ICCJ. Decizia nr. 8819/2005. Civil. Legea nr. 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 8819
Dosar nr. 23.167/1/2005
(nr. vechi 7208/2005)
Şedinţa publică din 1 noiembrie 2006
Asupra recursurilor de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 487 din 21 iulie 2004 Tribunalul Arad a admis în partea acţiunea civilă formulată de reclamantul B.I. împotriva Primarului Municipiului Arad, SC R. SA, M.E., M.I.R., C.C., C.M., C.A., P.G., P.M., B.L. şi B.F.
Instanţa a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de SC R. SA cu pârâţii M.E. şi M.M. (contract 1895 din 8 iulie 1997), C.C. şi C.M. (contract 2975 din 19 ianuarie 1998), C.A. şi C.G. (contract 1316 din 21 aprilie 1997) privind apartamentele 1, 2 şi 5 din imobilul situat în Arad. Capetele de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare încheiate de SC R. Arad SA cu pârâţii B.L. şi B.F. (contract 1307 din 21 aprilie 1997), P.G. şi P.M. (contract 63 din 5 iulie 1991) au fost respinse.
Instanţa a dispus restituirea în natură către reclamant, în calitate de moştenitor al proprietarei tabulare, S.P. a apartamentelor nr. 1, 2 şi 5 din imobilul situat în Arad , sens în care a anulat dispoziţia nr. 47 din 24 ianuarie 2002 emisă de Primarul Municipiului Arad.
Pârâţii C., M. şi C. au fost obligaţi la câte 960.000 lei cheltuieli de judecată iar SC R. SA Arad şi Primarul Municipiului Arad la câte 2.710.000 lei cheltuieli de judecată către reclamant. La rândul său reclamantul a fost obligat să plătească pârâţilor P.G. şi P.M. suma de 3.000.000 lei iar pârâţilor B.L. şi F. suma de 4.500.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel instanţa a reţinut că reclamantul B.I. este moştenitorul legal al defunctei S.P., proprietara tabulară a imobilului din Arad dobândit în cotă de ⅓ parte în 1927 prin cumpărare şi în cotă de ⅔ parte în 1935 prin donaţie. Statul a preluat imobilul prin naţionalizare în temeiul Decretului nr. 92/1950.
Prin înscrisul înregistrat la data de 12 iunie 1948 reclamantul a notificat SC R. SA să sisteze vânzarea apartamentelor, deoarece le revendică în natură. Prin notificarea din 21 martie 2001 reclamantul a solicitat restituirea integrală, în natură a imobilului din Arad.
Primarul Municipiului Arad, prin dispoziţia nr. 48 din 24 iunie 2002 a restituit în natură reclamantului apartamentele 3 şi 9 din imobil, ocupate de chiriaşi şi a propus acordarea măsurilor reparatorii prin echivalent bănesc pentru apartamentele 1, 2, 5, 6, care fuseseră vândute persoanelor care le-au ocupat în calitate de chiriaşi anterior apariţiei Legii nr. 10/2001.
Examinând legalitatea şi temeinicia dispoziţiei nr. 47 din 24 ianuarie 2002, tribunalul a reţinut că Decretul nr. 92/1950 de naţionalizare, a contravenit atât Constituţiei din 1948 care garanta dreptul de proprietate privată şi dreptul la moştenire cât şi reglementărilor internaţionale care prevedeau că orice persoană are dreptul de proprietate, atât singur cât şi în asociere cu alţii şi că nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa.
Tribunalul a constatat, de asemeni, că potrivit art. 18 lit. b) şi c) din Legea nr. 10/2001 măsurile reparatorii se stabilesc numai prin echivalent atunci când imobilul nu mai exista la data intrării în vigoare a legii ori a fost transformat astfel încât a devenit unul nou.
