ICCJ. Decizia nr. 105/2005. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 105.
Dosar nr. 34248/2/2005
Şedinţa publică din 19 februarie 2008
Deliberând în condiţiile art. 256 C. proc. civ. asupra recursului de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrata sub nr. 6801 din 18 septembrie 2001 pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanţii P.Ş.R., P.N.O. şi M.R.E. au solicitat în contradictoriu cu pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti, Municipiul Bucureşti prin Primarul General, G.Ş. şi SC H.N. SA ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3801/21583 din 25 martie 1997 încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti prin SC H. SA Bucureşti şi G.P. privind imobilul situat în Bucureşti.
Totodată s-a mai solicitat ca pârâtul G.P. să fie obligat să lase reclamanţilor în deplina proprietate şi liniştită posesie respectivul imobil.
În motivarea acţiunii reclamanţii au susţinut că autorii lor, M.A. si M.C. au dobândit imobilul din litigiu prin actul de vânzare-cumpărare nr. 26734 din 24 iulie 1928 transcris sub nr. 14215/1929 la fostul Tribunal Ilfov, privind terenul, pe care ulterior au ridicat construcţia, imobil ce a fost preluat abuziv prin Decretul nr. 92/1950, autorii lor fiind exceptaţi de la naţionalizare.
Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin sentinţa civila nr. 883 din 3 iulie 2002, a respins ca nefondată acţiunea reclamanţilor, având în vedere următoarele:
- reclamanţii au dovedit că sunt moştenitorii foştilor proprietari tabulari si că o primă acţiune în revendicare formulată pe dreptul comun le-a fost admisă prin sentinţa civilă nr. 10803/1994 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, dar această sentinţă a fost casată prin Decizia civila nr. 523 din 23 februarie 1996 a Curţii Supreme de Justiţie, însă nu pentru nelegalităţi de fond, împrejurare faţă de care consideră ca dreptul lor este în principiu recunoscut;
- contractul de vânzare-cumpărare nr. 3801/21583 s-a încheiat în favoarea pârâtului G.P. la 25 martie 1997, deci după data la care soluţia de respingere a acţiunii în revendicare a reclamanţilor pentru imobilul în litigiu era definitivă şi irevocabilă;
- vânzarea imobilului s-a reţinut a fi fost făcută cu respectarea condiţiilor de formă şi fond prevăzute de Legea nr. 112/1995, situaţie în care nu poate fi reţinută frauda la lege invocată de reclamanţi şi nici nulitatea absolută a contractului pentru neseriozitatea preţului, acesta fiind stabilit în raport de actele normative în vigoare la momentul încheierii lui;
- reclamanţii nu au făcut dovada că au somat pe pârâtul G.P. să nu cumpere apartamentul pe care-1 deţinea cu titlu de chiriaş, aducându-i la cunoştinţa ca vor formula o noua acţiune în revendicare.
Tribunalul a apreciat ca paratul a fost de buna credinţa la data încheierii contractului, având reprezentarea ca dobândeşte bunul de la adevăratul proprietar, situaţie în care acest capăt de cerere s-a apreciat ca nefondat. La fel s-a reţinut şi cu privire la al doilea petit( obligarea pârâtului G.P. să lase în deplină proprietate şi posesie apartamentul în litigiu) cu motivarea că, acţiunea fiind introdusa după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, în speţă sunt aplicabile norme de drept material ale acestui act normativ.
Apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei nr. 883 din 3 iunie 2002 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, a fost respins, ca nefondat, prin Decizia nr. 122A din 27 februarie 2003 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, în dosarul nr. 3024/2002.
Pentru a se pronunţa astfel instanţa de apel a reţinut că, după pronunţarea deciziei civile nr. 532 din 23 februarie 1996 a Curţii Supreme de Justiţie, în cadrul recursului în anulare, pârâţilor li s-a creat certitudinea că ciclul procesual privind proprietatea imobilului s-a încheiat.
Pârâţii au respectat toate criteriile impuse de dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, astfel încât nu pot fi reţinute motive de nulitate anterioare sau concomitente încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Chiar daca s-ar porni de la premisa că prin dispoziţiile Legii nr. 10/2001 imobilul în litigiu ar intra în categoria imobilelor preluate în mod abuziv, pârâţii sunt apăraţi de dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în favoarea lor fiind prezumţia de bună-credinţă (relativa), dar şi probele concrete administrate în cauza care o fundamentează şi-i conferă eficienţă, finalizarea fazelor procesuale care au consacrat principiul error comuni sfacit jus.
