ICCJ. Decizia nr. 65/2006. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 65.
Dosar nr. 84/117/2006
Şedinţa publică din 5 februarie 2008
Asupra recursurilor de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 84 din 3 ianuarie 2006 pe rolul Tribunalului Cluj, reclamanţii P.L.Ş.E. şi P.O. au chemat în judecată pe pârâţii H.A. şi Statul Român prin Ministerul Educaţiei şi Cercetării prin Inspectoratul Şcolar Judeţean Cluj şi prin Ministerul Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului şi au solicitat: 1) să se constate că pe terenul înscris în C.F. nr. 23781 Cluj, nr.ser.1, top 14138/2 situat în Cluj Napoca, se află edificată o construcţie parter şi mansardă; să se dispună radierea din foaia A a vechii construcţii înscrise sub A+1 şi înscrierea noii construcţii existente azi pe teren sub A+2, nr.top 14138/2/1; 2) să se constate că din totalul suprafeţei de teren înscrisă în C.F. sub nr.top 14138/2 de 181 stjp, echivalent cu 651 mp, suprafaţa de 127 mp teren a fost expropriată prin Decretul de expropriere nr. 98 din 16 februarie 1967 şi să se dispună defalcarea acestei suprafeţe din vechiul C.F. şi înscrierea ei într-o nouă carte funciară sub nr.top nou de 14138/2/2, cu întabularea dreptului de proprietate pe numele şi în favoarea Statului Român, diferenţa de suprafaţă urmând a rămâne înscrisă în vechiul C.F. pe numele şi în favoarea vechiului proprietar, pârâta H.A.; 3) să se constate că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 24 noiembrie 2005 între pârâta H.A. în calitate de vânzător şi reclamanţi în calitate de cumpărători aceasta le-a înstrăinat dreptul de proprietate asupra imobilului, construcţie şi teren în suprafaţă de 524 mp înscris în C.F. nr. 23781 Cluj pentru preţul de 150.000 Euro din care suma de 5.000 Euro a fost achitată cu titlu de avans, diferenţa urmând a fi achitată conform contractului şi să fie obligată pârâta să le dea act apt de întabulare sau, în caz contrar sentinţa ce se va pronunţa să ţină locul acestui act; 4) să se dispună întabularea dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în C.F. nr. 23781 Cluj pe numele şi în favoarea reclamanţilor cu titlu de cumpărare ca bun comun.
În motivarea acţiunii reclamanţii au arătat că pârâta H.A. este proprietara tabulară asupra imobilului înscris în C.F. 23781 Cluj compus din construcţie şi 524 mp teren; diferenţa de 127 mp teren, proprietatea Statului Român se află în administrarea pârâţilor.
La data de 17 martie 2006 reclamanţii şi-au completat acţiunea, au chemat în judecată şi Consiliul local al Municipiului Cluj Napoca în calitate de administrator al terenului aflat în „folosinţa Colegiului Tehnic de Transporturi Transilvania" precum şi pe această persoană juridică, pentru opozabilitatea hotărârii.
Ulterior, la data de 16 iunie 2006 reclamanţii au chemat în judecată în calitate de pârât şi Municipiul Cluj Napoca în calitate de proprietar al suprafeţei de 127 mp teren înscris în C.F. 23781 Cluj.
