ICCJ. Decizia nr. 2710/2005. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 2710
Dosar nr. 12263/200.
Şedinţa publică din 6 aprilie 2005
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 14 iulie 1999 reclamantul I.R. a chemat în judecată pe pârâţii M.G.I., M.L., M.G. şi M.A. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligaţi să-i restituie în deplină proprietate apartamentele nr. 1 şi 2 situate la parterul şi etajul I al imobilului din Bucureşti, sectorul 1.
În motivarea acţiunii reclamantul a arătat că imobilul situat în Bucureşti, sectorul 1 i-a fost retrocedat prin sentinţa civilă nr. 7518 din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1, Bucureşti, hotărâre irevocabilă, fiind pus în posesia nemişcătorului conform procesului-verbal nr. 3879 din 28 aprilie 1995 încheiat de SC H.N. Deşi înscrisurile respective au fost notate în registrul de transcripţiuni imobiliare, pârâţii, foşti chiriaşi ai imobilului, au cumpărat apartamentele prin două contracte de vânzare-cumpărare încheiate la data de 15 noiembrie 1996.
Investită iniţial cu soluţionarea cauzei, judecătoria sectorului 1 Bucureşti, prin sentinţa nr. 15194 din 5 octombrie 1999, şi-a declinat competenţa în favoarea Tribunalului Bucureşti, având în vedere valoarea apartamentelor revendicate.
Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, prin sentinţa nr. 819 din 29 iunie 2000, a admis acţiunea reclamantului astfel cum a fost formulată, soluţie confirmată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, care, prin Decizia nr. 528/A din 28 septembrie 2000, a respins ca nefondat apelul pârâţilor.
Recursul declarat împotriva acestor hotărâri de pârâţii M.G., M.A., M.G.I. şi M.L. a fost admis de Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, care, prin Decizia nr. 5707 din 18 decembrie 2001, a casat hotărârile pronunţate şi a trimis cauza la tribunal pentru ca în rejudecare să se lămurească o serie de inadvertenţe referitoare la identitatea imobilului revendicat în raport cu cel menţionat în contractul de vânzare-cumpărare nr. 46172/1945 prin care s-a achiziţionat imobilul de către autorul reclamantului şi cel restituit acestuia prin sentinţa civilă nr. 7518 din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti.
În fond după casare, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, prin sentinţa nr. 385 din 14 aprilie 2003, a respins acţiunea reclamantului I.R.
Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut şi motivat că ambele părţi deţin titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat, titluri ce provin de la autori diferiţi. Reclamantul prezintă contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 46172 şi transcris sub nr. 15593 din 17 septembrie 1945 de fostul Tribunal Ilfov, precum şi certificatele de moştenitor nr. 339/1964 şi nr. 1404 din 11 octombrie 1982, dreptul de proprietate fiindu-i recunoscut prin sentinţa civilă nr. 7518 din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti. Titlurile părţilor, care ocupă cele două apartamente ale imobilului revendicat, este reprezentat de contractele de vânzare nr. 1393/2784 şi nr. 1392/27615 ambele din data de 15 noiembrie 1996 încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 cu Primăria Municipiului Bucureşti.
Tribunalul a apreciat că titlurile de proprietate deţinute de pârâţi sunt preferabile, dreptul acestora fiind recunoscut prin Legea nr. 10/2001, întrucât reclamantul nu a solicitat în termen constatarea nulităţii absolute a actelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi, buna lor credinţă în momentul încheierii actelor fiind prezumată conform art. 1899 C. civ.
Apelul declarat împotriva acestei sentinţe de reclamantul I.R. a fost admis de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, care, prin Decizia nr. 446/A din 29 septembrie 2003, a schimbat în tot hotărârea tribunalului în sensul că a admis acţiunea şi a obligat pe pârâţii M.G.I. şi M.L. să lase reclamantului în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul nr. 1 situat la parterul imobilului din Bucureşti, sectorul 1, iar pe pârâţii M.G. şi M.A. să-i lase reclamantului în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul nr. 2 situat la etajul 1 al aceluiaşi imobil.
Pentru a decide astfel tribunalul a motivat că este lipsit de relevanţă faptul că anterior promovării acţiunii în revendicare reclamantul nu a solicitat instanţei judecătoreşti constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi în baza Legii nr. 112/1995, deoarece lipsa acestei solicitări nu conduce la respingerea acţiunii în revendicare, cât timp această din urmă acţiune a fost formulată anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, iar dispoziţiile de ordin procesual cuprinse în aceasta nu pot fi aplicabile cauzei.