Cu privire la capătul al doilea de cerere, instanţa de apel a apreciat ca acesta ar putea fi admisibil doar în situaţia în care ar reprezenta materializarea principiului repunerii părţilor în situaţia anterioara (ca efect al nulităţii), întrucât ca acţiune în revendicare (compararea titlurilor aflate în conflict), acesta nu ar fi admisibil întrucât legea speciala a impus proceduri speciale de obţinere a restituirii în natura a imobilului.
Prin Decizia civila nr. 2276 din 22 martie 2005 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, s-a admis recursul declarat de recurenţii-reclamanţi împotriva deciziei nr. 122/2003, decizie ce a fost casata iar cauza trimisa la aceeaşi instanţa spre rejudecare, reţinându-se că, Curtea Constituţională a statuat ca recursurile în anulare declarate împotriva cererilor de revendicare promovate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 au fost declarate neconstituţionale, astfel că, s-au declarat competente instanţele judecătoreşti în a soluţiona cereri în revendicare. Aspectele de fapt si de drept privind existenţa sau nu a titlului statului şi dreptul de proprietate sunt pe deplin clarificate.
În mod eronat s-a reţinut de către instanţa de apel faptul că în privinţa intimaţilor-pârâţi a operat prezumţia bunei credinţe, ca urmare a convingerii acestora în privinţa încheierii ciclului procedural de revendicare a bunului.
Problema bunei credinţe ce constituie argumentul cel mai uzitat în apărarea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în privinţa bunurilor preluate în mod abuziv de către Stat, comportă în sfera Legii nr. 10/2001, discuţii mult mai nuanţate şi detaliate în comparaţie cu dreptul comun, deoarece este singura posibilitate oferită de această lege în salvarea acestor acte juridice, fiind de absolută restricţie şi strictă interpretare şi aplicare.
Ar fi trebuit îndeplinit înainte de a se proceda la vânzarea imobilului un întreg proces de verificare a situaţiei bunului, ceea ce în speţă nu s-a făcut, altminteri la o simpla lecturare s-ar fi putut afla ca exista cu privire la imobil cereri de restituire din partea fostului proprietar si ca acestea nu pot fi ignorate, nici chiar sentinţa din anul 1994, în raport de noile reglementari.
Curtea Supremă a indicat cu ocazia rejudecării, instanţa să administreze probele necesare cunoaşterii exacte a faptelor si împrejurărilor care au dus la înstrăinarea imobilului şi la faptul ca pârâtul avea convingerea că imobilul cumpărat aparţine vânzătorului.
S-a mai reţinut că în condiţiile promovării acestei cereri reglementate de Legea nr. 10/2001, instanţa era obligată să se pronunţe pe ambele capete de cerere şi să verifice atât valabilitatea contractelor încheiate şi incidenţa cauzelor de nulitate absolută învederate, precum şi preferabilitatea unuia dintre cele doua titluri prezentate de către părţi.
În apel după casare, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a pronunţat Decizia nr.9/A din 10 ianuarie 2007 prin care a fost respinsă excepţia inadmisibilităţii acţiunii potrivit dispoziţiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., respingându-se totodată, ca nefondat, apelul formulat de reclamanţii P.Ş., P.N.O. şi M.R.E.
Au fost obligaţi apelanţii la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 420 lei către pârâtul G.P.
La pronunţarea acestei hotărâri au fost avute în vedere următoarele:
Cu privire la excepţia inadmisibilităţii acţiunii s-a reţinut că aceasta a fost deja respinsa de instanţa de recurs superioara ei, prin Decizia civilă nr. 2276/2005.
Verificând conţinutul considerentelor sentinţei apelate, instanţa de apel a reţinut că toate cele trei cauze de nulitate au fost analizate de către instanţa de fond care a statuat că: actul de vânzare-cumpărare s-a făcut cu respectarea condiţiilor de fond şi de forma ale Legii nr. 112/1995, ca preţul nu poate fi neserios atâta vreme cât a fost calculat în baza actelor normative în vigoare la acel moment.
Apelanţii au susţinut ca actul de vânzare-cumpărare în litigiu s-a încheiat fără a avea o cauza legala, atâta vreme cât statul a vândut un bun asupra căruia nu avea un titlu legal, iar la analizarea acestei chestiuni au fost avute în vedere dispoziţiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 republicată, care statuează că actele de vânzare a imobilelor preluate fără titlu valabil de către stat sunt lovite de nulitate absolută în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu buna-credinţă.
