățiți la atribuirea ori cumpărarea terenului aferent, prin acesta înțelegându-se terenul destinat exploatării în mod util a construcției și nicidecum grădina.
Mai mult, terenul face parte din domeniul privat al unității administrativ teritoriale, astfel că aceasta poate dispune de bunurile aflate în proprietatea sa în mod exclusiv.
Așadar, prin Hotărârea nr.421/2010 nu au fost prejudiciate interesele reclamanților astfel că nu se poate reține o cauza ilicita a acestei hotărâri.
Reclamanții au mai solicitat rectificarea CF nr._ Timișoara în ceea ce privește ._ în sensul de a se înscrie adresa imobilului ca fiind . în loc de Irlanda nr.11.
Conform art. 908 alin. 1 pct. 4 Cod civil, „orice persoana interesata poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii dacă: înscrierea în cartea funciara nu mai este, din orice alte motive, în concordanta cu situația juridica reala a imobilului”.
În situația de față reclamanții nu dețin nici un drept asupra parcelei ce face obiectul rectificării, iar dreptul de locațiune deținut în temeiul contractelor de închiriere a încetat prin rezilierea acestora.
Mai mult, cele doua parcele reprezintă două corpuri funciare distincte, identificate prin numere topografice diferite; în mod evident și din punct de vedere administrativ trebuie identificate în mod diferit
Împotriva sentinței civile nr._/18.12.2014 a Judecătoriei Timișoara au declarat apel reclamanții, care a fost respins ca neîntemeiat prin decizia civilă nr. 519/20.05.2015 a Tribunalului T..
Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că prima instanță a respins acțiunea în rectificare de carte funciară pe considerentul că apelanții reclamanți nu dețin nici un drept asupra parcelei ce face obiectul rectificării, iar dreptul de locațiune deținut în temeiul contractelor de închiriere a încetat prin rezilierea acestora.
Pentru a verifica existența interesului în promovarea unei asemenea cereri de rectificare de carte funciară, trebuie analizată situația contractelor de închiriere nr. 231/04.07.2011 și nr. 228/04.07.2011.
Apelanții contestă rezilierea unilaterală a acestor contracte de către intimatul pârât M. Timișoara.
Anterior încheierii acestor contracte, prin H.C.L. nr. 421/30.11.2010, terenul situat în Timișoara, ., înscris în CF nr._, nr. top._, în suprafață de 399 mp, alături de alte 4 terenuri, a trecut în proprietatea pârâtei S.C. M. 7 S.A.. Schimbul de terenuri a fost justificat de construirea inelului II de circulație al M. Timișoara.
Apelanții invocă faptul că prin emiterea HCL nr. 421/30.11.2010 le este prejudiciat dreptul recunoscut prin HCL nr. 275/28.07.2009 și nr. 7/25.01.2011, ambele hotărâri îndreptățindu-i la atribuirea parțială cu titlu gratuit, respectiv la cumpărarea suprafeței de teren aferente imobilului construcție pe care l-am dobândit în baza Legii nr. 112/1995.
În ceea ce privește H.C.L. nr. 7/25.01.2011, aceasta a fost emisă ulterior HCL nr. 421/30.11.2010, prin urmare apelanții reclamanți nu pot inovă existența unei interes născut după emiterea hotărârii contestate.
Prin HCL nr. 275/28.07.2009, s-a recunoscut proprietarilor construcțiilor dreptul de a li se atribui în mod gratuit terenul de sub construcție si de a cumpăra terenul excedentar terenului de sub construcție. Apelanții reclamanți nu au făcut dovada demarării unei proceduri administrative sau jurisdicționale prin care au solicitat să le fie atribuit în proprietate acest teren anterior emiterii hotărârii contestate. Astfel motivul de apel referitor la lipsa unei cauze licite a schimbului de terenuri este neîntemeiat.
Apelanții reclamanții au mai solicitat și să se constate faptul că terenul cu nr. top._ reprezintă teren aferent construcției situate pe ., casa construită pe nr. top._.
Din expertiza topografică efectuată în cauză rezultă că reclamanții au cumpărat casa situată pe ., construită pe nr. top._, terenul pe care este construită casa având o suprafață de 400 mp. Lângă nr. top_ se află terenul reprezentând grădină cu nr. top._, în suprafață de 399 mp. Imobilul cu nr. top._ este împrejmuit pe toate laturile cu gard din plasă de sârmă. Prin urmare, acest teren nu reprezintă teren aferent casei cu nr. 13, necesar pentru utilizarea în bune condiții a acestei construcții.