În această situaţie se găsesc apartamentele nr. 4 şi 6, aflate în corpul B al imobilului construit în anul 1958 în locul unei alte construcţii demolate, aflată în stare avansată de degradare. Fiind locuinţe construite din fondurile statului, tribunalul a concluzionat că regimul lor juridic nu este guvernat de dispoziţiunile Legii nr. 112/1995 ci ale Legii nr. 85/1992.
Pentru celelalte trei apartamente în litigiu 1, 2 şi 5, instanţa a făcut aplicarea art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, reţinând nulitatea lor, deoarece imobilul a fost preluat fără titlu valabil, iar părţile contractante au fost de rea credinţă, deoarece nu numai că nu au făcut verificări aprofundate pentru stabilirea legalităţii preluării dar şi pentru că toţi aveau cunoştinţă de demersurile pe care adevăratul proprietar le făcea pentru restituirea imobilului.
Curtea de Apel Timişoara, prin Decizia nr. 518 din 3 martie 2005 a respins ca nefondate apelurile declarate de reclamantul B.I. şi pârâţii C.C. şi C.M., M.E. şi M.I.R., C.A., SC R. SA Arad şi Primarul Municipiului Arad împotriva sentinţei nr. 487 din 21 iunie 2004 pronunţată de Tribunalul Arad în contradictoriu cu pârâţii B.L., B.F., P.G. şi P.M.
Pentru a pronunţa această soluţie, curtea de apel a reţinut că apartamentele nr. 4 şi 6 aflate în corpul B al construcţiei au fost edificate ulterior naţionalizării, din fondurile statului, în locul unei vechi construcţii, astfel că regimul lor juridic este diferit de al celorlalte apartamente. În privinţa acestora sunt incidente dispoziţiunile art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001 în conformitate cu care măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent, rămânând fără relevanţă împrejurarea potrivit căreia la momentul naţionalizării existau 12 apartamente, care în urma recompartimentării au rămas 7 apartamente.
În ceea ce priveşte apelurile pârâţilor, care vizau valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare pentru apartamentele 1, 2 şi 5, instanţa de apel a concluzionat că reclamantul, cu probatoriul administrat în cauză a reuşit să înlăture prezumţia de bună-credinţă a pârâţilor cumpărători.
Astfel reclamantul i-a atenţionat pe pârâţi de demersurile ce intenţionează să le întreprindă pentru recuperarea imobilului, a notificat SC R. SA să sisteze vânzarea apartamentelor din imobil întrucât îl revendică, iar din plângerea penală depusă la dosar, rezultă că reclamantul a început demersurile de revendicare ale imobilului în temeiul Legii 112/1995.
Împotriva deciziei au declarat recurs C.A., M.E., M.I.R., SC R. SA, B.L., B.F. şi B.I.
În motivarea recursului, C.A. arată că imobilul în litigiu a fost preluat în proprietatea statului cu titlu valabil, Decret 92/1950, deoarece fosta proprietară tabulară figurase în anexa la decret şi ca urmare imobilul se încadrează în prevederile art. 2 lit. g) din Legea nr. 10/2001, fiindu-i incidente dispoziţiile art. 46 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, deoarece contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea dispoziţiunilor legale în vigoare la acea dată. Mai mult, probele existente în dosar nu sunt în măsură să înlăture prezumţia bunei credinţe. Şi recursurile declarate de M.E., M.I.R. şi C.C. se axează pe aplicarea greşită a dispoziţiunilor art. 46 din Legea nr. 10/2001, raportat la probele administrate. În cadrul unor ample motivări, recurenţii îşi argumentează buna-credinţă la momentul perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, raportat la menţiunile din cartea funciară şi data la care reclamantul a început demersurile pentru redobândirea imobilului.
Mai mult, recurenţii arată că la data apariţiei Legii 112/1995 vânzarea apartamentelor era permisă către chiriaşi, de vreme ce imobilul fiind ocupat în întregime de chiriaşi, restituirea acestora nu se putea face în natură reclamantului.
