ICCJ. Decizia nr. 1020/2010. Civil. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 1020/2010
Dosar nr. 20813/3/2008
Şedinţa din 17 februarie 2010
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
La 04 februarie 2008 reclamanţii G.M. şi M.G. au chemat în judecată pe pârâta Primăria Municipiului Bucureşti prin Primarul General, solicitând:
1. plata preţului reactualizat, pe care aceştia l-au achitat pentru imobilul situat în Bucureşti, C.D., potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. X din 14 ianuarie 1997;
2. daune-interese, reprezentând diferenţa între preţul plătit de aceştia şi sporul de valoare al apartamentului;
3. plata cheltuielilor de judecată pe care aceştia le-au suportat în cadrul judecării acţiunii în revendicare prin compararea de titluri.
În motivarea acţiunii întemeiate pe dispoziţiile art. 1341 şi 1437 C. civ., reclamanţii au susţinut că:
- au folosit netulburaţi apartamentul cumpărat, până în anul 2005, când au fost chemaţi în judecată de G.O.I. şi G.A.M., care în contradictoriu şi cu Municipiul Bucureşti prin primarul general au solicitat lipsa titlului statului şi obligarea lor la lăsarea în deplină proprietate şi liniştită posesie a apartamentului indicat,
- prin dispoziţiile administrative nr. W/1983 şi Q/1983 emise în baza Decretului nr. 223/1974, statul a preluat acest imobil de la G.O.I. şi G.A.M.,
- Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă, prin Decizia nr. 456/R/2007 a consfinţit hotărârea Judecătoriei sectorului 1 prin care s-a constatat nevalabilitatea titlului statului, şi reclamanţii au fost obligaţi să le lase în deplină proprietate şi deplină posesie apartamentul.
Judecătoria sector V, prin Sentinţa civilă nr. 2763/2008 învestită iniţial de reclamanţi şi-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti care prin Sentinţa civilă nr. 34 din 13 ianuarie 2009 a admis acţiunea şi a obligat pârâta la plata sumei de 684.051 RON (compusă din 31.477 RON - preţul actualizat al imobilului şi 652.574 RON valoarea de circulaţie a acestuia). A obligat pârâta la plata sumei de 600 RON, cheltuieli de judecată, şi în baza art. 246 C. proc. civ. a luat act de renunţarea la judecata reclamanţilor la capătul 3 din acţiune.
S-a reţinut că:
- la 14 ianuarie 1997 între Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Departamentul Patrimoniului Imobiliar - Direcţia de Administrare a Fondului Imobiliar, în calitate de reprezentant al vânzătorului, şi reclamanţi, în calitate de cumpărători, s-a încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 contractul de vânzare-cumpărare nr. X (dosarul de fond al Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti), având ca obiect apartamentul nr. 24, din Bucureşti, C.D.
- preţul locuinţei a fost de 18.912.555 lei/ROL.
- sunt îndeplinite condiţiile evicţiunii, fiind vorba de o tulburare de drept - dreptul de proprietate asupra bunului invocat de numiţii G.O.I. şi G.A.M.; consecinţa acţiunii în justiţie formulată de aceştia şi admisă prin sentinţa civilă pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, rămasă irevocabilă prin decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă, prin care reclamanţii au fost obligaţi să lase acestora în deplină proprietate şi posesie imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. X din 14 ianuarie 1997,
- dreptul terţului asupra bunului revendicat preexistând încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reprezintă cauza evicţiunii anterioară vânzării,
- actul de vânzare-cumpărare nr. X/1997 nu s-a anulat de către instanţele de judecată, în termenul de prescripţie prevăzut în art. 45 din Legea nr. 10/2001, iar din acest motiv se apreciază că reclamanţii au fost de bună-credinţă. Se impune obligarea pârâtului la plata preţului reactualizat şi la plata diferenţei dintre preţ şi sporul de valoare adus imobilului, întrucât pârâtul, în calitate de vânzător trebuia să îşi ia toate măsurile necesare pentru a nu vinde un bun care nu îi aparţinea, ceea ce dovedeşte reaua sa credinţă. În consecinţă, trebuie să suporte consecinţele care decurg din faptul evingerii reclamanţilor. Reactualizarea preţului plătit de cumpărător se impune, căci legea prevede expres acest lucru, iar prejudiciul produs reclamanţilor trebuie să fie acoperit atât prin repararea pagubei, cât şi a beneficiului nerealizat, în raport de prevederile art. 1073 şi 1084 C. civ.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, prin Decizia nr. 429A din 2 iulie 2009 a respins apelul formulat de pârâta Primăria Municipiului Bucureşti prin Primarul General.
