ICCJ. Decizia nr. 5178/2005. Civil
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată la Judecătoria sector 5 București la 14 noiembrie 2000 reclamanta SC N.R. SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâta Administrația Piețelor sector 5 București, obligarea acesteia la restituirea sumelor încasate în plus cu titlu de chirii și taxe de întreținere în sumă de 30.000.000 lei și respectiv 25.000.000 lei, efectuarea reparațiilor ce îi incumbă în calitate de locator la spațiul comercial închiriat reclamantei în suprafață de 2410 mp precum și rezilierea parțială a contractului de închiriere în vigoare pentru o suprafață de 415 mp ca fiind improprie destinației sale comerciale.
în motivarea cererii, întemeiată pe dispozițiile art. 1420 și urm. C. civ., art. 969,art. 970 C. civ. și art. 1073 C. civ., reclamanta a arătat că a închiriat de la pârâtă spațiul comercial în suprafață de 2410 mp situat în incinta P.R. sector 5, în baza contractului nr. 73/1991 a cărui valabilitate s-a prelungit până la data de 31 decembrie 2003 potrivit Actului Adițional înregistrat la Administrația Piețelor sector 5 sub nr. 300 din 27 august 1993.
S-a mai susținut că pentru acest spațiu s-a stabilit inițial o chirie de 229.705 lei lunar ulterior pârâta recalculând unilateral chiria și indexând-o potrivit hotărârii C.G.M.B., deși aceste modificări nu erau prevăzute în contract; pârâta încasează taxe întreținere exagerate pentru consum apă, gunoi și care nu sunt trecute în contract; reparațiile ce incumbă locatorului au fost efectuate de reclamantă pentru a asigura funcționarea spațiului închiriat; pârâta a refuzat să dea curs solicitărilor repetate ale reclamantei privind rezilierea parțială a contractului pentru suprafața de 415 mp, subsol insalubru, nefolosit, impropriu destinației comerciale.
Prin cererea separată înregistrată la aceiași instanță la 15 februarie 2001 pârâta a solicitat rezilierea contractului nr. 73/1991, ca urmare a nerespectării clauzelor privind nota chiriei și evacuarea reclamantei.
Prin încheierea de la 30 martie 2001 s-a dispus conexarea celor două cauze.
Tribunalul București, secția civilă, investit cu soluționarea cauzei în primă instanță prin declinare de competență, prin sentința civilă nr. 803 din 15 septembrie 2003 a respins ca nefondată acțiunea inițială formulată de reclamanta SC N.R. SRL București; a admis cererea conexă formulată de pârâta reclamantă Administrația Piețelor sector 5 București și a dispus rezilierea contractului nr. 73/1991 precum și evacuarea reclamantei din spațiul comercial închiriat acesteia de pârâtă, cu obligarea sa la 153.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel tribunalul a reținut că restituirea chiriei și taxelor de întreținere ce s-a pretins a fi fost achitate în plus pe perioada 14 noiembrie 1997 la zi este nejustificată întrucât prin actul adițional la contract reclamanta a fost de acord cu plata acestora în condițiile stabilite prin Hotărârea C.G.M.B., a căror încălcare nu a fost dovedită în cauză.
Capătul de cerere privind obligarea pârâtei la efectuarea reparațiilor spațiului închiriat a fost găsit de asemenea neîntemeiat în raport de clauza prevăzută la art. 13 din contract, care stabilește această obligație în sarcina chiriașului.
Neîntemeiat a fost constatat și capătul de cerere privind rezilierea parțială a contractului, întrucât suprafața de 415 mp a făcut obiectul convenției părților, proprietarul spațiului înțelegând să cedeze folosința bunului în mod integral.
Cu privire la cererea conexă s-a reținut că, deși reclamanta a fost somată de către pârâtă, cu privire la majorarea chiriei aceasta nu și-a îndeplinit această obligație contractuală, astfel cum a și recunoscut prin întâmpinare, atrăgând incidența dispozițiilor art.4 din contractul părților privind rezilierea și evacuarea chiriașului.
Apelul declarat de reclamanta SC N.R. SRL București pentru schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii principale a fost respins ca nefondat de către Curtea de Apel București, secția IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 295 din 26 februarie 2004.
Prin recursul de față se reiterează cele solicitate în apel invocându-se motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ.
Recursul este nefondat.
în concepția legiuitorului nostru contractele de închiriere sunt acte de natură civilă, nu acte de comerț, întrucât art. 3 C. com. în enumerarea făcută actelor de comerț nu prevede și aceste contracte. Ca atare, excepția de necompetență materială a instanței civile în soluționarea litigiului de față privind rezilierea contractului de închiriere dintre părți, invocată ca prim motiv de recurs de către reclamantă - este neîntemeiată.
Aceiași constatare urmează a fi făcută și pentru celelalte critici privind rezilierea și evacuarea având ca justificare culpa contractuală a recurentei sancționată ca atare potrivit art. 4 din convenția părților.
Astfel, așa cum rezultă din art. din contract, chiriașul este pus în întârziere de drept prin simpla ajungere la termenul de plată a chiriei fără somație sau punere în întârziere.
Prin actul adițional la contractul de închiriere nr. 73/1993 reclamanta recurentă s-a obligat să respecte Hotărârile Consiliului Local care reglementează raporturile dintre proprietar și chiriași, în care sens trebuia să negocieze periodic chiria funcție de evoluția prețurilor și tarifelor urmare negocierii directe s-a și convenit majorarea chiriei cu 25% cu începere din luna iulie 1993, încheindu-se actul adițional susmenționat parte integrantă din contractul de închiriere.
Celelalte majorări de chirie, în conformitate cu Hotărârile CLMB 58/1996 și 1664/2000, au fost notificate reclamantei recurente prin adresa nr. 35 din 15 mai 2000 fără ca aceasta să formuleze obiecțiuni, achiesând astfel în mod tacit la modificările contractuale respective.
Ca atare admiterea cererii conexe formulată de pârâta Administrația Piețelor sector 5 București, neconsecința respingerii cererii principale, este urmarea unei corecte interpretări și aplicări a clauzelor contractuale, reprezentând în speță legea părților potrivit art. 969 C. civ., de către instanțele anterioare.
în consecință, recursul reclamantei SC N.R. SRL București împotriva deciziei civile nr. 295 din 26 februarie 2004 a Curții de Apel București, secția IV civilă, a fost respins ca nefondat în baza art. 312 alin. (1) teza II-a C. proc. civ.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5291/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5268/2005. Civil → |
|---|