Astfel, prin efectuarea acestui schimb de terenuri nu sunt afectate interesele legitime ale apelanților reclamanți, care sunt doar proprietarii casei cu nr. 13, pe care o pot folosi în continuare în aceleași condiții, chiar dacă nu mai lucrează și grădina situată lângă această casă.
În ceea ce privește motivul de apel referitor la lipsa unui obiect determinat al schimbului aprobat prin hotărârea de consiliu local contestată, și acesta este neîntemeiat. Din cuprinsul hotărârii rezultă că aceste teren este identificat prin număr de carte funciară, număr top, suprafață și destinație. Eventuala neconcordanța cu privire la numărul poștal nu împiedică identificarea terenului.
Întrucât H.C.L. nr. 421/30.11.2010 reprezintă un act juridic valabil încheiat, rezultă că la data de 04.07.2011 M. Timișoara a închiriat apelanților reclamanți terenul cu nr. top._, deși la acea dată terenul nu se mai afla în patrimoniul său, acesta trecând deja în patrimoniul S.C. M. 7 S.A.
Mai mult, contractele de închiriere au fost încheiate pe o perioadă de 1 an, până la data de 30.04.2012, iar art. 3 din contracte prevede că la expirarea termenului, contractul de închiriere se prelungește cu aceeași perioadă pe care el a fost încheiat prin semnarea unui act adițional.
La data de 10.11.2011, M. Timișoara i-a înștiințat pe apelanții reclamanți cu privire la eroarea săvârșită cu privire la obiectul contractelor de închiriere nr. 231/04.07.2011 și nr. 228/04.07.2011.
Potrivit art. 9 din contracte, rezilierea unilaterală de către M. Timișoara poate avea loc în următoarele situații: retrocedarea suprafeței de teren închiriate către foștii proprietari sau moștenitorii lor, în cazul în care planul urbanistic local o impune sau în cazul nerespectării clauzelor contractuale și a prevederilor legale.
Instanța califică adresele M. Timișoara din data de 10.11.2011 ca fiind o declarație de reziliere unilaterală ca urmare a necesităților impuse de planul urbanistic local. Schimbul de terenuri a fost necesar în vederea construirii inelului II de circulație al M. Timișoara.
Pentru că după data de 30.04.2012 nu s-a semnat un act adițional la aceste contracte de închiriere, au încetat efectele acestor contracte.
În prezent, terenul cu nr. top._ se află în proprietatea S.C. M. 7 S.A.; prin urmare apelanții reclamanți nu mai au nici un interes în promovarea unei acțiuni de rectificare carte funciară.
Mai mult, prin rectificarea de carte funciară se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară (art. 907 alin. 2 C. civ. din 2009).
Dispozițiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 prevăd că „Nomenclatura stradală se aprobă prin hotărâre a consiliului local, se organizează pe fiecare localitate și reprezintă evidența primară unitară care servește la atribuirea denumirii străzii și a numărului administrativ”.
Potrivit dispozițiilor art. 247 lit. c din Codul Fiscal nomenclatura stradala este „lista care conține denumirile tuturor străzilor dintr-o unitate administrativ-teritorială, numerele de identificare a imobilelor pe fiecare stradă în parte, precum și titularul dreptului de proprietate al fiecărui imobil; nomenclatura stradală se organizează pe fiecare localitate rurală și urbană și reprezintă evidența primară unitară care servește la atribuirea adresei domiciliului/reședinței persoanei fizice, a sediului persoanei juridice, precum și a fiecărui imobil, teren și/sau clădire”.
Prin urmare, stabilirea unui nou număr de identificare a imobilului pe fiecare stradă (numărul poștal) intră în atribuțiile consiliului local, nu în atribuțiile instanței de judecată. Eventual, instanța de judecată cenzurează o asemenea hotărâre de consiliu local.
Modificarea adresei administrative a imobilului se notează în cartea funciară potrivit art. 5 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, dacă autoritățile administrației publice locale iau o decizie în acest sens. În cauză reclamanții nu au dovedit că există o asemenea decizie care să justifice modificarea adresei administrative a imobilului teren cu nr. top._.
Împotriva deciziei civile nr. 519/20.05.2015 a Tribunalului T. au declarat recurs în termenul legal reclamanții.
În motivarea recursului, reclamanții au susținut că instanța de apel nu s-a pronunțat cu privire la toate motivele apelului, după care au redat întocmai motivarea apelului declarat împotriva hotărârii primei instanțe.