S-a reţinut că:
- soluţia instanţei s-a fundamentat pe expertiza efectuată în cauză neconstestată de părţi,
- Legea nr. 112/1995 conferă pârâtei calitatea procesuală pasivă, iar Legea nr. 10/2001 (cu modificările aduse prin Legea nr. 247/2005 şi Legea nr. 1/2009) nu a abrogat dispoziţiile Legii nr. 112/1995 sub aspectul vânzării-cumpărării,
- faptul că preţul nu a fost încasat de apelantă, ci de Ministerul Finanţelor Publice, nu o împiedica să cheme în garanţie şi această instituţie care a încasat preţul,
- conform art. 274 C. proc. civ., pârâta căzând în pretenţii, are culpă procesuală.
La 18 august 2009 Municipiul Bucureşti, prin primarul general, a formulat recurs prin care a invocat lipsa calităţii sale procesuale pasive în ceea ce priveşte obligarea sa la plata preţului reactualizat, şi a solicitat modificarea deciziei recurate şi respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.
În motivarea recursului întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. s-a susţinut:
1. Cu privire la lipsa calităţii sale procesuale pasive că, potrivit art. 13 alin. (6) lit. a) din Legea nr. 112/1995 şi art. 39 alin. (1) lit. a) din H.G. 20/1996, Ministerul de Finanţe are calitate procesuală pasivă.
2. Cu privire la fondul cauzei.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul era proprietate de stat, nevalabilitatea titlului statului fiind constatată ulterior, iar cumpărătorul cunoştea eventualitatea revendicării imobilului de către foştii proprietari, asumându-şi riscul cumpărării în aceste condiţii, ceea ce dovedeşte neîndeplinirea condiţiilor răspunderii pentru evicţiune.
De asemenea, răspunderea pentru evicţiune nu presupune acordarea valorii de circulaţie a imobilului, căci preţul plătit este unul derizoriu, iar nu la valoarea de piaţă la momentul vânzării-cumpărării.
Respectând principiul simetriei şi echităţii, reclamantul trebuia să primească o despăgubire egală cu preţul plătit la momentul vânzării-cumpărării, respectiv cu valoarea actuală a unui astfel de imobil.
Recursul va fi admis pentru următoarele considerente:
În prezenta cauză dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului a fost pierdut în urma admiterii acţiunii în revendicare formulată de către fostul proprietar, contractul de vânzare-cumpărare nr. X/1997, prin care reclamanţii, în calitate de chiriaşi, au devenit proprietari în temeiul Legii nr. 112/1995, nefiind anulat de către instanţa de judecată în termenul de prescripţie. De altfel, acţiunea a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 1337 şi art. 1341 alin. (1) C. civ. privind răspundere pentru evicţiune.
Prin urmare, în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 50 alin. (2), (21) şi (3) din Legea nr. 10/2001, ca lege specială în materia imobilelor preluate de stat în perioada comunistă, căci acestea se referă la restituirea preţului actualizat şi a preţului de piaţă al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, situaţie care nu se regăseşte în speţă. Potrivit legii speciale, restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (21) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, motiv pentru care, în situaţia aplicării dreptului comun în materie de răspundere pentru evicţiune calitate procesuală pasivă are partea care a perfectat contractul care nu a fost desfiinţat, respectiv vânzătorul.