În motivarea recursului, SC R. SA Arad a arătat că pentru apartamentele 1, 2 şi 5 contractele au fost legal încheiate, chiriaşii cumpărători fiind de bună credinţă, întrucât în cartea funciară nu era notat nici un proces pentru revendicarea imobilului.
În recursul declarat, B.I. critică soluţia pronunţată numai sub aspectul respingerii capătului de acţiune referitor la anularea contractului de vânzare cumpărare pentru apartamentele 4 şi 6, arătând că în mod greşit s-a reţinut că aceste apartamente din corpul B au fost construite ulterior naţionalizării, de vreme ce nici Primăria Arad şi nici SC R. SA nu au depus acte justificative de edificare a acestei părţi din clădire.
Recursul declarat de B.F. şi B.L., motivat în drept pe dispoziţiunile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., vizează doar neacordarea cheltuielilor de judecată solicitate şi probate la instanţa de apel faţă de soluţia pronunţată, aceea a respingerii apelului declarat de reclamantul B.I.
Recursurile pârâţilor sunt întemeiate.
Instanţa de fond a reţinut (şi sub acest aspect nu s-au formulat motive de apel şi recurs), că imobilul aparţinând autoarei reclamantului B.I. a trecut în proprietatea statului fără titlu, în temeiul Decretului 92/1950, care contravenea art. 8 al Constituţiei din 1948, care garanta dreptul de proprietate şi art. 17 alin. (1) şi (2) din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului adoptată la 10 decembrie 1948 la care România era parte semnatară. Ca un argument în plus pentru concluzia la care instanţa s-a oprit a fost şi faptul că proprietara tabulară S.P., autoarea reclamantului a fost deposedată fără plata vreunei despăgubiri.
De altfel este de remarcat şi faptul că pârâţii din această cauză nu au invocat preluarea cu titlu a imobilului.
În mod corect, în legătură cu apartamentele 4 şi 6, instanţa de fond a menţinut contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâţii B.L., B.F., P.G. şi P.M., menţionând în privinţa acestor apartamente măsurile reparatorii prin echivalent, acordate reclamantului B.I.
Cele două apartamente aflate în corpul B al imobilului au provenit în urma unor lucrări de reparaţii capitale şi renovări efectuate în 1958, după naţionalizare şi care reprezintă mai mult de 80% din vechea construcţie. În acest sens, sunt nu numai recunoaşterile pe care reclamantul le-a făcut în notificare şi în memoriul de la pagina 106, dar şi depoziţiile martorilor, coroborate cu concluziile expertizei tehnice, care procedând la compararea caracteristicilor tehnice şi a materialelor vechii construcţii cu cea existentă, a conchis că actuala construcţie este una nouă.
Ca urmare, aşa cum corect s-a stabilit prin hotărârile pronunţate în cauză, regimul juridic al apartamentelor 4 şi 6 din corpul de clădire B nu este guvernat de dispoziţiunile Legii nr. 112/1995 ci de dispoziţiunile Legii nr. 85/1992, ca locuinţe construite din fondurile statului. Chiar considerând că vechiul corp de clădire nu a fost demolat integral, amplasarea lucrărilor şi transformărilor suferite de acesta în 1958 conduc la ideea că vechiul imobil a fost astfel transformat, încât a devenit un imobil nou cu aceeaşi consecinţă a considerării sale ca fiind construit din fondurile statului şi a imposibilităţii restituirii în natură.
Aşa fiind, în privinţa celor două apartamente 4 şi 6 sunt incidente dispoziţiunile art. 18 lit. c) (actualmente art. 19) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent, în privinţa imobilelor cărora le-au fost adăugate pe orizontală şi/sau verticală în raport cu forma iniţială, noi corpuri a căror arie desfăşurată însumează peste 100% din aria desfăşurată iniţial, astfel încât a devenit un imobil nou în raport cu acela preluat.