Tribunalul Cluj, secţia civilă, prin sentinţa civilă nr. 604 din 10 iunie 2006 a admis acţiunea completată şi extinsă de reclamanţii P.L.Ş.E. şi P.O. în contradictoriu cu pârâţii H.A., Municipiul Cluj Napoca prin Consiliul local al Municipiului Cluj Napoca şi Colegiului Tehnic de Transporturi Transilvania, a constatat că din terenul în suprafaţă de 181 stjp (651 mp) înscris în C.F. nr. 23781 Cluj Napoca cu nr.top 14138/2 prin Decretul nr. 98/1967 a fost expropriată suprafaţa de 127 mp; a dispus dezmembrarea suprafeţei de 181 stjp (161 mp) înscris în C.F. nr. 23781 Cluj Napoca cu nr.top 14138/2 potrivit expertizei B.M. astfel: parcela cu nr.top 14138/2/1 casă din cărămidă pe fundaţii din beton, acoperită cu ţiglă, cu 2 camere, bucătărie, cămară de alimente, coridor, amplasată pe terenul din strada S. nr. 4A azi strada V. nr. 4A, rămâne înscrisă în C.F. 23781 Cluj Napoca şi se atribuie pârâtei H.A.; parcela cu nr.top 14138/2/2 teren situat în strada Venus se înscrie în C.F. nou şi se atribuie pârâtului Municipiului Cluj Napoca, cu titlu de expropriere, în administrarea Consiliului local al Municipiului Cluj Napoca prin delegare în administrarea pârâtului Colegiului Tehnic de Transporturi Transilvania. Prin aceeaşi sentinţă s-a dispus întabularea în C.F. a dreptului de proprietate potrivit celor de mai sus. S-a constatat că pe terenul cu nr.top 14138/2/1 se află edificată următoarele construcţii, potrivit expertizei B.M.: casă din cărămidă, pe fundaţii din beton, acoperită cu ţiglă, compusă din parter cu 3 camere, antreu, sas, baie, wc de serviciu, scară de acces la pod şi la mansardă, pod; la mansardă o cameră şi terasă cu pereţi din lemn; garaj amplasat pe terenul din strada V. nr. 4A. S-a dispus radierea din foaia A a vechii construcţii din C.F. 23781, evidenţierea în foaie a noii construcţii şi întabularea dreptului de proprietate asupra acesteia în favoarea pârâtei H.A.
S-a constatat că între reclamanţii P.L.Ş.E. şi P.O., promitenţi cumpărători şi pârâta H.A., promitentă vânzătoare, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare la data de 24 noiembrie 2005 pentru preţul de 150.000 Euro, preţ achitat în întregime, având ca obiect suprafaţa de 524 mp teren cu nr.top 14138/2/1 şi construcţia edificată pe acesta şi a obligat pe pârâtă să încheie cu reclamanţii contract de vânzare-cumpărare, în caz contrar hotărârea ţine loc de act apt de întabulare. S-a dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamanţilor P.L.Ş.E. şi P.O. asupra imobilului cu nr.top 141138/2/1 teren şi construcţie ca bun comun cu titlu de cumpărare.
Prima instanţă a reţinut că pârâta H.A. este proprietară asupra terenului în suprafaţă de 181 stjp (651 mp şi a casei compusă din 2 camere, bucătărie, cămară de alimente, coridor, situate în Cluj Napoca, înscris în C.F. 23781 Cluj Napoca, nr.top 14138/2. Din acest teren, suprafaţa de 127 mp a fost expropriată prin Decretul nr. 98/1967.
S-a mai arătat că la data de 24 noiembrie 2005 s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare prin care pârâta H.A. s-a obligat să vândă reclamanţilor P.L.Ş.E. şi P.O. suprafaţa de 524 mp teren cu nr.top 14138/2/1 şi construcţia edificată de autorii săi pe baza autorizaţiilor de construcţie din 18 mai 1959, 23 martie 1967, 10 septembrie 1971 cu preţul de 150.000 Euro, preţ achitat până la data pronunţării sentinţei.
Pe suprafaţa de teren de 524 mp reclamanţii au edificat ulterior, fără autorizaţiei de construcţie noi încăperi şi au modificat locuinţa iniţială, în prezent imobilul având compunerea stabilită prin expertiza efectuată în cauză de ing. B.M.
Prima instanţă a constatat, în temeiul art. 111 C. proc. civ. că din terenul în suprafaţă de 181 stjp (651 mp) înscris în C.F. 23781 Cluj Napoca, nr.top 14138/2 prin Decretul nr. 98/1967 a fost expropriată suprafaţa de 127 mp.
A dispus, de asemenea, în temeiul art. 13 şi art. 14 din Decretul Lege nr. 115/1938 dezmembrarea terenului menţionat potrivit expertizei ing. B.M., a dispus întabularea în C.F. a drepturilor de proprietate, în temeiul art. 46 din Decretul-lege nr. 115/1938 în favoarea pârâtei H.A. şi respectiv Statului Român.
S-a constatat, în temeiul art. 111 C. proc. civ. că reclamanţii au edificat o nouă construcţie pe terenul proprietatea pârâtei H.A.