Au arătat că instanța de apel nu a analizat interesul lor în rectificarea cărții funciare privind imobilul cu nr. top._, prin prisma motivelor pe care le-au invocat în cererea de apel și care demonstrează apartenența acestei suprafețe de teren la imobilul proprietatea lor și prin prisma dispozițiilor art. 908 C. civ., text care a preluat dispozițiile art. 34 din Legea nr. 7/1996.
Astfel, nu s-a făcut referire la folosința acestei suprafețe de peste 60 de ani, aspect dovedit cu vechile contracte de închiriere.
Nu s-a adus în discuție modalitatea de preluare de către stat a imobilului ca un tot unitar.
Nu s-a analizat împrejurarea dovedită că s-a numerotat un alt imobil învecinat cu nr. 11.
Nu s-a luat în considerare concluzia expertizei topografice în sensul că accesul pe . discuție se face din curtea imobilului proprietatea lor, dimpotrivă reținându-se o situație contrară acestor concluzii, respectiv că imobilul este împrejmuit pe toate laturile.
Nu s-a făcut referire la planul de bază al M. Timișoara, depus în apel, la care s-a referit și expertul topograf, care a concluzionat că se justifică în raport de acesta rectificarea cărții funciare în sensul schimbării numărului poștal.
Nu au fost analizate motivele de apel referitoare la incidența HCL nr. 275/28.07.2009 și la situația juridică a porțiunii de teren în discuție. De asemenea, s-a interpretat greșit HCL nr. 421/30.11.2010 ca act dedus judecății, omițându-se totodată analizarea tuturor motivelor apelului referitoare la nulitatea acesteia.
Tribunalul a reținut că odată perfectat schimbul de terenuri, pârâta . este proprietară asupra parcelei cu nr. top._.
Acest considerent însă este contrazis de situația imobilului așa cum se reflectă ea în CF nr._, din care rezultă fără echivoc că terenul este înscris și în prezent în proprietatea M. Timișoara, ca făcând parte din domeniul privat al acestuia.
Pârâta ., a invocat prin întâmpinarea depusă în primă instanță lipsa capacității sale procesuale pasive, întrucât nu are un drept de folosință sau de proprietate asupra parcelelor de teren cu nr. top._ și_.
Aceeași pârâtă a arătat în întâmpinare pe fondul cauzei că HCL nr. 421/30.11.2010 nu a fost pusă în aplicare până în prezent.
În considerentele deciziei recurate nu se regăsesc argumente care să combată motivele de nulitate ale HCL nr. 421/_, constând în lipsa unei cauze licite, respectiv încălcarea art. 948 pct. 4 C. civ. de la 1864 și lipsa unui obiect determinat al schimbului. Tribunalul s-a limitat să rețină că nu au făcut dovada demarării unei proceduri administrative sau jurisdicționale și că în acest context cauza schimbului este una licită, dar a omis să ia în considerare că tocmai prin acțiunea din dosarul de față și-au manifestat intenția de a obține atribuirea suprafeței de teren în cauză, lucru posibil numai după ce în prealabil se reglementează situația juridică a acesteia.
Au arătat că decizia de apel este greșită și în partea referitoare la respingerea căii de atac cu privire la constatarea validității contractelor de închiriere, încheiate cu respectarea tuturor condițiilor de validitate a convențiilor prevăzute de art. 948 C. civil de la 1864. Au mai arătat că nu sunt întrunite cerințele art. 1020 - 1021 C. civil de la 1864 pentru rezilierea acestora.
Aceste chestiuni de legalitate nu au fost analizate de instanța de apel, astfel încât fondul cauzei a rămas neabordat în această privință.
În finalul considerentelor deciziei, tribunalul revine la rectificarea cărții funciare invocând art. 247 lit. c din C. fiscal, care nu-și are incidența în această cauză și nu s-a invocat de către niciuna din părți.
În concluzie, au susținut că instanța de apel a soluționat cauza fără a intra în cercetarea fondului sub toate aspectele invocate. Pe de altă parte, a pronunțat soluția de respingere a apelului cu nerespectarea tuturor temeiurilor legale pe care s-a bazat cererea de chemare în judecată și pe care le-au invocat în motivele apelului; în același timp, decizia nu cuprinde motive în justificarea acestei soluții și s-a interpretat greșit actul dedus judecății.