Întrucât printr-o hotărâre judecătorească anterioară s-a reţinut că imobilul a fost trecut abuziv în proprietatea statului, reclamantul fiind pus şi în posesia nemişcătorului, instanţa de apel a constatat că pârâţii nu au întreprins minime diligenţe pentru verificarea situaţiei juridice a imobilului mai înainte de cumpărare, astfel că ei nu sunt la adăpostul bunei-credinţe.
Împotriva deciziei dată în apel, în termen legal, au declarat recurs pârâţii M.G., M.A., M.G.I. şi M.L. care au criticat hotărârea atacată în baza următoarelor motive de casare: instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 298 raportate la art. 129 alin. (5) şi art. 105 alin. (2) C. proc. civ. întrucât acţiunea fiind fondată doar pe prevederile art. 480 C. civ., reclamantul fiind decăzut din dreptul de a solicita nulitatea actelor de înstrăinare a apartamentelor, din eroare s-a reţinut în decizie că pârâţii nefiind de bună-credinţă „titlurile invocate de aceştia sunt nule absolut"; Decizia recurată cuprinde o motivare contradictorie şi denaturează actele deduse judecăţii şi, atât timp cât din expertiza efectuată în cauză rezultă predarea formală a imobilului prin procesul-verbal nr. 3879 din 28 aprilie 1995 şi neexecutarea deciziei nr. 248 din 27 februarie 1995 a Primarului General al Capitalei, aceste împrejurări de fapt au fost de natură a crea, pentru orice persoană aflată în situaţia pârâţilor, aparenţa şi credinţa că vânzătorul era proprietarul imobilelor înstrăinate; hotărârea recurată este greşită deoarece reclamantul nu a făcut dovada unui titlu mai puternic decât al pârâţilor, iar titlul acestora din urmă nu a fost desfiinţat şi fiind încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 sunt incidente prevederile art. 18 din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora măsurile reparatorii în favoarea fostului proprietar se stabilesc numai prin echivalent.
Recursul nu este fondat.
Reclamantul I.R. a investit în cauză instanţele judecătoreşti cu o acţiune, fondată în drept pe prevederile art. 480 C. civ., prin care a revendicat apartamentele nr. 1 şi 2 situate la parterul şi etajul I al imobilului din Bucureşti, şi, fără a ignora titlurile pârâţilor, a cerut compunerea acestora, prin solicitarea adresată instanţelor să hotărască care dintre titlurile aflate în conflict este preferabil.
În dovedirea dreptului de proprietate reclamantul a invocat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 46172/1945 şi transcris sub nr. 15593/1945, prin care autorul său, Ş.I., a dobândit în proprietate imobilul revendicat. Anterior litigiului de faţă, la data de 15 iunie 1994, reclamantul I.R. a revendicat acelaşi imobil de la Consiliul Local al Municipiul Bucureşti, litigiu ce a fost finalizat prin sentinţa civilă nr. 7518 din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, hotărâre definitivă şi irevocabilă, în sensul că acţiunea reclamantului a fost admisă şi imobilul retrocedat acestuia.
Potrivit menţiunilor aflate pe amintita sentinţă civilă, aceasta a fost trecută (notată) în registrul de transcripţiuni al fostului notariat de Stat Local al sectorului 1 Bucureşti sub nr. 600 din 5 iulie 1996. De asemenea, în temeiul hotărârii de retrocedare a nemişcătorului, reclamantul I.R. s-a înregistrat la Circumscripţia Financiară a sectorului 1 Bucureşti sub nr. 318928 din 29 mai 1995 ca unic proprietar al imobilului din Bucureşti.
În baza aceleiaşi sentinţe civile irevocabile, la data de 26 aprilie 1995 între SC H.N. SA, societate care administra bunul imobil în numele Statului şi reclamant s-a încheiat un proces-verbal de predare-primire a nemişcătorului în care s-a menţionat că în imobil locuiesc chiriaşi, fiind individualizaţi titularii contractului de închiriere, numărul şi data acestor contracte, precum şi împrejurarea că respectivele contracte încheiate cu SC H.N. SA încetează. În fine, tot în baza menţionatei sentinţe, Primarul General al Municipiului Bucureşti a emis Dispoziţia nr. 248 din 27 februarie 1995 prin care imobilul din Bucureşti, sectorul 1, a fost restituit în proprietate reclamantului I.R.
Confruntaţi cu acţiunea în revendicare, pârâţii s-au apărat că ei sunt proprietarii imobilului, invocând în acest sens contractele de vânzare-cumpărare nr. 1392/27.615 şi nr. 1393/27.614, ambele din data de 15 noiembrie 1996, încheiate cu SC H.N. SA, în calitate de reprezentantă a vânzătoarei Primăria Municipiului Bucureşti şi au susţinut că operaţiunea de înstrăinare s-a făcut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi că au fost cumpărători de bună-credinţă.