S-a reţinut că între reclamanţi şi pârâta s-a încheiat un act de vânzare-cumpărare şi s-a dispus, potrivit art. 1073 şi art. 1079 C. civ. şi art. 22-24 din Decretul-lege nr. 115/1938 obligarea pârâtei H.A. să încheie act autentic de vânzare-cumpărare, în caz contrar hotărârea urmând să ţină loc de act apt de întabulare.
S-a considerat că dispoziţiile art. 46 din Decretul-lege nr. 115/1958 reprezintă temei pentru întabularea dreptului de proprietate al reclamanţilor P.L.Ş.E. şi P.O. asupra terenului de 524 mp, nr.top 14138/2/1 şi construcţiei existente pe acesta.
Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, prin Decizia civilă nr. 21/A din 24 ianuarie 2007 a respins ca nefondate apelurile declarate de pârâţii Municipiul Cluj Napoca prin Primar şi Consiliul local al Municipiului Cluj Napoca împotriva sentinţei civile nr. 604 din 10 iulie 2006 a Tribunalului Cluj.
S-a considerat că sunt întrunite condiţiile art. 111 C. proc. civ. întrucât reclamanţii au solicitat să se constate dreptul lor de proprietate asupra construcţiilor nou edificate.
S-a considerat că dispoziţiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 astfel cum a fost modificată prin Legea nr.453/2001 şi Legea nr. 401/2003 nu sunt aplicabile în speţă deoarece reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate în anul 1996 când sancţionarea neînscrierii construcţiei edificate fără autorizaţie în C.F. nu era prevăzută.
În termen legal, împotriva deciziei civile nr. 21/A din 24 ianuarie 2007 a Curţii de Apel Cluj, secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, a declarat recurs Consiliul local al Municipiului Cluj Napoca, a solicitat, în temeiul art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ. modificarea în sensul respingerii acţiunii şi a susţinut, în esenţă, că: 1) în cauză nu a fost formulată o acţiune în constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept ci a unei stări de fapt, cerere inadmisibilă potrivit art. 111 teza I C. proc. civ.; 2) potrivit art. 24 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 7/1996 înscrierea unui drept în C.F. se poate efectua numai împotriva aceluia care la data înregistrării cererii, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută. Titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu suprafaţa de 524 mp teren şi construcţie situat în Municipiul Cluj Napoca, este pârâta H.A. şi nu Municipiul Cluj Napoca. 3) hotărârea a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii republicată, potrivit cărora construcţiile executate fără autorizaţie de construcţie sau cu nerespectarera prevederilor acesteia precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizată şi nu pot fi întabulate în cartea funciar. Înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate dobândit prin construire se face potrivit art. 56 din Legea nr. 7/1996 republicată, pe baza unui certificat eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, prin care se atestă faptul că proprietarul a edificat construcţiile în conformitate cu autorizaţia de construire eliberată potrivit legii.
Împotriva aceleiaşi decizii a declarat recurs şi Municipiul Cluj Napoca prin Primar, a solicitat, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., modificarea în sensul respingerii acţiunii şi a susţinut, în esenţă, că: 1) în cauză nu s-a formulat o cerere privind constatarea existenţei unui drept ci a unei situaţii de fapt, acţiune inadmisibilă în raport de dispoziţiile art. 111 C. proc. civ.; 2) faţă de dispoziţiile art. 24 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 7/1996 nu are calitate procesuală pasivă în capele de cerere având ca obiect înscrierea dreptului de proprietate al reclamanţilor în cartea funciară.
Curtea urmează să admită ambele recursuri ca fondate pentru următoarele considerente:
În C.F. nr. 23781, număr de ordine 1, număr topografic 14138/2 figurează înscris dreptul de proprietate al pârâtei H.A. asupra terenului în suprafaţă de 181 stînjeni şi a casei din cărămidă, pe fundaţie de beton, acoperită cu ţiglă, cu 2 camere, bucătărie, cămară de alimente, coridor, situate în Municipiul Cluj Napoca.