Rezultă că în privinţa contractelor de vânzare cumpărare nr. 63 din 5 iulie 1999 şi 1307 din 21 iulie 1997 care se referă la apartamentele 4 şi 6 nu există motive de nulitate absolută în spiritul art. 46 din Legea nr. 10/2001 deoarece deşi au fost încheiate pe formulare tipizate ce fac referire la Legea nr. 112/1995, în realitate ele au regimul juridic al actelor de vânzare cumpărare privind imobilele construite din fondurile statului reglementate de Legea nr. 85/1992.
Pentru aceste considerente, recursul reclamantului este nefondat şi va fi respins.
Instanţele au făcut o greşită apreciere a probelor atunci când au reţinut reaua credinţă a pârâţilor cumpărători ai apartamentelor nr. 1, 2 şi 5 al imobilului din Arad.
Potrivit art. 45 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 247/2005, actele juridice de înstrăinare ... având ca obiect imobile care cad sub incidenţa legii, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării.
Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în procesul de privatizare, având ca obiect imobilele preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută în afară de cazul în care actul s-a încheiat cu bună credinţă.
În speţă, toate probele converg în a evidenţia buna credinţă a cumpărătorilor M.E., M.M., C.C., C.M. şi C.A., precum şi a SC R. SA Arad în perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare în privinţa apartamentelor 1, 2 şi 5 din imobil.
Recurenţii au ocupat iniţial apartamentele cumpărate în calitate de chiriaşi.
Dispoziţiunile Legii nr. 112/1995 permiteau restituirea în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora doar a imobilelor în care locuiau sau care erau libere din punct de vedere juridic, respectiv asupra cărora nu existau contracte de închiriere valabil încheiate. În speţă, reclamantul B.I. nu locuia în nici unul din apartamentele imobilului la data intrării în vigoare a Legii 112/1995, acestea nefiind libere, ci ocupate de chiriaşii cumpărători.
Împrejurarea relatată de reclamant şi recunoscută de pârâţi, cum că acesta a locuit în imobil în 1976 rămâne fără relevanţă sub aspectul Legii 112/1995, astfel că proprietarul nu putea beneficia de restituirea în natură a imobilului.
La data perfectării contractelor de vânzare-cumpărare ale celor trei apartamente, cartea funciară indica ca proprietar Statul Român, vânzătorul acestora. În cartea funciară nu exista nici o notaţie privind o eventuală solicitare de retrocedare a imobilului formulată de reclamant sau de o altă persoană îndreptăţită şi nici o cerere adresată Comisiei Judeţene de aplicare a Legii 112/1995, având ca obiect restituirea în natură a imobilului, ori acordarea de despăgubiri.
Notificarea adresată SC R. SA prin care aceasta era atenţionată că reclamantul va revendica imobilul a intervenit la 1 iunie 1998, cu mult după perfectarea contractelor de vânzare cumpărare cu cei trei pârâţi, data de la care societatea s-a conformat, dovada fiind faptul că celelalte două apartamente 3 şi 7 nu au fost înstrăinate, ele fiind restituite în natură proprietarului.
Greşit instanţa de fond şi aceea de apel au reţinut pe baza depoziţiilor martorilor că reclamantul a avertizat pe chiriaşi să nu cumpere apartamentele, deoarece dacă o atare înştiinţare a existat, prin intermediari, ea nu prezintă nici o relevanţă. Reclamantul ar fi avut obligaţia să notifice în scris chiriaşii, aşa cum a făcut-o cu SC R. SA, despre intenţia de revendicare a imobilului şi să noteze aceste notificări în cartea funciară, pentru a le face opozabile terţilor.
La data încheierii celor trei contracte de vânzare cumpărare reclamantul B.I. nu făcuse în cartea funciară nici o menţiune privind intenţia sa de revendicare a imobilului, în timp ce notificarea făcută SC R. SA s-a depus mult mai târziu, când reclamanţii erau deja proprietari.