Buna-credintă, ca sa aibă efectele juridice prevăzute de art. 45 din Legea nr. 10/2001 trebuie analizată la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr.l 12/1995 şi trebuie să vizeze reprezentarea psihică pe care părţile au avut-o cu privire la calitatea de adevărat proprietar a statului asupra apartamentului cumpărat, or contractul de vânzare-cumpărare în discuţie s-a încheiat la data de 25 martie 1997, data la care imobilul nu făcea obiectul nici unui litigiu judiciar.
S-a mai reţinut că, sentinţa civilă nr. 10803/1994 prin care reclamanţii câştigaseră acţiunea în revendicare împotriva statului fusese casată prin Decizia nr. 532 din 23 februarie 1996 a Curţii Supreme de Justiţie, acest aspect fiind consemnat şi pe versoul cererii formulate de intimatul G.P. de cumpărare a apartamentului în litigiu sub semnătura reprezentantului Oficiului Juridic.
De asemeni, s-a avut în vedere faptul că reclamanţii nu au declanşat procedura administrativă prevăzută de Legea nr. 112/1995 de reparaţie şi nu au solicitat Comisiei de Aplicare a Legii nr. 112/1995 nici restituirea imobilului în natura si nici despăgubiri.
De la data la care s-a pronunţat Decizia de admitere a recursului în anularea sentinţei civile nr. 10803/1994 şi până la notificarea formulată în temeiul Legii nr. 10/2001 recurenţii au stat în pasivitate şi nu au făcut niciun demers pentru a anunţa chiriaşul intimat că nu au renunţat la imobil şi că înţeleg sa-1 revendice în viitor.
Ca atare, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în litigiu, 25 martie 1997, intimaţii nu aveau nici un temei sa considere ca statul nu este adevăratul proprietar al apartamentului vândut.
Curtea Supremă de Justiţie, prin Decizia nr. 532/1996 a casat sentinţa nr. 10803/1994 pe alte chestiuni decât cele de fond, însă acest fapt nu este de natura să ducă la concluzia că preluarea bunului de către stat s-a făcut fără titlu legal, atâta vreme cat acţiunea introductiva de instanţa nu s-a mai soluţionat pe fond si atâta vreme cât, deşi puteau, recurenţii nu au formulat cerere pe Legea nr. 112/1995 de redobândire a apartamentului.
Pe de altă parte instanţa de apel a reţinut că pârâţii au aşteptat atât soluţionarea procesului în revendicare cât şi trecerea termenului de 6 luni de formulare a cererii de reparaţie pe Legea nr. 112/1995 şi abia după ce s-au convins ca reclamanţii nu mai insista în contestarea titlului statului au încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
Hotărârea nr. 1/1998 a fost pronunţată la mai mult de un an după încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi ca atare, ea nu are nici o importanta în aprecierea bunei credinţe a părţilor contractante, mai reţine instanţa de apel.
Consecinţa juridica a Hotărârii nr. 1/1998 nu a fost aceea de a menţine ca valabile hotărârile judecătoreşti casate prin admiterea recursurilor în anulare formulate ca urmare a practicii judecătoreşti statuate prin Hotărârea nr. 1/1995 a Curţii Supreme de Justiţie, Hotărârea nr. 1/1998 producea efecte pentru viitor şi, totodată, permitea proprietarilor a căror hotărâri de admitere a revendicărilor fuseseră casate în calea recursului în anulare să formuleze noi acţiuni cu acelaşi obiect.
În ceea ce priveşte motivele de apel vizând revendicarea s-a reţinut că instanţa de fond a comparat titlurile părţilor şi a dat câştig de cauză contractului de vânzare-cumpărare a intimatului chiriaş cumpărător.
Aceasta hotărâre este legala întrucât noţiunea de valabilitate prevăzuta de art. 45 din Legea nr. 10/2001 a fost interpretata în literatura de specialitate si în practica judiciara ca o cauza de preferabilitate a acestor acte juridice în faţa titlului de proprietate al fostului proprietar, întrucât o interpretare contrara ar lasă fără conţinut acest text de lege.
Din aceasta perspectivă, buna credinţă reglementată de art. 45 alin. (2), reprezintă un fapt juridic creator al unui drept de proprietate valabil.
În consecinţă, instanţa de apel a conchis că, fiind de bună credinţa pârâtul G.P. are un titlu de proprietate valabil şi e considerat de legiuitor preferabil chiar dacă imobilul a fost dobândit de la un terţ, Statul Roman, care nu avea nici un drept de proprietate asupra imobilului.
Nemulţumiţi fiind de soluţia pronunţată de instanţa de apel, reclamanţii P.Ş., P.N.O. şi M.R.E. au declarat în termen legal recurs invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., înregistrat pe rolul acestei instanţe la data de 29 mai 2007, sub nr. 3424872/2005, critica privind următoarele aspecte.