Din cele mai sus expuse rezultă, fără echivoc, că la data de 15 noiembrie 1996, când s-au încheiat respectivele contracte de vânzare-cumpărare, Primăria Municipiului Bucureşti nu mai era, nici aparent, proprietara apartamentelor înstrăinate pârâţilor-recurenţi din moment ce prin dispoziţia nr. 248 din 27 februarie 1995 Primarul General al Municipiului Bucureşti restituise reclamantului I.R. întreg imobilul, construcţie şi teren.
Tot astfel, la 15 noiembrie 1996, SC H.N. SA nu era îndreptăţită de a încheia cu pârâţii cele două contracte de vânzare-cumpărare din moment ce, anterior, la 26 aprilie 1995, a încheiat cu reclamantul procesul-verbal de predare-primire a nemişcătorului, în care a menţionat situaţia juridică a imobilului, precum şi faptul că raporturile locative pe care vânzătoarea le avea cu pârâţii chiriaşi încetau la data predării bunului. Se constată că cele două contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu consecinţa vătămării grave a adevăratului proprietar, prin lipsirea lui de un drept legitim.
Cu referire la susţinerea pârâţilor-recurenţi potrivit căreia au cumpărat apartamentele cu bună-credinţă, se constată că incidenţa principiului validităţii aparenţei de drept, exprimată în adagiul error communis facit jus, este subsecventă întrunirii cumulative a două condiţii, privind eroarea cu referire la calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă şi, de asemenea, invincibilă, şi a unei condiţii privind buna-credinţă a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. Într-adevăr, instanţele judecătoreşti au cerut întotdeauna ca terţul cumpărător care a tratat cu proprietarul aparent să fi fost de bună-credinţă, adică să nu fi cunoscut realitatea, şi ca eroarea în care a căzut să fie generală şi mai cu seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de înlăturat.
În speţă, în aplicarea acestui principiu, se constată că pârâţii nu pot invoca cu îndreptăţire pretinsa eroare în care s-ar fi aflat cu privire la calitatea de proprietar a vânzătoarei Primăria Municipiului Bucureşti, întrucât eroarea invocată putea fi evitată prin simpla informare cu privire la situaţia juridică a imobilului prin consultarea actelor şi documentelor ori a evidenţelor ce se găseau la vânzătoare, Notariatul de Stat de la locul situării imobilului şi organele fiscale teritoriale.
Pe cale de consecinţă, eroarea generată de neinformare sau ignorarea unei împrejurări legată de situaţia de fapt şi de drept a bunului ce cu minime diligenţe putea fi aflată şi cu uşurinţă evitată, nu este scuzabilă şi nu poate reprezenta un eveniment invincibil, imposibil de prevăzut şi de evitat, ceea ce pe plan psihologic exclude ideea de credinţă legitimă şi, corelativ, de bună-credinţă, răsturnând această simplă prezumţie şi nimicind aparenţa de drept invocată fără temei de către pârâţi.
Critica referitoare la faptul că instanţa de apel ar fi reţinut că titlurile pârâţilor sunt nule absolut, nu este fondată, deoarece litigiul dintre părţi a fost soluţionat cu respectarea principiului disponibilităţii, în cadrul procesual stabilit de reclamant (art. 480 C. civ.), iar simpla referire la nulitatea titlurilor exhibate de pârâţi, cuprinsă în considerentele deciziei recurate, a reprezentat doar unul dintre argumentele soluţiei de admitere a acţiunii în revendicare referitor la împrejurarea că aceste titluri nu au fost constituite cu respectarea Legii nr. 112/1995.
Prezentei acţiuni în revendicare, formulată la data de 14 iulie 1999, îi sunt aplicabile prevederile art. 480 C. civ. şi principiile de drept ce guvernează materia, astfel încât solicitările recurenţilor în sensul incidenţei unor dispoziţii din Legea nr. 10/2001, intrată în vigoare la 14 februarie 2001, sunt neîntemeiate, deoarece, într-o soluţie contrară, s-ar încălca principiul constituţional şi de drept civil al neretroactivităţii legii civile.
Faţă de cele ce preced, recursul declarat de pârâţi se priveşte ca nefondat şi va fi respins în consecinţă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâţii M.G., M.A., M.G.I. şi M.L. împotriva deciziei nr. 446/A din 29 septembrie 2003 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 6 aprilie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2770/2005. Civil. Legea nr. 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 2622/2005. Civil. Legea nr. 10/2001. Recurs → |
|---|
