ICCJ. Decizia nr. 5178/2004. Civil. PRETENTII,REZILIERE CONTRACT ÎNCHIRIERE. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 5178
Dosar nr. 11776/2004
Şedinţa publică din 14 iunie 2005
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria sector 5 Bucureşti la 14 noiembrie 2000 reclamanta SC N.R. SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâta Administraţia Pieţelor sector 5 Bucureşti, obligarea acesteia la restituirea sumelor încasate în plus cu titlu de chirii şi taxe de întreţinere în sumă de 30.000.000 lei şi respectiv 25.000.000 lei, efectuarea reparaţiilor ce îi incumbă în calitate de locator la spaţiul comercial închiriat reclamantei în suprafaţă de 2410 mp precum şi rezilierea parţială a contractului de închiriere în vigoare pentru o suprafaţă de 415 mp ca fiind improprie destinaţiei sale comerciale.
În motivarea cererii, întemeiată pe dispoziţiile art. 1420 şi urm. C. civ., art. 969, art. 970 C. civ. şi art. 1073 C. civ., reclamanta a arătat că a închiriat de la pârâtă spaţiul comercial în suprafaţă de 2410 mp situat în incinta P.R. sector 5, în baza contractului nr. 73/1991 a cărui valabilitate s-a prelungit până la data de 31 decembrie 2003 potrivit Actului Adiţional înregistrat la Administraţia Pieţelor sector 5 sub nr. 300 din 27 august 1993.
S-a mai susţinut că pentru acest spaţiu s-a stabilit iniţial o chirie de 229.705 lei lunar ulterior pârâta recalculând unilateral chiria şi indexând-o potrivit hotărârii C.G.M.B., deşi aceste modificări nu erau prevăzute în contract; pârâta încasează taxe întreţinere exagerate pentru consum apă, gunoi şi care nu sunt trecute în contract; reparaţiile ce incumbă locatorului au fost efectuate de reclamantă pentru a asigura funcţionarea spaţiului închiriat; pârâta a refuzat să dea curs solicitărilor repetate ale reclamantei privind rezilierea parţială a contractului pentru suprafaţa de 415 mp, subsol insalubru, nefolosit, impropriu destinaţiei comerciale.
Prin cererea separată înregistrată la aceiaşi instanţă la 15 februarie 2001 pârâta a solicitat rezilierea contractului nr. 73/1991, ca urmare a nerespectării clauzelor privind nota chiriei şi evacuarea reclamantei.
Prin încheierea de la 30 martie 2001 s-a dispus conexarea celor două cauze.
Tribunalul Bucureşti, secţia civilă, investit cu soluţionarea cauzei în primă instanţă prin declinare de competenţă, prin sentinţa civilă nr. 803 din 15 septembrie 2003 a respins ca nefondată acţiunea iniţială formulată de reclamanta SC N.R. SRL Bucureşti; a admis cererea conexă formulată de pârâta reclamantă Administraţia Pieţelor sector 5 Bucureşti şi a dispus rezilierea contractului nr. 73/1991 precum şi evacuarea reclamantei din spaţiul comercial închiriat acesteia de pârâtă, cu obligarea sa la 153.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel tribunalul a reţinut că restituirea chiriei şi taxelor de întreţinere ce s-a pretins a fi fost achitate în plus pe perioada 14 noiembrie 1997 la zi este nejustificată întrucât prin actul adiţional la contract reclamanta a fost de acord cu plata acestora în condiţiile stabilite prin Hotărârea C.G.M.B., a căror încălcare nu a fost dovedită în cauză.
Capătul de cerere privind obligarea pârâtei la efectuarea reparaţiilor spaţiului închiriat a fost găsit de asemenea neîntemeiat în raport de clauza prevăzută la art. 13 din contract, care stabileşte această obligaţie în sarcina chiriaşului.
Neîntemeiat a fost constatat şi capătul de cerere privind rezilierea parţială a contractului, întrucât suprafaţa de 415 mp a făcut obiectul convenţiei părţilor, proprietarul spaţiului înţelegând să cedeze folosinţa bunului în mod integral.
Cu privire la cererea conexă s-a reţinut că, deşi reclamanta a fost somată de către pârâtă, cu privire la majorarea chiriei aceasta nu şi-a îndeplinit această obligaţie contractuală, astfel cum a şi recunoscut prin întâmpinare, atrăgând incidenţa dispoziţiilor art.4 din contractul părţilor privind rezilierea şi evacuarea chiriaşului.
Apelul declarat de reclamanta SC N.R. SRL Bucureşti pentru schimbarea sentinţei în sensul admiterii acţiunii principale a fost respins ca nefondat de către Curtea de Apel Bucureşti, secţia IV-a civilă, prin Decizia civilă nr. 295 din 26 februarie 2004.
Prin recursul de faţă se reiterează cele solicitate în apel invocându-se motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8, 9 şi 10 C. proc. civ.
Recursul este nefondat.
În concepţia legiuitorului nostru contractele de închiriere sunt acte de natură civilă, nu acte de comerţ, întrucât art. 3 C. com. în enumerarea făcută actelor de comerţ nu prevede şi aceste contracte. Ca atare, excepţia de necompetenţă materială a instanţei civile în soluţionarea litigiului de faţă privind rezilierea contractului de închiriere dintre părţi, invocată ca prim motiv de recurs de către reclamantă – este neîntemeiată.
Aceiaşi constatare urmează a fi făcută şi pentru celelalte critici privind rezilierea şi evacuarea având ca justificare culpa contractuală a recurentei sancţionată ca atare potrivit art. 4 din convenţia părţilor.
Astfel, aşa cum rezultă din art. din contract, chiriaşul este pus în întârziere de drept prin simpla ajungere la termenul de plată a chiriei fără somaţie sau punere în întârziere.
Prin actul adiţional la contractul de închiriere nr. 73/1993 reclamanta recurentă s-a obligat să respecte Hotărârile Consiliului Local care reglementează raporturile dintre proprietar şi chiriaşi, în care sens trebuia să negocieze periodic chiria funcţie de evoluţia preţurilor şi tarifelor urmare negocierii directe s-a şi convenit majorarea chiriei cu 25% cu începere din luna iulie 1993, încheindu-se actul adiţional susmenţionat parte integrantă din contractul de închiriere.
Celelalte majorări de chirie, în conformitate cu Hotărârile CLMB 58/1996 şi 1664/2000, au fost notificate reclamantei recurente prin adresa nr. 35 din 15 mai 2000 fără ca aceasta să formuleze obiecţiuni, achiesând astfel în mod tacit la modificările contractuale respective.
Ca atare admiterea cererii conexe formulată de pârâta Administraţia Pieţelor sector 5 Bucureşti, neconsecinţa respingerii cererii principale, este urmarea unei corecte interpretări şi aplicări a clauzelor contractuale, reprezentând în speţă legea părţilor potrivit art. 969 C. civ., de către instanţele anterioare.
În consecinţă, recursul reclamantei SC N.R. SRL Bucureşti împotriva deciziei civile nr. 295 din 26 februarie 2004 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia IV civilă, se respinge ca nefondat în baza art. 312 alin. (1) teza II-a C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC N.R. SRL Bucureşti împotriva deciziei nr. 295 din 26 februarie 2004 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 14 iunie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5176/2004. Civil. Prestatie tabulara. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 516/2004. Civil. Revizuire. Recurs → |
|---|