Instanţa de apel prin Decizia recurată nu a respectat dispoziţiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ. şi indicaţiile de casare trasate de instanţa supremă.
Astfel, se susţine că, instanţa supremă a dispus cu ocazia rejudecării să se administreze probele necesare cunoaşterii exacte a faptelor şi împrejurărilor care au dus la înstrăinarea imobilului şi la faptul că pârâtul avea convingerea că imobilul cumpărat aparţine vânzătorului.
Instanţa de apel nu putea să ajungă la concluzia existenţei bunei-credinţe a cumpărătorului având la dispoziţie aceleiaşi probe pe care, cercetându-le, instanţa de recurs a ajuns la o concluzie contrară.
Al doilea motiv de recurs se referă la faptul că, în mod nelegal a fost sancţionată aşa-zisa pasivitate a recurenţilor, care nu au solicitat Comisiei de aplicare a Legii 112/1995, nici restituirea imobilului în natură şi nici despăgubiri.
Al treilea motiv de recurs vizează operaţiunea comparării de titluri. În acest sens se susţine că instanţa de apel a ţinut cont doar, în aparenţă, de faptul că instanţa de recurs a stabilit că statul a preluat bunul fără titlu valabil şi că reclamanţii au dovedit dreptul lor de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti.
Se susţine că nu există nici un indiciu şi nici un argument juridic şi logic potrivit căruia legiuitorul ar fi avut în intenţie să stabilească titlul subdobânditorului de bună-credinţă a fi preferabil titlului proprietarului iniţial. Dimpotrivă, Curtea Constituţională prin Decizia nr. 143 din 25 martie 2004 stabileşte că art. 46 din Legea nr. 10/2001 oferă o şansă dobânditorului de bună-credinţă în lupta cu proprietarul iniţial.
Verificând legalitatea deciziei recurate, în raport de criticile formulate, Curtea constată că recursul declarat în cauză este fondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.
Aşa cum rezultă din expunerea rezumativă a lucrărilor dosarului instanţele şi-au întemeiat soluţia de respingere a acţiunii în principal pe considerentul că recurenţii nu au declanşat procedura Legii nr 112/1995, ei stand în pasivitate până la notificarea formulată în baza Legii 10/2001,că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare intimaţii nu aveau niciun temei să considere că statul nu este adevăratul proprietar al apartamentului vândut, ei fiind de bună credinţă şi că acest imobil este exceptat de la sancţiunea nulităţii conform art. 45 alin. (2) din Legea 10/2001.
Ceea ce însă nu s-a avut în vedere este faptul că acţiunea reclamanţilor nu poate fi paralizată prin invocarea teoriei proprietarului aparent, instanţele aflându-se în prezenţa a două acte de înstrăinare, astfel că urmează a fi comparate titlurile părţilor asupra imobilului, pentru a se stabili care dintre acestea este mai bune caracterizat, titlurile provenind de la autori diferiţi.
Astfel, pârâtul a dobândit dreptul de proprietate de la un non dominus, statul vânzător, în baza Legii 112/1995, prin contract de vânzare-cumpărare, care a înstrăinat ceea ce nu a avut.
Faţă de această împrejurare, dar şi de noile reglementări în materie, se constată că titlul necontestat al reclamanţilor este mai caracterizat şi preferabil titlului pârâtului, întrucât provine de la adevăratul proprietar şi este transcris primul (contractul de vânzare-cumpărare nr. 26743 din 24 iulie 1928 transcris sub nr. 14215/1929 la fostul Tribunal Ilfov Secţia notariat, privind terenul, pe care ulterior au ridicat construcţia).
În raport de cele de mai sus buna-credinţă a pârâtului-cumpărător este lipsită de semnificaţie juridică în cauză.
Concluzionând, faţă de datele speţei, recursul urmează a fi admis, casată Decizia recurată precum şi sentinţa nr. 883 din 3 iunie 2002 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV a civilă, şi în fond a fi obligat pârâtul să lase în deplină proprietate şi posesie reclamanţilor imobilul în litigiu.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanţii P.Ş., P.N.O. şi M.R.E.
Casează Decizia civilă nr. 9/A din 10 ianuarie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi sentinţa civilă nr. 883 din 3 iunie 2002 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV a civilă şi în fond:
Admite în parte acţiunea.
Obligă pe pârâtul G.P. să lase în deplină proprietate şi posesie reclamanţilor apartamentul nr. 6, situat în Bucureşti.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 19 februarie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2111/2005. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 7819/2005. Civil. Legea nr. 10/2001. Recurs → |
|---|