Art. 32 din Legea nr. 115/1938 instituie prezumţia că simpla înscriere în cartea funciară a dreptului real al vânzătorului valorează titlu în sensul că cel înscris este prezumat proprietarul imobilului.
În speţă, statul figura în cartea funciară ca proprietar la momentul perfectării celor trei contracte de vânzare-cumpărare, în timp ce reclamantul nu şi-a notat în cartea funciară procesul sau notificarea din care să rezulte intenţia de revendicare a imobilului.
Aceste elemente obiective, existente la momentul contractării, evidenţiază că statul, vânzător, era proprietarul imobilului, că titlul său era unul public şi necontestat, care făceau de prisos, în regimul de carte funciară în care înscrierea are valoare constitutivă, orice alte diligenţe din partea cumpărătorilor. În aceste condiţiuni, redobândirea imobilului de fostul proprietar, ca urmare a greşitei aplicări a actului normativ de trecerea acestuia în proprietatea statului, nu poate avea efecte asupra subachizitorilor, tocmai pentru că aceştia au dobândit imobilul cu bună credinţă, printr-un act cu titlu oneros.
Menţinerea contractelor de vânzare cumpărare a celor trei apartamente se justifică atât în virtutea principiului ocrotirii bunei credinţe a subdobânditorilor cât şi în temeiul asigurării securităţii dinamicii circuitului civil, principii ridicate la rang de lege prin prevederile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 247/2005.
Având în vedere că prin probatoriile administrate în cauză pârâţii şi-au dovedit buna lor credinţă, nu există motive obiective care să conducă la nulitatea contractelor de vânzare cumpărare privind apartamentele 1, 2 şi 5 din imobilul situat în Arad.
În această situaţie, fostul proprietar, potrivit art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001, va beneficia doar de despăgubiri, întrucât cele trei apartamente nu-i pot fi restituite în natură.
Pentru considerentele expuse, recursurile declarate de pârâţii SC R. SA, C.A., C.C., C.M., M.E. şi M.I.R. vor fi admise în temeiul art. 314 C. proc. civ., casând Decizia şi sentinţa, iar pe fond capătul de acţiune formulat de B.I. privind anularea contractelor de vânzare cumpărare 1895/1997, 2975/1998 şi 1316/1997 va fi respins.
Întemeiat este şi recursul declarat de B.F. şi B.L., deoarece instanţa de apel a omis a le acorda cheltuielile de judecată din apel, solicitate şi probate, pentru suma de 300 Ron, deşi apelul reclamantului a fost respins. Ca urmare, B.I. va fi obligat la plata sumei de 300 Ron în apel către B.F. şi B.L., şi în temeiul art. 274 C. proc. civ. va fi obligat la 100 Ron cheltuieli de judecată în recurs, solicitate şi probate cu acte.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul B.I. împotriva deciziei nr. 518 din 3 martie 2005 a Curţii de Apel Timişoara.
Admite recursurile declarate de B.F., B.L., C.A., C.C., C.M., M.E. şi M.I.R. şi SC R. SA împotriva deciziei nr. 518 din 3 martie 2005 a Curţii de Apel Timişoara.
Casează Decizia şi sentinţa nr. 487 din 21 iunie 2004 a Tribunalului Arad, în sensul că respinge ca nefondată acţiunea în anulare a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între SC R. Arad cu M.E., M.M. (ctr. 1895/1997), C.C. şi M. (ctr. 2975/1998), C.A. şi Gheorghe (ctr. 1316/1997).
Obligă pe reclamantul B.I. la 300 Ron cheltuieli de judecată în apel către B.F. şi L.
Menţine restul dispoziţiilor sentinţei şi deciziei. Obligă pe B.I. la 100 Ron cheltuieli judecată recurs către B.F. şi L.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 1 noiembrie 2006.
| ← ICCJ. Decizia nr. 8669/2005. Civil. Legea nr. 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 8618/2005. Civil → |
|---|