Acesta trebuie însă să plătească cumpărătorului, în conformitate cu art. 1344 C. civ., atunci când lucrul vândut se află la epoca evicţiunii de o valoare mai mare din oricare cauză, pe lângă preţul vânzării, excedentele valorii în timpul evicţiunii.
Prin obligarea vânzătorului de a plăti atât preţul actualizat al imobilului, cât şi valoarea de circulaţie a acestuia, ambele instanţe de fond au realizat o plată nedatorată, deoarece valoarea de circulaţie a imobilului acoperă întreg prejudiciul suferit de către cumpărători, căci exprimă valoarea actuală de circulaţie a imobilului, adică preţul de piaţă al imobilului, respectiv preţul pe care l-ar plăti cumpărătorul în prezent pe piaţa imobiliară, preţ care cumulează preţul vânzării efectuate în temeiul Legii nr. 112/1995 cu excedentele valorii în timpul evicţiunii, care se calculează după momentul cumpărării, până la data evicţiunii.
De altfel, un raţionament asemănător este reglementat şi în legea specială, în art. 50 alin. (2) şi (21), care face această distincţie, în sensul că, în raport de modul în care au fost respectate sau nu prevederile Legii nr. 112/1995, acordă ca despăgubiri preţul de circulaţie al imobilului, respectiv preţul actualizat plătit de chiriaşii cumpărători ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâre judecătorească.
Prin urmare, reclamanţii sunt îndreptăţiţi numai la restituirea preţului de piaţă al imobilului, adică a valorii sale de circulaţie, însă nu în temeiul Legii nr. 10/2001, ci în temeiul răspunderii pentru evicţiune, motiv pentru care pârâta nu poate fi obligată şi la plata preţului reactualizat, care este o componentă a preţului de piaţă, alături de excedentul de valoare în timpul evicţiunii.
Faţă de această concluzie, critica recurentului referitoare la lipsa calităţii sale procesuale pasive pe aspectul obligării sale la plata preţului actualizat, rămâne fără obiect.
Din raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză rezultă că valoarea de circulaţie a imobilului în litigiu este de 652.574 RON, iar preţul actualizat reprezintă 31.477 RON.
În consecinţă, Municipiul Bucureşti prin primarul general va fi obligat doar la plata sumei de 652.574 RON, reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului restituit de reclamanţii chiriaşi, cu înlăturarea obligării sale la plata sumei de 31.477 RON, reprezentând preţ actualizat.
Aşa fiind, în raport de dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., se va admite recursul declarat de pârât, va fi modificată în tot decizia recurată, în sensul că se va admite apelul declarat împotriva Sentinţei nr. 34 din 13 ianuarie 2009 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, se va schimba în parte sentinţa, în sensul că va fi admisă în parte acţiunea reclamanţilor, va fi obligată pârâtă la plata către reclamanţi a sumei de 652.574 RON, reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului, urmând a se respinge cererea de acordare a preţului reactualizat pe care reclamanţii l-au achitat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. X/1997, ca neîntemeiată. Vor fi menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti prin primarul general împotriva Deciziei nr. 429 A/2 iulie 2009 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă.
Modifică în tot decizia, în sensul că admite apelul declarat împotriva Sentinţei nr. 34 din 13 ianuarie 2009 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, schimbă în parte sentinţa, în sensul că admite în parte acţiunea reclamanţilor.
Obligă pe pârât la plata către reclamanţi a sumei de 652.574 RON, reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului.
Respinge cererea de acordare a preţului reactualizat pe care l-au achitat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. X/1997, ca neîntemeiată.
Menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 17 februarie 2010.
Procesat de GGC - CT
| ← ICCJ. Decizia nr. 5329/2010. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1412/2010. Civil. Revendicare imobiliară.... → |
|---|