La data de 24 noiembrie 2005 pârâta H.A. şi reclamanţii P.L.Ş.E. şi P.O. au încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat antecontract de vânzare-cumpărare prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamanţilor imobilul compus din casă de cărămidă, pe fundaţii din beton, acoperită cu ţiglă, cu 3 camere, bucătărie, cămară de alimente, baie, coridor, wc de serviciu, o cameră cu balcon la mansardă, garaj din cărămidă, gard şi teren în suprafaţă de 570 mp cu preşul de 150.000 Euro, achitat la data pronunţării sentinţei. Prin convenţie, pârâta s-a obligat să efectueze demersurile pentru înscrierea în C.F. a construcţiei în forma actuală şi să rectifice suprafaţa de teren înscrisă în C.F. la suprafaţa reală. Ambele părţi s-au obligat să facă demersurile necesare perfectării contractului în forma autentică.
Convenţia încheiată de reclamanţi şi pârâtă la data de 24 noiembrie 2005 are valoare juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
În prezenta cauză, reclamanţii au invocat drept temei juridic al acţiunii dispoziţiile art. 111 C. proc. civ., art. 969 C. civ. şi, generic, Legea nr. 7/1996.
Acţiunea în constatarea existenţei sau neexistenţei unui drept este admisibilă, potrivit art. 111 alin. (2) C. proc. civ. dacă partea care are interes nu poate cere realizarea dreptului,
În speţă, prin expropriere, a trecut în proprietatea statului suprafaţa de 127 mp teren, întinderea dreptului de proprietate al pârâtei H.A. reducându-se la suprafaţa de 524 mp, împrejurare necontestată. Construcţia existentă pe teren, proprietatea pârâtei H.A. este diferită de cea înscrisă în cartea funciară.
Asigurarea concordanţei dintre cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală respectiv schimbarea unor aspecte tehnice ale imobilului se poate face numai pe calea acţiunii în rectificarea cărţii funciare respectiv pe calea acţiunii în modificarea cărţii funciare.
Acţiunea în modificarea cărţii funciare aparţine exclusiv titularului dreptului de proprietate, potrivit art. 33 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, în speţă numai pârâtei H.A.
Existând calea acţiunii în realizare fie prin rectificarea cărţii funciare fie prin modificarea cărţii funciare, acţiunea în constatare întemeiată pe dispoziţiile art. 11 C. proc. civ. este inadmisibilă.
De altfel reclamanţi P.L.Ş.E. şi P.O. au solicitat să se constate o stare de fapt - existenţa construcţiei actuale, iar nu existenţa sau inexistenţa unui drept, cerere inadmisibilă raportat la dispoziţiile art. 111 C. proc. civ.
Prin Legea nr. 247/2005, publicată în Monitorul Oficial al României la data de 22 iulie 2005, Titlul X, a fost reglementată circulaţia juridică a terenurilor.
Potrivit art. 2 alin. (1) din lege terenul, cu sau fără construcţii situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică sub sancţiunea nulităţii absolute.
Dacă, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, invocând drept temei juridic dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005.
În speţă, reclamanţii nu au invocat drept temei juridic dispoziţiile legale menţionate şi nici prevederile art. 1076 şi art. 1079 C. civ. la care instanţa de fond a făcut referire în motivare, inaplicabile în speţă.
Constatarea vânzării-cumpărării unui bun imobil nu este posibilă dacă bunul nu este individualizat, determinat atât în materialitatea sa cât şi în privinţa întinderii dreptului de proprietate.
Este de precizat că, potrivit art. 55 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate dobândit prin construire se va putea înscrie în C.F. pe baza unui certificat eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, care atestă, când este cazul, faptul că proprietarul a edificat construcţiile în conformitate cu autorizaţia eliberată potrivit legii precum şi a unei documentaţii cadastrale.
În caz contrar este aplicabilă sancţiunea prevăzută de art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, republicată şi anume neînscrierea construcţiei edificate fără autorizaţie în cartea funciară.
În raport de considerentele menţionate, Curtea va admite ambele recursuri, va casa Decizia curţii de apel şi sentinţa tribunalului şi va respinge acţiunea.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursurile declarate de pârâţii Municipiul Cluj-Napoca, prin primar şi Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca.
Casează Decizia nr. 21/A din 24 ianuarie 2007 a Curţii de Apel Cluj-Napoca, secţia civilă, şi în fond, respinge acţiunea formulată de reclamanţii P.L.Ş.E. şi P.O.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 5 februarie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2546/2006. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 5851/2006. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