În principal, au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei cu reținerea cauzei spre rejudecare, admiterea apelului și schimbarea sentinței primei instanțe în sensul admiterii acțiunii precizate.
În subsidiar, au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, admiterea apelului și schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii precizate.
În drept, au invocat art. 304 pct. 7, 8 și 9 și art. 312 alin. 3,5 și 61 C. pr. civ.
Pârâții P. M. Timișoara și C. L. Timișoara au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii atacate. Au arătat că terenul în litigiu a făcut obiectul schimbului cu pârâta S.C. M. 7 S.A., aprobat prin HCL nr. 421/2010. Au mai arătat că imobilul cu nr. top_, înscris în CF nr. 3822 Timișoara (casă și curte în Timișoara, ., în suprafață de 400 mp) a fost transcris în CF nr._ în vederea dezmembrării pe apartamente, cotele părți fiind calculate pentru suprafața de 400 mp, fără a fi inclusă și grădina de 399 mp, având nr. top_. Pe de altă parte, au arătat că, în conformitate cu art. 36 alin. 1, 2 și 7 din Legea nr. 215/2001, este atributul lor exclusiv de a stabili modalitatea de administrare a domeniului public și privat al municipiului, iar HCL nr. 421/2010 a fost adoptată cu respectarea dispozițiilor legale.
Examinând hotărârea atacată în raport cu motivele invocate, cu dispozițiile art. 295 alin. 1 C. pr. civ. și cu probatoriul administrat în cauză, Curtea constată că recursul reclamanților este nefondat, urmând a fi respins pentru considerentele care vor fi prezentate în continuare.
Contrar susținerilor reclamanților recurenți, instanța de apel s-a pronunțat asupra motivelor de apel și asupra fondului cauzei, neputându-se reține aplicabilitatea art. 312 alin. 5 și 61 în sensul casării deciziei și rejudecării apelului.
Pe de altă parte, atunci când susțin că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra tuturor motivelor de apel, reclamanții recurenți își manifestă de fapt nemulțumirea față de soluția pronunțată și de argumentele instanței, considerând că anumite argumente ale lor (folosința de peste 60 de ani, modalitatea de preluare a imobilului de către stat, numerotarea imobilelor) sau anumite probe (raportul de expertiză, planul de bază al M. Timișoara), care nu ar fi fost analizate și luate în considerare, ar fi condus la altă soluție.
Faptul că instanța nu a confirmat punctul de vedere al reclamanților și nu le-a admis acțiunea, nu echivalează cu nepronunțarea asupra fondului cauzei, instanța de apel argumentând și în fapt și în drept hotărârea de respingere a apelului, cu consecința menținerii hotărârii primei instanțe, de respingere a acțiunii reclamanților, nefiind deci aplicabil nici art. 304 pct. 7 C. pr. civ..
Dimpotrivă, instanța de apel a analizat apelul și acțiunea reclamanților prin raportare la toate capetele de cerere, respectiv la rectificarea de carte funciară, la natura juridică a terenului, la validitatea celor două contracte de închiriere și a rezilierii acestora și la valabilitatea HCL nr. 421/30.09.2010.
Mai susțin reclamanții apelanți că instanța de apel a interpretat greșit HCL nr. 421/30.09.2010, ca act dedus judecății.
Nu se poate reține însă nici aplicarea art. 304 pct. 8 C. pr. civ..
Prin hotărârea Consiliului local Timișoara nr. 421/30.11.2010, s-a aprobat un schimb de terenuri cu pârâta S.C. M. 7 S.A., obiect al schimbului fiind și terenul în litigiu, respectiv terenul cu nr. top._ în suprafață de 399 mp.
Reclamanții susțin că a fost interpretată greșit hotărârea, dar nu precizează care este interpretarea greșită. Nemulțumirea constă în faptul că hotărârea a fost avută în vedere de către instanța de apel, care a reținut – în mod corect – că prin raportare la acest schimb (alături de rezilierea contractelor de închiriere), reclamanții nu au un drept asupra terenului în litigiu și, prin urmare, nu justifică un interes în promovarea unei acțiuni pentru rectificarea cărții funciare.
Faptul că schimbul de terenuri nu a fost operat în cartea funciară nu reprezintă un argument în favoarea reclamanților.
Instanța de apel a analizat și motivele de nulitate a acestei hotărâri, invocate de reclamanți, respectiv lipsa unei cauze licite și lipsa unui obiect determinat.
În mod corect a reținut instanța că nu s-a dovedit o cauză ilicită și că schimbul de terenuri nu a afectat interesele legitime ale reclamanților.
Într-adevăr, nu se poate reține cauza ilicită prin raportare la HCL nr. 275/28.07.2009, care acordă dreptul celor care au cumpărat construcțiile în baza Legii nr. 112/1995 să obțină cu titlu gratuit terenul aflat sub construcție și să cumpere restul terenului aferent construcției. Reclamanții susțin că această hotărâre a fost încălcată de HCL nr. 421/30.11.2010.
În baza Legi nr. 112/1995 reclamanții au cumpărat apartamentele nr. 1 și 2 din imobilul înscris în CF nr. 3822 Timișoara, nr. top._, casă și curte în suprafață de 400 mp, situată în ..
Este adevărat că în aceeași carte funciară este întabulată și parcela nr. top._, grădină de 399 mp, situată în ., însă această parcelă nu a făcut obiectul vânzării în baza Legii nr. 112/1995.
Reclamanții susțin că și parcela nr. top._ (gradina de 399mp) intră în terenul aferent construcției de pe parcela nr. top._.
Așa însă cum rezultă și din cartea funciară și cum a constatat și expertul, parcelele cu numerele topografice_ și_ au fost de la început și sunt și în prezent corpuri funciare distincte, separate, iar nu un singur corp funciar, cum susțin reclamanții.
Nici faptul că la un moment dat reclamanții au închiriat, în baza unor contracte încheiate cu Primăria Timișoara, și parcela nr. top._ nu le justifică interesul în rectificarea cărții funciare. Pe de altă parte, cele două contracte de închiriere au fost reziliate unilateral de către locator, însuși contractele stabilind această posibilitate prin art. VI.
Prin urmare, în această situație nu se pune în discuție aplicabilitatea sau nu a art. 1020-1021 C. civ., ci a art. 969 C. civ, astfel că nu se justifică invocarea art. 304 pct. 9 ca motiv de recurs.
Din notificările prin care reclamanților li s-a comunicat rezilierea contractelor de închiriere rezultă că măsura s-a luat tocmai pentru că terenul respectiv nu face parte din terenul aferent construcției pe care au cumpărat-o în baza Legii nr. 112/1995, aparținând unui alt număr administrativ, fiind deci alt corp funciar.
Revenind la valabilitatea schimbului de terenuri, instanța de apel corect a reținut și că schimbul are un obiect determinat, întrucât terenul în litigiu este identificat în hotărâre prin număr de carte funciară, număr topografic, suprafață, adresă, iar o eventuală neconcordanță cu privire la nr. poștal nu împiedică identificarea acestui teren.
În fine, un alt motiv de recurs al reclamantului vizează invocarea de către tribunal a art. 247 lit. c din Codul fiscal, cod care nu este aplicabil speței.
Codul fiscal (prin art. 247 lit. c) a fost invocat de instanța de apel în analiza cererii reclamanților pentru rectificarea cărții funciare prin schimbarea numărului poștal al terenului în litigiu. Prin urmare, are legătură cu speța, dar chiar și dacă nu ar avea, nu reprezintă un motiv de casare sau de modificare a hotărârii instanței de apel, având în vedere considerentele acestei hotărâri în ansamblu.
Față de aceste considerente, în baza art. 312 alin. 1 C. pr. civ., Curtea va respinge recursul declarat de reclamanții M. V., M. A. și M. I. împotriva deciziei civile nr. 519/20.05.2015, pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâții M. Timișoara, prin Primar, P. M. Timișoara, C. L. Timișoara și S.C. M. 7 S.A.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanții M. V., M. A. și M. I. împotriva deciziei civile nr. 519/20.05.2015, pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâții M. Timișoara, prin Primar, P. M. Timișoara, C. L. Timișoara și S.C. M. 7 S.A.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 16.09.2015.
PREȘEDINTE,JUDECĂTOR,JUDECĂTOR,
Rujița RAMBUFlorin ȘUIUprof. univ. dr. L. B.
GREFIER,
A. M. T.
Red. R.R./02.10.2015
Teh. A.M.T. /06.10.2015/2 EX.
Prima Instanță: Judecătoria Timișoara – jud. D. Ș.
Instanța de apel: Tribunalul T. – jud. I. A. D., L. D.
| ← Cereri. Decizia nr. 335/2015. Curtea de Apel TIMIŞOARA | Anulare act. Decizia nr. 112/2015. Curtea de Apel TIMIŞOARA → |
|---|
